Тсж как организовать в многоквартирном доме

ТСЖ: что это такое и как создать товарищество собственников жилья

У жителей многоквартирных домов, наряду с управляющими компаниями, есть альтернативные способы управления общим имуществом. Один из них — товарищество собственников жилья. Рассказываем, что это такое, в чем отличие от УК и как создать ТСЖ в своем доме.

Что такое ТСЖ в многоквартирном доме?

Товарищество собственников жилья или ТСЖ — это некоммерческая организация, которая управляет общим имуществом многоквартирного дома, следит за его техническим состоянием и отвечает за подачу и оплату коммунальных ресурсов. В отличие от УК, которая является сторонней коммерческой фирмой, ТСЖ состоит из жильцов дома. Поэтому вопросы, связанные с его эксплуатацией, обслуживанием, ремонтом и тарифами на ЖКУ решаются на общем собрании собственников жилья. Первые ТСЖ появились вскоре после развала Советского союза. В начале 1990-х годов в ходе приватизации жилищного фонда квартиры передали гражданам, а общее имущество домов перешло в ведение муниципалитетов. Однако местные власти не справлялись с такой нагрузкой и в дальнейшем общее имущества МКД также перешло к собственникам жилья. Одной из форм управления имуществом стало ТСЖ. Предполагалось, что жильцы организуют самоуправление и будут самостоятельно решать вопросы, связанные с ЖКХ. Но по прошествии лет такой подход не снискал большой популярности. Например, к 2022 году в Москве и Московской области доля домов под управлением УК составляла 88%, а ТСЖ — всего 12%. Это объясняется тем, что большинству людей удобнее передать свои обязанности сторонней организации, даже когда это стоит дороже, а услуги оказываются менее качественно, чем если бы жильцы самостоятельно решали вопросы ЖКХ в своем доме.

Какие права есть у ТСЖ?

• Формировать тариф на содержание и ремонт общедомового имущества;
• Выбирать подрядчиков для оказания услуг и проведения работ;
• Вести экономическую деятельность на территории дома, прибыль от которой направляется на благоустройство (это может быть доход от размещения рекламы на фасадах или от сдачи в аренду дополнительных площадей).

Одно товарищество может управлять имуществом сразу в нескольких домах при условии, что они имеют общие инженерные сети и другие элементы инфраструктуры, а также расположены на земельных участках с общей границей.

Какие обязанности есть у ТСЖ?

Основные задачи ТСЖ — это обеспечение эффективного управления домом, а также заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Данная организация в лице председателя и других членов правления обязана:

• Обеспечить дом необходимыми коммуникациями;
• Следить за вывозом мусора;
• Своевременно ремонтировать дороги и общедомовое имущество;
• Обеспечивать чистоту подъезда и прилегающей территории;
• Заранее оповещать жильцов о важных событиях (например, о начале ремонта подъездной дороги, плановом отключении воды, газа или электричества).

Какая структура у ТСЖ?

Состав товарищества собственников жилья, его должностные лица и их полномочия подробно описаны в главе 14 Жилищного кодекса РФ ? ст. 143-152 ЖК РФ .

Общее собрание членов ТСЖ — высший орган товарищества, в которое входят все члены ТСЖ. На собрании вносятся изменения в устав, принимаются решения о ликвидации или реорганизации ТСЖ, устанавливаются размеры обязательных платежей и членских взносов, утверждается годовой план содержания и ремонта общего имущества.

Членство в ТСЖ — это право, а не обязанность. Любой собственник квартиры в доме, в котором создано товарищество, может стать его членом. Для этого нужно подать заявление в организацию. Прекращается членство по собственному желанию или если жилец продал, подарил или другим образом передал свою квартиру. Тогда право на вступление в товарищество переходит к новому владельцу жилья.

Правление товарищества — исполнительный орган, который руководит деятельностью ТСЖ. В его состав входят члены товарищества, которых избрали на общем собрании. Срок полномочия правления прописывается в уставе, но не может быть более 2 лет. Правление контролирует законность действий ТСЖ, следит за своевременным внесением членских взносов, составляет сметы доходов и расходов, заключает договоры на поставку ресурсов и техническое обслуживание, созывает общее собрание.

Ревизионная комиссия или ревизор — выбираются из членов общего собрания, которые не входят в состав правления товарищества. Ревизоры не реже одного раза в год проверяют финансовую деятельность ТСЖ и отчитываются о результатах проверки другим членам товарищества. Срок полномочий комиссии или ревизора — не более двух лет.

Председатель ТСЖ — лицо, которое подписывает все документы и рассматривает обращения жильцов. На его полномочиях остановимся подробнее.

Какие обязанности у председателя ТСЖ?

Полномочия председателя и срок, на который он избирается, прописываются в уставе товарищества. Председатель действует от имени товарищества без доверенности, в том числе предоставляет отчетность ТСЖ в контролирующие органы и распоряжается средствами на расчетном счете.

Также председатель товарищества должен:

• Обеспечивать исполнение решений правления ТСЖ;
• Подписывать платежные документы и договоры с подрядчиками;
• Рассматривать обращения жильцов;
• Представлять отчет о проделанной работе и потраченных средствах.

Переизбрать председателя ТСЖ может правление товарищества или общее собрание членов ТСЖ. Кто из них это может сделать — также прописывается в уставе.

Смена или переизбрание председателя происходит по причине:

• окончания срока действия полномочий председателя;
• отказа председателя от своих полномочий;
• грубого нарушения своих обязанностей, неспособности к ведению дел или при других серьезных обстоятельствах.

Как создать ТСЖ?

Процедура организации товарищества собственников жилья включает несколько этапов:

Шаг 1. Подготовьте устав

Основным документом, которым будет руководствоваться товарищество в принятии тех или иных решений, станет устав ТСЖ. Его нужно подготовить заранее и утвердить на общем собрании.

