Когда квартира считается в собственности

С какого момента исчисляется срок владения недвижимостью при ее продаже?

Согласно Налоговому Кодексу РФ от налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане, которые продали квартиру/дом/комнату/землю, которыми владели более минимального срока. Соответственно, актуальным является вопрос: с какого именно момента отсчитывать срок владения. В этой статье мы постараемся разобраться в этом вопросе по отдельности для всех основных случаев приобретения жилья.

Заметка: минимальный срок составляет три года или пять лет в зависимости от того, когда и как была приобретена недвижимость. Этот вопрос подробно рассмотрен в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога?

Жилье приобретено по договору купли-продажи

Если Вы приобрели жилье по договору купли-продажи, срок владения им исчисляется с даты регистрации права собственности на объект жилья (ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример: В феврале 2015 году Киселев А.А. приобрел квартиру по договору купли-продажи. Договор был заключен 20 февраля, а право собственности было зарегистрировано спустя два месяца (датировано 25 апреля 2015 года). 15 марта 2018 года Киселев продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается именно с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору долевого участия (инвестирования, уступки права требования)

Если Вы приобрели квартиру по договорам долевого участия, инвестирования или уступки права требования, то срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру.

При этом важно отметить, что в данном случае (в отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке жилья) дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком значения не имеет (Письма Минфина России от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315).

Пример: В 2013 году Петров А.Л. заключил договор долевого участия на строительство квартиры, в 2014 году квартира была сдана и Петров подписал акт приема-передачи квартиры. Зарегистрировал собственность Петров лишь в 2016 году. В 2018 году Петров продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3х лет (так как он исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору с ЖСК (договору паенакопления)

Если квартира была приобретена у ЖСК (по договору паенакопления), то срок владения квартирой исчисляется с момента выполнения двух условий: полной выплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи квартиры (п. 4 ст. 218 ГК РФ, Письма Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026727).

Пример: В 2011 году Волков М.М. заключил договор с ЖСК на строительство квартиры. В 2014 году квартира была построена. В этом же году Волков полностью выплатил паевой взнос и подписал акт приема-передачи квартиры. Право собственности на эту квартиру Волков оформил лишь в 2016 году. В 2018 году Волков продал данную квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как в данном случае он исчисляется не с момента даты регистрации права собственности на квартиру, а с момента полной выплаты паевого взноса и подписания акта-приема передачи).

Жилье приобретено в результате приватизации

Если Вы приобрели жилье в собственность в результате приватизации, срок владения им зависит от того года, в котором осуществлена приватизация:

Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру. Пример: Сахаров И.Т. проживал в квартире, полученной в наем от муниципалитета с 1997 года. В 2016 году он ее приватизировал и оформил свидетельство о собственности на квартиру. В 2017 году Сахаров ее продал, срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).
Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 года срок владения им отчитывается с даты заключения договора о передачи объекта жилья в собственность (так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались) (Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433). Пример: Платонов Л.О. приватизировал квартиру в 1995 году. В 2018 году он оформил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и продал ее. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается не с даты регистрации собственности, а с момента приватизации).

Жилье получено в наследство

Если объект жилья был получен в наследство, срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства) (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письмо Минфина России от 20.02.2015 № 03-04-05/8357).

Пример: В 2010 году Соколов А.П. после смерти дедушки получил в наследство квартиру, право собственности на нее он оформил только в 2017 году. В 2018 году Соколов А.П. продал данную квартиру. На момент продажи квартиры срок владения составил более трех лет (так как он считается с даты смерти дедушки).

Из данного случая есть два исключения:

Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов (Письма Минфина России от 30.05.2016 №03-04-05/30938, от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326). Пример: В 2010 году супруги приобрели квартиру и оформили ее на жену. В 2017 году супруга умерла, квартиру унаследовал муж. В этом же году он решил продать квартиру. На момент продажи срок владения составил более 3-х лет, так как данная квартира, хоть и была ранее оформлена на жену, приобреталась в браке, следовательно, являлась общей совместной собственностью.
Если собственник одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти собственника, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации собственности на долю в квартире (Письмо Минфина России от 24.10.2013 №03-04-05/45015). Пример: в результате приватизации, проведенной в феврале 2010 года, квартира была оформлена в долевую собственность бабушки и внука по ½ доли. В 2016 году после смерти бабушки ее долю унаследовал внук и стал единственным собственником квартиры. В 2018 году он продал квартиру. Несмотря на то, что ½ квартиры внук получил в наследство лишь в 2016 году, срок владения всей квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как будет считаться с даты оформления в собственность первой доли).

