Как выплачивается ипотека при покупке квартиры

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Здесь описаны несколько простых шагов, которые предстоит сделать, чтобы покупка квартиры в ипотеку стала реальностью.

Пошаговая инструкция

Первый шаг

Этот шаг можно пропустить, и начать со следующего. Но я все-таки рекомендую его сделать.
Я рекомендую обратиться к ипотечному брокеру, который про ипотеку знает почти все. Времени на выбор банка тогда потребуется намного меньше, вероятность получения кредита — увеличится, а в ряде банков, кредит можно будет получить по специальным программам: отличающимся лучшими условиями. Выгоды от такого обращения могут многократно превысить денежные затраты на оплату услуг брокера.

Затем, я рекомендую зайти в риэлторскую фирму и заключить договор с риэлтором, чтобы покупка квартиры в ипотеку была простой, а не превратилась бы в бесконечное «хождение по мукам». При покупке квартиры в кредит нужно учитывать массу особенностей: если риэлтор профессионально работает с ипотекой, все эти особенности он знает.
Конечно, работа и ипотечного брокера, и риэлтора стоит денег, но в случае с ипотекой, на этом лучше не экономить.
Хотя — выбор за Вами.

Шаг второй. Вас рассматривает банк.

Выдавая деньги, банк рискует. Поэтому деньги выдают не всем. Рассмотрение занимает от трех — пяти дней, до полутора месяцев, в зависимости от банка и от источников Ваших доходов.

Шаг третий. Ищем квартиру.

Квартиру найти несложно: есть множество сайтов в интернете, да и печатных изданий, где публикуются объявления о продаваемых квартирах. Но! Квартиру надо проверить, надо собрать все документы по ней. Причем, поскольку происходит покупка квартиры в ипотеку, а не за наличные деньги, квартира должна понравиться не только Вам, но и банку.
Этот шаг делаем тогда, когда есть положительное решение по предыдущему шагу. Если же решение отрицательное — ищем другой банк, и предыдущий шаг проходим с другим банком

Шаг четвертый. Оценка.

Банк должен быть уверен, что не выдает кредит больше, чем столько процентов от стоимости квартиры, сколько предусмотрено его кредитной программой. Поэтому квартиру надо оценить. Сертификат об оценке передается в банк.

Шаг пятый. Квартиру утверждает банк.

Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вам можно данную квартиру купить.

Шаг шестой. Кредитный договор.

Перед сделкой Вы подписываете кредитный договор. По этому договору банк готовит для Вас необходимые деньги, чтобы продавец квартиры (в случае продажи квартиры) мог их получить.

Шаг седьмой. Деньги.

В зависимости от банка деньги передаются продавцу по-разному. Либо через депозитную ячейку, либо на счет продавца. Если через депозитную ячейку — то закладка денег в ячейку происходит перед государственной регистрацией.
Деньги могут передаваться также посредством аккредитива.

В случае с новостройкой, банк переводит деньги застройщику по безналу.
При каждом способе передачи денег есть свои нюансы.

Шаг восьмой. Нотариальное удостоверение.

Со 2 июня 2016 года нотариальное удостоверение для ряда сделок стало обязательным. Это сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
То есть, если отчуждаемая квартира оформлена в долевую собственность, например, на мужа и жену, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, с оплатой услуг нотариуса, естественно.

Если отчуждаемое имущество оформлено в индивидуальную собственность, договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но банк может потребовать, чтобы нотариальное удостоверение было бы. Потребует — придется удостоверять нотариально. Банк также может потребовать, чтобы нотариально были удостоверены подписи на закладной. Но даже, если банк ничего этого не потребует, визит к нотариусу все-равно придется сделать: чтобы удостоверить согласия супругов на сделку или наоборот: написать заявления, что участники сделки не состоят в браке.

Шаг девятый. Государственная регистрация.

Переход права происходит в момент государственной регистрации. Регистрация сделок длится от 3 дней до месяца.

Шаг десятый. Страхование.

