Для чего нужна оценка недвижимости

Оценка квартир 2023

1. Стоимость оценки квартиры в зависимости от цели оценки

Особенность проведения оценки квартир в 2023-м году заключается в том, что процедура проведения и особенности оформления документов отличаются в зависимости от того, для какой цели проводится оценка и где будут предъявляться её результаты. Поэтому и цены на услугу отличаются в зависимости от этого фактора. Так стоимость работы по оценке квартиры:

• Для продажи, дарения или оформления наследства — от 1000 грн.
• Если документы подготавливаются для предъявления в суде — от 2000 грн.

Срок выполнения – 1-2 дня.

Период действия отчета об экспертной оценке для целей налогообложения составляет 6 месяцев от даты оценки. Для других случаев срок действия чётко не регламентирован законодательством. Однако в абсолютном большинстве случаев орган, принимающий отчет оценщика, также ориентируется на полугодовой срок. Отдельное место занимает определение стоимости квартиры для предъявления в суде. В этом случае часто задачей является определение вероятных цен имущества на определенную дату в прошлом (ретроспективная оценка), поэтому о сроках действия отчета говорить не имеет смысла.

2. Зачем нужна оценка квартиры?

Проведение независимой оценки квартир необходимо в таких случаях:

• Оформление сделки по купле-продаже, дарении, мене квартиры.
• Перерегистрация права собственности после смерти владельца квартиры.
• Раздел имущества при разводе или иные судебные споры.
• Передача квартиры под залог.
• Оформление договора пожизненного содержания.

Здесь нужно уточнить, что определение стоимости квартиры может быть необходимо такж в большом количестве других случаев или ситуаций. Например, для внесения недвижимости в уставной фонд предприятия. Для предъявления в Налоговую инспекцию или даже в Комиссию по ценным бумагам. На все эти вопросы у нас есть ответы и соответствующий опыт выполнения подобных работ. Даже если кажется, что ваш случай уникальный, мы наверняка разберёмся и с ним. ��

В этой статье мы рассматриваем проблематику проведения экспертной оценки квартир в самых общих чертах. При этом к каждой отдельной нетипичной ситуации находим индивидуальный подход.

Безусловно, наиболее часто в 2023-м году к нам обращаются, чтобы определить оценочную стоимость жилья при его переоформлении у нотариуса. По практически идентичной процедуре проходит экспертная оценка квартиры для вступление в наследство. А вот оценка квартир для суда как и при разводе определение стоимости любого другого имущества имеет огромное количество особенностей и тонкостей. Если вам предстоит использовать отчет оценщика для предъявления в суде, настоятельно рекомендуем ознакомиться с двумя статьями по ссылкам выше.

Отдельное место занимает оценка квартиры для оформления договора пожизненного содержания. Особенность такой работы заключается в том, что она представляет собой фактически две оценки в одной. Отчет оценщика должен быть выполнен максимально качественно, как для предъявления в суде. Ведь в будущем есть вероятность появления недовольных наследников, которые будут оспаривать договор пожизненного содержания и искать для этого любые зацепки. С другой стороны – отчет должен быть внесён в государственный реестр, как это обычно делается при купли-продажи недвижимости.

2.1. Сколько стоит переоформить квартиру у нотариуса

От оценочной стоимости недвижимости при оформлении договора купли-продажи или дарения необходимо будет заплатить ряд налогов и обязательных платежей. Так, при переоформлении квартиры, если все стороны являются гражданами Украины, затраты будут такими:

Все стороны договора – граждане Украины
Операция	Подоходный налог	Военный сбор	Пенсионный фонд
Продажа квартиры (в собственности более 3х лет)	—	1,5% (затраты продавца)	1% (расходы покупателя)
Продажа квартиры (в собственности менее 3х лет)	5% (затраты продавца)	1,5% (затраты продавца)	1% (расходы покупателя)
Дарение или наследство близким родственникам (супруги, дети, внуки, родные братья/сёстры)	—	—	—
Дарение или наследство кроме близких родственников	5% (платит новый собственник)	1,5% (платит новый собственник)	—

Вообще, затраты на перерегистрацию недвижимости – это важный и серьезный вопрос. В него желательно вникнуть еще на этапе планирования продажи. Вы можете подробно изучить эту тему, перейдя по этой ссылке. Здесь очень важно не заплатить лишнего, поскольку затраты на оформление как правило весьма и весьма значительные.

3. Что нужно для проведения оценки квартиры

Для проведения экспертной оценки квартиры необходимы следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы, т.е. документы, на основании которых эта квартира принадлежит своему хозяину. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения; свидетельство о праве собственности, решение суда и т.п.
2. Технический паспорт БТИ.
3. Паспорт собственника (совладельца) квартиры или его доверенного лица. В случае оформления наследства необходимо предоставить свидетельство о смерти собственника, паспорт наследника, а также документ, связывающий собственника и наследника (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда и т.п.).

