Аккредитив или номинальный счет в чем разница

Простыми словами о расчетах через аккредитив

Сегодня 50% сделок купли-продажи недвижимости совершается с использованием аккредитива. Многие риелторы привыкли работать по старой схеме – с использованием банковской ячейки, и не хотят признавать, что в 21 веке есть и другие безопасные способы взаиморасчетов между продавцом и покупателем.

Что такое аккредитив?

Аккредитив – это услуга банка, гарантирующая проведение взаиморасчетов по сделке между продавцом и покупателем.

Говоря простым языком, покупатель открывает в банке аккредитивный счет, куда зачисляет всю сумму за квартиру. Банк замораживает эти деньги так, что ни покупатель, ни продавец не имеют к ним доступа. После регистрации договора купли-продажи в Росреестре продавец получает деньги на личный банковский счет.

Особенности сделки

При открытии аккредитивного счета стороны договариваются об условиях сделки:

• Срок, на который открывается аккредитив;
• При каких условиях банк должен раскрыть аккредитив продавцу (предоставление договора купли-продажи квартиры и оригинал выписки из ЕГРН с данными нового владельца недвижимости);
• Кто платит за открытие аккредитивного счета (обычно покупатель, цена вопроса 2-3 тысячи рублей);
• Условия возврата денег покупателю (в случаях неисполнения сделки купли-продажи недвижимости).

Аккредитив можно закрыть при отдельном письменном соглашении между покупателем и продавцом. Лучше оформить безотзывной аккредитив в день сделки, чтобы ни одна сторона не могла отказаться в одностороннем порядке.

Плюсы и минусы

В отличие от ячейки банк несет ответственность за деньги на аккредитивном счете. Покупатель и продавец не рискуют жизнью и здоровьем, перевозя с собой большую сумму денег из ячейки или в ячейку.

Если у банка отберут лицензию, то забрать свои деньги будет сложно. Поэтому страхуйте всю сумму или выбирайте самые надежные банки.

При покупке квартиры рекомендуем отдать предпочтение расчетам через аккредитив — это дополнительная гарантия вашей добросовестности, как покупателя. В случае возникновения судебных тяжб с продавцом (по разным причинам) судья чаще всего встает на сторону покупателя, использовавшего аккредитив, а не банковскую ячейку.

Наши эксперты по недвижимости видят свои плюсы и минусы в любом способе взаиморасчетов между покупателем и продавцом, будь то ячейка, аккредитив или номинальный счет. И у них есть профессиональные секреты, как можно перестраховаться на тот или иной случай.

Нужна консультация по этапам проведения сделки или проверки квартиры?

Все о расчетах через банковскую ячейку

Отправить заявку
Cпасибо за обращение! Наш специалист свяжется с вами сегодня утром с 10 до 12.

Наш менеджер свяжется с вами сегодня утром с 10 до 12 Отправляя форму, вы соглашаетесь с Политикой обработки данных.

Читать также

Может ли квартирант украсть вашу квартиру?

Субаренда в тайне от собственника: как проверить и что делать?

Аренда квартиры с последующим выкупом

Регистрация договора найма: как это сделать?

Категории

© Агентство недвижимости «ГОСТ-ГАРАНТ», 2008–2023

г. Москва, ул. Большая Новодмитровская, д.36, стр. 12 Телефон: +7 (499) 340-80-62 Эл. почта: info@gostgarant.ru

Позвонить мне
Представьтесь, пожалуйста
ВАШ ТЕЛЕФОН
Укажите телефонный номер
Отправляя форму, вы соглашаетесь с Политикой обработки данных.

На этом месте может быть ваша квартира! Оставьте заявку на бесплатное размещение.

Представьтесь, пожалуйста
ВАШ ТЕЛЕФОН
Укажите телефонный номер
Отправляя форму, вы соглашаетесь с Политикой обработки данных.

Доступна к показу. Оставьте номер, и мы свяжемся с вами, чтобы выбрать удобное время для просмотра.

Представьтесь, пожалуйста
ВАШ ТЕЛЕФОН
Укажите телефонный номер
Отправляя форму, вы соглашаетесь с Политикой обработки данных.

Записаться

Представьтесь, пожалуйста
ВАШ ТЕЛЕФОН
Укажите телефонный номер
Отправляя форму, вы соглашаетесь с Политикой обработки данных.
Оставить заявку
Представьтесь, пожалуйста
ВАШ ТЕЛЕФОН
Укажите телефонный номер
Отправляя форму, вы соглашаетесь с Политикой обработки данных.

Уже сдана!
Но мы готовы подобрать вам лучшее предложение по вашим параметрам.
Подробнее здесь.

Cпасибо за обращение! Наш специалист свяжется с вами сегодня утром с 10 до 12.

Пожалуйста, заполните все поля формы.

Выберите способ информирования.

Пожалуйста, заполните e-mail.

Пожалуйста, введите корректный e-mail.

Заполните номер телефона или e-mail

Вы подписались на рассылку

, спасибо за ваш отзыв! Мы скоро опубликуем его на сайте!

Наши специалисты проведут анализ рынка и дадут оценку вашей недвижимости в течение 30 минут.

ПОЛИТИКА КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ

«30» августа 2017 г.

Настоящая Политика конфиденциальности персональных данных (далее – Политика конфиденциальности) действует в отношении всей информации, которую Общество с ограниченной ответственностью «ГОСТ-ГАРАНТ», расположенный на доменном имени gostgarant.ru, может получить о Пользователе во время использования сайта.

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕРМИНОВ

1.1 В настоящей Политике конфиденциальности используются следующие термины:

1.1.1. «Администрация сайта» – уполномоченные сотрудники на управления сайтом, действующие от имени ООО «ГОСТ-ГАРАНТ», которые организуют и (или) осуществляет обработку персональных данных, а также определяет цели обработки персональных данных, состав персональных данных, подлежащих обработке, действия (операции), совершаемые с персональными данными.