Устав должен содержать:

• наименование ТСЖ, включая слова «товарищество собственников жилья» (например, «Товарищество собственников жилья «Наш дом» или «Товарищество собственников жилья «Мечта»);
• адрес товарищества;
• цели и предмет деятельности;
• информацию о составе правления (список, полномочия, порядок избрания, сроки работы, порядок принятия ими решений);
• информацию о председателе (полномочия и срок избрания);
• информацию о ревизионной комиссии или ревизоре (состав, полномочия и срок избрания);
• иную информацию, например, об общем имуществе ТСЖ или о работе товарищества в системе ГИС ЖКХ.

Шаг 2. Проведите общее собрание

Инициатором собрания в многоквартирном доме может стать любой из жильцов. Решение будет считаться принятым, если за создание ТСЖ проголосуют более 50% владельцев площадей в доме. Если товарищество создается для управления несколькими домами, проголосовать за это должны 2/3 собственников помещений ? ч. 2, ст. 136 ЖК РФ .

Шаг 3. Выберите председателя и утвердите устав ТСЖ

В ходе собрания собственники должны общим голосованием выбрать членов из числа жильцов, назначить председателя и утвердить устав. Документ должен быть составлен в двух экземплярах, которые прошиты, пронумерованы и подписаны председателем.

Шаг 4. Расторгните договор с УК

Если до создания ТСЖ дом находился под управлением УК, после принятия решения о смене способа управления необходимо направить в компанию уведомление о расторжении договора. К уведомлению нужно приложить копию протокола собрания жильцов. После этого УК должна передать техническую документацию в ТСЖ в течение 30 дней.

Шаг 5. Зарегистрируйте ТСЖ

Для регистрации ТСЖ его председателю нужно обратиться в налоговую инспекцию и предоставить следующие документы:

• заявление о государственной регистрации юридического лица (должно быть составлено по форме и нотариально заверено);
• протокол общего собрания собственников;
• устав ТСЖ;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Документы и заявление можно подать через офис государственных услуг «Мои документы» (МФЦ), напрямую в налоговую инспекцию или по почте письмом с объявленной ценностью и описью вложения.

Регистрация ТСЖ осуществляется в течение 5 рабочих дней.

Шаг 6. Уведомите государственные органы

О начале деятельности ТСЖ необходимо уведомить Жилищную инспекцию. К уведомлению прилагаются копии протокола собрания жильцов и свидетельства о государственной регистрации товарищества. Также вновь созданную организацию нужно поставить на учет в СФР и фонде медицинского страхования.

Помимо этого, товариществу нужно будет открыть расчетный счет в банке и сделать собственную печать в типографии.

Какие есть минусы у ТСЖ как способа управления многоквартирным домом?

Несмотря на все явные преимущества перед УК, у ТСЖ есть ряд недостатков:

• Недостаточная материально-техническая база — ТСЖ не само обслуживает дом, а заключает договоры с другими организациями;
• Дополнительные расходы на оплату юридических и бухгалтерских услуг;
• Повышенные тарифы на выполнение работ (подрядчикам выгоднее сотрудничать с УК благодаря большому объему заказов, поэтому для ТСЖ, как для малого заказчика, услуги стоят дороже).

К тому же ТСЖ, как и любая другая организация, может плохо справляться со своими обязанностями. В этом случае жильцы могут пожаловаться на его работу.

Куда пожаловаться на ТСЖ?

Свои жалобы собственники квартир могут направлять председателю ТСЖ. Именно он отвечает за общение с жильцами и решение их вопросов. Поэтому председатель должен рассмотреть претензию и принять меры. Если жалоба осталась без ответа, можно обратиться в Жилищную инспекцию.

Когда председатель ТСЖ не выполняет возложенные на него обязанности или собственники не согласны с действующими тарифами, нужно пожаловаться в Роспотребнадзор.

Обращение составляется в письменном виде в двух экземплярах. К жалобе нужно приложить:

• фотографии (если речь идет о неисправности общедомового имущества);
• справки об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ;
• копию обращения к председателю ТСЖ.

Претензия должна быть аргументированной: в тексте желательно отметить, какие пункты устава ТСЖ или Жилищного кодекса были нарушены.

Как ликвидировать ТСЖ?

Если жильцы недовольны работой товарищества или поняли, что оно не справляется с возложенными на него обязанностями, они могут ликвидировать ТСЖ.

Для этого нужно организовать общее собрание. За ликвидацию должно проголосовать не менее 2/3 членов ТСЖ. После этого назначается ликвидационная комиссия или ликвидатор, которому на время процедуры переходят полномочия по управлению делами ТСЖ. Также любой из членов товарищества может добиться его ликвидации через суд. Иск нужно подавать в районный суд по месту нахождения ТСЖ.

В течение 3 дней после принятия решения о ликвидации ТСЖ нужно письменно уведомить об этом налоговый орган и опубликовать информацию в Вестнике государственной регистрации. После того, как налоговая внесет данные о ликвидации в реестр юридических лиц, ТСЖ прекратит свое существование.

ТСН и ТСЖ: в чем разница?

Товарищество собственников жилья нередко путают с товариществом собственников недвижимости, но понятие ТСН шире, чем ТСЖ.

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это некоммерческое объединение граждан для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. В него входят как уже упомянутый ТСЖ, так и товарищества садоводов (СНТ) и огородников (ОНТ). Все эти товарищества имеют общее имущество, судьба которого определяется на собрании собственников участков.

То есть ТСН — это общее название объединений собственников недвижимости, к которым в том числе относится товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Чем ТСЖ отличается от управляющей компании?

В состав ТСЖ входят только собственники дома, поэтому данная организация действует исключительно в интересах жильцов. Размер и периодичность членских взносов на ремонт и содержание имущества определяются на общем собрании.

Управляющая компания является сторонней коммерческой организацией, которая может обслуживать большое количество домов. Сумма ежемесячных взносов зависит от тарифов УК. При этом управляющая компания сама выбирает подрядчиков для выполнения работ.

Какие ещё бывают способы управления имуществом многоквартирного дома?

Наряду с ТСЖ и управляющей компанией, многоквартирным домом могут управлять непосредственно собственники жилья — без создания юридического лица. При таком способе каждый собственник заключает прямые договоры на коммунальные услуги с поставщиками воды, электричества и других ресурсов. Вопросы, которые касаются общего имущества, соседи решают сообща.

Однако, у этого способа управления есть одно существенное ограничение — организовать его можно только в домах, в которых не более 30 квартир.

