Как продать по переуступке ипотечную квартиру

Как продать ипотечную квартиру по переуступке

В жизни случается разное, и порой из сделки на первичном рынке необходимо срочно выйти. При этом продать по переуступке можно даже квартиру, обремененную ипотекой. Другое дело, что процесс это крайне непростой.

Сразу оговоримся: ни застройщики, ни банки не любят переуступки права собственности (официально – цессия). Для застройщика такие объекты – конкуренты их собственным непроданным квартирам. Ну а банки вообще заинтересованы лишь в стабильном поступлении средств в счет выплаты ипотечного кредита. Досрочное погашение лишает их части прибыли.

Последствия ажиотажного спроса 2014 года

Однако нестабильная ситуация в экономике привела к тому, что многие покупатели перестали справляться с платежами по ипотеке либо хотят избавиться от квартир, поспешно купленных в конце 2014 года.

«Сейчас такого жилья достаточно много. Особенно можно отметить те объекты, которые были куплены на волне ажиотажного спроса в конце 2014 года, когда резко просел курс рубля, – подтверждает генеральный директор компании TOR Estate Андрей Петрунькин. – Такие квартиры продают в разных случаях, но можно выделить два основных. Первый – близок срок сдачи объекта и собственник на росте цен заработал то, что хотел, после чего решил зафиксировать прибыль. Второй вариант – клиент не справляется с платежами по ипотеке, и ему необходима продажа».

В большинстве случаев переоформление ипотечной квартиры по переуступке – это невыгодная для продавца сделка. Чтобы найти покупателя, владельцу придется предложить на свою квартиру существенный дисконт, поэтому идти на такие операции стоит лишь при крайней необходимости.

Как снять обременение с квартиры

Такие сделки имеют более сложную процедуру оформления и более долгий срок закрытия. Самая трудная задача – найти покупателя. Обычно, узнав, что на квартиру наложено банковское обременение, покупатель просит скидку, которая сделает ваш объект привлекательнее, чем «простые» квартиры конкурентов. Дисконт в 5% просят все даже при самых простых продажах, поэтому в данном случае, возможно, придется пожертвовать большей суммой.

Далее нужно уточнить размер вашей задолженности перед банком. Для этого можно обратиться в офис кредитного учреждения за соответствующей справкой. Также лучше заранее сообщить в банк (особенно если он крупный) о своем желании досрочно погасить ипотечный кредит.

Следующий шаг – за счет средств покупателя закрыть задолженность перед банком. Обычно это происходит в присутствии обеих сторон сделки, чтобы покупатель убедился в целевом расходовании своих средств.

Как отмечает эксперт TOR Estate, при погашении ипотеки покупателю стоит подстраховаться и вместе с продавцом подписать предварительный договор купли-продажи. Одним из существенных условий этого документа является описание того, на что идет задаток и в какие сроки произойдет выход на сделку купли-продажи.

«Если после погашения ипотеки и снятия обременения продавец откажется выходить на сделку в оговоренные предварительным договором сроки, потенциальный покупатель имеет право обратиться в суд и требовать возврата задатка в двойном размере либо принуждения потенциального продавца к сделке купли-продажи. Если вдруг потенциальный продавец успеет продать квартиру другому, то это уже повод для заявления по статье о мошенничестве, которая подразумевает до десяти лет лишения свободы», – предупреждает Андрей Петрунькин.

Есть и еще нюансы. Так, в России, в отличие от многих европейских стран, покупатель не может взять ипотеку в банке А и с ее помощью купить квартиру, которая находится под залогом в банке Б. Для этого должны быть хорошо отлажены правовые и банковские механизмы переуступки от одного банка другому – в нашей стране это не практикуется. Некоторые банки разрешают переводить ипотеку на другого заемщика, то есть делать своеобразную замену, но происходит это крайне редко.

Последний шаг – переоформление ДДУ

Стоит отметить, что только после погашения ипотечного кредита и снятия Росреестром обременения с квартиры покупатель и продавец смогут совершить с ней какие-либо действия. Как правило, на погашение записи о банковском залоге уходит не менее двух недель, хотя по закону на процедуру дается три рабочих дня при подаче документов в Кадастровую палату и пять рабочих дней при подаче пакета в МФЦ.

