Оценка кредитоспособности клиентов банка Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Голубенко Наталья Андреевна, Маякова Екатерина Александровна
В статье рассматривается кредитоспособность клиентов банка и методы ее оценки. Выделяют две основные методики: экспертных оценок и скоринговая оценка. Приводятся примеры их реализации в ходе принятия решения о выдаче кредита клиенту или его отказе. Рассмотрено количество выданных кредитов физическим лицам в РФ и Курской области, а также приводится общим объем просроченной задолженности по ним. Приведена известная модель кредитного скоринга Д. Дюрана, который выделил 7 групп факторов кредитного риска и по каждому из них определил баллы в зависимости от значения фактора у определённого заёмщика. Делается вывод о том, что каждый банк самостоятельно выбирает методику оценки кредитоспособности клиентов, основываясь на внутренних документах.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Голубенко Наталья Андреевна, Маякова Екатерина Александровна
Оценка кредитоспособности физических лиц на основе современных банковских технологий
Теоретические аспекты оценки кредитоспособности заёмщиков-физических лиц
О скоринговом методе оценки кредитоспособности клиентов
Теоретические основы оценки кредитоспособности
Совершенствование инструментов оценки банковских рисков при кредитовании физических лиц
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Текст научной работы на тему «Оценка кредитоспособности клиентов банка»
Оценка кредитоспособности клиентов банка Assessment of creditworthiness of the Bank’s clients
Голубенко Наталья Андреевна
Студентка 4 курса, бакалавр ФГБОУ ВО «Курский государственный университет»
Россия, Курск nata. glushchenko. 9 7@mail. ru
Golubenko Natalia Andreevna
4th year student, bachelor
Of the «Kursk state University» Russia, Kursk nata.glushchenko. 9 7@mail.ru
Маякова Екатерина Александровна
Студентка 4 курса, бакалавр ФГБОУ ВО «Курский государственный университет»
Россия, Курск ekaterina_mayakova@mail. ru
Mayakova Ekaterina Aleksandrovna
4th year student, bachelor
Of the «Kursk state University» Russia, Kursk ekaterina_mayakova@mail.ru
В статье рассматривается кредитоспособность клиентов банка и методы ее оценки. Выделяют две основные методики: экспертных оценок и скоринговая оценка. Приводятся примеры их реализации в ходе принятия решения о выдаче кредита клиенту или его отказе. Рассмотрено количество выданных кредитов физическим лицам в РФ и Курской области, а также приводится общим объем просроченной задолженности по ним. Приведена известная модель кредитного скоринга Д. Дюрана, который выделил 7 групп факторов кредитного риска и по каждому из них определил баллы в зависимости от значения фактора у определённого заёмщика. Делается вывод о том, что каждый банк самостоятельно выбирает методику оценки кредитоспособности клиентов, основываясь на внутренних документах.
The article deals with the creditworthiness of the Bank’s customers and methods of its evaluation. There are two main methods: expert assessments and scoring. The examples of their implementation in the course of the decision to issue a loan to the client or his refusal are given. The number of loans to individuals in the Russian Federation and Kursk region, as well as the total amount of overdue debt on them. A well-known model of credit scoring By D. Duran is presented. he identified 7 groups of credit risk factors and determined points for each of them depending on the value of the factor for a particular borrower. It is concluded that each Bank independently chooses the method of assessing the creditworthiness of customers, based on internal documents.
Ключевые слова: кредитоспособность, метод экспертных оценок, скоринг, андеррайтинг.
Key words: creditworthiness, expert evaluation method, scoring, underwriting.
В современное время основной проблемой предоставления банковских услуг является увеличение числа надежных клиентов в клиентской базе. Каждый банк, создавая и внедряя все новые и новые банковские услуги, старается не просто привлечь клиентов, но и увеличить число своевременно отданных кредитов за счет надежности и платежеспособности клиентов.
Рассмотрим общее число предоставленных кредитов физическим лицам — резидентам в рублях и иностранной валюте в Российской Федерации и Курской области.
Таблица 1. Объем кредитов и простроченной задолженности в Российской Федерации и Курской
Объем кредитов РФ 11 124 606 8 158 724 6 441 931
Объем просроченной задолженности в РФ 812 748 868 502 883 183
Объем кредитов в Курской области 63 534 47 092 36 482
Объем просроченной задолженности в Курской области 5 520 5 866 5 621
Изучив динамику объемов кредитов и просроченной задолженности, можно сделать вывод о том, что объем кредитов в Российской Федерации за три года увеличился на 4 682 675 млн.руб. с 6 441 931 млн. руб в 2016 году до 11 124 606 млн. руб в 2018 году. Объем просроченной задолженности в Российской Федерации уменьшился. В 2017 году он сократился на 14 681 млн.руб., а в 2018 на 55 754 млн.руб. В целом с 2016 по 2018 год он уменьшился на 70 435 млн.руб. Объем кредитов в Курской области за три года значительно увеличился на 27 052 млн.руб. с 36 482 млн. руб в 2016 году до 63 534 млн.руб в 2018 году. Объем просроченной задолженности в Курской области в 2017 году увеличился на 245 млн.руб. и составил 5 866 млн.руб. В 2018 году он сократился на 346 млн.руб. и составил 5 520 млн.руб. ЦБ РФ старается осуществлять такую политику, при которой общее количество кредитов физическим лицам растет из года в год, а просроченная задолженность при этом снижается.
Рассмотрим изменение доля просроченной задолженности в общем числе кредитов в Российской Федерации и Курской области с 2016 по 2018 год.
Таблица 2. Доля просроченной задолженности в общем числе кредитов в Российской Федерации и
Курской области с 2016 по 2018 год, %
Объем просроченной задолженности в РФ 7,3 10,6 13,8
Объем просроченной задолженности в Курской области 8,7 12,5 15,5
Исходя из результатов видно, что в относительном выражении объем просроченной задолженности в Российской Федерации снизился с 13,8% в 2016 году до 7,3% в 2018 году. За три года он уменьшился на 6,5%. Объем просроченной задолженности в Курской области также сократился на 8,8% с 15,5% в 2016 году до 8,7% в 2018 году. Темпы снижения этого показателя в Российской Федерации приблизительно равны темпам этого показателя в Курской области.