4. Как определяется стоимость квартиры?

Обратите внимание, что согласно законодательству, во всех перечисленных случаях под оценкой квартиры понимается определение рыночной стоимости квартиры (она же оценочная стоимость для целей налогообложения).

Согласно постановлению КМУ от 21.08.2014г. №358 оценочной стоимостью для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством, является рыночная стоимость, рассчитанная в соответствии с национальными стандартами и другими нормативно-правовыми актами по вопросам оценки имущества и имущественных прав.

Рыночная стоимость – стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по договору, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения. (Постановление КМУ от 10 сентября 2003 г. № 1440 «Об утверждении Национального стандарта №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав»).

Другими словами: Ваша квартира стоит столько, сколько подобная квартира:

1. в Вашем микрорайоне;
2. с таким же количество комнат;
3. в доме такого же типа

с учётом корректировок на:

• этаж (первый, последний);
• состояние (уровень отделки, ремонта);
• торг.

4.1. Особенности проведения независимой оценки квартир в Киеве

Пожалуй, самой простой работой по определению стоимости является оценка квартиры в Киеве, особенно, если речь идет о стандартном жилье в типовой многоэтажке. Однако, как известно, из любого правила есть исключения. Иногда дом находится в таком районе, где ничего похожего просто не предлагается к продаже. А ошибиться в стоимости нельзя, ведь документы могут пойти в суд…

Когда наблюдается действительно бурный рост цен на недвижимость, стоимость квартир в городах (особенно это касается столицы) повышается ускоренными темпами. На сегодня средняя цена на квартиру в Киеве сравнялась по этому показателю с развитыми странами. И можно уже говорить о том, что любая жилплощадь в Киеве обладает высокой ценностью. Учитывая этот факт, проведение оценки недвижимости в столице, без чего нельзя обойтись при подготовке к ее продаже, становится важной составляющей проведения сделок с ней.

Оценка может быть проведена только в соответствии с общими правилами проведения оценки недвижимости, рассмотрение которых не предусматривает данная статья. Здесь же необходимо отметить те особенности, с которыми приходится сталкиваться оценщику при определении рыночной стоимости именно киевских квартир. Главная особенность столичного рынка недвижимости заключается в том, что его объекты являются желанными для многих граждан страны, желающих переехать сюда на постоянное место жительства. Тем самым они увеличивают уровень давления на текущий спрос. Такая ситуация объясняется историческими особенностями, связанными с многолетним централизованным развитием Украины. И это, в свою очередь, создает дефицит на рынке предложения жилья. Отсюда возникает рост цен на квартиры. Стоит отметить, что главным мотивирующим фактором, влияющим на желание потребителей приобрести в Киеве жилплощадь, является стремление к проживанию в столице. Конечно, на рынке наблюдаются инвестиционные вливания в данный сектор экономики, но особого влияния на состояние цен они не оказывают. Точно также не создают какого-либо заметного давления на цены квартир те люди, которые могут позволить себе приобрести земельный участок под строительство или готовый дом для проживания в Киеве.

4.2. Какой подход выбрать для определения рыночной стоимости киевской квартиры?

Оценщик должен правильно понимать такую ситуацию, поскольку стоимость аренды квадратного метра жилплощади в сложившихся условиях не способна отразить их настоящую рыночную стоимость согласно рыночным реалиям. И поэтому, проводя оценку квартиры в Киеве и используя при этом доходный подход, можно значительно занизить величину рыночной стоимости. Те оценщики, которые знают о такой особенности столичного рынка, исключают подобный подход при проведении оценки квартир, так как он способен привести к искажению конечного результата стоимости.

Другая ситуация, сложившаяся на столичном рынке, связана с землей. По закону владелец квартиры имеет право на земельный участок, на котором возведен жилой дом. Но на практике такие требования к застройщику-продавцу предъявляются нечасто. Обычно собственники квартир имеют свидетельства, подтверждающие право владения ими, при этом права на часть земельного участка они не оформляют. Сложность в данном случае заключается еще и в том, что многие участки, отданные под сооружение многоквартирного дома, являются городской собственностью и с застройщиком дома власти заключили арендное соглашение на данный участок. Из этого следует, что квартира, находящаяся в собственности, располагается на арендованном земельном участке.

Такие условия создают определенные трудности для оценщика, избравшего затратный подход, так как последний предполагает при проведении соответствующих мероприятий учитывать стоимость земельного участка либо прав на него. Получается, что оценщик не может использовать данный подход, так как ему не удается получить достоверные сведения о земельном участке, а также размера доли собственника квартиры на него.

Проводя оценку квартир в Киеве, специалист должен учитывать указанные факторы. Поэтому большинство столичных оценщиков выбирают в качестве основного подхода сравнительный или рыночный подход (метод прямых сравнений). Такой подход в сложившихся киевских условиях позволяет достичь наиболее точных результатов при определении стоимости квартир.

