Остались ли льготные ставки по ипотеке и как теперь брать ипотеку с таким процентом
Многие задаются вопросом: «Осталась ли льготная ипотека?» Отвечаем: да, но существенно изменилась. В статье мы расскажем, какими стали условия по новой льготной ипотеке и что будет с сельской, дальневосточной и семейной программами.
- Что изменилось в условиях льготной ипотеки
- От чего зависит ставка по ипотечному кредиту
- Кому доступна льготная ипотека сегодня
- Стоит ли брать льготную ипотеку в 2022 году
Субсидированная ипотека с начала пандемии в 2020 году стала настоящим драйвером роста на рынке новостроек. С 1 июля 2021 года условия программы изменились: был уменьшен лимит займа, а ставка пересмотрена в сторону увеличения до 7%. Также были немного скорректированы условия по семейной, дальневосточной и сельской субсидированным программам.
Предполагалось, что данные условия будут действовать до 1 июля 2022 года. Однако ограничительные экономические меры и увеличение ключевой ставки ЦБ РФ до 20% 28 февраля 2022 года скорректировали планы Правительства РФ. С 1 апреля 2022 года программа заработала на новых условиях.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.
Что изменилось в условиях льготной ипотеки
Изменения затронули следующие условия ипотечных кредитов, субсидированных государством:
- Увеличена ставка процента . Вместо ранее предусмотренных 7 процентов она увеличилась до 12 процентов. Цифра выглядит внушительно, но в то же время процент остается существенно более низким, чем на остальном рынке, в частности, для вторичного жилья, а также заметно ниже ключевой ставки Центробанка РФ.
- Увеличен кредитный лимит . Для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области размер лимита увеличился с 6 млн рублей до 12 млн рублей. Для остальных регионов — с 3 млн до 6 млн рублей. Рост суммы кредита повысит доступность жилья для всех городов России. Он призван сохранить спрос на новостройки в изменившихся экономических условиях.
Программы сельской, дальневосточной и семейной ипотеки пересматриваться не будут. Так, по семейной ипотеке заем доступен по ставке 6% годовых, а по дальневосточной — не будет превышать 2%.
Срок программы остался неизменным: ее завершат к июлю 2022 года. Поэтому воспользоваться предложением можно будет в течение трех месяцев. Кроме того, Правительство РФ сообщило, что условия будут корректироваться в зависимости от рыночной ситуации и спроса на ипотечный продукт. Возможно продолжение программы на новых условиях после 1 июля 2022 года.
Неизменными остались и иные базовые условия программы:
- первоначальный взнос начинается от 15%;
- максимальный срок кредита составляет 30 лет.
Иногда на первоначальный взнос берут потребительский кредит. Оцените свои силы в форме ниже, и если предварительный расчет устраивает, отправляйте заявку в банк.
От чего зависит ставка по ипотечному кредиту
Ставка зависит от текущей экономической ситуации в целом, и от денежно-кредитной политики Центрального Банка Российской Федерации в частности. Еще один фактор — наличие платежеспособного спроса со стороны населения, основанного на реальных располагаемых доходах граждан.
Если ключевая ставка ЦБ РФ растет, то проценты по ипотеке становятся выше. Растет ежемесячный ипотечный платеж и, следовательно, итоговый размер переплаты по кредиту. В такой ситуации многие граждане отказываются от покупки недвижимости, оставаясь в арендном жилье.
Также ставка по ипотечному кредиту может зависеть от мер государственной поддержки. В последние годы в Российской Федерации стимулируют первичный рынок недвижимости, поскольку сохранение или увеличение темпов строительства позволяет обеспечивать рост экономики и занятость населения. Вторичку не стимулируют. Поэтому в период высоких ставок спрос на ипотеку на вторичном жилье может серьезно просесть. При этом под вторичкой стоит понимать в том числе жилье, которое реализуется инвесторами по договору уступки прав требования.
Кому доступна льготная ипотека сегодня
Ипотечный кредит под льготные 12% в 2022 году могут получить все граждане Российской Федерации независимо от социального статуса, рода занятий, семейного положения. По другим кредитным программам, субсидируемым государством, сохраняются прежние условия.
В программе семейной ипотеки могут участвовать семьи, где в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родился ребенок.
В программе дальневосточной ипотеки могут принять участие:
- семьи, где каждый из супругов — гражданин РФ не старше 35 лет;
- одинокие родители не старше 35 лет с детьми, не достигшими возраста 19 лет;
- участники программы «Дальневосточный гектар».