После того как задолженность продавца перед банком погашена и с квартиры снято обременение, можно переоформить договор долевого участия. Для этого продавцу и покупателю необходимо вместе посетить офис застройщика, предварительно сообщив о своем желании оформить договор цессии.

Стоимость переоформления обычно начинается от 10 тыс. руб. Но суммы бывают значительно выше – до 50-100 тыс. руб. в зависимости от застройщика.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке Приобретение квартиры в строящемся доме посредством заключения договора цессии (уступки права) по-прежнему >> Также стороны сделки могут понести дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг риэлтора и, при необходимости, юриста, уточняет главный юрист компании GRS Finance Антон Стуков. Первый поможет найти покупателя на залоговую квартиру, а второй возьмет на себя составление соответствующих договоров, согласование их с банками, подготовку пакета документов для государственной регистрации договора уступки (цессии). Впрочем, опытные риэлторы справляются с обеими задачами самостоятельно. Не стоит забывать о государственной пошлине за регистрацию договора цессии – в 2017 году она составляет 350 руб.

Из-за потери времени на закрытии ипотечного кредита процесс переоформления увеличивается примерно на месяц. Суммарно продажа ипотечной квартиры по переуступке занимает около полутора месяцев с момента выхода на сделку.

Кому доступна ипотека без первого взноса

Покупка квартиры
по переуступке
в ипотеку

Переуступка — приобретение строящейся квартиры в новостройке, которая ранее уже была куплена первичным собственником в рамках договора долевого участия (ДДУ). Фактически происходит покупка не жилья, а прав требования на него, так как самого объекта не существует. И такую сделку можно провести с привлечением ипотеки.

Что значит переуступка

Застройщики начинают продавать будущие квартиры гораздо ранее планируемого срока завершения строительства, часто на стадии котлована. И чем раньше начнется старт продаж, тем ниже стоимость квадратного метра. Это привлекает граждан, которые приобретают права требования на будущий объект, заключая договор долевого участия.

И такой покупатель, подписавший ДДУ, может продать эти права. Оформляется договор переуступки (он же — договор цессии), и после сдачи дома новый покупатель станет собственником уже возведенной квартиры. Сделку можно провести как за наличные, так и с привлечением ипотеки.

Уступку прав требования по договору регулирует Статья 11 214-ФЗ О долевом участии. В ней же говорится, если объект сдан, акт приема-передачи подписан, заключать договор цессии нельзя. Сделка проходит уже по стандартному договору купли-продажи. Фактически переуступка — это замена будущего собственника по ДДУ.

Кто продает квартиры по переуступке

Чаще всего продавцами выступают инвестиционные компании, которые с большой скидкой покупают партию будущих квартир на максимально ранней стадии возведения дома. Чем ближе срок завершения строительства, тем дороже становится объект. В итоге к концу сдачи новостройки инвестор начинает реализацию прав на квартиры.

Продавцом может быть и обычный человек, который ранее приобрел права требования на недвижимость и заключил с застройщиком ДДУ. Теперь он по личным причинам реализует эти права в рамках переуступки.

Плюсы покупки недвижимости по договору цессии

В последнее время таких сделок заключается все больше, так как клиент несет меньше рисков. Ранее покупка квартир по ДДУ и по договору переуступки была рискованной — застройщик мог обанкротиться, покупатель терял свои деньги.

Но с 2019 года девелоперы ведут возведение домов в рамках проектного финансирования. Покупатель, как и раньше, платит за будущий объект указанную в договоре сумму, но эти деньги идут не напрямую застройщику, а на специальный эскроу-счет, с которого уйдут строительной компании только после сдачи объекта в эксплуатацию и приема квартиры.

Покупка недвижимости по переуступке подходит клиентам благодаря следующим преимуществам:

• Низкая стоимость по сравнению с той же квартирой, продаваемой после окончания строительства.
• Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше привлекательных вариантов продает застройщик. А по переуступке можно купить квартиру, которая полностью устраивает.
• Стоимость жилья, продаваемого по договору цессии, ниже цены застройщика по аналогичному объекту.
• Сделку можно оформить в ипотеку, в том числе по госпрограмме, актуальной для новостроек.

