Что происходит с ценами на коммерческую недвижимость
В 2024 году тбилисских арендаторов ждет новое увеличение расценок на коммерческую недвижимость. Таков прогноз от отраслевых экспертов грузинской инвестиционной компании «TBC Capital».
По оценкам аналитиков «TBC Capital», рост экономической активности и миграционного потока, имевшие место в 2023 году активизировали спрос на коммерческую недвижимость в Тбилиси. При этом, вырос спрос как на отдельные объекты, так и на места в торговых центры, а также на офисные помещения.
— «Стоимость аренды отдельных объектов в 2023 году выросла на 11%, а в 2024 году ее стоимость вырастет еще на 8%. Что же касается торговых центров, то в 2023 году цены на аренду выросла на 8%, а в 2024 году ожидается рост еще на 5%. В 2023 году сразу на 19% подорожала аренда площадей в бизнес-центрах, а в 2024 году ожидается рост цен на 5%», — отмечается в исследовании инвесткомпани «TBC Capital».
— «Сейчас средняя стоимость аренды коммерческих площадей в Тбилиси составляет 19,3 доллара за квадратный метр, что на 0,2% меньше средних цен до пандемии. Между тем, расценки на аренду в торговых центрах цена уже превысили допандемические показатели. Площади в ТЦ сдаются в среднем за 23 доллара за квадратный метр. Тоже самое и с ценами на аренду офисных площадей в бизнес-центрах. Они также уже превысили показатели, имевшие место до пандемии», — отмечается в докладе инвестиционной компании.
По словам аналитика «TBC Capital» Саломе Деисадзе, в 2024 году следует ожидать нового скачка цен на все типы коммерческой недвижимости грузинской столицы.
— «Быстрое восстановление после пандемии увеличило экономическую активность. Возрос оборот розничного сектора. Важным фактором в этом являются миграционные потоки. Многие офисы международных компаний были перенесены из Украины и России в Грузию. В ближайшие 3-4 года на рынок выйдут несколько крупных бизнес-центров. Это, в свою очередь, повлияет на предложение. Дефицита не ожидается. Но, в 2024 году ожидается новый рост цен на аренду», — считает Саломе Деисадзе.
— «Наиболее дорогая коммерческая недвижимость — в столичном районе Ваке, где средняя стоимость аренды отдельных объектов составляет 27,2 доллара за квадратный метр. В 2023 году она подорожала на 29%. На втором месте — тбилисский район Чугурети, со средними расценками аренды 26,8 доллара за квадратный метр. В 2023 году она выросла в цене сразу на 32%. Самые же дешевые предложения на столичном рынке можно найти в районе Самгори. Что же касается площадей в торговых центров, то тут лидерами роста являются ТЦ в районах Мтацминда и Ваке. За 2023 год аренда в них подорожала сразу на 93% и 66%, соответственно», — указано в отраслевом исследовании «TBC Capital».
Средние расценки аренды отдельных коммерческих объектов по районам Тбилиси в 2023 году, согласно оценкам «TBC Capital»:
— Ваке: 27,2 доллара в месяц за квадратный метр;
— Чугурети: 26,8 доллара в месяц за квадратный метр;
— Мтацминда: 22,7 доллара в месяц за квадратный метр;
— Сабуртало: 19,6 доллара в месяц за квадратный метр;
— Крцаниси: 19 долларов в месяц за квадратный метр;
— Дидубе: 18,3 доллара в месяц за квадратный метр;
— Исани: 17,6 доллара в месяц за квадратный метр;
— Глдани: 17,2 доллара в месяц за квадратный метр;
— Диди Дигоми: 16,5 доллара в месяц за квадратный метр;
— Надзаладеви: 15,3 доллара в месяц за квадратный метр;
— Самгори: 15,2 доллара в месяц за квадратный метр.
Рост цен на аренду площадей в торговых центрах по районам Тбилиси в 2023 году, согласно оценкам «TBC Capital»:
— Мтацминда: на 93%;
— Ваке: на 66%;
— Крцаниси: на 59%;
— Сабуртало: на 45%;
— Исани: на 43%;
— Самгори: на 43%;
— Дидубе: на 33%;
— Надзаладеви: на 33%;
— Чугурети: на 17%;
— Глдани: на 17%;
— Диди Дигоми: на 16%.
