Порядок перевода земель сельхозназначения в категорию земель промышленности
В соответствии с Земельным кодексом РФ (ст.42,77,78 ЗК РФ) добыча полезных ископаемых на землях сельскохозяйственного назначения запрещена и требуется перевод земельного участка в категорию земель промышленности.
За нарушения требований земельного законодательства недропользователю грозит уголовная и административная ответственность.
Виды административной ответственности законодатель перечислил в ст. 8.6 КоАП «Порча земель» и в ст. 8.8 КоАП «Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению». Уголовная ответственность за причинение вреда землям предусмотрена ст. 254 УК «Порча земли».
Кроме того, недропользователь должен будет возместить ущерб собственнику земельного участка (ст. 51 Закона о недрах, ст.1064 Гражданского кодекса, п. 2 ст. 74 ЗК).
Избежать проблемы можно, но для этого необходимо предварительно перевести земельный участок из категории земли сельскохозяйственного назначения в категорию земли промышленности
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель (п. 8 ч. 1 ст. 7 ФЗ от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).
Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую (далее — ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение этого ходатайства (п. 1 ст. 2 ФЗ N 172-ФЗ). Таким органом для земель сельхохназначения является Минсельхоз.
В соответствии со ст.8 Земельного кодекса РФ, перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении: земель, находящихся в частной собственности земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов РФ.
Процедура перевода земли
Процесс изменения категории земельного участка, находящегося в федеральной сосбственности начинается с подачи ходатайства недропользователем в Минсельхоз РФ. Этот орган осуществляет подготовку проектов распоряжений Правительства о переводе земель из категории сельхозназначения в другую в соотстветствии с Постановлением Правительства №450 от 12.06.2008 «О министерстве сельского хозяйства РФ».
Требования к ходатайству о переводе земель и составу документов содержатся в законе №172-ФЗ и в приказе Минсельхоза №168 от 17.05.2010. Проект рекультивации земель должен быть разработан и согласован до подачи ходатайства.
К ходатайству прикладывается проект рекультивации нарушенных земель, постановление органа местного самоуправления о согласовании проекта рекультивации, согласие РФ в лице Росимущества на изменение целевого назначения земельного участка.
Компания » Юрнедра» специализируется на вопросах недропользования и земельного права. Наши специалисты готовы проконсультировать по юридическим вопросам, обращайтесь по тел. +7 (964) 799-56-65, +7 (916) 614-56-74
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
Земельные юристы нашей компании осуществят перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию с одновременным изменением вида разрешенного использования. Такое направление деятельности нашей компании, как смена категорий земельных участков, требует более серьезного подхода и тщательной проработки чем включение земель в состав населённых пунктов или смена вида разрешенного использования. Все дело в основаниях для перевода, список которых утвержден заранее. Даже малейшая ошибка в пакете предоставляемых документов приведет к вынесению отрицательного решения и огромной потере времени. Однако чтобы запустить процедуру перехода земли в другую категорию достаточно составить ходатайство. Хотя и тут есть свои нюансы, связанные с региональными органами власти.
- Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию Земельный Кодекс РФ
- Как перевести земельный участок сельскохозяйственного назначения в другую категорию?
- Почему можно получить отказ в переводе земли из категории сельхозназначения?
- Какую землю сельхозназначения не получится перевести в земли населенных пунктов?
- Как оспорить отказ в изменении категории земли сельскохозяйственного назначения?
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию ЗК РФ
Согласно Земельному кодексу РФ, земли с/х назначения находятся за пределами муниципальных образований. Они используются для ведения сельского хозяйства. Владельцами участков этой категории могут быть не только организации и физические лица, но и муниципалитет и государство.
На перевод в другую категорию ЗК РФ накладывает серьезные ограничения. Не получится изменить назначение участка, если:
- Сельхозземля является особо продуктивной, либо на ней выращиваются ценные с/х культуры;
- Кадастровая стоимость надела минимум на 50% выше, чем средняя по муниципалитету кадастровая цена земель.
Существует и ряд оснований, согласно которым допускается изменение категории сельскохозяйственных территорий. Они прописаны в федеральном законе №172-ФЗ, отсылка на который есть в Земельном кодексе РФ. Согласно положениям закона, перевод в другую категорию возможен, если:
- меняются границы муниципалитета, расположенного на смежной территории;
- происходит консервация сельскохозяйственных земель;
- в границах выбранного участка создается природная зона с особыми условиями;
- на территории надо разместить промышленный объект;
- нужно построить ЛЭП, проложить дорогу, разместить коммунально-бытовые объекты.
Есть и другие условия, которые обязательно надо соблюдать. Следует заранее ознакомиться с подобными обстоятельствами, либо по заявлению о переводе вынесут отказ.
Решение принимается на уровне местного муниципалитета. Основанием для его вынесения послужит грамотно составленное заявление и пакет документов. Перевести участок сельхозназначения в другую категорию можно только в том случае, если информация о нем имеется в ЕГРН. Иногда для проведения процедуры требуется экологическая экспертиза и другие согласования. Юристы нашей компании проконсультируют вас по вопросам изменения категории.
Как перевести земельный участок сельскохозяйственного назначения в другую категорию?
Перед подачей обращения в уполномоченные органы, необходимо убедиться, что такой перевод возможен. Для этого изучают генплан и текущие правила землепользования и застройки. Необходимо предварительно ознакомиться со списком инстанций, у которых вам придется проходить согласования. Необходмо изучить все ограничения и обременения, которые накладывает соседство с автодорогами, лесным фондом, муниципальными землями, линейными объектами, объектами археологии и культурного наследия, водными ресурсами. Для правовой оценки возможности смены категории рекомендуем вам обратиться за консультацией к нашим земельным юристам.
Необходимо подготовить проект планировки территории, проект межевания территории. Для прохождения межведомственной коммиссии, необходимо разработать презентацию и экономические обоснования смены категории. Если не привести достаточных оснований для перевода сельхозземель в другую категорию, в такой услуге откажут.
Вопрос изменения категории земель сельхозназначения решается местной администрацией, а затем органами власти на уровне субъекта РФ.
Ходатайство о переводе земель в другую категорию
Его структура строго прописана в №172-ФЗ. Здесь четко сказано, что в обращении надо указать:
- к какой категории относится участок;
- в какую категорию его надо перевести;
- номер земли по кадастру;
- обоснование причины переоформления земли;
- проект, в соответствии с которым планируется дальнейшее использование территории;
- данные о правоустанавливающих документах.