По статистике договоров цессии становится все больше, особенно после того, как банки начали выдавать на такие цели ипотечный кредит. Люди хотят экономить, покупая новое жилье дешевле, но не желают ждать слишком долго возведения дома, приобретая квартиру на стадии котлована.

Минусы сделки

Самый главный риск — приобретение еще не построенной квартиры. Но в этом случае покупатель защищен законом и эскроу-счетом. Если застройщик нарушит сроки возведения, дольщик получит обратно заплаченные деньги. Но только ту сумму, которая изначально была положена первым покупателем на специальный счет.

Например, изначально собственник купил квартиру на стадии котлована за 5 млн рублей и положил эти денежные средства на специальный счет. После он продал недвижимость по переуступке через 1 год за 7 млн рублей и получил эти деньги от покупателя. Гражданин отдал 7 млн, а в ДДУ числится сумма в 5 млн. В судебных спорах будет фигурировать цифра в 5 млн.

Кроме того, важно тщательно проверять юридическую сторону сделки, чтобы исключить факт двойной продажи. При оформлении ипотеки по переуступке это делает банк.

Нужно ли согласие застройщика

Закон не указывает на какую-то позицию в этом вопросе. Застройщик сам решает, допускать такие сделки или нет. Большинство компаний не чинят препятствий, но некоторые вносят в ДДУ пункт о запрете на продажу объекта по переуступке.

Возможна ли такая сделка — это нужно уточнять у застройщика. Можно внимательно прочесть ДДУ в поисках соответствующего пункта, а можно просто обратиться в офис строительной компании и уточнить информацию.

Если продавцом выступает юридическое лицо, скорее всего, препятствий нет. Инвестор не станет скупать квартиры, которые нельзя продать по переуступке.

Как происходит покупка квартиры по переуступке в ипотеку

Если продавцом выступает юридическое лицо, значит, можно брать ссуду по государственной программе. Это может быть ипотечный кредит на новостройки по госпрограмме, семейная ипотека для заемщиков, у которых с 1 января 2018 года родились дети, или которые воспитывают детей-инвалидов. Если продавец — физлицо, подойдет только классическая программа.

Так как речь о новостройке, то потенциальный заемщик может обратиться только в тот банк, который аккредитовал застройщик. Перечень таких финансовых учреждений уточняйте в офисе девелопера, также список есть на сайте объекта.

Заемщик должен соответствовать требованиям банка: работать, иметь подтвержденный доход, быть достаточно платежеспособным.

Сам же алгоритм оформления ипотеки по переуступке ничем не отличается от ипотечного кредита на новостройки:

1. Для начала узнайте у застройщика, возможна ли покупка квартиры по договору цессии. Если да, уточните список партнерских банков.
2. Подайте в финансовое учреждение заявку удобным способом. Большинство принимают обращения онлайн и оглашают предварительное решение за пару минут. Также можно написать заявление в офисе.
3. Если пришло одобрение, заемщик собирает пакет документов (о составе семьи, справки с работы) и передает их в банк для принятия им окончательного решения.
4. В течение 2-3 рабочих дней финансовое учреждение рассматривает заявку, может звонить заемщику, уточнять некоторые вопросы. Если принимается окончательное одобрение, банк рассказывает о конкретных условиях заключения договора.
5. Заемщик собирает документы по объекту по списку банка и передает их ему для юридической проверки. Если все в порядке, настает завершающая стадия сделки.
6. Происходит оформление договора цессии, кредитного договора.
7. Покупатель регистрирует сделку в Росреестре и становится новым предъявителем прав по ДДУ.

Останется только ждать завершение строительства дома, принимать квартиру и подписывать акт приема-передачи. После этого собственность подлежит обязательному страхованию (передается в залог банку) и оценке. Оценка проводится через аккредитованную банком компанию. Далее заемщик регистрирует все в Росреестре, получает выписку из ЕГРН с отметкой об обременении ипотекой.