Кредит можно взять по ставке до 2% на сумму до 6 млн рублей.
По программе сельской ипотеки могут получить кредит граждане, которые ранее не участвовали в данной программе и планируют построить объект недвижимости в сельской местности. Лимиты варьируются от 3 до 5 млн рублей, а ставка не превышает 3%.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
Стоит ли брать льготную ипотеку в 2022 году
Субсидированную ипотеку в 2022 году стоит брать, если у вас есть реальная потребность в улучшении жилищных условий, а также есть стабильный доход для погашения платежей. В нынешней ситуации это один из самых выгодных продуктов, который предлагают на рынке.
А вот покупка новостроек в инвестиционных целях не выглядит привлекательной. Да, с одной стороны цены могут начать расти за счет высоких темпов инфляции в России. С другой стороны, нынешние цены на квартиры в российских рублях близки к историческим максимумам, поэтому доходность по аренде не будет превышать трех-пяти процентов в год, что даже близко не будет отбивать инфляцию.
Также неактуален вариант с последующей перепродажей объекта строительства по мере его готовности. Разница между ипотечными ставками по первичному жилью в рамках субсидированной программы и программам вторички может превысить десять процентов, что делает вторичное жилье недоступным для покупателей. Следовательно, обладателю вторички для перепродажи придется делать большой дисконт в сравнении с ценами застройщиков.
Таким образом, вариант с первичным жильем выглядит привлекательно, особенно при наличии потребности в улучшении жилищных условий. А вот с покупкой в ипотеку недвижимости на вторичном рынке или для инвестиционных целей стоит повременить.
Чтобы понять, стоит ли вам брать ипотеку, рассчитайте платежи на удобном калькуляторе ниже.
Как самозанятому или ИП наиболее выгодно взять ипотеку?
Мне 22, работаю как самозанятая на иностранную компанию. Недавно задумалась об ипотеке, есть первоначальный взнос около 1 миллиона, а квартира стоит 3,5—4.
Посмотрела условия по ипотеке — тем, кто оформлен по трудовому, банки готовы одобрить ипотеку под 11%, а мне как самозанятой — под 13%. С таким процентом выходит, что я должна платить около 30 тысяч в месяц на протяжении 30 лет за однушку в регионе — перспектива так себе.
Кажется, я не попадаю под основные льготы: для айти ипотеки я не работаю по трудовому на аккредитованную компанию и зарплата у меня чуть меньше 120 тысяч, я не молодая семья, оформить ни на кого из родственников тоже не могу — никто не работает по трудовому. Новостройку по возможности не хочу брать, но как будто пока это единственный вариант взять квартиру за адекватные деньги.
Есть ли какие-то варианты сэкономить на ипотеке помимо досрочных платежей? Может, есть какие-то льготы для самозанятых или молодёжи, для которой это первое жилье?
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
Задать свой вопрос
Что бы вы посоветовали читательнице?
Я, как адвокат, очень вас понимаю. Думал для диверсификации взять в ипотеку пару аппартаментов, но условия для нас такое себе. Хотя есть весьма значительный по российским меркам официально подтвержденный белый доход. Ответ один — «это он у вас последние 5 лет был, а впереди — кто знает?». Ну тут факт — никто не знает.
Вариантов не много). Сам Ип первую ипотеку брал почти под 13% в 2017. Сейчас ни один банк не одобряет под гос программу, хотя подхожу. За то под максимальный % пожалуйста)
Артём, в 14 как обычный физик брали под 12.5 и ничего, не жаловались
Екатерина, во второй половине 2000х я брал под 12% в валюте, в рублях тогда было от 18% и это считалось очень хорошо, наиболее распространённые ипотечные кредиты в рублях были в диапазоне 20-22%. Пакетом к этому шло :
— страхование жизни (с платным за счёт заёмщика медосмотром)
— плата за рассмотрение заявки
И что-то ещё.
Отредактировано
Я под 10 взяла, там есть разные скидки (за страховку, электронную регистрацию и т.д.), посчитай по ипотечным калькуляторам на сайтах, стоимость квартиры у тебя невысокая, можно лет на 5-10 тысяч 35-50 в месяц.