Квартира получена в дар

Если квартира была получена в дар, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру ст. 131, ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример: в марте 2017 года Матвееву А.Н. родители подарили квартиру, он зарегистрировал собственность в июле 2017 года. В 2018 году Матвеев А.Н. решил продать квартиру, срок владения составит менее 3-х лет (будет рассчитываться с даты регистрации права собственности на квартиру).

Разные доли квартиры приобретены в разное время

Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но были объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе (Письма ФНС России от 26.07.2016 №БС-4-11/13524@, Минфина России от 23.08.2016 №03-04-07/49241, от 13.01.2015 № 03-04-05/69528).

Пример: в 2011 году братья Морозовы А.К. и Н.К. приобрели в долевую собственность (по ½ доли) квартиру. В 2016 году Морозов А.К. продал свою долю (1/2) брату Морозову Н.К., в результате чего последний стал единоличным собственником всей квартиры. В 2018 году Морозов Н.К. продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил более 3-х лет (так как он считается с момента приобретения первоначальной доли – с 2011 года.

Заметка: Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но каждая из долей зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения (Письмо Минфина России от 20.05.2014 N 03-04-05/23772).

Квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья

Если квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья от муниципальных властей, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на полученное новое жилье (Письмо Минфина России от 17.10.2012 N 03-04-05/10-1199).

Пример: В 2017 году Соколова М.И. получила от мэрии Москвы квартиру взамен принадлежащего ей снесенного ветхого жилья (которым она владела с 1995 года). В 2018 году Соколова М.И. продала полученную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности на новое жилье, срок владения старым/снесенным жильем не учитывается).

Дом построен самостоятельно

Если дом построен самостоятельно, срок владения домом исчисляется с даты регистрации права собственности на данный объект недвижимости (ст. ст. 131, 219 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

Пример: в 2012 году Павлов А.Т. приобрел земельный участок и начал на нем строительство дома, в 2015 году стройка была закончена. Зарегистрировал построенный дом Павловым А.Т. в 2016 году. В 2018 году он решил его продать. На момент продажи срок владения домом составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).

Право собственности признано через суд

Если право собственности на квартиру признано в судебном порядке, срок владения квартирой исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения) (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05/32983).

Пример: в 2008 году Марков А.Н. приобрел квартиру в строящемся доме у ОАО «СтройИнвет». После сдачи дома застройщик стал уклоняться от оформления собственности Маркова А.Н. на построенную квартиру. В 2010 году Марков обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру. В 2012 году суд вынес решение о признании собственности на квартиру за Марковым А.Н. Регистрации права собственности на Маркова А.Н. произошла только в 2016 году. В 2018 году Марков А.Н. продал данную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается с даты вступления в силу решения суда, а не с даты регистрации права собственности).

Минфин разъяснил, как определить срок владения новостройкой при наследовании

Унаследовать можно не только недвижимость, но и право требования по договору долевого участия. Если умерший приобрел квартиру в новостройке, но собственность не была оформлена, у наследников возникают сложности с расчетом минимального срока владения для последующей продажи. Минфин подготовил разъяснения по этому вопросу.

Как определить срок наследования

Недостроенные квартиры наследуются так же, как и другое имущество. К наследникам переходит право требования по договору долевого участия. Когда застройщик достроит объект, новые владельцы смогут оформить собственность и распорядиться квартирой, как считают нужным. Частая ситуация – продажа унаследованного имущества. В этом случае владелец платит налог, если квартира была в собственности меньше минимального срока владения. Для наследования готового объекта недвижимости это 3 года, но в случае наследования права требования – 5 лет. Если имущество было в собственности дольше, НДФЛ платить не придется. Если квартира куплена по ДДУ, минимальный срок владения считают с даты полной оплаты. Но при наследовании зачастую непонятно, с какого момента нужно считать. Минфин разъясняет, что если умерший оплатил квартиру полностью, минимальный срок владения считается с даты открытия наследственного дела (даты смерти). Если же оплата не была внесена полностью и окончательный расчет произвели наследники после вступления в свои права, минимальный срок будет исчисляться с даты доплаты. При этом доплата за увеличение площади, возникшее к моменту сдачи дома, в этом случае не учитывается.