Как продать ипотечную квартиру в новостройке?

Покупка первой квартиры в ипотеку — это всегда большой стресс. Ведь ты должен выбрать место, где будешь жить долгие годы. Но реальность такова, что за время строительства дома твои приоритеты и понимание комфорта могут измениться, ты даже можешь увидеть другой жилой комплекс своей мечты. Но как быть, ведь на твоих плечах уже есть ипотечная квартира, за которую ты еще 20 лет ежемесячно должен платить кредит? Не проблема! Эту квартиру можно легко продать и использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос в другую квартиру. Ведь на 99% ваша строящаяся квартира уже подросла в цене и первый взнос на следующий объект стал на порядок больше. Сегодня мы расскажем какие шаги для этого нужно предпринять.

Продать ипотечную квартиру в строящемся доме, можно только через переуступку прав требования, если она предусмотрена договором долевого участия.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» приводит три сценария продажи квартиры: переуступка прав требования за 100% оплату, переуступка прав требования в ипотеку от того же банка и переуступка прав требования в ипотеку в другом банке. В любом из этих вариантов сначала нужно получить согласие застройщика на переуступку и разрешение банка на продажу квартиры. Затем найти покупателя. А далее при 100% оплате вы заключаете предварительный договор на уступку прав требования. Обязательно у нотариуса: в договоре прописывается соотношение двух платежей. Первый пойдёт на погашение долга банку, чтобы тот снял залоговое обременение, второй (разница между суммой сделки и первым платежом) – продавцу.

Если же ваш покупатель тоже приобретает квартиру в ипотеку, то надо получить одобрение на ипотеку в том же или в стороннем банке. После чего погасить ваш остаток по ипотеке, получить в банке запись о залоге в Росреестре, получить оставшуюся сумму от продажи квартиры и непосредственно заключить договор уступки прав требования.

Если же ваша новостройка уже получила разрешение на ввод и у вас на руках есть акт приема-передачи квартиры, то по словам Надежды Коркки, управляющего директора компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), то с новым покупателем вы заключаете стандартный договор купли-продажи. Покупатель либо оплачивает 100% стоимости квартиры, либо получает одобрение на ипотеку в банке. Далее сделка проходит через два платежа — первый для погашения долга по ипотеке текущего собственника, второй на разницу между стоимостью и долгом по ипотеке, оформляется залог прав требования на нового собственника, а текущая ипотека у предыдущего собственника закрывается.

• Facebook
• ВКонтакте
• Одноклассники
• Копировать ссылку

Продажа ипотечной квартиры по переуступке — все нюансы процедуры

Реализация квартиры в недостроенном доме — выполнимая задача, не обремененная особыми сложностями. А продать не готовую квартиру, которая находится в ипотеке, уже не так просто.

Случаи, в которых может проводиться переуступка по ипотеке

Данная процедура применяется только при следующих обстоятельствах.

Существует ранее оформленный договор на продажу или приобретение жилплощади

При наличии подобного соглашения открывается вопрос уступки права на требование заключения основного договора, но не требования получения недвижимости. Строго говоря, договор не означает совершение сделки, а несет детали ее вероятного существования.

На условиях долевого строительства

Данным способом можно воспользоваться только до внесения всех подписей в акт приема-передачи недвижимости. В случае с ипотечным жильем ситуация немного сложнее. Кредитный договор заключен между банковской организацией и заемщиком. При проставленных подписях каждой из сторон, на них возлагается ряд обязанностей и прав.

Прежде чем провести переуступку, потребуется выполнить подробный расчет. В противном случае неучтенные расходы выплачиваются новыми владельцами.

Стоит отметить: застройщик или банк неохотно соглашаются на процедуру переуступки. Для застройщиков подобный объект будет создавать конкуренцию на собственном рынке. А банк заинтересован в стабильном получении денег за ипотечный кредит — досрочная выплата лишает организацию прибыли.

Переуступка прав по ипотеке: что означает и как оформить?

Процесс представляет собой передачу прав и обязанностей банка и заемщика третьему лицу, ранее не участвующему в составлении договора. После заключения конечного договора обязанности застройщика выполняются перед новыми владельцами.