Автор поста
Дарья, так вот меня сумма 35 тысяч как раз и не устраивает))) там переплата бешеная получается
Отредактировано
user554816, переплата за счет срока большого идет, а ежемесячный платеж чем выше, тем переплата меньше
user554816, берите на 30 лет с платежом 30к и гасите досрочно, не обязательно же ровно 30к платить все 30 лет подряд. Зато у вас будет подстраховка на случай потери работы или ещё каких-то непредвиденных обстоятельств — 30 тысяч в месяц намного легче найти, чем 50-70-100.
Оформила под 11,5. Через три месяца рефинансировала под 9.8.
Главное платите досрочно. А нынешний рост цен на жилье мне пока окупает стоимость процентов
Оформил недавно ипотеку в Росбанке под 12,35% годовых.Можно и дешевле, если брать страхование жизни. Но мне страховые не одобрили страховку, считают людей с Диабетом 1 типа ходячими мертвеца и и заламывают ставку в 500к в год при сумме кредита 2,3 миллиона. Что понравилось в этом банке, так это опция «платёж раз в 14 дней» за счёт этого эффективная ставка становится около 9% годовых, за счёт большего кол-ва платежей. Но есть и минус. Будут месяцы, когда нужно внести 3 платежа.
Город не знаю, поэтому дать оценку вариантов, к сожалению, не могу
Автор поста
Отредактировано
МС, без ипотеки не вариант)) город миллионник. но тоже думаю про старый фонд. спасибо в любом случае!
user554816, эх!
1. За 4 млн в вашем городе нормальное жилье не купишь. Центр — 3.6-4.5, но студии в формате конуры. Хотя некоторые — в формате даже двухуровневой конуры 😉
2. Возьмёте ипотеку = будет переплата. Сумму можно посмотреть на сайтах банков. +2 млн сверху.
3. Если сейчас жилье съёмное, работаете на удалёнке, то можно сменить город. Купить собственную квартиру в более дешёвом месте. Не знаю. Псков или Тверь. Тула или Рязань (последний город рекламирую, так как сам оттуда). За 3 млн купите себе нормальную квартиру. Можно даже метров 50. Через несколько лет продадите, накопив денег.
user554816, ой, пропустил. Переезд не был желателен.
Тогда присоветовать практически нечего.
Новостройка. Юг — аэропорт. Потом продать будет сложно. Север и Восток — за кольцевой или с проблемным транспортом. Места «кричи — не кричи».
Можно попробовать на стадии котлована что-то найти. Но не знаю.
Странно я самозанятый и мне банк одобрил под господдержку 7%. Как раз сейчас в процессе оформления все.
Автор поста
Дмитрий, оо, а подскажите, что за банк? просто чтобы иметь в виду
Я взяла месяц назад ипотеку в ВТБ под 10.9, самозанятая, по-моему, проблем нет… Ни по каким льготам, просто оформила заявку на сайте и получила одобрение
Отредактировано
Вариантов несколько, если вы реально готовы поставить перед собой цель и воплотить задуманное несмотря не на что. Сначала варианты могут вам показаться бредовыми, но чем больше вы о них будете думать, чем быстрее вы подберете наиболее подходящий для вас. Самое главное, граммотно спланировать и начать действовать.
1) Можно устроиться в аккредитованную ИТ компанию и в течение 3-6 месяцев бесплатно работать на 0.25 ставки, чтобы одобрили ипотеку, а затем уволиться. Какой-то период будут переработки, но зато ставка по ипотеке будет нормальная. Руководству ИТ компании будет выгодно иметь бесплатный труд. Если они обязаны будут платить минималку, то гасить их все расходы за свой счет.
2) Можно фиктивно выйти замуж за ИТ специалиста, вместе взять ипотеку и подписать договор, что в случае развода квартира остается за вами и выплаты по ипотеки ложаться на вас. Здесь важно граммотно составить брачный договор с юристами. Вашему фиктивному мужу может быть выгодно, так как вы ему заплатите 200-250 тыс. Уверен он согалситься, если работает Джуном и пока «звезд с неба не хватает». Кроме того, вполне возможно и любовь свою найдете в его лице).
3) Можно искать квартиры, где продавцы собираются переехать в новую квартиру и взять ее в ипотеку после продажи своей текущей. Вы можете заключить с ними договор, что они вам продают квартиру за 1 млн., а вы у них берейти в займы 2.5-3 млн. Им одобряют ипотеку под 7-10%, а вы им выплачиваете ежемесячно платежи по той ставке, по которой договоритесь (например, под 8%). Вы переводите им свою часть, а они свою банку. В этом случае, ваша квартира будет у них в залоге, что для них будет выгодно.