Минимальный срок владения – 5 лет;
Срок считается с даты смерти, если квартира оплачена полностью;
Срок считается с момента полной оплаты, если деньги по договору внесли наследники;
Доплата за дополнительные метры не учитывается.

Как рассчитать срок, если квартира куплена в ипотеку

Большая часть квартир в новостройках приобретается при помощи ипотеки. В этом случае банк переводит деньги застройщику, поэтому квартира считается оплаченной полностью. Минимальный срок владения в этом случае будет считаться с даты смерти.

Важно учесть, что по наследству переходит не только имущество, но и долги. Если жизнь заемщика не была застрахована, обязательства по ипотеке перейдут к наследникам. Важно учитывать этот фактор при оформлении ипотеки и страховать свою жизнь, чтобы страховая компания погасила долг перед банком и наследники смогли сохранить жилье.

Собственник купил квартиру по договору ДДУ в 2020, погиб в 2021 году.

Если квартира оплачена полностью, продать ее без уплаты налога можно будет в 2026 году.
Если квартира оплачена не полностью (например, оформлена рассрочка от застройщика), наследники должны внести доплату. Продать квартиру без уплаты налога можно через 5 лет от этой даты.
Если квартира куплена в ипотеку, продать ее без уплаты налога можно будет в 2026 году. Если жизнь заемщика была застрахована, долг может погасить страховая компания. При отсутствии полиса задолженность перейдет к наследникам вместе с квартирой.

Также Минфин напоминает, что в некоторых случаях минимальный срок владения может быть сокращен. Например, при продаже единственного жилья он составляет 3 года. А семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми могут быть освобождены от НДФЛ при любом сроке владения. Подробнее об этом можно прочитать в материале «Какие существуют налоговые льготы для семей с детьми?».

Сделки с недвижимостью: когда наступает право собственности на квартиру

Право собственности означает, что человек может распоряжаться квартирой, дачей, частным домом, в т. ч. продавать, дарить, наследовать. Когда наступает такое право и с какого момента квартира считается собственностью, рассмотрим в материале.

Что такое право собственности на недвижимость

Закон понимает под правом собственности возможность владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Пользование подразумевает возможность извлекать выгоду от квартиры: ее можно сдавать в аренду или жить в ней. Право распоряжаться интерпретируется как возможность сменить собственника: квартиру можно подарить или продать.

Момент, когда человек становится владельцем квартиры, в большинстве случаев четко обозначен и понятен. Вы купили квартиру, оформили договор купли-продажи (ДКП), зарегистрировали договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. В этом случае срок владения недвижимостью по ДКП исчисляется с даты регистрации документа. Но в некоторых ситуациях точка отсчета, с которой начинается срок владения по договору, не столь очевидна. Рассмотрим разные варианты.

Получение квартиры взамен ветхого жилья

Срок владения квартирой будет исчисляться с даты регистрации права собственности и в том случае, если вместо ветхого жилья человек получит новую квартиру. Ветхое жилье сносится по решению муниципальных властей. Взамен жильцы получают другие квартиры. В реестр вносят сведения о передаче права собственности новому владельцу, о чем выдают ему соответствующую выписку.

Покупка квартиры по ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между застройщиком и покупателем (дольщиком), когда квартиры еще нет, а дом только строится. Очевидно, что срок владения квартирой по ДДУ не наступает. Застройщик строит объект недвижимости, т. е. многоквартирный дом, а клиент оплачивает и принимает квартиру после того, как дом сдадут в эксплуатацию.

Срок владения квартирой, купленной по ДДУ будет исчисляться с момента, когда стороны выполнят свои обязательства и подпишут акт приема-передачи квартиры. Дольщик имеет право внести всю сумму сразу или частями по схеме, описанной в договоре. Но срок владения отсчитывается с момента подписания акта приема-передачи недвижимости, а не с момента оплаты ДДУ.

Распорядится квартирой, которой еще нет – продать или подарит – дольщик не может. Но он может продать свои права на нее. Документ, который подпишут стороны, называется договором цессии, переуступки права собственности. Первым владельцем квартиры станет покупатель, которому дольщик уступил свое право. Он регистрирует в Росреестре договор цессии, а квартиру получает в свое полное распоряжение после того, как дом сдадут в эксплуатацию. С этой даты квартира считается в собственности дольщика.