5. Кто оценит квартиру в 2023-м году

Мы имеем все необходимые документы для проведения независимой оценки квартир, а именно:

• сертификат субъекта оценочной деятельности Фонда государственного имущества Украиныс открытой специализацией «оценка недвижимости, в том числе оценка земельных участков»;
• квалификационные свидетельства оценщиков, свидетельства о повышении квалификации, выписки из Государственного реестра оценщиков.

Пожалуйста, обращайтесь! Мы ответственно подходим к работе любого уровня сложности и выполняем ее качественно и в максимально короткий, четко оговоренный заранее срок. Правильный выбор оценщика недвижимости особенно важен при подготовке документов для предъявления в суде!

Оценка недвижимости в 2020 году — зачем, как и кто ее проводит?

Зачем и в каких случаях нужна независимая экспертная оценка недвижимости? Как проводится оценка недвижимости в Украине — кто проводит и как ее заказать? Сколько стоит оценка недвижимости?

Зачем нужна независимая экспертная оценка недвижимости?

В Украине оценка недвижимости необходима для совершения договоров отчуждения имущества, когда собственность или право на нее переходят от одного владельца к другому, и для ведения фискального контроля.

Конечно же, возникает много вопросов относительно данной процедуры: кто и по каким критериям оценивает, что учитывается при формировании окончательной суммы, почему квартиры одинаковой площади в соседних домах могут иметь различную стоимость, куда обращаться и сколько придется ждать. Об этом и расскажем в статье.

В каких случаях предусмотрена оценка недвижимости? Прежде чем совершить сделку с недвижимостью, её владелец должен обратиться к оценщику, согласно украинскому налоговому законодательству. Эту сферу регулирует ЗУ «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Большинство договоров с недвижимостью заверяются нотариально и подлежат налогообложению. Примеры сделок: купля-продажа, дарение, пожертвование, рента, наследование, раздел имущества при разводе, приватизация, ипотека и прочее. Оценке подлежит не только жилая недвижимость (дома, квартиры, коттеджи), но и производственная (предприятие или его часть), а также коммерческая (офисы, складские помещения, производственные здания).

В конце 2019 года был принят законопроект № 2047-д «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины о ликвидации коррупционной схемы в сфере регистрации информации из отчетов об оценке объектов недвижимости и прозрачности реализации имущества».

Благодаря этому у людей появилась возможность проводить оценку недвижимости самостоятельно с помощью специального модуля в Единой базе отчетов.

Ранее право осуществлять регистрацию данных в базе имели право только компании-посредники («Оценка.online», «Экспресс-оценка» и др.). При этом профессиональные оценщики платили им за возможность регистрировать свои отчеты, а нотариусы – за получение необходимой информации (справок).

Что изменил новый закон об оценке недвижимости? Нововведения вступили в силу с 1 января 2020 года, но по факту получить автоматическую оценку объекта недвижимости самостоятельно можно с 1 июля 2020 года. Как все будет работать?

Достаточно войти на сайт Фонда государственного имущества Украины и заполнить предлагаемую форму (документально подтвердить владение объектом).
Эти данные отправляются в базу отчетов ФГИУ, проверяются, а затем обрабатываются электронным модулем и сравниваются со среднерыночными показателями. Модуль устанавливает минимальную оценку недвижимости, исходя из тысяч обработанных данных. Документу с итоговой стоимостью присваивается уникальный регистрационный номер и формируется справка.
Если владелец недвижимости согласен с полученным результатом, на основании этих данных он может обратиться к специалистам для заключения сделки. Срок действия справки – 30 дней со дня формирования документа.
Также полученный результат можно оспорить. Для этого достаточно обратиться к профессиональному оценщику. Но учтите, что его заключение о стоимости жилья не может отличаться от автоматической оценки более чем на 25%. В противном случае в регистрации будет отказано.

Но до 1 июля 2020 года для проведения оценки вам нужно обратиться к квалифицированному оценщику. В чем заключается работа оценщика? Сначала нужно найти компетентного специалиста. Это можно сделать, к примеру, на официальном портале Фонда государственного имущества, где доступен раздел с реестром субъектов оценочной деятельности. Здесь собрана большая база оценщиков в разных городах Украины. Также вы можете обратиться к нам, мы имеем многолетний опыт и штат квалифицированных специалистов для проведения оценки любой сложности.

Какие документы понадобятся для проведения оценки?
— ваш паспорт и идентификационный код;
— документы, подтверждающие право собственности;
— техпаспорт недвижимости (его можно получить в БТИ).

Как проводится оценка недвижимости?

