Если не согласны с оценкой: как оспорить кадастровую стоимость квартиры
Квартира в собственности — это не только личное жилье или инвестиция, но и постоянные расходы. Помимо расходов на ремонт и коммунальные услуги, каждый собственник обязан платить налог на имущество. В этой статье мы рассмотрим возможность уменьшить сумму налога через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.
Кадастровая стоимость и налог на имущество
Начиная с 1 января 2020 года на территории всей Российской Федерации налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Раньше в отдельных регионах этот налог рассчитывался от инвентаризационной стоимости, которая, как правило, существенно ниже рыночной. Предполагается, что кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной, однако это не всегда так. При установлении кадастровой стоимости государственный оценщик обычно применяет метод массовой оценки, то есть пользуется средним расчетом стоимости квадратного метра в пределах территориальной единицы — кадастрового квартала, населенного пункта и т. д. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Такой способ не позволяет учесть индивидуальные особенности квартиры — например, произведенные перепланировки, этаж, вид из окна. В итоге кадастровая стоимость может оказаться заниженной или завышенной. Если она завышена, собственник квартиры будет фактически переплачивать налог на имущество. Для таких случаев существует возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости. Это вправе сделать как собственник квартиры, так и другие заинтересованные лица, например бывший собственник или наследники, к которым собственность еще не перешла. Закон предусматривает две процедуры оспаривания — внесудебную и судебную.
Внесудебный порядок
- узнать кадастровую стоимость квартиры. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра;
- обратиться к оценщику, чтобы провести оценку рыночной стоимости квартиры на дату установления кадастровой стоимости. Стоимость услуг оценщика составляет в среднем 3–10 тыс. руб.;
- подать заявление в комиссию по рассмотрению споров. К заявлению прикладываются отчет об оценке и выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Собственник также прикладывает копию правоустанавливающих документов, например договора купли-продажи или ДДУ;
- получить решение комиссии. Срок рассмотрения заявления об оспаривании не может превышать 30 дней.
Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В последнем случае она должна указать обоснование такого решения.
Решение комиссии может быть оспорено в суде в течение трех месяцев.
Из плюсов внесудебного порядка можно отметить более короткий срок рассмотрения и невысокий размер расходов — фактически нужно оплатить только услуги оценщика. Из минусов — более частый процент отказов, чем в судах: по статистике, комиссии удовлетворяют около 60% всех заявлений.
Заявитель может оспорить как решение комиссии, так и собственно результаты определения кадастровой стоимости. В последнем случае предварительное обращение в комиссию необязательно, если иск подает гражданин.
Исковое заявление подается в Верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения государственного (или муниципального) органа, заказавшего оценку либо определившего кадастровую стоимость.
Государственная пошлина за рассмотрение иска для граждан составляет 300 руб. за каждый объект недвижимости.
Такой иск может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Важно отметить, что если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.
Собственник должен понимать, что суд на основании имеющихся в деле доказательств может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.
Дело об оспаривании кадастровой стоимости, как правило, рассматривается в первой инстанции в течение двух-трех месяцев.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. С учетом обращения в вышестоящие инстанции общий срок рассмотрения дела может составить до шести — восьми месяцев.
Процент положительных решений, вынесенных судами, существенно выше, чем при внесудебном оспаривании. Так, в 2019 году 96% вынесенных судами решений было в пользу заявителей.
Минусами судебного оспаривания является более долгий срок, а также дополнительные расходы на юристов — они составляют в среднем от 30 тыс. до 100 тыс. руб.
О каких суммах идет речь
Перед принятием решения об оспаривании кадастровой стоимости следует предварительно оценить финансовую сторону вопроса.
Ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.
Например, в Москве налог на квартиру стоимостью свыше 20 млн руб., но до 50 млн руб. включительно составляет 0,2% в год. При стоимости свыше 50 млн руб. налог составит 0,3% в год.
