Откуда берутся такие цены на вторичку
Продавцы вторички при оценке собственного объекта изначально ориентируются на рекламные цены похожих объявлений. И свои квартиры предпочитают выставлять по стоимости никак не ниже. На падающем рынке это гарантия того, что жилплощадь «зависнет», и надолго.
Цены, цены, цены.
До последнего момента продавцы квартир – как застройщики, так и частные собственники – надеются, что еще денек-другой, и произойдет разворот ценообразования. Например, потому, что льготная ипотека начнет выдаваться под 7% годовых на первичку.
«Президент высказался про льготную ипотеку под 7%, и тут же СМИ начали раскручивать тему: а не подорожает ли из-за этого жилье, – комментирует глава АН „Вишня“ Сергей Вишняков. – Ха-ха-ха. Застройщики отметились уже практически нулевыми ставками. И пока особо результатов не видно. Чтобы купить новостройку, часто нужно продать вторичку. И пока на вторичном рынке оживления не случится, льготная ипотека на свежие квартиры – так себе затея».
То есть почти как у Карла Маркса: вторичка первична. Без доступных цен или дешевой ипотеки на вторичку рынок жилья обречен на сомнамбулические, вялые потуги.
Тем временем очень нехотя, с большим скрипом, с тысячей оговорок, но цены на вторичку всё-таки поползли вниз.
Правда, осознать неизбежное владельцам неновых квартир мешает рекламный шум. «Расхождение между средними ценами в рекламе и ценами реальных сделок достигают 15% и более. Тут очень много боли, – рассуждает гендиректор „Первого ипотечного агентства“ Максим Ельцов. – На то, чтобы принять реальные цены квартир и неликвидной коммерческой недвижимости, у обычного человека уйдут месяцы».
Кроме того, агентства и застройщики отвыкли работать на падающем рынке. До сих пор главным инструментом привлечения клиента на продажу объекта является «гонка обещаний». Чем выше продажную цену обещаешь клиенту, тем больше шансов заключить договор. Вот почему в апреле и частично в мае агрегаторы показывали рост цен на фоне несомненного падения цен реальных сделок.
Я буду долго ждать возврата цен…
О том, что цены на вторичку обречены ползти вниз, эксперты заговорили еще в марте. Инерционность этого сегмента привела к тому, что де-факто процесс стал наблюдаем только сейчас.
При этом, увы, достаточно часто слышны реплики от компетентных лиц, дескать, весь мартовский-июньский экономический негатив – цветочки. Только к сентябрю станет более-менее понятна глубина кризиса.
«Катастрофы ждать не стоит, но и каких-то значимых драйверов для роста пока не видно. Поэтому рынок, скорее всего, продолжит безыдейно двигаться в не очень широком боковом диапазоне. Вывести его из такого состояния сможет, вероятно, лишь появление явных признаков деэскалации ситуации вокруг Украины», – например, рассуждает старший аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
Кроме того, во всё более серьезного конкурента вторичке превращаются продажи по переуступкам, где отдельный поток – квартиры, взятые с инвестиционным прицелом в ипотеку.
«На рынок начинают выходить инвестобъекты, которые брали товарищи инвесторы с так называемым кредитным плечом, – отмечает Сергей Вишняков. – В период активного роста тактика вполне нормальная: рост окупает затраты по ипотеке. Но когда рынок останавливается или просто растет не столь активно, финансы начинают петь романсы. Особенно у тех, кто решил „гульнуть на все“ и взять этак две-три квартиры под перепродажу. Пережидать в описываемом выше случае – совсем не вариант. Чем раньше продавцы это поймут, тем для них же лучше».
В общем, снижение реальных цен на вторичку продолжится. «Ну и самая неприятная мысль: совсем не факт, что когда собственники согласятся на текущий дисконт в 15%, реальные цены не уйдут еще ниже, – добавляет Максим Ельцов. – А дальше новый цикл принятия и понижения. Чем быстрее участники рынка осознают новый уровень цен и ситуацию на рынке, тем быстрее перейдем в фазу нарастания объема сделок».