Иногда этот шаг предшествует сделке.
Банк рискует и хочет свои риски уменьшить. Банк уменьшает свои риски, как водится, за Ваш счет. То есть со страховой организацией расплачиваетесь Вы.

Я пропустил ряд небольших шажков, например «обналичку денег». О них Вы обязательно узнаете. Даже если Вас поставят перед фактом — ничего страшного: цена вопроса не велика.

Как оформить квартиру в ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция

Ипотека остается простым способом решения жилищного вопроса и сейчас самое время им воспользоваться. За последние три года ставки по кредитам на покупку квартир снизились до исторического минимума, а недвижимость в крупных городах России подешевела. Как не упустить удачный момент, рассказываем в нашей инструкции.

Команда Райффайзен Банка

Ипотека только на первый взгляд кажется сложным делом. Если разложить весь процесс на этапы — от оценки своей финансовой состоятельности до налогового вычета из бюджета, — все становится понятным.

Этап № 1. Проведите финансовую подготовку

Львиную долю средств на покупку квартиру в новостройке вы получите в кредит от банка. Но некоторые сопутствующие расходы вам придется оплатить самостоятельно. Их нужно запланировать заранее.

Накопите на первоначальный взнос. Его требуют почти все банки. Минимальная необходимая сумма может быть разной. Например, стартовый взнос в Райффайзен Банке начинается от 10%.
Выделите деньги на ремонт вашей будущей квартиры. Можно сэкономить, если в стоимость квартиры застройщик заранее включит отделку. Значит ипотека покроет ее.
Заложите средства на расходы, связанные с покупкой квартиры в ипотеку. Например, на страховку. При покупке квартиры на первичном рынке может пригодиться страхование жизни, а после оформления квартиры в собственность понадобится страхование имущества. Комбинированный договор страхования обычно не превышает 1% от суммы, которую предстоит выплатить.

Этап № 2. Оцените параметры ипотеки

Оценить, во сколько обойдется покупка квартиры, и вычислить идеальные для вас параметры ипотеки (это соотношение размера платежа и сроков выплаты) можно в ипотечном калькуляторе. Он поможет вам сориентироваться, но помните, что банки при расчетах руководствуются двумя дополнительными факторами:

Ежемесячный доход заемщика. Платеж будет составлять 45–60% от этой суммы. Даже если клиент утверждает, что готов годами жить на 20% от зарплаты, а 80% отдавать в счет погашения кредита, банк вряд ли на это согласится. Высок риск, что при такой модели любая крупная покупка сразу же нарушит график платежей.
Возраст заемщика. Банки стремятся распланировать график выплат так, чтобы последний платеж был внесен до того, как заемщику исполнится 65 лет.

Этап № 3. Выберите способ покупки квартиры

Существует два способа приобретения квартиры в новостройках в ипотеку у застройщика:

Договор долевого участия (ДДУ). Он заключается, если квартира находится на этапе строительства;
Договор купли-продажи (ДКП). Он заключается, если квартира уже готова.

Покупка квартиры по ДДУ

Купить квартиру можно на любой стадии строительства, начиная с котлована. В этом случае можно получить от застройщика хорошую скидку — 10–20%. Крупные строительные компании часто работают напрямую с несколькими банками и вместе предоставляют льготные условия по ипотеке. В Райффайзен Банке, например, можно взять выгодный кредит на покупку квартир в домах Группы ЛСР.

Не получится сразу въехать в свою квартиру, и, возможно, вам придется одновременно гасить ипотеку и платить за съемное жилье, дожидаясь, пока ваше собственное достроится.

К выбору застройщика подходите ответственно. Поищите отзывы покупателей. Или воспользуйтесь экспертной оценкой. Крупные банки часто публикуют списки строительных компаний и ЖК, с которыми готовы работать. В списке Райффайзен Банка в данный момент более тысячи строящихся объектов по всей стране. На покупку квартиры в каждом из них можно взять ипотеку.

Покупка квартиры по договору купли-продажи

Вы практически сразу можете въехать в новую квартиру.

Цена на готовые квартиры в новых домах довольно высока.