4) Можно купить 1 Биткоин по 30 000$ и каждый месяц докупать на 25 000 рублей, через 1-2 года, купить квартиру без ипотеки. Сначала только глубоко изучите тему безопасности инвестиций в криптовалюту, чтобы не потярять деньги.
Алексей, не вводите людей в заблуждение. 1) При увольнении из ит компании ранее 5 лет ставка возрастает до рыночной, каждые полгода надо банку подтверждать. И одно из требований — это требования по размеру зп, 0,25 ставки тут не подойдут. Про биткоин согласен, план отличный. Надежный, б. ть, как швейцарские часы
Эксперты «РГ» рассказали, что будет с ипотекой после повышения ключевой ставки ЦБ
Рост ключевой ставки имеет основополагающее значение для рынка недвижимости, это основной параметр, к которому привязывается ставка по любому кредиту, по депозитам. Банк России на внеочередном заседании поднял ключевую ставку сразу на 3,5 процентных пункта — с 8,5 до 12%. При этом регулятор указал, что не исключает и новых повышений. Что теперь будет с ипотекой и как рынок жилья отреагирует на текущие изменения, рассказали «Российской газете» эксперты.
Покупателей недорогого жилья в ипотеку рост ключевой ставки затронет в меньшей степени. / Александр Корольков
Управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова напомнила, что, в первую очередь, ключевая ставка важна для расчета ставки по ипотеке.
«Растет ключевая — растет ставка по ипотечному кредиту, соответственно, растет переплата и ежемесячный платеж для покупателя. Поэтому значительный рост ключевой отсекает часть ипотечных заемщиков — они просто не могут обслуживать такой дорогой кредит. Однако рынок новостроек это затронет не настолько критично, особенно это касается эконом- и комфорт-класса», — отметила она.
Дело в том, что значительная часть лотов массового сегмента подпадает под действие льготной государственной ипотеки, а также семейной ипотеки, напомнила эксперт. Ставка по льготной — 8%, по семейной — 6%, и они не зависят от изменения ключевой, поскольку прописаны и закреплены отдельным документом. А тех покупателей, у кого 100% оплата, ставки по ипотеке и вовсе не затрагивают. Поэтому, как ни странно, покупателей относительно недорогого жилья в ипотеку сегодняшний рост ключевой ставки затронет в наименьшей степени.
Но тех, кто собирался приобретать квартиру по стандартной программе, рост ставки может затронуть. Если у покупателя есть действующее одобрение кредита по старым ставкам, они, скорее всего, сейчас заметно ускорят принятие решения, чтобы не переплачивать.
Также, по мнению Доброхотовой, повышение ставки с большой вероятностью уберет с рынка тех покупателей, которые формировали первоначальный взнос из заемных средств — например, с помощью потребительского кредита. С ростом ставок обслуживать и ипотеку, и потребкредит станет очень сложно. В принципе, это убирает клиентов с высокой степенью риска банкротства.
Что же касается вторичного рынка, то на нем влияние сегодняшнего повышения отразится гораздо сильнее, уверена эксперт.
«На «вторичке» не действуют льготная государственная и семейная программы, покупатели пользуются стандартными кредитными линиями. И для многих новые ставки, которые могут достичь 13% и даже 15%, окажутся слишком тяжелыми. Такие покупатели либо уйдут в сегмент первичного жилья, либо отложат решение о покупке, либо будут выбирать гораздо более бюджетный объект: с меньшим количеством комнат, меньшей площадью, в менее интересном районе», — полагает Доброхотова.
Продавцов на вторичном рынке повышение ипотечных ставок лишит заметной части покупателей. Таким образом, увеличится срок экспозиции объектов, вырастет объем предложения. Скорее всего, продавцы будут более благосклонны к торгу, вырастет дисконт — в общем, это будет полностью рынок покупателя, сказала эксперт.
В свою очередь, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов считает, что пока повышение ставки не критичное, и как-то радикально повлиять на спрос, например, снизить его, оно не способно.
«Наоборот, в ближайшие месяцы ожидается только рост покупательской активности — всегда, когда перспектива ухудшения условий кредитования становится явной, люди стараются успеть купить по тем ставкам, которые пока есть на рынке, или по субсидированным», — сказал он «РГ».