Выходят на арену продавцы, не ведая, что в жизни есть дисконт
Все вышесказанное подводит к вопросу, как собственнику правильно определить цену на свою недвижимость перед стартом рекламной кампании. Сергей Вишняков называет основные решения при ценообразовании, используемые специалистами. Правда, непрофессионалы иногда могут истолковывать их превратно.
Вариант первый – «Затратный»
Затратный метод опирается на расчет стоимости создания аналогичного объекта.
Собственник считает: «Я купил эту квартиру за 30 млн пять лет назад, зарядил сюда 15 млн на ремонт. Золотые унитазы, серебряные люстры, росписи стен и потолка на библейские темы специально обученными людьми. Ниже 45 млн мне вообще нет смысла продавать».
Естественно, клиент разворачивается и уходит в легком или тяжелом недоумении. Какая разница, сколько продавец вложил денег в ремонт «под себя», – потенциальному покупателю из этого подойдет только подушка на диване и, возможно, ровность стен и потолка.
Вариант второй – «Доходный»
Доходный метод строится на основе ожидаемой прибыли от использования объекта недвижимости.
Здесь больше про нежилые помещения и офисы: «Вот это помещение я сдаю салону красоты. Платят мне 100 тыс. в месяц. Поэтому продам за 840 млн. За семь лет ты отобьешь покупку и потом будешь получать только доход».
Стоимость объекта не может базироваться только на прогнозируемом доходе, причем на такой длительный срок.
Вариант третий – «Сравнительный»
Сравнительный метод основан на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами, информация о ценах которых уже известна.
Иногда встречаются варианты, когда продавец берет стоимость квадратного метра в локации, просто умножает ее на свои квадратные метры и выставляет на продажу. Без использования коэффициентов на сегмент, на количество комнат, на расстояние до метро/станции и т. д. Это ошибка.
Застройщики осторожно заглядывают в будущее
Откуда берется стоимость квадратного метра недвижимости?
Не существует единой формулы, по которой можно рассчитать стоимость квадратного метра в том или ином доме. Есть лишь давние документы, в которых прописаны цены за метр жилья в типовых домах, но сегодня строения столь разнообразны, что эти рекомендации можно считать устаревшими. В этот статье мы разберемся, откуда берутся суммы, которые оглашают застройщики на современном рынке.
От чего зависит стоимость:
- Этажность. Чем выше постройка, тем дороже в ней квартиры, даже на низких этажах. Разница в цене в 10-ти и 30-ти этажных домах – не менее 15000 рублей за метр. Дело в том, что все строения выше 50 м требуют дополнительных затрат на упрочнение конструкции против ветровой нагрузки;
- Паркинг на цокольном этаже также прибавит к жилому метру от 20 тысяч и более. В данном случае застройщик тратится на организацию заездов, запасных выходов, монтаж вентиляционной, противопожарной системы, проектировку проездов и разворотов;
- Город. Основной определяющий цену фактор — это рынок недвижимости, который в каждом населенном пункте имеет свой ценовой баланс. Понятно, что близость к столице автоматически повышает стоимость квартиры, потому что общий уровень цен на товары и услуги становится ближе к «столичному», заведомо более высокому;
- Материалы. Цифры также зависят от материалов и применяемой технологии постройки. Например, распространенные сейчас квартиры без перегородок стоят дешевле. Другое дело, что многие теряют всякую логику, увидев низкую цену, а затем сильно огорчаются, узнав стоимость самостоятельной планировки, возведения перегородок, установки дверей и прочего. Зачастую сумма столь высока, что финансов не находится;
- Работа и инстанции. Чем современнее и масштабнее дом, тем больше застройщик потратит на зарплату строителей, проектировщиков, а также пользование землей, работу надзорных органов.