К последнему пункту обычно относят свидетельство о праве собственности и договор.
Документы для перевода земельного участка в другую категорию
Чтобы началась процедура изменения категории, потребуется собрать целый пакет документов.
- Выписки из гос. кадастра или кадастровый паспорт.
- Если заявитель является физическим лицом, то нужна копия паспорта.
- Предприниматели предоставляют выписку из ЕГРИП.
- Юридическим лицам необходимо обзавестись выпиской из ЕГРЮЛ.
- Когда собственник и заявитель, разные лица, потребуется согласие владельца земли на перевод.
- В некоторых случаях заказывают услуги государственных экспертов в области экологии.
- Подтверждение отсутствия на территории археологических объектов и памятников культурного наследия.
- Постановление Минсельхоза области.
- Согласование с собственниками автодорог и линейных объектов.
Все это несколько раз проверяется на соответствие требованиям закона, генеральному плану развития территории, зонированию, правилам землепользования и застройки и отправляется в государственные органы или местный муниципалитет.
Рассмотрев обращение и документацию, орган власти выносит решение: постановление о смене категории или отказ в таковом. В процессе учитывают соответствие ситуации генеральному плану, правилам застройки и землепользования и законодательству.
Порядок подачи документов и особенности принятия решения
Оптимальный вариант – привезти пакет бумаг лично, отдав под расписку о получении. Либо их можно отправить по почте, заказным письмом. Однако копию паспорта и согласие собственника надо предоставлять при личном визите. Если пользуетесь услугами посредника, нужно позаботиться о составлении доверенности, с указанием его полномочий. Такой человек проведет переоформление за Вас.
Почему можно получить отказ в переводе земли из категории сельхозназначения?
На рассмотрение юридически грамотного и согласованного со всеми инстанциями обращения дается два месяца с момента его подачи. Ответ отправляют в течение двух недель со дня принятия решения. Отказать могут не только из-за неправильно оформленных документов, но и по причине запрета на реализацию этой процедуры. Чтобы гарантированно получить разрешение, необходимо соблюсти все формальности при подготовке бумаг, провести все необходимые согласования и заранее продумать обоснование перевода. Эксперты нашей компании помогут решить вопрос с переводом земли быстро и без ошибок.
Чаще всего отказывают из-за ошибок при оформлении документов, отсутствия нужных бумаг или неточностей в заявлении. Либо имеется запрет на перевод участка из сельхозземель в другую категорию. Также отказ выносят, когда с заявлением обратилось ненадлежащее лицо. Но есть и другие причины для вынесения отрицательного решения:
- в документах по территориальному планированию и землеустройству указано другое целевое назначение участка, нежели в документах на землю;
- в результате экологической экспертизы был вынесен запрет на изменение категории участка;
- если кадастровая стоимость надела в половину и более превышает средний показатель по району;
- когда на территории выращиваются особо ценные сельскохозяйственные культуры, либо земля имеет высокую продуктивность;
- если заявитель не представил достаточно веские основания для изменения категории участка сельхозназначения;
- границы территории не определены, а информация о ней не содержится в государственном реестре;
- согласие на перевод участка в другую категорию не дают остальные собственники надела, либо отсутствуют иные согласования.
Точную причину указывают в постановлении об отказе. В зависимости от нее определяются и дальнейшие действия заявителя. Если причина в том, что нет обязательных документов, достаточно представить их в уполномоченные органы и запустить процедуру заново. Если же на изменение категории установлен запрет, обойти его не получится.
При неправомерном отказе, либо при отсутствии оснований для такого решения, подается жалоба в орган, отказавший в смене назначения. Или заявитель сразу может обратиться в суд с исковым заявлением. Но сначала следует проконсультироваться с профильными специалистами. Юристы нашей компании проведут правовой анализ постановления об отказе, подготовят претензию или представят ваши интересы в суде.
Какую землю сельхозназначения не получится перевести в земли населенных пунктов?
Законом предусмотрены ситуации, когда перевод земель сельхозназначения в состав населенных пунктов невозможен. Существует абсолютный запрет, который нельзя обойти, и есть относительные запреты, когда допускается перевод земель при определенных обстоятельствах. К первой категории относят следующие ситуации:
- Участок имеет статус особо ценной территории с/х назначения, либо обладает повышенной сельскохозяйственной продуктивностью – сделать его частью населенного пункта не получится;
- Кадастровая стоимость надела более на 50% превышает средний показателя по региону – без уменьшения кадастровой цены перевод запрещен.
- Экологическая экспертиза определила, что изменение категории надела повлечет негативные последствия для окружающей среды – такой участок нельзя переносить в границы муниципалитета. Запрет снимается, если представить доказательства отсутствия негативного влияния.
- При ограничениях, обозначенных в правовых актах муниципалитета, перевод тоже невозможен. В этой ситуации надо сначала внести изменения в нормативную базу населенного пункта, а потом обращаться за изменением категории.
Участок сельскохозяйственного назначения, находящийся на удалении от населенного пункта, нельзя сделать его частью. Либо местоположение надела иным образом препятствует расширению границ муниципального образования.
Нельзя перевести в земли населенных пунктов и те участки сельхозназначения, в отношении которых законом или судом установлен запрет на данную процедуру. Чтобы достоверно узнать возможность изменения категории надела, обратитесь за консультацией к профильным юристам. Специалисты нашей компании проверят участок и устранят ограничения, если это возможно.
Как оспорить отказ в изменении категории земли сельскохозяйственного назначения?
Оспорить отказ в изменении категории сельхозземель можно в суде или в претензионном порядке. На обращение в суд дается три месяца с момента, когда отрицательное решение было вынесено, либо когда заявитель узнал, что ему неправомерно отказали. Если пропустите этот срок, придется подавать ходатайство о его восстановлении, и только потом обращаться с иском.
До начала судебного разбирательства стоит попытаться решить вопрос мирным путем. Получив отказ, детально изучите основания, указанные в нем. Если уполномоченный орган допустил ошибку, либо не учел определенные факты или вынес необоснованный отказ, подайте претензию, сославшись на это. Получив очередное отрицательное решение или не дождавшись ответа, можно обращаться в суд.
Решили провести досудебную процедуру оспаривания – убедитесь, что в процессе не будут нарушены сроки на обращение с иском. В самом заявлении следует указать те же сведения, что и в претензии, а также:
- наименование судебного органа;
- информацию об истце и ответчике;
- ссылки на законодательные нормы;
- обоснованные исковые требования.
