Как узнать рыночную стоимость аренды нежилого помещения

Методика определения рыночной величины годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости нежилого фонда Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

В статье рассматривается комплексная методика определения рыночной величины арендной платы за пользование объектом недвижимости нежилого фонда на базе трех обязательных подходов в оценке. Даны рекомендации для практического расчета используемых показателей в доходном подходе. Обоснованы элементы сравнения при реализации метода сравнения продаж для определения арендной ставки на примере офисного помещения. Представлена принципиально новая технология расчета арендной платы за пользование объектом недвижимости затратным подходом. Сформированы рекомендации для согласования результатов оценки.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Павлова Ю.В.

Арендная плата за использование нежилого фонда казны городского округа и факторы ее роста
Доходы от сдачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда и резервы их роста
Повышение эффективности управления муниципальным имуществом при сдаче его в аренду

Анализ адекватности кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночным условиям (на примере Волгоградского региона)

Арендованное имущество: процедура оценки и отражения в бухгалтерском учете и отчетности арендатора
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

The article considers the complex method of determining of the market value of rent for the use of the non-residential property at the base of the three mandatory approaches to evaluation. Recommendations for the practical calculation of the indicators used in the income approach. Substantiated comparing the elements in the implementation of method comparison sales to determine the rental rate on the example of office premise. Presented a new technology of calculating the rent for the use of the real estate cost approach. Formed recommendations for matching of evaluation results.

Текст научной работы на тему «Методика определения рыночной величины годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости нежилого фонда»

кандидат экономических наук, доцент кафедры «Финансы» Оренбургского государственного университета (ОГУ) Эл. почта: PavlovaUliyaV@yandex.ru

МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ ВЕЛИЧИНЫ ГОДОВОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ НЕЖИЛОГО ФОНДА

В статье рассматривается комплексная методика определения рыночной величины арендной платы за пользование объектом недвижимости нежилого фонда на базе трех обязательных подходов в оценке. Даны рекомендации для практического расчета используемых показателей в доходном подходе. Обоснованы элементы сравнения при реализации метода сравнения продаж для определения арендной ставки на примере офисного помещения. Представлена принципиально новая технология расчета арендной платы за пользование объектом недвижимости затратным подходом. Сформированы рекомендации для согласования результатов оценки.

Ключевые слова: арендная плата, недвижимость, оценка рыночной величины арендной платы, подходы в оценке.

METHOD OF DETERMINING THE ANNUAL RENTAL PAYMENT FOR THE USE NONRESIDENTIAL REAL ESTATE OBJECT

The article considers the complex method of determining of the market value of rent for the use of the non-residential property at the base of the three mandatory approaches to evaluation. Recommendations for the practical calculation of the indicators used in the income approach. Substantiated comparing the elements in the implementation of method comparison sales to determine the rental rate on the example of office premise.

Presented a new technology of calculating the rent for the use of the real estate cost approach. Formed recommendations for matching of evaluation results.

Keywords: rents, real estate, appraisal of the market value of rent approaches in an estimation.

В современных условиях хозяйствования часто требуется определить наиболее корректную (рыночную) величину арендной платы за пользование объектом недвижимости нежилого фонда1, то есть размер платежа арендатора за временное владение и пользование помещениями нежилого фонда арендодателю (собственнику) недвижимости. В этом случае возможно привлечение независимого оценщика, который проводит оценку этой величины. Привлечение оценщика становится обязательным при предоставлении в аренду государственного и муниципального имущества, так как от определенного размера арендной платы, с одной стороны, зависит степень нагрузки на арендатора, а с другой — величина неналоговых поступлений в бюджет. Соответственно каждая из сторон потенциальной сделки хотела бы реализовать в большей степени свои интересы.

Привлечение оценщика является необязательным (инициативная оценка) при определении размера арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в частной собственности, например, коммерческой недвижимости, приносящей доход. Однако многие собственники коммерческой недвижимости

1 В контексте этой статьи для определения понятия «нежилой фонд» целесообразно придерживаться точки зрения Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевич: «к нежилым помещениям относятся здания, строения, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей» [3]. В соответствии со ст.19 ЖК РФ «Совокупность всех жилых помещений представляет собой жилищный фонд». Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ст. 15 ЖК РФ) [1].

отмечают, что имеют затруднения в обосновании арендной платы и хотели бы представить потенциальному арендатору разумные доводы запрашиваемой величины. В качестве неоспоримого довода может выступать отчет независимого оценщика.

Очевидно, что справедливое соблюдение интересов как при обязательной, так и при инициативной оценке зависит от корректного определения оценщиком размера арендной платы. В то же время в оценочном сообществе не существует общепринятой методики определения арендной платы за пользование недвижимым имуществом, в том числе нежилого фонда. Обзор отчетов практикующих оценщиков показал, что часто обосновывается отказ от использования некоторых подходов, либо применяемый метод ошибочно относится к другому подходу. Эти обстоятельства снижают достоверность оценочных результатов и требуют принятия комплексной методики определения арендной платы на уровне федеральных стандартов или методических рекомендаций. В этой связи предлагается последовательность действий для определения годового размера арендной платы в разрезе подходов к оценке.

