Залог и задаток в чем разница

Залог и задаток в чем разница

Три простых понятия – залог, задаток и аванс. И кажется, все просто и понятно, и путаться не в чем. Однако, очень часто споры приходится решать в судебном порядке именно из-за того, что две стороны, покупатель и продавец, при составлении договора, не учли особенностей, которые в себе таят эти понятия. Так в чем разница между авансом и задатком, и разумно ли к ним добавлять еще и залог?

Часто при составлении документов, как при аренде, так и при покупке недвижимости, и сторона продавца, и сторона покупателя (или заемщика и арендатора), сталкиваются с трудностями при решении спорных вопросов. Виной всему в абсолютном большинстве случаев служит юридическая неграмотность людей. Мы привыкли прибегать к помощи профессиональных юристов в случае возникновения крайне сложных вопросов, разумно полагая, что многие мелочи можем решить самостоятельно. Но именно на таких «мелочах» и бывает проще всего «подловить» невнимательного человека.

Мы с вами будем внимательными, и для начала постараемся разобраться в одном очень важном вопросе – что такое залог, аванс и задаток, а главное – в чем разница между этими тремя понятиями. А разница, между прочим, существенная.

Аванс – это, выражаясь сухим языком, платеж, который предшествует факту передачи имущества (а так же, оказания услуг или выполнению работ). Чаще всего, это определенная денежная сумма, которая по согласию сторон может быть учтена, как часть основного платежа.

Задаток, кстати, это тоже платеж, то есть, денежная сумма, которая выдается стороной-заказчиком (или покупателем) до передачи имущества или оказания услуг. И задаток является частью суммы, которую покупатель или заказчик должен будет оплатить. Однако, есть существенная разница, и ее необходимо учитывать при составлении договора – аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств по договору. То есть, если вы выплатили аванс бригаде, которая обязуется сделать ремонт в вашей квартире, и подписали договор, в котором сумма предоплаты обозначена как Аванс, рабочие в любой момент могут отказаться от выполнения услуг. И в случае отказа, рабочие обязаны вернуть вам аванс в полном размере (за исключением случаев, когда работы уже были начаты).

Соответственно, если вам будущий покупатель квартиры внес аванс, как подтверждение серьезности своих намерений, но потом по каким-либо причинам отказался от сделки, вы обязаны вернуть аванс в полном размере.

Следует помнить, что аванс может быть запрошен на любом этапе сделки, и его вернуть необходимо будет сразу после расторжения договора.

Несколько по-другому обстоят дела с задатком. Хоть мы иногда и называем первый платеж по договору этим словом, и считаем, что его можно учитывать как часть полной суммы, но есть у задатка одна отличительная особенность. В случае расторжения договора (как оказания услуг, так и купли-продажи) вопрос «кто останется при деньгах» будет зависеть от двух вещей – виновника расторжения договора и условий, указанных в документе.

Если иного не предусмотрено общим соглашением сторон, то задаток теряет сторона, по вине которой был расторгнут договор, если это исполнитель (покупатель), и в двойном размере возвращает оплату, если виновником расторжения стал заказчик (продавец). То есть, если вы решили продать свою квартиру и, вдруг, передумали, решив, что менять жилье сейчас невыгодно, а покупатели оставили вам Задаток, вы обязаны вернуть сумму в двойном размере. Если же вы сдаете квартиру и жильцы выплатили вам задаток, но потом внезапно отказались в квартире жить, вы имеете право задаток не возвращать.

Однако, есть и третье понятие – залог. Это способ обеспечения обязательства, при котором заемщик оставляет за кредитором право продать заложенное имущество, если должник не исполнит указанные в договоре обязательства. В качестве залога могут выступать ювелирные украшения, деньги (чаще всего при аренде), движимое или недвижимое имущество (если вы решили взять ипотеку). И всегда следует учитывать, что арендодатель может не вернуть вам залог, если вы представите квартиру в неликвидном состоянии (например, при порче мебели или отделки), а если вы задержите платежи банку, он может на вполне законных основаниях забрать квартиру, являющуюся залоговым имуществом.