Динамику полученных результатов представлена на рисунке 1.
Рисунок 1. Динамика доли просроченной задолженности в Российской Федерации и Курской области, %
Безусловно, помочь достичь таких результатов помогает улучшение методики отбора потенциальных клиентов и тщательная их проверка. Банки стараются максимально обезопасить себя при выборе клиента и избежать не возврата кредитов.
Кредитоспособность клиента представляет собой способность заёмщика полностью и в срок рассчитаться по своим долговым обязательствам (основному долгу и процентам). На современном этапе развития банковской системы оценка кредитоспособности заёмщика является одним из важнейших этапов процесса кредитования для банка. Оценка кредитоспособности для физического лица помогает определить его платёжеспособность. В банковской практике широко используют две основные группы методик, направленные на оценку кредитоспособности физических лиц. К ним относят:
1) методика, которая основывается на экспертных оценках и предполагает индивидуальный подход к каждому клиенту и учёт неограниченного числа факторов кредитоспособности;
2) скоринговая оценка, основанная на использовании математико-статистических моделей для балльной оценки заёмщика в зависимости от его характеристик и факторов риска.
Необходимо заметить, что каждый банк сам выбирает методику оценки своих клиентов и регламентирует это в своих внутренних документах.
Экспертная оценка кредитоспособности заёмщика используется при предоставлении крупных сумм кредита и на длительный срок физическим лицам. Данная оценка представляет собой довольно длительный механизм, который требует высокой квалификации кредитных менеджеров и не возможен без процедуры андеррайтинга.
Под андеррайтингом профессор Белоглазова Г.Н. понимает «оценку рисков кредитования потенциального заёмщика и присвоение ему кредитного рейтинга, который определяется вероятностью невозврата кредита и (или) недобросовестного исполнения заёмщиком обязательств, взятых на себя в рамках кредитного договора». Основная цель данной процедуры — принятие обоснованного решения о целесообразности предоставления кредита клиенту, определение возможной суммы кредита, а также оценка риска обеспечения.
Основные этапы представлены на рисунке 2.
Простейшая методика расчета максимально возможной суммы кредита (СК) основывается на применении поправочных коэффициентов к величине среднемесячного чистого (за вычетом всех расходов) дохода заёмщика за 6 или 12 месяцев и выглядит следующим образом:
где Дч — среднемесячный доход (чистый) за 6 или 12 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;
К — поправочный коэффициент, значение которого зависит от размера среднемесячного платежа;
t — срок кредитования ( в месяцах).
Величина поправочного коэффициента зависит от размера доходов клиента. Если его зарплата составляет менее 15 тыс. руб., «поправка» составит 0,3. Если доход составляет от 15 до 25 тыс. руб. коэффициент будет равен 0,5. Если доход свыше 25 тыс. руб. — 0,6.
Приведем пример расчета максимально возможной суммы кредита. Например, в банк обратился гражданин Иванов со среднемесячным чистым доходом 8000 руб. Он хочет взять кредит на срок 2 года. В этом случае максимально возможная сумма кредита составит 345 600 тыс.руб. Если же в банк обратился гражданин Сидоров со среднемесячным чистым доходом 50000 руб, и он хочет взять кредит на 2 года, то его максимальная сумма кредита составит 4320000 руб.
Заключительный этап андеррайтинга предполагает формирование заключения о целесообразности выдачи кредита, где должны быть отражены персональные данные потенциального заёмщика, его супруга(ги) и поручителей, данные о положении потенциального заёмщика на рынке труда, данные о доходах, о ежемесячных расходах, данные об имуществе и активах, кредитная история потенциального заёмщика, оценка целевого назначения кредита, описание обеспечения и его оценка, а также условия кредитования. Данный метод имеет системный подход, но он достаточно сложен и труден и требует необходимой квалификации от сотрудников банковского учреждения.
Кредитный скоринг представляет собой специальную процедуру, которая предполагает быстрое определение рейтинга заёмщика в зависимости от уровня его кредитоспособности, а также использует математико-статистические методы оценки вероятности будущей неплатёжеспособности потенциального заёмщика. Кредитный скоринг является наиболее распространенным в настоящее время в банковской практике методом бальных оценок кредитоспособности заемщиков-физических лиц.
Большинство скоринговых моделей предполагают присвоение определённых баллов каждому фактору, характеризующему риск кредитования данного заёмщика. Необходимо отметить, что у каждого банка будет свой метод оценки кредитоспособности, исходя от особенностей заёмщиков и от намерений банка-кредитора. Но в любом случае скоринговая модель предполагает разделение клиентов на «хороших» и «плохих».
Рассмотрим известную модель кредитного скоринга Д. Дюрана, который выделил 7 групп факторов кредитного риска и по каждому из них определил баллы в зависимости от значения фактора у определённого заёмщика. Она представлена в таблице 3.
Таблица 3. Модель кредитного скоринга Д. Дюрана.
№ Критерий оценки Баллы по каждому критерию
1 Возраст 0,01 балл за каждый год свыше 20 лет (максимум 0,3)
2 Пол женский (0,40), мужской (0)
3 Срок проживания 0,042 за каждый год в данной местности (максимально 0,42)
4 Профессия 0,55 — за профессию с низким риском; 0 — с высоким риском; 0,16 — другие профессии
5 Работа 0,21 — предприятия в общественной отрасли; 0 — другие
6 Занятость 0,059 — за каждый год работы на данном предприятии
7 Финансовые показатели 0,45 — наличие банковского счёта; 0,35 — наличие недвижимости; 0,19 -наличие полиса по страхованию
Данная модель имеет пороговое значение выдачи кредита на уровне 1,25. Если по совокупности критериев, представленных в таблице, набранная сумма баллов ниже значения 1,25, то заёмщик признаётся неплатёжеспособным, и ему отказывают в выдаче кредита, в противном случае он признается кредитоспособным и с большой долей вероятности ему будет выдан кредит, так как он будет выгоден банку.
Приведем пример оценки кредитоспособности на основе скоринга Дюрана. Для этого рассмотрим два условия для оценки.
Первое. Гражданка Петрова хочет взять кредит в банке. Ее возраст 35 лет. В Курской области она проживает все время. Работает врачом 10 лет. Имеет свой банковский счет в банке, трехкомнатную квартиру в центре города и полис по страхованию.