Доходный подход к оценке стоимости недвижимого имущества предполагает капитализацию или дисконтирование будущих потоков доходов, сформированных за счет аренды. Наиболее часто используется механизм капитализации, что формализуется следующим образом:

где V — стоимость объекта недвижимой собственности;

ЧОД — величина годового чистого операционного дохода;

Я — ставка капитализации [13]. В свою очередь, чистый операционный доход определяется последовательностью действий:

1) определяется потенциальный валовой доход ПВД, то есть доход в предположении, что помещения объекта оценки загружены полностью. Его расчет строится на основе умножения рыночной арендной

ставки Аст на общую площадь объекта ^общ [13]., то есть

2) определяется действительный валовой доход ДВД путем учета уровня загрузки Кз в потенциальном валовом доходе [13]:

ДВД = ПВД x Кз , (3)

Как известно, в величине ДВД также учитываются любые дополнительные доходы от сдачи в аренду и потери от невзыс-канных арендных платежей [13]. Для искомой цели определения арендной платы расчет этих величин не имеет смысла, так как договор аренды будет заключен в перспективе по текущим рыночным условиям;

3) рассчитывается чистый операционный доход ЧОД как разница действительного валового дохода и операционных расходов ОР [13]:

Таким образом, расчет арендной ставки доходным подходом предлагается осуществлять как обратную последовательность действий на базе известной рыночной стоимости недвижимого имущества:

При определении общей величины годовой арендной платы за пользование всем объектом недвижимости в формуле (5) показатель Sобщ учитывать не нужно. В случае сдачи в аренду не всего объекта недвижимости, а лишь его части в виде отдельных помещений, величину арендной ставки, определенную по формуле (5), необходимо умножить на арендуемую площадь Sа.

Рыночная стоимость имущества V должна быть определена известными методами сравнительного подхода. Наиболее популярным методом, использование которого целесообразно для решения этой задачи, является метод сравнения продаж. Использование всех трех подходов существенно затруднит задачу, повысит ее трудоемкость и, вероятнее всего, не повысит объективности результатов. Например, затратный подход лишь косвенно учитывает потенциальную возможность объекта приносить доход через оценку совокупного

износа, и при этом не всегда большая величина износа означает снижение арендных платежей для потенциального арендатора на практике. Использование при расчете рыночной стоимости недвижимости доходного подхода невозможно, так как он строится на ориентировочной величине арендной платы, которую и нужно определить в связи с поставленной задачей.

Сравнительный подход включает совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -аналогами, по которым имеется информация о ценах сделок или предложения и их параметрах. При оценке арендной платы за пользование объектом недвижимости в рамках сравнительного подхода производится сравнение объекта оценки с другими объектами недвижимости, которые были сданы в аренду за сопоставимый промежуток времени, или предлагаются к сдаче в аренду. На практике наиболее вероятно использование цен предложений ввиду непрозрачности рынка аренды недвижимости. В соответствии с принципом замещения рыночные ставки арендной платы объектов-аналогов задают верхнее значение рассчитываемой арендной платы за пользование объектом оценки.

Техника метода сравнения продаж для определения годовой величины арендной платы подобна процедуре определения рыночной стоимости этим методом и заключается в следующем. Величины рыночных ставок арендной платы аналогов подвергаются корректировке, чтобы сгладить отличия между объектом оценки и аналогами, если таковые имеются. В случае если по анализируемому элементу сравнения аналог превосходит объект оценки, то осуществляется отрицательная корректировка, и наоборот. Скорректированные месячные арендные ставки аналогов математически взвешиваются. Веса определяются по принципу наибольшего соответствия аналогов объекту оценки. Степень соответствия обычно устанавливают по количеству внесенных поправок или сумме их абсолютных значений. Минимальное количество и абсолютная сумма поправок свидетельствуют о наиболь-

шей степени соответствия аналога объекту оценки, такой аналог получает наибольший вес. Средневзвешенная величина является наиболее вероятным значением месячной арендной ставки за пользование объектом оценки. Полученное значение умножается на площадь объекта, сдаваемую в аренду, и на двенадцать:

А = Ар х Ба х12, (6)

где А — расчетная величина годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости;

Ар — рыночная ставка арендной платы за пользование помещением в месяц;

Sа — арендуемая площадь.

Однако различия в использовании метода сравнения продаж при определении рыночной стоимости и арендной ставки существуют. Заключаются они, как правило, в выборе элементов сравнения. Традиционными элементами сравнения в обоих случаях являются:

— передаваемые права собственности (аренды). Учитывается обременение серви-тутами и общественными обременениями;

— условия финансирования сделки купли-продажи или аренды. Рассматривается платеж в рассрочку, льготные условия кредитования;

— особые условия продажи или аренды. Анализируются любые условия, вынуждающие заключить или ускорить сделку купли-продажи или аренды;

— рыночные условия. Учитывается изменение цены или аренды во времени;

— местоположение. Рассматривается локальное местоположение и окружение объекта;

— физические и экономические характеристики и дополнительные факторы.

Различия при определении рыночной стоимости и арендной платы одного и того же объекта оценки в основном наблюдаются по последнему пункту. В этой связи автором данной статьи исследована степень влияния физических и экономических параметров на величину рыночной стоимости и аренды на примере офисной недвижимости. Итогом этого анализа стала сравнительная характеристика ценообразующих факторов, представленная в таблице 1.

Таблица 1. — Степень влияния ценообразующих факторов на рыночную стоимость и аренду офисного помещения

Фактор Степень влияния на

рыночную стоимость аренду

Классность офиса умеренная сильная

Встроенное или отдельно стоящее сильная умеренная

Этаж и этажность сильная сильная

Наличие отдельного входа и/или количество входов слабая сильная

Наличие подъездных путей и стоянки сильная сильная

Уровень капитальности здания сильная слабая

Материал основных конструктивных элементов здания сильная слабая

Состояние основных конструктивных элементов здания сильная умеренная

Состояние помещений умеренная сильная

Уровень и тип отделки умеренная сильная

Наличие и состояние коммуникаций и сани-тарно-технических средств сильная умеренная

Из таблицы видно, что, например, для коммерческих объектов недвижимости почти не имеет значения материал стен объекта оценки при сдаче его в аренду. Напротив, этот фактор является решающим при определении рыночной стоимости недвижимой собственности. В целом лишь по некоторым позициям наблюдается схожая степень влияния основных характеристик на искомую величину, в большинстве случаев ценообра-зующие факторы имеют неоднозначное воздействие на результат оценки.