Наличие ипотеки в данной схеме предполагает дополнительное обременение для продавца — помимо контракта с застройщиком появляется договор с банковской организацией, указывающий на получение и возврат кредитных средств. Это значит, что цеденту придется получить дополнительное одобрение сделки в банке прежде, чем будет оформлена цессия.

В соответствии со статьей 11 ФЗ № 214 переуступку можно провести в момент от начала действия предварительной договоренности до составления основного договора. Передача денежных средств возможна только в последнем случае.

Терминология, используемая в контексте переуступки:

• цессия — договор;
• цедент — сторона, передающая право на жилплощадь в строящейся недвижимости.
• цессионер — приобретатель права на недвижимость по цессии.

Возможная выгода и риски для собственника

Процедура наиболее прибыльна на поздних этапах строительства многоквартирного дома — в это время можно приступить к поиску потенциальных цессионеров. Для оценки объема возможного дохода нужно обратить внимание на динамику стоимости квартиры на всех этапах возведения дома.

Максимальная выгода извлекается при реализации жилплощади в сданном доме. Важно успеть провести оформление до подписания акта и вступления в права собственности. В этом варианте можно выиграть 10–15 процентов сверх той прибыли, которая прогнозируется при продаже жилья в готовых, но не сданных зданиях.

С точки зрения покупателя цессия также выгодна — с ее помощью становиться возможной покупка квартиры в желаемом МКД по более низкой стоимости. Однако существует ряд рисков:

1. Признание договора недействительным.
2. Попадание в долгострой. Проведение переуступки на первых этапах возведения — маркер намечающихся проблем.

Нужно понимать, что по цессии покупается право требования жилплощади после сдачи объекта, а не фактическая квартира. Вместе с данным правом приобретается ответственность: если общая площадь готового жилья превышает проектную, то новоявленный владелец обязуется доплатить за нее. В обратной ситуации собственнику придется требовать возврат средств у застройщика.

Правовая база

Данная процедура попадает в поле регулирования Гражданского кодекса РФ (глава 24, статья 382-390) и ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Статья 389 ГК РФ обязывает проводить регистрацию подобных сделок в Росреестре.

Пункт 2 статьи 11 ФЗ № 214 допускает проведение переуступки посредством договора долевого участия, либо жилищно-строительного кооператива в любой момент строительства, но до возникновения прав собственности. Если цедент поставил подпись в акте приема-передачи застройщика, то сделка проводится в формате купли продажи.

Пошаговое оформление

Порядок проведения переуступки прав на недвижимость в строящемся доме делится на 4 шага.

Шаг № 1 — проверить наличие необходимой документации

До оформления документации, которая касается самой переуступки, требуется проверить соответствие разрешительных документов компании-застройщика. Это можно сделать путем обращения в офис организации и запроса следующего пакета бумаг:

• учредительная документация строительной компании и устав;
• свидетельство о зачислении в базы учета налогового органа;
• подтверждение права собственности на земельный участок;
• бухгалтерские отчеты за текущий квартал;
• разрешение и проектная документация строительства;
• декларация, в которой отражен способ исполнения обязательств организации, указанной в договоре;
• договор, отображающий основания финансирования строительства МКД.

Шаг № 2 — подготовка к проведению сделки

Действия цедента

Перед реализацией жилплощади продавец должен:

1. Уведомить застройщика о грядущей продаже жилья посредством переуступки. Это можно сделать двумя способами: личное посещение офиса и письменное уведомление. Если строительная компания не будет знать о заключаемом договоре, то такая сделка может быть аннулирована.
2. Получить согласие и справку об отсутствии задолженностей от компании в письменной форме. Документы можно получить очно либо по почте — данный момент оговаривается с представителем застройщика. При этом организация может потребовать процент за одобрение процедуры переуступки права, в большинстве случаев он составляет 5 %.
3. Получить нотариально заверенное согласие мужа/жены на реализацию жилплощади в том случае, если таковая была приобретена в браке.
4. Запросить согласие от банковской организации на проведение переуступки, если будущее жилье приобреталось через ипотечное кредитование. При обращении в банк потребуется представить подробное объяснение причины для перерегистрации долевого договора на другое лицо. Также необходимо представить официальное согласие от застройщика. В процессе потребуется подать заявление о желании создания цессии, рассмотрение занимает около двух дней.

