Какие договоры аренды недвижимости подлежат обязательной регистрации

Какие договоры аренды недвижимости подлежат обязательной регистрации

ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Комментарии к статье
Открыть полный текст документа

Ст. 651 ГК РФ ч.2. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

• Гражданский кодекс (ГК РФ)
• Жилищный кодекс (ЖК РФ)
• Налоговый кодекс (НК РФ)
• Трудовой кодекс (ТК РФ)
• Уголовный кодекс (УК РФ)
• Бюджетный кодекс (БК РФ)
• Арбитражный процессуальный кодекс
• Земельный кодекс (ЗК РФ)
• Лесной кодекс (ЛК РФ)
• Семейный кодекс (СК РФ)
• Уголовно-исполнительный кодекс
• Уголовно-процессуальный кодекс
• Производственный календарь на 2023 год
• МРОТ 2023
• ФЗ «О банкротстве»
• О защите прав потребителей (ЗОЗПП)
• Об исполнительном производстве
• О персональных данных
• О налогах на имущество физических лиц
• О средствах массовой информации
• Производственный календарь на 2024 год
• Федеральный закон «О полиции» N 3-ФЗ
• Расходы организации ПБУ 10/99
• Минимальный размер оплаты труда (МРОТ)
• Календарь бухгалтера на 2023 год
• Частичная мобилизация: обзор новостей

Какие договоры аренды недвижимости подлежат обязательной регистрации

Ст. 609 ГК РФ ч.2. Форма и государственная регистрация договора аренды

• Гражданский кодекс (ГК РФ)
• Жилищный кодекс (ЖК РФ)
• Налоговый кодекс (НК РФ)
• Трудовой кодекс (ТК РФ)
• Уголовный кодекс (УК РФ)
• Бюджетный кодекс (БК РФ)
• Арбитражный процессуальный кодекс
• Земельный кодекс (ЗК РФ)
• Лесной кодекс (ЛК РФ)
• Семейный кодекс (СК РФ)
• Уголовно-исполнительный кодекс
• Уголовно-процессуальный кодекс
• Производственный календарь на 2023 год
• МРОТ 2023
• ФЗ «О банкротстве»
• О защите прав потребителей (ЗОЗПП)
• Об исполнительном производстве
• О персональных данных
• О налогах на имущество физических лиц
• О средствах массовой информации
• Производственный календарь на 2024 год
• Федеральный закон «О полиции» N 3-ФЗ
• Расходы организации ПБУ 10/99
• Минимальный размер оплаты труда (МРОТ)
• Календарь бухгалтера на 2023 год
• Частичная мобилизация: обзор новостей

Контактная информация

117292 , Москва , ул. Кржижановского, 6 (центральный офис)

Необходимо ли регистрировать договор аренды недвижимости?

Обязательная государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества в установленных законом случаях придает значимость данным правовым отношениям и подтверждает право пользования арендатора перед третьими лицами. От заключения договора аренды и его государственной регистрации зависит судьба договорных отношений и поведение сторон в дальнейшем. Кроме того, существуют определенные правила, которые в некоторых случаях просто делают невозможным использование объекта недвижимости арендатором без регистрации договора аренды. Так, например, если вы предполагаете арендовать объект под кафе или магазин, в первую очередь нужно позаботиться о государственной регистрации аренды такого объекта недвижимости. Необходимо отметить, что не все договоры аренды подлежат государственной регистрации. Так, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если заключен на срок не менее года. Кроме того, в аренду может быть передана часть объекта недвижимости и такой договор также должен быть зарегистрирован. Отличительной чертой части объекта от объекта в целом является то, что часть объекта не зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости как самостоятельный объект недвижимости. А для того, чтобы право на использование такого объекта возникло у арендатора, этот объект необходимо обязательно индивидуализировать. При этом часть объекта, передаваемого в аренду, нужно поставить на кадастровый учет. В этом случае учет и государственная регистрация договора аренды проводятся одновременно в рамках единой процедуры. В случае, если одновременно проводится регистрация договора аренды и кадастровый учет части объекта недвижимости, необходимо дополнительно приложить технический план или межевой план – в этом случае в нем должны быть приведены сведения о части или частях объекта капитального строительства или земельного участка. Для того, чтобы зарегистрировать договор аренды, одна из сторон договора должна обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды. Если же договор аренды заключен с органом государственной власти или органом местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган. Заявления о государственной регистрации могут подать и обе стороны договора. Кроме того, необходимо представить два экземпляра-подлинника договора аренды, при наличии документ об оплате государственной пошлины. Уплатить госпошлину должна та сторона, которая обращается за государственной регистрацией прав. Размер госпошлины за регистрацию договора аренды недвижимости составляет для юридических лиц 22000 рублей, для физических лиц 2000 рублей; за регистрацию договора аренды, предметом которого является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения размер государственной пошлины составляет 350 рублей.