Если подавали претензию, сообщите об этом в иске. Следует указать, на какие нюансы ситуации не обратили внимание представители уполномоченных органов, либо какие ошибки они допустили.
Ответчиком по иску будет муниципалитет или управление Росреестра – зависит от того, на каком этапе вынесли отрицательное решение. К заявлению надо прикрепить:
- квитанцию об уплате госпошлины;
- удостоверение личности;
- документы на земельный участок;
- подтверждение прав на землю;
- результаты досудебной процедуры;
- отказ уполномоченного органа;
- результаты экспертизы, если проводилась.
В ходе заседания ответчик приведет свои доводы, на которые придется дать адекватную реакцию. Затем выносится определение: удовлетворение исковых требований или отказ в удовлетворении. В первом случае процедура изменения категории возобновляется с того этапа, на котором отказали ранее. Во второй ситуации придется обжаловать решение суда.
Переведём вашу землю сельхозназначения назначения в другую категорию
Земельные юристы нашей компании предлагают услуги по изменению вида разрешенного использования земельных участков, а так-же включению в состав населенного пункта земельного участка заказчика.
Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!
- Предварительный анализ Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.
- Земельные специалисты Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.
- Решения сложных вопросов Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!
- Представительство в регионах Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!
- Юрист по земельным вопросам
- Оформление земельных участков в собственность
- Земельные споры
- Споры по границам земельных участков
- Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
- Перевод земли из промышленного назначения в ИЖС
- Перевод земли сельскохозяйственного назначения в дачное строительство
- Как перевести ЛПХ в КФХ
Отправьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас, и мы в кратчайшие сроки поможем в решении земельных вопросов любой сложности!
Перевод земли из сельхозназначения в промышленную
Одной из самых востребованных специализаций нашей компании является перевод земли из категории сельхозназначения в промышленную категорию. Наши специалисты накопили существенный опыт по ускоренному прохождению согласовательного этапа, сбору и проведению через все инстанции необходимого пакета документов, защите проекта, минимизации расходов заказчика.
Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда определена под земли сельхозназначения. Они предназначены для взращивания различных сельскохозяйственных культур, а также хранения и изготовления сельскохозяйственной продукции. Удаленность таких земель от населенных пунктов делают их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но проблема в том, что Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на землях категории сельхозназначения.
Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли сельхозназначения в промышленное пользование. Эта процедура требует существенных усилий , а ее продолжительность занимает более полугода.
Стоимость услуг по смене вида разрешённого использования — от 60000 рублей.
Стоимость услуг по изменению категории участка (при наличии проекта) — от 200000 рублей.
Зачем переводить земли сельскохозяйственного назначения в земли промышленности?
Определение земли промышленного назначения указано в Земельном кодексе РФ. Согласно текущему законодательству, это земли, которые предназначены для возведения промышленных зданий и сооружений, направленных на производство промышленных изделий и товаров. Также к категории земель промышленности относятся участки, на которых планируется производить добычу полезных ископаемых. Как и в других случаях, использование земель промышленного назначения регламентируется земельным кодексом.
Промышленные земли появляются двумя путями – либо на основе старых участков, на которых ранее уже функционировали промышленные объекты. Сложность их освоения в том, что на них остаются старые ненужные постройки и коммуникации, которые мешают созданию современной промышленной инфраструктуры.
Второй тип земель – это бывшие сельскохозяйственные земли, находящиеся на удалении от населенных пунктов и не имеющие никаких коммуникаций на своей территории. Как правило, они требуют больших финансовых вложений, т.к. вся промышленная инфраструктура здесь создается с нуля. Но потенциальный доступ к сырью (при наличии залежей), удаленность от населенных пунктов и возможность расширения производственных мощностей делают с/х земли крайне привлекательными для перевода в категорию промышленных.
Порядок перевода земель сельхозназначения в промышленную категорию
Согласно текущему законодательству, сельскохозяйственные земли могут быть переведены в промышленные в двух случаях: 1) если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району; 2) если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов. Также на землях сельхозназначения могут возводится коммуникационные линии, если существует конкретный план рекультивации данных сельскохозяйственных угодий. Если земля соответствует всем требованиям,то необходимо обратиться в местную администрацию со следующим пакетом документов:
- Заявление на имя главы местного муниципалитета;
- Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
- Справка из ЕГРИП (на случай, если заявитель является индивидуальным предпринимателем);
- Справка из ЕГРЮЛ (если заявителем выступает организация);
- Копии документов, подтверждающие права владения земельным наделом;
- Схема местонахождения надела (с указанием адреса). Ориентируясь на эту схему, представители администрации могут определить местонахождение соседних наделов;
- Копии справок из кадастровой палаты (формы документов КВ-1, КВ-2, КВ-3);
- Копии документов, подтверждающих права на владение сооружениями, находящихся на территории земельного надела (если, конечно, они там имеются).
- Схема территориальной планировки, в рамках которых расположился земельный участок.
В случае, если заявитель арендует земельный надел, то необходимо утвержденное разрешение арендодателя по тому или иному вопросу.
Документы можно передать лично, по почте или через доверенного представителя. Если заявление подает доверенное лицо, то к документам следует приложить доверенность, утверждающую роль представителя и указывающие его полномочия. Также нужно приложить копию паспорта заявителя.
Если администрация выносит положительное решение, то следующим этапом в процедуре является прохождение экспертиз, получение разрешений различных инстанций, защита проекта на уровне субъекта федерации и корректировка данных в государственном кадастре. Для этого необходимо предоставить свежий пакет документов:
- Заявление о внесении изменения в кадастровый учет (его можно найти на сайте Росреестра и отправить уполномоченным органам через электронную форму связи);
- План размежевания участка;
- Кадастровый паспорт земельного надела;
- Свидетельство, подтверждающее права заявителя на участок;
- Письменное разрешение муниципалитета на изменение ВРИ;
- Паспорт, удостоверяющий личность заявителя.
- Результаты экспертиз и разрешения от Минсельхоза, экологов, археологов, балансодержателей прилегающих автодорог и линейных объектов.
- Проект будущего промышленного объекта и его обоснование.
После защиты проекта на уровне субъекта федерации, можно внести соответствующие изменения в реестр.
