Долгосрочный договор аренды это на какой срок

Мнение: Долгосрочный договор аренды против краткосрочного

Весьма интересно давать определение устоявшемуся термину «краткосрочный договор аренды». Обычно это означает не регистрируемый в Росреестре договор аренды на 11 месяцев. В то же время я бы не назвал долгосрочным договором аренды сделку сроком до трех лет и отнес бы ее также к категории краткосрочных, потому что настоящий долгосрочный договор аренды начинается от пяти лет. И вот почему. Долгосрочная аренда вне зависимости от арендуемой площади (обычно она начинается с 300–500 кв. м) — это многосоставной контракт. В этот договор, в отличие от краткосрочного, входят следующие элементы: арендные каникулы, BOMA 2010 и BOMA 1996, индексация аренды, step up, штраф за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя, правила использования и улучшения имущества и многое другое. Указанный набор элементов заставляет создавать сложные многостраничные контракты, которые позволяют арендатору получить максимальный объем прав по договору аренды, приближенный к правам собственника объекта недвижимости.

• возможность получить арендные каникулы, то есть возможность не платить аренду до года;
• получение step up period (периода действия пониженных базовых арендных ставок), который дает возможность для развития бизнеса и стабилизации на новом месте; особенно актуально для арендаторов торговых площадей;
• возможность не вносить гарантийный депозит (платеж, равный стоимости одного-трех месяцев аренды), а заменить его банковской гарантией — то есть нет «заморозки» собственного капитала, базовая ставка аренды для долгосрочных арендаторов ниже, чем для краткосрочных;
• в долгосрочную аренду сдаются, как правило, качественные площади классов В+ и А — офисы, склады, торговые помещения, что создает преимущества перед краткосрочными арендаторами.

Вообще, долгосрочная аренда — классический и очень наглядный пример win-win game. В результате такой сделки выигрывают все стороны. Собственник получает гарантированный долгосрочный арендный поток, может взять недорогой долгосрочный кредит, продать сданную в аренду недвижимость как доходный актив профессиональным инвесторам (за счет индексации аренды значительно дороже его оценки на период заключения договора аренды), не иметь финансовых провалов из-за съезда (ротации) арендаторов (это характерно для краткосрочной аренды), получать хорошие коммерческие условия от эксплуатирующих организаций, заключая с ними также долгосрочные договоры. Арендатор получает указанные выше преимущества, приводящие к экономии бюджета и повышению качества своего размещения.

В офисной недвижимости наметился тренд переезда арендаторов из класса В в классы В+ и А — краткосрочные арендаторы низкокачественной офисной недвижимости стали заключать долгосрочные договоры аренды отличных объектов. Это сразу же создает для них ряд преимуществ: позволяет удержать уже существующий ценный кадровый костяк без повышения окладов и взять новых высококлассных специалистов, которых привлекут комфортные современные условия работы, ведь на работе мы проводим большую часть нашей активной жизни. Помню, когда я работал в другой компании, мы не могли найти специалистов в наш офис, расположенный в городе ближнего Подмосковья. Кандидаты даже отказывались ехать на собеседования, несмотря на рыночный оклад. Переезжающие на долгосрочные договоры аренды в классы В+ и А такой проблемы испытывать не будут.

Но самую заметную выгоду получают сетевые или крупные организации — для них дисконт к базовой аренде больше, каникулы измеряются годами, собственник готов сделать за свой счет высококачественный ремонт и даже подумать о меблировке и финансировании центра обработки данных. В таких ситуациях долгосрочный договор раскрывается полностью, создавая максимальный экономический эффект для всех сторон.

Но не все собственники и арендаторы готовы к долгосрочным договорам, требующим определенных уступок. Например, маловероятно, что собственник заключит долгосрочные отношения с максимальным наборов преференций с арендатором, который не сможет доказать свою финансовую состоятельность в перспективе. А некоторые вообще избегают крупных амбициозных арендаторов, создающих головную боль своими завышенными требованиями, и предпочитают небольших и недолгосрочных арендаторов, но с хорошей оплатой. Такой подход имеет свои плюсы, выражающиеся на практике в высоких арендных потоках, обратной стороной которых выступают долгие простои помещений без аренды в ожидании нового клиента.