Еще по теме:
Как кризис изменит рынок коммерческой недвижимости
В России наступил очередной экономический кризис. Для участников российского рынка недвижимости сейчас важно не то, что послужило причиной этого события, а как глубоко кризис повлияет на его показатели, так как еще свежи воспоминания о прошлом кризисе, произошедшем в 2008г. Нынешнюю ситуацию можно охарактеризовать такими словами, как «растерянность» и «потеря ориентиров». В низших сегментах рынка коммерческой недвижимости наблюдается относительная стабильность. Например: а) с офисами класса «С» или «В-«; б) с небольшими торговыми зданиями; в) со складами, которые не относятся к категории «А». Ставки аренды по ним всегда фиксировались преимущественно в российских рублях, поэтому не были подвержены волатильности обменного курса рубля к американскому доллару. Единственное, что с ними произошло, это снижение цен продажи из-за увеличения рисков инвестирования в коммерческую недвижимость, повышения сроков экспозиции на рынке и удорожание денег на ее покупку (процентов по кредитам) под залог такой недвижимости.
Совершенно иная ситуация наблюдается в верхних сегментах — во всем, что принадлежит к категории «А» и «В+», и в современных торговых центрах. Здесь собственники борются за каждого арендатора, стараясь сохранить заполненность помещений на максимально высоком уровне и идя на все возможные уступки. Что же случилось с этой категорией недвижимости? Дело в том, что с момента зарождения сегмента качественной коммерческой недвижимости в России ставки аренды и цены продаж фиксировались в американских долларах. Причиной этому служило то, что, по убеждению многих, данная валюта убережет собственников недвижимости от негативных влияний возможных кризисов в будущем. Если в прошлые кризисные периоды цены на все росли с таким же темпом, как обесценивался российский рубль, то сейчас такого не происходит. Рубль по отношению к американскому доллару обесценивается намного быстрее, чем растут цены на товары. Кроме того, начиная с 2004г., после публикации соответствующего закона, все ценники должны быть установлены только в российских рублях, и большинство участников рынка уже привыкли думать и планировать в рублях.
Резкое падение курса российского рубля повлекло за собой шквал обращений о пересмотре договоров аренды. Основное требование — перевод ставок аренды из долларов в рубли по докризисному курсу
- фиксация обменного курса в диапазоне от 38 до 45 рублей за доллар;
- срок данной фиксации устанавливается на один год с возможным пересмотром условий аренды в зависимости от тех экономических условий в стране, которые сложатся через этот период времени.
Таким образом, «рынок собственника» стал «рынком арендатора». Арендаторы оказывают влияние на договорные отношения и показатели рынка коммерческой недвижимости. Как долго это продлится, покажет только время.
Под давлением арендаторов реальная ставка аренды, номинированная в американском долларе, снизилась на 20-30%. Соответственно, на 30-40% должны снизиться долларовые цены продажи на качественную коммерческую недвижимость. Факт этого снижения пока не подтверждается, так как на рынке отсутствуют сделки — рынок замер в ожидании.
Правильно ли поступают собственники качественной коммерческой недвижимости, идя на некоторые уступки арендаторам? Ответ однозначный: правильно. Лучше получать чуть меньший долларовый рентный доход, чем лишиться арендатора. Помещения будут пустовать, а это негативно сказывается на репутации такого класса объектов недвижимости.
На мой взгляд, российским собственникам коммерческой недвижимости, которые ведут взаимоотношения с арендаторами в американской валюте, стоит перейти на рубли. Для этого есть ряд причин:
- Финансовая и налоговая отчетность ведется в российских рублях.
- Бюджеты в рублях более прозрачны и легче прогнозируются, когда экономика страны оперирует рублевыми ценами.
- Все взаимоотношения с подрядчиками и субподрядчиками ведутся преимущественно в рублях (с управляющими компаниями , клининговыми, эксплуатирующими и т. п.).