Как узнать ТСЖ по адресу дома?

Узнать, какая УК или ТСЖ управляет вашим домом, можно несколькими способами:

• В квитанции за ЖКУ.
• На информационном стенде или в объявлениях в подъезде.
• В интернет-картах (например, 2ГИС).
• На федеральном портале ГИС ЖКХ.
• На государственном сайте ДОМ.МИНЖКХ.

О том, как правильно пользоваться этими сайтами и интернет-картами, подробно рассказывали в инструкции «Где узнать свою управляющую компанию».

Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме

С помощью ТСЖ жильцы самостоятельно решают жизненно важные вопросы и насущные проблемы в сфере управления своим домом, определяют, в каком размере и за что нести расходы. Рассказываем, как создать ТСЖ по действующему законодательству.

Кто и в каких случаях может организовать ТСЖ

Товарищество организовывают собственники жилья и других помещений дома, чтобы совместно управлять общим имуществом ( ст. 135 Жилищного кодекса РФ ).

Такое управление необходимо людям в целях:

• осуществления и защиты своих прав в отношении имущества;
• его сохранения и приумножения;
• предоставления различных коммунальных услуг проживающим в МКД лицам (по водоотведению, отоплению, энергоснабжению и др.).

В мероприятиях по созданию товарищества участвуют все владельцы, которые приняли от своего застройщика квартиры, подписали передаточный акт и получили ключи. Рассмотрим, как создать ТСЖ в многоквартирном доме и какие подготовить документы.

Пошаговая инструкция, как организовать ТСЖ

В ходе образования товарищества не избежать юридических и организационных процедур.

Алгоритм, как организовать ТСЖ в многоквартирном доме, состоит из следующих шагов:

1. Разработать устав согласно законам.
2. Организовать общее собрание жильцов дома.
3. Отправить пакет документов на регистрацию.

На 1-м этапе специалисты готовят основной документ организации — устав. Сотрудники ФНС тщательно анализируют его при приеме всех документов на предмет соответствия законам. Он включает обязательные сведения по Жилищному кодексу РФ:

• название с фразой «товарищество собственников жилья»;
• адрес;
• предмет и цели деятельности;
• порядок регулирования вопросов членства;
• органы управления, полномочия, срок избрания и другие вопросы;
• председатель правления, ревизионная комиссия (ревизор).

Ревизионная комиссия избирается общим собранием на срок до 2 лет и не содержит в своем составе членов правления.

В уставе по желанию предусматривается использование государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) или иной системы (например, в г. Москве — информационная система проекта «Активный гражданин»). Решение о создании ТСЖ на 2-м этапе принимают члены общего собрания, проводимого в одной из форм: очной, очно-заочной либо заочной.

Эти два главных документа принимаются на собрании большинством голосов.

Протокол подписывают все голосовавшие собственники за принятие решений.

Вот форма протокола собрания с повесткой дня о создании товарищества:

Может пригодиться: как составить протокол собрания собственников жилья многоквартирного дома

Какие документы понадобятся

На этапе подачи документов в ИФНС потребуется собрать следующий пакет:

• заявление о регистрации;
• протокол (протоколы по каждому дому) об открытии товарищества и утверждении устава;
• устав;
• сведения о голосовании, об их долях в праве общей собственности в МКД;
• доверенность представителя;
• платежка об уплате госпошлины 4000 руб.

Что делать после регистрации ТСЖ

После принятия решения об открытии товарищества обязательно уведомляется управляющая компания, расторгается с ней договор, и представители получают необходимую документацию по дому.

Затем необходимо доставить уведомление в региональную жилищную инспекцию с приложением протокола в срок до 5 рабочих дней с даты регистрации.

ТСЖ, как и любое юридическое лицо, должно сделать печать, открыть расчетный счет в кредитной организации, встать на учет в социальных фондах.

Читайте также: как написать заявление в управляющую компанию

• Богачева Алла

2023-04-10 10:46:23

Сегодня зачастую многие жильцы домов недовольны управлением управляющей компанией, накапливаются острые вопросы. Товарищество собственников жилья является способом самоуправления и может значительно улучшить качество жизни.

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме?

Дом, в котором более двух квартир, считается многоквартирным (МКД). Имущество многоквартирного дома требует определенных затрат на содержание и грамотного управления. Для этого жители вправе создать товарищество собственников жилья (ТСЖ).

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по регистрации ТСЖ разъяснит и поможет создать товарищество собственников жилья: профессионально, на выгодных для Вас условиях и в срок. Звоните и читайте подробнее на сайте

Как создать ТСЖ: пошаговая инструкция

Для создания ТСЖ собственники могут руководствоваться следующим алгоритмом:

Шаг 1. Подготовка устава

При создании товарищества устав подготавливается в первую очередь и утверждается общим собранием МКД. В нем должно содержаться:

• наименование, включающее в себя указания на форму объединения – товарищество собственников жилья
• место нахождения
• цель создания ТСЖ, предмет его деятельности
• порядок вхождения в члены товарищества и выхода из него
• состав, права и обязанности органов управления и председателя ТСЖ, порядок и срок избрания их на должность
• состав, права, обязанности и срок избрания ревизора ТСЖ
• сведения об имуществе ТСЖ, его членах, порядок реорганизации и ликвидации юридического лица, способы внесения изменений в устав
• иные сведения, например, использование системы ГИС ЖКХ при вынесении вопросов на голосование и т.д.

Шаг 2. Проведение общего собрания собственников МКД

На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома должно быть принято решение о создании ТСЖ. Голосование может быть очным, очно-заочным или заочным. Все собственники помещений должны быть уведомлены о голосовании не позднее 10 дней до его проведения.

В повестку дня, помимо вопроса о создании товарищества, обязательно включается вопрос об утверждении устава.

Голосование будет считаться состоявшимся при участии в нем свыше половины собственников дома. Вопрос, вынесенный на голосование, считается решенным, если за него отдадут свои голоса свыше 50 % лиц, принявших участие в его разрешении. Если товарищество объединяет в себя несколько домов, то потребуется участие в голосовании и согласие 2/3 собственников помещений каждого дома.