Суть затратного подхода заключается в том, что стоимость любого объекта собственности можно оценить с позиции затрат на воспроизводство или замещение аналогичного объекта с учетом износа. Очевидно, что для продавца (арендодателя) величина аренды должна покрывать понесенные затраты на содержание объекта недвижимости и компенсировать издержки упущенных возможностей на вложенный в объект капитал. В таком случае годовую величину арендной платы с точки зрения арендодателя предлагается определять по формуле (7):

А = ОР х ПП Х Ба, (7)

где ОР1 — годовые операционные расходы по содержанию 1 кв.м. арендуемого имущества;

ПП — величина прибыли предпринимателя, определяемая на основе доходности на рынке недвижимости по сопоставимым объектам или на уровне ставки дисконтирования для оцениваемого объекта;

Ба — арендуемая площадь.

Можно выделить следующие возможные операционные расходы, принимаемые к учету:

— земельный налог или годовую арендную плату за земельный участок;

— затраты на косметический и капитальный ремонт;

— содержание ремонтно-технического персонала и охраны;

— расходы по благоустройству территории;

— прочие затраты на содержание недвижимой собственности.

Оценщик должен критично оценить каждую позицию не только на основе информации заказчика (например, амортизация), но и законодательной и рыночной информации (например, налоги, содержание обслуживающего персонала). Поскольку на практике в большинстве случаев основные коммунальные издержки арендатор может оплачивать по дополни-

тельному соглашению, в итоговой величине операционных расходов должно быть учтено это обстоятельство.

Практика показывает, что величина арендной платы за пользование помещением, рассчитанная по формуле (7), определяет ее нижнюю границу. Это связано с низкой доходностью инвестиций подобного уровня на рынке недвижимости.

Затратный подход также имеет смысл рассматривать и с точки зрения потенциального покупателя (арендатора), для которого типичной формой замещения аренды объекта недвижимости будет его покупка в рассрочку или в кредит. На современном рынке коммерческой недвижимости наиболее приемлемым вариантом является последний способ. Следовательно, с позиции покупателя годовая величина арендной платы за пользование объектом недвижимости определяется как стоимость периодического платежа за пользование кредитом, выданным в размере рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием функции «взнос на амортизацию денежной единицы» по формуле (8):

где VI — стоимость 1 кв.м. объекта недвижимости;

г — типичная ставка по ипотечным кредитам в регионе;

п — типичный срок ипотечного кредита подобных объектов в годах; Sа — арендуемая площадь. Величина арендной платы, определенная с позиции арендатора, является ее верхней границей, так как общеизвестно, что стоимость аренды лишь в долгосрочном периоде может быть сравнима со стоимостью объекта недвижимости.

Обобщая вышесказанное, стоимость аренды за пользование объектом недвижимости затратным подходом предлагается определить на базе средней арифметической двух величин, рассчитанных по формулам (7) и (8).

По результатам трех подходов формируется итоговая величина годовой арендной платы. При согласовании наибольший вес стоит придать сравнительному подходу, как наиболее соответствующему цели и задаче оценки. Для удобства расчетов на практике предлагается пользоваться «картой определения величины рыночной годовой арендной платы», основанной на представленной в статье методике (таблица 2).

Таблица 2 — Карта определения величины рыночной годовой арендной платы

Доходный Сравнительный Затратный

Базовая формула , V х Я + ОР 0 А =-х Sa Sобщ х Кз А = Ар х Sа х12 А = 1 [ОР х ПП + V х г л г 1 — 1 1 (1 + г) » , х Sa

i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Расшифровка формулы V — рыночная стоимость объекта, определенная методом сравнения продаж; Я — ставка капитализации объекта; ОР — годовые операционные расходы по содержанию объекта; 8общ — общая площадь объекта оценки; Кз — коэффициент загрузки объекта оценки; 8а — арендуемая площадь. Ар — рыночная арендная ставка в месяц, определенная методом сравнения продаж; 8а — арендуемая площадь. ОР1 — операционные расходы на 1 кв.м. объекта оценки; 1111 — прибыль предпринимателя; V — рыночная стоимость 1 кв.м. объекта оценки; г — ставка по ипотечным кредитам в регионе; п — типичный срок ипотечных кредитов для подобных объектов.

Значимость подхода Умеренная Сильная Слабая

Разработанная карта является итогом разработки комплексной методики определения рыночной величины годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости. Пользуясь ею, оценщик сможет использовать все три похода к оценке, и, тем самым, проводить корректную оценку в рамках оценочного законодательства. Следует отметить целесообразность введения подобных оценочных карт в обстоятельствах ограниченности сроков оценки на практике не только для определения величины арендной платы, но и для реализации других целей оценки.

1. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004, № 188-ФЗ (в редакции от 21.07.2014). // КонсультантПлюс : справочная правовая система — Режим доступа : http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi? гед =doc;base=LAW;n=166146

2. Решетов, Ф. Ф. Понятие и специфика нежилых помещений / Ф. Ф. Решетов // Актуальные вопросы юридических наук: материалы Междунар. науч. конф. (г. Челябинск, ноябрь 2012 г.). — Челябинск: Два комсомольца. — 2012. — С. 50-55.

3. Жариков, Ю.Г., Масевич, М.Г. Понятие недвижимости в России и зарубежных странах / Ю.Г. Жариков // Право и экономика. — 1996. — № 5-6. — С.15-19

4. Карпович, А.И. Экономика недвижимости: учеб. пособие / А.И. Карпович, А.П. Клетеник, Т.Л. Самков. — Новосибирск: Изд-во НГТУ. — 2011. — 92 с.