Так что же с минусами долгосрочной аренды? Дело в том, что нынешний кризис их практически нивелировал. Ведь главный минус был в том, что арендатор принимал на себя долгосрочный валютный риск. Но за прошедшие два года на рынке коммерческой недвижимости произошел фундаментальный сдвиг, проявившийся в массовом переходе от валютной аренды в рублевую.

Не могу не рассказать еще об одном интересном эффекте долгосрочной аренды. Есть такое выражение «намоленное место» — место по необъяснимым причинам привлекающее/удерживающее арендаторов долгие годы, даже десятилетия. Многие арендодатели мечтают, чтобы их недвижимость была таким местом. Объяснение этому явлению есть. Одна из причин — создание корпоративного/клубного духа среди разных арендаторов, находящихся в одном месте длительное время. За этот период лишние организации уходят и остаются только те, которые к месту привязались. Сотрудники купили или арендовали рядом жилье, сложился близкий по месту круг поставщиков и покупателей, образовались устойчивые личные и деловые связи между арендаторами и т. п.

В наше время создается основа для перехода российского рынка на новую веху развития — сверхдолгосрочные договоры аренды на 20 лет и более. И такие примеры уже есть во всех сегментах недвижимости (офисы, слады, торговля). Как следствие, недвижимость составит сильную конкуренцию ценным бумагам и депозитам в борьбе за институционального инвестора.

Сейчас пришло время для долгосрочной аренды. Ставки снизились до минимума, предложений качественных площадей во всех сегментах в избытке. Создание взаимовыгодного партнерства между арендодателем и арендатором позволяет выиграть обеим сторонам.

Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Гавриил Королев ЗАО ИГ «РВМ Капитал»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Долгосрочный договор аренды это на какой срок

Долгосрочная аренда — это классический и очень наглядный пример win-win game, уверен директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев.

— Весьма интересно давать определение устоявшемуся термину «краткосрочный договор аренды». Обычно это означает не регистрируемый в Росреестре договор аренды на 11 месяцев. В то же время я бы не назвал долгосрочным договором аренды сделку сроком до трех лет и отнес бы ее также к категории краткосрочных, потому что настоящий долгосрочный договор аренды начинается от пяти лет. И вот почему.

Долгосрочная аренда вне зависимости от арендуемой площади (обычно она начинается с 300–500 кв. м) — это многосоставной контракт. В этот договор, в отличие от краткосрочного, входят следующие элементы: арендные каникулы, BOMA 2010 и BOMA 1996, индексация аренды, step up, штраф за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя, правила использования и улучшения имущества и многое другое.

Указанный набор элементов заставляет создавать сложные многостраничные контракты, которые позволяют арендатору получить максимальный объем прав по договору аренды, приближенный к правам собственника объекта недвижимости.

Долгосрочный арендатор получает широкий круг полномочий. По сути, единственное, что отличает его от собственника, это необходимость вносить аренду и отсутствие права отчуждать предмет аренды в собственность других лиц. При этом у арендатора может быть даже право сдачи в субаренду без необходимости получения согласия собственника. Например, в контракте это безусловное право может распространяться на все организации из группы лиц арендатора.

Долгосрочный договор аренды — отличная альтернатива покупке недвижимости. В обоих случаях бизнесмен руководствуется долгосрочными перспективами — ведь тот, кто мыслит «в короткую», не будет ни покупать, ни арендовать недвижимость надолго, а предпочтет краткосрочную аренду.

Долгосрочная аренда — это выбор, как правило, крупных и устойчивых организаций («Газпром», Сбербанк, «Росатом» и т. п.), бизнес которых стабилен и рассчитан на «длинные» проекты. Тут и начинают проявляться положительные стороны долгосрочной аренды. К ним я отнес бы следующее:

— возможность получить арендные каникулы, то есть возможность не платить аренду до года;

— получение step up period (периода действия пониженных базовых арендных ставок), который дает возможность для развития бизнеса и стабилизации на новом месте; особенно актуально для арендаторов торговых площадей;

— возможность не вносить гарантийный депозит (платеж, равный стоимости одного-трех месяцев аренды), а заменить его банковской гарантией — то есть нет «заморозки» собственного капитала, базовая ставка аренды для долгосрочных арендаторов ниже, чем для краткосрочных;

— в долгосрочную аренду сдаются, как правило, качественные площади классов В+ и А — офисы, склады, торговые помещения, что создает преимущества перед краткосрочными арендаторами.

