Почему договор аредны заключается на 11 месяцев
Как правило, если предприниматель хочет арендовать нежилое помещение (например, для регистрации ООО или переезда компании), то ему предлагается заключить договор именно на 11 месяцев? Причины этого расскажу ниже.
12K открытий
Оптимальный срок
Согласно ст. 651 Гражданского кодекса, если договор аренды заключается на год и более, то договор необходимо будет регистрировать в Росреестре.
За госрегистрацию договора придется заплатить:
- 22 000 рублей для компаний.
- 2 000 рублей для граждан.
Именно для того чтобы не платить за госрегистрацию документа, между собственником нежилого помещения и арендатором договор заключается на 11 месяцев.
Стоит отметить, что 11-месячный срок просто наиболее удобен. Что не мешает некоторым заключать договор аренды или субаренды, к примеру. на 364 дня.
Что дальше
Разумеется, ни собственникам, ни арендаторам не хочется каждые 11 месяцев повторно заключать договор аренды. Поэтому обычно при составлении договора в нём прописывается условие о продлении. Её еще называют пролонгацией.
Благодаря этому, договор аренды заключается один раз, а после аренда продлевается пока это требуется. Подобный договор также не требуется регистрировать в Росреестре.
Бессрочная аренда
Стоит упомянуть про договоры аренды, заключаемые на неопределённый срок. Их также не надо регистрировать в Росреестре.
Почему же их не используют? Ответ на данный вопрос прост – бессрочный договор аренды ненадежен. Дело в том, что для расторжения договора достаточно письменного уведомления. Таким образом, собственник помещения может в любой момент выписать своего арендатора и не важно соблюдал ли арендатор условия договора или нет.
Таким образом, более надёжно заключать договор аренды на определенный срок, например, на 11 месяцев.
Почему договор аренды на 11 месяцев
Как правило, такой договор заключается на 11 месяцев, а не на год. Почему же именно на 11 месяцев?
Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, должен быть зарегистрирован.
Соответственно, договор аренды на 11 месяцев не подлежит регистрации. После его окончания нужно будет просто оформить следующий аналогичный договор. Как правило, это занимает минимум времени.
Вторая причина связана с защитой прав арендатора. Если договор аренды заключен на год, то арендодатель имеет право расторгнуть его в любой момент, если арендатор не выполняет свои обязательства. В случае же, если договор заключен на 11 месяцев, то арендодатель не может расторгнуть его до истечения срока, что защищает права арендатора.
Третья причина связана с удобством. Договор аренды квартиры на 11 месяцев позволяет арендатору не беспокоиться о продлении договора каждый год. Если договор заключен на год, то каждый год нужно подписывать новый договор или продлевать старый, что может быть неудобно и занимать много времени.
Таким образом, заключение договора аренды квартиры на 11 месяцев имеет ряд преимуществ перед заключением договора на год. Это позволяет ускорить подписание, защитить права арендатора, быть более гибкими в условиях аренды и не беспокоиться о продлении договора каждый год.
Можно не платить налог, если договор заключен на 11 месяцев — МИФ
Каждый доход обязательно облагается налогом, в том числе и прибыль от сдачи квартиры в аренду на короткий срок. Несмотря на то, что договор аренды не регистрируется, это не освобождает вас от налоговой ответственности. Если вы получили доход от сдачи квартиры на один день или больше, вы должны заплатить налог. Если инспектор докажет факт получения дохода без уплаты налога, вам придется не только заплатить все налоги, но и штрафы и пени.
Почему договор аренды на 11 месяцев
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если условия о сроке договор не содержит, он считается заключенным на неопределенный срок.
По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Однако законом могут предусматриваться исключения из этого правила, и одним из таких исключений является заключение договора аренды на срок менее года. Отметим, что при краткосрочном договоре аренды вопрос о его регистрации не оставляется на усмотрение сторон: судебная практика исходит из того, что условие договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года, о том, что он подлежит государственной регистрации, ничтожно, а отказ в государственной регистрации такого договора правомерен (см. постановления Восемнадцатого ААС от 25.05.2017 № 18АП-4668/17, АС Волго-Вятского округа от 08.02.2016 № Ф01-6178/15, АС Волго-Вятского округа от 09.02.2016 № Ф01-6232/15).
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.
