Что такое ставка по ипотеке

Что такое процентная ставка по ипотеке

Процентная ставка — это сумма, которую кредитор взимает с заемщика сверх размера основного долга за использование кредитных средств. Большинство кредитов дают с простой процентной ставкой, но встречаются и сложные проценты. Поэтому заемщику важно знать, что значит процент по ипотеке и от чего зависит.

Что такое проценты

Проценты — это цена, которую платит заемщик за то, что пользуется деньгами банка. В конечном итоге, это сумма, на которую увеличивается стоимость купленной квартиры или машины, если приобретение сделано за деньги, взятые взаймы. Способ определения процентной ставки зависит от типа кредита.

От чего зависит процентная ставка

Один и тот же человек может платить по автокредиту 3,5%, по ипотеке 6%, но при этом получать доход по банковскому вкладу только 1%. Возникает вопрос, почему так происходит и что влияет на ставку по ипотеке.

Для каждого вида кредита банк выводит среднюю процентную ставку. Она рассчитывается на основе ряда факторов:

• сумма кредита;
• срока, на который взят кредит;
• график погашения;
• ежемесячной суммы платежа;
• рыночных факторов;
• кредитоспособности заемщика.

Это значит, что не существует двух одинаковых кредитов, а процентную ставку по ипотеке для разных людей рассчитают по-разному.

Годовая процентная ставка

Годовая ставка — это сумма процентов, которую гражданин заплатит за год. Например, 7% годовых означает что месячная стоимость пользования банковскими средствами обойдется заемщику в 0,58%. Зная, что такое процент годовых по ипотеке, вы легко рассчитаете сумму ежемесячного платежа. Он будет состоять из тела кредита и процентов, что на него начислили.

Простые и сложные проценты по ипотеке

Знать только то, что значит ипотечная ставка недостаточно. Простые проценты начисляются на остаток суммы. Допустим, заемщик взял ипотеку на 1 млн рублей под 6% годовых, которые начисляются в начале месяца. Погасил 31 декабря 500 тысяч рублей. Значит 1 января проценты будут начислять на оставшиеся 500 тысяч рублей.

Секрет в том, что происходить это будет ежедневно, т.е. банковская программа находит, какая доля процента приходится на 1 день из 365 дней в году и насчитывает их ежедневно. На примере это выглядит так: 500 000 * 0,000164 = 82 рубля в день. Ежемесячно сумма процентов будет меняться. В феврале начислят 2296 руб., а в январе 2542 руб.

Теперь рассмотрим, что значит сложная процентная ставка. Обычно она не применяется к ипотеке. Допустим вы поместили 31 декабря 500 000 рублей на депозит под 6% годовых. Т.е. каждый день на лежащую на счете сумму будет начисляться 0,000164. Если подразумеваются простые проценты, то каждый день счет будет увеличиваться на 82 руб. Так в январе на него поступит 2542 руб., а в феврале 2296 руб.

В случае со сложными процентами начисление проводится не на первоначальную сумму, а на результат. Поэтому 1 января начислят 500 000 * 0,000164 = 822 руб., а 2 января уже 500 082 * 0,000164 = 82,01 руб., 3 января – 500 164,01 * 0,000164 = 82,03 руб.

В принципе, ипотечная ставка со сложным процентом может быть применена к вашей ипотеке. Но как правило, крупные банки не усложняют ситуацию. Им это не интересно.

Что такое эффективная процентная ставка

Когда сумма «к оплате» не сходится с тем, что клиент знает о процентах по его ипотеке, у него возникают вопросы. Возможно, он столкнулся с эффективной процентной ставкой, которая кроме самих процентов включает дополнительные сборы и платежи. В ипотечном договоре они «скрываются» в дополнительных условиях, комиссиях и штрафах. Чтобы избежать недопонимания, просите менеджера разъяснить каждый непонятный пункт и привести примеры расчетов.

Фиксированная ставка по ипотечному кредиту

Фиксированная процентная ставка по ипотечному кредиту – процент, определяемый один раз при заключении и на все время действия договора. Такая ставка в отличие от плавающей не подлежит пересмотру.