1.1.2. «Персональные данные» — любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных).

1.1.3. «Обработка персональных данных» — любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных.

1.1.4. «Конфиденциальность персональных данных» — обязательное для соблюдения Оператором или иным получившим доступ к персональным данным лицом требование не допускать их распространения без согласия субъекта персональных данных или наличия иного законного основания.

1.1.5. «Пользователь сайта» – лицо, имеющее доступ к Сайту, посредством сети Интернет.

1.1.6. «Cookies» — небольшой фрагмент данных, отправленный веб-сервером и хранимый на компьютере пользователя, который веб-клиент или веб-браузер каждый раз пересылает веб-серверу в HTTP-запросе при попытке открыть страницу соответствующего сайта.

1.1.7. «IP-адрес» — уникальный сетевой адрес узла в компьютерной сети, построенной по протоколу IP.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Использование Пользователем сайта означает согласие с настоящей Политикой конфиденциальности и условиями обработки персональных данных Пользователя.

2.2. В случае несогласия с условиями Политики конфиденциальности Пользователь должен прекратить использование сайта.

2.3.Настоящая Политика конфиденциальности применяется только к сайту «ГОСТ-ГАРАНТ». Данная организация не контролирует и не несет ответственность за сайты третьих лиц, на которые Пользователь может перейти по ссылкам, доступным на сайте Агентства.

2.4. Администрация сайта не проверяет достоверность персональных данных, предоставляемых Пользователем сайта.

3. ПРЕДМЕТ ПОЛИТИКИ КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ

3.1. Настоящая Политика конфиденциальности устанавливает обязательства Администрации сайта по неразглашению и обеспечению режима защиты конфиденциальности персональных данных, которые Пользователь предоставляет по запросу Администрации сайта при регистрации на сайте или при оформлении заказа.

3.2. Персональные данные, разрешённые к обработке в рамках настоящей Политики конфиденциальности, предоставляются Пользователем путём заполнения регистрационной формы на Сайте и включают в себя следующую информацию:

3.2.1. фамилию, имя, отчество Пользователя;

3.2.2. контактный телефон Пользователя;

3.2.3. адрес электронной почты (e-mail);

3.2.4. место жительство Пользователя.

3.3. Сайт защищает Данные, которые автоматически передаются в процессе просмотра рекламных блоков и при посещении страниц, на которых установлен статистический скрипт системы («пиксель»):

информация из cookies;

информация о браузере (или иной программе, которая осуществляет доступ к показу рекламы);

адрес страницы, на которой расположен рекламный блок;

реферер (адрес предыдущей страницы).

3.3.1. Отключение cookies может повлечь невозможность доступа к частям сайта Интернет-магазина, требующим авторизации.

3.3.2. Сайт осуществляет сбор статистики об IP-адресах своих посетителей. Данная информация используется с целью выявления и решения технических проблем, для контроля законности проводимых финансовых платежей.

3.4. Любая иная персональная информация неоговоренная выше (используемые браузеры и операционные системы и т.д.) подлежит надежному хранению и нераспространению, за исключением случаев, предусмотренных в п.п. 5.2. и 5.3. настоящей Политики конфиденциальности.

4. ЦЕЛИ СБОРА ПЕРСОНАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ

4.1. Персональные данные Пользователя Администрация сайта может использовать в целях:

4.1.1. Идентификации Пользователя, зарегистрированного на сайте, для оформления заказа и (или) заключения Договора.

4.1.2. Предоставления Пользователю доступа к персонализированным ресурсам Сайта.

4.1.3. Установления с Пользователем обратной связи, включая направление уведомлений, запросов, касающихся использования Сайта, оказания услуг, обработка запросов и заявок от Пользователя.

4.1.4. Определения места нахождения Пользователя для обеспечения безопасности, предотвращения мошенничества.

4.1.5. Подтверждения достоверности и полноты персональных данных, предоставленных Пользователем.

4.1.6. Создания учетной записи, если Пользователь дал согласие на создание учетной записи.

4.1.7. Обработки и получения платежей, подтверждения налога или налоговых льгот, оспаривания платежа, определения права на получение кредитной линии Пользователем.

4.1.8. Предоставления Пользователю эффективной клиентской и технической поддержки при возникновении проблем связанных с использованием Сайта.

4.1.9. Предоставления Пользователю с его согласия, обновлений продукции, специальных предложений, информации о ценах, новостной рассылки и иных сведений.

4.1.10. Осуществления рекламной деятельности с согласия Пользователя.

4.1.11. Предоставления доступа Пользователю на сайты или сервисы партнеров с целью получения продуктов, обновлений и услуг.

5. СПОСОБЫ И СРОКИ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ

5.1. Обработка персональных данных Пользователя осуществляется без ограничения срока, любым законным способом, в том числе в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации или без использования таких средств.

5.2. Пользователь соглашается с тем, что Администрация сайта вправе передавать персональные данные третьим лицам, в частности, курьерским службам, организациями почтовой связи, операторам электросвязи, исключительно в целях выполнения заказа Пользователя.

5.3. Персональные данные Пользователя могут быть переданы уполномоченным органам государственной власти Российской Федерации только по основаниям и в порядке, установленным законодательством Российской Федерации.

5.4. При утрате или разглашении персональных данных Администрация сайта информирует Пользователя об утрате или разглашении персональных данных.

5.5. Администрация сайта принимает необходимые организационные и технические меры для защиты персональной информации Пользователя от неправомерного или случайного доступа, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий третьих лиц.

5.6. Администрация сайта совместно с Пользователем принимает все необходимые меры по предотвращению убытков или иных отрицательных последствий, вызванных утратой или разглашением персональных данных Пользователя.

6. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

6.1. Пользователь обязан:

6.1.1. Предоставить информацию о персональных данных, необходимую для пользования Сайтом.

6.1.2. Обновить, дополнить предоставленную информацию о персональных данных в случае изменения данной информации.