Однако, при полноценном выполнении всех обязательств обеими сторонами, залог (как деньги, так и движимое или недвижимое имущество) в полном объеме возвращается заемщику по окончании исполнения обязательств. То есть, если вы выплатили ипотеку, банк передает вам все права на квартиру. Если вы выезжаете с арендуемой квартиры, арендодатель, обязан вернуть вам полную сумму залога, если у него нет претензий. Кстати, как избежать лишних трат при расставании с арендодателями, мы рассказывали в одной из прошлых статей.

Не следует смешивать эти три понятия – залог, аванс и задаток. Поскольку залог не является частью общего платежа по договору, и мы рекомендуем оформлять его отдельным договором. А аванс и задаток хоть и похожие понятия, но имеют ряд тонкостей, которые обыватель не всегда может учесть при подписании договора. Именно поэтому мы рекомендуем перед тем, как ставить подпись на документах обратиться за компетентным советом к профессиональным юристам. Они помогут не только разобраться в тонкостях формулировок, но и избежать сложных ситуаций.

Аванс, задаток и залог при сделках с имуществом

Независимо, какое имущество приобретается – это является сделкой между двумя или более участниками. Например, при покупке недвижимости в ипотеке клиент должен заключить договор с застройщиком и залогодателем, как правило банком. При покупке квартиры, особенно на вторичном рынке, или при сложном обмене, желательно, привлекать профессионалов из риэлтерского агентства.

Взаимоотношения и обязательства сторон, гарантирующие заключение будущей сделки, могут быть обеспечены в предварительном договоре между юридическими лицами.

В договорах описываются все детали операции продажи и приобретения, реквизиты и обязательства сторон и последствия, в случае неисполнения обязательств. Также могут быть прописаны обязанности покупателя по предварительной оплате понравившегося имущества. Условия предоплаты могут быть предметом отдельного договора.

Виды предварительных оплат

В гражданском праве, когда в договоре указана предоплата, то она является обязательством покупателя. То есть, он должен оплатить частично или полностью товар до его получения.

Другое наименование предоплаты – аванс, который является суммой денег, получаемой продавцом в виде фиксированной величины или процента от полной стоимости услуги или товара.

Если, получив предварительную оплату, продавец не исполняет свою часть обязательства, то покупатель может требовать возврат аванса.

Обычно, различают такие основные виды предоплат:

• аванс – частичная предварительная оплата сделки;
• полная – до поставки товара оплачивается вся сумма;
• револьверная – предоплата осуществляется при периодической длительной поставке товаров или услуг.

За исключением некоторых специфических сфер деятельности (банковское дело, бухгалтерия), в юридической трактовке термина аванс и предварительная оплата разницы нет.

Отличие задатка от аванса

• законодательную гарантию выполнения сделки – если обязательства не выполнены, возникают материальные потери;
• предварительную оплату операции, при выполнении сторонами своих обязательств.

Договор задатка и аванса — различия

Договор о предоплате (авансировании) при предоставлении услуг или покупке можно заключить в устном виде. Даже, если он заключается письменно, на бланке, наказания, в случае невыполнения одной из сторон своих обязательств, законодательно не предусматривается, то есть, виновная сторона не подлежит санкциям. Аванс просто возвращается продавцом.

Исключением является случай, когда в договоре предоплаты предусмотрены штрафы за невыполнение своих обязанностей по сделке.

При грамотном оформлении договора задатка, и срыве сделки покупателем, задаток остается продавцу — получателю задатка. Таким образом, его теряет продавец. Двойной размер задатка должен быть передан покупателю при нарушении сделки продавцом, согласно законам.

Другими словами, договором задатка стороны контролируют друг друга.

Отличие задатка от залога и аванса

Заключая сделку с продажей или покупкой имущества, необходимо четко понимать, в чем состоит отличие понятия залог от задатка и аванса. Основное отличие состоит в том, что и задаток, и аванс являются денежными выражениями выполнения обязательств договора, а залог – имущественным выражением.

Юридически, залог не является предметом отношений операции купли – продажи, это имущество, которое передается владельцем заимодателю (кредитору), как гарантия возврата денег (займа). Залог используется в договорах о получении займа, как например, при приобретении жилья в ипотеку.

Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации, в случае невозврата должником суммы заимствованных средств, заимодатель имеет право получить это имущество в собственность и, в последующем, его реализовать для удовлетворения своих затрат по кредиту.

Формы и виды залога

При заключении договора залога участвуют не менее двух субъектов: залогодатель и кредитор. В качестве залогодателя может выступать третье лицо – поручитель, владелец закладываемого имущества. В качестве залога может выступать не только любое имущество, но и права на него.

Наиболее часто, в качестве залогового имущества выступают движимые или недвижимые предметы (например, авто или квартира). В качестве основных видов в договоре залога, также различают пигнус – то есть передача имущества заимодателю, и ипотеку – когда предмет залога остается у залогодателя.

Ипотека – это популярная форма залога, при которой кредит на приобретение жилья банк выдает клиенту под залог этого жилья, для гарантии возврата денег. В качестве ипотеки может выступать уже имеющееся у залогодержателя другое имущество.

О задатке при покупке автомобиля

Задаток при покупке авто служит способом закрепления отношений между продавцом и покупателем при проведении данной сделки, путем взаимных обещаний. Оплатив задаток, покупатель обещает в течение назначенного срока приобрести данный автомобиль, а продавец, получив задаток, обещает не продавать свой автомобиль за это время никому другому.

Причем, на автомобильном рынке приняты такие правила: если покупатель по каким-то причинам отказывается покупать данный автомобиль в заявленное время, задаток остается продавцу в качестве компенсации, а в случае нарушения договоренности со стороны продавца, задаток возвращается покупателю, обычно в увеличенном размере.

О договоре задатка при покупке авто

Надежней всего оставить задаток по договору, который обладает юридической силой. Такой договор можно составить в свободной форме или воспользоваться готовыми вариантами, которые можно найти в интернете. В договоре должны быть обязательно указаны:

• сумма задатка, полная стоимость автомобиля, а также, что задаток идет в оплату этой суммы. Денежные суммы, желательно вписать и цифрами, и прописью;
• данные из паспортов продавца и покупателя;
• данные на автомобиль – марка, модель, год выпуска, VIN-номер;
• дата и место составления договора, и срок, до которого сделка должна быть завершена;
• подписи обоих участников. Заверение у нотариуса такого договора не требуется;
• ответственность каждого участника в случае отказа от сделки.

Четкое понимание отличий аванса, задатка и залога позволит избежать наиболее распространённых ошибок и сохранить финансовые средства. При заключении сделок и передаче денег следует внимательно отнестись ко всем пунктам, указанным в договоре.

Аванс, залог, задаток…В чём разница?

Вы решили приобрести квартиру или другую недвижимость и уже нашли продавца? Значит полдела сделано и настал черёд денежных операций. Теперь вам необходимо всего лишь оставить аванс, или залог, или задаток и квартира ваша. Однако, в чём разница между этими терминами, которыми так легко и непринуждённо оперируют агенты недвижимости и владельца квартир. В этом мы и попробуем разобраться.

Что такое аванс?
Аванс – это деньги, которые вы оставляете продавцу недвижимости, как гарантия серьёзных намерений приобрести данную квартиру и в качестве первой части основного платежа. Обычно, если долгожданная сделка срывается, то аванс возвращается вам в полном размере. Однако, бывают случаи, когда возврат аванса – частично или полностью – невозможен. Например, если за эти деньги хозяин провел консервацию дома или провел сбор документов, подлежащий оплате. При наличии доказательств, собственник жилья вправе не возвращать потраченную часть аванса.

Что такое задаток?
Задаток – это денежная сумма, которая также подтверждает ваше непоколебимое решение приобрести определённую квартиру. Однако, если вы вдруг отважились поменять своё решение, задаток не возвращается. Если же отменить сделку решил продавец, он обязан вернуть задаток в двойном размере. В итоге и вы и продавец рискуете потерять одну и ту же сумму. Например, задаток составляет 500 $. Если вы являетесь инициатором расторжения соглашения о покупке квартиры, то теряете 500 $, если продавец – он отдаёт вам ваши 500 $ и плюс свои 500 $ в качестве компенсации за потраченнное время и несбывшиеся надежды. Однако, когда расторжение наступает из-за форс-мажорных обстоятельств (например, смерть собственника) стороны могут договориться о других способах возмещения.