Фиксированная ставка может быть выгодной как кредитору, так и заемщику, потому что позволяет заранее планировать свои доходы и расходы. В России на протяжении ряда лет (за исключением кризисных периодов) существует общая тенденция к снижению процентов по ипотеке, о чем свидетельствует, например, уменьшение ключевой ставки Банка России. В такой ситуации все-таки выгоднее брать ипотечный кредит с плавающей ставкой, если по договору ее значение привязано к этому индикатору. Но при этом не следует забывать, что ситуация может измениться. Так, например, при резком скачке значения ключевой ставки в конце 2014 года многие заемщики, оформившие кредиты с плавающей ставкой, столкнулись с резким удорожанием обслуживания кредита. По этой причине многие банки, практикующие выдачу таких займов, прекратили предлагать такие продукты, начиная с 2015 года.

Фиксированная процентная ставка по ипотечному кредиту предпочтительнее, если, во-первых, есть необходимость полностью оградить себя от риска, связанного с увеличением процентных выплат, и клиент готов ради этого пожертвовать возможностью сэкономить на платежах; во-вторых, если экономические показатели свидетельствуют, что кредитные деньги дешевы на момент заключения договора.

В России ипотечные кредиты с фиксированной ставкой – наиболее распространенный банковский продукт. Их предоставляют все без исключения банки, представленные на рынке ипотечного кредитования.

Почему банки предлагают разные процентные ставки по ипотеке?

Процентная ставка по ипотечному кредиту – это наценка, которую устанавливает банк для заемщика за использование денежных средств. Она зависит от большого количество факторов, включая ставку рефинансирования Центрального Банка, ситуации на рынке, уровня инфляции.

Кроме того, на процентную ставку влияют индивидуальные особенности каждого отдельного заемщика, который обращается за ипотечным кредитом, в частности:

• Уровень дохода;
• Возраст и стаж работы;
• Наличие других кредитов;
• Кредитная история;
• Наличие недвижимости для залога;
• Место работы;
• Количество иждивенцев;
• Участие в зарплатных проектах.

Чем стабильнее финансовое положение заемщика, тем выгоднее будут для него условия кредита, ниже процентная ставка.

Отдельным основанием для повышения или понижения процентной ставки может стать страховка. По закону заемщик обязан застраховать только предмет залога. Страхование здоровья и жизни является добровольным. В случае отказа от оформления такой страховки кредитная организация может повысить процентную ставку по ипотеке.

Ипотека у нас и за рубежом

В Европе ипотека доступна под 1-5% годовых, в США – 3-4%, а в России – между 9 и 10%. Почему так происходит? Раньше причиной диспропорции называли высокую инфляцию в России, но по официальным данным она снижается. Достигнут ли в ближайшем будущем наши показатели западных, читайте в статье.

Поделиться

Проценты

Вот средние цифры по ипотеке в России: срок 192 месяца (16 лет), ставка 9,56%. Это данные Центробанка на июнь 2018 года. Действительно, среди предложений по ипотеке в Москве чаще встречаются займы под 9% годовых, в некоторых банках процент доходит до 11-13%.

Средневзвешенная ставка устремилась вниз за счёт того, что с января начали выдавать жилищные займы под 6% семьям с двумя и более детьми.

Но и она мала только благодаря господдержке: государство компенсирует банкам выпадающие доходы, то есть разницу между стандартной ставкой и льготной.

За границей сложно встретить предложения выше 5-6%. Они просто не будут пользоваться спросом. Нашим заёмщикам такие цифры кажутся нереальными.

Например, Royal Bank of Canada предлагает ставку 3,34-3,39% при сроке ипотеки 2 года и 3,74-3,76% при получении займа на 5 лет. Если заёмщик берёт 200 000 долл. в Bank of America на 30 лет, его ставка составит 4,7%, на 15 лет – 4,3%.

В финском Nordea можно взять ипотеку под ставку от 0,9% годовых, а в швейцарском Credit Suisse её выдают под 1,17%.

Как менялись ставки в России

Справедливости ради заметим, что ставка в размере 9,6% для России – довольно хороший показатель, учитывая опыт прошлых лет. В 2012 году она составляла в среднем по стране 11,9%, к 2013 году выросла до 12,3%, примерно на таком же уровне находилась и в 2014. Пик пришёлся на 2015-2016 годы, когда ставка превысила 13%. Однако уже в январе 2017 была зафиксирована уровне 12,5%, в сентябре этого же года составила 11%, а в декабре ипотеку в новостройке брали под 9,8%.

Почему в России так дорого

Самое распространённое объяснение – высокий уровень инфляции и менее развития экономика. Действительно, показатель роста цен снижается, но на низком уровне зафиксировать его пока не удаётся. Если это всё же случится, кредитно-денежная политика ЦБ смягчится, ключевая ставка снизится, а за ней и проценты по ипотеке. По словам представителей Минстроя, уже в 2022 году жилищный заём под 6% станет реальностью.