Специалисты нашего земельно-юридического центра накопили существенный опыт по изменению категории земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности. Мы готовы провести всю процедуру от согласовательного этапа до защиты проекта в максимально сжатые сроки. Дополнительно мы оказываем услуги по обжалованию отказов по смене категорий земельных участков и повторному прохождению всей процедуры смены категории для заказчиков, которые уже попробовали изменить категорию своего участка самостоятельно.
Какую землю сельхозназначения не получиться перевести в земли промышленности?
Далеко не все участки сельхозназначения можно перевести в категорию земель промышленности. Существуют ограничения, установленные законом и ситуацией в целом. Есть два вида участков, в отношении которых наложен окончательный запрет на изменение категории:
- Сельскохозяйственные угодья, где выращивают особо ценные сельскохозяйственные культуры, либо особо производительные для сельского хозяйства территории;
- Участки с кадастровой стоимостью в половину выше, чем средняя кадастровая цена по району нахождения земли.
Причиной отказа может служить невозможнисть пройти одно из многочисленных согласований: Минсельхоз, Роспотребнадзор, Росавиация, Роснедра, Рослесхоз и т.д.
Не получится перевести землю частично или полностью расположенную в водоохранной или природоохранной зоне, охранной зоне объектов культурного и археологического наследия.
Специалисты Геобюро предлагают Вам свои услуги по предварительной оценке возможности перевода земельного участка в промышленное назначение, прохождение всех необходимых согласований или полное выполнение работ по изменению категории земельного участка.
Перед подачей заявления о переводе надела в состав земель промышленности следует проверить кадастровую стоимость и узнать ценность участка для с/х деятельности. Также стоит заказать экологическую экспертизу. Не получится изменить категорию, если эксперты выдали негативное заключение.
Наличие запрета на перевод земель сельхозназначения в земли промышленности – еще одна причина отказа в проведении такой процедуры. Если иное не предусмотрено законом или ситуацией, перевод остальных участков в промышленную категорию возможен, но при некоторых оговорках. Если право собственности на землю оспаривается в судебном порядке, такой надел не подлежит переводу в другую категорию.
В зависимости от ситуации могут возникать и другие основания для заперта на изменение назначения территории. К примеру, таким основанием может быть утрата ценности земли, ухудшение ее качественных характеристик, загрязнение после перевода в промышленные земли. Чтобы узнать, какой сельскохозяйственный участок можно перевести в земли промышленности, а какой нельзя, обратитесь за консультацией к юристам нашей компании. Они проверят территорию, выяснят причины запрета и помогут их устранить, если это возможно.
Как оспорить отказ в переводе земли сельхозназначения в земли промышленности?
Перед обращением с претензией или исковым заявлением важно понять, обоснованно ли вынесен отказ в переводе земельного участка сельскохозяйственного назначения в земли промышленности. Для этого надо:
- проверить комплектность представленных в органы власти документов;
- изучить законодательство на наличие оснований для отказа;
- узнать, можно ли переводить конкретный с/х участок в другую категорию;
- проверить, чтобы не были установлены запреты на данную процедуру;
- заказать экологическую экспертизу, если в основаниях отказа ссылаются на ухудшение качества земли.
Все это поможет оспорить неправомерное решение. Необходимо также знать этапы процедуры и ее последовательность. Так вы сможете выявить нарушения и сослаться на них в случае отказа.
С претензией следует обращаться в орган, вынесший отрицательный ответ по заявке. В этом документе важно обозначить обнаруженные нарушения или несоответствие с положениями закона. При подаче жалобы устанавливается срок для ответа на нее. Чтобы этот срок можно было отслеживать, направлять претензию нужно заказным письмом с уведомлением о вручении, либо ее надо зарегистрировать при личном визите.
Когда претензионный порядок не сработал, начинается судебное разбирательство. Содержание иска зависит от представленных в отказе оснований. Но структура его будет примерно одинаковой во всех ситуациях:
- отсылки на нормы права;
- наименование сторон разбирательства;
- информация об участке;
- разбор приведенных оснований;
- исковые требования.
Если отказали в регистрации изменений в Росреестре, необходимо требовать отмены отказа и внесения сведений в ЕГРН. Если отрицательный ответ дали на стадии рассмотрения бумаг в муниципалитете, надо просить признания такого решения незаконным.
В иске обязательно сошлитесь на результаты досудебной процедуры. Ответ уполномоченного органа на претензию, либо сам документ с датой вручения ответчику, следует прикрепить к заявлению. К прочей документации относится изначальный отказ, бумаги на участок, подтверждение прав на него, результаты экспертизы, если проводилась и прочие согласования. Если все сделать правильно, решение вынесут в вашу пользу. При малейшей ошибке в удовлетворении иска откажут, и придется обжаловать такое решение в других инстанциях.
Переведем Ваш земельный участок в промназначение!
Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!
- Предварительный анализ Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.
- Земельные специалисты Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.
- Решения сложных вопросов Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!
- Представительство в регионах Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!
- Юрист по земельным вопросам
- Оформление земельных участков в собственность
- Земельные споры
- Споры по границам земельных участков
- Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
- Аренда земельных участков лесного фонда
- Перевод земли населенных пунктов в ИЖС
Отправьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас, и мы в кратчайшие сроки поможем в решении земельных вопросов любой сложности!
Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию влечет за собой изменение правового режима использования земли: правил эксплуатации, оборота, охраны и т.д. Всегда ли можно изменить статус земельного участка и как правильно это сделать читайте в нашей статье.
- Категории земель в РФ
- Земли сельхозназначения
- Как можно использовать с/х земли
- Основания перевода сельхозугодий в земли иных категорий
- Куда подавать документы
- Способы подачи документов
- Кто может обратиться с ходатайством
- Содержание ходатайства
- Обоснование перевода земель сельхозназначения в другую категорию
- Дополнительные документы
Категории земель в РФ
Все земли в Российской Федерации, согласно положениям Земельного кодекса РФ (ст. 7), делятся на категории, по их целевому назначению.
Деление земель на категории имеет важное значение. Принадлежность земли к той или иной категории предопределяет ее назначение и режим использования.
Законодательство допускает (хоть и с некоторыми ограничениями) перевод участков из одной категории в другую, что влечет за собой изменение вариантов использования земельных наделов.
Перевод земель из одной категории в другую регулируется:
- Законом от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – закон № 172-ФЗ);
- Специализированными нормативно-правовыми актам субъектов РФ, которые уточняют вопросы перевода земель из одной категории в другую на территории конкретного субъекта.