Следовательно, при оценке квартиры в 50 млн. руб. налог составит 100 тыс. руб. в год, а при оценке в 51 млн руб. — уже 153 тыс. руб. в год. Таким образом, пересмотр кадастровой стоимости позволит сэкономить 53 тыс. руб. в год.
Установленная судом или комиссией стоимость будет действовать только до следующей государственной оценки. Несмотря на то что закон позволяет учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной оценки, на практике так происходит не всегда.
Если объект стоит до 10 млн руб. (включительно), ставка налога составляет 0,1% в год. Для квартиры стоимостью 10 млн руб. размер налога составит 10 тыс. руб. в год, а при ее оценке в 9 млн руб. — 9 тыс. руб. в год. В этом случае изменение кадастровой стоимости позволит платить налогов всего на 1 тыс. руб. в год меньше.
К сожалению, вернуть переплаченную сумму налогов не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период (календарный год), в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Это следует из Налогового кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.
Рассчитать сумму налога, подлежащую уплате за конкретную квартиру, можно с помощью сервиса «Налоговый калькулятор» на сайте Федеральной налоговой службы.
- Срок оспаривания кадастровой стоимости составляет от двух месяцев при внесудебном оспаривании до шести — восьми месяцев в случае оспаривания в суде.
- Расходы заявителя могут составить от 3–10 тыс. руб. в случае самостоятельного оспаривания в комиссии до 100 тыс. руб. при обращении к юристам в случае оспаривания в суде.
- Новая кадастровая стоимость действует до следующей государственной оценки. Есть вероятность, что процедуру оспаривания придется повторять каждые два-три года.
- Целесообразность оспаривания в каждом конкретном случае будет зависеть от возможной налоговой экономии и предполагаемых расходов.
Родион Ларченко юрист адвокатского бюро Asterisk
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Повышение кадастровой стоимости недвижимости в 2022 году
Кадастровая стоимость определяется по результатам государственной оценки недвижимости. Она проводится в соответствие с Федеральным законом № 237-ФЗ один раз в 4 года. В городах федерального значения определение кадастровой стоимости допускается 1 раз в 2 года, если такое решение приняли власти. Сведения о новой кадастровой стоимости вносятся в реестр ЕГРН, они влияют на расчет налогов на имущество, на землю.
На сколько повысят кадастровую стоимости недвижимости в 2022 году
Федеральное законодательство не предусматривает единых показателей кадастровой стоимости для всех регионов. Она определяется по итогам оценки недвижимости, которую проводят государственные бюджетные учреждения. На показатель кадастровой стоимости влияет:
- нормативные цены на строительство новой недвижимости (их утверждает Минстрой);
- рыночные цены на жилую и коммерческую недвижимость, земельные участки;
- целевое назначение объекта, виды разрешенного землепользования и категория земли;
- другие показатели.
Очевидно, что рыночная стоимости недвижимость в каждом регионе отличается и регулярно растет. Поэтому при очередной государственной оценки показатель кадастровой стоимости почти всегда увеличивается.
Для примера посмотрим, как увеличилась кадастровая стоимость на 2022 год в Москве. Предыдущая государственная оценка проводилась в 2018 году. Оценка, после которой определена кадастровая стоимость на 2022 год, проводилась в 2020-2021 годах. Вот ее результаты:
- кадастровая стоимость выросла, в целом по Москве, на 21.4%;
- средняя кадастровая стоимость за 1 кв. м. жилых помещений в многоквартирных домах составляет 181 тыс. руб. (в 2018 году была 141 тыс. руб.);
- до 19 октября 2021 года можно оспорить кадастровую стоимость, если собственник не согласен с ее результатами.
Кадастровую стоимость своего объекта в Москве можно посмотреть по ссылке. После рассмотрения всех заявлений об оспаривании показатели кадастровой стоимости будут внесены в ЕГРН.
11 октября сообщается об изменениях кадастровой стоимости недвижимости в Ленинградской области и тут по кадастровому номеру можно узнать новую стоимость на 1 января 2021 года.