С оценщиком, которого вы выбрали, необходимо заключить договор.
Что в нем должно быть указано?
— наименование того, что подлежит оцениванию;
— цель проведения оценивания;
— дата проведения процедуры;
— вид определяемой стоимости;
— в какие сроки будет выполнен отчет;
— стоимость и особенности оплаты.

Выбор метода определения стоимости зависит от типа собственности. Для жилых помещений применяют сравнительную методику. Затем эксперт по вопросам оценки приезжает на объект, собирает сведения текущего состояния жилплощади и обрабатывает полученные данные.

Что учитывается при оценке недвижимости?

В случае с жилой недвижимостью, во внимание будут взяты:
— Тип здания. Учитываются используемые материалы постройки, класс жилья, этажность, особенности планировки и т.д.
— Расположение. Рассматриваются объекты недвижимости, которые находятся в том же микрорайоне, что и объект оценки. Или же схожие по месторасположению (удаленности от метро, центра) и инфраструктуре.
— Этаж. Квартиры, расположенные на первых и последних этажах, стоят дешевле. Соответственно, более объективными для сравнения будут идентичные варианты.
— Уровень внутренней отделки помещения. Оценщик будет ориентироваться на апартаменты с похожим интерьером и ремонтом.

Стоимость услуг по оценке недвижимости

На сегодняшний день доступ к Единой базе реестров, внесение изменений, проверка информации и самостоятельная оценка осуществляются бесплатно, как и формирование электронной справки.

Стоимость услуг оценщика обсуждается в частном порядке и просчитывается индивидуально. Все зависит от типа недвижимости, его функционального назначения, поставленных сроков и целей. Стоимость оценки квартиры, например, будет от 900 грн. С ценами на проведение оценки недвижимости можно ознакомиться здесь.

Если Вам нужно заказать оценку недвижимости или другого имущества — обращайтесь к нашим специалистам!

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости – услуга по определению рыночной стоимости квартир, домов, помещений и прочих объектов собственности, которые относятся к недвижимому имуществу.

Мы определяем стоимость имущества для всех целей. В том числе для оформления договоров купли-продажи, дарения жилья, вступление в права наследства на него. А также для подачи исковых заявлений и уже в ходе судебных процессов, если объект недвижимости является предметом спора. Отдельным направлением является оценка недвижимого имущества в коммунальной собственности для передачи его в аренду.

Процесс подготовки документов для оформления договора купли-продажи квартиры значительно отличается от оценки для расчета арендной платы за коммунальное помещение. Поэтому предлагаем выбрать раздел, наиболее подходящий для решения Ваших задач.

Оценка недвижимости для нотариуса

Оценка недвижимости для суда

Для бухгалтерского и налогового учёта

Коммунальное имущество для аренды

Оценка недвижимости для нотариуса (продажа, дарение, наследство)

Такие работы являются наиболее востребованными из всех услуг оценщиков. Ведь практически для каждой сделки по купли-продаже или дарению жилья необходимо проведение оценки недвижимости. Кроме того, такая услуга нужна, если вокруг квартиры или дома возник судебный спор, например, раздел имущества при разводе супругов.

Вообще, оценка недвижимости для нотариуса и оценка для суда – две схожие услуги, которые тем не менее значительно отличаются между собой. Поэтому и описываем мы их отдельно.

Эта процедура часто называется «налоговой оценкой» и является самой простой работой по определению стоимости. Особенностью данной работы является то, что в соответствии с новыми правилами оценки недвижимости оценочная стоимость имущества не может отличаться от так называемой реестровой стоимости больше, чем на 25%. Из-за этого иногда возникают ситуации, когда результат оценки получается больше реальной цены сделки. Такие ситуации мы всегда стараемся решить индивидуально, однако не всегда это получается на 100%.

Оценка жилой недвижимости для продажи, дарения или наследства у нас стоит 1000 грн. и делается за 1 рабочий день.

Не забывайте, что при продаже дома с землей составляются два отчета: отдельно по строению + отдельно по участку.

Стоимость по определению стоимости помещений и зданий определяется индивидуально в зависимости от характеристик объекта.

Для проведения оценки недвижимости для нотариуса от заказчика необходимо получить следующие документы (достаточно копий или просто фото в электронном виде):

1. Право собственности. Документ, на основании которого квартира или дом принадлежит тому или иному лицу. Это может быть: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве собственности или о праве на наследство, решение суда и так далее. Можно предоставить вытяг из реестра прав собственности на недвижимое имущество.
2. Технический паспорт. Следует отметить, что техпаспорт объекта не является обязательным документом, который требуется для заключения договора о купле/продаже или вступления в право наследования. Однако при первичной регистрации права владения новым объектом недвижимости или объектом, который был сформирован в ходе раздела имущества, наличие техпаспорта является обязательным условием. Другими словами, если нотариус не требует от Вас наличие технического паспорта на сделке, то и наши оценщики обойдутся без него.
3. Документы заказчика. Если речь идёт о заключении договора купли-продажи или дарения, необходим либо паспорт, либо код текущего владельца имущества (продавца или дарителя). Если же Вы вступаете в права наследства, помимо паспорта или кода наследника дополнительно необходимо свидетельство о смерти и документ, связывающий умершего и наследника. Таким документов может быть завещание либо документы, подтверждающие родственные связи.