6.2. Администрация сайта обязана:

6.2.1. Использовать полученную информацию исключительно для целей, указанных в п. 4 настоящей Политики конфиденциальности.

6.2.2. Обеспечить хранение конфиденциальной информации в тайне, не разглашать без предварительного письменного разрешения Пользователя, а также не осуществлять продажу, обмен, опубликование, либо разглашение иными возможными способами переданных персональных данных Пользователя, за исключением п.п. 5.2. и 5.3. настоящей Политики Конфиденциальности.

6.2.3. Принимать меры предосторожности для защиты конфиденциальности персональных данных Пользователя согласно порядку, обычно используемого для защиты такого рода информации в существующем деловом обороте.

6.2.4. Осуществить блокирование персональных данных, относящихся к соответствующему Пользователю, с момента обращения или запроса Пользователя или его законного представителя либо уполномоченного органа по защите прав субъектов персональных данных на период проверки, в случае выявления недостоверных персональных данных или неправомерных действий.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. Администрация сайта, не исполнившая свои обязательства, несёт ответственность за убытки, понесённые Пользователем в связи с неправомерным использованием персональных данных, в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных п.п. 5.2., 5.3. и 7.2. настоящей Политики Конфиденциальности.

7.2. В случае утраты или разглашения Конфиденциальной информации Администрация сайта не несёт ответственность, если данная конфиденциальная информация:

7.2.1. Стала публичным достоянием до её утраты или разглашения.

7.2.2. Была получена от третьей стороны до момента её получения Администрацией сайта.

7.2.3. Была разглашена с согласия Пользователя.

8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. До обращения в суд с иском по спорам, возникающим из отношений между Пользователем сайта и Администрацией сайта, обязательным является предъявление претензии (письменного предложения о добровольном урегулировании спора).

8.2 .Получатель претензии в течение 30 календарных дней со дня получения претензии, письменно уведомляет заявителя претензии о результатах рассмотрения претензии.

8.3. При не достижении соглашения спор будет передан на рассмотрение в судебный орган в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8.4. К настоящей Политике конфиденциальности и отношениям между Пользователем и Администрацией сайта применяется действующее законодательство Российской Федерации.

9. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

9.1. Администрация сайта вправе вносить изменения в настоящую Политику конфиденциальности без согласия Пользователя.

9.2. Новая Политика конфиденциальности вступает в силу с момента ее размещения на Сайте, если иное не предусмотрено новой редакцией Политики конфиденциальности.

9.3. Все предложения или вопросы по настоящей Политике конфиденциальности следует сообщать указать раздел сайта.

9.4. Действующая Политика конфиденциальности размещена на странице по адресу gostgarant.ru.

Обновлено «30» августа 2017г.

Номинальный счет: кому и для чего нужен

• 24.10.18
• 0 комментариев
• 31505

Банки предоставляют множество различных финансовых услуг, в том числе и по открытию счетов. У счета всегда есть владелец, то есть лицо, заключившее договор на его открытие. При открытии обычного счета владелец одновременно является и его бенефициаром – лицом, которое получает выгоду (проценты, часть денег).

А как быть, если бенефициаром является человек, который из-за каких-то причин не может самостоятельно распоряжаться денежными средствами? Такая ситуация вполне может произойти в силу возраста или психического нездоровья, либо по иным причинам. Решить проблему в этом случае и призван номинальный счет.

Что такое номинальный счет?

Не так давно в России появилась новая специализированная банковская услуга – открытие номинального счета. Новшество заключается в возможности открытия счета одним лицом для того, чтобы распоряжаться средствами для другого. Этот другой называется подопечным или опекаемым, более официально – бенефициаром.

Стороны договора номинального счета:

1. владелец счета (опекун)
2. выгодоприобретатель по счету (бенефициар, опекаемый)

В Германии подобные счета начали использовать еще в начале 1990-х годов, в частности юристы и нотариусы для ведения дел своих клиентов.

Появление такого вида специализированного счета упростило жизнь опекунам и попечителям. За их действиями, особенно за теми, которые связаны с использованием финансов их подопечных, установлен строгий контроль. Ранее все средства, принадлежащие подопечному, аккумулировались на счете опекуна – но их расходование было связано с получением разрешений от органов опеки и попечительства, что было сложно и долго.

Сейчас опекун может открыть счет, куда будут напрямую перечисляться денежные средства, которые выплачиваются опекаемому. Это могут быть пенсии, пособия, или выплаты по алиментным обязательствам.

Разрешения органов опеки и попечительства на каждую расходную операцию не предусмотрено – однако закон прямо указывает на то, что банк берет на себя функции контроля. Правда, контроль в данном случае становится проникновением в частную жизнь опекаемого. Кроме того, владелец номинального счета должен ежегодно отчитываться о расходах счета в органах опеки.

Опекун при открытии номинального счета подает соответствующий пакет документов, а бенефициар (его адвокат) через суд может наложить на счет арест, если считает, что средства расходуются нецелевым образом. Юридически конструкция такова: формально средствами на номинальном счете владеет бенефициар, но опекун имеет право ими распоряжаться.

Особенности номинального счета:

• присутствие опекаемого при заключении договора номинального счета не требуется;
• если у опекуна несколько опекаемых, можно открыть один счет, на который будут перечисляться все средства. Учет расходов ведется по каждому бенефициару отдельно;
• владелец счета может внести на него любую сумму личных денег;
• на остаток средств по счету может начисляться банковский процент;
• все изменения на номинальном счете происходят с согласия опекаемого – при условии его дееспособности;
• на денежные средства, находящиеся на счете, может быть наложен арест или обращено взыскание со стороны бенефициара – при наличии решения суда;

Нужно отметить, что обязательными условиями договора номинального счета являются указание данных бенефициара и дата подписания договора. Без указания этих пунктов договор может быть признан недействительным

После заключения договора необходимо сообщить реквизиты банковского счета в тот орган, который занимается перечислением средств опекаемому. Для упрощения контроля над такими счетами им присвоены специальные цифровые обозначения, начинающиеся на «40823». Опекаемый в свою очередь может:

• получать информацию о счете
• ограничивать сумму расходов или переводов со стороны опекуна
• вносить изменения (вплоть до закрытия) в договор открытия счета

Где и как открыть номинальный счет?

