Ограничение аренда в том числе субаренда что это

14 ноября 2023 Регистрация Войти
4 декабря 2023

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

15 ноября 2023

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право В договоре аренды, согласно которому арендодатель передает помещение для целей использования (торговая деятельность продовольственными товарами), указано, что арендодатель обязуется не сдавать в аренду (давать согласие на субаренду) помещения, принадлежащие арендодателю на праве собственности и расположенные в одном здании (помещении) с помещением и (или) в непосредственной близости с помещением, любым иным третьим лицам для целей осуществления торговой деятельности продовольственными товарами. Является ли данное условие нарушением закона о защите конкуренции?

В договоре аренды, согласно которому арендодатель передает помещение для целей использования (торговая деятельность продовольственными товарами), указано, что арендодатель обязуется не сдавать в аренду (давать согласие на субаренду) помещения, принадлежащие арендодателю на праве собственности и расположенные в одном здании (помещении) с помещением и (или) в непосредственной близости с помещением, любым иным третьим лицам для целей осуществления торговой деятельности продовольственными товарами. Является ли данное условие нарушением закона о защите конкуренции?

16 сентября 2022

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Действующее законодательство не запрещает включение подобного условия в договор аренды. Судебная практика исходит из того, что в силу принципа свободы договора условием об эксклюзивности может быть дополнен любой гражданско-правовой договор.
Если включение подобного условия повлечет за собой нарушение императивных норм законодательства о защите конкуренции, то подобное условие будет признано судом недействительным. По нашему мнению, в рассматриваемом случае нарушение закона о защите конкуренции отсутствует.