Решение общего собрания протоколируется и является обязательным для всех жителей МКД, в том числе для лиц, не принимавших участие в голосовании.

Шаг 3. Предоставить документы для государственной регистрации

Государственную регистрацию ТСЖ производит инспекция Федеральной налоговой службы (ИФНС) по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа товарищества.

Государственная регистрация юридического лица производится налоговым органом в течение пяти рабочих дней после поступления документов. ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ.

Документы для создания ТСЖ

После завершения очного голосования или сбора бюллетеней при очно-заочном или заочном голосовании необходимо провести подсчет голосов и, при принятии положительного решения, подготовить пакет документов для государственной регистрации юридического лица. Итоги голосования оформляются протоколом подсчета, который не предоставляется в ИФНС для регистрации, но подлежит хранению с остальными документами по созданию товарищества. Обязательным является предоставление сведений о проголосовавших лицах в виде приложения к протоколу № 1 о создании ТСЖ.

Полный пакет документов для государственной регистрации юридического лица и направления его в ИФНС включает в себя:

1. заявление о регистрации по форме № Р11001. При регистрации юридического лица заполнению подлежат разделы 1 – 4, листы Е, И, Н
2. устав товарищества
3. протокол общего собрания собственников. Данный документ должен быть подписан самими собственниками, а не, к примеру, только председателем или секретарем товарищества
4. сведения о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ, о их доле в праве общедомового имущества

квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

Как зарегистрировать ТСЖ?

Для регистрации ТСЖ пакет документов предоставляется в ИФНС. Документы направляются в регистрационный орган лично, через представителя, почтовым отправлением или через многофункциональный центр.

Также они могут быть поданы в электронном виде нотариусом или лично через портал Госуслуг.

При предоставлении документов в территориальный налоговый орган лично или представителем, заявление о создании юридического лица должно быть подписано уполномоченным лицом, а подпись заверена нотариально. Устав предоставляется в налоговый орган в двух экземплярах. Оба экземпляра должны быть прошиты и иметь нумерацию страниц. Прошит, пронумерован и подписан должен быть также и протокол общего собрания собственников. Заявитель или его представитель вправе подать документы в налоговый орган через МФЦ.

В случае направления документов почтой или иной курьерской доставкой требования к оформлению документов те же, что и при нарочном вручении документов. Почтовое отправление должно содержать опись вложения в ценное письмо при отправке документов в ИФНС.

Через нотариуса возможна подача документов в электронном виде. Предоставляемый пакет документов будет дополнительно включать заявление нотариусу с просьбой отправки документов в ИФНС по цифровым каналам.
Законодатель также предусмотрел подачу документов в электронном виде лично через портал Госуслуг. Для реализации данного права на каждом документе должна иметься усиленная квалифицированная подпись заявителя.

ВАЖНО: после предоставления документов остается дождаться завершения процедуры государственной регистрации юридического лица.

Создание ТСЖ в многоквартирном доме: плюсы и минусы

ТСЖ, как любая иная из форм управления многоквартирным домом, имеет как плюсы, так и минусы.

К главным преимуществам (+) относятся:

• + члены товарищества и его председатель являются жителями МКД, поэтому они заинтересованы в своевременном ремонте и создании максимально комфортных условий для проживания
• + надлежащие качество жилищных и коммунальных услуг, так как имеется контроль за несением расходов и выполнением работ
• + доходы ТСЖ направлены на улучшение условий проживания. Товарищество не имеет своей целью получение прибыли, следовательно, доходы, полученные, например, от сдачи помещений в аренду, размещения рекламы, расходуются только в интересах жителей дома

Среди основных недостатков (-) можно выделить:

• — несение жителями дома дополнительных расходов (для государственной регистрации, решения юридических вопросов, открытия и содержания банковского счета и т. д.)
• — длительность процедуры по взысканию долгов по обязательным платежам. Если кто-то из жильцов не вносит обязательные платежи, то получать их придется в судебном порядке. Судебный процесс занимает определенное время, решить вопрос в одночасье невозможно, тогда как оплачивать коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям требуется ежемесячно
• — существует риск наложения на ТСЖ административных штрафов, оплачивать которые придется жителям дома

Можно ли создать ТСЖ на несколько домов?

Жилищным законодательством предусмотрена возможность создания ТСЖ на несколько домов. Согласно ст. 136 Жилищного кодекса РФ, несколько домов можно объединить одним товариществом собственников жилья при соблюдении следующих условий:

1. земельные участки под МКД должны иметь общую границу, их не должны разделять дороги и проезды
2. инженерные сети и иные элементы инфраструктуры должны находиться на территории земельных участков, имеющих общую границу
3. инженерно-технические сети должны быть предназначенными для обслуживания более одного дома
4. решение о создании одного ТСЖ на несколько домов принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом доме, а при создании товарищества в коттеджном поселке потребуется согласие всех собственников

ИНТЕРЕСНО: смотрите видео и узнаете, почему нашего юриста по регистрации некоммерческих организаций выбирают чаще всего

Сколько стоит создать ТСЖ?

К обязательным расходам при создании ТСЖ относится уплата государственной пошлины за регистрацию в качестве юридического лица. Размер госпошлины составляет 4000 руб. От ее оплаты освобождаются лица при подаче документов в электронном формате. Правда, в этом случае, потребуется нести расходы на изготовление электронной подписи в одном из аккредитованных удостоверяющих центров. Средняя стоимость изготовления подписи для физических лиц варьируется в пределах 1500 – 2000 руб.

ТСЖ – это некоммерческая организация, поэтому вносить минимальный уставной капитал не потребуется, но, всё же, несения дополнительных расходов не избежать. Подпись на заявлении о создании товарищества подлежит нотариальному заверению. Свидетельствование подлинности подписи нотариусом, согласно установленным тарифам, составляет 200 руб. Кроме того, необходимо оплатить стоимость правовой и технической работы в размере 1090 руб. Стоимость услуги нотариуса по отправке документов для регистрации юридического лица в ИФНС составляет в пределах 3000 – 4000 руб.