Такие же правила действуют в других регионах. Уточнить, в каком году проводится государственная оценка для изменения кадастровой стоимости, можно на сайтах органа власти вашего региона, Росреестра. После обновление кадастровой стоимости она будет отражена в ЕГРН, на Публичной кадастровой карте.
На что это влияет повышение кадастровой стоимости
Консультация юриста в чате или по телефону: 8 (800) 101-46-29
Кадастровая стоимость редко используется как рыночная цена по сделкам. Но стороны по договору могут взять за основу кадастровую стоимость, чтобы согласовать свою цену. Повышение кадастровой стоимости в 2022 году обязательно скажется:
- на расчете налога на имущество физических лиц;
- на расчете земельного налога;
- на расчете налога на имущество юридических лиц;
- на расчете госпошлины при вступлении в наследство.
С 2020 года уже во всех регионах налоги рассчитываются по кадастровой стоимости. ИФНС автоматически берет данные для расчета из ЕГРН по мере обновления кадастровой стоимости.
Как оспорить кадастровую стоимость
Есть 2 варианта оспаривания кадастровой стоимости — до утверждения результатов государственной оценки и внесения сведений в ЕГРН, и после внесения сведений в ЕГРН. В первом случае после успешного оспаривания не придется платить налог на имущество или землю по новым показателям. Если оспорить кадастровую стоимость, уже отраженную в ЕГРН, он новые показатели для расчета налога вступят в силу только со следующего года.
Граждане могут оспорить кадастровую стоимости в следующем порядке:
- нужно заказать отчет о рыночной стоимости своего объекта через независимого оценщика;
- заявление на оспаривание подается в комиссию при региональном Управлении Росреестра (контактные данные комиссий можно найти на сайте Росреестра);
- заявление и документы будут рассмотрены в течение 30 дней;
- если заявление удовлетворят, в ЕГРН будут внесены данные о реальной рыночной стоимости объекта или участка;
- при отказе в заявлении оспаривание можно продолжить через суд.
Граждане могут сразу обращаться в суд, минуя рассмотрение в региональной комиссии Росреестра. Однако чаще всего достаточно пройти комиссию, так как предоставление отчета независимого оценщика обычно является достаточным основанием для изменения кадастровой стоимости. Юридические лица обязаны подавать заявление на оспаривание в комиссию, а при вынесении отказа могут обращаться в суд.
К сожалению, мы не нашли подходящих новостей.
Еще на тему: Собственникам недвижимости
Кадастровая стоимость недвижимости в Петербурге возрастет
В Петербурге с 1 января 2024 года увеличится кадастровая стоимость находящихся на территории города объектов недвижимости. Начиная с 2025 года это должно существенно повысить поступления в бюджет от налога на имущество. Хотя основное повышение коснется владельцев коммерческой недвижимости, а не квартир, за это косвенно придется заплатить всем жителям, потребляющим товары и услуги.
Очередная кадастровая оценка объектов недвижимого имущества проводится во всех регионах страны согласно требованиям федерального законодательства. Результаты оценки учитываются государством при расчете имущественных налогов, а также коммерческими структурами, например банками при оформлении ипотеки, риелторами при подготовке сделок с жильем, при определении стоимости услуг нотариуса.
Предыдущая оценка делалась в 2018 году и уже не соответствует реалиям рынка. Согласно данным СПб КБУ «Кадастровая оценка», в целом кадастровая стоимость 3,4 млн объектов недвижимости (из которых 2,6 млн — жилые) выросла более чем на 78 процентов. В комитете имущественных отношений (КИО) Санкт-Петербурга уточняют, что оценочная стоимость нежилых помещений в среднем увеличилась примерно в два раза, жилых — на 87 процентов. Наиболее значительное увеличение кадастровой стоимости произошло в Центральном, Василеостровском и Петроградском районах города. Более чем вдвое увеличилась «по документам» стоимость жилья бизнес- и премиум-класса.