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что одним из основных начал гражданского права является принцип свободы договора (п. 1 ст. 1 ГК РФ), смысл которого заключается в предоставлении гражданам и юридическим лицам свободы в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ), в остальном условия договора определяются по усмотрению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Из разъяснений, содержащихся в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее — Постановление N 16) следует, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).
При отсутствие в норме явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов (п. 3 Постановления N 16).
Условие договора, изложенное в вопросе, заключается в обязанности арендодателя не заключать в течение срока действия договора аренды договоры с иными арендаторами, осуществляющими аналогичную или схожую деятельность с арендатором, являющимся стороной заключаемого договора.
Прежде всего отметим, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (п. 1 ст. 9 ГК РФ). При этом судебная практика исходит из недопустимости принуждения кого бы то ни было к отказу от своих прав или их прекращению (смотрите апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04.02.2020 по делу N 33-4247/2020). Вместе с тем п. 2 ст. 9 ГК РФ допускает отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав, что в свою очередь также не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, законодатель разделяет отказ от права, который по общему правилу является ничтожным, от отказа от осуществления принадлежащего лицу права, который является правомерным. Важно отметить, что Верховный Суд РФ, раскрывая принцип свободы договора, указал на то, что установленная законом свобода в заключении договора в совокупности с положениями статей 1, 9 ГК РФ предполагает возможность не только заключения договора как предусмотренного, так и не предусмотренного законом или иными правовыми актами, но и свободу сторон договора в определении его условий (смотрите определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 5-КГ15-191).
Полагаем, что формулировку указанного пункта договора следует трактовать как отказ стороны договора (арендодателя) от осуществления принадлежащего ему права, но не как отказ от права.
Отметим, что действующее гражданское законодательство прямо предусматривает возможность включения в отдельные виды гражданско-правовых договоров подобных условий, которые можно охарактеризовать как обязательства с отрицательным содержанием, или пассивные обязательства. В качестве примера можно привести обязанности сторон агентского договора не заключать аналогичных агентских соглашений с третьими лицами на договорной территории (пп. 1, 2 ст. 1007 ГК РФ); обязанность лицензиара воздержаться от поведения, способного затруднить использование лицензиатом результата интеллектуальной деятельности на протяжении срока действия лицензионного договора (п. 2 ст. 1237 ГК РФ) и др.
Как следует из вопроса, стороны планируют включить подобное условие в договор аренды.
Анализ судебной практики свидетельствует о наличии различных подходов судов к оценке, во-первых, допустимости включения такого условия в договор в случаях, не предусмотренных законом, а во-вторых, к оценке такого условия на предмет нарушения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон N 135-ФЗ)*(1). Как указано в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.06.2008 N 30 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства», хозяйствующие субъекты при вступлении в гражданско-правовые отношения с другими хозяйствующими субъектами должны не только руководствоваться нормами гражданского законодательства, но и учитывать нормы антимонопольного законодательства, в частности, положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Так, например, по одному из дел суд отказал в удовлетворении требования об уплате штрафа по договору, которое было мотивировано нарушением стороной условий договора о запрете заключать договоры с иными лицами. При этом суд, проанализировав в совокупности нормы Закона N 135-ФЗ, общие положения об обязательствах и свободе договора, указал, что нормы ГК РФ прямо предусматривают возможность существования обязательства не заключать аналогичных договоров с другими лицами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет договора. Однако такие правила установлены в отношении агентских договоров (ст. 1007 ГК РФ). В отношении подрядных отношений ГК РФ такие ограничения не предусматриваются*(2). На этом основании суд посчитал, что условия договора о запрете обществу заключать на протяжении пяти лет договоры с третьими лицами, аналогичные договорам оказания услуг с предпринимателем, не соответствуют ограничениям, установленным антимонопольным законодательством, в связи с чем суд счел действия предпринимателя формой злоупотребления правом (смотрите решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2020 по делу N А32-17353/2020). Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, оставляя в силе решение суда первой инстанции, в постановлении от 10.12.2020 N 15АП-18754/20 сделал важные выводы в отношении возможности включения подобного условия в договор в случаях, не предусмотренных законом.
Так, суд посчитал, что само по себе указание на эксклюзивность отражает особенности взаимодействия сторон договора с третьими лицами и между собой. Добровольные действия сторон, направленные на распоряжение гражданскими правами в случае заключения эксклюзивного договора, не свидетельствуют об отказе от осуществления принадлежащих им прав по смыслу п. 2 ст. 9 ГК РФ, так как ограничения являются временными — пока стороны связаны обязательством. С учетом этого и в силу принципов свободы договора и диспозитивности условием об эксклюзивности, если это не запрещено законом, может быть дополнен любой гражданско-правовой договор (например, договоры поставки, аренды, возмездного оказания услуг, дилерские и дистрибьютерские договоры и другие). Таким образом, суд подтвердил возможность дополнения условием об эксклюзивности любого гражданско-правового договора. При неисполнении принятых по эксклюзивному договору обязательств или возникновения реальной угрозы их нарушения кредитор вправе требовать пресечения соответствующих действий независимо от возмещения убытков (п. 6 ст. 393 ГК РФ). Установленные договором ограничения на заключение договоров с третьими лицами и на осуществление самостоятельной деятельности подтверждаются по требованию заинтересованной стороны решением суда. На случай нарушения условия об эксклюзивности в договоре можно предусмотреть меры ответственности, например штрафные санкции. Для их применения подлежит доказыванию факт несоблюдения стороной принятых ограничений.