Что же такое залог?
Достаточно часто люди путают задаток с залогом, возможно дело лишь в созвучности слов, однако разница между понятиями существенная.
Залог – это гарантия выполнения определённых обязательств. Но в сфере купли-продажи жилья это понятие фигурирует значительно реже, нежели в сфере аренды недвижимости. Если обязательства нарушить – залог не возвращается. Например, вы снимаете жильё, в котором успели разбить оконное стекло. Хозяин квартиры устранять внезапно появившийся сквозняк будет именно за счёт вашего залога. Или, предположим, вы взяли в банке кредит на квартиру. В данном случае залогом и будет служить эта квартира. И если не вернуть банку все деньги, то он вынужден будет забрать данную недвижимость.

Оформление соглашения
Не спешите отдавать деньги в качестве задатка или аванса, чтобы скорее приобрести квартиру. Любая передача денег обязательно должна быть оформлена в письменном виде и, желательно, подтверждена у нотариуса. Таким образом, вы сможете избежать возможных судебных процессов и оградите себя от мошенников.

Будьте бдительными
Обратите внимание, с кем вы заключаете соглашение и кому отдаёте деньги. Очень часто владелец квартиры оформляет доверенность на некого мистера Х для сбора всех необходимых документов, а вот о полномочиях на продажу и праве принимать денежные средства речи там нет. В итоге мистер Х может исчезнуть вместе с деньгами, а у вас появляется очередная проблема, как вернуть деньги. В случае, если вы передаете деньги по доверенности мистеру Х, обязательно спрашивайте у доверенного лица документ, удостоверяющий личность, и проверяйте сроки действия доверенности у нотариуса, выдавшего ее.

Надеемся, что на вашем пути будут встречаться только добросовестные продавцы и агенты недвижимости.

Задаток, залог, аванс… Разница в чем?

Квартира выставлена на продажу. Долго ли, коротко ли – нашелся покупатель, и стороны стали готовиться к сделке. При этом потенциальный покупатель хочет быть уверен, что собственник перестанет искать других претендентов на свою жилплощадь, а продавцу, в свою очередь, нужно, чтобы покупатель перестал рассматривать иные варианты. Как это обеспечить?

Зачем, как и что

Способ, в общем-то, придуман: в качестве подтверждения намерений использовать деньги. Покупатель передает определенную сумму продавцу, тот ее принимает, и тем самым стороны обозначают готовность к совершению сделки.

Денежные средства, разумеется, передаются в строгом соответствии с действующим законодательством и, несомненно, не под честное слово, а только на основании специально подготовленного письменного договора (договора аванса, договора задатка, предварительного договора купли-продажи). В нем должны быть зафиксированы все условия как принятия денег, так и возможного их возврата – при изменении обстоятельств, включая и намерения сторон. Ох… ну как только эти деньги в народе не называют: и авансом, и задатком, и залогом… За словами – при такой серьезной операции, как купля-продажа недвижимости, – должно стоять не «народное понятие» («А мы так привыкши!»), а юридически точный их смысл. Давайте в этом вопросе – в принципе несложном, но требующем точности – и разберемся.

Залог

Это слово нужно исключить из нашего списка. С чего начинался предыдущий абзац? Со слов «денежные средства». Так вот они, эти средства, никак не могут быть залогом. Залог – это вещь или другое имущество, но никогда не деньги как таковые. Вспомните, к примеру, что берет в залог банк, выдавая ипотеку. Правильно: ту самую квартиру (вещь, имущество), на покупку которой он дает свои деньги. Да, в случае неисполнения обязательств по возвращению ипотечного кредита банк потом заберет себе, конечно, деньги. Но они появятся после продажи «вещи», взятой в залог, то есть квартиры (или имущественного права на будущую вещь, если покупается, скажем, новостройка по ДДУ). Залог при покупке квартиры физлицом у физлица не в виде денег? Ну… такая «экзотика» – тема какой-то другой статьи. Так что слово «залог» больше не употребляем, как и само понятие. И помним: в случае если что-то пойдет не так, договор о «денежном залоге» будет юридически бессмысленным.