Сколько стоит переоформить недвижимость у нотариуса

Оценка недвижимости, такой как квартиры, дома и земельные участки, для их переоформления – это наиболее типовая работы, с которой обычно всё просто и понятно. Как мы уже отмечали, от размера оценочной стоимости нотариус будет брать налоги в соответствии с таблицей ниже. Рекомендуем заранее узнать подробнее о том, сколько стоит переоформление недвижимости в разных случаях. Чтобы большие налоги и обязательные платежи не стали неприятным сюрпризом. Особенно, если одной из сторон сделки выступает иностранец.

Продавец недвижимости, одариваемый/даритель или наследник/наследодатель – граждане Украины (все стороны договора)
Операция	Подоходный налог (НДФЛ)	Военный сбор	Пенсионный фонд
Продажа квартиры или дома, в собственности более 3х лет	—	1,5% (платит продавец)	1% (оплата покупателя)
Продажа квартиры или дома, в собственности менее 3х лет	5% (платит продавец)	1,5% (платит продавец)	1% (оплата покупателя)
Продажа помещений, зданий, гаражей	5% (платит продавец)	1,5% (платит продавец)	1% (оплата покупателя)
Дарение недвижимости или наследство близким родственникам (супруги, дети, внуки, родные братья/сёстры)	—	—	—
Дарение недвижимости или наследство кроме близких родственников	5% (платит одариваемый или наследник)	1,5% (платит одариваемый или наследник)	—

Оценка недвижимости для предъявления в суде

В отличие от выше описанной налоговой оценки подготовка документов для предъявления в суде имеет значительное количество своих особенностей. Это касается и правил оформления документов и самой процедуры проведения работы.

Оценка недвижимости для суда – очень ответственная работа. Очень важно правильно выбрать оценщика для её проведения. Часто за такие работы берутся коллеги, которые специализируются на оценках для нотариуса. Нужно понимать, что такие работы никто не проверяет и они после подписания договоров благополучно уходят в архив.

При подаче документов в суд их ждёт совершенно другая судьба. Ваши оппоненты со своими юристами будут выискивать в документах любые помарки, чтобы доказать, что оценка недвижимости сделана с нарушениями и не может быть использована для принятия того или иного судебного решения.

Обычно практикующие юристы и адвокаты работают с одними и теми же оценщиками постоянно. Поскольку знают, что те выполняют работу качественно и с ней не возникает вопросов в ходе судебных процессов. Если же Вы решили самостоятельно заняться судебными делами, не стесняйтесь в ходе переговоров задавать больше вопросов оценщику об особенностях и его опыте проведения оценки недвижимости именно для суда. Обычно по разговору можно с большой вероятностью понять, ориентируется специалист в вопросе или, как говорится, «плавает».

Оценка недвижимости для предъявления в суде у нас стоит от 2000 грн. и делается за 2-3 рабочих дня.

Здесь в отличие от формальных работ для переоформления имущества мы указываем цены с пометкой «от». Это связано с тем, что при судебных спорах часто возникают самые разные варианты и ситуации, которые часто значительно усложняют работу. Точный объём работы и, соответственно, цена услуги, становятся понятны после того, как Вы поставите нам задачу.

Исходными данными при проведении оценки недвижимости для суда являются:

1. Право собственности. Часто бывает так, что заказчику нужна оценка, но документов нет. Например, при разводе и разделе имущества один из супругов не даёт документы другому. Либо идёт процесс оформления наследства на дом или квартиру, все документы на которую утеряны еще умершим. Каждая подобная ситуация не является проблемой и имеет своё решение. Но при этом требует индивидуального подхода. Обращайтесь, мы поможем разобраться.
2. Технический паспорт. Если у Вас на руках есть этот документ, мы просим его предоставить. Ведь без него часто довольно затруднительно провести оценку, особенно если речь идёт о старом жилом доме. Тем не менее, есть механизмы определения рыночной стоимости недвижимости и без технического паспорта. Такие подходы отличаются в зависимости от обстоятельств дела и характеристик объекта недвижимости. Звоните, будем обсуждать.
3. Документы заказчика. По Закону заказчиком оценки недвижимости может быть либо её владелец, либо как минимум лицо, имеющее какое-то отношение к имуществу. Например, арендатор или доверенное лицо. Если Вы являетесь собственником спорной недвижимости и имеете на руках подтверждающие документы, то проблем вообще никаких не возникает. Если же документально подтвердить свою связь с имуществом на данном этапе невозможно, оформление документов оценщиком будет иметь некоторые особенности. В любом случае, стоимость недвижимости будет определена, вопрос только состоит в том, как правильно с точки зрения законодательства оформить документацию.