- Как показал очередной кризис, финансирование сделок и привлечение заемных средств на территории России лучше осуществлять в национальной валюте. В качестве примера можно привести тот факт, что девелоперы жилой недвижимости давно заместили долларовые кредиты и займы на рублевые. Их финансовое состояние более-менее стабильное. А то, что многие девелоперы и собственники качественной коммерческой недвижимости загнали себя в долларовую ловушку, так это было сделано ими осознанно.
В текущей ситуации для повышения прозрачности во взаимоотношениях с арендаторами и их лояльности я бы рекомендовал, например, следующие действия:
- Перевести арендные ставки в российские рубли, так как вся внутренняя экономика страны оперирует рублями.
- Пересматривать ставки аренды через 6 и/или 12 месяцев, если уровень годовой инфляции в России составит более 5%. В этом случае экономика недвижимости будет жить единой жизнью вместе с общеэкономической ситуацией в стране, а собственники недвижимости смогут оперативно реагировать на возможные кризисные ситуации.
- Для расчета арендной ставки привлекать независимого эксперта (консультанта, оценщика), отлично разбирающегося в рынке коммерческой недвижимости и имеющего положительную репутацию. Некоторые собственники недвижимости начинали делать подобное до кризиса, правда, это были единичные случаи. В качестве такого эксперта может выступить международный бренд или участник международного сообщества с положительной репутацией на рынке. Подобное действие поможет снять возможные претензии или подозрения со стороны арендаторов.
Сергей Чемерикин специально для «РБК-Недвижимости»
Сергей Чемерикин Cushman&Wakefield
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Цены на коммерческую недвижимость снова растут в Европе
40 миллиардов евро инвестиций было в 2022 году, из них почти 1 миллиард в Италии. Растут и котировки, причем цены и арендная плата в 2022 году выросли на 1%, а в 2023 году прогнозируется дальнейший рост, более чем на 4%
By Джорджио Коста
Зажатая между инфляцией и геополитической напряженностью недвижимость (особенно «коммерческая») с нетерпением ждет 2023 года, когда цены скорректируются в сторону снижения, а реальная доходность будет сильно зависеть от уровня инфляции. «Очевидно, что 2023 год будет трудным для инвесторов в недвижимость. Однако этот непростой период на рынке откроет новые возможности для инвесторов, обладающих необходимыми знаниями рынка», — комментирует Киран Патель (Kiran Patel), генеральный директор и заместитель генерального директора компании Savills. «Сильные структурные тенденции, связанные с урбанизацией, благоприятно сказываются на розничной торговле продуктами питания и городской логистике, и мы позитивно оцениваем сектор специализированного жилья (жилье для пожилых и студентов), а также аренду многоквартирных домов» — добавляет он. Но если в 2022 году рост недвижимости во всем мире опередил большинство других секторов, то перспективы на 2023 год не столь радужны из-за роста инфляции и геополитической напряженности в Европе. Это следует из доклада инвестиционной компании Nuveen’s Real Estate Outlook 2023, согласно которому ожидается спад и уменьшение стоимости недвижимости на некоторых рынках и в некоторых сегментах. Однако, по мнению американского управляющего активами, возможности в сфере коммерческой недвижимости будут открываться даже в случае замедления рынка. Кроме того, согласно исследованию Global Real Estate Insights компании Colliers, коммерческую недвижимость ожидает значительная коррекция цен, поскольку процентные ставки продолжают расти. Путь к более устойчивым ценам на различных рынках будет отличаться, также как и изменения процентных ставок, но ожидается, что коррекция капитальной стоимости составит в среднем 15%. К концу 2023 года мы должны увидеть наибольшее снижение, отчасти благодаря тому, что курс иены достиг исторического минимума.