Учитывая все обстоятельства, рассчитаем сумму баллов. У гражданки Петровой она составит 0,15+0,4+0,42+0,55+0,21+0,59+0,45+0,35+0,19=3,31. Данный балл смело позволяет считать такого клиента платежеспособным и в первую очередь рассмотрит его кредитную заявку.
Второе. Гражданка Ванина хочет взять кредит в банке. Ее возраст 70 лет. В Курской области она проживает 2 года. Не работает. Имеет свой банковский счет в банке, но не имеет недвижимости и полиса по страхованию.
Учитывая все обстоятельства, рассчитаем сумму баллов. У гражданки Ваниной она составит 0,3+0,4+0,084+0,45=1,234. Данный клиент будет считаться неплатежеспособным. Банк рассмотрит его заявку, но не выдаст кредит, так как риск его невозврата будет слишком высок.
Таким образом, каждый банк при оценке кредитоспособности клиента использует свою методику ее расчета. При этом, каждый метод имеет свои недостатки и преимущества. Какой-то позволяет более детально и точно увидеть все условия выдачи кредита, а какой-то менее. В целом представленные методики основаны на субъективных оценках и итоговых свободных решениях экспертов. В них не учитываются все макроэкономические обстоятельства, которые могут оказывать влияние на все внешние условия.
Список используемой литературы:
1. Банковское дело: учебник [Текст] / О.И. Лаврушин, Н.И. Валенцева [и др.]; под ред. О.И. Лаврушина. — 12-е изд., стер. — М.: КНОРУС, 2016. — 800 с.
Психологические аспекты формирования благоприятного имиджа банка
В инвестиционно-банковской сфере репутация продавца финансовых услуг имеет большее значение, чем в других сферах деятельности. Люди иногда покупают продукты «с рук», на улице у незнакомых торговцев, но немногие доверят свои финансовые сбережения незнакомой финансовой компании или банку, в котором не уверены. Вопрос доверия в этой связи выступает, с одной стороны, важнейшим критерием выбора клиентом того или иного банка/финансовой компании, с другой — основной имиджевой и рекламной стратегией финансового института, предлагающего свои услуги потенциальным потребителям.
Во всем мире банки, инвестиционные и страховые компании используют долговременную рекламу и вынуждены брать на себя функцию «уговаривать население вкладывать в их организацию деньги». Исторически финансовые организации использовали «имиджевую рекламу» в большинстве случаев для того, чтобы успокоить страхи. К примеру, в период депрессии в США банковская реклама стала делать акцент на финансовой силе. С момента последних банкротств прошли годы, и они стали историей для нового поколения американцев. Изменилась и центральная тема рекламы — «с успокоения страхов» на «приобретение надежного друга» в лице того или иного банка.
Ситуация в России несколько иная — основным лейтмотивом банковской рекламы у нас по-прежнему остается «успокоение страхов вкладчиков». Память о дефолте 1998 года еще жива в массовом сознании, а с ней и страх потерять свои сбережения, недоверие к банковской системе в целом. В этой связи резко возрастает роль индивидуального имиджа банка.
Имидж банка становится сегодня одним из главных факторов конкурентной борьбы. Особое значение этот фактор приобретает в области банковских услуг, потому что успех партнерских отношений «банк-клиент» зависит прежде всего от степени доверия клиента. Для банков концепция благополучного имиджа, отражающего сущность и внешние стороны банковской деятельности, — это цель продолжительной и целенаправленной работы. Активная работа специалистов по связям с общественностью банка, основными задачами которых являются поддержание связей со СМИ, презентация позиции и стратегии банка, отслеживание информационных потоков, отражающих его деятельность, представляет собой один из сильнейших имиджеобразующих инструментов.
Имидж начинает непосредственно влиять и на финансовое состояние банка: даже незначительный поток негативной информации о нем может быть воспринят как сигнал краха, по которому клиенты немедленно отзовут свои средства. Так же негативно может быть воспринято и отсутствие какой-либо информации о банке. Усиление влияния корпоративного имиджа на финансовом рынке требует от руководства банков пристального внимания к данному фактору и стимулирует развернутые исследования на эту тему.
Экспериментальные исследования, проведенные S. Williams и M. Moffit [6], подтвердили, что имидж диктуется не только самой организацией, проектирующей и транслирующей его через средства массовой коммуникации (СМК), но также определяется аудиторией, близкой к организации. Таким образом, корпоративный имидж является креативным продуктом, с одной стороны, организации, а с другой — аудитории.
C. Botan [3] подчеркивает, что общественность активно конструирует корпоративные имиджи через процесс образования впечатления от любой поступающей информации об организации: от прямой рекламы до разговоров со служащими компании. Роль последних не всегда оценивается в полной мере. По словам Т. Stephenson [5], сознательно или нет, но все члены организации выступают своего рода имиджмейкерами: корпоративное поведение сотрудников создает благоприятный или нежелательный корпоративный имидж. Плохая работа с клиентами, негативный опыт общения с ними причиняют вред имиджу финансовой организации. Здесь возможно возражение, что потеря одного клиента не имеет большого значения для организации в целом (если у нее большие обороты). Но придерживаться подобного мнения — значит недооценивать влияние индивидуальных контактов на процесс формирования имиджа, особенно имиджа финансовой организации — банка. Потерянный клиент может стать негативным примером для других вкладчиков, которые также могут быть утеряны для банка, потому что неблагоприятный имидж, о котором они слышат, становится для них непривлекательным.
Банковская идентичность и бренд
Понятие «бренд» (от англ. brand) по-разному трактуется в научной литературе. Мы остановимся на трактовке бренда, данной в словаре Longman Dictionary of Business English [7]: бренд — торговая марка, имя, комплексное представление о продукте, выделяющее его среди прочих продуктов.
Следствием удачно созданного бренда является его идентичность, т.е. узнавание его потребителем, отождествление с тем образом, который задумывался его создателями и активно использовался в ходе рекламно-имиджевой кампании. Такую идентичность необходимо поддерживать, и это — одна из задач специалистов по корпоративному имиджу.