Определение стоимости для бухгалтерского и налогового учёта

Как правило, оценка недвижимости для целей бухгалтерского учета проводится в ходе определения справедливой или рыночной стоимости и других активов. Предлагаем Вашему вниманию статью, целиком посвященную проведению «оценки основных средств».

Мы будем ждать от Вас перечень активов на оценку. После его изучения и понимания объёма работы мы постараемся сделать самое выгодное коммерческое предложение.

Аренда коммунального недвижимого имущества

Это весьма специфическая работа, которая с точки зрения процедуры проведения и согласование имеет значительное количество своих особенности. Также отдельного внимания заслуживает и сбор документов, необходимых для запуска процедуры всей. Поэтому предлагаем Вам прочитать отдельную статью «Оценка для аренды коммунального имущества», которая полностью посвящена этому вопросу.

Все подобные работы проходят проверку в Департаменте коммунальной собственности города Киева. Если оценщик не имеет опыта проведения оценки государственного имущества, Вы рискуете потерять время и деньги вместо заключения договора аренды помещения.

Инженерные сети и коммуникации

Еще одним специфическим направлением по оценке сооружений является работа с инженерными сетями и коммуникациями. Водопровод, тепловые сети, канализация, освещение, газопровод, трансформаторные подстанции, линии электропередач и так далее.

Для принятия этих сетей в коммунальную собственность территориальной громады Киева и передачи во владение и пользование специализированных предприятий: Киевводоканал, Киевтеплоэнерго, Киевгорсвет, ДТЭК и другие Такая оценка имеет свои особенности. И, как и в случае с коммунальным имуществом, согласовывается в городской администрации. Об этом можно подробнее прочитать на странице нашего сайта «Оценка коммуникаций».

Оценка стоимости недвижимости

Одним из наиболее распространенных вопросов от наших новых клиентов является: «Как Вы оцениваете стоимость недвижимого имущества?» Ниже кратко показано, какие критерии оказывают влияние на недвижимое имущество различных типов. Также рекомендуем прочитать статью «Что такое рыночная стоимость?», где показывается разница между понятиями «цена» и «стоимость».

Оценка стоимости квартир

Определение стоимости квартир производится путем анализа и сравнения цен на аналогичные квартиры. При выборе объектов сравнения учитываются в том числе такие факторы:

• Местоположение. В идеальном случае квартиры подбираются в том же микрорайоне, где расположен объект оценки. Однако, в некоторых случаях допускается использование в качестве объектов сравнения квартир, расположенных в домах других микрорайонов Киева. Эти микрорайоны по своей привлекательности, уровню инфраструктуры и другим параметрам должны быть аналогичными местоположению оцениваемой квартиры.
• Тип дома. Этот фактор обязательно учитывает при определении стоимости. Ясно, что цены квадратного метра в новостройках и, например, в панельных «хрущевках» в одном и том же микрорайоне могут отличаться в разы. Это обусловлено не только параметрами конструктивных элементов дома (например, материалом стен), но и особенностями архитектурно-планировочных решений квартир в домах разных проектов.
• Уровень внутренней отделки. При выборе объектов сравнения оценщик недвижимости старается ориентироваться на квартиры с таким же «ремонтом», как и у оцениваемой. Однако, этот фактор не является критичным, поскольку разницу в качестве отделки можно учесть с помощью введения определенных коэффициентов.
• Этаж. Квартиры, которые расположены на первых этажах, в абсолютном большинстве случаев стоят дешевле, чем аналогичное жилье на средних этажах. Это же, правда в несколько меньшей степени, касается и квартир, расположенных на последних этажах (особенно в старых домах). Поэтому, если определяется стоимость жилой недвижимости на первом этаже, в качестве объектов сравнения выбираются объекты, также расположенные на первых этажах. И наоборот, квартиры серединных этажей не правильно сравнивать с квартирами на первых этажах.
• Поправка на торг. При проведении оценки имущества любого вида сравнительным подходом оценщики используют так называемую поправку на торг. Обычно она составляет около 10% и показывает величину среднего скидки, которую готов предоставить продавец. Наиболее широкое распространение этот коэффициент получил при проведении процедур определения стоимости всех видов недвижимости, а также при оценке автомобилей.

Оценка стоимости гаражей, паркингов

Основные принципы оценки стоимости, приведенные выше, характерны не только для квартир, но и для всех видов недвижимого имущества. Поэтому далее мы будем отмечать лишь особенности, характерные для того или иного типа недвижимости.