Почему продавец накручивает цену и можно ли ее снизить
Как мы уже говорили, главный регулирующий фактор – это рынок. Нет никакого смысла устанавливать московские цены в самых дальних регионах страны. Там ниже уровень жизни и зарплаты, поэтому потребитель просто не сможет купить подобное жилье, а значит, предложение останется без спроса. Тем самым, застройщик устанавливает ту максимальную стоимость, которую в состоянии оплатить потребитель в конкретном населенном пункте, районе и в соответствии с классом жилья («эконом», «комфорт» и так далее).
Накручивать цену можно разными ухищрениями, например, установкой дешевого лифтового оборудования, окон и использованием недорогих отделочных материалов. На практике это встречается не редко, ведь можно потратить меньше, а продать по среднерыночной стоимости. Именно такие объекты потом вызывают волну негодования дольщиков, когда начинают проявляться последствия низкокачественного ремонта и строительства в целом. Кроме акционных предложений, единственное, что может снизить цену – это отказ от чистовой отделки, если она не заложена в проекте и является выборочной. Так можно сэкономить около 7 тысяч с квадратного метра.
Агентство недвижимости «ЗелЖилСервис» поможет вам быстро подобрать квартиру, в соответствии с вашими требованиями и бюджетными рамками. Мы сопроводим сделку, проверив юридическую чистоту документов, и убережем вас от недобросовестных продавцов.
Нужно срочно продать свою квартиру? Оплатить долги? Помочь в сложной жилищной ситуации?
Всегда поможем и окажем посильную помощь!
Звоните по телефону +7 (495) 101-22-22 с 8:00 до 22:00
Заказать звонок
Хотите продать свою квартиру и при этом получить профессиональный подход и сервис по продаже своей недвижимости?
Всегда к Вашим услугам! Звоните по телефону +7 (495) 101-22-22 или оставьте заявку
Откуда такие цены на квартиры
Кто из нас хоть раз не задавался вопросом: а сколько стоит моя квартира? Если этот вопрос возникает «просто так», то ответ обычно ищут в газете «Из рук в руки». Если действительно есть желание продать или обменять квартиру – подходят к проблеме серьезнее: опрашивают соседей и знакомых или идут к риелторам. Знакомые щедро делятся информацией, случайно вычитанной из прессы или полученной «на лавочке у подъезда», риелторы с серьезным видом производят «анализ рынка» и выдают примерную цифру. На самом же деле все три перечисленные способа мало отличаются друг от друга с точки зрения достоверности результата. Вернее, его недостоверности.
Цена квартиры, которая выводится риелторами на основании их «исследования» так же мало имеет отношения к реальности, как и застольные рассуждения со всезнающими знакомыми. Дело в том, что риелторы черпают информацию из тех же самых баз или изданий с объявлениями о продаже жилья. Другими словами, изучают цену предложения. А цена предложения – это лишь заявление продавца. За сколько реально будет продана квартира – большой вопрос.
Во-первых, цена предложения, заявленная продавцом, может базироваться не на рыночных реалиях, а на его «бытовых потребностях». Например, человеку нужно продать трехкомнатную квартиру, поделиться полученной суммой с братом, выделить деньги сыну для покупки машины и на оставшееся приобрести себе «однушку». Понятно, что в данном случае объект будет выставлен по цене, которая зависит от надежд брата на ту или иную сумму, марки машины, которую хочет сын, а также заявленной другими продавцами стоимости «однушки». И уже в процессе продажи, если не будет интереса к квартире по этой цене, продавец и его родственники либо «умерят аппетиты», либо откажутся от самой идеи продажи.
Во-вторых, цена будет зависеть от цен предложения других квартир (если речь идет об альтернативной сделке). Продавцу в данном случае в общем-то все равно, за сколько он продаст свою квартиру. Главное, чтобы этого хватило на покупку другой, иначе «обмен» потеряет всякий смысл.
В-третьих, нередки случаи, когда квартира выставляется по изначально завышенной цене, чтобы путем постепенного ее понижения понять, за сколько реально ее продать.