Вообще, долгосрочная аренда — классический и очень наглядный пример win-win game. В результате такой сделки выигрывают все стороны. Собственник получает гарантированный долгосрочный арендный поток, может взять недорогой долгосрочный кредит, продать сданную в аренду недвижимость как доходный актив профессиональным инвесторам (за счет индексации аренды значительно дороже его оценки на период заключения договора аренды), не иметь финансовых провалов из-за съезда (ротации) арендаторов (это характерно для краткосрочной аренды), получать хорошие коммерческие условия от эксплуатирующих организаций, заключая с ними также долгосрочные договоры. Арендатор получает указанные выше преимущества, приводящие к экономии бюджета и повышению качества своего размещения.

В офисной недвижимости наметился тренд переезда арендаторов из класса В в классы В+ и А — краткосрочные арендаторы низкокачественной офисной недвижимости стали заключать долгосрочные договоры аренды отличных объектов. Это сразу же создает для них ряд преимуществ: позволяет удержать уже существующий ценный кадровый костяк без повышения окладов и взять новых высококлассных специалистов, которых привлекут комфортные современные условия работы, ведь на работе мы проводим большую часть нашей активной жизни. Помню, когда я работал в другой компании, мы не могли найти специалистов в наш офис, расположенный в городе ближнего Подмосковья. Кандидаты даже отказывались ехать на собеседования, несмотря на рыночный оклад. Переезжающие на долгосрочные договоры аренды в классы В+ и А такой проблемы испытывать не будут.

Но самую заметную выгоду получают сетевые или крупные организации — для них дисконт к базовой аренде больше, каникулы измеряются годами, собственник готов сделать за свой счет высококачественный ремонт и даже подумать о меблировке и финансировании центра обработки данных. В таких ситуациях долгосрочный договор раскрывается полностью, создавая максимальный экономический эффект для всех сторон.

Но не все собственники и арендаторы готовы к долгосрочным договорам, требующим определенных уступок. Например, маловероятно, что собственник заключит долгосрочные отношения с максимальным наборов преференций с арендатором, который не сможет доказать свою финансовую состоятельность в перспективе. А некоторые вообще избегают крупных амбициозных арендаторов, создающих головную боль своими завышенными требованиями, и предпочитают небольших и недолгосрочных арендаторов, но с хорошей оплатой. Такой подход имеет свои плюсы, выражающиеся на практике в высоких арендных потоках, обратной стороной которых выступают долгие простои помещений без аренды в ожидании нового клиента.

Так что же с минусами долгосрочной аренды? Дело в том, что нынешний кризис их практически нивелировал. Ведь главный минус был в том, что арендатор принимал на себя долгосрочный валютный риск. Но за прошедшие два года на рынке коммерческой недвижимости произошел фундаментальный сдвиг, проявившийся в массовом переходе от валютной аренды в рублевую.

Не могу не рассказать еще об одном интересном эффекте долгосрочной аренды. Есть такое выражение «намоленное место» — место по необъяснимым причинам привлекающее/удерживающее арендаторов долгие годы, даже десятилетия. Многие арендодатели мечтают, чтобы их недвижимость была таким местом. Объяснение этому явлению есть. Одна из причин — создание корпоративного/клубного духа среди разных арендаторов, находящихся в одном месте длительное время. За этот период лишние организации уходят и остаются только те, которые к месту привязались. Сотрудники купили или арендовали рядом жилье, сложился близкий по месту круг поставщиков и покупателей, образовались устойчивые личные и деловые связи между арендаторами и т. п.

В наше время создается основа для перехода российского рынка на новую веху развития — сверхдолгосрочные договоры аренды на 20 лет и более. И такие примеры уже есть во всех сегментах недвижимости (офисы, слады, торговля). Как следствие, недвижимость составит сильную конкуренцию ценным бумагам и депозитам в борьбе за институционального инвестора.

Сейчас пришло время для долгосрочной аренды. Ставки снизились, предложений качественных площадей во всех сегментах в избытке. Создание взаимовыгодного партнерства между арендодателем и арендатором позволяет выиграть обеим сторонам.