Первоначально номинальные счета открывались в основном в государственных банках, в первую очередь в Сбербанке. Выплаты при этом привязываются к одному отделению – что явно является недостатком счета. Сегодня для открытия номинального счета можно выбрать практически любой банк.

Однако на сегодня страховой лимит на банковском счете составляет не более 1.4 млн. рублей, что должно учитываться при ведении номинальных счетов. Так, суммы, превышающие страховой лимит, должны поступать на другой номинальный счет, который нужно открыть в другом банке. Причина очевидна – такое разделение позволит вернуть бенефициару всю причитающуюся ему сумму.

При заявлении в выбранный банк для открытия номинального счета обычно требуются решение органов опеки об опекунстве и удостоверение опекаемого, а также его ФИО, дата /место рождения и адрес регистрации.

Виды номинальных счетов

В рамках номинального счета также различают договора эскроу и аккредитив. Кроме того, существует залоговый счет, на который вносятся деньги в качестве залога. Рассмотрим эскроу и аккредитив подробнее, но главное можно сказать сразу: номинальный счет подразумевает опекуна и подопечного, тогда как эскроу и аккредитив это способы безопасного проведения сделки между сторонами. У эскроу и аккредитива гораздо больше общего между собой, чем по сравнению их с номинальным счетом, рассмотренным выше.

1. Эскроу

Этот вид номинального счета служит способом для исполнения обязательств сторонами договора. В основном данный вид счета используется при купле-продаже недвижимости с использованием ипотечного кредита, реже при покупке ценных бумаг или расчетах по договору поставки. Подробно о счете эскроу я писал здесь, однако ниже повторю основные моменты.

Суть договора эскроу состоит в том, что продавец и покупатель обращаются в банк-агент. Покупатель вносит на счет в банк денежные средства, которые банк блокирует. Ни одна из сторон теперь не имеет доступа к этим деньгам. В случае наступления условия, которое обозначено в договоре, продавец сможет получить эти денежные средства. Если это условие не будет выполнено, то денежные средства вернутся к покупателю.

Особенности эскроу:

• условный счет. Прекращается только при наступлении или не наступлении условия, определенного договором;
• трехсторонний договор. Банк-агент также является стороной договора и несет ответственность;
• за свои услуги банк получает вознаграждение, которое выплачивается сторонами отдельно, а не списывается со счета;
• на счет поступает сумма строго в размере, который определен договором;

Одной из самых важных черт данного договора является его изменяемость. Соглашением сторон могут быть оговорены почти все существенные условия: сумма соглашения, размер вознаграждения агенту, могут быть названы сразу несколько условий получения денег продавцом, по соглашению устанавливается перечень документов – доказательств наступления условий по договору. Ниже приведены тарифы Сбербанка:

Гражданский кодекс указывает, что агентом по счету могу выступать, кроме банков, нотариус и юридические лица. В этом случае предметом договора может выступать и имущество, а не только денежные средства. Но в российской практике это не распространено.

Прогнозируется, что этот вид банковского счета будет более востребован, когда вступят в силу изменения к Федеральному закону, который касается долевого участия в строительстве. Закон предусматривает, что денежные средства покупателей квартир в таких домах будут блокироваться на счетах банка-агента и размораживаться после передачи в собственность недвижимости. Следовательно, такой шаг поможет вкладчикам снизить риски при банкротстве застройщика.

2. Аккредитив

Чем отличается аккредитив от номинального счета? Как говорилось выше, вопрос не вполне корректен, так как аккредитив это разновидность последнего. Договор аккредитива очень схож с эскроу – он также призван обеспечить честность в расчетах по договору между сторонами. Используется при расчетах за поставленный товар или выполненные услуги.

Можно сказать, что аккредитив – это платежное поручение о производстве платежей со счета плательщика в соответствии с условиями договора между сторонами.

Отличия аккредитива от эскроу:

• условия аккредитива строго прописаны в законе;
• ответственность за неисполнение обязательств по договору ложится на стороны, банк не является стороной договора и не несет ответственности за невыполнение условий;
• сделка по договору эскроу закрывается по соглашению сторон. Аккредитив может быть отозван покупателем или банком.

Отличие номинального счета от эскроу и аккредитива:

Номинальный счет

Эскроу

Аккредитив

Постоянное движение денежных средств

Блокировка строго определенной суммы до окончания договора

Поручение на выплату строго определенной суммы

Открывается одним лицом для удовлетворения интересов другого

Открывается по соглашению сторон, три стороны

Открывается по соглашению сторон, две стороны

Условный, т.е. перечисление денег зависит от наступления условия

Банк осуществляет контроль

Банк является участником договора и несет ответственность

Банк не несет ответственности по договору

Номинальный счет как способ расчетов

ДОМ.РФ (когда еще выдавались займы, а не кредиты) не имея лицензии банка и возможности открывать счета, использовал этот счет для аккумулирования средств Росвоенипотеки и своих заемных для расчетов между военнослужащим и продавцом квартиры
Номинальный счет был на тот момент в банке Российский капитал (ныне АО Банк ДОМ.РФ)
Механизм был удобен — аккумулировали средства, далее отправили застройщику и все довольны и счастливы

Кстати Сервис безопасных расчетов от большого и зеленого построен на Номинальном счете

Для Сбера это Эльдорадо, просто золотой прииск

В простом обиходе эти счета банки используют в том числе для зачисления социальных выплат гражданам

Номинальный счет он повсюду, но остается невидим для многих обывателей

У меня по теме все

Остались вопросы? Подискутируем на тему?