При этом стороны вправе определять условия, касающиеся эксклюзивности, по своему усмотрению, соблюдая императивные нормы, действующие в момент заключения договора. В частности, ограничения в силу оговорки об эксклюзивности не могут:
— препятствовать заключению стороной, принявшей соответствующее негативное обязательство, публичных договоров с третьими лицами (статья 426 ГК РФ);
— действовать избирательно, исключительно для определенной категории покупателей (заказчиков) либо исключительно для покупателей (заказчиков), имеющих место нахождения или место жительства на определенной в договоре территории (п. 3 ст. 1007, п. 2 ст. 1033 ГК РФ);
— нарушать антимонопольные правила, предусмотренные п. 5 ч. 1 ст. 11 Закона N 135-ФЗ, подп. «а» п. 4 ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (смотрите также: постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.06.2018 N Ф09-2393/18, определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.10.2018 N 309-КГ18-15284).
При рассмотрении данного дела суд отказал во взыскании штрафа за нарушение соответствующего условия договора, посчитав его нарушающим императивные нормы пункта 5 части 1 статьи 11 Закона N 135-ФЗ (смотрите постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 N 15АП-18754/20). Согласно указанному в решении суда пункту Закона N 135-ФЗ признаются картелем и запрещаются соглашения между хозяйствующими субъектами-конкурентами, то есть между хозяйствующими субъектами, осуществляющими продажу товаров на одном товарном рынке, или между хозяйствующими субъектами, осуществляющими приобретение товаров на одном товарном рынке, если такие соглашения приводят или могут привести к отказу от заключения договоров с определенными продавцами или покупателями (заказчиками). Однако в данном деле спорное условие было включено в договор оказания услуг, который заключается не между субъектами-конкурентами, а между заказчиком и исполнителем, и, по нашему мнению, не может быть квалифицировано как нарушающее запрет, установленный пунктом 5 части 1 статьи 11 Закона N 135-ФЗ.
В рассматриваемом в вопросе случае речь идет о включении соответствующего условия в договор аренды, сторонами которого являются арендодатель и арендатор. В соответствии с п. 19 ст. 4 Закона N 135-ФЗ «вертикальным» соглашением является соглашение между хозяйствующими субъектами, один из которых приобретает товар, а другой предоставляет (продает) товар. При этом под товаром понимается объект гражданских прав (в том числе работа, услуга, включая финансовую услугу), предназначенный для продажи, обмена или иного введения в оборот (п. 1 ст. 4 Закона N 135-ФЗ). В силу п. 3 ч. 4 ст. 11 Закона N 135-ФЗ запрещаются иные соглашения между хозяйствующими субъектами (за исключением «вертикальных» соглашений, которые признаются допустимыми в соответствии со статьей 12 названного Закона)*(3), если установлено, что такие соглашения приводят или могут привести к ограничению конкуренции. К таким соглашениям могут быть отнесены, в частности, соглашения о создании другим хозяйствующим субъектам препятствий доступу на товарный рынок или выходу из товарного рынка. В этой связи полагаем, что если хозяйствующие субъекты соответствуют признакам, предусмотренным ст. 12 Закона N 135-ФЗ, то заключение подобного соглашения не противоречит нормам законодательства о защите конкуренции. Материалов правоприменительной практики, признающей неправомерность условия договора аренды в случае, подобном рассматриваемому, нам обнаружить не удалось.
Таким образом, действующее гражданское законодательство не содержит понятия эксклюзивного договора. Вместе с тем ГК РФ прямо предусмотрена допустимость включения такого рода условий в договоры комиссии (п. 2 ст. 990 ГК РФ), договоры агентирования (ст. 1007 ГК РФ), договоры коммерческой концессии (п. 1 ст. 1027 ГК РФ, ст. 1033 ГК РФ), лицензионные договоры (подп. 2 п. 1, п. 1.1 ст. 1236 ГК РФ). Судебная практика исходит из того, что в силу принципа свободы договора таким условием может быть дополнен любой гражданско-правовой договор. Так, в постановлении Суда по интеллектуальным правам от 22.03.2021 N С01-137/2021 суд также подчеркнул, что в силу принципов свободы договора и диспозитивности отношений условием об эксклюзивности, если это не запрещено законом, может быть дополнен любой гражданско-правовой договор*(4).
Суть такого условия заключается в том, что сторона договора, которая его предоставляет, должна воздерживаться от заключения аналогичных договоров с другими лицами. Контрагент стороны, принявшей на себя такую обязанность, вправе требовать от нее ее надлежащего исполнения. Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение соответствующего условия. Однако нарушение условия об эксклюзивности не дает оснований для оспаривания договоров, которые контрагент заключил в нарушение такого условия, поскольку закон такой возможности не предусматривает. Однако это не освобождает недобросовестную сторону от ответственности перед контрагентом, право которого было нарушено.
Принятое в результате предоставления эксклюзивного права обязательство не заключать аналогичные договоры с третьими лицами не может рассматриваться как ограничение правоспособности. Автономия воли в этом случае не нарушается, поскольку обязательство сторона договора принимает на себя добровольно. Само же ограничение носит временный характер — оно действует в пределах срока соответствующего договора*(5).
В случае, если включение подобного условия повлечет за собой нарушение императивных норм законодательства о защите конкуренции, то подобное условие будет признано судом недействительным. Однако оценка такого условия с точки зрения нарушения антимонопольного законодательства может быть дана только судом исходя из обстоятельств конкретного дела. По нашему мнению, в рассматриваемом случае нарушение закона о защите конкуренции отсутствует.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Гентовт Ольга