Наследование недвижимости

Если квартира получена в наследство, то момент возникновения права собственности на квартиру отсчитывается с даты открытия наследства. В том случае, если заявитель вступит в право наследования.

Схема будет состоять из 3 пунктов:

Гражданин обращается к нотариусу с двумя заявлениями. Первое – об открытии наследства, второе – о вступлении в наследство. Их можно написать одновременно. К заявлению прилагает документы, подтверждающие право на наследование.

Нотариус открывает дело. Если наследник зарегистрирован с умершим в разных городах, то для открытия дела ему нужно обратиться к нотариусу по месту жительства наследодателя. Срок – в течение полугода после даты смерти.

В течение шести месяцев проходит проверка документов и поиск других наследников. Если проблем не возникло, то нотариус выписывает свидетельство, подтверждающее право собственности на жилье нового владельца. Но срок владения квартирой будет считаться с момента обращения к нотариусу. Это важно, т.к. с момента открытия дела нотариусом у наследника возникает обязанность платить за коммунальные услуги по наследуемой квартире. Он даже может продать квартиру, но новый владелец сможет зарегистрировать покупку только после того, как наследник вступит в свои права.

Иногда родственники умершего объявляются уже после того, как заявитель вступил в наследство и продал квартиру. Тогда новый наследник сможет потребовать свою долю по суду.

По российским законам наследник имеет право вступить в право наследования, но не оформлять квартиру в собственность. Закон не устанавливает сроки, когда гражданин должен зарегистрировать имущественные права на наследуемую недвижимость. Поэтому можно владеть квартирой или завещать ее, не обращаясь в Федеральную службу государственной регистрации всю свою жизнь. Срок владения квартирой все равно будет отсчитываться с даты открытия наследственного дела.

Приобретательная давность

В российском законодательстве есть такое понятие, как «приобретательная давность». Ею любят пугать читателей интернет-издания. Пишут, что арендатор сможет отобрать квартиру у собственника, если проживет в ней подольше.

Приобретательская давность возникает на основании ст. 234 ГК РФ. Человек пользуется имуществом в течение 15 и более лет. Не скрывается. Платит коммунальные платежи. Через 15 лет подает исковое заявление о вступлении в право собственности.

Значит ли это, что россиянин сдавший квартиру в аренду 15 лет назад, рискует ее лишиться? Оказывается, что нет. Статью 234 ГК РФ нельзя применить к этой ситуации. Арендатор не вправе завещать или продать квартиру, которую арендует. «Владение имуществом, как своим» наступит, если нет никаких договоров и занята бесхозная квартира.

Такие встречаются в небольших городах. Владельцы умерли и не имеют родственников. Если заявитель жил в такой квартире, и никто не предъявлял на нее прав, то он вправе обратиться в суд с заявлением о признании за ним права владения. Квартира будет считаться в собственности с момента вступления в силу решения суда. Затем гражданин подает документы в ЕГРА для регистрации своего права собственности.

Если у жилого помещения найдутся собственники, то они вправе оспорить решение суда. Тогда жильцу понадобится представить доказательства факта открытого, непрерывного и добросовестного владения имуществом.

Право собственности на самовольные постройки

Владея частным домом, россияне привычно перестраивают территорию, возводят гаражи и хозяйственные постройки, а также строят дачи на заброшенных участках садовых товариществ.

Если постройки возведены на собственном участке, то их нужно узаконить. Для этого обращаются в местные органы власти с заявлением.

Если участок, на котором построена постройка не принадлежит заявителю, но у него имеются все разрешительные документы на строительство, то с иском признать право собственности могут обратиться и владелец участка, и владелец постройки. Если суд признает право собственности за владельцем участка, то тот, кто построил дачу, вправе требовать компенсации расходов на строительство с владельца. С какого момента такая недвижимость становится собственностью? С момента вступления в силу решения суда.

Но суд также может потребовать снести самовольные постройки, если:

участок используется не по назначению, например, на участке под ИЖС построен шиномонтаж;
постройка находится рядом с природоохранной зоной;
постройка нарушает нормы безопасности.