По оценке Ed. Alvarez [1], банковская идентичность может быть искажена, если банк, следуя за стремительными изменениями в финансовой индустрии, старается охватить клиентов через все каналы массовой коммуникации: от директ-мейла, печатной, теле- и радиорекламы до Интернета. Расширение коммуникации может привести к непродуманному и неконтролируемому использованию корпоративного имиджа, что, в свою очередь, приведет к ослаблению бренда и снижению банковской конкурентоспособности. Чтобы этого избежать, необходимо последовательно выстраивать визуальные и вербальные сообщения, постоянно совершенствовать собственный бренд. Время вносит свои коррективы в психологию потребителей, и то, что было креативно, остроумно, актуально еще вчера, уже завтра может выглядеть устаревшим и несовременным.
К примеру, в период шумно театрализованных рекламных кампаний банка «Империал», иллюстрирующих всемирную историю, простой и конкретный бренд банка «Авангард» явно выделялся своей серьезностью и способен был вызвать к себе большее доверие со стороны потенциальных потребителей. Поскольку в сознании вкладчиков, на фоне этих двух ярких противоположностей, первый («Империал») ассоциировался с шиком, богатством и расточительством, а второй («Авангард») — с накоплением и бережливостью. Спустя десять лет бренд банка «Авангард» выглядит несколько старомодным.
Еще и потому, что он не выделяется на фоне других однотипных брендов, представленных на нашем банковском рынке: креатив и графика, передающие суть, характер и профиль его носителя, отсутствуют, нет «изюминки» и логики, способных привлечь внимание потребителя. Простое графическое решение, форма и цвет (бело-зеленая гамма) бренда не передают уникальности банка, и потенциальному клиенту не всегда понятно, почему он должен обращаться за услугами именно к банку «Авангард». Та же позиция «черного квадрата», когда наблюдателю необходимо самому догадываться о сути предмета и уникальности предложения обладателя данного бренда, по-видимому, свойственна и Raiffeisen Bank (Австрия). В визуальном образе Raffeisen Bank, представленном на постерах в московском метро, — два скрещенных шахматных коня на желтой доске. Здесь не все понятно, особенно для пассажира, который, проезжая на эскалаторе, считывает эту информацию за секунды и не готов к ее детальному анализу.
Среди мер по улучшению корпоративного имиджа банка могут выступать: создание новых видов услуг для вкладчиков, отслеживание потребностей клиентов банка через различные опросы, фокус-группы, совершенствование коммуникативной работы службы по работе с клиентами. Один из удачных примеров усовершенствования банковского бренда и банковской идентичности — Huntington Bank [1], специалисты которого разработали специальный пакет услуг, направленный на новый имидж банка: «теплый», «личный», а также «технологически продвинутый».
Рекламная концепция была названа «Дома у Huntington Bank». Для этого специально был выполнен дизайн помещений отделений банка — «под домашнюю обстановку»: удобные кресла; вместо перегородок для общения с клиентами со стеклянной дверью — столы и кресла, создающие более теплую личную обстановку, «визуальный контакт», располагающий к себе собеседника; живые цветы; кофе-бар; печатные материалы. Информация в отделениях банка, а также текст рекламных материалов стало более доступными по форме, материалы приближены к людям, написаны простым и эмоциональным языком. По оценкам банковских экспертов, эти атрибуты теплоты и персонализации значительно повысили имидж банка, что сказалось и на увеличении его оборотов.
Таким образом, при большом выборе банковских структур и скептическом настрое вкладчиков одной логики уже недостаточно для продажи выгод абстрактного финансового продукта. Нынешняя ситуация на финансовом рынке требует эмоций, привлекательного имиджа для «завоевания» потребителя. Поэтому успешным сегодня будет тот финансовый бренд, который способен вызывать положительную эмоцию и ассоциативный ряд, формирующий у потребителей позитивные ожидания.
Факторы успешного банковского имиджа
Банк имеет позитивный корпоративный имидж среди своей аудитории, если отвечает следующим характеристикам: активный, динамичный, прогрессивный, гибкий, стабильный, кредитоспособный, предоставляет клиентам хороший уровень обслуживания, является привлекательным с точки зрения визуальной идентичности. Подобное утверждение было доказано экспериментально.
В ходе специально проведенного исследования корпоративного имиджа учеными C. Heerden и G. Puth [4] были определены четыре фактора успешности имиджа банка:
1. Динамизм: банк должен определяться вкладчиками как быстро растущий, активный, динамичный, гибкий, современный.
2. Стабильность/кредитоспособность: должен вызывать доверие, быть стабильным и честным по отношению к своим вкладчикам.
3. Обслуживание клиентов: должен обеспечивать отличное обслуживание.
4. Визуальная идентичность: должен обладать привлекательной визуальной идентичностью.
Для банка очень важен внешне привлекательный образ. Пословица «по одежке встречают» актуальна и для банка, потому что своим видом он должен демонстрировать потенциальному клиенту свою респектабельность, солидность, надежность вложений. И еще в начале прошлого века, понимая огромное значение этого внешнего фактора, банки старались выделиться из городской среды, открывая свои представительства на центральных улицах городов, в зданиях с привлекательной архитектурой и величественным фасадом. Тщательная продуманность архитектуры банковских зданий влияет на успешность привлечения клиентов. С этим связан тот факт, что во всем мире здания отделений банков, как правило, находятся в современных строениях, спроектированных так, чтобы произвести впечатление строгости и рабочей обстановки, привлечь и в значительной степени поразить посетителя, передавая ему уверенность в профессионализме и надежности организации. В то время как главные здания выглядят солидными и консервативными, расположены в центральных и престижных районах города и, как правило, находятся под защитой закона как памятники архитектуры, подчеркивая тем самым высокий статус, стабильность и респектабельность банка.
Заметим, что все перечисленные факторы могут улучшать визуальную идентичность банка и даже компенсировать небольшие дефекты, присущие его визуальному арсеналу. Однако даже самая совершенная визуальная идентичность не сможет скрыть недостатки, относящиеся к факторам корпоративного поведения, — такие, как плохое обслуживание клиентов, отсутствие динамизма и кредитоспособности, и об этом не должно забывать руководство банка. Банковские тренинговые программы следует фокусировать на методах, посредством которых можно улучшить корпоративное поведение служащих, в полной мере удовлетворяющее потребителей.