Ответ прошел контроль качества

24 августа 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) В этой связи отметим, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).
*(2) Отметим, что в силу ст. 783 ГК РФ общие положения о подряде и положения о бытовом подряде применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779-782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.
*(3) Согласно указанной норме, допускаются «вертикальные» соглашения в письменной форме, если эти соглашения являются договорами коммерческой концессии. Допускаются «вертикальные» соглашения между хозяйствующими субъектами, доля каждого из которых на товарном рынке товара, являющегося предметом «вертикального» соглашения, не превышает двадцать процентов. Допускаются соглашения, предусмотренные ч. 4 ст. 11 Закона N 135-ФЗ, между хозяйствующими субъектами, доминирующее положение которых не может быть признано в соответствии с чч. 2.1 и 2.2 ст. 5 Закона N 135-ФЗ, если суммарная выручка таких хозяйствующих субъектов от реализации товаров за последний календарный год не превышает восьмисот миллионов рублей.
*(4) В ином деле в целях гарантии соблюдения условий эксклюзивности договора стороной был перечислен обеспечительный платеж, который в случае заключения аналогичного договора с третьими лицами без письменного согласия с заказчиком не возвращался и взыскивался в качестве штрафа в пользу заказчика. Суд признал данное условие недействительным в соответствии с пп. 1, 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (смотрите постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2018 N 04АП-2350/16).
*(5) Подтверждение данного вывода можно обнаружить в судебной практике. Условия кредитного договора, представленного суду, устанавливали обязанность заемщика воздерживаться от совершения определенных действий, в том числе от совершения некоторых видов сделок. При этом действия, которые обязался не совершать заемщик, в достаточной степени конкретизированы, а обязанность не совершать их — ограничена временными рамками. Кроме того, принятие заемщиком на себя такого рода обязанностей было связано с получением им имущественного блага — кредита, причем без предоставления какого-либо обеспечения. В связи с этим суд счел, что включение в кредитный договор подобных условий не было направлено на ограничение правоспособности или дееспособности ответчика (п. 9 Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.09.11 N 147).

Баланс группа компаній

Главная Новости компании Что грозит арендатору за установление субарендной платы большей, чем арендная?

Что грозит арендатору за установление субарендной платы большей, чем арендная?

September 2, 2021

Практическая ситуация

Сельхозпредприятие планирует передать арендованный им земельный участок в субаренду и хочет установить субарендную плату в большем, нежели арендная, размере. Разрешено ли это? Если нет, то какие последствия ждут арендатора?

Все зависит от того, о какой форме собственности идет речь. Для коммунальной/государственной собственности запрещено устанавливать больший размер, а для частной – никаких ограничений. Объясним подробнее.

Коротко напомним основные принципы субаренды земли:

это производное право пользования чужим земельным участком;
основано на договоре между арендатором и субарендатором;
типовой формы договора не установлено;
нотариальное удостоверение не требуется;
право субаренды подлежит регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав);
субаренда возникает, если это разрешено условиями договора аренды или получено письменное согласие арендодателя (произвольной формы);
срок пользования ограничивается сроком аренды;
прекращение аренды приводит к прекращению субаренды.

То есть для субаренды действуют правила, установленные для договоров аренды земельного участка. Итак, прежде всего нужно тщательно изучить договор аренды, чтобы понимать, что ждет субарендатора.