Ситуация в Европе
В целом, объем инвестиций в коммерческую недвижимость (торговую, офисную, промышленную) в Европе достиг 283 млрд евро на конец сентября 2022 года. Наибольший рост зафиксирован в секторе розничной торговли (+23%), за ним следуют логистика (+12%) и офисы (+10%). Великобритания, Германия и Франция продолжали привлекать наибольшее количество инвесторов в 2022 году, достигнув объемы инвестиций в 66, 63 и 34 млрд евро соответственно. Хотя рынок по-прежнему преимущественно инвестирует в офисные помещения, он имеет тенденцию к изменению в сторону других активов в условиях гиперселективности инвесторов, то есть концентрации покупателей на нескольких устоявшихся рынках. В основных европейских городах зафиксировано увеличение спроса. Среди них лидируют Дублин, Лондон и Мюнхен с ростом 178%, 83% и 56% соответственно. В Амстердаме, напротив, зафиксировано снижение спроса на 8% по сравнению с прошлым годом. В прошлом году спрос на офисные помещения в Европе сильно возрос после Ковида, что способствовало повышению арендной платы и, таким образом, частично компенсировало коррекцию цен, вызванную ростом процентных ставок. В 2022 году на старом континенте было арендовано 12,6 млн кв. м офисных площадей, что на 15% больше, чем в предыдущем году, когда из-за пандемии многие сотрудники работали из дома. Это следует из данных консалтинговой компании Cushman & Wakefield, которая также отмечает, что в последнем квартале арендная плата выросла на 6,2% по сравнению с годом ранее, что является самым высоким показателем в годовом исчислении с середины 2008 года.
Котировки в течение 2022 года, похоже, окончательно переломили негативную тенденцию, зафиксированную в течение двухлетнего периода 2020-2021 годов. Продажная стоимость и арендная плата, как указано в отчете о рынке коммерческой недвижимости за 2023 год, подготовленном компанией Scenari Immobiliari, продемонстрировали средний рост почти на 1% в ведущих странах ЕС, за которым, как ожидается, последует дальнейшее увеличение более чем на 4% в этом году. Этот подъем в основном объясняется восстановлением посещаемости торговых центров до пандемии, быстрым ростом, а в некоторых случаях и увеличением числа туристов, зарегистрированных в 2019 году в основных городах континента, а также процессом восстановления баланса между онлайн-покупками и покупками в торговых точках.
Европейские рынки движутся в двух направлениях: центральные районы характеризуются высоким спросом и низким предложением, в то время как на периферии спрос снижается. Во всех центральных районах крупных европейских городов арендная плата за недвижимость выросла по сравнению с прошлым годом. Например, в Лондоне, Брюсселе, Берлине, Амстердаме и Милане в 3 квартале 2022 года было зафиксировано дальнейшее увеличение стоимости аренды. Тем не менее, продолжает увеличиваться разрыв стоимости аренды между зданиями, расположенными в центре и на периферии, которые испытывают давление из-за дальнейшего понижения арендной платы.
Между Азией и США
Ожидается, что аренда офисов будет доминирующим активом, а в Шэньчжэне, Пекине, Гуанчжоу и Сеуле в этот сектор будет направлено 60% инвестиций. Логистика и жилье являются предпочтительными классами активов, причем североамериканские инвесторы, как ожидается, будут отдавать предпочтение жилью. По оценкам, в 2022 году 47% всех инвестиций в США поступили от международных инвесторов (из которых чуть менее половины – соседние страны), а 53% — от внутреннего капитала. По данным Savills, в стратегиях инвесторов устойчивое развитие становится все более значимым фактором. Тем не менее, исследователи утверждают, что для инвесторов в Гонконге, Токио, Джакарте и Сеуле фактор устойчивого развития пока не считается существенным, но отношение к нему скоро изменится, учитывая глобальное внимание к повестке дня ESG. 46% также назвали возможность увеличить доходность в качестве существенной мотивации к ESG. «Что касается США, то, учитывая ужесточение финансовых условий, проводимое Федеральной резервной системой для сдерживания инфляции, мы считаем, что 2023 год будет сложным, учитывая высокие процентные ставки и риск рецессии» — объясняет аналитическая компания Franklin Templeton. Однако есть и положительные благоприятные моменты. Внутренние потребительские расходы, рынки труда, корпоративная активность, корпоративные балансы и банковская система остаются относительно здоровыми. Исторически сложилось так, что инвестиции в коммерческую недвижимость США увеличивались в периоды повышения процентных ставок.
Что происходит с ценами на коммерческую недвижимость
В 2022 г. рынок коммерческой недвижимости испытал встряску. Уход зарубежных компаний привел к стихийному высвобождению арендованных площадей и скачку вакантности торговых и офисных центров. Весной рынку предрекали кризис, но уже к концу года все наблюдатели отмечали, что ситуация оказалась гораздо лучше, чем могла бы быть. О перспективах рынка коммерческой недвижимости — в обзоре Boomin.