В-четвертых, частенько ценообразование формируется на базе незатейливого: «Вот Степан Савельевич с третьего этажа продал свою облезлую квартиру за столько-то, так моя же лучше!» При этом тот факт, что окна у Степана Савельевича, в отличие от данной квартиры, выходят во двор, в расчет не принимается. Да и вообще неизвестно, сказал ли сосед правду о своих успехах в продаже или слегка прихвастнул.
В общем, так или иначе, но цена предложения может использоваться лишь для очень приблизительной ориентировочной оценки стоимости квартиры. Более точный ответ могут дать лишь цены реальных сделок.
Кому известны реальные суммы сделок?
Итак, для определения цены квартиры необходимо иметь статистику реальных сделок. Безусловно, она есть в органах, которые занимаются государственной регистрацией прав на недвижимость. Однако тут есть два существенных «но».
Первое – из области наших российских реалий. С юридической точки зрения стороны сделки вольны указать в договоре любую цифру. И не секрет, что многие продавцы, которые владеют квартирой менее трех лет, дабы избежать необходимости подоходного налога, занижают в договоре сумму продажи. Так что реальное положение вещей можно узнать, только отбраковав «квартиры за миллион».
Второе – конфиденциальность. Законодательно вопрос предоставления сведений о цене продажи соседской квартиры регулируется однозначно. Так что если ваша фамилия не Степашин, удовлетворить свое любопытство о реальной цене соседской сделки законным путем вам не суждено. Разве что спросите соседа, и он сочтет нужным честно вам ответить. Или если вам об этом проболтается риелтор, не знакомый с понятиями «конфиденциальность» и «защита интересов клиентов». Во всех остальных случаях сведения о конкретной сумме сделки – закрытая информация.
Впрочем, нужной информацией располагают аналитические службы крупных операторов рынка, имеющих большие рыночные доли и проводящих значительное число сделок. Именно поэтому данные аналитических служб крупных компаний являются более реальными и, при правильном использовании, становятся важным подспорьем в работе их сотрудников. Другое дело, что далеко не все продавцы готовы пользоваться услугами именно этих компаний: ведь помимо наличия соответствующих сведений на рынке есть еще много других критериев выбора риелтора.
Тем не менее было бы ошибкой думать, что вся аналитика и данные о предложении – никому не нужный «хлам». Любой квалифицированный риелтор может – и должен – знать основные текущие тренды рынка и, основываясь на них, сориентировать своего клиента-продавца на ту или иную «поправку» к цене предложения.
Если рынок идет вверх, реальные сделки зачастую проходят по ценам, превышающим изначально опубликованные. Это очень ярко проявлялось в предыдущие, докризисные годы, когда цен, о которых сообщали аналитики, на рынке просто не существовало, так как реальные цены сделок их ощутимо опережали. И всем риелторам это было хорошо известно. Увы, сие было совершенно неочевидно для покупателей, поэтому отдельным видом деятельности риелторов в тот период я бы назвал «разрушение воздушных замков», существовавших в покупательских головах.
В случае, когда рынок «падает», основанная на ценах предложений аналитика также не может похвастать достоверностью. Но в этом случае ситуация обратная: реальные цены сделок оказываются ниже изначально заявленных.
Еще одна ситуация – ситуация сегодняшнего дня: рынок «стоит». То есть сделок нет (реально они все равно есть, просто их намного меньше, чем хотелось бы). В этом случае данные о ценах являются информацией ни о чем, так как вообще ничего не отражают, кроме абстрактных соображений на тему «как могло бы быть».
Таким образом, начиная продавать квартиру, собственник может понимать реальную картину и примерно представлять, на что можно рассчитывать. И если ваш риелтор не умеет определить тот самый «поправочный коэффициент», то стоит задуматься о его профпригодности. При этом окончательную и точную цену сделки, конечно же, может назвать только рынок: это будет та сумма, о которой договорятся продавец и покупатель.