Приступая к созданию ТСЖ, также следует запланировать и дополнительные расходы на подготовку и печать уведомлений о проведении общего собрания собственников, на печать документов для регистрации, на оплату услуг и нотариальное заверение доверенности представителя, на изготовление печати, на открытие банковского счета и т.д.

При создании ТСЖ могут возникать различные вопросы, начиная от проведения собрания собственников и заканчивая взаимодействиями с налоговыми органами. При их возникновении мы советуем не терять время, а обращаться за помощью к нашим адвокатам. Правовая помощь может быть оказана как в виде консультации по сложным вопросам, так и в полном сопровождении процедуры создания ТСЖ.

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Пошаговая инструкция как создать ТСЖ в 2022 году — лучшая в России, образцы документов.

Это статья от людей, которые помогли создать сотни ТСЖ (ТСН) в разных домах в России. Пошагово описываем порядок, юридические моменты, риски и подводные камни. Мы будем рады помочь Вам и ответить на все интересующие вопросы, если они останутся после прочтения этой статьи.

Мы можем помочь с подготовкой документов для создания ТСЖ под ключ — от формирования актуального реестра собственников, до именных бланков на каждого жителя и юридической помощи — с нашей помощью более 40 ТСЖ было создано в 2021 году (включая два товарищества через общее собрание ОНЛАЙН!). Поделимся опытом!

В среднем такая услуга стоит около 25000 рублей за 1 дом, но может меняться в ту или иную сторону в зависимости от индивидуальных ситуаций. Позвоните нам — мы ответим на все вопросы!

Телефон бесплатный 8-800-100-24-97 или напишите info@domscanner.ru

В двух словах: чтобы создать ТСЖ, необходимо провести общее собрание собственников помещений, принять на нем решение о создании ТСЖ и определиться с вопросами, связанными с созданием товарищества, оформить итоги собрания, зарегистрировать товарищество в налоговом органе, уведомить о создании ТСЖ заинтересованных лиц.

Пошаговая инструкция: как создать ТСЖ в 2022 году.

В 2021 году к нам стали все чаще поступать запросы на проведение собраний по созданию ТСЖ. Много вопросов касается не только самих собраний, но и в целом подробной процедуры по организации нового способа управления домом.

Мы изучили инструкции, размещенные в свободном доступе, и поняли, почему на практике возникает столько вопросов: информация в интернете носит либо устаревший характер, либо в статьях содержатся только общие сведения без какой-либо конкретики и даже ссылок на закон, чтобы читатели могли проверить актуальность информации.

Поэтому было решено написать пошаговый алгоритм для создания товарищества собственников жилья.

Ранее мы уже публиковали ответы на популярные вопросы при создании ТСЖ, рекомендуем также ознакомиться.

Если Вы не пошли по ссылке выше, то ответим здесь на первый вопрос, возникающий у большинства клиентов:

Как правильно, что лучше – ТСН или ТСЖ?

Статья 54 Гражданского кодекса РФ требует указания в наименовании юридического лица организационно-правовой формы, а если закон предусматривает существование разных видов такой формы, то надо указывать только вид. В нашем случае ТСН – это форма, а ТСЖ –вид (это следует из последних редакций ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 4 ч. 3 ст. 50 ГК РФ). Однако ст. 123.12 Гражданского кодекса требует указывать слова «товарищество собственников недвижимости».

Мы своим клиентам чаще всего пишем именно «ТСЖ», потому что ФНС России в письме от 26 июня 2015 г. N СА-2-14/752 разъяснила указанное выше: ТСЖ создается как вид ТСН, в связи с чем в наименовании стоит указывать вид – товарищество собственников жилья. Информацию об организационно-правовой форме – ТСН – необходимо прописать в уставе.

Таким образом, некорректно сравнивать ТСН и ТСЖ и думать, что у кого-то из них больше полномочий или меньше сложностей. При наименовании товарищества ориентируйтесь на практику своей ИФНС, посмотрите, что регистрируется в последнее время в вашем муниципальном образовании, наверняка, там будут и ТСЖ.

Чем регламентируется создание ТСЖ?

Требования к созданию установлены в ст. 136 Жилищного кодекса РФ.

— собственники в одном МКД могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании принимается на общем собрании большинством голосов (более чем 50% голосов) от общего числа голосов всех собственников. Протокол общего собрания с решениями о создании ТСЖ и об утверждении его устава подписывают все, кто голосовал за принятие этих решений.

— собственники в нескольких МКД также могут создать ТСЖ при соблюдении обязательных условий: их дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в их пределах есть сети инженерно-технического обеспечения, элементы инфраструктуры, предназначенные для общего использования собственниками в этих домах.

— товарищество могут создать собственники нескольких рядом расположенных жилых или дачных домов, если они стоят на участках имеющих общую границу, и в пределах этих участков есть сети инженерно-технического обеспечения, элементы инфраструктуры для обслуживания более чем одного дома.

Расскажем подробнее об этапах создания ТСЖ.

Этап 1. Принятие решения о необходимости создания ТСЖ и подготовка к собранию.

Иногда ТСЖ хотят создать люди, которые не имеют никакого представления об управлении домом, о правовом статусе товарищества, его полномочиях, органах управления. Это нормально в том случае, когда жители стараются разобраться с этими вопросами до того, как зарегистрируют ТСЖ. Предварительное понимание примерной работы ТСЖ, начала его деятельности необходимо для оценки сил инициативной группы.

Если вы хотите создать ТСЖ, обязательно откройте и почитайте Жилищный кодекс, а именно главы 13 и 14 (как минимум), стандарты управления многоквартирными домами. Это лишь малая часть того, что придется выполнять при управлении домом. На практике у многих ТСЖ основные трудности вызывают организация аварийно-диспетчерской службы, заполнение ГИС ЖКХ, работа с обращениями жителей, споры с ресурсоснабжающими организациями.

Если всё это вас не пугает, в доме много собственников, которые активны не только в соцсетях, но и реальной жизни, то можно приступать к подготовке общего собрания:

— пообщайтесь с жителями, чтобы убедиться, что люди понимают, что такое ТСЖ и в целом согласны на такую форму управления.