Также по этой теме:
- Книги по этой тематике
- Другие статьи по этой тематике
Как выглядит кредитоспособный клиент
Дата публикации: Июнь 2021
Издательство: фонтанка.ру
Автор: Мария Мокейчева
Если дают — надо брать. Почему льготная ипотека актуальна для покупателей жилья
Льготная ипотека со ставкой от 6,5% и ниже стала «скорой помощью» в разгар коронавируса для покупателей жилья, строителей и банкиров. С 1 июля программу реформируют: теперь ее сумма снизится до 3 млн рублей (сейчас — 12 млн), а субсидируемая государством ставка вырастет до 7%. Нужно ли торопиться и пытаться взять кредит в оставшиеся дни первого летнего месяца? Решать только покупателю.
Но делать это всегда лучше с поддержкой профессионалов. В прямом эфире «Фонтанки» на вопросы читателей ответили директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова и территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. Публикуем их с учетом последних изменений.
Как повлияла льготная ипотека на строителей и банки?
Льготная ипотека поддержала все стороны процесса: и покупателей, и девелоперов, и банки. Ее обвиняют в том, что она спровоцировала рост цен. Безусловно, ипотека сыграла свою роль в этом, но эксперты и раньше прогнозировали увеличение стоимости жилья. Когда были введены новые правила строительства, которые обязали застройщиков пользоваться проектным финансированием и эскроу-счетами, деньги для таких компаний существенно подорожали — и уже тогда было понятно, что цены пойдут вверх. К этому добавилась пандемия, рост стоимости рабочей силы, увеличение цен на стройматериалы. И вывод новых объектов на рынок сократился примерно на 30%. Одновременно упала доходность вкладов и повысилась волатильность на рынке ценных бумаг — как следствие, инвесторы стали «перетекать» в недвижимость. Все это в сумме и дало повышение цен. Льготная ипотека была введена своевременно, очень поддержала застройщиков и многим покупателям дала возможность решить квартирные вопросы.
Льготная ипотека поддержала и финансовую отрасль — банки в том числе. Не секрет, что 2020 год оказался рекордным: всего в России было выдано 4,3 трлн рублей. Это невиданный результат со времен начала выдачи ипотечных кредитов. Льготная ипотека, если говорить в терминах пандемии, — это «скорая помощь», которая в нужный момент позволила рынку не рухнуть, а клиентам — улучшить жилищные условия. Многие банки снизили ставки ниже 6%, что позволило сократить ежемесячный платеж для клиентов. И даже те, кто, возможно, не собирались покупать квартиру, вложились в стройку и этим поддержали и девелоперов, и себя.
Льготная ипотека постоянно изменялась, чтобы оставаться удобным инструментом. Сначала максимальная сумма кредита была 8 млн рублей. Потом поняли, что для таких городов-миллионников, как Москва и Санкт-Петербург, на приобретение жилья комфорт-класса этого слишком мало, и пересмотрели лимиты в сторону увеличения — до 12 млн рублей. В августе стало ясно, что у людей недостаточно средств на первоначальный взнос, — и он был снижен с 20% до 15%. Это дало еще больше возможностей — прежде всего, молодым покупателям, семьям, которые не успели накопить достаточно средств, — воспользоваться программой с минимальным взносом.
Какие категории граждан могут взять льготную ипотеку?
Воспользоваться программой льготного ипотечного кредитования может любой гражданин Российской Федерации. При этом она распространяется только на покупку строящегося жилья или готового, которое продает застройщик. Основные ограничения — клиент должен быть платежеспособным и кредитоспособным.
Пока была ипотека, цены росли, а после корректировки программы будут падать?
Мы хорошо отработали год, и квартиры продавались отлично во всех наших объектах. Думаю, после изменений в программе льготной ипотеки спрос на наши квартиры за счет выгодных локаций и высокой степени готовности сохранится. Предложений на рынке мало, их число сокращается. Люди понимают, что квартира в хорошем месте — это очень надежный актив. Когда доходность вкладов невысокая, из инвестиционных инструментов самым надежным и понятным остается тихая гавань недвижимости. Ликвидные квартиры будут пользоваться большим спросом, и в такой ситуации понижение цен противоречит экономическим законам. Возможно, в каких-то отдаленных локациях, ближе к КАД, где плохо с транспортом и социальной инфраструктурой, и будет некоторое понижение. В хороших местах такого не произойдет — рост может затормозить, но не более того.
Будут ли расти ставки по ипотечным кредитам?
Ценообразование процентной ставки по ипотеке зависит, в основном, от ключевой ставки. И после ее роста в I квартале многие банки пересматривают свою политику и повышают ставки по стандартным программам, не связанным с льготной ипотекой, — как на первичном, так и на вторичном рынке, а также на рефинансирование. Если раньше ставка была в среднем около 7–8%, то сейчас 8,5–9% годовых. Я не думаю, что после отмены льготной ипотеки произойдет что-то более существенное.
Можно встретить ставки 0,01% на первые год или два кредита — в чем тут подвох?
Это совместные проекты банков и застройщиков, когда субсидированная ставка устанавливается на определенный период, а после его окончания становится стандартной. Условия абсолютно разные, и у каждого застройщика существуют свои нюансы. Чтобы клиенту выбрать подходящую, нужно индивидуально рассматривать программы.
Такие совместные субсидированные программы будут драйвером рынка после изменения условий льготной ипотеки. Сейчас у нас действует предложение — кредит под 0,4% на 8 месяцев совместно с банком ВТБ*. За это время можно продать любую квартиру с самой сложной цепочкой всевозможных «встречек» и переселиться в более комфортные условия. Если после 8 месяцев не получается выплатить всю стоимость квартиры, ставка повышается до стандартной — сейчас это 8,9%.
Я думаю, что таких программ будет больше: сейчас банки и застройщики понимают, что тесная коллаборация может принести плоды. Все заинтересованы в том, чтобы поддержать спрос. Во-первых, падает платежеспособность населения. Во-вторых, во время ажиотажа многие уже удовлетворили спрос — и инвестиционный, и жилищный.
Есть квартира — можно ли ее быстро продать и использовать для первого взноса?