Ваш дежурный по ипотеке в стране

ДОГОВОРЫ НОМИНАЛЬНОГО СЧЕТА И СЧЕТА-ЭСКРОУ: АНАЛИЗ ОПЫТА ПРИМЕНЕНИЯ Текст научной статьи по специальности «Право»

Статья посвящена новым гражданско-правовым институтам — договорам номинального счета и счета-эскроу. На основе анализа норм о банковском счете в ГК РФ рассмотрена правовая природа договоров, а также опыт их применения

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Аракелян Кристина Сааковна

Счет эскроу в Российской и мировой практике
Влияние введения эскроу-счетов в строительную деятельность
Перспективы развития договора эскроу в России
Договор условного депонирования (эскроу) как основание нового сложного обязательства
Счет эскроу: особенности правового режима и актуальные проблемы нормативного правового регулирования
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

NOMINAL ACCOUNTS AND ESCROW ACCOUNTS: ANALYSIS OF APPLICATION EXPERIENCE

The article is devoted to new civil law institutions — contracts of nominal account and escrow account. Based on the analysis of the rules of the Bank account in the civil code considered the legal nature of contracts, the experience of their application

Текст научной работы на тему «ДОГОВОРЫ НОМИНАЛЬНОГО СЧЕТА И СЧЕТА-ЭСКРОУ: АНАЛИЗ ОПЫТА ПРИМЕНЕНИЯ»

УДК 347.214.2 АРАКЕЛЯН Кристина Сааковна,

ББК 67.404 студентка 1 курса магистратуры Института заочного и открытого

образования Финансового университета при Правительстве РФ

Научный руководитель: ИВАНОВА Светлана Анатольевна,

доктор юридических наук, профессор, профессор Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета

при Правительстве РФ

ДОГОВОРЫ НОМИНАЛЬНОГО СЧЕТА И СЧЕТА-ЭСКРОУ: АНАЛИЗ ОПЫТА ПРИМЕНЕНИЯ

Аннотация. Статья посвящена новым гражданско-правовым институтам — договорам номинального счета и счета-эскроу. На основе анализа норм о банковском счете в ГК РФ рассмотрена правовая природа договоров, а также опыт их применения.

Ключевые слова: договор условного депонирования (эскроу), банк, бенефициар, обязательство, номинальный счет, счет-эскроу.

ARAKELYAN Kristina Saakovna,

first year master’s student of Institute of correspondence and open education of the Financial University under the Government of the Russian Federation

Scientific advisor: IVANOVA Svetlana Anatol’evna,

Doctor of Law, Professor, Professor of the Department of Legal Regulation of Economic Operations of the Financial University under the Government of the Russian Federation

NOMINAL ACCOUNTS AND ESCROW ACCOUNTS: ANALYSIS OF APPLICATION EXPERIENCE

Annotation. The article is devoted to new civil law institutions — contracts of nominal account and escrow account. Based on the analysis of the rules of the Bank account in the civil code considered the legal nature of contracts, the experience of their application.

Key words: escrow agreement, Bank, beneficiary, obligation, nominal account, escrow account.

Участники гражданских правоотношений требуют применения новых дополнительных механизмов их защиты и сохранения их денежных средств. В связи с чем, в рамках совершенствования российского гражданского законодательства в части регулирования секьюритизации финансовых активов, 21 декабря 2013 г. был принят Федеральный закон № 379-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» [2] (далее — Закон № 379-Ф3). В соответствии с данным законодательным актом в гл. 45 «Банковский счет» ГК РФ были внесены две новые конструкции — номинальный счет и счет-эс-кроу (с учетом доп. и изм., внесенных ФЗ от

26.07.2017 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в ч. 1 и 2 Гражданского кодекса РФ и в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1]).

Пунктом 2.8 Инструкции Центробанка России № 153-И [6] номинальный счет и счет-эскроу относятся к специальным банковским счетам. Однако легального определения специального счета законодательство не содержит.

Под специальным банковским счетом можно понимать банковский счет, который предназначен для денежных средств, обособленных на нем относительно средств на иных счетах владельца [7, с. 46].

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2019

По сути, институтом номинального банковского счета устанавливается правовой режим безналичных денежных ресурсов, находящихся у лица, которые в экономическом смысле ему не принадлежат. В частности, к таким лицам следует относить доверительных управляющих, попечите-

лей, опекунов, сервисных агентов по ценным бумагам с ипотечным покрытием, агентов, брокеров, поверенных, комиссионеров и др.

Договор номинального счета может быть эффективно применен в случаях, указанных на рис.

Применение договора номинального счета

в операциях с ценными бумагами (например, чтобы денежные средства, поступающие от эмитента, принадлежали владельцам облигаций для защиты прав владельцев облигаций при их выкупе)

при взаимодействии организатора торгов с участниками

при взаимодействии опекунов/попечителей с органами социальной поддержки, где конечным выгодоприобретателем является ребенок

в отношениях казенных предприятий и публично-правовых образований (бенефициар)

Рис. 1. Применение договора номинального счета

Данный перечень не является исчерпывающим, в связи с чем, договор номинального счета может применяться в ряде других случаев. Так, в частности, заключение данного вида соглашения может быть вызвано необходимостью:

— в силу действующего законодательства в тех случаях, когда бенефициар не может самостоятельно распоряжаться денежными средствами (т.н., «детские деньги»);

— чистоты совершаемой сделки, когда имеется большое число бенефициаров (отношения кредиторов и арбитражного управляющего);

— контроля за банковскими операциями владельца счета (к примеру, когда родители, дети которых проживают в другом городе, оказывают им финансовую поддержку и желают осуществлять контроль за дальнейшим расходованием денег).

Договор номинального счета является новеллой российского законодательства, которой не просто найти аналог среди иных видов соглашений. Он оказался довольно востребованным в отношениях между опекунами/попечителями, потому как ранее их действия оформлялись посредством оформления доверенности.