Что касается незарегистрированных советских дач, то в России действует дачная амнистия. Владелец дачи, полученной до 15 апреля 1998 года, может подать заявление в местные органы власти о регистрации права собственности. Срок владения имуществом будет считаться от момента получения подтверждающих документов. Тогда владелец сможет продать дачу, подарить или завещать детям. Право собственности будет распространяться и на землю, и на постройки на ней.

Право собственности на приватизированную квартиру

С 1 января 1998 года квартиры, которые покупают граждане в новостройках, становятся их собственностью. Срок владения квартирой исчисляется с момента, когда ее зарегистрировали.

Кроме частного жилья в России также строят социальное жилье. Его получают в аренду от муниципальных властей социально незащищенные категории горожан и льготники. По закону у них есть право приватизации жилья. Срок владения приватизированной квартирой для нового владельца будет исчисляться с момента регистрации договора купли-продажи недвижимости.

Можно ли продать новому собственнику муниципальную квартиру? Нельзя, если тот, кто в ней живет предварительно не приватизировал жилплощадь. По закону неприватизированная муниципальная квартира считается собственностью государства. Понятие срок владения недвижимостью для нее не исчисляется.

Квартира получена по договору дарения

Передача квартиры по договору дарения подлежит обязательной регистрации. Сам договор вступает в силу в момент подписания. А затем одариваемый должен обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Владение подаренной квартирой начинается с момента подписания договора. После его регистрации, гражданину выдадут подтверждающую выписку из ЕГРН.

Другие способы получения недвижимости

Кроме вышеперечисленных видов сделок, право собственности на квартиру может перейти после:

передачи недвижимости в оперативное управление;
внесения вклада в уставной капитал предприятия в виде объекта недвижимости;
получение залога.

В оперативное управление может передаваться муниципальное имущество. Срок владения им начинается с даты регистрации сделки. То же относится к владению недвижимостью, полученной в виде части уставного капитала или к получению квартиры в залог.

С какого момента считать срок владения квартирой для продажи ее без налога?

Я хочу продать свою квартиру так, чтобы не платить налог на полученный доход. Какой минимальный срок владения недвижимостью должен быть при ее продаже для освобождения от уплаты налога НДФЛ? И с какого момента этот срок владения исчисляется?

Срок владения квартирой для продажи ее без налога

Ответ:

Да, действительно, закон (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) позволяет продать квартиру, применив к ней один из видов имущественного налогового вычета – «в размере полной стоимости жилья» – без уплаты налога на полученный доход.

Условие применения этого вида вычета – квартира должна быть в собственности не менее определенного срока. Этот срок так и называется официально – «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Если владелец выдерживает этот срок, то при продаже жилья он освобождается от уплаты НДФЛ.

Как оценить квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

Какие минимальные сроки владения квартирой указаны в законе?

Налоговый кодекс (п. 3, ст. 217.1 НК РФ) говорит о том, что собственник может продать свою квартиру без налога, если она находилась в его собственности более 3 (трех) лет или более 5 (пяти) лет. Как так?

Это зависит от того, каким образом квартира попала в собственность человека, и от того, является ли она его единственным жильем или нет. Если недвижимость была приватизирована, унаследована или подарена ему близким родственником, то минимальный срок владения для продажи без налога = 3 года. Если же квартира (в т.ч. кооперативная) была им куплена, то этот срок увеличивается до 5 лет (за исключением единственного жилья).

Тот же 5-летний срок применяется и к квартире, которая была подарена посторонним человеком (т.е. не близким родственником), или дар был оформлен от юрлица.

Подробнее о минимальном сроке владения жильем для продажи его без налога (как и к каким объектам применяется это правило) – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

При этом, субъектам РФ дано право уменьшать этот срок нахождения квартиры в собственности вплоть до нуля (см. п.6 той же статьи 217.1). Правда, до сих пор никто из регионалов в этом замечен не был, но все может быть… Вдруг местные власти захотят сделать приятное своим избирателям?!

Пример. Если квартира была получена по наследству от родного деда в 2018 году, то минимальный срок владения считается 3 года. И начиная с 2021 года, наследник уже может продавать ее без налога НДФЛ.

А если квартира была в том же 2018 году куплена (на первичном или на вторичном рынке), и она не является единственным жильем Покупателя, то для освобождения от налога при ее продаже собственнику придется ждать уже 5 лет – то есть ждать 2023 года.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Вроде бы все понятно? Не совсем!