Аванс

Теперь про аванс. Если пришли к соглашению, что в качестве подтверждения намерений вносится аванс, то вот его уже можно и договором оформить. Впрочем, не только можно, но и обязательно нужно. Аванс – это уже деньги. По сути, это предоплата, часть от полной суммы за квартиру, и эту часть покупатель вносит до оформления сделки, то есть до подписания договора купли-продажи (ДКП) и, соответственно, до регистрации Росреестром перехода права собственности. В ДКП это, кстати, обязательно отмечается отдельным пунктом. Но внимание: есть нюансы.

Покупатель на самом деле может внести аванс и продолжать искать себе квартиру получше-подешевле, а продавец может продолжать искать покупателя. Цель – а она, напомним, это «начинать подготовку сделки», – не достигнута. Почему? Так ведь «искателю» (любому из двух) «за это ничего не будет». Аванс не обеспечивает обязательности самого заключения ДКП. Как покупатель, так и продавец могут до этого момента потребовать его возвращения даже без какого бы то ни было обоснования.

Спрашивается, а для чего он, аванс, тогда бывает нужен? Да много вариантов. К примеру, для того, чтобы продавец, пока идет регистрация, мог уплатить долги по коммунальным услугам. Иногда это просто необходимо для снятия судебным приставом ограничения по операциям, в том числе переходу права, то есть покупки-продажи. Или ему на переезд с одновременным жизненно необходимым предварительным ремонтом будущего жилья эти деньги нужны, а получение полной суммы обусловлено (по соглашению сторон) и подписанием передаточного акта, в котором прописывается в том числе полное освобождение квартиры от жильцов и мебели. Всех вариантов и не перечислить… Сумма аванса при этом прописывается в ДКП и отнимается при будущих расчетах от цены квартиры, которая, разумеется, прописана там же.

При этом, повторимся, стороны ведь должны быть достаточно уверены в том, что сделка не отменится по такому «простому» поводу, как «А мы тут думали-подумали – взяли и передумали». В лучшем случае продавец, взявший деньги, легко и быстро их отдаст. В другом – возможен суд. Вот для этого (или предотвращения этого) и нужен грамотно составленный договор и обязательно (!) расписка, подтверждающая получение продавцом авансовых денег. Расписка отдается обратно покупателю одновременно с возвращением аванса.

Задаток

Два важных слова из предыдущей главки – «намерение» и «обеспечение». Так вот намерение вполне себе выражает и аванс, но обеспечивает проведение будущей сделки не он, а задаток. По крайней мере, так определяется его смысл статьей 380 Гражданского кодекса РФ.

Задаток, так же как и аванс, всегда идет в счет оплаты суммы сделки, но, в отличие от аванса, продавец не может просто так вернуть его обратно («А мы передумали!»), занявшись поиском другого покупателя. И покупатель не может ни с того ни с сего потребовать назад свои деньги, вернувшись к изучению объявлений на рекламных интернет-площадках. Вернее, забрать задаток покупатель однозначно не сможет: передумал и нашел другую квартиру – вздохни и про бывшие свои деньги, данные в задаток, забудь. А если передумал заключать сделку продавец – будь любезен, верни покупателю задаток в двойном размере. Так уж предписал упомянутый выше Гражданский кодекс в статье 381. Да плюс еще и компенсируй доказанные (!) убытки, если они случились в результате неисполнения обязательств.

Предварительный договор и обеспечительный платеж

Иногда стороны, договорившиеся о таком будущем действии, как покупка-продажа квартиры или другого недвижимого имущества, заключают предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В этом договоре подробно описываются обязательные и существенные пункты будущего договора: определение участников будущего основного ДКП, предмета договора, цены и т. д.

И спокойно готовят будущую сделку – мало ли что требует времени не в один день: это может быть и приведение каких-то документов в порядок, и подготовка получения ипотечного кредита, и предварительное снятие с регистрации, если уж так договорились почему-либо, и т. п. Для его обеспечения сторона-покупатель вносит стороне-продавцу некую денежную сумму, что, собственно, в нем самом прописывается. Речь может идти об авансе, задатке или обеспечительном платеже.