Поиски жилья и переговоры о его покупке иногда могут затянуться. Если есть возможность, лучше заранее получить одобрение заявки на ипотеку. Некоторые банки выдают его на достаточно длительный срок. Например, в Райффайзен Банке решение о выдаче ипотеки остается актуальным 3 месяца.

Этап № 4. Выбор банка-партнера и оформление ипотеки

Составьте список банков и тщательно изучите их условия выдачи ипотеки.

На что стоит обратить внимание?

Ставки по ипотеке, которые предлагают банки, и полную стоимость выдаваемых кредитов.
Способы погашения кредита. У Райффайзен Банка, к примеру, есть собственная крупная сеть банкоматов, а также банкоматы партнеров, через которые можно вносить платежи. Это также можно делать и в Райффайзен-Онлайн.
Предусматривает ли банк возможность частичного досрочного погашения кредита.
Как банк подходит к оценке кредитоспособности заемщика. В Райффайзен Банке можно привлекать в качестве созаемщиков, например, близких родственников, которые не будут значиться собственниками жилья. Банк учитывает даже доходы гражданских супругов и разрешает использовать для первоначального взноса материнский капитал. Все это помогает увеличить размер кредита.

После того как банк-партнер выбран, необходимо собрать документы для заявки на ипотеку. Базовый набор:

полностью заполненная анкета банка;
паспорт и СНИЛС;
справка 2-НДФЛ или справка по форме банка;
свидетельство о заключении или расторжении брака;
трудовая книжка.

Весь список документов для ипотеки в Райффайзен Банке можно найти на сайте.

Решение о сумме кредита обычно принимается в течение одной рабочей недели после подачи заявки. Будьте готовы к тому, что вам могут позвонить из банка и задать дополнительные вопросы.

Этап № 5. Оформление кредитного договора

Кредитный договор подписывается после одобрения выбранного клиентом объекта. Можно заранее запросить шаблон, чтобы ознакомиться с условиями и прояснить непонятные вопросы.

В чем нужно разобраться заранее?

В финансовых параметрах: размере платежа, кредитной ставке и условиях ее изменения. Просмотреть график платежей (это таблица, в которой указано, в какой день месяца и какую сумму необходимо вносить).
В условиях по досрочному (как полному, так и частичному) погашению. Они должны быть прописаны в кредитном договоре.

Если вас все устраивает, договор подписывается, и вы можете переходить к следующему этапу.

Шаг № 6. Приемка квартиры

Чаще всего банк сам перечисляет средства на счет продавца после того, как он направит в банк необходимые документы, и сделка с ним будет завершена. Но договором могут быть предусмотрены другие варианты передачи денег, при которых вам потребуется самостоятельно посетить банк со всеми документами. После этого останется провести еще одну процедуру — подписать акт приема-передачи и получить ключи (если новостройка уже построена).

При сдаче дома покупателю необходимо полностью проверить квартиру и убедиться, что она соответствует тем параметрам, которые изначально были указаны в договоре. Обычно менеджер, который ведет приемку, выдает покупателю дефектный акт, в который тот может внести все недочеты. После того как недочеты будут исправлены, скорее всего менеджер пригласит вас на повторную приемку.

Этап № 7. Оформление права собственности

После того как вы подпишете акт приемки квартиры, договор о приобретении жилья должен быть передан в Росреестр для регистрации перехода прав. Вы можете сделать это лично в ближайшем МФЦ или поручить риэлтору.

Кроме записи о смене владельца в реестр вносится и пометка о том, что квартира находится в залоге. Владелец не может распоряжаться ею (продавать или проводить перепланировку) без разрешения выдавшего ипотеку банка. Как только кредит будет полностью выплачен, ограничения снимаются.

Этап № 8. Получение налогового вычета

Если вы платите НДФЛ, то можете вернуть часть стоимости квартиры в виде налогового вычета. Причем при покупке жилья в ипотеку он распространяется и на проценты по кредиту. Получить вычет можно через налоговую или работодателя.

Для этого нужны:

Копия свидетельства о праве на собственность или выписка из ЕГРН.
Копия договора купли-продажи .
Копия акта передачи в собственность.
Документы, которые подтверждают платежи по ипотеке: выписка с банковского счета, чеки, квитанции.