У нас есть несколько партнерских риелторских агентств, которые оперативно реагируют на такие запросы. Можно воспользоваться программой трейд-ин.
Программы от застройщика, альтернативные льготной ипотеке**
Трейд-ин. Выкуп за 25 дней.
Меняем старую квартиру на новую.
Совместно с партнёрами мы разработали два варианта решения квартирного вопроса:
1. Выкуп старой квартиры клиента по цене, соответствующей рынку. Срок до 25 дней.
2. Помощь в реализации имеющегося жилья. Срок до 6 месяцев.
Первый взнос по новой квартире от 5%. Цена фиксируется на срок до 6 месяцев.
Программа «Отложенный платеж»
Отсрочка платежа на срок до одного года (до полугода после заселения)
Это хорошее решение для тех, кто продает имеющееся жилье перед переездом в новую квартиру.
Вы заключаете договор, вносите первый взнос, получаете ключи, переезжаете, и лишь потом выплачиваете оставшуюся по договору сумму. Приятный бонус: цена квартиры фиксируется в рублях при подписании договора, и у вас есть возможность выиграть в стоимости продаваемого объекта недвижимости, реализуя его по рыночным ставкам.
Программа «Заплати 30% и получи ключи»
Компания Л1 предоставляет возможность заселиться в квартиру при оплате по договору от 30%. Вы заключаете договор, вносите первый взнос, получаете ключи, переезжаете, делаете ремонт и выплачиваете оставшуюся по договору сумму. Действие акции распространяется на сданные и заселённые объекты. Срок рассрочки до 9 месяцев. Форма договора — ПДКП с рассрочкой.
30% — при покупке трехкомнатной квартиры в ЖК «Лондон Парк». 40% — во всех других жилых комплексах Компании Л1 (распространяется на все типы квартир).
Можно ли досрочно гасить ипотеку с господдержкой?
Условия абсолютно одинаковы со стандартными программами — можно погасить кредит досрочно в любой день, хоть на следующий. Можно вносить досрочно платежи. При этом есть варианты: сокращать ли срок кредита или ежемесячные платежи. Есть даже возможность вначале снижать ежемесячные платежи, чтобы бюджет не страдал. А дальше — уменьшать срок кредита. При сокращении срока становится меньше и переплата по кредиту.
Почему же изменили условия программы, если она так хороша?
Льготная ипотека как «скорая помощь» со своими задачами справилась. Кроме того, многие и в правительстве, и в Центробанке придерживаются мнения, что она стала драйвером повышения цен. Поэтому, скорее всего, в столицах боятся продолжения роста, а также считают: застройщики и банки уже создали подушки безопасности, чтобы работать дальше без этой программы. Поэтому с изменившейся предельной суммой она будет больше ориентирована на регионы, где жилье дешевле, чем в Петербурге. С другой стороны, если у вас есть квартира и для покупки новой не хватает 3 млн рублей, то вы по-прежнему сможете взять льготный жилищный кредит.
Все программы помощи — срочные. По статистике ЦБ, доля кредитов на новостройки, которые были выданы по ДДУ в первом квартале, снизилась — даже по сравнению с первым кварталом 2020 года. Это говорит о том, что меняется структура кредитования. И люди берут ипотеку не только на первичном рынке, но и на вторичном. Также велика доля рефинансирования. И я считаю, что продолжать эту программу нет большой необходимости в Петербурге и Москве. В других регионах, возможно, она необходима для поддержания строительного рынка — там, где ниже доходы населения. Именно об этом и говорит понижение предельной суммы кредита до 3 млн рублей.
По льготной ставке можно купить больше метров. Почему хороших трешек на рынке не найдешь?
Совпало несколько факторов. Новые правила насторожили застройщиков, риски выросли вместе с себестоимостью квадратного метра, и все стали очень внимательно оценивать свой ресурс: могут ли они выводить объекты на рынок. Кроме того, у строителей появились новые обязательства — сейчас застройщик обязан и соцобъекты строить за свой счет, а это еще большая нагрузка на бизнес, повышающая стоимость квадратного метра. А тут еще и пандемия.
Мы наблюдали, что в течение всего 2020 года и начала 2021 года предложение на рынке сокращалось. Ассортимент у многих застройщиков «вымылся». Сейчас даже на вторичном рынке трудно найти ликвидное жилье по адекватной внятной цене. У нас такой ассортимент еще есть: в ЖК «Лондон Парк», вторую очередь которого мы вводим в июле, еще много эргономичных удачных трешек. А если метраж трехкомнатной больше 100 кв. метров, то машино-место в отапливаемом паркинге предоставляется в подарок. Кроме того, к концу года мы готовим три премьеры — новые объекты на юге города. Мы хорошо все просчитали, у нас хорошая подушка безопасности, все будет качественно и комфортно, все сдадим в срок.
Купить по льготной ставке, а потом перепродать — это имеет смысл?
Часть людей, безусловно, брала ипотеку по льготной ставке, даже если им не нужна была квартира. Но они понимали, что при росте цен они продадут ее через год-полгода по переуступке по более высокой цене. И мое мнение, что 2022-й будет годом переуступок новостроек от физлиц.
У нас много готовых объектов, квартир в ЖК бизнес-класса «Граф Орлов», в хорошей локации, поэтому процент инвестиционных сделок достаточно высок — около 25–30%. Люди не скрывают, что покупают недвижимость, чтобы потом перепродать и заработать. Были времена, когда брали по несколько квартир сразу — инвестировали, используя заемные средства. Потом банкротились, квартиры выставлялись на продажу. Но сейчас не те времена, и не стоит ждать, что разорившиеся инвесторы будут расставаться с квартирами по банкротным делам — это будут осознанные переуступки. Сейчас большинство покупателей подходят более взвешенно к покупке квартиры.
Стоит ли льготная ипотека того, чтобы как можно быстрее купить квартиру?
Ситуация напоминает мне ситуацию пятилетней давности, когда все хотели купить квартиру в декабре. Точно так же и сейчас — кажется, что нужно все бросить и до 1 июля приобрести квартиру. Нет! Квартиру надо покупать, когда она нужна. Если люди хотят купить квартиру, есть деньги, есть желание вложиться — надо покупать. Более того, сейчас многие банки снизили ставку по программе с господдержкой. У банка «Открытие» сейчас это 5,59%, т.е. ниже на процент, чем ставка по господдержке 6,5%. Я считаю, что тем, кто хочет, но сомневается, нужно купить. Потом, если человек решит, что погорячился, и захочет купить что-то другое — можно будет продать. Напомню только, что подписать кредитный договор нужно не позднее 30 июня!