Земли сельхозназначения
В соответствии со ст. 77 Земельного Кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли:
- расположенные за пределами населенных пунктов;
- предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности (то есть обладающие определенными показателями плодородности).
В основном такие земли используют сельскохозяйственные предприятия, организации и граждане, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции.
В составе земель сельхозназначения выделят сельскохозяйственные угодья и иные с/х земли.
Сельскохозяйственные угодья – это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). Они имеют строго целевое назначение и подлежат особой охране (п. 1 ст. 79 ЗК РФ). Особо ценные продуктивные с/х угодья могут быть включены субъектами РФ в перечни земель, использовать которые для других целей не допускается.
К иным землям (не угодьям) закон относит земли, занятые (п.2 ст. 7 ЗК РФ):
- внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями;
- лесными посадками для обеспечения защиты земель от негативного воздействия;
- водными объектами, в том числе прудами, используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры;
- зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Как можно использовать с/х земли
Любой участок земли должен эксплуатироваться согласно его назначению. Правовой режим земельного участка определяется следующими основными характеристиками:
- принадлежностью к определенной категории;
- видом разрешенного использования (ВРИ), которое устанавливается при зонировании территорий (см. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412).
Разрешенное использование с/х земельных участков, согласно Классификатору, включает в себя следующие виды деятельности:
- выращивание зерновых и иных с/х культур, лекарственных, цветочных культур и т.п.;
- животноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство и т.п.;
- ведение научно-исследовательских, селекционных и учебных работ;
- овощеводство, садоводство;
- ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках;
- хранение и переработку с/х продукции, размещение помещений, используемых для хранения и переработки с/х продукции.
Земельный участок может иметь несколько видов разрешенного использования: основной, вспомогательный и условно-разрешенный. Владелец участка самостоятельно выбирает деятельность согласно основному или вспомогательному ВРИ, без дополнительных разрешений. На условный ВРИ владельцу необходимо получить разрешение (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 2, 4 ст. 37, ст. 39 ГрК РФ).
То есть, не всегда нужно переводить землю из одной категории в другую, иногда достаточно изменить вид разрешенного использования участка. Например, если речь идет о переводе земли из сельхозназначения в СНТ. СНТ (садовое некоммерческое товарищество) – это объединение собственников, которые занимаются обработкой земельных участков для собственных нужд, преимущественно садоводством и огородничеством. Такое использование земельного надела является разрешенным видом использованием для земель сельскохозяйственного назначения.
В отношении с/х угодий в составе земель сельхозназначения ситуация сложнее. Для земель с/х угодий градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков не устанавливаются. В отношении данных земель действует основной принцип — сохранение целевого использования земельных участков (см. вопрос 5 Обзора судебной практики ВС РФ за IV квартал 2013 года, утв. Президиумом ВС РФ 04.06.2014). То есть, изменить ВРИ участка, относящегося к с/х угодьям, можно только изменив категорию земли (Письмо Росреестра от 29.05.2017 № 14-06641-ГЕ/17).
Основания перевода сельхозугодий в земли иных категорий
Учитывая необходимость сохранения целевого назначения с/х угодий, перевод их в другую категорию возможен только в исключительных случаях. Они указаны в п. 1 ст. 7 ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения:
Обратите внимание! В п. 2 ст. 7 закона № 172-ФЗ установлен запрет на перевод участков, относящихся к с/х угодьям в иные категории, если:
- кадастровая стоимость земли выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району/городскому округу на 50% или более этого значения;
- эти земли являются особо ценными продуктивными землями (к ним относятся, в том числе, земли опытно-производственных подразделений НИИ и учебно-опытных подразделений ВУЗов).
Причем, необходимо иметь ввиду, что субъекты РФ наделены правом самостоятельно определять, какие земли следует отнести к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям (п. 4 ст. 79 ЗК РФ). Например, В Московской области сформирован Перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории области, использование которых в несельскохозяйственных целях не допускается (Распоряжение Министерства сельского хозяйства и продовольствия МО от 10.10.2019 № 20РВ-349). В него включены с/х угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости на 10 % по городскому округу и искусственно орошаемые угодья.
Как правило, указанные земельные участки не могут быть использованы для каких-либо других целей. Однако, здесь есть исключение – случаи, упомянутые в п. 3, 6, 7 и 8 вышеприведенного перечня. В этих обстоятельствах перевод с/х угодий в иные категории может состоятся (п. 2 ст. 7 № 172-ФЗ).
Ответственность за использование земельного участка не по назначению
Земли сельхозназначения относятся к стратегическим объектам государства, являясь основой экономического благополучия страны и каждого региона в отдельности. Поэтому эффективное и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения является одной из важнейших задач, стоящих перед собственниками таких наделов.
Если владелец участка допускает нецелевое использование земельного участка, то он может быть подвергнут административному наказанию (ст. 8.8 КоАП РФ). Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости земли:
- для граждан и ИП — от 0,1% до 0,3% стоимости участка, но не менее 2 000 руб.;
- для юрлиц — от 1% до 6 % стоимости участка, но не менее 100 000 руб.
Более того, собственник участка может быть принудительно лишен земельного участка, если использует сельхозземлю ненадлежащим образом или не используется ее в соответствии с целевым назначением в течение 3 лет (ст. 284 ГК РФ, 285 ГК РФ).
Порядок перевода земель сельхозназначения в другую категорию в 2022 — 2023 годах
Как уже было упомянуто выше, процедура перевода земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями закона № 172-ФЗ и правовыми актами субъектов РФ. Процесс состоит из следующих этапов:
- Заинтересованное лицо готовит необходимый пакет документов и вместе с ходатайством направляет в уполномоченный орган.
- В течении 30 дней с момента поступления компетентный орган решает вопрос о принятии ходатайства к рассмотрению. Документы могут не принять, если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к нему приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства (п.2, п.3 ст. 3 закона № 172-ФЗ).
- После того как документы приняты, уполномоченный орган оценивает доводы заявителя, соглашается ними (или не соглашается) и принимает решение о переводе земли в другую категорию или отказывает заявителю в ходатайстве. Правительство РФ должно принять данное решение в течение 3 месяцев, а исполнительные органы субъекта РФ – в течение 2 месяцев с даты поступления документов (п. 4 ст. 3 закона № 172-ФЗ).
- Результат сообщают заявителю в течении 14 дней после принятия решения.