Дополнительно могут понадобиться справка 2-НДФЛ и заявление о распределении вычета между супругами. Кроме того, налоговая может попросить оригиналы документов.

Сумма вычета на одного налогоплательщика составляет 13%. Но при этом максимальная база для его расчета, если в вычете учитывается только стоимость жилья, — 2 млн рублей. То есть сумма вычета — в пределах 260 тыс. рублей. Если прибавляются еще и расходы на выплату процентов, дополнительно можете вернуть до 390 тыс. рублей (с базы до 3 млн рублей).

Также в получении вычета поможет наш партнер.

Если вы хотите сделать первый шаг к своей собственной квартире прямо сейчас, заполните предварительную заявку на ипотечный кредит на нашем сайте.

На что вы не обязаны соглашаться при покупке квартиры в ипотеку?

Покупка квартиры в ипотеку. На что вы не обязаны соглашаться, но банк может на этом настаивать. Здесь говорим о том, на чем и почему банк может делать упор. Можно ли банку в этом случае отказать, дадут ли тогда ипотеку.

Ипотека подразумевает получение кредита в банковском учреждении под залог покупаемой недвижимости. Жилая недвижимость может быть, как первичной, так и вторичной. Если человек подписывает с банком соглашение, то он обязуется выплачивать определенную сумму ежемесячно за свой дом или квартиру. Фактически банковское учреждение на момент ссуды позволяет человеку распоряжаться своим имуществом. Однако, многие банки подбирают кредитование на своих условиях, которые не всегда выгодны клиенту. Далее в статье рассмотрим на какие нюансы необходимо обратить внимание и на какие условия можно не соглашаться.

Особенности ипотеки и ее виды

Ипотеку можно оформить одним или двумя договорами: кредитным и соглашением об ипотеке. Однако, есть определенные отличия между простым кредитованием и ипотекой.

Как правило, ипотечный кредит может быть выдан на приобретение жилой недвижимости. К такому имуществу относятся различные постройки или ее части, земельные участки под строительство. Банковские учреждения могут предложить клиенту взять обычный потребительский кредит на свои нужды. Однако, процентная ставка по таким ссудам зачастую выше. При этом ипотеку может получить только физлицо, а для юрлица существуют другие разновидности кредитования. Помимо этого, срок ссуды может достигать до тридцати лет, а вот для покупки машины ни одно банковское учреждение таких условий не предоставит.

Виды залога на жилье могут разделяться в зависимости от программы кредитования, способа расчета, социального статуса человека, а также вида жилья. Так, ипотека разделяется на такие виды:

На покупку жилья в новостройках;
На приобретение дачи или коттеджа за пределами города;
На постройку дома;
На приобретения жилья на вторичном рынке.

Помимо этого, существуют программы для военных, для молодоженов, для многодетных и для проживающих в селе. Все эти программы поддерживаются государством. Однако, не всегда банки разглашают такие сведения, так как программа кредитования более лояльная и предусматривает уплату налогов по низкой ставке.

Подготовка к оформлению ипотечного кредита

Прогноз растрат:

Перед тем, как идти в банковское учреждение и брать кредит, необходимо проанализировать бюджет своей семьи, чтобы выплата процентов осуществлялась в срок. Для этого следует выяснить реальную стоимость жилья, какую сумму денег необходимо внести сразу, сколько необходимо выплачивать ежемесячно. При этом расход на залог не должен превышать половины бюджета семьи.

Человеку необходимо тщательно подготовится и спрогнозировать примерные свои расходы на ближайшие двадцать лет. При этом взять во внимание, что может появится ребенок или пойти в учебное заведение, или могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. В таком случае, нужно иметь некоторую сумму на «черный день».

Как правило, в банковском учреждении сразу необходимо заплатить около десяти процентов от стоимости жилья. Ссуду лучше брать в той же валюте, в которой человек получает зарплату. Чтобы проще было прикинуть свои потенциальные расходы, можно разбить свой бюджет на три части:

реальный, негативный и позитивный. Так, можно реально оценить свои возможности, чтобы не возникло проблем в будущем.