Помните! Договор субаренды заверяется у нотариуса исключительно с согласия сторон. Право субаренды возникает после его госрегистрации в Реестре прав (ст. 8 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли», ст. 4 Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»).

Запрет на установление субарендной платы большего размера, нежели арендная плата, предусмотрен для земель государственной/коммунальной собственности (п. 288.6 Налогового кодекса, далее – НК). Конечно, арендатору это не выгодно. Но, поскольку нормы НК распространяются на земельные участки государственной и коммунальной собственности, необходимо придерживаться этого правила.

А вот частному сектору можно выдохнуть. Для частных земель такое ограничение не введено. Арендатор может установить субарендную плату большую, нежели арендная. Хотя налоговая и старается применять указанное ограничение ко всем формам собственности, но это не правомерно.

Штраф за такое «нарушение» НК не предусмотрен. Поэтому со стороны налоговой арендатору ничего не угрожает (ОИР, категория 111.07).

Впрочем, такие действия относительно субаренды государственной/коммунальной земли можно трактовать как несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований ст. 203 Гражданского кодекса (далее – ГК), в частности условия договора противоречат актам действующего законодательства. Как следствие – признание по решению суда договора субаренды недействительным/ничтожным (ст. 215 ГК). Обратиться в суд с иском может любое заинтересованное лицо (ч. 5 ст. 216 ГК), в том числе налоговая или прокурор.

Признание договора субаренды ничтожным приведет к возврату всех прав и обязанностей, которые им предусмотрены, к начальной точке (двусторонняя реституция). То есть арендатор должен вернуть плату, полученную по договору субаренды, а субарендатор – земельный участок. Субарендатор – единщик четвертой группы не будет иметь оснований относить полученную с такого участка сельхозпродукцию к собственно выращенной.

Для избежания таких последствий стороны субаренды земельного участка государственной/коммунальной собственности не должны устанавливать размер субарендной платы выше, чем арендная. Разницу между этими суммами лучше оформить в виде подарка или безвозвратной финансовой помощи.

Источник: «Баланс-Агро» № 35, который выходит из печати 06.009.21 г.

ВС РФ решил, можно ли указать в долгосрочном договоре аренды публичного участка условие об обязательном согласовании субаренды

Арендодатель потребовал расторгнуть договор аренды земельного участка, поскольку арендатор сдал его в субаренду, хотя по договору на это нужно было получить согласие арендодателя. ВС РФ отказал в расторжении договора.

Карточка дела

Реквизиты судебного акта

Определение ВС РФ от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791 по делу № А41-35990/2020

Администрация Ленинского городского округа Московской области

Суть дела

С 2007 г. компания (далее — арендатор) арендовала муниципальный земельный участок с видом разрешенного использования «под размещение производственно-складских помещений». Договор аренды был заключен на 49 лет. В нем было предусмотрено, что арендатор может реализовать действия, предусмотренные п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ (в том числе сдачу участка в субаренду), только после предварительного согласования с арендодателем (п. 5.1 договора). А в случае нарушения этого условия арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке (п. 3.3 договора).

В 2015 г. арендатор направил арендодателю письмо, в котором он просил согласовать предоставление части земельного участка в субаренду и разъяснить порядок сдачи участка в субаренду. Арендодатель сообщил о невозможности передать часть участка в субаренду в связи с отсутствием кадастрового учета планируемого к сдаче участка. Он предложил заключить новый договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора либо разделить участок и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать третьим лицам.

В 2020 г. арендодатель узнал, что без его согласия арендатор все-таки заключил договоры субаренды с третьими лицами. Он направил арендатору претензию о расторжении договора аренды, о согласовании даты прекращения договора и о возврате земельного участка.

Арендатор не ответил на претензию, поэтому арендодатель подал аналогичный иск в суд.