Действительно, ни банковского кризиса, ни девальвации, ни гиперинфляции не случилось. Экономика выглядела устойчивой, что позитивно сказалось на спросе на недвижимость. Временный скачок вакантности — количества невостребованных арендных площадей — был значимым, но не превышал значений пандемийного 2020 г.
Ставки аренды в большинстве сегментов оставались стабильны, хотя здесь стоит отметить снижение прозрачности рынка. Стабильными остаются запрашиваемые ставки, а вот цены в реальных договорах во II-III кварталах 2022 г., вероятно, предполагали дисконт. Это создает риски снижения ставок в 2023 г. в наиболее пострадавших сегментах — торговом и офисном.
С чем действительно наблюдались сложности, так это с вводом новых площадей. Завершение многих проектов было отложено из-за повысившейся неопределенности, но этот тренд был характерен не для всех сегментов. К тому же отложенный ввод может поддержать показатели в 2023 г.
Резко подскочили инвестиции в коммерческую недвижимость. Консалтинговые агентства отмечают рекордные или близкие к рекордным уровням. Это связано как с охотой на активы нерезидентов, так и с оптимизацией структуры российскими компаниями для защиты от санкций.
В 2023 г. рынок начал очень бодро и демонстрировать улучшение ключевых показателей. До конца года мы сможем увидеть дальнейшее улучшение, но в зависимости от сегмента будут свои особенности. Рассмотрим, с чем закончили 2022 г. российские девелоперы и какие тренды могут быть характерны для 2023 г.
Торговая недвижимость. Незаменимых брендов нет
Уход зарубежных ритейлеров больно ударил по сектору, ведь в начале 2022 г. они занимали до трети от всех торговых площадей российских ТЦ. По подсчетам CORE.XP (ex-CBRE Russia), к концу 2022 г. 37,3% всех брендов, арендующих площади в российских ТЦ, объявили о прекращении деятельности. Уровень свободных площадей в ключевых ТЦ Москвы в IV квартале 2022 г. достиг 11,7%. NF Group (ex-Knight Frank Russia) дает еще бо́льшую оценку на уровне 15,6%.
С другой стороны, на трафик продолжал оказывать давление рост e-commerce. Всё больше сделок совершается через маркетплейсы, соцсети и узкоспециализированные торговые онлайн-площадки.
По данным консалтинговой фирмы CMWP (ex-Cushman & Wakefield), сильнее всего в 2022 г. посещаемость упала в крупных и очень крупных ТЦ. Специалисты CMWP оценивают снижение в 8% и 25% соответственно. А вот небольшие районные ТЦ были устойчивы и даже увеличили посещаемость в пределах 1% за счет фокуса на базовую потребительскую корзину.
В качестве примера можно привести итоги 2022 г. для девелопера «Гарант-Инвест», который как раз управляет средними по размеру торговыми и многофункциональными центрами. Уровень вакантности площадей по портфелю компании составил 2,6%, а посещаемость выросла на 1,4%. По данным презентации компании, ей удалось сохранить 98% действующих арендаторов, но и начать сотрудничество с более чем пятьюдесятью новыми арендаторами.
Сильно различаются показатели в зависимости от локации. Чем дальше от метро, тем выше доля вакантных площадей. По данным IBC Real Estate (ex-JLL), в новых московских ТЦ за пределами 15-минутной пешей доступности от метро вакантность в среднем составляет пугающие 63%. Новые ТЦ, расположенные ближе к метро, демонстрируют среднюю вакантность 25%. В среднем по Москве IBC Real Estate оценивает вакантность в 12%. Уже действующие ТЦ явно выигрывают по заполняемости по сравнению с новыми объектами.
Агентства отмечают, что запрашиваемые ставки аренды с марта 2022-го по март 2023 гг. оставались плюс-минус на одном уровне, но прослеживается сегментация по формату. Расширилась разница между площадями с отделкой и без нее. Максимальные базовые ставки аренды приходятся на помещения в зоне фудкорта и «островной» торговли. Дешевле всего выставляются помещения от 2 тыс. кв. м, обычно занимаемые крупным ритейлом, кинотеатрами, спортивными и развлекательными центрами.