Кроме того, не противоречит законодательству и ситуация, когда стороны изначально включили в договор аренды условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (в данном случае 11 месяцев). Данный вывод подтверждается и судебной практикой (см., например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу № А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который также не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.
Подчеркнем, что единственным обстоятельством, определяющим необходимость государственной регистрации договора, является срок, на который он заключается, все остальное, в том числе наличие или отсутствие актов приема-передачи имущества, для целей государственной регистрации договора правового значения не имеет. При этом нет также никаких оснований рассматривать отсутствие передаточного акта как свидетельство заключения договора аренды на срок более года.
По общему правилу (п. 1 ст. 655 ГК РФ) при переходе имущества от арендодателя к арендатору и обратно требуется подписание передаточного акта. Однако договором может быть предусмотрено, что в случае автоматической пролонгации договора на новый срок на тех же условиях фактическая передача имущества не производится и передаточные акты не составляются. Кроме того, само по себе отсутствие передаточного акта не может рассматриваться как обстоятельство, свидетельствующее о недействительности (незаключенности) договора, если договор сторонами фактически исполняется (определение ВАС РФ от 01.10.2012 № ВАС-12716/12). Более того, в определенных ситуациях отсутствие акта, подтверждающего факт возврата арендатором имущества арендодателю, напротив, расценивается судами (в совокупности с другими обстоятельствами) как свидетельство возобновления (пролонгации) договора аренды на новый срок (определение ВАС РФ от 24.08.2012 № ВАС-8590/12).
С арендодателем был заключен договор аренды на 11 месяцев. Договор аренды не содержит условия о его пролонгации. По условиям договора арендная ставка может быть изменена не чаще одного раза в год и не более чем на 10%. В октябре 2011 года срок действия договора закончился. При подписании договора на новый срок арендодатель изменил ставку аренды на 33%. Правомерны ли действия арендодателя, учитывая, что предмет договора не изменился?
Обоснование вывода:
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
Однако, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Необходимым условием наличия преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является письменное уведомление арендатора о желании заключить такой договор, совершенное в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.
После заключения договора аренды на новый срок права и обязанности сторон договора регулируются новым договором аренды. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды. Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающая, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором, регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок (смотрите, например, п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», далее — Информационное письмо N 66).
Арендодатель при заключении договора аренды на новый срок вправе самостоятельно определить конкретные условия, на которых он готов передать имущество в аренду, в том числе размер арендной платы (ст.ст. 1, 209, 421 ГК РФ). Приведенная норма ст. 621 ГК РФ данное право не ограничивает, а лишь дает арендатору возможность заключить договор аренды, в случае намерения арендодателя продолжить предоставлять свое имущество в аренду, преимущественно перед другими лицами при прочих равных условиях (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 14.08.2008 N КГ-А40/6960-08, ФАС Северо-Кавказского округа от 24.06.2011 N Ф08-3296/11 по делу N А53-21556/2010).
Таким образом, арендодатель не обязан заключать новый договор на условиях, аналогичных предыдущему договору аренды, и не связан при определении условий нового договора положениями ранее действовавшего договора аренды.
К сведению:
1. Если арендодатель предложит арендатору одни условия договора аренды на новый срок, а в течение года заключит договор аренды на других, более выгодных условиях с иным лицом, прежний арендатор в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ будет вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды на таких условиях, либо только возмещения убытков. Как уже отмечено, ст. 621 ГК РФ указывает на то, что преимущественное право на заключение договора аренды предоставляется арендатору при прочих равных условиях. Из этого следует, что прежний арендатор имеет право на заключение с ним договора на тех же условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.05.2011 N Ф08-2786/11).
Предложение арендодателя заключить договор на иных, менее выгодных условиях можно рассматривать как отказ арендодателя от возобновления договора аренды на тех условиях, на которых действительно предполагается заключение договора. Таким образом, в случае заключения арендодателем в течение года договора аренды на тех условиях, которые не были предложены прежнему арендатору, последний, на наш взгляд, вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды.
2. Следует учитывать, что если из обстоятельств рассматриваемой ситуации следует, что арендатор после истечения срока договора аренды продолжал пользоваться имуществом, а арендодатель не возражал против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), а его условия, в том числе о размере арендной платы, продолжают действовать. Условия этого договора (в том числе об арендной плате) могут быть изменены только по соглашению сторон или по иным основаниям, предусмотренным ГК РФ. Однако в этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от него, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.