Почему за границей ипотека дешевле

Западный рынок стабильнее, чем российский. Соответственно, центробанки в Европе и США устанавливают ключевые ставки ниже, а банки в свою очередь предлагают более дешёвые ипотечные займы.

Кроме того, на Западе ниже уровень инфляции. Например, в США годовой рост цен за последние 8 лет находился близко к отметке 2%. Самый высокий показатель был достигнут в 2011 году – 2,96%. По итогам 2017 года он составил 2,11%. Для сравнения: в России в 2011 году инфляция равнялась чуть выше 6%, а в 2014 взлетела до 11%. В 2015 показатель перевалил за 12%. Только в 2016 удалось снизить ее до 5,4%. По итогам 2017 года официальный показатель составил 2,5%.

В рейтинге стран по уровню инфляции в лидерах находятся Япония, Испания, Германия, Индия и Англия. Здесь показатели самые низкие. Например, в первых двух государствах рост цен и вовсе отрицательный.

Еще одним объяснением высоких ставок по жилищным кредитам служит то, что российские банки сами кредитуются у зарубежных.

Так они решают проблему дефицита «длинных» денег. Соответственно, чтобы покрыть свои ставки по кредитам, приходится делать наценку на некоторые продукты, в том числе ипотеку.

От чего зависит ставка

В первую очередь от инфляции. Ни один банк не будет работать себе в убыток, поэтому ставки всегда будут выше, чем показатель роста цен. Еще один важный фактор – ключевая ставка ЦБ. От этого показателя исчисляются платежи и штрафы; кроме того, ею Центробанк задаёт планку для других кредитных организаций по формированию параметров банковских продуктов.

Ставка в конкретном банке зависит от его политики и статуса клиента. Учреждения интересует в первую очередь надёжность заёмщика, поэтому снизить процент удастся при покупке полиса страхования жизни, некоторые организации предлагают более выгодные условия зарплатным клиентам.

Влияет на годовую ставку и валюта займа. Несмотря на то, что рублевый кредит стоит дороже, валютная ипотека более рискованная, особенно при оформлении на срок от трёх лет.

Еще один фактор – срок займа. Ставки ниже по кредитам до 15 лет. Можно выиграть порядка 0,5-1% по сравнению с более длительной ипотекой.

Экспертное мнение

За разъяснениями мы обратились к экспертам.

Советник по инвестициям, эксперт по макроэкономическим вопросам Сергей Карыхалин:

«Ставку по ипотеке можно разбить на две компоненты – безрисковая ставка + премия за риск заёмщика. Уровень ставок в экономике определяется ставкой Центрального банка (ключевой ставкой). На западе эти ставки сейчас значительно ниже, чем в России – например, ставка Европейского центрального банка составляет 0%, ставка ФРС США составляет 1,75%-2%.

Премии за риск заёмщиков в России также выше, чем в ЕС и США, потому как там банки лучше знают своих заёмщиков, у всех есть кредитная история, давно существуют БКИ (бюро кредитных историй). Также лучше защищены права граждан на рынке труда (соответственно, меньше риск потери дохода и невозможности обслуживать кредит), экономическое положение более устойчиво. Как следствие, на западе банки меньше «накручивают» поверх базовой ставки, в результате получается ставка по ипотеке на уровне 3-4% (всё же не 1-2%).

У нас описанные выше риски высоки, поэтому банкам для их компенсации приходится закладывать более высокую премию. А ключевая ставка ЦБ РФ равна 7,25% – также существенно выше, чем в большинстве развитых стран».

Партнёр Rebridge Capital Ольга Хрипченко:

«Банковская ставка по кредиту зависит от двух важных факторов: стоимости фондирования, по которой банк привлекает деньги, и размера премии за риск, который банк хочет получить, принимая тот или иной проект на кредитование.

У банка есть несколько источников фондирования: займы Центрального банка, межбанковский рынок, синдицированные кредиты, фондовый рынок, средства на счетах клиентов. Каждый из этих источников имеет разную стоимость денег и разные сроки займов, т.е. есть «длинные» и «короткие» деньги, которые также влияют на итоговую их стоимость. У банков в странах с развитой экономикой есть широкий доступ к дешёвым источникам финансирования на длительный срок. Другими словами, у них есть возможность занимать под более низкий процент на длинный срок.