Рекомендуем полезный материал от «КонсультантПлюс» о переводе земель сельхозназначения в другую категорию. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.
Куда подавать документы
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию производится по решению:
- Правительства РФ – в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.
- Органа исполнительной власти субъекта РФ (администрации, мэрии, правительства) – в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, в муниципальной или частной собственности.
Во многих нормативных актах субъектов РФ содержится указание на конкретный орган, осуществляющий рассмотрение поданного ходатайства. Например, в Московской области – это Министерство имущественных отношений МО (постановление Правительства МО от 22.03.2022 № 261/11).
Способы подачи документов
Для подачи документов можно использовать стандартные способы:
- Личное посещение уполномоченного органа, в том числе, через представителя;
- Направление документов почтовым отправлением (заказным письмом с уведомлением).
Во многих регионах документы можно подать через МФЦ. А в некоторых регионах документы принимают в электронном виде. Например, в Московской области подать заявление о переводе земли, находящейся в частной собственности, можно через портал «Госуслуги».
Однако перед тем, как направлять ходатайство, рекомендуем уточнить способы подачи документов в органе, который уполномочен на рассмотрение данного вопроса в конкретном регионе.
Кто может обратиться с ходатайством
Инициировать перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию может любое лицо, способное подтвердить свои права на землю:
- собственник земельного участка — гражданин или юрлицо;
- землепользователь или землевладелец. Это лица, пользующиеся участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения;
- арендатор или субарендатор. Поскольку данные лица являются временными владельцами участка, то им необходимо заручиться согласием собственника земли на проведение процедуры. При отсутствии согласия последнего арендатор (субарендатор) не вправе подавать ходатайство.
В отношении земель, находящихся в федеральной или региональной собственности, инициатором перевода с/х земли может выступать уполномоченный орган государственной власти РФ, субъекта РФ или муниципального образования. Исполнительные органы гос. власти или органов местного самоуправления вправе ходатайствовать о переводе земельных участков одной категории в другую в случаях, когда речь идет об изменении границ населенных пунктов или, если необходимо включить участок в границы особо охраняемых природных территорий. В этих случаях согласие правообладателей участков получать не надо (п. 5 ст. 2 закона № 172-ФЗ).
В общем виде содержание ходатайства о переводе земель и состав прилагаемых к нему документов указаны в ст. 2 закона № 172-ФЗ.
Обратите внимание! В отношении земель сельхозназначения содержание ходатайства и состав прилагаемых документов определяют органы власти субъектов РФ (кроме земель, находящихся в федеральной собственности) (п.2 ст. 2 закона № 172-ФЗ).
Основные сведения, которые необходимо включить в ходатайство (п. 3 ст. 2 закона № 172-ФЗ):
- кадастровый номер участка;
- имеющаяся и желаемая категория земли;
- обоснование перевода земельного участка в другую категорию земель;
- документы, подтверждающие наличие прав на земельный участок.
Ходатайство можно составить в свободной форме или по форме, установленной компетентным органом. Например, в Республике Татарстан утверждена форма ходатайства о переводе земельного участка из с/х земель в другую категорию (Постановление Кабинета Министров РТ от 25.10.2006 № 523).
Обоснование перевода земель сельхозназначения в другую категорию
При подготовке документов особое внимание следует обратить на обоснование цели перевода земли из категории сельхозназначения в другую категорию. Как правило, от заявителя требуется предоставить информацию о том, как планируется использовать участок после осуществления его перевода.
В некоторых вариантах (например, при переводе участка в земли промышленности) необходимо обосновать отсутствие иных вариантов для планируемых целей, а также предоставить финансово-экономическое обоснование целесообразности перевода участка в испрашиваемую категорию.
Следует иметь ввиду, что у каждого региона свои требования к документам, на основании которых уполномоченный орган принимает решение о переводе земли в испрашиваемую категорию.
Например, в Московской области дополнительно требуют сообщать:
- предполагаемую площадь застройки (если планируется строительство объектов);
- финансово-экономическое обоснование реализации проекта, включающее в себя предполагаемый объем инвестиций, с разбивкой по периодам инвестирования;
- количество создаваемых рабочих мест (при наличии сведений); предполагаемый средний уровень заработной платы, ожидаемый объем налоговых поступлений в бюджет МО с разбивкой по видам налогов;
- а также иные сведения, которые указаны в Постановлении Правительства МО от 22.03.2022 № 261/11.
Дополнительные документы
Базовые документы, которые потребуется приложить к ходатайству указаны в п. 4 ст. 2 закона № 172-ФЗ. Это:
- Копия документа, удостоверяющего личность заявителя (для физлиц).
- Выписка из ЕГРИП — для предпринимателей; для юридических лиц — выписка из ЕГРЮЛ.
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕРГН) на земельный участок. Почти все региональные акты требуют к ходатайству прикладывать кадастровый паспорт земельного участка.
- Согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка в другую категорию (при необходимости).
- Отчет государственной экологической экспертизы. Например, экспертиза обязательно проводится при переводе участков в земли особо охраняемых природных территорий и скорее всего потребуется при переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности.
Заявитель в обязательном порядке предоставляет только документы, которые удостоверяют его личность и согласие владельца участка (в случае необходимости). Остальные документы могут быть получены уполномоченным органом самостоятельно, в рамках обмена информацией между ведомствами.
Очень часто при переводе с/х земель в другую категорию требуется предоставить сведения о кадастровой стоимости земли (особенно, если речь идет о переводе в земли промышленности). Кадастровая стоимость для этих целей определяется в соответствии с «Методическими рекомендациями…», утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2005 № 145 (письмо Роснедвижимости от 25.09.2007 № ВК/2968). Оценочные работы проводит Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), его территориальные органы и подведомственные организации (Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316).
Помимо перечисленных документов заявитель предоставляет иные документы в соответствии с требованиями нормативных актов субъектов РФ (п. 2 ст. 2 закона № 172-ФЗ). В правовых актах субъектов РФ требования к содержанию ходатайства и перечню прилагаемых документов варьируются в зависимости от заявленного основания перевода.