Позиция судов

Суд первой инстанции отказал в иске о расторжении договора аренды земельного участка. Он установил, что договор аренды заключен на срок более пяти лет после введения в действие ЗК РФ. Арендатор заключил договоры субаренды с третьими лицами после уведомления арендодателя. Таким образом, суд первой инстанции учел правило, предусмотренное п. 9 ст. 22 ЗК РФ, в котором указано, что при заключении долгосрочного договора аренды публичного участка можно не получать согласие арендодателя и достаточно только уведомить его. Поэтому он признал п. 5.1 договора аренды (об обязанности получать согласие на сдачу участка в субаренду) не соответствующим законодательству, действующему на момент его заключения.

Апелляция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск о расторжении договора аренды участка. Она указала, что п. 5.1 договора аренды не оспорен и не признан недействительным. Заключая договор аренды, компания действовала добровольно и должна была предвидеть неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств и обеспечить соблюдение договора. Поэтому суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды в связи с заключением договоров субаренды с третьими лицами в отсутствие согласования с арендодателем. То есть апелляция посчитала приоритетным для разрешения данного спора условие договора о необходимости получить предварительное согласие, а не норму п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами апелляции.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты апелляционной и кассационной инстанций и оставила в силе решение суда первой инстанции. Он решил, что в договоре аренды, заключенном на срок более пяти лет, нельзя предусматривать условие об обязанности арендатора получать согласие арендодателя на сдачу участка в субаренду.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. В отличие от этого общего правила в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде публичного земельного участка на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Иное может быть установлено федеральными законами. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора не допускаются.

Эти положения свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды публичного земельного участка на срок до пяти лет и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

ВС РФ разъяснял, что при рассмотрении споров из договоров аренды публичных участков, заключенных на срок более чем пять лет после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (п. 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Это разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

Таким образом, арендатор по долгосрочному договору аренды земельного участка имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

ВС РФ указал, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды. Они регулируются п. 9 ст. 22 ЗК РФ, в котором предусмотрено, что для сдачи в субаренду арендатор по долгосрочному договору аренды земельного участка не обязан получать согласование арендодателя. Пункт 5.1 договора аренды об обязанности согласовывать субаренду является ограничивающим права арендатора.

Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ также содержит особенности при расторжении договора аренды. Так, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Поэтому нельзя было расторгнуть договор на основании п. 3.3 договора аренды, в котором содержались основания для расторжения договора при передаче участка в субаренду без согласия арендодателя. Этот пункт регулировал расторжение договора только во внесудебном порядке.

Аренда субаренда земельного участка

Последние вопросы по теме «Аренда субаренда земельного участка»

Договорное право

День добрый, подскажите может ли Арендатор, который заключил договор аренды земельного участка с палатой земельных и имущественных отношений на торгах на 10 лет, передать весь земельный участок или его часть в субаренду на 11 месяцев без торгов и с согласия палаты? Заранее огромное спасибо.

Показать полностью
31 августа 2020, 11:42 , вопрос №2852668, Алия, г. Волгоград

Здравстсвуйте, такой вопрос, помогите пожалуйста: Департаментом муниципального имущества и земельных отношений г. Оренбурга был проведен конкурс на право заключения договора аренды земельного участка для строительства общественно-делового центра. По итогам торгов с ООО «Куршавель» был заключен договор аренды земельного участка. В последующем арендатор часть этого земельного участка передал в субаренду ООО «Енисей» под размещение временного склада для хранения товара. Департамент г. Оренбурга обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды и изъятии земельного участка ввиду его нецелевого использования. Какое решение примет суд?

Показать полностью
21 мая 2020, 08:10 , вопрос №2778714, Никита, г. Санкт-Петербург
Есть вопрос? Задайте его всем юристам сайта!
Получить консультацию
Земельное право

хочу взять участок в субаренду оформленный под строительство автосервиса, построить здание автосервиса.ввести в эксплуатацию.то возможно, смогу я потом оформить участок земли в аренду на себя??

23 марта 2020, 20:31 , вопрос №2721964, Павел Николаевич Кабанов, г. Белая Калитва
Договорное право

Здравствуйте. Земля находится в аренде у администрации без возможности субаренды на неё, под установку киоска. Киоск поставлен, т.е он является собственностью арендатора, возможна ли сдача самого только киоска арендатором в субаренду?

