Переменная часть арендной платы
Подборка наиболее важных документов по запросу Переменная часть арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Форма: Договор аренды нежилого помещения (срок — менее года, преимущественное право на заключение договора на новый срок, обеспечительный платеж)
(Подготовлен специалистами КонсультантПлюс, 2023) 3.1.3. Переменная часть арендной платы составляет сумму, равную стоимости коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, потребленных Арендатором за месяц). Указанная сумма определяется на основании акта расчета переменной части согласно данным счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем, с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций. Счет на оплату переменной части арендной платы подлежит оплате Арендатором в течение ______ (______) рабочих дней после его получения.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 333.33 «Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий» главы 25.3 «Государственная пошлина» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, уплатило госпошлину, предусмотренную подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества. Уполномоченный орган возвратил документы без рассмотрения в связи с неуплатой госпошлины, установленной подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости. Суд признал действия уполномоченного органа правомерными, указав, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение предоставляет право арендатору на заключение договоров на обеспечение арендуемого помещения энергоресурсами и другими коммунальными услугами за счет арендатора напрямую с ресурсоснабжающими организациями, а также содержит условие о возможности изменения размера арендной платы при заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями путем исключения из переменной части арендной платы стоимости услуг, на которые заключены прямые договоры. Суд пришел к выводу, что такое соглашение выходит за пределы внесения изменений в записи ЕГРН, поскольку подлежит регистрации, является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 146 «Объект налогообложения» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(АО «Центр экономических экспертиз «Налоги и финансовое право») Как указал суд, признавая позицию ИФНС частично необоснованной, она учла в составе доходов налогоплательщика полученную им от арендаторов переменную часть арендной платы. Учитывая, что бремя оплаты коммунальных платежей лежало на арендаторах, не заключавших отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, суммы возмещения расходов по оплате коммунальных платежей не являются доходом налогоплательщика. Эти суммы компенсируют его расходы по содержанию и использованию нежилых помещений, сданных в аренду. Кроме того, налоговый орган необоснованно отказал налогоплательщику в применении профессионального вычета по НДФЛ.
Энциклопедия решений. Постоянная и переменная части арендной платы (октябрь 2023)
Согласно п.п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок ее расчета. Следовательно, арендная плата может быть установлена в виде основной (постоянной) части и переменной части, определяемой расчетным путем. Постоянная часть является фиксированной и включает в себя плату за пользование самим помещением. Переменная часть арендной платы эквивалентна (или рассчитана из) стоимости коммунальных услуг, потребляемых арендатором за определенный период. Таким образом, вся сумма арендной платы (как постоянная, так и переменная части) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду.
Постоянная часть арендной платы, как правило, определяется путем умножения арендной ставки по договору на арендуемую площадь в квадратных метрах. Поэтому зачастую в договоре аренды указывают размер арендной ставки за 1 квадратный метр в месяц.
Пример
Можно указать формулу расчета постоянной части арендной платы, например, так:
«Постоянная часть арендной платы определяется по формуле:
где Тв х/у — твердая часть арендной платы, подлежащая внесению за месяц х, год у;
A — ставка арендной платы по договору;
S — арендуемая площадь, в квадратных метрах».
Можно также предусмотреть, что постоянная часть арендной платы умножается на индекс потребительских цен, на коэффициент, учитывающий условия использования арендатором имущества; на корректирующий коэффициент и т. д.
В договоре аренды можно указать, что переменная часть арендной платы покрывает фактически понесенные расходы арендодателя на коммунальные платежи, а именно:
— вывоз бытового мусора (можно привести весь перечень необходимых услуг) и т. п.
Пример
Можно указать формулу расчета переменной части арендной платы, например, так:
«Переменная часть арендной платы определяется по формуле:
П x/y = Э + Во + Т + М, где
П х/у — переменная часть арендной платы, подлежащая внесению за месяц х, год у;
Э — расходы на электрическую энергию за месяц х, год у;
Во — расходы на водоснабжение за месяц х, год у;
Т — расходы на тепловую энергию за месяц х, год у;
М — расходы на вывоз бытового мусора за месяц х, год у.»
Если оплата коммунальных услуг осуществляется в соответствии с показаниями счетчиков, можно указать в договоре, что переменная часть арендной платы подлежит определению в соответствии с показаниями приборов учета. Можно прописать, что показания приборов учета коммунальных услуг фиксируются в присутствии уполномоченных представителей арендодателя и арендатора.
Внимание
В п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 отмечено, что возложение на арендатора только расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество, оплата арендатором только коммунальных услуг не означает возмездности договора.
На основании каких документов арендатор может начислять переменную часть арендной платы по договору аренды?
Добрый день. Уважаемые эксперты, возник вопрос по документам связанным с переменной частью арендной платы:
ИП сдает помещение в аренду организации.
Арендная плата состоит из постоянной и переменной части.