— обсудите с собственниками название ТСЖ, председателя и секретаря собрания, членов счетной комиссии, кандидатов в правление, ревизионную комиссию, и того, кто пойдет регистрировать ТСЖ в налоговую, а также составьте предварительную смету для понимания размера платы за содержание жилья в случае смены способа управления. Для составления сметы познакомьтесь с ТСЖ в вашем районе, спросите их примерные затраты, или поищите эту информацию на их сайтах. Если размер платы выйдет больше того, что собирает текущая управляющая компания, то едва ли жители хотят сменить ее на товарищество.

— подготовьте проект устава товарищества. Если вы заказываете подготовку документов в Домсканере, просто спросите наших юристов проект устава, они пришлют его вам в актуальной редакции и подскажут, что можно изменить по своему вкусу и желанию.

Далее нужно получить или составить реестр всех собственников. В силу ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ управляющая компания обязана предоставить реестр инициатору собрания в течение 5 дней после получения письменного заявления об этом. Однако на практике возникают проблемы:

— компания отказывается предоставлять реестр, тогда приходится добиваться его получения через суд или контролирующие органы;

— реестр содержит недостоверные или неполные данные, в этом случае надо перепроверить информацию у собственников, дополнив ее необходимыми квартирами;

— реестр выдается в бумажном плохо читаемом виде, что неудобно для подготовки документов, придется перепечатать.

— в реестре нет реквизитов документов, подтверждающих право собственности жителей на помещения, которые нужны для проведения собрания, но которые компания не обязана предоставлять в силу несовершенства текущего законодательства;

Если сразу очевидно, что таких проблем не избежать, то лучше сразу:

• подготовить реестр самим. Для этого надо заказать в Росреестре выписки по каждому помещению и сформировать из них реестр. Другой вариант — обойти все помещения и получить необходимые сведения у самих собственников, после чего создать реестр.
• заказать готовый реестр собственников (это можно сделать, например, в нашей компании, мы оказываем такую услугу).

Определись с вопросами, которые будут выноситься на голосование (повестка дня) и решениями по ним.

Как минимум, это должны быть такие вопросы:

• избрание председателя, секретаря собрания, членов счетной комиссии;
• выбор способа управления МКД – ТСЖ;
• создание ТСЖ для целей управления домом;
• утверждение устава ТСЖ;
• выборы лица, уполномоченного от имени собственников на государственную регистрацию ТСЖ (обычно это будущий председатель);
• расторжение договора управления с текущей управляющей компанией (она будет управлять домом даже после исключения сведений о ней из реестра лицензий вплоть до регистрации ТСЖ);
• определение порядка уведомления собственников о результатах собрания;
• определение места хранения копии протокола (оригинал отдается в ГЖИ).

Также Вы можете попробовать выбрать на собрании правление, ревизионную комиссию, но некоторые суды небезосновательно считают, что компетенция собрания собственников и собрания членов будущего ТСЖ — разные вещи, предусмотрены разными статьями Жилищного кодекса (44 и 145 соответственно). Собрание собственников не может решать вопросы, отнесенные к компетенции собрания членов. Выбор правления и ревизионной комиссии — компетенция собрания членов ТСЖ, поэтому собственники (а они юридически ещё не члены ТСЖ, которого нет) решать этот вопрос не могут. Более того, правление выбирается из членов ТСЖ. ТСЖ ещё не создано, членов в нем нет, выбирать «не-членов» в правление неправильно. Однако на практике чаще всего эти вопросы включаются в повестку, здесь решать вам, идти на риск или нет.

Если вопросы о выборе правления, ревизионной комиссии не выносите на голосование. то сразу после регистрации ТСЖ проводите собрание членов и оперативно решайте эти и другие вопросы, необходимые для работы ТСЖ.

Еще на общем собрании можно сразу решить о переходе на прямые договоры собственников с ресурсоснабжающими организациями (но это не избавит ТСЖ от необходимости заключать договоры с ресурсниками на поставку коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества), об отказе от штриховых кодов на квитанциях (если жителям такой отказ не причинит неудобств с оплатой), о порядке уведомления о новых собраниях собственников (если этот вопрос не решен ранее), о платном использовании общего имущества третьими лицам, условиях такого использования и выборе ТСЖ в качестве лица, уполномоченного на заключение договоров об использовании общего имущества, о возможности проведения в будущем собраний с использованием информационных систем – ГИС ЖКХ или коммерческих альтернатив (надо утвердить возможность такой формы голосования, выбрать администратора (того, кто будет руководить процессом), и порядок приема администратором сообщений о проведении собраний и письменных решений собственников по вопросам повестки.

Этап 2. Уведомление собственников о собрании.

Этот этап регламентируется ст. 45 Жилищного кодекса РФ. Инициатор (собственник или группа собственников) пишет сообщение о проведении общего собрания. В этом документе обязательно нужно написать:

— сведения о самом инициаторе (достаточно ФИО и квартиру),

— форму проведения собрания (самая удобная и распространенная — очно-заочная форма, именно о ней речь пойдет ниже);

— дата, место, время проведения, дата окончания приема бюллетеней, место или адрес, куда их надо сдавать;

— повестка – вопросы, которые выносятся на голосование;

— то, что чаще всего забывают указывать – где и как можно ознакомиться с информацией и материалами, по которым проходит собрание (например, проектом устава).

Этим сообщением надо уведомить собственников о собрании, для чего не позднее, чем за 10 дней до даты его начала, письменное уведомление:

— надо направить каждому собственнику заказным письмом, если раньше на общем собрании собственники не утвердили другой способ уведомления,

— либо вручить под роспись,

— либо повесить в общедоступном месте, которое собственники специально определили на прошлых собраниях в качестве места уведомления о последующих голосованиях.

Важно! Если Вы просто повестите объявления, а собственники на предыдущих собраниях не утверждали такой порядок уведомления, то оно будет считаться ненадлежащим. Это не повлечет автоматическую недействительность решения собрания, но у жилищной инспекции могут быть претензии в виде отказа вносить изменения в реестр лицензий.

Можно совместить разные способы уведомления – отправить заказные письма и дополнительно повесить объявления.