Кроме того, с 1 января 2015 г. для данных субъектов гражданского оборота появилась возможность для сотрудничества с любой коммерческой банковской организацией (до этого доля государственного участия в денежных средствах,

которые предназначены для детей и размещены в банках, составляла не менее 50%). Однако общая масса денежных средств в одной банковской организации не должна превышать ту, что установлена для страховой выплаты по обязательному страхованию вкладов (т.е. не более 1.4 млн руб.) [4].

Так же теперь кредитные организации наделены правом открывать отдельные номинальные счета для бюджетных учреждений, на которые возложены обязанности опекунов (попечителей), для начисления средств, подлежащих выплате на содержание подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Договор счета-эскроу от договора номинального счета отличен по своей цели, которая выражена в качестве накопительства, депонирования, аккумуляции кредитной организацией на одноименном денежном счете, пополняемом депонентом, размер которых строго определен законодательством (п. 2 ст. 860.8 ГК РФ). Выдача наличными или перечисление на другой счет этих средств бенефициару осуществляется в случае возникновения оснований, которые прямо для этого предусмотрены (п. 1 ст. 860.7, п. 3 ст. 860.8 ГК РФ) [9, с. 81].

В мировой практике эскроу-счета применяются:

— при сделках по поставкам дорогостоящего оборудования и купли-продажи недвижимости;

— для договоров по перевозкам;

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2019

— при ипотечном кредитовании;

— при регистрации новой организации.

Особенно активно счет-эскроу применяется

в процессе оформления сделок с недвижимостью в таких странах как: США, Германия, Англия, Китай, Швейцария, Япония и др. Так, в частности, в США счет открывается через адвокатскую контору, которая выступает со стороны продавца, на него подлежат перечислению денежные средства при подписании контракта в качестве гарантийного обязательства будущего платежа. В случае, если покупатель не исполняет договорные обязательства без уважительной причины, депозитные средства переходят к продавцу; если продавец нарушает условия договора, депозит подлежит возврату покупателю [15]. Для этой же цели счет-э-скроу используется в Австрии, Латвии, ОАЭ, Чехии и др. Очень часто на счет-эскроу начисляются средства для оплаты налоговых платежей на недвижимость и страховых выплат по ипотеке. В Австрии данная форма расчетов применяется при поэтапной оплате первичной недвижимости. В отличие от других государств, к примеру, соседней Германии, это условие носит обязательный характер для всех сделок с застройщиками.

Кроме денежных средств за рубежом с помощью эскроу-счета допустима передача ценных бумаг, документов, которые устанавливают право, а также имеющие ценность для обеих сторон договора имущество и результаты интеллектуальной деятельности (такие, как программы для ЭВМ) [11, с. 39]. В России счет-эскроу — относительно новое правовое явление и, согласно ст. 860.7 ГК РФ, может быть применен исключительно в отношении денежных средств [5].

Повышенный интерес к эскроу возник после внесения в 2017 г. поправок в Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 25.12.2018 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [3] (далее -Закон № 214-ФЗ). Суть применения эскроу-счета в долевом строительстве состоит в том, что в банковской организации открывается специальный счет, на котором деньги дольщика замораживаются на время строительства жилья и подлежат передаче застройщику только после того, как последний исполнит перед дольщиком все принятые на себя обязательства.

25 декабря 2018 г. в Закон № 214-ФЗ были внесены изменения, которые обязывают застройщиков применять счета-эскроу, начиная с 1 июля 2019 г. Данные поправки обеспечивают снижение уровня риска от возможного банкротства застройщика. Даже если строительная компания будет

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2019

признана банкротом, денежные средства долевого участия останутся на банковском счете и возвращены кредитной организацией клиенту в полном объеме (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).

По своей правовой природе эскроу-счета компании-застройщика представляют собой аккредитивы, которые не могут быть выплачены до окончания строительства и выполнения всех, установленных государством, требований. На эти счета поступают денежные средства покупателей недвижимости, которую те покупают по договору долевого участия (ДДУ).

Счет-эскроу может применяться не только при покупке/продаже недвижимости, в т.ч. земельных участков. Он применяется в механизме покупки/продажи товаров, работ, услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности, приобретении/продаже ценных бумаг, долей участия.

Поэтому применение счета-эскроу является действием актуальным и закономерным, он призван облегчить и ускорить процедуру купли-продажи недвижимого имущества и прочих крупных ценностей, при этом одновременно обеспечивая сторонам сделки дополнительные гарантии, что, несомненно, выступает в качестве важного фактора при их совершении [12, с. 34].

Но, несмотря на плюсы, которые присущи данному виду расчетов, эскроу до сих пор не приобрел широкого распространения в гражданском обороте.

Причиной можно назвать тот факт, что на сегодня возможность открытия счетов-эскроу предлагает довольно ограниченное число банковских организаций. Согласно опросу, проведенному некоммерческим партнерством «Национальный платежный совет» (НП «НПС»), кредитные организации не вводят такие счета в силу того, что не обладают достаточным объемом необходимой информации. Проблема в том, что многие вопросы, которые связаны с механизмом условного депонирования, не были подробно урегулированы российским законодателем. К примеру, до сих пор не ясна процедура распределения средств в порядке наследования, а также в случае банкротства лиц, часть имущества которых удерживается банком в рамках открытого счета-эскроу.

Согласно информации Центробанка России, по состоянию на 25.03.2019 г. в пяти российских банках было открыто порядка 1 тыс. счетов-эс-кроу. На начало марта текущего года в 28 российских банковских организациях было открыто 11.2 тыс. счетов застройщиков. Первым банком, который открыл эскроу-счета в России, был Сбербанк. Именно он в апреле 2018 г. предоставил на новых условиях кредит девелоперской компании «Брус-

ника» по строительству жилого массива в Тюмени [17].