Материал подготовлен пресс-службой Управления Росреестра по Республике Карелия

Жалобы на всё
Не убран снег, яма на дороге, не горит фонарь? Столкнулись с проблемой — сообщите о ней!
Подать жалобу

• Новости района
• Новости Управления Росреестра и Кадастровой палаты по Республике Карелия

Новое на сайте

• С 13 по 19 ноября 2023.
• Пассажирские перевозки на контроле
• Встречи с коллективом.
• Постановление от 10 ноября 2023 года.
• Постановление от 10 ноября 2023 года.

О государственной регистрация договора аренды недвижимого имущества до и после «01» марта 2013 года.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В отношении некоторых договоров для признания их заключенными законодатель установил наличие обязательной государственной регистрации.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2011 № 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации такой договор считается незаключенным (Определение ВАС РФ от 28.04.2012 по делу № А19-10179/2011).

Если договор аренды здания или сооружения сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в дополнительном соглашении (Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 по делу № А50-6727/2010).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Отметим, что договор субаренды недвижимого имущества, заключенный сроком на год и более, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения (Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 по делу № А40-32736/2005). При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).

Постановлением ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу № А14-6148/2006 договор аренды был признан незаключенным, а договор субаренды этого же имущества – ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. В аналогичном деле ВАС РФ признал договор субаренды незаключенным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).

По иному законодатель подходить к регулированию вопроса государственной регистрации договоров аренды, заключаемых с «01» марта 2013 года. Сразу оговоримся, что приводимые положения обратной силы не имеют, то есть на отношения аренды, возникшие до «01» марта 2013 года не распространяют своего действия.

С «01» марта 2013 года вступает в действие Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ), который кроме прочего содержит положения, отменяющие с «01» марта 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с п. 6 ст. 1 указанного закона ГК РФ дополняется новой статьей 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество». Указанная норма устанавливает, что права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, при этом в случаях, установленных законом, такие сделки должны быть удостоверены нотариусом. При этом после «01» марта 2013 г. договоры аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ), договоры аренды зданий, сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ), заключенные на срок не менее года, государственной регистрации не подлежат, следовательно, по отсутствию указанного факта не могут быть признаны в суде незаключенными. Таким образом, законодатель реализовал принцип, согласно которому объектом регистрации выступает право на недвижимое имущество, его ограничение и обременение имущества, а не сделка с ним.

В соответствии с п. 5 ст. 2 Закона № 302-ФЗ положения указанного закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. То есть договоры аренды недвижимого имущества заключенные на срок более года при отсутствии государственной регистрации, как и прежде, будут признаваться незаключенными.

Внесенные Законом № 302-ФЗ изменения порождают ряд вопросов, которые пока что не нашли своего разрешения. Так, законодатель не определил судьбу зарегистрированных до «01» марта 2013 года договоров аренды в части вопроса аннулирования государственной регистрации при досрочном расторжении договора или его своевременного прекращения.

Возникнут трудности проверки наличия аренды в отношении объектов, что породит проблемы многократного обременения арендой одного и того же объекта недвижимого имущества. Регистрация арендных отношений нужна для «вещного эффекта» — для отношений с третьими лицами: покупатель, второй арендатор, против которого действует преимущественное право предшествующего арендатора на заключение договора аренды.

С принятием Закона № 302-ФЗ аренда утратила атрибуты вещного права, например, такие как право следования и защита против нарушений со стороны третьих лиц.

В Письме от 22.01.2013 № 3.3-6/94 Председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству П. В. Крашенинников подчеркнул, что требование об обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом с «01» марта 2013 года не применяется, однако обременения недвижимого имущества по-прежнему будут подлежать государственной регистрации.

Позже, на прошедшей 24-25 января 2013 года конференции «Гражданское право России: итоги года» П. В. Крашенинников рассказал, что чиновники не воспринимают аренду как обременение, которое в соответствии с ГК может регистрироваться.

Однако в Письме указано, что в связи с отменой регистрации договора аренды должна будет регистрироваться аренда (право аренды) как обременение на основании договора аренды недвижимого имущества.

Стоит учитывать, что указанное письмо не является нормативно-правовым актом, обязательному применению не подлежит. Но с учетом органа, направившего указанное письмо, можно предположить, что в ближайшее время могут быть предприняты действия по устранению указанной проблемы на законодательном уровне.

Отметим также, что 21.02.2013 Государственная Дума РФ одобрила во втором и третьем чтениях закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Его разработчики предлагают сохранить в неизменном виде действующие правила государственной регистрации договоров аренды недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков, лесных участков, предприятий и др.).

Если принятый Госдумой Закон будет одобрен Советом Федерации, подписан Президентом и опубликован до «01» марта 2013 г., то с указанной даты не будет необходимости регистрировать лишь договоры продажи предприятий, продажи жилых домов и квартир (их частей), дарения недвижимости, а также договоры, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.