Действия цессионера

Прежде чем купить квартиру по данной процедуре, приобретатель должен:

1. Получить нотариально заверенное согласие от супруга, когда покупатель находится в действующем браке.
2. Поставить подпись и получить оригинал кредитного договора, а также закладную, если квартира покупается через ипотеку или подобное кредитование.

Шаг № 3 — составить цессию

На этом этапе составляется договор переуступки прав между цедентом и цессионарием. Желательно провести данную процедуру через юриста, так как он поможет оформить документ без ошибок с учетом всех нюансов и условий продавца и покупателя.

Шаг № 4 — зарегистрировать договор в уполномоченном органе

Многие субъекты РФ принимают документы для регистрации только через многофункциональные центры. Далее сотрудник МФЦ самостоятельно передает документацию в регпалату.

Процесс выглядит следующим образом:

1. Продавец и покупатель обращаются в МФЦ, где подают подписанные копии договора и прилагающейся документации, а также оплачивают государственную пошлину.
2. Сотрудник заполняет заявление о регистрации прав на основании приложенных документов. Все участники сделки подписывают предназначенные им заявления.
3. Впоследствии работник МФЦ: соберет заявления, оригинальные документы и копии, выдаст обеим сторонам сделки расписку в принятии документации.
4. Далее полученная документация будет отправлена в Регистрационную палату с помощью курьерской службы. По прибытии будет проверена корректность составления документов.
5. В назначенное число покупатель должен получить зарегистрированную цессию, а продавец — договор основания, изначально заключенный с компанией-застройщиком.

Важно знать

На практике погашение записей о наличии залога занимает около 14 дней, хотя законодательством отведен срок в 3–5 дней в зависимости от инстанции, куда были поданы документы.

На возводимом объекте

Из вышесказанного становиться понятным, что договор переуступки актуален только до момента оформления акта приема-передачи. После подписания указанного документа сделка будет регулироваться стандартной куплей-продажей.

Цессия может применяться неоднократно, главное, внести данные о новых участниках в долевой договор.

В готовом многоквартирном доме

Многоквартирный дом может быть сдан в эксплуатацию, но без подписи финального акта приема-передачи. Подобная ситуация возникает при неполном выполнении обязательств со стороны застройщика. На этом фоне возникают основания для проверки, в ходе которой уточняется соответствие:

• квадратных метров, назначения и конфигурации помещений;
• комплектации;
• технического, санитарного и эстетического состояния.

Если стороны не добились общего согласия, то вопрос решается в судебной инстанции. В сданных домах цессия применяется до факта передачи жилплощади частным лицам от компании застройщика.

Налоги

Любой потенциальный продавец недостроенной квартиры должен помнить о необходимости уплаты налогов. На разных уровнях сопутствующих органов не приветствуется спекуляция на рынке квартир. Ввиду чего квартира, пробывшая в собственности менее пяти лет, не облагается налоговыми льготами. Поэтому в соответствии со статьей 208 НК РФ любой доход, полученный при продаже объекта с правами требования, декларируется в обязательном порядке.

Если объем денежных средств в договоре уступки превысил сумму долевого договора с застройщиком, то возникает необходимость в заполнении налоговой декларации и уплаты НДФЛ с указанной суммы.

На практике существует возможность оформления разницы в цене через отдельное дополнительное соглашение. При небольших суммах банкам свойственно «закрывать глаза» на данное нарушение. Однако не рекомендуется обманывать законодательство — выявленная попытка обхода налоговых выплат в конечном итоге обходиться в несколько раз дороже самого налога.

Из всего вышеупомянутого можно сделать вывод: переуступка прав по ипотеке отличается от обычной цессии появлением дополнительной стороны, причастной к договору. Если получится найти общий язык с банком, то сделка не будет отличаться от стандартной процедуры.