5. Слокотович, А.Н. Перевод помещений в нежилой фонд: основные вопросы и проблемы / А.Н. Слокотович // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2009. — № 6. — С. 26-28.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Консультант-Плюс: справочная правовая система — Режим доступа : http://base.consultant.ru/ cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=16 0127

7. Гречко, Д.М. Аренда: правовое регулирование обеспечения исполнения обязательства по внесению арендных плате-

жей / Д.М. Гречко // Вестник Российского университета дружбы народов. Серия: юридические науки. — 2010. — № 1. — С. 4552.

8. Окуневич, Г.Г., Заломнова, О.В. Определение объекта оценки при расчете рыночной величины арендной платы / Г.Г. Окуневич // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009 . — № 2 (89). — С.87-94.

9. Побегайлов, О.А., Погорелов, В.А., Чиназиров, Ю.А., Ашинов, Ю.К. Аренда недвижимости: хозяйственно-правовые аспекты / О.А. Побегайлов // Новые технологии. — 2012. — № 4. — С. 129-131

10. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный. Закон РФ от 26.08.1998 г. № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225 ФЗ) // КонсультантПлюс : справочная правовая система — Режим доступа http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?r eq=doc;base= LAW;n=163974.

11. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) : Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256. // КонсультантПлюс : справочная правовая система. — Режим доступа : http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?r eq =doc;base =LAW;n=107772

12. Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) : Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255. // КонсультантПлюс : справочная правовая система — Режим доступа : http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?r eq=doc;base=LAW;n= 107771

13. Грязнова, А.Г., Федотова, М.А. Оценка недвижимости. Учебник / А.Г. Грязнова.- М. : Финансы и статистика, -2005. — 496 с.

14. Оценка стоимости имущества: учеб. пособие / О.М. Ванданимаева, П.В. Дронов, Н.Н. Ивлиева [и др.]; под ред. И.В. Косоруковой. — М. : Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. — 736 с.

15. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: учеб. пособие / Т.Г. Касьяненко,

Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мир-зажанов. — М. : КНОРУС, 2010. — 752 с.

16. Грибовский, С. В. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие / С. В. Грибовский. — М. : Маросейка, 2009.

17. Тамарадзе, М.О. Особенности аренды нежилых помещений малым и средним бизнесом / М.О. Тамарадзе // Достижения вузовской науки. — 2013. — № 4.

18. Фролова, Т.В., Коджук, А.Б., Дорофеева, Т.П. Определение арендных ставок для объектов муниципальной недвижимости / Т.В. Фролова // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2014. — № 9. — С.64-71

19. Косова, Е.В., Шегоян, В.А. Моделирование ставки аренды офисной недвижимости / Е.В. Косова // Экономический журнал Высшей школы экономики. -2008. — Т. 12. — № 1. — С. 56-76.

20. Малова, А.А., Ледяйкина, И.И. О некоторых теоретических и практических вопросах аренды / А.А. Малова // Научные труды Вольного экономического общества России. — 2010. — Т. 136. — С. 328-333.

1. Housing Code of the Russian Federation (HC RF) from 29.12.2004, № 188-FZ (as amended on 07.21.2014). // Consultant: Supplemental legal system -Access mode: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?r eq = doc; base = LAW; n = 166 146

2. Reshetov, FF Concept and specificity of non-residential premises / FF Rechetov // Actual problems of legal sciences: Proceedings of the international. scientific. Conf. (Chelyabinsk, November 2012). — Chelyabinsk: Two scouts. — 2012. — P. 50-55.

3. Zharikov, YG, Masevich, MG The concept of real estate in Russia and foreign countries / JG Zharikov // Law and Economics. — 1996. — № 6. 5 — S.15-19

4. Karpovich, AI Economy Property: Textbook / AI Karpovich, AP Kletenik, TL Females. — Novosibirsk: Publishing House of the NSTU. — 2011. — 92 p.

5. Slokotovich, AN The transition to non-residential premises Fund: main issues and problems / AN Slokotovich // Property relations in the Russian Federation. — 2009. -№ 6. — S. 26-28.

6. The Civil Code of the Russian Federation (Part Two) from 26.01.1996 № 14-FZ (ed. By 21.07.2014) // Consultant: Supplemental legal system — Access mode: http://base.consultant.ru/cons/cgi / online. cgi? req = doc; base = LAW; n = 160127

7. Grechko, DM Rent: legal regulation enforce obligation to pay the lease payments / DM Grechko // Bulletin of the Russian People’s Friendship University. Series: Jurisprudence. — 2010. — № 1. — S. 45-52.

8. Okunevich G.G., Zalomnova O.V. Definition of object of estimation at calculation of market size of a rent. // Property relations in the Russian Federation, -№ 2 (89), — 2009, — c.87-94.

9. Pobegailo, OA, Pogorelov, VA, Chinazirov, JA, Ashinov, JK Rental Property: economic and legal aspects / OA Pobegailo // New Technologies. — 2012. — № 4. — pp 129-131

10. On appraisal activities in the Russian Federation: Federal. Law of the Russian Federation of 26.08.1998, № 135-FZ (as amended by Federal Law of 21.07.2014 № 225 FZ) // Consultant: Supplemental legal system — Access mode http://base.consultant.ru/cons/cgi/online .cgi? req = doc; base = LAW; n = 163,974.

11. General concepts of evaluation, approaches to evaluation and assessment requirements (FSO number 1): Order of the Ministry of Economic Development of Russia on July 20, 2007 № 256. // Consultant: Supplemental legal system Access: http://base.consultant.ru /cons/cgi/online.cgi?req = doc; base = LAW; n =107772

12. The purpose of the evaluation and the types of value (FSO number 2): Order of the Ministry of Economic Development of Russia on July 20, 2007 № 255. // Consultant: Supplemental legal system — Access mode: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online .cgi? req = doc; base = LAW; n = 107771

13. Hraznova, AG, Fedotova MA Real Estate Appraisal. Textbook / AG Gryaznova.-Moscow: Finance and Statistics — 2005. — 496 p.