Цена сделки и скрытая комиссия
Впрочем, есть ситуации, когда последнее утверждение неверно и когда продавцу, и покупателю только кажется, что они знают цену сделки. Я говорю о ситуации сокрытия агентами реальной суммы договора купли-продажи. От кого же риелторы скрывают цену? От своих клиентов. Зачем? Чтобы обратить их незнание в звонкую монету в собственном кармане или, иначе говоря, добавить к согласованному с клиентами вознаграждению так называемую «черную комиссию». А называя вещи своими именами – попросту украсть часть денег у своего клиента.
В связи с вышесказанным, зачастую (при участии в сделке двух нечистых на руку риелторов, один из которых «представляет интересы» продавца, а другой – покупателя) реальная цена сделки неизвестна ни одному из ее участников. Это не значит, что участники сделки не знают совершенно никаких цифр. Однако покупателю известно, сколько он должен заплатить, а продавцу – сколько получить. Но соответствуют ли эти цифры реальной цене сделки? Увы, далеко не всегда.
Жулики, называющие себя риелторами, такому положению дел, разумеется, только рады, так как, тщательно оберегая блаженное незнание своих клиентов, имеют широкие возможности для дележа своих «нетрудовых доходов». Об этой сомнительной «технологии» и о том, как ей противостоять, мы поговорим в следующий раз.
Олег Самойлов — генеральный директор АН «Релайт-Недвижимость»
Откуда берутся цены на квартиры?
.jpg)
Кто из нас хоть раз не задавался вопросом: а сколько стоит моя квартира? Если этот вопрос возникает «просто так», то ответ обычно ищут в газете «Из рук в руки». Если действительно есть желание продать или обменять квартиру — подходят к проблеме серьезнее: опрашивают соседей и знакомых или идут к риелторам. Знакомые щедро делятся информацией, случайно вычитанной из прессы или полученной «на лавочке у подъезда», риелторы с серьезным видом производят «анализ рынка» и выдают примерную цифру. На самом же деле все три перечисленные способа мало отличаются друг от друга с точки зрения достоверности результата. Вернее, его недостоверности.
Цена предложения
Цена квартиры, которая выводится риелторами на основании их «исследования» так же мало имеет отношения к реальности, как и застольные рассуждения со всезнающими знакомыми. Дело в том, что риелторы черпают информацию из тех же самых баз или изданий с объявлениями о продаже жилья. Другими словами, изучают цену предложения. А цена предложения — это лишь заявление продавца. За сколько реально будет продана квартира — большой вопрос.
Во-первых, цена предложения, заявленная продавцом, может базироваться не на рыночных реалиях, а на его «бытовых потребностях». Например, человеку нужно продать трехкомнатную квартиру, поделиться полученной суммой с братом, выделить деньги сыну для покупки машины и на оставшееся приобрести себе «однушку». Понятно, что в данном случае объект будет выставлен по цене, которая зависит от надежд брата на ту или иную сумму, марки машины, которую хочет сын, а также заявленной другими продавцами стоимости «однушки». И уже в процессе продажи, если не будет интереса к квартире по этой цене, продавец и его родственники либо «умерят аппетиты», либо откажутся от самой идеи продажи.
Во-вторых, цена будет зависеть от цен предложения других квартир (если речь идет об альтернативной сделке). Продавцу в данном случае в общем-то все равно, за сколько он продаст свою квартиру. Главное, чтобы этого хватило на покупку другой, иначе «обмен» потеряет всякий смысл.
В-третьих, нередки случаи, когда квартира выставляется по изначально завышенной цене, чтобы путем постепенного ее понижения понять, за сколько реально ее продать.
В-четвертых, частенько ценообразование формируется на базе незатейливого: «Вот Степан Савельевич с третьего этажа продал свою облезлую квартиру за столько-то, так моя же лучше!» При этом тот факт, что окна у Степана Савельевича, в отличие от данной квартиры, выходят во двор, в расчет не принимается. Да и вообще неизвестно, сказал ли сосед правду о своих успехах в продаже или слегка прихвастнул.
В общем, так или иначе, но цена предложения может использоваться лишь для очень приблизительной ориентировочной оценки стоимости квартиры. Более точный ответ могут дать лишь цены реальных сделок.