Какой бы способ уведомлении вы ни использовали – факт уведомления надо обязательно подтвердить документально, и эти документальные подтверждения приложить к протоколу общего собрания. Если в доме принято уведомление в местах общего пользования, и вы сообщали о собрании именно таким способом, то составьте акт об этом с подписями нескольких собственников в качестве свидетелей, можно приложить фотографии размещенных сообщений. Если сообщения отправляются почтой, то к протоколу приложите реестр почтовых отправлений с квитанциями. Если уведомляете под роспись, то подтверждающим документом будет реестр вручения сообщений о собрании, в котором можно указать сведения о собрании (продублировать с сообщения), ФИО собственников, № помещения, даты и подписи о личном получении.

Если какое-то помещение находится в государственной или муниципальной собственности, то уведомлять надо не нанимателей (они не голосуют), а собственника. Например, в отношении муниципальных квартир стоит подготовить отдельное сопроводительное письмо с указанием на проведение собрания и просьбой проголосовать, к которому приложить сообщение о собрании, копии документов, выносимых на голосование, бюллетень. Копию сопроводительного письма с отметкой о получении также сохраните для приложения к протоколу.

Этап 3. Голосование.

Собрание в очно-заочной форме состоит из 2 частей: очной и заочной. Их последовательность не регламентирована, но общепринятая практика сначала проводить один-два часа очной части. а затем собирать бюллетени (заочная засть).

Для этой части собрания не важен кворум, отдельный протокол для нее не составляется. Запишите тексты выступлений участников, они пригодятся для оформления итогового протокола. Об участии в очной части собрании можно сделать отметку в списке присутствующих, хотя там в идеале требуется отмечать всех участников собрания.

Участники обеих частей голосуют исключительно письменно, путем заполнения бюллетеней. Подсчет голосов производится тоже один, по результатам всего собрания, после времени, указанного в сообщении о собрании в качестве срока окончания приема письменных решений.

Место получения бюллетеней можно указать в самом сообщении о собрании, но заинтересованные вполучении большого числа голосов инициаторы обычно обходят менее инициативных жителей и сразу раздают и собирают заполненные бюллетени. При приеме заполненных решений сразу проверяйте правильность их заполнения. Жители умудряются делать ошибки даже в именных бюллетенях (тех, где данные о собственнике полностью заполнены и осталось только поставить галки, дату, подпись, расшифровку). Если в бюллетене ошибка в дате, несколько разных ответов по одному вопросу, много неоговоренных исправлений, то лучше сразу переподписать бюллетень заново.

В бюллетене обязательно должны быть указаны ФИО, адрес, номер помещения, его площадь, доля в праве собственности на это помещение, количество голосов, решения по каждому вопросу («за», «против», «воздержался» – никакой альтернативности типа «ТСЖ» или «УК» быть не может!), дата подпись, расшифровка.

Следите, чтобы голосовал именно собственник, а не сосед или какое-то другое неуполномоченное лицо. Голосовать за собственника можно только при наличии документа, подтверждающего полномочия представителя – доверенность, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о рождении и т.д. В таких случаях реквизиты документов надо указать в бюллетене, а копии самих документов обязательно собрать, их нужно будет приложить к протоколу общего собрания.

Много вопросов вызывает список присутствующих, в котором надо указывать среди прочего подписи этих лиц. Приказ Минстроя №44/пр называет так список лиц, принявших участие в собрании, под которыми понимаются собственники, сдавшие письменные решения до установленного инициатором срока окончания таких решений.

До собрания подумайте, будете ли вы строго придерживаться буквального текста Приказа и собирать подписи всех участников, и если да, то как это сделать, или не будете, зафиксировав в списке присутствующих лишь тех, кто пришел на очную часть.

Обратите внимание, что членами ТСЖ люди станут только лишь после подачи заявления о вступлении в члены. Если члены ТСЖ обладают количеством голосов меньше половины от голосов всех собственников, то ТСЖ подлежит ликвидации по решению собрания собственников. Поэтому после регистрации ТСЖ надо будет оперативно собрать заявления о вступлении в члены как минимум с половины дома. Мы пишем об этом на этапе голосования, потому что некоторые инициаторы собирают такие заявления сразу вместе с заполненными бюллетенями (в заявлениях дату не ставят). Законность такой практики вызывает сомнения, но кому-то она существенно облегчает процесс запуска работы создаваемого товарищества.

Этап 4. Подсчет голосов, оформление протокола, обнародование результатов.

Для подсчета голосов необходимо определить наличие кворума, под которым понимают количество голосов, необходимое для признания собрания состоявшимся. Общее собрание собственников правомочно, если в нем участвовали собственники с более 50% голосов от общего числа голосов.

Голоса на собрании учитываются не по числу людей, а по площади, находящейся в собственности. Чем больше квадратных метров, тем больше голосов.

Как считаются голоса? Вы берёте за 100% голосов общую площадь жилых и нежилых помещений дома (ее можно взять в УК, в техническом паспорте на дом, посмотреть на сайте reformagkh.ru, ГИС ЖКХ или посчитать площадь на основе данных Росреестра) и, обрабатывая каждый лист решения, считаете набранный процент голосов. Площади помещений входящих в состав общего имущества (лестницы, чердаки, холлы) – не считаются. Общая площадь, от которой идет подсчет, – это только жилые и нежилые помещения.

Далее считаются голоса по каждому вопросу. Разные вопросы повестки требуют разного числа голосов. Решения по большинству вопросов принимаются большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании. Однако по вопросам создания ТСЖ и утверждения его устава должны проголосовать собственники, обладающие более 50% голосов от общегочисла голосов всех собственников. Подробнее про количество голосов по другим вопросам мы писали здесь.

Важные разъяснения о том, как считаются голоса собственников, дал Минстрой РФ в письме от 5 октября 2017 г. N 35851-ЕС/04. Он указал, что количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям). То есть один человек не может принимать противоположные решения по одному и тому же вопросу или участвовать в общем собрании только частью голосов. Еще Минстрой РФ добавил, что собственник встроенного, пристроенного или встроенно-пристроенного помещения наравне со всеми участвует в общем собрании. Количество его голосов также пропорционально площади его помещения.