14. Valuation of property: Proc. Manual / OM Vandanimaeva, PV Drones, NN Ivlieva [et al.]; Ed. IV Kosorukova. -Moscow: Moscow Financial-Industrial University «Synergy», 2012. — 736 p.

15. Kasyanenko, TG Real Estate Appraisal: Proc. Manual / TG Kasyanenko, GA Makhovikov, VE Esipov, SK Mirzazhanov. — M.: KNORUS, 2010. — 752 p.

16. Gribovsky, SV Valuation of real estate. Textbook / SV Gribovsky. — M.: Maroseyka, 2009. — 432 p.

17. Tamaradze, MO Features of the lease of non-residential premises for small

and medium-sized businesses / MO Tamaradze // Achievements of university research. — 2013. — № 4. — pp 161-164

18. Frolova, TV, Kodzhuk, AB, Dorofeeva, ETC. Definition rental rates for objects of municipal property / TV Frolov // Property relations in the Russian Federation. -2014. — № 9. — S.64-71

19. Kosova, EV, Shegoyan, VA Modeling rental rates of office real estate / EV Kosovo // Economic Journal Higher School of Economics. — 2008. — V. 12. — № 1. — S. 56-76.

20. Malov, AA, Ledyaykina, II On some theoretical and practical issues of rent / AA Malov // Proceedings of the Free Economic Society of Russia. — 2010. — T. 136. — P. 328-333.

Оценка арендной платы

• 

Аренда является одной из распространенных форм имущественного договора, при которой арендодатель передает арендатору собственность во временное владение или пользование за определенную плату. Коммерческая недвижимость, ориентированная на бизнес, особенно в сегменте товаров массового спроса, в настоящее время очень востребована у арендаторов. Инвестируя в сдаваемый объект, арендодатель получает доход в виде арендных платежей, которые зависят от размера арендной ставки. Таким образом, для собственника имеет значение определение справедливой арендной платы, в основе которой лежит оценка недвижимости. Проведением оценки занимается профессиональный оценщик – физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций (СРО).

Наиболее часто к услугам независимого оценщика прибегает собственник сдаваемого в аренду объекта (или уполномоченное им лицо). Оценка обязательна при проведении сделок с объектами, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в том числе, при оценке стоимости данных объектов в целях передачи их в аренду (ст. 8 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Что касается других объектов недвижимости, то оценка стоимости арендной платы не является обязательной. Таким образом, арендодатель может самостоятельно установить арендную ставку, например, при сдаче квартиры. Тем не менее, когда речь идет о коммерческих помещениях – офисных, складских или торговых (например, аренда под размещение банкомата или вендингового аппарата), оценка ставки арендной платы представляет собой сложную процедуру. Как правило, коммерческие объекты являются нестандартными, и рассчитать все возможные расходы на капитальный ремонт и амортизацию оборудования, правильно применить поправочные коэффициенты, учесть ценообразующие факторы может лишь опытный специалист. Кроме того, в зависимости от условий договора аренды, в стоимость арендной ставки могут быть включены НДС, коммунальные платежи, операционные расходы и прочие издержки.

При возникновении разногласий по поводу арендной платы между арендодателем и арендатором также потребуется независимая оценка. В ряде случаев компании применяют завышенные ставки арендной платы при продлении старых договоров аренды. Для оспаривания арендной ставки арендатор может воспользоваться услугами независимых оценщиков.

Оценка арендной платы за пользование объектами недвижимости может быть проведена для:

• нежилого помещения (офисного, административного, складского, торгового, производственного помещения);
• земельного участка;
• зданий и сооружений различного функционального назначения.

Особенности оценки права аренды земельного участка

Оценка земельных участков для целей определения арендной платы имеет ряд особенностей. Оценка права аренды проводится в соответствии с принципами оценки стоимости земель. При этом рассчитывается сумма, которую готов заплатить арендатор за пользование/владение земельным участком с целью получения выгоды. Таким образом, величина рыночной стоимости соответствующего права на земельный участок (собственности или долгосрочной аренды) является базой для определения арендных ставок (арендных платежей). Проводится оценка годовой арендной платы: рассчитывается годовая рыночная арендная плата или годовой рыночный арендный платеж.

Оценка арендной платы земельного участка проводится в следующих целях:

• Сдача земельного участка в аренду;
• Переуступка прав аренды;
• Кредитование под залог земельного участка;
• Принятие инвестиционных решений;
• Купля-продажа компании, обладающей правом аренды на данный участок;
• Решение споров.

Как правило, земельные участки предоставляются в аренду либо для их дальнейшего использования под различные виды деятельности, либо на инвестиционных условиях для осуществления строительства или реконструкции объектов недвижимости. Стоимость права аренды напрямую зависит от экономических выгод, которые можно получить от использования земельного участка. Учесть все ценообразующие факторы может лишь опытный оценщик. Очень часто на величину стоимости права аренды влияют не столько особенности местоположения и физические характеристики участка, сколько его юридический статус (категория земель и разрешенное использование, наличие обременений и прочее). Оценка величины арендной платы подразумевает также учет условий арендного договора (срок аренды, наличие определенных обязательств арендатора, условия досрочного расторжения и другие).

Итогом работы оценщика будет являться отчет, содержащий описание оцениваемого объекта, собранную информацию, анализ и методику расчета с указанием рыночной стоимости арендной платы.

Оценка аренды государственного имущества

В современных рыночных условиях органы власти нередко выступают одной из сторон правоотношений. Оценка государственного и муниципального имущества для сдачи в аренду – одна из востребованных услуг, оказываемых ОК «Канцлер».