Гавриил Королев, «РБК-Недвижимость»

Долгосрочный договор аренды офиса: особенности заключения и порядок расторжения

Некоторые собственники предпочитают заключать краткосрочный договор аренды менее чем на год и перезаключать по истечении срока. Однако в ситуациях, особенно когда речь идет о значительных инвестициях в помещение, целесообразнее строить арендные взаимоотношения на более длительный период. Вероника Чаканова , партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate, рассказала, о тонкостях заключения долгосрочного договоры аренды офиса и о том, поэтому это в интересах обеих сторон.

Долгосрочный договор аренды заключается сроком от 1 года и позволяет получить более длительный горизонт планирования. Длительный срок является некоторой гарантией серьезности намерений как арендодателя, так и арендатора.

Особенно важен долгий контракт в объектах класса А, где помещения предлагаются, в основном, без отделки, и компании при переезде вкладывают значительные инвестиции в подготовку помещения. Долгосрочный договор становится подтверждением, что вложения амортизируются, и арендатора не попросят освободить помещение через короткий промежуток времени, а собственник будет спокоен, что обеспечен стабильн ым аренднымдоходом. У ряда компаний, например, в банковском секторе или с госучастием, долгосрочный договор является обязательным условием.

Сроки заключения

В сегменте офисной недвижимости в Санкт-Петербурге долгосрочные контракты заключаются в основном на срок 3-5 лет. За редким исключением от 5 лет на очень крупные площади или при значимых инвестициях. В таких случаях возможно предусматривать брейки — определенные временные точки, когда стороны могут пересогласовать какие-либо условия договора.

В Санкт-Петербурге по практике долгосрочных договоров, в зависимости от особенностей помещения и особенностей сделки, стороны устанавливают срок от 1 года до 5 лет без возможности выхода из контракта. По окончании нерасторжимого срока, если возникла необходимость, арендатору необходимо уведомить собственника о расторжении за 1 год при крупных площадях, для средних — 6 месяцев, совсем небольших за 3 месяца.

Регистрация договора в Росреестре

Долгосрочный договор в обязательном порядке проходит госрегистрацию, поэтому такие контракты заключаются в 3-х экземплярах для арендатора, арендодателя и регистратора. Любые корректировки и дополнения в дальнейшем также регистрируются. Такой подход позволяет прибегнуть к независимому мнению при возникновении каких-либо споров и разногласий.

Помимо договора аренды на регистрацию в Росреестр подается актуальный кадастровый паспорт помещения. Чтобы зарегистрировать долгосрочный договор, необходимо предоставить следующий перечень документов:

• оригиналы договора аренды в трех экземплярах;
• заявление о государственной регистрации договора (пишется непосредственно в МФЦ);
• паспорт заявителя (это может быть, как арендатор, так и арендодатель);
• документ об уплате пошлины.

Для юрлиц также понадобится:

1. протокол о назначении директора или доверенность от имени гендиректора;
2. уставные документы, выписка из реестра юрлиц, ИНН, ОГРН.

Если арендодатель купил помещение в кредит под залог, то необходимо согласие банка.

Срок регистрации занимает до 9 дней и дополнительно 5 дней, если предоставляется технический план.

В договоре аренды стороны устанавливают порядок госрегистрации: кто занимается, как оплачивается. В классе А на себя сбор документов и подачу берет на себя арендодатель. В бизнес-центрах ниже классом, если у девелопера не было намерений на заключение долгосрочных контрактов, собирает и подает пакет документов арендатор.

Нюансы долгосрочного контракта при продаже объекта

В случае, если девелопер решает продать актив или заложить в банк, долгосрочный договор приобретает особое значение. При покупке готового арендного бизнеса инвестору важен стабильный поток арендаторов, долгосрочные контракты подтверждают эту стабильность. Банк также оценивает поток здания только по долгосрочным договорам.

С другой стороны, при покупке объекта конечным пользователем, долгосрочный контракт становится обременением. Так как при переходе права собственности другому лицу или смене менеджмента условия долгосрочного договора сохраняются, арендатор защищен от внезапных изменений в структуре арендодателя.

Индексация ставок при долгосрочном контракте

На мой взгляд, наиболее правильное решение — четко прописать размер ставки аренды на каждый период (условно год) договора. В таком случае есть возможность рассчитать ставку за любой необходимый срок.

Однако есть практика, когда в контракте прописывают условия с возможностью индексации ставки аренды не чаще чем 1 раз в год по ГК РФ на размер не более согласованного сторонами %. Также ставку аренды могут привязывать к индексу потребительских цен, и другим более сложным для планирования условиям индексации. При этом сторонам приходится каждый раз встречаться и пересогласовывать условия, регистрировать изменения и тд, что добавляет определенные сложности и временные затраты.