Подбор жилья

После этого следует выбрать жилье, которое человек хочет приобрести. Это может быть дом, квартира в новострое или на вторичке, участок под застройку. Однако, не все банки хотят сотрудничать с застройщиком. Потому, что такие компании очень часто приостанавливают строительство или вовсе объявляют себя банкротами.

Покупка жилья на вторичке тоже имеет свои риски. Прежде всего необходимо убедиться, что жилище не обременено залогом, нет ареста или третьих лиц, которые претендуют на имущество. Поэтому, перед покупкой квартиры или дома желательно взять справки в реестров или обратиться к юристам. При этом, договариваться с продавцом недвижимости лучше после выяснения условий кредитования, тогда человек будет осознавать на какую сумму ему полагаться.

Банковское учреждение не всегда может одобрить предоставление ссуды на жилье, поэтому ни в коем случае не нужно оставлять предоплату за объект. Человеку не удастся приобрести помещение с неузаконенной планировкой, без отопления или с перекрытиями и фундаментом из дерева.

Выбор банковского учреждения

Перед тем, как идти в банк, можно ознакомиться с информацией в Интернете о нем, прочесть отзывы, условия, на которых может быть предоставлен кредит. По итогам личной проверки составить список учреждений и отправиться в отделение.

Как правило, более выгодные условия может предоставить компания, в которой человек получает зп. Это могут быть льготные ставки, ускорение процесса рассмотрения заявки или более низкие требования к стажу на работе. У работника учреждения можно поинтересоваться о ставках, сроках погашения, возможности выплаты суммы раньше срока, оформлении страховок, штрафах и прочих комиссий. Не стоит соглашаться на уплату всех дополнительных платежей. Многие банковские работники пугают, что ипотека не будет одобрена. Однако, это не так. В любом случае свою жалобу можно оставить, позвонив по указанному телефону на доске.

Разница в ставках

Человек может выбрать необходимую ему ставку: постоянную, комбинированную или переменную. При этом, в банковском учреждении обязаны предоставить определенную схему, по которой будут осуществляться выплаты. Окончательную стоимость вашего жилья можно увидеть в договоре. Она будет указана с учетом основной суммы, процентов и других взносов.

Не стоит забывать, что клиенту следует погасить не только основную сумму, но и проценты, а также единоразово сделать оплату в бюджет: пошлину, регистрацию и страховку. Банковское учреждение не может взымать деньги за свои услуги. Поэтому, стоит внимательно присмотреться к пунктам соглашения и убрать из них дополнительные комиссии и услуги.

Как правило, ипотека может быть погашена дифференцированным или аннуитетным платежом. Первый тип подразумевает, что человек каждый месяц выплачивает определенную сумму и проценты за непогашенную часть. Таким образом, постепенно платеж будет уменьшаться. В таком случае, конечная сумма будет несколько ниже, чем при втором типе.

Второй тип подразумевает, что оплата будет осуществляться равными частями. Человек поэтапно сможет выплатить свой долг. С такой схемой проще рассчитать бюджет своей семьи. По какому способу будет происходить выплата долга, прописывается в соглашении. Помимо этого, сотрудник должен предоставить график, по которому человек выплачивает кредит.

Основные риски

При взятии на себя кредитных обязательств, у каждого человека могут появится некоторые риски:

Потеря основного источника дохода;
Изменение курса валют;
Стоимость жилья может резко упасть при повреждении или других обстоятельствах.

Чтобы быть хоть как-то защищённым, можно застраховать свое жилье. Выделяют несколько видов страховок:

Сам объект кредита;
Жизнь и здоровье человека, который берет ссуды в учреждении;
При появлении финансового риска.

Последний тип менее распространен в банковских учреждениях, так как страхования покрывает часть суммы, которой не хватило после продажи жилья. Ведь в жизни человека могут возникнуть обстоятельства, по которым ему срочно необходимо продать свою недвижимость.