Согласно ст. 8 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации (включая объекты для передачи в аренду) проведение независимой оценки является обязательным условием. Оценка муниципального или государственного имущества для аренды проводится с целью определения начальной цены договора. При проведении повторных аукционов на право заключения договоров аренды муниципального имущества цена может отличаться от стоимости арендной платы, указанной в отчете об оценке, но не должна быть ниже нее. Такой позиции придерживается Минэкономразвития в письме от 07.12.2011 № Д08-4971.

Когда речь идет о сдаче в аренду госимущества, отчеты оценочных организаций проходят проверку в Управлении организации оценки федерального имущества ФАУГИ (Росимущество). При реализации Росимуществом полномочий собственника федерального имущества отчет, подготовленный независимым оценщиком, рассматривается проверяющими органами на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, а также федеральным стандартам оценки. Выданное органами Росимущества положительное заключение свидетельствует о том, что стоимость, отраженная в отчете, соответствует объективно сложившемуся на рынке уровню цен.

Оценщики ОК «Канцлер» обладают необходимой квалификацией и опытом подготовки отчетов для аренды госимущества. В компании хорошо понимают, что для написания качественного отчета и получения положительного заключения необходимо провести максимальное и всестороннее исследование факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Оценка аренды бизнеса

Покупка коммерческой недвижимости с целью ее последующей сдачи в аренду – выгодный способ инвестирования. Но для того, чтобы получать стабильный доход, необходимо рассчитать доходность и окупаемость инвестиций. И если для владельца недвижимости арендные платежи являются источником дохода, то для арендатора – статьей расхода. Плата за пользование недвижимым и движимым имуществом может быть существенной величиной для бизнеса. Особенно малого или среднего. С целью экономии расходов собственники бизнеса нередко обращаются в оценочные компании. Оценка арендной платы позволит сохранить часть бюджета, а это значит, что предоставится возможность направить свободные средства на развитие бизнеса.

В каких случаях требуется оценка аренды для суда

Обращение с иском в суд происходит при наличии между сторонами существенных разногласий, которые не удалось решить в досудебном порядке. К наиболее частым спорам, когда оценка нужна для защиты интересов в суде, относятся:

• Оспаривание арендной ставки;
• Незаконное пользование имуществом после прекращения договора аренды;
• Причинение ущерба арендованному имуществу от действий арендатора (в данном случае потребуется оценка не арендной ставки, а оценка ущерба);
• Причинение убытков при незаконном удержании имущества.

Споры нередко возникают при аренде государственного и муниципального имущества, поскольку порядок и условия изменения арендной платы в таких правоотношениях имеют свои особенности. В ряде случаев (например, форс-мажорные обстоятельства) арендатору бывает необходимо добиться снижения арендной ставки для успешного продолжения бизнеса. Если договориться с арендодателем не получается, изменить размер платежей можно в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 251 ГК РФ). Для обоснования справедливой стоимости может потребоваться оценка стоимости арендной платы для суда.

В ряде случаев для подтверждения стоимости имущества (стоимости аренды) проводится экспертиза отчета. Данное исследование готовится экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. На отчет выдается положительное или отрицательное заключение, которое имеет в суде силу доказательственного значения.

Оценочная компания «Канцлер» проводит профессиональную независимую оценку стоимости арендной платы недвижимости и другого имущества в соответствии с Федеральными стандартами оценочной деятельности, а также стандартами оценочной деятельности саморегулируемой организации (СРО), членом которой является оценщик. Заказать оценку или получить бесплатную консультацию можно по телефону, указанному на сайте.

Оценка арендной платы нежилого помещения в 2023 году

Дорогие посетители сайта. Вы можете помочь нам в развитии, переведя хотя бы 50 рублей на яндекс кошелек. Спасибо!

Оценка рыночной стоимости аренды — величина арендного платежа, за которую может быть сдан нежилой объект недвижимости в типичных рыночных условиях.

Во время процедуры должно учитываться множество факторов, определяющих данную величину. Оценка должна проводиться квалифицированным специалистом.

Оценка стоимости аренды помещения

Чаще всего необходимость в оценке арендной платы возникает в том случае, когда собственник помещения сталкивается с трудностями самостоятельного определения величины при сдаче в аренду нежилого имущества.

Например, если имеется нестандартная недвижимость, уникальное оборудование или требуется капитальный ремонт.

Заключая долгосрочный договор аренды, могут возникать разногласия при назначении цены. В этом случае проблему можно решить в 2023 году, пригласив для оценки независимого эксперта.

ВНИМАНИЕ! Общий объем выплат за аренду должен обладать типичной динамикой, то есть не иметь слишком больших обременений для арендуемого объекта недвижимости.

Чаще всего такой услугой пользуются государственные предприятия, имеющие пустующие помещения. Процедура позволяет разрешать споры с арендаторами и легче обосновывать арендную ставку при предоставлении отчета в специальные структуры.

Что входит

Для установления размера арендной платы учитываются несколько факторов:

• Месторасположение арендуемого объекта.
• Удаленность от инфраструктуры.
• Площадь и количество комнат в помещении.
• Наличие техники, интернета, мебели.
• Степень изношенности объекта недвижимости.
• Тип объекта. В зависимости от того, офисное помещение или производственное, ставка будет различаться.
• Материалы, используемые при строительстве здания.
• Коммунальные платежи, уплачиваемые за арендуемую комнату.
• Этажность помещения.
• Наличие обременений на недвижимость.

Должны ли коммунальные услуги входить в стоимость платежей за аренду? В данном случае стоит руководствоваться ГК РФ (статья 616), которая устанавливает:

1. Оплату коммунальных платежей осуществляет тот, кто ими пользуется (арендатор).
2. В соглашении может быть указан иной порядок.

В итоге возможны два варианта:

• Арендатор уплачивает неизменную ставку за аренду, в которой уже учтена сумма за пользование коммунальными ресурсами.
• Плата за аренду оплачивается отдельно, и сверх нее возмещаются начисленные коммунальные платежи.