Итоги голосования оформляются протоколом собрания. Требования к протоколу закреплены приказом Минстроя России от №44/пр 2019 г. По этой ссылке на странице внизу вы найдете образец стандартного протокола общего собрания (без приложений), он содержит все сведения, которые от него требуются. Содержание приложений к протоколу обязательно проверьте по этому приказу Минстроя до проведения собрания, потому что потом может быть трудно что-то исправить. Не забудьте приложить к протоколу проект Устава, который собственники утвердили.

При создании ТСЖ этот протокол необходимо дополнить в конце, а именно в части подписей лиц, подписывающих документ. Как мы писали в начале инструкции, протокол должен быть подписан собственноручно всеми собственниками, которые выразили согласие на создание ТСЖ и утверждение его устава.

Некоторые инициаторы еще на стадии сбора письменных решений, до подсчета голосов и оформления протокола собирают подписи к этому протоколу. Не можем сказать, что это правильно и законно, но в условиях большого количества квартир у кого-то иначе собрать подписи в десятидневный срок просто не получится.

О результатах собрания надо сообщить жителям тем способом, который собственники утвердили своим решением. Обычно это размещение сообщения или основной части протокола в местах общего пользования.

На подсчет голосов, составление протокола и сообщение о результатах у вас есть 10 дней с даты завершения голосования. Не позднее этого срока Вы обязаны опубликовать результаты собрания и передать все документы в управляющую организацию для направления ею протокола в жилищную инспекцию.

Если управляющая организация ненадежная и велика вероятность утраты документов, то часто инициатор собрания самостоятельно относит документы в орган жилищного надзора.

В Жилищном кодексе РФ есть противоречие между ч. 5 ст. 136 Жилищного кодекса РФ и ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ: первая требует предоставления протокола в налоговую для регистрации (следующий этап), а другая – передачи оригинала протокола в жилищную инспекцию.

На практике инициаторы либо обходятся заверенной копией протокола (зависит от налоговой), либо составляют протокол в 2 оригиналах. В последнем случае обратите внимание, что бюллетени тоже являются частью протокола, поэтому для составления 2 полноценных оригиналов протокола придется собирать у собственников по 2 идентично заполненных бюллетеня.

Этап 5. Регистрация ТСЖ.

Регистрация ТСЖ осуществляется в порядке, предусмотренном законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

В налоговую идет то лицо, которого собственники выбрали на собрании в качестве уполномоченного на регистрацию лица.

Для регистрации нужно заполнить заявление по форме N Р11001, утвержденной приказом ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25. Заполнять надо не все листы, а лишь раздел 1-4, Лист Е, Лист И, Лист Н.

На сайте ФНС можно скачать программу для заполнения заявления о регистрации и инструкцию к ней, чтобы упростить заполнение формы.

Должно получиться заявление на 8 листах, его надо заверить у нотариуса.

Кроме заявления для регистрации понадобятся:

• прошитый и пронумерованный протокол общего собрания собственников,
• «сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании «За» создание ТСЖ», которые включают в себя не только севдения о собственниках, но и о принадлежащих им долях в праве общей собственности на общедомовое имущество,
• устав ТСЖ — в двух экземплярах;
• квитанция об оплате госпошлины.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации ТСЖ, товарищество должно представить в жилищную инспекцию сведения о выборе нового способа управления.

После регистрации надо изготовить печать, открыть расчетный счет в банке, встать на учет в органах статистики, в Пенсионном фонде, фондах социального и медицинского страхования, известить налоговый орган об открытии счета в банке.

Этап 6. Организация работы ТСЖ.

Параллельно с регистрацией ТСЖ надо уведомить управляющую компанию о смене способа управления и предложить ей передать техническую документацию на дом. Порядок передачи документации обязательно посмотрите в разделе 5 Правил №416. Пункт 18 этих Правил предусмотрено направление соответствующего уведомления в течение 5 рабочих дней после принятия решения на общем собрании, при этом не только в саму управляющую компанию, но и органы государственного и муниципального жилищного контроля. К уведомлениям прикладывается копия протокола.

Сразу после регистрации ТСЖ соберите заявления о вступлении в члены (если это не сделали раньше), составьте реестр членов товарищества, проведите общее собрание членов ТСЖ, на котором решите вопросы об утверждении плана работ на год, утверждении на основе этого плана – сметы расходов и доходов, определение размера платы за содержание жилья на основе этой сметы. Если на собрании собственников не стаи выбирать правление и ревизионную комиссию, то это нужно также включить в повестку дня собрания. Выбор председателя правления может осуществляться как собранием членов, так и правлением: как именно – должно быть прописано в уставе ТСЖ.

Выбранное руководство должно начать работу по заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, подрядчиками для выполнения работ по содержанию общего имущества, организации аварийно-диспетчерского обслуживания, утверждения штатного расписания в пределах сметы и приему на работу тех, кто будет помогать ТСЖ на условиях трудового договора (чаще всего, это бухгалтер). Иногда штатное расписание утверждают на общем собрании членов ТСЖ.

С собственниками, не пожелавшими вступить в члены ТСЖ, надо заключить договоры об оказании услуг по управлению домом.

Организуйте начисление и сбор платы за коммунальные услуги (сейчас существуют комплексные программные решения), обратите внимание на соблюдение формы платежного документа.

Не забывайте про заполнение ГИС ЖКХ, организацию работы с обращениями жителей, а также с их персональными данными.

Если старая управляющая компания удерживает техническую документацию, то можно обратиться в орган жилищного надзора с жалобой либо сразу в арбитражный суд. Подумайте над идеей обратиться в суд с иском о взыскании со старой компании неизрасходованных денег.

Иногда старая компания не подает заявление в ГЖИ об исключении дома из реестра лицензии, тогда товариществу приходится подавать такое заявление самому. Порядок подачи заявления в таком случае посмотрите в Приказе Минстроя №938/пр.

Познакомьтесь с председателями соседних ТСЖ, узнайте о наиболее частых претензиях контролирующих органах, отношениях с ресурсоснабжающими организациями банками.

Действуя по изложенной схеме, вы постепенно наладите работу ТСЖ, и самое трудное останется позади.