Стоимость займа у Центрального банка США в июне составляла 1,75%-2% против стоимости в России на уровне 7,25%. Стоимость займа на фондовом рынке под выпуск облигаций для крупного банка в США варьируется на уровне 2,5-3%, для Российских банков эта сумма находится в диапазоне от 7,5%.

Вторым фактором, как мы уже обозначили, является премия за риск. В странах с развивающейся экономикой такой риск выше, нежели в развитых странах. Связано это с большим количеством факторов: общий уровень развития экономики, диверсификация экономики, уровень развития инфраструктуры, уровень государственного влияния, уровень развития налоговой и правовой системы и т.п. Другими словами, в России риск невозврата инвестиций гораздо выше, чем на западе; банки это понимают и закладывают стоимость этого риска в процентную ставку.

Что касается изменений в ближайшие несколько лет, то для них требуются кардинальные системные изменения в экономике. К сожалению, наша экономика построена на сырьевой модели, что ограничивает её в потенциале роста и трансформации. Как следствие это влечёт за собой отток западного дешёвого капитала с нашего рынка».

Станет ли ипотека в России дешевле

Учитывая то, что в 2017 году инфляция опустилась до исторического минимума, ситуация изменится. В ближайшие пару лет, по мнению экспертов, мы дойдём до показателя 8%. Быстрее нельзя: не позволит ключевая ставка ЦБ и высокие расходы банков. Снизить их помогут онлайн-сервисы: электронная закладная, оформление документов через мобильное приложение, снижение стоимости услуг оценщиков и т.д. Поможет и опыт западных банков, которые давно зарабатывают не только на финансовых услугах, но и, к примеру, на страховых. Если же опустить ставки сразу на 2-3%, взлетят цены на жильё, что не порадует заёмщиков.

Финансовые аналитики говорят, что сравнивать нашу ипотеку с зарубежной как минимум некорректно. Ведь история российских жилищных кредитов насчитывает 15 лет, а западных – все 50 лет.

Однако несмотря на благоприятные условия для понижения ставки по ипотеке, в ЦБ не спешат это делать.

Финансисты полагают: уменьшение показателя на 2-3% приведёт к тому, что население ринется за кредитами, вырастет денежная масса и подскочит инфляция.

Поэтому цель на ближайшее время такая: сначала добиться снижения роста цен на 2-3%, и только потом устанавливать более низкую ключевую ставку – порядка 5%.

Но перспективы уменьшения инфляции не такие безоблачные, как хотелось бы. Обсуждается повышение НДС с 18 до 20%, что отразится на увеличении цен как минимум на 1%. На столько же, по прогнозам, вырастут цены из-за повышения стоимости бензина. При наихудшем сценарии инфляция по итогу 2018 года может составить 5%. А здесь уже говорить о снижении ставок по ипотеке не приходится.

Можно ли взять ипотеку за границей

Большинство банков предоставляют жилищные кредиты только гражданам или резидентам (людям, которые большую часть года живут на территории этого государства). Однако даже если учреждение согласится кредитовать иностранца, он имеет право купить на эти деньги только ту недвижимость, которая расположена в стране выдачи ипотеки. Дело в том, что объект залога не может находиться в другой юрисдикции. Поэтому не получится взять ипотеку в Англии и купить на эти деньги квартиру в Москве.

Однако выход есть. Можно либо купить недвижимость за границей, либо предоставить уже имеющееся в иностранном государстве жильё в качестве залога.

Как снизить ставку в России

Следите за ключевой ставкой. Если она снижается, обращайтесь в банк с заявлением о пересмотре процента по ипотеке. Даже если ключевая ставка осталась прежней, попробовать нелишне.

На практике ставку порой уменьшают на 1-2% годовых.

Например, в Сбербанке нужно, чтобы не было просроченной задолженности, с момента заключения договора прошло 12 месяцев, а остаток долга составлял не менее 500 тыс. руб.

Во всех случаях банк оставляет за собой право отказать в снижении ставки.

Ещё один способ: периодически проверять, не подпадаете ли вы под льготные программы. Например, в рамках государственной программы для семей с детьми при рождении второго или третьего ребёнка можно снизить процент до 6%.

Реклама от партнера

• Проценты
• Как менялись ставки в России
• Почему в России так дорого
• Почему за границей ипотека дешевле
• От чего зависит ставка
• Экспертное мнение
• Станет ли ипотека в России дешевле
• Можно ли взять ипотеку за границей
• Как снизить ставку в России