Кому известны реальные суммы сделок?
Итак, для определения цены квартиры необходимо иметь статистику реальных сделок. Безусловно, она есть в органах, которые занимаются государственной регистрацией прав на недвижимость. Однако тут есть два существенных «но».
Первое — из области наших российских реалий. С юридической точки зрения стороны сделки вольны указать в договоре любую цифру. И не секрет, что многие продавцы, которые владеют квартирой менее трех лет, дабы избежать необходимости подоходного налога, занижают в договоре сумму продажи. Так что реальное положение вещей можно узнать, только отбраковав «квартиры за миллион».
Второе — конфиденциальность. Законодательно вопрос предоставления сведений о цене продажи соседской квартиры регулируется однозначно. Так что если ваша фамилия не Степашин, удовлетворить свое любопытство о реальной цене соседской сделки законным путем вам не суждено. Разве что спросите соседа, и он сочтет нужным честно вам ответить. Или если вам об этом проболтается риелтор, не знакомый с понятиями «конфиденциальность» и «защита интересов клиентов». Во всех остальных случаях сведения о конкретной сумме сделки — закрытая информация.
Впрочем, нужной информацией располагают аналитические службы крупных операторов рынка, имеющих большие рыночные доли и проводящих значительное число сделок. Именно поэтому данные аналитических служб крупных компаний являются более реальными и, при правильном использовании, становятся важным подспорьем в работе их сотрудников. Другое дело, что далеко не все продавцы готовы пользоваться услугами именно этих компаний: ведь помимо наличия соответствующих сведений на рынке есть еще много других критериев выбора риелтора.
Поправочный коэффициент
Тем не менее было бы ошибкой думать, что вся аналитика и данные о предложении — никому не нужный «хлам». Любой квалифицированный риелтор может — и должен — знать основные текущие тренды рынка и, основываясь на них, сориентировать своего клиента-продавца на ту или иную «поправку» к цене предложения.
Если рынок идет вверх, реальные сделки зачастую проходят по ценам, превышающим изначально опубликованные. Это очень ярко проявлялось в предыдущие, докризисные годы, когда цен, о которых сообщали аналитики, на рынке просто не существовало, так как реальные цены сделок их ощутимо опережали. И всем риелторам это было хорошо известно. Увы, сие было совершенно неочевидно для покупателей, поэтому отдельным видом деятельности риелторов в тот период я бы назвал «разрушение воздушных замков», существовавших в покупательских головах.
В случае, когда рынок «падает», основанная на ценах предложений аналитика также не может похвастать достоверностью. Но в этом случае ситуация обратная: реальные цены сделок оказываются ниже изначально заявленных.
Еще одна ситуация — ситуация сегодняшнего дня: рынок «стоит». То есть сделок нет (реально они все равно есть, просто их намного меньше, чем хотелось бы). В этом случае данные о ценах являются информацией ни о чем, так как вообще ничего не отражают, кроме абстрактных соображений на тему «как могло бы быть».
Таким образом, начиная продавать квартиру, собственник может понимать реальную картину и примерно представлять, на что можно рассчитывать. И если ваш риелтор не умеет определить тот самый «поправочный коэффициент», то стоит задуматься о его профпригодности. При этом окончательную и точную цену сделки, конечно же, может назвать только рынок: это будет та сумма, о которой договорятся продавец и покупатель.
Цена сделки и скрытая комиссия
Впрочем, есть ситуации, когда последнее утверждение неверно и когда продавцу, и покупателю только кажется, что они знают цену сделки. Я говорю о ситуации сокрытия агентами реальной суммы договора купли-продажи. От кого же риелторы скрывают цену? От своих клиентов. Зачем? Чтобы обратить их незнание в звонкую монету в собственном кармане или, иначе говоря, добавить к согласованному с клиентами вознаграждению так называемую «черную комиссию». А называя вещи своими именами — попросту украсть часть денег у своего клиента.