При проведении оценки паркомест в качестве объектов сравнения корректно использовать только паркинги, а не гаражные боксы в гаражно строительных кооперативах. Если же оценивается именно гаражный бокс, то оценщик должен обращаться внимание на материал стен (является ли гараж капитальным), общую площадь, количество этажей и наличие дополнительных помещений (яма, погреб).

Оценка стоимости жилых домов

При выборе объектов сравнения для определения стоимости жилых домов, необходимо учитывать период постройки объекта (старые дома некорректно сравнивать с новыми), а также материал и тип конструктивных элементов сооружения – в первую очередь материал стен. Особенностью проведения оценки домов является то, что в предложения по продаже аналогичных объектов «сидит» также стоимости земельного участка, а задача в большинстве случаев заключается в определении отдельно стоимости дома, отдельно – земли. Поэтому после того, как оценщик подобрал достаточное количество предложений по продаже домовладений, он должен определить стоимость земельного участка под каждым из них. Стоимость земли вычитается из цен предложения по каждому домовладению, после чего оценщик получает возможность определить стоимость квадратного метра дома – объекта сравнения.

Оценка стоимости земли

Характерной особенностью земельных участков является наличие у них такой характеристики как целевое назначение. Наиболее распространенными целевыми назначениями земли являются такие функции:

• для строительства и обслуживания жилых домов и хозяйственных построек;
• для ведения садоводства (дачные участки);
• для ведения личного сельского хозяйства (огороды, «ОСГ»);
• для ведения товарного сельского хозяйства (паи);
• для коммерческого использования (например, участок для размещения АЗС).

Как определяют стоимость нежилой недвижимости

Учитывая, что каждый объект нежилой недвижимости по-своему уникальный, достаточно трудно раскрыть все особенности и детали процесса в одну страницу сайта. Известно, что типовые квартиры обладают лишь несколькими существенными характеристиками, влияющими на их стоимость, — расположение, площадь, этаж, состояние. Оценка квартир сводится к тому, что нужно определить, за сколько продается похожее жильё в соседних домах.

Для проведения оценки недвижимости, которая относится к нежилому фонду, такой подход не всегда возможен, особенно в случае отдельно стоящих зданий или производственно складских комплексов. Вернее будет сказать, что сравнительный подход, конечно, возможен и для таких объектов, более того, он широко применяется на практике, однако зачастую дает результат, который вряд ли можно принять в качестве рыночной стоимости.

Это связано с тем, что нежилая недвижимость имеет слишком большое количество критериев, которые непосредственно влияют на ее стоимость, поэтому найти достаточно количество предложений по продаже аналогичного имущества с точно такими же характеристиками часто просто невозможно.

Поэтому для проведения таких расчетов часто на первый план выходит так называемый доходный подход, который определяется рыночную стоимость имущества через величину дохода, который оно может приносить своему владельцу.

Экспертная оценка недвижимости

Процесс экспертной оценки недвижимости – это определение рыночной стоимости объекта или отдельных прав в его отношении. Фактически оценщик определяет стоимость возможного отчуждения объекта на момент оценки. При условии открытой конкуренции и разумного действия сторон сделки. То есть когда на условия сделки не влияют чрезвычайные обстоятельства.

Законодательством установлено более десяти видов стоимости, однако на практике в 99% случаев задачей является определение рыночной стоимости.

Существуют основные подходы к экспертной оценке недвижимости:

1. Доходный отражает стоимость имущества, в зависимости от величины будущих денежных потоков, который генерирует недвижимость. При этом прогнозируется и учитывается уровень риска, качество и количество дохода. Если Вам интересно в общих чертах разобраться с тем, как оценивается стоимость недвижимости с применением доходного подхода, рекомендуем обратиться к этой статье.
2. Затратный определяет стоимость земельного участка и сметную стоимость строительства данного объекта с учетом накопленного износа.
3. Сравнительный подход на сегодня является наиболее распространенным в практике экспертной оценке недвижимости. Основан на сравнении аналогичных объектов собственности, сходных с искомым по основным экономическим, техническим, материальным и другим характеристикам.

Как выглядит отчет об оценке недвижимости

Мы сделали обзорное видео на примере отчета об оценке коммунального имущества. Оно в общих чертах даёт представление, что из себя представляет результат работы оценщика.

Мы будем рады ответить на все Ваши вопросы. Пожалуйста, звоните!

Оценка недвижимости при купле-продаже

Как известно, в Украине при продаже недвижимого имущества необходимо провести оценку недвижимости независимым экспертом. Но в данной ситуации есть много непонятных нюансов, поэтому попробуем ответить на важнейшие вопросы, которые беспокоят многих наших клиентов.

Чтобы заказать оценку недвижимости при купле-продаже

Звоните по телефону +38 (067) 232-20-22

Является ли обязательным проведение экспертной оценки для всех сделок купли-продажи недвижимости?