Так, в Волгоградской области дополнительно потребуются (закон Волгоградской области от 28.07.2006 № 1266-ОД):
- землеустроительный проект, обосновывающий перевод;
- расчет потерь сельскохозяйственного производства с указанием качественных характеристик с/х угодий, их кадастровой стоимости по сравнению со среднерайонными показателями;
- гарантийное обязательство о возмещении потерь с/х производства, оформленное в установленном порядке;
- согласование перевода с/х земель с исполнительным органом государственной власти ВО, уполномоченным в сфере сельского хозяйства и продовольствия;
- заключение исполнительного органа гос. власти ВО, уполномоченного в сфере градостроительной деятельности, о соответствии испрашиваемого целевого назначения земельного участка документам территориального планирования.
- решение постоянной межведомственной комиссии по размещению производительных сил администрации ВО в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами ВО.
По результатам рассмотрения документов, компетентный орган выносит положительное или отрицательное решение.
Пункт 5 ст. 3 закона № 172-ФЗ устанавливает минимальные требования к содержанию акта (постановления) о переводе участков из одной категории в другую. В нем должно быть указано:
- основание для перевода земли сельскохозяйственного назначения в другую категории (для сельхозугодий — из перечня, установленного законом);
- сведения об объекте перевода. Описание границ и местоположения (текстовое и/или графическое) для с/х земель, для земельного участка — площадь и кадастровый номер;
- исходная категория земли и категория, перевод в которую осуществляется.
Если вынесено отрицательное решение, то оно должно быть обоснованным, то есть содержащим конкретные причины отказа в переводе.
Причины отказа в переводе
К сожалению, ходатайства о переводе земель сельхозназначения в другую категорию удовлетворяются далеко не всегда.
Перечислим основные причины отказа госорганов в изменении категории земли:
- Есть ограничения либо запреты на законодательном уровне, не позволяющие перевести участок в другую категорию.
- Испрашиваемое целевое назначение земли не соответствует утвержденным планам на дальнейшее использование территории.
- Государственная экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.
Частой причиной отказа является отсутствие достаточных доказательств, свидетельствующих, что у заявителя нет других вариантов для осуществления задуманных планов (т.е. других участков запрашиваемой категории). Так, суд признал законным отказ в изменении категории участка сельхозназначения, поскольку заявитель имел на праве собственности другие участки категории земель промышленности, на которых он мог разместить автозаправочную станцию (Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2007 по делу № Ф09-554/07-С6). В постановлении указано, что заявитель не доказал отсутствие иных вариантов размещения объекта, поэтому применению подлежат нормы, устанавливающие приоритет сохранения целевого назначения земли сельхозназначения.
Оспаривание отказа
Как правило, отказ в смене статуса участка действительно имеет под собой основания. Если же собственник считает, что ему отказали незаконно – отрицательное решение можно обжаловать в суде (п.8 ст. 3 закона № 172-ФЗ). Обжалование осуществляется в порядке административного судопроизводства.
В зависимости от того, кто является заявителем, спор подлежит разрешению:
- для юридических лиц и ИП — в арбитражных судах (ст. 29 АПК РФ);
- для некоммерческих субъектов — в судах общей юрисдикции (ст. 218 КАС РФ).
Для обжалования решения регионального органа власти об отказе в переводе земли из сельхозназначения в другую категорию необходимо подготовить административное исковое заявление.
Срок на подачу иска — 3 месяца с момента, когда заявитель узнал об отказе (п. 1 ст. 219 КАС РФ).
Внесение изменений в ЕГРН
Принятие уполномоченным органом акта о переводе земель или земельных участков в составе таких земель в другую категорию не является окончанием процедуры перевода. Изменение категории земель должно быть зафиксировано во всех органах учета объектов недвижимости.
Уполномоченный орган, принявший акт о переводе земли, самостоятельно направляет его копию (в срок до 5 дней с даты принятия) в Росреестр, который в течение 15 дней вносит изменения в государственный кадастр недвижимости и уведомляет всех заинтересованных лиц об этом (ст. 32, 34 закона о регистрации недвижимости).
Перевод земли считается завершенным с даты учета его в государственном кадастре недвижимости (в связи с изменением ее категории). При этом, документы, подтверждающие права на земельные участки, при изменении категории земли не переоформляются (п. 4 ст. 5 закона № 172-ФЗ).
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022 — 2023
Чаще всего с/х земли пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов, с правом присвоения почтового адреса и регистрацией по месту жительства. В этой связи отметить следующее.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это вид разрешенного использования земельного участка. Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. То есть, фактически необходимо осуществить перевод земли сельхозназначения не в ИЖС, а в земли населенных пунктов.
Такой перевод можно осуществить, но для него необходимы веские основания. Например, расположение участка рядом с населенным пунктом, или наличие плана по развитию территории населенного пункта.
Если в генплане территории не предусмотрены изменения, то необходимо обратиться за внесением таких изменений. Порядок внесения изменений установлен ст. 4.1 закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ. Только после утверждения нового генерального плана собственник имеет право подать ходатайство о смене категории земельного участка. В противном случае перевести надел в земли поселений будет невозможно.
Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС
Если основания для перевода участка в земли поселения есть, то алгоритм перевода стандартный. Первым шагом будет обращение в местные органы власти с ходатайством об изменении целевого назначения земли (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). В нем следует указать:
- кадастровый номер земельного участка;
- категорию земли, в состав которых входит земельный участок (земля сельхозназначения) и категорию земли, в которую предполагается осуществить перевод участка (земли населенных пунктов);
- обоснование перевода земельного участка – перевод земли из сельхозназначения в ИЖС для строительства жилых домов;
- подтверждение права заявителя на земельный участок.
К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
- выписку из государственного кадастра недвижимости и кадастровый паспорт этого участка;
- копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ – для предпринимателя или юрлица соответственно;
- выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка (в случае необходимости);
- иные документы, согласно требованиям регионального законодательства.
Результатом рассмотрения ходатайства будет акт о переводе участка в категорию «земли населенных пунктов» либо об отказе в таком переводе, который будет вынесен не позднее чем через 2 месяца со дня подачи ходатайства и направлен заявителю в течение 14 дней со дня принятия решения.
Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности
Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда в РФ определена под земли сельхозназначения. Удаленность таких земель от населенных пунктов делает их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на с/х землях. Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли из категории сельхозназначения в промназначение.
Для перевода с/х угодий в земли промышленности, необходимо наличие следующих условий (как минимум): непревышение среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и отсутствие иных вариантов размещения промышленных объектов (подп. 4 п. 1 ст. 7 з № 172-ФЗ).
В обязательном порядке к пакету документов прикладывается проект рекультивации. Это комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Помимо этого, в большинстве случае требуется проводить экологическую экспертизу.