С 1 июня 2018 г. ГК РФ не только был изменен в части регулирования счетов-эскроу, но и был дополнен новым институтом — договором условного депонирования (эскроу). В ГК РФ появилась новая глава о новом договоре эскроу, в которой содержится качественно новое нормативное правовое содержание. Новелла урегулировала большое число вопросов, которые раньше однозначно не разрешались [8].

До реформы существовала проблема перехода права собственности при использовании договоров эскроу [10]. Не был определен титул эскроу-агента на имущество, которое депонировано. Поправки, которые были внесены в ст. 860.7 ГК РФ, и новые положения ст. 926.1 ГК РФ о договоре эскроу прямо закрепляют, что право собственности переходит от депонента к бенефициару при наступлении условий передачи, которые предусмотрены в договоре. У эскроу-агента право собственности не возникает. Новое правовое регулирование закрепило трехсторонний характер договора эскроу [13]. Ранее данный вопрос вызывал правовые дискуссии и не был решен в законодательстве [10].

Договору счета-эскроу по своей правовой природе присуща тесная связь с основными договорными обязательствами депонента и бенефициара, в рамках которых между ними осуществляются расчеты. Банк, выступая в качестве эскро-у-агента, реализует функцию контроля за проведением операций по счету-эскроу и соблюдением сторонами установленных договором счета-эс-кроу ограничений распоряжения денежными средствами, которые размещены на счете.

Пробелы законодательного регулирования участия в долевом строительстве в России стали одной из причин невыполнения компаниями-застройщиками обязательств, которые они приняли на себя перед другими участниками долевого строительства. С 1 июля 2018 г. начался переходный период, в течение которого все компании-застройщики обязаны были подготовиться к использованию нового механизма обеспечения исполнения по договорам долевого участия обязательств — счета-эскроу. Указанная новелла предполагает депонирование денежных средств дольщиков на счете-эскроу до сдачи компанией-застройщиком жилого дома в эксплуатацию и передачи квартир участникам долевого строительства. Только при наступлении данных условий банк переведет денежные средства компании-застройщику. В случае если компания-застройщик будет признана банкротом или строительство будет приостановлено, денежные средства подлежат возврату

дольщикам, что гарантирует сохранность инвестированных средств.

На текущий момент переход к новым законодательным положениям не завершен, поэтому проблемы новеллы можно только прогнозировать. К примеру, при банкротстве банковской организации, которая выступает в роли эскроу-агента, депонированные средства возмещаются исключительно в пределах 10 млн руб., что является незначительной суммой на рынке недвижимости. Запрет же на начисление процентов на депонированные у банка деньги лишает участников возможности защититься от инфляции.

На данный момент в действующем российском законодательстве не содержится положений о множественности лиц на стороне депонента в договоре счета-эскроу при участии граждан в долевом строительстве. Не определены последствия истечения срока депонирования имущества до окончания срока строительства и последствия недействительности договора участия в долевом строительстве [14, с. 916].

Открытым остается вопрос обеспечения выделенного кредитной организацией финансирования для застройщика. Некоторые представители банковского сектора предлагают обеспечивать предоставление кредитных средств деньгами дольщиков на эскроу-счетах. Указанный подход критикуется, т.к. он противоречит цели реформы долевого строительства — гарантии защиты средств дольщиков [16, с. 11].

[1] Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018 г.) // СЗ РФ. — 1996. — № 5, ст. 410.

[2] Федеральный закон от 21.12.2013 г. № 379-Ф3 (ред. от 03.07.2016 г.) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017 г.) // СЗ РФ. — 2013. — № 51, ст. 6699.

[3] Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. — 2005. — № 1 (ч. 1), ст. 40.

[4] Федеральный закон от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ (ред. от 29.05.2019 г.) «Об опеке и попечительстве» // СЗ РФ. — 2008. — № 17, ст. 1755.

[5] Федеральный закон от 26.07.2017 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Рос-

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2019

сийской Федерации» // СЗ РФ. — 2017. — № 31 (ч. I), ст. 4761.

[6] Инструкция Банка России от 30.05.2014 г. № 153-И (ред. от 24.12.2018 г.) «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» // Официальный сайт Банка России. URL: http://www.cbr.ru/ -04.02.2019

[7] Абрамова Е.Н. Специальный банковский счет: правовая природа и классификации // Право и экономика. — 2016. — № 7. — С. 46-54.

[8] Анонс «круглого стола» юридического института М-Логос «Эскроу и обеспечительный платеж как новые способы обеспечения обязательств по проекту реформы ГК РФ». URL: https:// mlogos.ru/img/Anons_kruglogo_stola_16.12.2013. pdf (дата обращения: 15.03.2019).

[9] Белов В.А. Что изменилось в Гражданском кодексе: практ. пособие. — 2-е изд., доп. — М.: Юрайт, 2017. — 227 с.

[10] Башкатов М.Л. Правовая структура сделок эскроу: постановка проблемы. URL: https:// www.mlogos.ru/img/Tezicy_Bashkatov_161213.pdf (дата обращения: 15.03.2019).

[11] Василевская Л.Ю. Договор счёта эскроу: проблемы правовой квалификации // Электронное приложение к «Российскому юридическому журналу». — 2016. — № 2. — С. 37-49.

[12] Дубнова Д.К. Правовая природа договора счета эскроу // Юрист. — 2018. — № 2. — С. 30-36.

[13] Иванов А.А. Финансовые сделки. Условное депонирование (эскроу). URL: https://zakon.ru/ blog/2018/06/27/finansovye_sdelki_uslovnoe_ deponirovanie_eskrou_peredacha_130 (дата обращения: 15.03.2019).

[14] Карапетов А.Г. Заем, кредит, факторинг, вклад и счет: постатейный комментарий к ст. 807860.15 Гражданского кодекса Российской Федерации // Комментарии к гражданскому законодательству #Глосса / отв. ред. А.Г. Карапетов. — М.: М-Ло-гос, 2019. — 1282 с.