Оформление ипотеки

Человеку для получения залога на приобретение жилья необходимо собрать некоторые бумаги: паспорт, справку о доходах, заверенную копию трудовой, акт о семейном положении. При этом, если человек получает зп в этом банке, то список бумаг может быть меньше. Человеку необходимо предоставить достоверные данные о себе, ответить на некоторые вопросы работников. Сотрудники могут прозвонить знакомых или родных для подтверждения предоставленных сведений.

Как правило, подобные заявки обрабатываются в течении пары недель. После согласования данных о человеке, ему следует предоставить бумаги на жилье, которое он хочет приобрести. Необходимо учесть, что одобрение на покупку жилья будет действительно несколько месяцев. Когда этот срок закончится, клиенту придется проходить всю процедуру заново.

Банковское учреждение еще будет проверять пару недель объект. За этот период времени будет проведена оценка стоимости страхования и выбранного жилья, а также подготовка бумаг для подписания. При этом, если клиент предоставил не полный пакет бумаг, ему будет отказано в ссуде. Перед подписанием соглашения с банковским учреждением, его необходимо внимательно прочесть.

Нюансы, на которые следует обратить внимание

Перед подписанием договора, человеку следует просмотреть такие пункты:

Предмет соглашения;
Оценка жилья;
Размер и срок погашения долга;
Наличие дополнительных платежей пошлины, оплаты регистрации, услуг компании для оценки, годовой комиссии;
Предусмотренные штрафы;
Права на объект.

Некоторые банковские учреждения ограничивают права человека на жилье. Так, клиент не сможет продать имущество, сдать его в аренду, провести ремонт или сделать перепланировку. Человек может смело оспорить эти условия и не боятся, что банк откажет в предоставлении ипотеки.

Помимо этого, необходимо обратить внимание на различные страховки от непредвиденных обстоятельств или взимание комиссии за предоставление таких услуг. Если такие пункты прописаны в договоре, клиент может его не подписывать и требовать изменить их. Если банк настаивает на выполнение таких условий, человек может отказаться от его услуг и пойти в другое учреждение.

Стоит также отметить, что представители банковской организации не могут навязывать человеку какого-то конкретного страховщика и условия его работы. Помимо этого, в договоре могут быть пункты об обязательном страховании жизни и здоровья клиента. Такие положения являются лишними и их можно оспорить в суде. Застраховать можно только само имущество, а все остальные условия являются лишними.

Запрет на досрочное погашение кредитного обязательства также является незаконным. Человек может от него отказаться. Клиенту следует обратить внимание на пункт возможности безакцептного списания денег со своего счета на погашение задолженности. Если человек с этим пунктом не согласен, он имеет право не подписывать такую бумагу.

Это основные пункты, на которые необходимо обратить внимание при подписании соглашения с банковской организацией. Человек имеет полное право отказаться от соблюдения этих пунктов и банк не сможет отказать ему в ипотеке.

Если Вы столкнулись с выбором банковского учреждения, то наша компания будет рада рассказать и направить ваши инвестиции в нужное русло.

Выйти в ноль: как выплачивать ипотеку за счет сдачи купленной квартиры

Фото: Ведомости/ТАСС

Ипотека — серьезное бремя и нагрузка на семейный бюджет. Однако если купленное в кредит жилье не единственное, то ипотечные выплаты полностью можно перекрывать арендными платежами, сдавая квартиру. Расчеты показывают, что это не миф, а реальность. Но для того чтобы ожидания оправдались, нужно заранее хорошо подготовиться и все продумать. Риелторы рассказали, как выбирать жилье, какими должны быть условия кредитования и что необходимо предусмотреть.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять. «Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду». По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.

Какими должны быть условия кредитования

Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его. Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб. Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб., в то время как арендная ставка так и не изменилась.

Какой должна быть квартира

Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать. «Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше. Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».

Пример расчета Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»: — Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб. — для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант. Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет. Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период). Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ. Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб. С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора. Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.

Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору. Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры. И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.

На что нужно обратить внимание

В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова. Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.

В каком случае не стоит брать ипотеку

Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»: — Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса. Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита. Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду. Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.