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ЛПХ
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – это деятельность на земельном участке с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». Сюда входит производство и переработка сельхозпродукции для собственных нужд (излишки продукции можно продавать).
Согласно положениям закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ, наделы с разрешенным использованием под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) могут располагаться как на сельскохозяйственных землях, так и на землях поселений.
Сельскохозяйственные наделы для целей ЛПХ называют полевыми, участки в черте поселений получили название приусадебных (ст. 4 закона № 112-ФЗ).
Приусадебные земли можно использовать для:
- производства с/х продукции;
- возведения жилых строений, производственных помещений для домашних животных и птицы.
Полевые земли подходят исключительно для производства сельхозпродукции. Возведение построек капитального характера на этих участках не допускается.
Поэтому, чтобы использовать с/х участок в целях ЛПХ можно:
- изменить существующий ВРИ участка на ВРИ «ЛПХ» в рамках имеющейся категории земли. Причем сделать это достаточно просто.
- пройти процедуру смены категории участка «земли с/х назначения» на категорию «земли населенных пунктов» для присвоения участку статуса приусадебного. О том, как это сделать мы рассказали выше.
Финансово-экономическое обоснование перевода земель сельхозназначения в другую категорию
При изъятии земельного участка из категории земель сельхозназначения в категорию земель промышленности, транспортной инфраструктуры, связи, размещения свалки или иного назначения производится его полная экономическая оценка.
Под показателями экономической оценки в земельном законодательстве следует понимать:
- Кадастровую стоимость;
- Нормативную цену.
Кадастровая стоимость есть не что иное, как капитализированный расчетный рентный доход. В случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, значение кадастровой стоимости используется для целей налогообложения. Кроме того, данный показатель является интегральным показателем оценки качества земли с учетом состава угодий и их качества, площади участка, его месторасположения, степени востребованности и его природных свойств. Если речь идет об угодьях, используемых для целей сельскохозяйственного производства, одним из самых важных показателей является плодородность, физико-химический состав почвы и присутствие достаточного количества питательных веществ.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процессе проведения государственной кадастровой оценки земель. При необходимости привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночной, первая определяется в процентном отношении от второй.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земельного участка регламентируется требованиями актов Правительства РФ.
Расчет кадастровой стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения определяется по формуле:
Важно понимать, что расчет кадастровой стоимости производится с учетом индекса технических свойств, удаленности и капитализации расчетного рентного дохода.
Индекс технических свойств – основополагающий показатель, указывающий на степень плодородия почв.
Приведем пример:При расчете кадастровой стоимости переводимого земельного участка была применена формула:Проводя расчет кадастровой стоимости переводимого сельскохозяйственного участка в земли иного назначения важно учитывать средний уровень кадастровой стоимости. Т.е. удельный показатель кадастровой стоимости конкретного объекта не должен превышать среднего показателя по муниципальному району, в котором он расположен.
Каждый муниципальный район РФ закрепляет нормативные цены на земли различного назначения особым актом «Об определении нормативной цены на 20хх год». Как правило, самую высокую нормативную стоимость имеют земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов». Самая низкая предусматривается для участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами.
Таким образом, прибыль или убыток от перевода сельскохозяйственных угодий в земли иного назначения зависит именно от того, для чего в будущем будут предназначены данные участки.
Произведем сравнительный анализ кадастровой стоимости объекта при переводе одного и того же участка сельхозназначения в земли, предназначенные для размещения электростанций и земельные участки, предназначенные для дачных и садоводческих объединений.
Как мы видим, в одном случае наблюдается убыток, тогда как в другом – неоспоримая прибыль.
Данная система оценки распространяется на земли всех категорий основного целевого назначения. Исключения составляют участки, попадающие под действие иного порядка возмещения потерь.
Важно помнить, что перевод земельного надела в иную категорию возможно только в случае полной невозможности использования его в соответствии с ранее установленным целевым назначением.
Как правило такие решения принимаются:
- При возникновении чрезвычайных экологических и технологический обстоятельств;
- Для выполнения международных обязательств РФ;
- Для размещения объектов государственного или муниципального назначения при отсутствии иных вариантов их дислокации;
- При изменении границ населенного пункта.
При этом, в каждом конкретном случае, следует обосновать данное решение и привести неоспоримые доказательства того, что за изъятием участка из состава земель сельхозназначения не последуют необратимые негативные последствия для сельскохозяйственного производства. Именно для этого, вместе с ходатайством, кроме обязательной кадастровой оценки земли, в обязательном порядке предоставляются расчеты убытков и потерь сельскохозяйственного производства.
Порядок возмещения убытков и потерь для сельскохозяйственного производства регулируется:
- Земельным кодексом РФ;
- ФЗ № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
- Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. № 77 «Об утверждении положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства».
Размер убытка от перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию определяется в соответствии с гражданским законодательством.
Возмещение убытков собственникам земельных угодий сельхозназначения возлагается на подателей ходатайства (органы государственной власти или органы местного самоуправления) о переводе угодий из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.
Размер потерь определяется с использованием планово-картографических материалов, данных почвенных обследований и Государственного кадастра недвижимости и мониторинга земель. Как мы уже сказали выше, потери компенсируют лица, ходатайство которых о переводе земель из одной категории в другую было удовлетворено. Расчеты о суммах потерь согласовываются всеми заинтересованными сторонами и оформляются актом, который прилагается к самому ходатайству.
Потери в сфере сельхозпроизводства, обусловлены изъятием сельскохозяйственных угодий с целью их использования в сферах, не связанных с производством сельскохозяйственной продукции. В первую очередь экономические потери возникают как следствие безвозвратной потери площадей сельскохозяйственных угодий. Иным вариантом может быть значительное снижение плодородных качеств угодий в ходе негативного воздействия на них продуктов деятельности предприятий и учреждений. Возмещение такого рода потерь может выражаться в мероприятиях, направленных на восстановление плодородных характеристик земельных наделов.
Важно! Сама процедура перевода земельного участка из одной категории в другую производится совершенно бесплатно. Оплате подлежат только выполненные в рамках перевода земельно-кадастровые работы.
Таким образом, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию является довольно сложной и трудоемкой процедурой. Перед обращением за изменением категории придется провести серьезную подготовительную работу, собрать внушительный пакет документов и получить согласования в различных ведомствах. Для получения положительного результата необходимо учитывать требования не только федерального законодательства, но нормативно-правовых актов регионального характера.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.