Специалист напомнил, что сейчас еще действуют ставки гораздо ниже, чем ключевая ЦБ, — есть господдержка, есть программы субсидирования. Значительное количество заемщиков пользуется именно такими программами — ипотека с поддержкой либо от застройщиков, либо от государства, либо и то, и другое. По ним можно найти кредитование под 3,5%. Разумеется, сохранение такой ставки при общем повышении теперь под вопросом, но в любом случае субсидированные ставки будут ниже, чем ключевая ЦБ. Как долго продлится льготное кредитование от государства, неизвестно, но пока оно действует, люди будут им пользоваться.
Таганов уверен, что первыми отреагируют девелоперы — они будут использовать различные инструменты привлечения покупателей, такие как дисконты, удобные программы кредитования клиентов. У застройщиков за период роста рынка в течение нескольких предыдущих лет накопились резервы — и они будут их использовать для поддержания спроса. «Думаю, до конца года, а может, и до конца зимы, сохранятся текущие условия», — добавил аналитик.
Директор компании Жилфонд Александр Чернокульский специально для «РГ» подсчитал, как изменятся ежемесячные платежи по ипотеке при повышении процентных ставок.
Он предложил рассмотреть следующий пример: если мы берем в кредит один миллион рублей, при условии разных сроков — 10, 15, 20, 25, 30 лет, с изначальной ставкой в 10%, то что при этом будет меняться?
«Давайте рассмотрим, как будет выглядеть итоговый платеж при увеличении ставки на 1%. Так, при ставке в 10% на 10 лет заемщик платит 13215 рублей в месяц, на 15 лет — 10746 рублей, на 20 лет — 9650, на 25 — 9087 и на 30 лет — 8776 рублей в месяц. При повышении ставки до 11% платеж на 10 лет возрастает до 13775 рублей, а на 30 лет — до 9523 рублей. Ставка в 15% означает ежемесячный платеж в течение 10 лет по 16133 рублей и 12644 рубля — в течение 30 лет. При ипотеке под 18% годовых на 10 лет платеж составит 18019 рублей, а на 30 — 15071 рубль», — разъяснил эксперт.
Получается, при переходе от 10% к 11% годовых, итоговая переплата по кредиту увеличится на 8%, добавил Чернокульский.
Если же говорить о восстановлении рынка, то, по мнению эксперта, как показывает практика прошлых экстренных изменений ключевой ставки, с 9,5% до 17%, либо с 9,5% до 20%, каждый раз рынок восстанавливался в течение двух-трех месяцев.
«Разумеется, два прецедента еще нельзя считать правилом, но есть основания полагать, что ЦБ не будет кардинально менять свою стратегию. Прошлое повышение ключевой ставки на 17% в апреле 2022 года постепенно откатывалось назад в течение года», — резюмировал Чернокульский.
Повышение ставки может убрать с рынка покупателей, которые брали потребкредит на первоначальный взнос
Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что ставки по рыночной ипотеке вырастут вслед за ключевой.
«Ипотечные ставки уже после предыдущего повышения ключевой ставки до 8,5% достигли и даже превысили психологически важный уровень в 12%, а теперь, по всей видимости, станут еще более заградительными. Вполне возможно, что ставки по рыночной ипотеке в перспективе достигнут 15-16%», — сказал он «РГ».
Однако, по мнению Репченко, банки не сразу перенесут в ипотечные ставки рост ключевой ставки ЦБ, поэтому в ближайшей перспективе можно ожидать очередного всплеска ипотечного спроса.
Аналитик прогнозирует, что по мере неизбежного подорожания ипотеки (ведь ЦБ не исключает дальнейшее повышение ставки) спрос на жилье будет снижаться, и прежде всего на вторичном рынке, где нет льготных ипотечных программ. Что же касается ставок по льготным госпрограммам, которые обеспечивают продажи на первичном рынке жилья, то их пересматривать не будут.
«Но спрос на новостройки тоже пострадает, так как далеко не все квартиры на первичном рынке покупаются в рамках льготных программ, по большинству из которых максимальный размер кредита ограничен 12 млн рублей (кроме IT-ипотеки — там 18 млн, то тоже немного для Москвы)», — сказал Репченко.