В структуре спроса на аренду наблюдался рост доли сервисных и развлекательных предприятий. Это фитнес, ремонтные мастерские, салоны красоты, медицинские центры, точки проката, ПВЗ, развлекательные центры, боулинги и пр. По итогам 2022 г. эти категории впервые за пять лет обогнали fashion-сегмент. Такие арендаторы интересны для собственников, поскольку занимают большие площади и формируют стабильный трафик. С другой стороны, ставка аренды у них чуть ниже, и потенциал ее роста ограничен.
На 2023 г. заявлено открытие около 303 тыс. кв. м, но всё еще есть риски переноса сроков. По итогам I квартала показатели улучшаются, NF Group оценивает рост ввода на 54% г/г. При этом средняя вакантность в московских ТЦ сократилась с 15,6% до 14,5% — заполняемость растет быстрее, чем объем предложения.
На протяжении оставшейся части 2023 г. ситуация может улучшаться: объем ввода новых площадей может восстанавливаться, уровень вакансии — стабилизироваться. Но прогнозы по арендным ставкам осторожные. Отток иностранных брендов пока продолжается. Деловые СМИ со ссылкой на источники в отрасли рассказывают, что реальные арендные ставки в ходе переговоров могут устанавливаться с дисконтом на 10-15%. Это как раз тот потенциал снижения, который может реализоваться в 2023-2024 гг.
CORE.XP ждет по Москве снижения прайм-ставок в действующих ТЦ на 10%, в новых — на 25%. Минимум может быть пройден в первом полугодии 2023 г. Это значит, что наименее конкурентные объекты по-прежнему могут оставаться в сложном положении, а сам формат современного ТЦ в целом может быть переосмыслен.
По мнению специалистов NF Group, торговая функция ТЦ по-прежнему будет актуальна, но новый облик ТЦ всё больше будет смещаться в сторону районного многофункционального комплекса, совмещающего различные полезные функции. В этом смысле уже действующие ТЦ среднего и малого формата в хорошей локации со сформированным трафиком оказываются в выигрышном положении.
Офисная недвижимость. Отток нерезидентов продолжается
Офисный сегмент также оказался под ударом из-за исхода зарубежных компаний. Снижение показателей в 2022 г. было плавным, но последствия имеют долгоиграющий характер. CMWP, например, не ждет значимого улучшения спроса до 2025 г.
Российские филиалы международных корпораций покидают рынок, передавая контроль новым собственникам или местному менеджменту. Перестройка затронула недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга, поскольку именно здесь располагалась большая часть штаб-квартир иностранных компаний.
По данным исследования IBC Real Estate, из 419 зарубежных брендов, объявивших о пересмотре порядка работы, на март 2023 г. более 35% по-прежнему окончательно не определились. Это потенциальные вакантные площади, которые могут появиться в 2023 г. И хотя агентство отмечает высокий спрос со стороны компаний с госучастием, в основном крупные компании теперь предпочитают выкупать объекты, а не арендовать их.
Уровень вакантности площадей, по разным оценкам, на конец года составил 10-12%. Основной рост пришелся на II квартал 2022 г., после чего показатели оставались примерно на одном уровне. В I квартале 2023 г. фиксируется небольшое снижение вакантности: CORE.XP видит снижение с 10,3% до 10%.
Однако отдельно по классу А вакантность продолжает расти: 11,8% против 11,4% по данным CORE.XP и 13,4% против 12,8% по данным IBC Real Estate. Вероятно, пиковое значение в этом сегменте будет пройдено в 2023 г., после чего показатель пойдет на спад. Этому должны способствовать ограниченный ввод новых площадей, снижение спекулятивного строительства, замедление оттока иностранцев и рост активности российских арендаторов.
Объем ввода новых площадей в Москве по итогам 2022 г. сократился на 42% год к году, в том числе за счет переноса ряда проектов. Доля спекулятивных объектов, которые находят своих арендаторов уже после ввода в эксплуатацию, оказалась на многолетнем минимуме. Ожидается, что доля таких площадей останется низкой, поскольку девелоперы будут стараться строить под конкретного клиента. По мнению CMWP, новое строительство в основном будет поддерживаться крупными объектами, строительство которых началось в докризисное время.