Здания в среднем теперь оценены в 1,5 раза дороже, чем ранее, но по некоторым знаковым объектам, таким как крупнейшие торговые комплексы и престижные бизнес-центры, зафиксирован многократный рост. Впрочем, примерно для пяти процентов объектов кадастровая стоимость уменьшилась в силу их износа и ряда других факторов. Впервые для жилой недвижимости в особую группу выделены многоквартирные дома повышенной комфортности, построенные в последние годы в районах с развитой транспортной и социальной инфраструктурой.
Главной причиной «переоценки ценностей» власти ожидаемо называют рыночное подорожание недвижимости. «Кадастровая стоимость объекта недвижимости должна соответствовать рыночной, и ее рост в результате периодической переоценки предсказуем. Напомню, последняя масштабная кадастровая оценка объектов недвижимости проводилась шесть лет назад», — отмечает вице-губернатор Санкт-Петербурга Алексей Корабельников.
В свою очередь председатель КИО Леонид Кулаков пояснил журналистам, что за последние пять лет стоимость жилья в Петербурге выросла более чем вдвое, торговые помещения подорожали на 54 процента, офисные — на 40 процентов. Аналогичная ситуация со складской, производственной и другой недвижимостью.
Кроме того, на увеличение кадастровой стоимости повлияла смена метода оценки — с затратного на сравнительный, при котором максимально учитываются рыночные факторы, повышающие привлекательность выгодно расположенных и хорошо содержащихся объектов по сравнению с их аналогами в других местах. Из-за этого кадастровая оценка целого ряда объектов скакнула в несколько раз.
Признавая существенное изменение кадастровой стоимости, влекущее рост налога, для смягчения последствий чиновники уже пообещали продлить на 2024 год действующую в текущем году 1,5-процентную ставку налога на имущество. Кроме того, предлагается сохранить, не снижая, на отметке в 1 тыс. кв. метров минимальную площадь объектов торгового, административного и бытового назначения, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость.
Что ждет владельцев обычного жилья в Петербурге? Осенью 2025 года, когда впервые будут начислены налоги исходя из пересчитанной кадастровой стоимости жилой недвижимости, увеличение суммы платежа для граждан составит не более чем 10 процентов по сравнению с предшествующим годом. Норма Налогового кодекса РФ, ограничивающая этой цифрой предельный коэффициент роста налога на имущество для физлиц, впервые была применена в 2018 году и остается в силе. Поэтому слишком резкого роста налогов за свои квартиры и дома петербуржцы не ощутят.
Наибольший рост кадастровой стоимости — в домах, которые находятся в непосредственной близости от Невского проспекта.
В то же время участники рынка отмечают, что переоценка кадастровой стоимости может привести к серьезным финансовым потерям для коммерческих собственников и оказать негативное влияние на инвестиционный климат в регионе. Кроме того, она может ускорить повышение цен на недвижимость, что повлияет на спрос и рыночную конъюнктуру.
Многие владельцы недвижимости в Северной столице уверены, что увеличение кадастровой стоимости не соответствует реальной рыночной цене их объектов, в своих жалобах указывают на ошибки в оценке, например неправильные характеристики недвижимости, отнесение ее не к тому классу. До 23 сентября управление кадастровой оценки принимало замечания от собственников, их изучат и по каждому случаю примут решение. В случае отказа в пересмотре кадастровой стоимости собственники имеют право обратиться в суд.
В Москве вырастет кадастровая стоимость жилья. Что это значит
С 2022 года кадастровая стоимость жилья в Москве вырастет в среднем на 21,4% (до 181 тыс. руб. за 1 кв. м) относительно 2018 года, когда в последний раз проводилась государственная кадастровая оценка (ГКО). Вместе с экспертами разбираемся, соответствует ли этот рост рыночным показателям и как увеличение кадастровой стоимости скажется на налоговых платежах москвичей.
Кадастровый скачок
Рост в 21,4% весьма сильный, особенно в процентном отношении к предыдущей кадастровой оценке, считает общественный уполномоченный в Москве по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценки и оспариванию кадастровой стоимости Кирилл Кулаков. По его словам, до сих пор таких колебаний кадастровой стоимости не наблюдалось. «Но этот скачок вполне объясним. Прежде всего, взрывным ростом цен на рынке жилья в 2020 году. Также сказался больший период — три года вместо двух лет между ГКО, так как в прошлом году Москва отменила утверждение ее результатов», — пояснил он.