Чем обеспечительный платеж отличается от аванса? Эту сумму нельзя произвольно ни забрать, отказавшись от покупки, ни отдать, отказавшись от продажи. Для того и другого нужны аргументы – они в том числе и перечислены заранее в тексте ПДКП.

Чем отличается от задатка? Штрафные санкции, которые могут быть применены к обеим сторонам, заранее прописаны в ПДКП: неустойка или возвращение в двойном (или любом ином) размере могут быть, а могут и не быть.

Если в процессе возникнут какие-либо разногласия или одна из сторон отказывается подписывать основной договор, то проблемы потом можно решать через суд. Кстати, если при этом возникают дополнительные убытки, то их тоже можно взыскать.

Агентский договор

В Петербурге существует как минимум еще один способ внесения предварительного платежа покупателем-физлицом. Его применяют некоторые агентства недвижимости (а среди них есть и крупные, с почти 30-летней историей), если их услугами пользуется продавец.

Когда на квартиру, выставленную на продажу, находится покупатель, агентство заключает с ним договор и обязуется со своей стороны обеспечить проведение сделки по адресу продаваемой квартиры, а покупатель, в свою очередь, обязуется эту покупку совершить и в качестве обеспечения вносит определенную сумму денег.

В таком договоре могут быть особенными и конкретные детали, и условия – они тоже по взаимному соглашению прописываются. Разумеется, учитывается всегда, к сожалению, вероятный форс-мажор.

Налоговый вычет при покупке: о заблуждениях, неполезных для кошелька

Налоги и ценовая «занижайка». Почему граждане пытаются закон нарушить и чем это может им грозить?

Когда обрушился потолок, или Что делать в аварийной ситуации

Налог при продаже недвижимости: когда заблуждаться вредно

Какие существуют способы покупки квартиры в новостройке

Выбираем квартиру на вторичке и идем на просмотры

Покупка квартиры без негативных последствий? Советы юриста

Как не остаться без квартиры и без денег

13 шагов к безопасной покупке квартиры на вторичном рынке

Трудности выбора квартиры на петербургской вторичке

Продажа ипотечной квартиры: что нужно знать

Хочешь продать квартиру? Сначала узнай, как нужно действовать

Успеть за десять дней, или Как подготовить квартиру к продаже за новогодние каникулы

Решаем жилищный вопрос – продаем и покупаем

7 шагов для быстрой и успешной сделки с квартирой. Подробный чек-лист

Продавцу достается отсутствие каких-либо хлопот в этой процедуре – даже присутствовать при внесении денег необязательно (он это всё уже делегировал агентству). А для покупателя это лишняя гарантия бесхлопотного возвращения средств, если что-то пошло не так: для агентства репутация дороже незначительного для него и не заработанного фактически заработка.

Внесенный покупателем платеж по такому договору полностью засчитывается в стоимость приобретаемой квартиры.

Однако если без уважительной причины отказался от сделки продавец – покупателю возвращается его сумма. Покупатель отказался без причин, без прописанных в договоре оснований, в том числе форс-мажорных, – деньги ему не отдадут. Они останутся в агентстве.

Важное дополнение

Отдельно настойчиво напомним о расписке. Это документ обязательный! Для того же суда: нет расписки или банковской платежки – не было оплаты. Значит, ничего никому не надо и возвращать. И предварительно уплаченные деньги обязательно нужно отразить в договоре отдельным пунктом.

Обратите внимание, если потом по каким-то причинам пишется расписка на полную сумму по ДКП, то расписка (платёжный документ от агентства) на деньги, выплаченные предварительно, обязательно возвращается взамен.

Да, мы не сказали, в каком размере обычно вносится залог, аванс или обеспечительный платеж? В Петербурге, к примеру, при купле-продаже квартир в сегменте масс-маркет необходимой и достаточной суммой считается 50 тысяч рублей – иногда требуется больше, иногда меньше, но это как договоритесь. В сегментах элитного жилья цифры, конечно, другие.

Удачной вам сделки! Хороших и правильных ПДКП и ДКП! Без ЧП 🙂

Текст: Сергей Слюсарь Фото: ru.freepik.com