При совершении сделки купли-продажи установления рыночной стоимости недвижимости требует налоговое законодательство для правильного начисления суммы налога. Поэтому для физических лиц проведение оценки имущества при сделках с недвижимостью является обязательным. Исключением есть купля-продажа недвижимости между юридическими лицами, в этом случае проводить оценку не требуется.

Какой срок действия Отчета об экспертной оценке недвижимости?

Оценка объекта недвижимости, выполнена в целях налогообложения, не может превышать 6 месяцев.

Кто оплачивает экспертную оценку?

Стоимость услуги по оценке недвижимого имущества оплачивает заказчик оценки, который передает необходимые сведения и документы Субъекту оценочной деятельности (оценочной компании).

Кто имеет право быть заказчиком экспертной оценки недвижимого имущества?

Согласно Закона Украины «Об оценке имущества. », заказчиками экспертной оценки могут выступать исключительно:

1. Владельцы. При заключении сделки купли-продажи недвижимости, заказать проведение оценки недвижимости имеет право только продавец, поскольку покупатель при осуществлении сделки не будет иметь прямого отношения к объекту оценки.
2. Арендаторы или законные пользователи имущества на основании соответствующих документов. Арендаторы в таких случаях выступают заказчиками оценки на основании действующего договора аренды. Если между продавцом и покупателем заключен предварительный договор по этой сделке, покупатель также имеет право (но не обязан) заказать проведение оценки.
3. Лица, действующие по поручению собственников или арендаторов. Чаще всего такими доверенными лицами выступают потенциальные арендаторы недвижимости, находящейся в государственной или коммунальной собственности.

Нужно ли проводить оценку, если купля-продажа недвижимости происходит между родственниками?

Нужно, если речь идет именно о продаже. А дареные недвижимости членам семьи первой степени родства облагается налогом по нулевой ставке. До этих членов семьи относят отца, мать, мужа, жену и детей (в том числе усыновленных).

Как лучше оформить переход собственности между родственниками через договор купли-продажи или дарения?

Для родственников лучше делать дарения. Это корректно отобразит данный процесс. Сделка купли-продажи производится, если есть споры с недвижимостью или действительно происходит продажа. Здесь стоит отметить, что вытребовать приобретенное имущество значительно труднее, чем полученное в дар, ведь оплаченный договор предоставляет большие гарантии лицу, которое приобрело объект недвижимости.

Нужно ли согласие всех собственников недвижимости, если один из них решил продать или подарить свою часть?

Согласие всех собственников нужно только при заключении договора купли-продажи одного из них. Обусловлено это тем, что совладельцы имеют право первого выкупа. Если речь идет о даровании имущества или передачи его через завещание, то необходимости в таком согласии нет.

Если покупка недвижимости проводится на первичном рынке и дом уже возведен, но застройщик еще не принял в собственность квартиры, которые он продает. Нужно ли в таком случае делать оценку недвижимости?

В данном случае оценка не является необходимой. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого объекта, а не с момента сдачи его в эксплуатацию. Пока недвижимость ни за кем не зарегистрирована, ее юридически нет как объекта недвижимости. В данной ситуации заключаются договора участия в фонде финансирования строительства, продажи имущественных прав и т.п., которые не требуют оценки и стоимость недвижимости является предметом договоренности.

Какими нормами регулируется деятельность оценщиков и оценка объектов недвижимости?

Процедура оценки имущества урегулирована указом Фонда государственного имущества Украины. Он предоставляет оценщикам соответствующий сертификат, позволяющий проводить оценку для целей совершения сделок с недвижимостью. Информацию о наличии у оценщика соответствующих документов и срок их действия можно проверить в реестре на сайте Фонда госимущества.

Также с июля 2018 начала действовать электронная база отчетов об оценке, в которую вносятся все отчеты. В этой базе Фонд государственного имущества пытается оказывать влияние на результаты оценки, осуществляя согласование отчетов. Поэтому, если есть подозрение на заниженную оценку, отчет может не пройти данное согласование.

Должна ли стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, обязательно соответствовать стоимости, которую установил оценщик?

Только продавец и покупатель определяет стоимость недвижимости. Цена, указанная в договоре, может быть меньше. При этом налог будет начисляться с суммы, которую занесено в оценку. Но если стоимость сделки, указана в договоре, является выше чем у оценщика в отчете, налог будет начисляться и уплачиваться с большей суммы.

Это вызвано тем, что в процессе налогообложения дохода от продажи объектов недвижимого имущества осуществляют сравнение цены и оценочной стоимости. Целью такого сравнения является установление базы на доход физического лица от продажи недвижимого имущества. То есть, если есть превышение цены, указанной в договоре купли-продажи, оценочная стоимость применяется в качестве базы налогообложения. Однако, оценка нужна для корректной уплаты налогов и никто не может ограничить людей в том, чтобы стоимость продажи недвижимости была договорная.