В среднесрочной перспективе высокие ставки по ипотеке и снижающийся спрос могут подтолкнуть цены вниз и немного «сдуть» образовавшийся на рынке жилья ценовой пузырь, считает аналитик. Потому что стоимость жилья сейчас сильно перегрета, квартиры в Москве и в других крупных городах за последние 2-3 года подорожали в 1,5 — 2 раза. И причиной подорожания в основном стала доступная ипотека, которая и раздула цены: спрос на квартиры на фоне доступных кредитов рос, а предложение пропорционально не увеличивалось, цены пошли вверх и сильно оторвались от платежеспособного спроса.
На фоне подорожавшей ипотеки и снизившегося спроса цены на вторичном рынке Москвы могут просесть до 10-15% в перспективе ближайшего года. Стоимость квартир на первичном рынке если и будет снижаться, то с большей вероятностью в виде скидок и акций, предложение которых увеличится.
В заключение можно сказать следующее: до конца года текущая ситуация, скорее всего, сохранится. Что будет дальше на рынке жилья, зависит от трех факторов: будущих решений по ставке ЦБ, действий государства в отношении поддержки ипотеки и от резервов застройщиков.
Как платить за ипотеку меньше: лайфхаки и рекомендации
Благодаря господдержке ипотека в России подешевела до рекордно низкого уровня. Кроме того, многие девелоперы представили программы, в которых предлагают выплачивать проценты по кредитам за покупателей жилья на определенный срок. Однако до минимальных и отрицательных европейских ставок, о которых мечтает каждый заемщик, в России еще далеко. Рассказываем, как россиянам платить за ипотеку меньше.
Эксперты в этой статье
- Ирина Орешкина, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»
- Дмитрий Косьмин, генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья»
- Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»
- Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»
Выберите правильный банк
Прежде всего стоит определиться с выбором кредитной организации. Клиенту следует обратиться в банк, зарплатным клиентом которого является его работодатель. К примеру, если потенциальный заемщик получает зарплату на карту Сбербанка, то он может рассчитывать в этом же банке на скидку к процентной ставке по ипотеке. «Минимальная ставка по базовой программе в Сбербанке составляет 7,9% для работников предприятий, являющихся участниками зарплатного проекта. В других случаях размер ставки будет на 0,5 п.п. выше — 8,4% годовых. Отмечу также, что некоторые банки, в которых действует ипотека с господдержкой, дополнительно субсидируют ставку (максимум — до 5,85% годовых)», — пояснила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
Не забывайте про льготы
Стоит также не забывать, что некоторым категориям граждан положены льготы по ипотечным кредитам. Необходимо уточнить в банке, не является ли клиент льготником какой-либо категории, претендующей на сниженные ставки. Семьи с двумя и более детьми могут получить кредит на жилье по ставке от 4,5% (например, в Промсвязьбанке и банке «Возрождение») до 6%. Также льготы могут получить военные, молодые люди до 35 лет и другие категории граждан. Условия кредитования зависят от выбранного банка.
Найдите лучший способ погашения кредита
Следует заранее рассмотреть все возможные схемы погашения кредита. Сейчас самыми распространенными схемами погашения кредитной задолженности являются дифференцированная и аннуитетная. «У каждой есть как свои плюсы, так и свои минусы. В одном случае сумма долга делится на равные части, а проценты по ипотеке начисляются на остаток суммы задолженности. Во втором случае размер ежемесячных выплат по кредиту будет всегда осуществляться в равном размере независимо от срока: только взяли кредит или совершаете последние платежи. Делая выбор, необходимо хорошо оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе. В первом случае финансовая нагрузка будет больше, особенно в начале, а во втором в итоге больше получится размер переплаты процентов», — объяснила Ирина Орешкина, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль».
Подберите подходящий объект
Заемщику необходимо правильно определиться с выбором объекта недвижимости. На жилье от застройщика сейчас можно получить ипотеку под более низкий процент, чем на вторичку. Кроме того, не стоит забывать, что льготная ипотека под 6,5% распространяется только на первичный рынок жилья.
«Более того, сегодня многие крупные девелоперы (ГК «ПИК», ГК «А101», MR Group, УК «Развитие», Группа «Самолет», ГК «Инград», ГК ФСК и другие) дополнительно субсидируют ставку до 0,1–1% годовых на определенный срок (до конца года, на шесть, восемь или десять месяцев). То есть девелопер берет на себя часть кредитной нагрузки на клиента и выплачивает проценты по ипотеке вместо него», — отметила Литинецкая.
Однако стоит понимать, что программы девелоперов не подразумевают субсидирования ставок на весь срок кредитования и не всегда речь идет о нулевой ставке на льготный период.