[15] Ковалев Н.С. Причины использования экстроу-счетов и предпосылки их развития на территории Российской Федерации [Электронный ресурс] // Экономика и социум. — 2016. — № 6 (25). — Режим доступа: https://www.iupr.ru/domains_data/ files/zurnal_25/

K0VALYoV%20N.S.%200PLATA%20 (Aktualnye%20voprosy%20politiki%20i%20prava). pdf (дата обращения: 15.06.2019)

[16] Румак В. Мы пытаемся технологическими решениями закрывать фундаментальные правовые проблемы // Закон. — 2019. — № 2. — С. 8-19.

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2019

[17] Эскроу-счета в долевом строительстве [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https:// hiterbober.ru/businessmen/eskrou-scheta-chto-eto. html (дата обращения: 15.06.2019).

[1] Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (ch. 2) ot 26.01.1996 g. № 14-FZ (red. ot 29.07.2018 g.) (s izm. i dop., vstup. v silu s 30.12.2018 g.) // SZ RF. — 1996. — № 5, st. 410.

[2] Federal’nyj zakon ot 21.12.2013 g. № 379-FZ (red. ot 03.07.2016 g.) «O vnesenii izmenenij v otdel’nye zakonodatel’nye akty Rossijskoj Federacii» (s izm. i dop., vstup. v silu s 01.01.2017 g.) // SZ RF.

— 2013. — № 51, st. 6699.

[3] Federal’nyj zakon ot 30.12.2004 g. № 214-FZ (red. ot 25.12.2018 g.) «Ob uchastii v dolevom stroitel’stve mnogokvartirnyh domov i inyh ob»ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenij v nekotorye zakonodatel’nye akty Rossijskoj Federacii» // SZ RF.

— 2005. — № 1 (ch. 1), st. 40.

[4] Federal’nyj zakon ot 24.04.2008 g. № 48-FZ (red. ot 29.05.2019 g.) «Ob opeke i popechitel’stve» // SZ RF. — 2008. — № 17, st. 1755.

[5] Federal’nyj zakon ot 26.07.2017 g. № 212-FZ «O vnesenii izmenenij v chasti pervuyu i vtoruyu Grazhdanskogo kodeksa Rossijskoj Federacii i otdel’nye zakonodatel’nye akty Rossijskoj Federacii» // SZ RF. — 2017. — № 31 (ch. I), st. 4761.

[6] Instrukciya Banka Rossii ot 30.05.2014 g. № 153-I (red. ot 24.12.2018 g.) «Ob otkrytii i zakrytii bankovskih schetov, schetov po vkladam (depozitam), depozitnyh schetov» // Oficial’nyj sajt Banka Rossii. URL: http://www.cbr.ru/ — 04.02.2019

[7] Abramova E.N. Special’nyj bankovskij schet: pravovaya priroda i klassifikacii // Pravo i ekonomika.

— 2016. — № 7. — S. 46-54.

i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

[8] Anons «kruglogo stola» yuridicheskogo instituta M-Logos «Eskrou i obespechitel’nyj platezh kak novye sposoby obespecheniya obyazatel’stv po proektu reformy GK RF». URL: https://mlogos.ru/img/ Anons_kruglogo_stola_16.12.2013.pdf (data obrash-cheniya: 15.03.2019).

[9] Belov V.A. Chto izmenilos’ v Grazhdanskom kodekse: prakt. posobie. — 2-e izd., dop. — M.: Yurajt, 2017. — 227 s.

[10] Bashkatov M.L. Pravovaya struktura sdelok eskrou: postanovka problemy. URL: https://www. mlogos.ru/img/Tezicy_Bashkatov_161213.pdf (data obrashcheniya: 15.03.2019).

[11] Vasilevskaya L.Yu. Dogovor schyota eskrou: problemy pravovoj kvalifikacii // Elektronnoe prilozhenie k «Rossijskomu yuridicheskomu zhur-nalu». — 2016. — № 2. — S. 37-49.

[12] Dubnova D.K. Pravovaya priroda dogovora scheta eskrou // Yurist. — 2018. — № 2. — S. 30-36.

[13] Ivanov A.A. Finansovye sdelki. Uslovnoe deponirovanie (eskrou). URL: https://zakon.ru/ blog/2018/06/27/finansovye_sdelki_uslovnoe_ deponirovanie_eskrou_peredacha_130 (data obrash-cheniya: 15.03.2019).

[14] Karapetov A.G. Zaem, kredit, faktoring, vklad i sehet: postatejnyj kommentarij k st. 807860.15 Grazhdanskogo kodeksa Rossijskoj Federacii // Kommentarii k grazhdanskomu zakonodatel’stvu #Glossa / otv. red. A.G. Karapetov. — M.: M-Logos, 2019. — 1282 s.

[15] Kovalev N.S. Prichiny ispol’zovaniya ekstrou-schetov i predposylki ih razvitiya na territorii

Rossijskoj Federacii [Elektronnyj resurs] // Ekono-mika i socium. — 2016. — № 6 (25). — Rezhim dostupa: https://www.iupr.ru/domains_data/files/zurnal_25/ K0VALYoV%20N.S.%200PLATA%20(Aktual-nye%20voprosy%20politiki%20i%20prava).pdf (data obrashcheniya: 15.06.2019)

[16] Rumak V. My pytaemsya tekhnologich-eskimi resheniyami zakryvat’ fundamental’nye pravo-vye problemy // Zakon. — 2019. — № 2. — S. 8-19.

[17] Eskrou-scheta v dolevom stroitel’stve [Elektronnyj resurs]. — Rezhim dostupa: https://hiterbober. ru/businessmen/eskrou-scheta-chto-eto.html (data obrashcheniya: 15.06.2019).

www. law-books, ru ^_

Издание учебников, учебных и методических пособий, монографий, научных статей.

В максимально короткие сроки.

Размещаем в РИНЦ, Е-1лЬгагу.

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2019