Показать полностью
12 сентября 2019, 22:48 , вопрос №2508495, Ольга, г. Екатеринбург
Земельное право

Здрвствуйте,в ЕГРН, в графе «Содержание ограничения в использовании или ограничения права на объект недвижимости или обременения объекта недвижимости» стоит запись : » Аренда (в том числе, субаренда), МУХ ПВКХ» на весь объект, что это означает ?!

Показать полностью
06 апреля 2019, 10:15 , вопрос №2318607, Дмитрий, г. Москва
Земельное право

Я хочу передать земельный участок в субаренду.Участок был получен в аренду на 20 лет до 2037 года у администрации под ИЖС через аукцион. В договоре аренды пункт о передаче третьим лицам арендатор имеет право : «С письменного согласия Арендодателя сдавать Участок в субаренду , а также передавать свои права и обязанности третьим лицам.» В администрации заявили ,что участок арендованный через аукцион не может быть передан в субаренду,ссылаясь на всякие постановления.

Показать полностью
22 марта 2019, 04:38 , вопрос №2299523, Лариса Иванова, г. Киселевск
Земельное право

Показать полностью
22 марта 2019, 04:24 , вопрос №2299527, Лариса Иванова, г. Киселевск
Договорное право

Добрый день! Можно ли заключить безвозмездный договор аренды между матерью и сыном на использование зем. участка? На нем находятся боксы для ремонта своих грузовых авто. Сын (ИП) оказывает услуги по грузоперевозкам. ЕНВД. Спасибо.

Показать полностью
25 февраля 2019, 11:45 , вопрос №2272384, Виктория, г. Курганинск
Вопрос решен
Гражданское право

Добрый вечер! Скажите,пожалуйста, арендатор и субарендатор земельного участка,вправе заключить соглашение и отразить его условия в договоре субаренды, что бы субарендатор производил арендную плату напрямую арендодателю и нес за это полную ответственность? В каком законе это отражено? Спасибо. С уважением,Алексей.

Показать полностью
19 февраля 2019, 17:26 , вопрос №2266447, Сергей, с. Севастополь
Земельное право

Здравствуйте ! я планирую получить в аренду участок земли для размещения НТО(павильон), для дальнейшей сдачи в субаренду. С чего начать, какими ресурсами пользоваться ? Возможно есть центры консультаций?

Показать полностью
17 декабря 2018, 15:41 , вопрос №2201581, Сергей, г. Санкт-Петербург
Вопрос решен
Земельное право

Здравствуйте! Прошу помочь разобраться в вопросе. Я хочу арендовать земельный участок в черте города, принадлежит городу. Некое ООО арендует его от КИО на 5 лет на льготных условиях, соответственно есть ограничение на сдачу в субаренду. Они готовы мне его сдать, но при этом договор аренды со мной составлять не имеют права. Вместо этого предлагают подписать договор на техническое обслуживание участка с прописанными суммами, как за аренду. Т.е. фактически, я буду там находится «на птичьих правах». Подскажите пожалуйста, может быть, есть способ легально прописать мои права на аренду этого участка? К примеру, составить договор на разрешение пользоваться участком в течение 11 месяцев, или как- то ещё? Заранее спасибо, с уважением, Александр.

Показать полностью
06 июля 2018, 14:00 , вопрос №2045690, Александр, г. Санкт-Петербург
13 ответов
Земельное право

Мой дачный дом находится на территории лесного фонда, а земля в аренде у дачного товарищества. Земельный участок размежеван, границы определены. Можно ли размежевать земельный участок под дачным домом и заключить договор аренды с Министерством лесного хозяйства, есть вроде статья 39.20 ЗК РФ, она может быть применена в моем случае?

Показать полностью
21 апреля 2018, 11:56 , вопрос №1974352, Вера, г. Казань
Земельное право

Здравствуйте, скажите пожалуйста нуждается ли договор субаренды лесного участка в государственной регистрации? И ещё имеет ли право арендатор передавать в субаренду только часть участка или только весь участок целиком? Спасибо.

Ограничение аренда в том числе субаренда что это