Объем сделок по аренде и продаже офисов в Москве в 2022 г. превзошел ожидания: CORE.XP оценивает его в 1,2 млн кв. м, CMWP дает оценку 1,7 млн кв. м. В 2023 г. ожидаются сопоставимые результаты, хотя еще в начале года оба агентства ждали снижения на 17-18%. Сильный I квартал 2023 г. заставил специалистов пересмотреть прогнозы. Не исключено, что фактические результаты действительно окажутся лучше.
Средневзвешенная ставка аренды московских офисов, по оценке IBC Real Estate, в I квартале выросла на 2%. В классе А фиксируется рост менее 1%, в классе B — около 3%. При этом в каждом из пяти бизнес-центров с вакантностью выше 15% наблюдается снижение ставок аренды.
В целом, офисный сегмент находится в стагнации, выход из которой в 2023-2024 гг. не ожидается. Снижения ставок аренды, вероятно, удастся избежать, но объемы строительства будут оставаться на низком уровне.
Складская недвижимость. Тихая гавань
Сегмент складской недвижимости стал защитным в 2022 г., поскольку в условиях трагического падения импорта потребность в помещениях для хранения запасов оставалась высокой. Сдержанный рост вакантности прослеживался, но она не превысила уровни 2019-2020 гг.
Активность по арендным сделкам была сильно смещена во второе полугодие, на которое пришлось 70% всего годового объема. Общий годовой объем в натуральном выражении оценивается в 1,4–1,6 млн кв. м, что на 40-50% ниже рекордного 2021 г., но вполне сопоставимо со средним допандемийным уровнем 2018-2019 гг.
Среди арендаторов сильно выросла доля онлайн-ритейлеров, что обусловлено бурным ростом этого сектора: 61% в общем объеме сделок против 28% в 2021 г. Также выросла доля логистических операторов: с 7% до 11%.
Годовой показатель ввода в эксплуатацию новых складских площадей стал вторым за всю историю рынка и почти повторил рекорд 2021 г. Причем 66% всех площадей были выкуплены либо арендованы еще до момента завершения строительства (build-to-suit), и еще 22% изначально возводилось собственниками под личное использование. За счет этого высокие объемы ввода практически не способствовали росту вакантных площадей.
По итогам года средний уровень вакантности составил 2,6%. Это значительно больше, чем в 2021 г., но по-прежнему ниже 2019-2020 гг. Нехарактерная для рынка субаренда, подскочившая в первом полугодии 2022 г., к концу года сжалась в размерах до 0,7% от всех площадей и осталась локальным явлением 2022 г. К концу 2023 г. CORE.XP ожидает сокращения вакантности в складском сегменте до 1,2%.
Ставки аренды после падения весной 2022 г. к концу года стабилизировались, а в I квартале 2023 г. пошли в рост. Причем прослеживается сокращение спреда между новыми объектами и уже действующими за счет опережающего роста последних: 2,9% против 0,8% в поквартальном выражении.
Ожидается, что дефицит свободных площадей будет выступать ключевым драйвером дальнейшего роста ставок на протяжении 2023 г. Специалисты CORE.XP не исключают, что ставки в готовых объектах могут даже превысить ставки по строящимся объектам из-за высокой доли build-to-suit. При этом вернуться к пику I квартала 2022 г. всё еще будет непросто.
Актуальное по теме
Коммерческая недвижимость-2022 — рекордные инвестиции
Гостиничная недвижимость. Сильный внутренний спрос
Из-за вновь появившихся ограничений на выездной туризм внутренние туристические потоки заметно возросли. Авиакомпании отмечают рост пассажиропотока на внутренних рейсах, Росстат фиксирует рост количества лиц, размещенных в коллективных средствах размещения (КСР): гостиницах, хостелах, отелях, базах отдыха, санаториях и т.п.