Арендодателем заключены договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги.
Согласно договору аренды «Переменная составляющая арендной платы определяется исходя из размера коммунальных расходов (оплата за пользование водой, электроэнергией, другими коммунальными услугами), связанных с арендуемым помещением, оплачивается Арендатором по отдельным счетам, выставленным Арендодателю на основании соответствующих счетов компании, предоставляющей услуги по управлению и эксплуатационному обслуживанию здания (Помещения) по договору с Арендодателем на основании соответствующих показателей индивидуальных средств фиксации (счетчиков).»
Договором не предусмотрено выставление Арендодателем счетов на оплату и актов об оказании услуг по аренде и возмещению коммунальных платежей. То есть, в данном случае, Арендодатель возложил обязанность по уплате коммунальных платежей на Арендатора напрямую управляющей компании или ресурсоснабжающим организациям по счетам, выставленным Арендодателю, что законодательно не запрещено
Арендодатель предоставляет Арендатору счета на оплату и закрывающие документы от ресурсоснабжающих организаций, в качестве подтверждения сумм переменной части аренды.
Арендатор настаивает, что Арендодатель обязан выставлять акты на возмещение коммунальных услуг от своего имени, даже если это не предусмотрено договором.
Может ли Арендатор у себя в учете делать начисления переменной части арендной платы в рамках договора аренды на основании первичных документов (счетов, актов, УПД) выставленных в адрес Арендодателя и учитывать эти начисления в расходах?
Или Арендатор прав и Арендодатель обязан выставить акт на возмещение от своего имени, хотя оплату этих он фактически не производит?
Заранее благодарю за ответ
1 У меня такой же вопрос
г. Ростов-на-Дону 557 537 баллов
Svetlana1809, доброго дня.
Цитата (Svetlana1809): Может ли Арендатор у себя в учете делать начисления переменной части арендной платы в рамках договора аренды на основании первичных документов (счетов, актов, УПД) выставленных в адрес Арендодателя и учитывать эти начисления в расходах?
Не может.
Фактически договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги заключены арендодателем и их оплата является являются его обязанностью, которая закрывается при оплате коммунальных услуг арендатором. Для арендатора Вы — ИП должны оформить акт на переменную часть арендной платы. Вам этого делать не хочется, так как сумма коммунальных платежей, оплаченных непосредственно арендатором вместо арендодателя, может быть признана ФНС как » погашение задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом» с требованием её включить в доходы по УСН. Думаю, что даже при отсутствии оформленных актов на переменную часть арендной платы у Вас сохраняются риски, что данные платежи при проверки налоговики их отнесут на доходы ИП.
Как ИП-арендодатель должен перевыставить коммунальные платежи?
Обязательны ли ежемесячные акты на переменную часть арендной платы?
ИП на УСН (6%): коммунальные платежи при сдаче нежилого помещения в аренду
Заполнить путевой лист со всеми обязательными реквизитами в специальном сервисе
16+. Реклама. АО «ПФ «СКБ Контур». ОГРН 1026605606620. 620144, Екатеринбург, ул. Народной Воли, 19А.
Svetlana1809 Автор вопроса
Ольга Рогова, спасибо за ответ, но всё-таки, ГК не содержит указаний на обязательное составление ежемесячных актов к договору аренды помещения, вы сами писали об этом в ответе на вопрос «Кто должен выставлять акты за коммунальные услуги при аренде офиса у физлица?» от 13.02.2019 года. Переменная часть — это составляющая арендной платы по договору аренды, по которому не предусмотрено выставление актов.
У арендодателя не может возникнуть рисков признания дохода, на мой взгляд, т.к.
исполнение обязательства (в данном случае, перед ресурсоснабжающими организациями) может быть возложено должником (в данном случае, Арендодателем) на третье лицо (п. 1 ст. 313 ГК РФ). В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
при перепоручении исполнения не происходит перемены лица в обязательстве — обязанным перед кредитором остается должник, а не третье лицо, производящее исполнение (постановления ФАС Северо-Западного округа от 08.12.2008 N А13-2409/2008, Восемнадцатого ААС от 05.05.2011 N 18АП-3934/11).
Таким образом, в данной ситуации арендодатель на основании заключенных с ресурсоснабжающими организациями договоров является должником перед ними в части имеющейся у него задолженности по оплате коммунальных услуг. В то же время арендатор, являясь фактическим потребителем данных коммунальных услуг, является должником перед арендодателем в части возмещения стоимости этих услуг.
Поэтому, исходя из взаимоотношений с арендатором, арендодатель вправе на основании п. 1 ст. 313 ГК РФ возложить на арендатора обязанность по погашению задолженности по оплате коммунальных услуг.
Исполнив поручение арендодателя по перечислению денежных средств ресурсоснабжающей организации в счет своей задолженности по коммунальным услугам, арендатор тем самым надлежащим образом исполняет свое обязательство перед арендодателем, то есть погашает свою задолженность перед арендодателем.