Не покупайте абы что, только бы получить льготный процент. Во главу угла надо ставить объект — смотреть, насколько он ликвидный. Даже если вы не планируете в этой квартире жить, если она не подходит по территориальному признаку, и вы не любите этот район, но понимаете, что он рядом с метро с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой, — именно эти факторы должны быть решающими. А ставка сейчас хорошая: у нас самая низкая на данный момент — 5,85%**. Это близко к проценту по инфляции. Деньги обесцениваются быстрее, чем люди успевают их накопить, схема с кредитом по льготной ставке выглядит сегодня рациональнее. Поэтому, если ипотеку дают — надо брать.
*Кредит под 0,4% на 8 месяцев совместно с банком ВТБ.
Первоначальный взнос от 20%; Ставка в первые 8 месяцев — от 0,4%, далее — от 8,4%. Условия: полный комплект документов; возраст от 21 до 75 лет; сумма кредита — от 1 до 60 млн.руб.; срок кредита: от 1 до 30 лет; Трудовой стаж: не менее 4 месяцев (общий трудовой стаж — 12 месяцев). Возможно использование материнского капитала в качестве первоначального взноса (материнский капитал должен составлять не более 10% от собственных средств) или в качестве частично досрочного погашения. Подробности у менеджеров по продажам по телефону 8–812–305–33–55 или по бесплатному телефону для звонков из регионов РФ 8–800–505–05–35
**Программы от застройщика, альтернативные льготной ипотеке:
1. «Трейд-ин. Выкуп за 25 дней»
Программа действует на квартиры в: ЖК «Лондон Парк» 1 и 2 очередь (2–3 ккв); ЖК «Поэт» (2–3 ккв); ЖК «Маршал» (2–3 ккв); ЖК «Премьер Палас»; ЖК «Граф Орлов», «Пигмент» 5, 3В, 4В, а также для квартир от 70м2 — СПАРЗ 8, 8В; ЖК «Империал». Первый взнос — от 5% (для ПДКП первоначальный взнос не может превышать 10%), возможность оплаты второго взноса по новому договору после продажи собственной квартиры без промежуточных платежей — срок 3–6 месяцев. Принимаются квартиры расположенные только в черте СПб и ближайших пригородах. Подробности у менеджеров по продажам по телефону 8–812–305–33–55 или по бесплатному телефону для звонков из регионов РФ 8–800–505–05–35
2. Программа «Отложенный платеж»
Условия предоставления рассрочки: первый взнос от 40%, скидка на первый взнос 6%. Распространяется на все ЖК: квартиры, нежилые помещения и машиноместа. Срок от полугода (в сданных объектах) до года в строящихся. Беспроцентная. Подробности у менеджеров по продажам по телефону 8–812–305–33–55 или по бесплатному телефону для звонков из регионов РФ 8–800–505–05–35
3. Программа «Заплати 30% и получи ключи»
Условия предоставления рассрочки: Вы заключаете договор, вносите первый взнос, получаете ключи, переезжаете, делаете ремонт, и выплачиваете оставшуюся по договору сумму. Действие акции распространяется на сданные и заселённые объекты. Срок рассрочки не более 9 месяцев. Форма договора — ПДКП с рассрочкой. Заселение при оплате от 30% возможно при покупке 3ккв в ЖК Лондон Парк. По остальным жилым комплексам заселение возможно при оплате от 40% (распространяется на все типы квартир). Подробности у менеджеров по продажам по телефону 8–812–305–33–55 или по бесплатному телефону для звонков из регионов РФ 8–800–505–05–35
Сумма кредита от 500 тыс рублей до 10 млн. рублей. Срок кредитования — от года до 30 лет., Первоначальный взнос от 15%. Подробности у менеджеров по продажам по телефону 8–812–305–33–55 или по бесплатному телефону для звонков из регионов РФ 8–800–505–05–35
Реструктуризация кредита в Сбербанке
Банки не любят должников и применяют к ним штрафные санкции, что, по идее, должно мотивировать заемщиков не вделать в долги и соблюдать условия договора. Но в жизни может случиться что угодно (и под «что угодно» мы имеем в виду что-нибудь плохое), и иногда клиент попадает в ситуацию, в которой он ну вообще никак не может выплатить кредит в срок – денег просто нет. На этот случай у банка есть услуга под названием «реструктуризация» – пересмотр и изменение условий кредита таким образом, чтобы клиент смог его выплатить. О реструктуризации кредита в Сбербанке физическому лицу в 2019 году мы и поговорим.
Особенности реструктуризации кредитов
Основные типы реструктуризации в Сбербанке
Кому выгодно реструктуризировать кредит?
Как реструктуризировать кредит в Сбербанке?
Необходимые документы
Отличия реструктуризации от рефинансирования
Способы избежания реструктуризации кредита
Плюсы и минусы
Особенности реструктуризации кредитов
Подать на реструктуризацию могут владельцы любых кредитов: потребительских, автомобильных, ипотечных и так далее. Когда заявка клиента попадает в руки кредитного менеджера, последний вызывает заемщика на разговор, в ходе которого выясняет, почему клиент не может погасить свою задолженность и какие варианты решения проблемы видит сам заемщик. После этого, на основании поданных документов, типа кредита и возможных решений, принимается решение.
Для заемщика важно понимать, что реструктуризация потребительских, целевых и автомобильных кредитов с огромной вероятностью выльется в увеличение переплаты, потому что основная процедура для уменьшения ежемесячной нагрузки на кошелек – увеличение срока кредитования. Если «размазать» оставшийся долг на более длительный срок, то каждый месяц нужно будет платить меньше, но! Проценты останутся теми же, и их нужно будет выплачивать дольше, следовательно – вырастет переплата.