Величина арендной ставки не может состоять только из коммунальных платежей. Такой договор признается незаключенным.

ВНИМАНИЕ! Арендная ставка — одно из условий соглашения. ГК РФ определяет принцип свободы данного документа, согласно которого его условия зависят от усмотрения сторон.

Поэтому размер за пользование арендуемым имуществом первоначально зависит от договоренности арендатора и арендодателя.

Методы

Размер ставки при аренде нежилых объектов в основном определяется в договоре самостоятельно. Однако можно применять некоторые нормативы и методики расчета, вступая в арендные отношения. Данные методы используются в 2023 году не только в России, но и в зарубежных странах.

Аналог

Его суть заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с его аналогом, на который рыночная стоимость уже установлена.

Для проведения оценки по данной методике изучается тип здания, из какого материала оно возведено, площадь помещения и иные типовые характеристики. Берется во внимание экологическая обстановка, удаленность от инфраструктуры и иные характеристики.

Оценку проводят одновременно с несколькими подобными объектами, что дает возможность уравнять разброс рыночной стоимости и окружающих факторов. Метод предполагает прохождение нескольких этапов:

1. Сбор сведений об аналогичной недвижимости.
2. Создание информационной базы.
3. Внесение данных по определенной системе критериев.
4. Поиск и фиксация взвешенных, относительных оценок, а также удельных и обобщенных показателей полезности.
5. Формирование средней оценки исходя из анализа стоимости рассматриваемых объектов.
6. Определение новой цены исследуемых объектов.
7. Выявление, учет и отсечение экстремальных показателей.
8. Определение величины ставки на новый имущественный объект.

Затратный способ

По данному методу определение рыночной стоимости аренды происходит путем проведения классификации затрат по статьям калькуляции, которые потребуются для возведения подобного недвижимого объекта.

В данном случае в совокупности с сооружением оценивается и земельный участок, по результатам которой и определяется итоговая оценка. То есть суммируется сумма, необходимая для строительства здания и приобретения данного участка земли.

ВАЖНО! Метод позволяет выявить данные, отражающие балансовую стоимость арендуемого объекта за минусом амортизационных начислений.

Как показывает практика, затратный метод дает заниженный конечный результат. Чтобы получить более достоверный результат, используют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.

Доходный

Предполагает расчет прибыли, которую возможно получить, если вложенные средства в оцениваемый объект инвестировать в иные сферы предпринимательской деятельности с использованием текущей процентной ставки банковского депозита.

Данный способ взаимосвязан с методом оценки стоимости предприятия по его доходу или прибыли и дисконтирования.

Наиболее актуален для оценки экономических проектов при аренде офисных зданий, магазинов, складов и помещений для производства.

В случае оформления договора аренды на продолжительный период, появляется проблема инфляции. Что может приводить к снижению прибыли арендодателя, а также делать договор аренды невыгодным.

Проблема решается несколькими способами:

• Периодическое перезаключение соглашения на новых условиях с увеличением арендной платы. Законодательство дает право повышать размер платежей, но не более одного раза в год.
• Указание в договоре механизма изменения арендной ставки в одностороннем порядке с указанием формул и показателей расчетов.

Арендодателю не дано права повышения платы за аренду в одностороннем порядке, если данный пункт не отражен в договоре аренды при его составлении.

Документы

Поскольку рыночная стоимость аренды недвижимости зависит от многих факторов, требуется их документальное подтверждение. Для процедуры оценивания понадобятся следующие документы:

1. Если со стороны заказчика выступает физическое лицо, необходимы документы, удостоверяющие личность.
2. Если заказчик предприятие — форма деятельности, полное наименование, месторасположение объекта, ОГРН и дата его присвоения.
3. Документы на владение имуществом.
4. Документы из БТИ, а именно экспликация помещения, чертеж здания, технический паспорт.
5. Справка с содержанием первоначальной и остаточной балансовой стоимости оцениваемого объекта. Сведения указываются на дату проведения процедуры оценивания.
6. Правоустанавливающие документы на участок земли.
7. Кадастровую документацию на землю.
8. Подтверждение наличия или отсутствия ограничений, связанных со свободным владением имущества.

Договор

Определенной формы составления договор аренды не имеет. Тем не менее, в нем должна содержаться такая информация, как:

• Передаваемый вид права.
• Период действия арендного соглашения.
• Условия платежа, его период и способы проведения.
• Ограничения для арендатора, связанные с пользованием помещения.
• На ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей.
• Причины расторжения договора до окончания его действия.
• Возможность и условия выкупа сдаваемой в аренду недвижимости.
• Наличие или отсутствие кредитных каникул на период обустройства помещения.

Если помещение сдается с имуществом, желательно составлять документ, подтверждающий его передачу. Он будет идти дополнением к основному договору.

Передача помещений в пользование на арендных условиях — одна из часто встречаемых экономических форм использования разных недвижимых объектов.

На привлекательность арендного соглашения во многом влияет величина установленной арендной ставки. Ее определение позволяет сдать объект недвижимости на «нормальных» рыночных условиях и уладить разногласия между участниками договора аренды.

Как посчитать арендную стоимость помещения

Желание владельца сдать помещение в аренду делает актуальным вопрос оценки стоимости услуги. Она представляется независимыми экспертами на основании действующих сегодня методик определения реальной арендной ставки. Важно отметить, что объектом оценивания становятся нежилые помещения, так как по отношению к любому жилью – комнате, квартире или дому – действует другая процедура установления рыночной цены аренды.