При этом тот факт, что арендатор самостоятельно перечисляет денежные средства ресурсоснабжающим организациям, не изменяет сути данных платежей. В отношениях между арендатором и арендодателем эти платежи будут являться возмещением арендатором стоимости коммунальных услуг.
Ваша цитата:
«ГК РФ не содержит указаний на обязательное составление ежемесячных актов к договору аренды помещения. Если договором аренды Арендодатель пропишет, что выставление ежемесячного акта не предусмотрено, а для документального подтверждения расходов по аренде будут нужны договор аренды, документы с подтверждением факта оплаты арендных платежей и акт приемки-передачи арендованного имущества В отношении переменной часть арендной платы , должен быть разработан конкретный алгоритм её расчета , плюс — перечень документов, подтверждающих обоснованность данных, принимаемых в расчет.»
То есть, если я правильно Вас поняла, то можно закрепить, например в доп соглашении, что счета, акты, упд от ресурсоснабжающих организаций являются подтверждением суммы переменной части арендной платы?
Очень много противоречивой информации на эту тему, но хочется разобраться, что же все-таки применимо, а что нет ��
г. Ростов-на-Дону 557 537 баллов
Вы забыли, что кроме ГК РФ, есть ещё НК РФ .
Цитата (Svetlana1809): плюс — перечень документов, подтверждающих обоснованность данных, принимаемых в расчет.»
«.. оплата за пользование водой, электроэнергией, другими коммунальными услугами), связанных с арендуемым помещением, оплачивается Арендатором по отдельным счетам, выставленным Арендодателю на основании соответствующих счетов компании, предоставляющей услуги по управлению и эксплуатационному обслуживанию здания (Помещения) по договору с Арендодателем на основании соответствующих показателей индивидуальных средств фиксации (счетчиков).»
Все подтверждающие документы на переменную часть арендной платы выписаны на Арендодателя.
Если в договоре аренды прописано, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной, то Арендодатель (ИП на УСН доходы) всю сумму арендной платы (включая переменную) должен учесть в доходах . А Арендатор, в свою очередь, учитывает в расходах всю арендную плату, включая фиксированную(без акта согласно договора аренда) и переменную части( при наличии акта) .
Не хотите составлять акты на переменную часть аренды, тогда каждый месяц оформляйте доп. соглашения к договору аренды на переменную часть, думаю в этом случае Арендатор не будет к Вам иметь претензий.
Переменная часть арендной платы: доход или нет?
Наша организация заключила договор аренды нежилого помещения с физическим лицом (арендодатель). Арендная плата — фиксированная сумма, с которой мы удерживаем НДФЛ, а вот компенсация коммунальных расходов — переменная сумма. Нужно ли с нее удерживать налог?
Переменная часть арендной платы, размер которой зависит от фактического потребления арендатором коммунальных услуг (фиксируется на основании счетчиков), не является доходом арендодателя — физического лица и, следовательно, НДФЛ не облагается. Однако при отсутствии такой зависимости удержать налог с суммы компенсации все же придется. Расскажем подробнее.
Организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик — физическое лицо получил доходы, обязаны исчислить, удержать и уплатить НДФЛ в бюджет. Таково общее правило, установленное п. 1 ст. 226 НК РФ. При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ). Доходом для целей главы 23 НК РФ признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ).
Таким образом, если сумма переменой арендной платы, которую арендатор перечисляет арендодателю — физическому лицу, идентична сумме фактических расходов последнего на оплату счетов, выставленных ресурсоснабжающими организациями за предоставление коммунальных услуг, то у арендодателя в этой части не возникает облагаемого НДФЛ дохода, а у арендатора — обязанностей налогового агента.
Данный вывод полностью согласуется с официальной позицией Минфина России (письма от 17.04.2013 № 03-04-06/12985, от 03.05.2012 № 03-04-05/3-587, от 05.12.2008 № 03-11-04/2/191 и др.). Чиновники указывают, что оплата арендатором расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления, определяемых на основании подтверждающих документов, не может рассматриваться как получение физическим лицом экономической выгоды, поскольку арендатор возмещает арендодателю стоимость расходов, произведенных исключительно в собственных интересах.
Учитывая разъяснения финансового ведомства, претензий со стороны фискалов организации-арендатору можно не опасаться. Об этом свидетельствует и отсутствие арбитражной практики на местах по такому вопросу.
Вместе с тем стоит отметить, что если оплата расходов на коммунальные услуги от объема их фактического потребления не зависит, то соответствующая компенсация (часть арендной платы) признается доходом арендодателя, с суммы которого арендатору необходимо исчислить, удержать и уплатить НДФЛ в бюджет (письмо Минфина России от 12.11.2013 № 03-04-06/48313).