С ипотеками все несколько иначе. Поскольку проблемы с ипотекой могут лишить человека или семью жилья (что социально опасно), за защиту ипотечных заемщиков взялось государство. Согласно закону «О кредитных каникулах», принятому 1 мая 2019 года, каждый владелец ипотеки может законно взять 1 отсрочку по платежам на 6 месяцев максимум, если у него более чем на 30% упали доходы. Эту особенность в банке нередко «замалчивают».
Основные типы реструктуризации в Сбербанке
Есть 3 варианта:
- Перевести свой кредит в другую валюту.
- Получить отсрочку.
- Изменить график выплат.
Первый вариант, по идее, должен избавить заемщика от проблем с колебанием курса, по факту же он подходит только тем, кто получает доход в иностранной валюте (заемщикам с доходом в рублях он может даже навредить), поэтому им почти никто не пользуется. Второй вариант – довольно популярный, особенно в случае с ипотеками. Клиенту просто дают небольшую передышку (3-6 месяцев, в исключительных случаях – до года), за время которой он решает свои финансовые проблемы, после чего «возвращается в строй платежеспособных заемщиков». Третий вариант – самый частый. Если так получилось, что доходы упали надолго (рождение ребенка, болезнь), то срок кредитования увеличивают, что снижает ежемесячный платеж.
В исключительных случаях 2-й и 3-й вариант могут комбинировать: клиенту сначала дают отсрочку, после чего он каждый месяц платит меньше. Но для такой реструктуризации нужны очень и очень веские причины.
Кому выгодно реструктуризировать кредит?
«Выгодно» – не совсем правильное слово, выгоду можно искать в рефинансировании (расскажем о нем ниже). При реструктуризации речь идет о «выживании», когда от нее зависит качество жизни клиента. Если у вас сложилась ситуация, в которой вы не можете платить по счетам, реструктуризация будет выгодна в любом случае, потому что если ее не сделают, у вас испортится кредитная история и вырастет процент (из-за штрафа от просрочки), что никогда не выгодно.
Как реструктуризировать кредит в Сбербанке?
Еще раз заостряем ваше внимание: реструктуризацию дают только тем, кто оказался в сложной жизненной/финансовой ситуации. Нельзя подать заявление на процедуру просто потому, что вам так захотелось.
Условия для реструктуризации кредита физическому лицу
В целом условия, при которых можно оформлять реструктуризацию, можно поделить на 2 категории: внезапные форс-мажоры и снижение ежемесячного дохода/увеличение расходов. В первую категорию входят внезапные болезни, сокращения, пожары, ограбления, ДТП, беременность, призыв в армию и все, что случилось неожиданно и требует от вас немедленного решения. Вторая категория – снижение заработной платы, рождение ребенка, затяжная болезнь, инвалидность, и все, что на постоянной основе снижает ваш доход. В первом случае стоит рассчитывать на отсрочку, во втором – на пересмотр графика.
Учтите, что что-то плохое может случиться не только у вас, но и у вашей семьи. Если причиной стали дети/муж/жена (ближайшие родственники), это будет расцениваться, как ваши проблемы. Если речь об отце/матери/бабушке/дедушке, придется доказать, почему эта проблема так сильно затронула именно вас (финансово).
Еще один момент – документы. Никто вам на слово не поверит. Какой бы ни была причина для подачи онлайн или офлайн заявки на реструктуризацию кредита в Сбербанке, вам нужны будут доказательства сложной жизненной ситуации. Подойдут счета, выписки, свидетельства, постановления – в общем, все, что документально фиксирует проблему.
Требования к заемщикам
Почти никаких конкретных требований нет – все индивидуально. Большим плюсом будет хорошая кредитная история. Единственный случай, в которого гарантированно откажут – если вы уже обращались за реструктуризацией.
Необходимые документы
Не считая документов, подтверждающих тяжелое материальное положение, вам понадобятся:
- паспорт;
- справка о доходах;
- документ, подтверждающий трудовую занятость;
- если реструктуризируете залоговый кредит – документы на объект залога.
Банк может запросить дополнительные документы.
Как подать заявку на реструктуризацию кредита в Сбербанке?
Есть 2 пути: онлайн и в офисе. Реструктуризация какого-либо кредита в Сбербанк Онлайн:
- Идете наru/ru/person/credits/collection/debt_restructuring
- Нажимаете на «Подать заявку».
- Приходите в офис.
- Ищете кредитного менеджера.
- Узнаете, какие документы в вашем случае нужно предоставить.
- Пишете заявление на реструктуризацию.
- Ждете решения.
Образец заявления на реструктуризацию кредита
Заявление выглядит так:
Отличия реструктуризации от рефинансирования
Реструктуризация – это когда у уже имеющегося кредита меняют условия. Рефинансирование – это когда клиент берет новый кредит на погашение старых. При реструктуризации условия практически никогда не меняются в пользу клиента (в глобальном смысле), но ее можно получить при внезапно возникших проблемах, ставящих под угрозу кредитную историю и комфортную жизнь в целом. При рефинансировании условия меняются в сторону клиента (если программа рефинансирования была подобрана правильно), но для его получения нужно быть «кредитоспособным» заемщиком – иметь чистую КИ и достаточно хороший доход.
Способы избежания реструктуризации кредита
Лучший способ избежать реструктуризации – иметь где-то на счету финансовую «подушку», которая позволит погашать кредит в случае форс-мажоров. Увы, в случае серьезных проблем эти «аварийные» накопления могут полностью уйти на решение проблем, связанных с тем самым форс-мажором. В этом заключается сложность: реструктуризация обычно нужна при неожиданно возникших трудностях, а они на то и неожиданные, что избежать их невозможно.
Плюсы и минусы
Плюсы: можно выйти из сложной жизненной ситуации. Минусы: Сбербанк.
К сожалению, со Сбербанком есть определенные проблемы. Отзывы указывают на то, что в конце лета политика банка в отношении реструктуризации стала меняться – все чаще и чаще получить пересмотр условий можно только в том случае, если у вас найдется поручитель (раньше его требовали редко). Кроме того, нередко у Сбербанка случаются проблемы с технической частью, из-за чего реструктуризация расценивается системой как длительная просрочка, что приводит к блокировке счетов и прочим неприятным последствиям. Поэтому нужно дважды подумать перед тем, как обращаться за услугой – возможно, стоит присмотреться к рефинансированию.