Внутреннему туризму оказывает поддержку государство. Введенная с июля 2022 г. льгота по НДС поддержала выручку гостиничных операторов. Совокупно в следующие три года в развитие туризма государство может вложить более 700 млрд рублей, в первую очередь через качественное предложение и инфраструктуру.
По итогам 2022 г. туристический поток по России вырос на 17% г/г и составил более 68 млн поездок. Лидером по туристическому потоку в 2022 г. ожидаемо был Краснодарский край. Второе и третье места занимают Московская и Ленинградская области.
Количество лиц, размещенных в КСР, IBC Real Estate оценивает в 73 млн человек. По данным агентства, показатель почти вернулся к допандемийному уровню. И это несмотря на то, что приток внешних туристов был сильно ограничен из-за геополитики и сохранения антиковидных ограничений в Китае.
Число гостиниц и других КСР в 2022 г. выросло на 5,7% и составило 30,6 тыс. Прирост номерного фонда в КСР составил 5% — быстрее среднего за пять лет в районе 4%. Количество ночевок в КСР составило 304,5 млн, что на 10,5% выше 2021 г. и на 7,5% выше допандеминйного 2019 г. Такую оценку дал Центр экономики рынков на основании данных Росстата.
Данные по Москве более сдержанные. CMWP оценило ввод нового предложения современного качества в Москве всего в 340 номеров в единственном гостиничном проекте. Девелоперы откладывали проекты в условиях высокой неопределенности.
Однако только отложенный ввод в 2023 г. может составить 664 номера, из которых 150 уже открыли двери в I квартале. В целом агентство позитивно смотрит на перспективы гостиничного рынка Москвы 2023-2024 гг., ожидая прирост предложения на 3,9% и 6,6% соответственно.
Инвестиции в гостиничную недвижимость были высокими на протяжении всего 2022 г., а в I квартале 2023 г. резко подскочили в денежном выражении за счет двух крупных сделок — покупки курорта «Архыз» компанией «Горные вершины» и приобретения сети отелей Wenaas Hotel Russia AS инвестхолдингом «АФК Система». Только за счет этого 2023 г. уже обещает быть рекордным по уровню инвестиций в гостиничный бизнес.
В 2023 г. внутренний туризм может оставаться сильным, в том числе за счет удорожания заграничного отдыха на фоне ослабления рубля. Приток внешних туристов также может вырасти за счет открытия перелетов из Китая, который в прошлом обеспечивал плотный туристический трафик. На таком фоне прирост предложения может увеличиться в 2023-2024 гг., а ключевые показатели рынка — превысить допандемийные уровни.
Взгляд в 2023 г.
Рынок коммерческой недвижимости прошел 2022 г. гораздо лучше, чем прогнозировалось, но ряд проблем могут иметь отложенный характер и еще дадут о себе знать в 2023-2024 гг.
Спрос будет постепенно восстанавливаться, объем сделок по аренде и продаже может показать рост в годовом сопоставлении. Однако важно делать поправку на геополитическую ситуацию, которая способна преподнести новые неприятные сюрпризы.
Строительная активность в 2023 г. будет оставаться слабой, поскольку в условиях неопределенности и ограниченного спроса девелоперы будут стараться строить под конкретного клиента или отдавать предпочтение небольшим заведомо выигрышным объектам. Особенно это характерно для офисной недвижимости. Реализация крупных проектов будет ограничена тем, что было заложено еще в докризисный период.
При этом объем инвестиций может оставаться высоким. В I квартале 2023 г. была зафиксирована рекордная активность, что создает задел для сильных результатов по итогам всего 2023 г. Драйвером будет выступать перераспределение активов от нерезидентов к местным инвесторам и оптимизация структуры российских компаний.
Динамика вакантности будет различаться в зависимости от сегмента, но в общем и целом к концу года доля свободных площадей может оставаться примерно на том же уровне. Ставки аренды также могут двигаться разнонаправленно: снижение по торговым площадям, стабильность в офисном сегменте и умеренный рост — в складском.
В целом коммерческая недвижимость по-прежнему остается привлекательным активом, и в 2023 г. участники этого рынка могут улучшить свои ключевые показатели. Но ситуация будет неоднородной, поэтому инвесторам важно искать компании, обладающие уверенными конкурентными преимуществами в сегодняшних условиях.