Выберите оптимальный срок кредита
Максимальный срок предоставления ипотечного кредита в России сегодня составляет 30 лет. «При выборе ипотеки на 20 лет ежемесячный платеж будет меньше, его легче будет платить, но размер переплаты банку будет больше. При этом если вы вносите сумму большую, чем ежемесячный платеж, то есть погашаете досрочно, то размер переплаты уменьшается», — комментирует Дмитрий Косьмин, генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья».
Увеличьте первоначальный взнос
Сократить расходы на ипотеку поможет и существенный первоначальный взнос. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту. Банк рассматривает единовременное внесение большой суммы как подтверждение финансовой благонадежности заемщика, пояснила юрист «S&K Вертикаль». По ее словам, также можно уменьшить свои расходы по ипотеке и внесением суммы материнского капитала в счет погашения ипотечного кредита. Однако данной формой государственной поддержки могут воспользоваться лишь те семьи, в которых появился второй ребенок, резюмировала эксперт.
Оформите страховку самостоятельно
При оформлении ипотечного кредита дополнительно заключается договор страхования. В банке, в котором берется ипотека, стоимость страховки может быть в несколько раз выше, чем в страховой компании, одобренной банком, уточнил Косьмин. По его словам, зачастую заемщикам бывает выгоднее сделать страховой полис самостоятельно и принести в кредитную организацию.
Внесите досрочный платеж
Если ипотека уже выдана, один из способов снизить ипотечный платеж — это досрочно погасить кредит. Прежде чем вносить досрочный платеж, перечитайте кредитный договор: бывает так, что банк разрешает сократить ежемесячный платеж, только если сумма досрочного взноса выше определенного порога (например, от 50 тыс. руб.), советует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Внести досрочный платеж можно в любое время, но списывается он, как правило, в дату вашего ежемесячного платежа по графику. Надо обеспечить, чтобы на счете был и сам ежемесячный платеж, и та сумма, которую вы внесли и обозначили в заявлении на досрочку. Допустим, у вас ежемесячный платеж 18 тыс. руб., а вы хотите внести еще 300 тыс. руб., таким образом, на счет нужно внести 318 тыс. руб. В заявлении обязательно укажите, что хотите сократить ежемесячный платеж, а не срок кредита», — советует Доброхотова. Вся сумма досрочного платежа идет на сокращение основного тела кредита, а не процентов, именно поэтому выгодно гасить ипотеку крупными траншами досрочно.
Сдайте квартиру в аренду
Еще один способ уменьшить ипотечные платежи — сдать ипотечную квартиру в аренду. В этом случае арендные взносы будут частично или полностью погашать ежемесячный платеж. Конечно, если квартира у вас одна, этот вариант, скорее всего, не слишком подходящий, уточняет Доброхотова. «Есть еще один существенный нюанс: сдавать недвижимость, обремененную ипотекой, можно только с согласия залогодержателя, то есть банка. Так, обычно пункт о возможности (или запрете) сдачи ипотечной недвижимости содержится в ипотечном договоре. В случае если в договоре отдельно не оговаривается этот момент, а есть желание сдать имущество в аренду, то во избежание проблем в будущем следует обратиться в банк за получением официального письменного разрешения на сдачу имущества в аренду», — пояснила Орешкина.
Рефинансируйте кредит
Другой вариант снижения ипотечных платежей — это рефинансирование. Однако такая схема работает, если осталось платить более 2 млн руб. и если заемщик выплатил меньше половины долга, а также в том случае, если ставка после рефинансирования снизится не менее чем на 2 п.п. «Так, если вместо 11,2% будет оформлен новый кредит под 6,5% годовых — игра стоит свеч, но только если, как говорилось выше, сумма долга еще довольно велика», — поясняет председатель «Бест-Новострой».
Не забудьте про компенсацию
Одним из способов сэкономить для ипотечного заемщика является оформление имущественного налогового вычета. Так, фактически будет возвращена часть денег, потраченных на выплату ипотеки, советует юрист. Она подчеркнула, что полученную сумму можно будет потратить по своему усмотрению — например, направить на погашение кредита, что станет ощутимой финансовой помощью заемщику. Оформляется налоговый вычет по заявлению, поданному в налоговый орган. Следует отметить, что законом установлен лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет, а обратиться за оформлением можно не чаще одного раза в год, и то при условии, что вы ранее не обращались за получением вычета при покупке предыдущей недвижимости.