Как, например, быть, если квартира перешла в собственность по частям в разное время (т.е. по долям в разные годы)?

Или если человек купил новостройку по Договору долевого участия (ДДУ) в одном году, построенную квартиру принял по Передаточному акту в другом году, а собственность на нее оформил в третьем?

Или если квартира была получена по наследству в одном году, а в Росреестре зарегистрировали собственность спустя пару лет?

С какого момента тогда правильно исчислять срок владения квартирой?

Закон исходит из того принципа, что срок владения начинается с той даты, когда человек впервые получает объект недвижимости или его часть (например, долю в квартире) в свою собственность, или с даты, когда человек выплатил всю положенную по договору сумму за приобретенное жилье. При этом, дата регистрации права собственности, подтверждающей законное право гражданина, имеет здесь второстепенное значение.

А разве может быть собственность без регистрации? Может. Например, в случае приобретения кооперативной квартиры, собственность на нее возникает у пайщика после полной выплаты пая (а зарегистрировать свою собственность он может хоть через 10 лет).

То же касается и случая, когда квартира получена в наследство. Собственность у наследника возникает в момент открытия наследства (п.4, ст.1152, ГК РФ), а регистрацию своего права он может произвести когда захочет.

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Как считать срок владения квартирой для продажи ее без налога?

Для лучшего понимания, с какого момента начинает исчисляться срок владения квартирой при ее продаже без уплаты налога – перечислим по порядку разные случаи:

Если квартира была куплена на первичном рынке по Договору долевого участия (ДДУ) или по Договору уступки прав требования – срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости договора (п.2, ст.217.1, НК РФ);
Если квартира была куплена через кооператив (ЖСК) – срок владения считается с момента полной выплаты пая по договору паенакопления (см. тот же п.2, ст.217.1, НК РФ – см. выше ссылку);
Если квартира была куплена на вторичном рынке – срок владения считается с даты регистрации права собственности на Покупателя;
Если квартира была приватизирована – с даты регистрации права собственности;
Примечание: если приватизация была до января 1998 года (тогда реестра прав еще не существовало), а собственность зарегистрирована только недавно, то срок владения исчисляется с момента заключения договора передачи квартиры (договора приватизации).
Если квартира была подарена – срок владения считается с даты регистрации Договора дарения и перехода права собственности к одаряемому;
Если квартира была получена по наследству – срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя, даже если право собственности наследника было зарегистрировано позже (см. разъяснения Минфина, и письмо Минфина от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648).
Если квартира была оформлена в собственность по решению суда – срок владения исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (п.1, ст. 209, ГПК РФ), а не с даты государственной регистрации права собственности.

А что, если квартира перешла в собственность владельца частями (т.е. разные доли квартиры были приобретены в разное время)?

Например, человек в 2016 году получил по приватизации 1/3 долю квартиры, затем в 2017 году он получил еще 1/3 долю в этой квартире по наследству, а затем в 2018 году он выкупил на себя оставшуюся 1/3 долю. С какой даты он должен отсчитывать минимальный срок владения недвижимостью для продажи ее без налога НДФЛ?

В данном случае срок владения будет считаться с момента получения самой первой собственности (первой доли) в квартире, то есть с 2016 года.

Законодатели поясняют, что если разные доли были приобретены в разное время и в итоге стали единым объектом собственности, то минимальный срок владения квартирой для продажи ее без налога будет исчисляться с даты, когда владелец получил право собственности на самую первую свою долю (см. письмо Минфина и ФНС РФ от 26.07.2016 №БС-4-11/13524@) – цитата:

…Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.

При этом, нужно понимать, что если доли НЕ объединялись в единый объект (т.е. каждая доля зарегистрирована как отдельный объект недвижимости), то при продаже такой квартиры «долями», по каждой доле будет исчисляться свой срок владения.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

Ну а что происходит с теми, кто продает свою квартиру раньше установленного минимального срока (т.е. менее 3 или 5 лет в собственности)? Такие продавцы должны будут уплатить налог НДФЛ = 13% от полученного по сделке дохода.

Правда, для них тоже предусмотрены налоговые льготы в виде других типов имущественных вычетов. Подробнее обо всех типах налогов и налоговых вычетов в недвижимости – см. по ссылке в Глоссарии.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).