Правовое регулирование

Порядок предоставления услуг по оценке арендной ставки недвижимости регламентируется №135-ФЗ (датируется 29 июля 1998 года). Актуальная редакция Федерального закона принята 31 июля 2020 года. Положения №135-ФЗ дополняются несколькими ФСО – Федеральными стандартами оценки, которые разработаны специалистами Минэкономразвития и введены в действие несколькими ведомственными Приказами. В отношении оценки недвижимости действует ФСО №7, принятый Приказом №611 (датируется 25 сентября 2014 года). Право проводить независимую оценку арендной ставки недвижимости представляется специализированным экспертным организациям, которые выполнят ряд обязательных требований. В их числе:

• присутствие в штате экспертов, получивших профильное образование;
• вступление в профильную СРО, объединяющую участников рынка оценочных услуг;
• страхование гражданской ответственности на сумму не менее 300 тыс. руб.

Методы определения рыночной цены аренды

Оценка арендной ставки нежилой недвижимости проводится с применением различных методов, в некоторых случаях может быть использовано несколько методов одновременно.
Наибольшей популярностью пользуются три из них, каждый из которых заслуживает отдельного рассмотрения.

Затратный подход

Затратный подход включает один метод — метод компенсации затрат, состоящий из нескольких методик:

• Рекапитализация;
• Экономическая амортизация;
• Валовый рентный множитель.

Суть методик состоит в том, что арендодатель компенсирует понесенные им затраты, связанные с приобретением имущества, передачей его в аренду. Арендодатель должен не только компенсировать затраты, но и получить доход.

Наиболее распространенным является метод рекапитализации, определяющим арендную плату следующим образом:

1. Расчет стоимости имущества, сдаваемого в аренду, по методикам стандартов оценки имущества данного типа;
2. Определение коэффициента капитализации;
3. Определение операционного дохода (чистого) (произведение стоимости имущества на коэффициент капитализации);
4. Расчет затрат арендодателя (налоги, эксплуатация объекта);
5. Расчет валового дохода (сумма операционных затрат и дохода арендодателя);
6. Расчет платы за аренду (сумма валового дохода и потерь от неплатежей).

Недостатки метода компенсации затрат

• Метод выгоден только арендодателю;
• Метод применим для имущества, обеспечивающего постоянные доходы;
• Метод вызывает потребность в оценке здания, передаваемого в аренду.

Аналоговый

Простой метод определения арендной ставки. Предусматривает анализ стоимости аренды схожих по характеристикам объектов. Подходит для типовых объектов, присутствующих на рынке арендных услуг в большом количестве. Менее эффективен для уникальных построек или на рынках со слабой активностью и небольшим количеством сделок.

Доходный

Другое часто применяемое название этого способа– метод капитализации прибыли. Базируется на прогнозировании уровня дохода, возможного при коммерческом использовании недвижимости.

Основным преимуществом методики становится высокая точность получаемых результатов. В числе недостатков – сложность вычислений и необходимость учета большого количества параметров. Поэтому доходный способ оценки применяется, главным образом, по отношению к коммерческой недвижимости – магазинам, офисам или складам, рентабельность которых поддается относительно точному расчету.

Факторы, влияющие на величину арендной ставки помещения

Стоимость аренды зависит от большого количества факторов, перечень которых не отличается от тех, что учитываются при традиционном определении рыночной цены объекта недвижимости. В их число входят:

• расположение объекта;
• площадь и другие технико-эксплуатационные характеристики помещения;
• функциональное назначение;
• текущее техническое состояние, включая степень износа, качество и время последнего капитального или текущего ремонта;
• уровень развития инфраструктуры района, на территории которого расположен объект;
• оснащение помещения мебелью, оборудованием и другими предметами обстановки;
• другие характеристики и свойства, напрямую влияющие на ценность и коммерческую привлекательность помещения.
• Уникальность объекта и его архитектурные особенности.

Немалое значение в ходе определения арендной ставки имеет срок действия договора аренды планируется ли долгосрочная или краткосрочная аренда. Другой важный дополнительный фактор – наличие аналогичных по характеристикам свободных помещений на территории микрорайона или конкретного населенного пункта. Перечень подобных параметров крайне велик, что предъявляет повышенные требования к квалификации и опыту независимого оценщика.

Необходимые документы

Работа эксперта базируется на изучении характеристик объекта оценивания и обширного набора документов о собственнике и арендуемом помещении. Последний включает:

• комплект учредительной документации (для владельца в статусе юрлица) или паспорт (для ИП и физлица);
• правоустанавливающая документация на объект недвижимости. К ней относится договор купли-продажи, мены или дарения, выписка из ЕГРН, документы о вступлении в наследство и т.д.;
• технический паспорт и другая подобная документация – проектная, эксплуатационная, техническая;
• кадастровый план на землю, на которой расположен объект;
• дополнительная документация об отсутствии или наличии обременений.

Приведенный перечень не является исчерпывающим. Он может быть дополнен другими документами, список которых определяется экспертом-оценщиком индивидуально с учетом специфики объекта недвижимости и запросов заказчика услуги.

Преимущества обращения к профессионалам

Оценка арендной ставки – сложная в организационном и техническом плане услуга, которая представляется профессиональными экспертами. Важно правильного определения стоимости аренды не вызывает вопросов – как для владельца помещения, желающего получить максимально возможную прибыль, так и для арендатора, который стремится минимизировать собственные расходы.

Сегодня на рынке оценочных услуг Москвы и области работает немало специализированных организаций, что делает выбор подходящей компании для сотрудничества непростой задачей. Основными критериями, которые рекомендуется использовать при этом, выступают:

• продолжительность работы организации;
• отзывы клиентов, уже воспользовавшихся услугами компании;
• уровень расценок на выполняемые экспертами организации работы.

Финансовый критерий остается ключевым и нередко выступает в качестве решающего аргумента при принятии решения. Важно рассматривать его в комплексе с остальными параметрами, что позволяет получить на выходе точную, быструю и объективную оценку при разумной величина сопутствующих расходов.