Что делать при возникновении необходимости досрочного расторжения

При возникновении форс-мажорных ситуаций лучше всего заранее договориться с партнером об отсрочке платежей или изменении условий в договоре. Ни одна сторона не хочет долгих судов. Также не в интересах арендодателя иметь обременение на помещение, поскольку в таком случае сдать помещение новому арендатору нельзя.

В случаях, когда договориться не удается, стороны действуют строго в рамках договора. Если расторжение не предусмотрено, то компания обязана оплачивать аренду независимо от того, находится она в помещении или нет. Для выхода из договора арендатору необходимо возместить аренду за весь период, указанный в договоре.

Поделиться в моих соцсетях

Долгосрочный договор аренды в 2023 году

Поможем собственнику или арендатору заключить, продлить или расторгнуть договор аренды помещения, здания или земельного участка.

С 2007 года мы провели более 3000 согласований.

70% клиентов приходят к нам по рекомендации или обращаются повторно.

Профессиональный отдел согласования с 9-летним опытом решения различных задач.
Получить бесплатную консультацию

Что мы сделаем

• Подготовим или проверим ваш долгосрочный договор аренды помещения.
• Осмотрим и обмерим помещение, найдем незаконные перепланировки.
• Выясним, нужно ли согласовать изменения фасадов (входы, козырьки, остекление) и дополнительное оборудование (кондиционеры, воздуховоды, камеры и т.д.).
• Подготовим необходимые документы для залога (поэтажные планы, технический паспорт, справку о статусе помещения и справку о его техническом состоянии).

Беремся за сложные случаи

Если в аренду сдается помещение в здании — памятнике культуры, мы включим в договор необходимые пункты.

Если вы хотите взять или сдать в аренду часть помещения — подготовим технический план на выделение части объекта.

Дадим консультацию

Запросим скан выписки ЕГРН на объект, уточним вашу задачу и расскажем, как в кратчайшие сроки заключить договор аренды.

Цены и сроки

• Осмотр и обмеры помещения — от 15 000 рублей, от двух дней.
• Подготовка договора аренды — от 10 000 рублей, от трех дней.
• Подготовка технического плана на выделение части объекта — от 30 000 рублей, от пяти дней.

Цены и сроки зависят:

• от состава работ;
• от площади объекта;
• от того, является ли объект памятником;
• от того, нужно ли выделять часть объекта, или он сдается полностью.

Как сэкономить

• Воспользоваться типовыми договорами аренды.
• Самостоятельно осмотреть объект.

Что нужно знать

Долгосрочный договор аренды – это соглашение, сроком действия более одного календарного года. Составляется в письменном виде, подписывается обеими сторонами. Законодательно предусмотрена обязательная регистрация долгосрочного договора аренды помещения.

В «теле» документа обязательно нужно указать:

• данные о каждой стороне отношений – собственнике нежилого помещения и арендаторе;
• стоимость аренды и порядок внесения платы за пользованием помещением;
• подробное описание предмета сделки – точный адрес, по которому располагается, метраж, этажность, количество комнат (помещений) внутри и прочее;
• право арендатора сдать помещение в субаренду;
• ответственность сторон за нарушение условий соглашения;
• порядок расторжения договора в одностороннем порядке.

При составлении договора нужно учесть тот факт, что обстоятельства могут поменяться. Поэтому предусмотреть стоит множество фактов. В этом помогут специалисты. Они тщательно проработают каждый пункт, учтут условия, которые могут измениться во время длительного сотрудничества.

Долгосрочные договоры аренды нежилого помещения подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Это происходит так:

• обе стороны посещают МФЦ по месту нахождения объекта сделки;
• договор с документами сдаётся на проверку – количество копий должно соответствовать количеству участников сделки плюс одни экземпляр для Росреестра;
• уплата госпошлины.

Регламентный срок исполнения услуги – 10 календарных дней. В выписке ЕГРН будет отражено, что помещение находится в аренде на делительный срок. Для сбора необходимой документации рекомендуется обратится к специалистам. Документы будут готовы в кратчайшие сроки, вероятность отказа в регистрации минимальна.

Сколько стоит точно?

Рассчитаем точную стоимость согласования в вашем случае.