Зачем нужна кадастровая оценка
Кадастровая оценка — это официальная оценка, которая определяет со стороны государства цену конкретного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость необходима для вычисления суммы налога на недвижимость, подсчета суммы налога в случае купли-продажи (аренды, обмена жилья), оформления права наследования на жилье, оформления договора дарения на недвижимость и так далее. Кадастровую оценку проводят с определенной периодичностью. Например, в Москве закон позволяет проводить ее в срок от 2 до 5 лет. В прошлый раз ГКО в столице была в 2018 году. Тогда в среднем по Москве кадастровая стоимость для объектов капитального строительства увеличилась на 2,5%, для земельных участков — на 1,5%. По плану кадастровая переоценка жилой и коммерческой недвижимости должна была состояться в 2020 году. Тогда, по предварительным расчетам, кадастровая стоимость недвижимости должна была увеличиться примерно на 3%. Но правительство Москвы отложило ее проведение из-за пандемии и сложной экономической ситуации. Для расчета налога на недвижимость за 2021 год применялась кадастровая стоимость объектов на 2018 год. Юлия Пацелия, эксперт по управлению корпоративной недвижимостью: — Кадастровая оценка — это массовая оценка недвижимости, которая рассчитывается по утвержденной методике. Однако не все параметры, влияющие на стоимость объекта на рынке, включены в методику кадастровой оценки. Из-за этого рыночная и кадастровая стоимость по некоторым объектам могут существенно различаться. А еще могут быть погрешности в исходных данных. Например, неверно указаны расстояния от объекта до транспортной или инженерной инфраструктуры. Это также повлияет на расчет кадастровой стоимости объекта. Если собственник недвижимости обнаружит значительное расхождение между старой и новой кадастровой стоимостью без объективных причин (например, рядом с домом открыли новую станцию метро), то самый правильный способ оспорить оценку — сделать это до момента ее утверждения. Время на это остается совсем немного — до 19 октября 2021 года. Далее оспаривать тоже можно, но это будет дольше и сложнее. Когда кадастровая стоимость объектов резко падает, можно предположить, что объект планируется к изъятию для нужд города. Но чаще всего стоимость растет. Это позволяет повысить сумму налога на имущество, который рассчитывается на базе кадастровой стоимости.
Рыночная и кадастровая оценка
Кадастровая оценка должна проводиться в соответствии с рыночными показателями. Но обычно ее показатели ниже рынка. По оценке компании Consul Group, кадастровая стоимость 99% жилых квартир по сравнению с кадастровой стоимостью, которую утвердили в 2018 году, увеличится. Но рост этот будет меньше реального роста цен на квартиры в Москве за тот же период (с 2018 по 2021 год), отметил управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик. Так, например, в ЮАО кадастровая стоимость в среднем по округу вырастет на 21%, в то время как рыночные цены на квартиры с 2018 по 2021 год выросли на 31%. По данным ЦИАН, кадастровая оценка по состоянию на 2018 год была в среднем на 25% ниже рыночных цен в столице, а в «версии 2022 года» она будет ниже рынка на 36%. Хотя сравнивать напрямую динамику кадастровых и рыночных цен не всегда корректно. В первом случае ставится задача оценить каждый дом (от самого ветхого до самой дорогой новостройки), тогда как выборка у рыночных цен существенно смещена в сторону недавно сданных новостроек. «Этим и объясняется то, что кадастровые цены за три года увеличились на 21%, а средние рыночные — более чем на 40%, а в Новой Москве — почти на 60%», — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Отличие кадастровой стоимости от рыночной
Отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что при расчете величины первой не учитываются индивидуальные характеристики, например, состояние ремонта и сантехники, вид из окна и другие. Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она отличается от рыночной.