ЦБ зафиксировал в 2021 году новый исторический максимум по объему и количеству выданной ипотеки
На российском рынке ипотечных жилищных кредитов в 2021 году был достигнут новый исторический максимум за период с 2009 года по количеству и объему предоставленных кредитов — банки выдали 1,9 млн ИЖК на общую сумму 5,7 трлн рублей, что по сравнению с 2020-м больше на 7,2% и 28,2% соответственно. Об этом свидетельствуют данные опубликованного Центробанком в пятницу обзора «Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России».
«В декабре 2021 года наблюдалось характерное для последнего месяца года увеличение количества и объема выданных ипотечных кредитов: 192,4 тыс. ИЖК на сумму 645,1 млн рублей против 157,6 тыс. на сумму 510,6 млн в ноябре 2021 года. По сравнению с аналогичными показателями декабря 2020 года количество предоставленных кредитов сократилось на 9,1%, а объем возрос на 15,1%, что свидетельствует об увеличении среднего размера ИЖК. Наибольший объем ИЖК в целом за 2021 год был предоставлен в Москве — 875,6 млрд рублей, в Московской области — 481,1 млрд и в Санкт‑Петербурге — 370,8 млрд, а наименьший — в Республике Ингушетия — 1,7 млрд. Аналогичная региональная структура выдачи ИЖК сохранялась и в последнем месяце 2021 года», — отмечают в ЦБ.
В целом средний размер ипотеки в 2021 году увеличился до 3 млн рублей, что на 0,5 млн превышает показатель 2020 года. В декабре 2021 года средний размер ИЖК возрос до 3,4 млн рублей — с 3,2 млн в ноябре 2021 года. Лидирующие позиции по среднему размеру ИЖК, как и прежде, занимали Москва (7,3 млн рублей), Московская область (5 млн) и Санкт-Петербург (4,7 млн), наименьший средний размер ИЖК отмечался в Ингушетии, Курганской и Челябинской областях — 2,1 млн в каждом регионе.
Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке, предоставленной в рублях, возросла c 7,36% в декабре 2020 года до 7,81% годовых в декабре 2021-го. При этом, указывают в ЦБ, несмотря на повышение ключевой ставки, средняя за год процентная ставка по ипотеке в рублях в 2021 году была ниже, чем в 2020-м (7,47% и 7,82% годовых соответственно), а в июне 2021 года ставка снижалась до исторического минимума — 7,07% годовых, что в определенной степени было обусловлено действием программ государственной поддержки ипотечного кредитования.
В части ипотечных жилищных кредитов под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве (ИЖК по ДДУ) в 2021 году наблюдалось снижение количества предоставленных кредитов на фоне увеличения объема кредитования. За год было выдано 476 тыс. кредитов на сумму 1,9 трлн рублей (483,8 тыс. ИЖК по ДДУ на 1,5 трлн рублей за 2020-й). Количество ИЖК по ДДУ в декабре 2021 года возросло до 54,6 тыс., а объем предоставленных ИЖК по ДДУ — до 227,9 млрд рублей (месяцем ранее было выдано 43,3 тыс. кредитов на сумму 181,3 млрд). По сравнению с аналогичными показателями декабря 2020-го количество и объем ИЖК по ДДУ увеличились на 9,1% и 35,7% соответственно.
В последний месяц 2021 года наибольший объем ИЖК по ДДУ был предоставлен в Москве (44,4 млрд рублей), Московской области (20,6 млрд) и Санкт-Петербурге (18,6 млрд), наименьший — в Чукотском автономном округе (39 млн). После снижения на протяжении трех предыдущих месяцев в декабре 2021 года средневзвешенные процентные ставки как по ИЖК, так и по ИЖК по ДДУ возросли — до 7,81% и 5,88% соответственно (7,59% и 5,83% месяцем ранее). При этом минимальные средневзвешенные ставки по ИЖК наблюдались в Магаданской области — 5,51% и Чукотском автономном округе — 5,75% (Дальневосточный федеральный округ), максимальная ставка отмечалась в Республике Тыва — 8,86%.
В декабре 2021 года продолжилось увеличение сроков кредитования: средневзвешенный срок по ИЖК, предоставленным в течение месяца в рублях, составил 257,1 месяца, что на 32 месяца, или 2,7 года, больше аналогичного показателя декабря 2020 года.
Задолженность по ИЖК с учетом приобретенных прав требования на 1 января 2022 года в целом по России увеличилась по сравнению с аналогичным показателем на 1 января 2021-го на 26,4% и составила 12 трлн рублей. Задолженность по ИЖК по ДДУ также возросла и на 1 января 2022 года составила 2,8 трлн рублей (2,1 трлн на 1 января 2021-го). Максимальный годовой темп прироста задолженности по ИЖК отмечался в Крыму (58,8%) и Севастополе (58,5%), минимальный — в Ямало-Ненецком автономном округе (10,3%). Наибольший удельный вес в структуре общей задолженности по ИЖК сохранился в Москве (14%) и Московской области (8,7%), а наименьший отмечался в Ингушетии (0,02%). Просроченная задолженность по ИЖК в декабре 2021 года продолжила сокращаться и на 1 января начавшегося года составила 64 млрд рублей (78,2 млрд на 1 января 2021-го).
Доля просроченной задолженности по ИЖК в декабре 2021 года сократилась до 0,5% (0,8% по итогам декабря 2020-го). В декабре 2021 года доля ИЖК в общем объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, снизилась до 31% (в декабре 2020 года этот показатель был равен 32,7%). Удельный вес задолженности по ИЖК в общей сумме задолженности по кредитам физическим лицам в течение года увеличивался и на 1 января 2022 года достиг максимального за последние три года значения — 48,1% (46,6% на 1 января 2021-го).
Ипотека: итоги 2021 года
В 2021 году двадцатка крупнейших банков выдала рекордные 1,9 млн ипотечных кредитов на 5,6 трлн рублей, на 30% больше, чем за 2020 год, благодаря низким процентным ставкам по рыночным программам, продлению льготной ипотеки на новостройки, расширению охвата по программе «Семейная ипотека». Доля ипотеки с господдержкой по итогам 2021 года составила 28%, как и годом ранее. В июле произошло переформатирование программ с господдержкой:
— Максимальная сумма «Льготной ипотеки» на новостройки ограничена до 3 млн рублей (ранее – 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 6 млн рублей в других регионах), ставка повышена с 6,5% до 7%.
— Максимальная сумма кредита по «Семейной ипотеке» сохранена на уровне 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн рублей для других регионов. Расширен охват: с июля программой может воспользоваться семья с одним ребенком (ранее – не менее двух детей), программа распространена на ИЖС.
Доля кредитов, выданных на рефинансирование, снизилась с 14% в 2020 году до 11% в 2021 году из-за роста процентных ставок и уменьшения доли задолженности по кредитам, выданным ранее по высоким ставкам. Одновременно на 5 п.п. до 59% выросла доля ипотеки на готовое жилье. Доля кредитов на ИЖС и готовые жилые дома по итогам 2021 года составила 2% от всех выданных кредитов. Ожидается рост доли в 2022 году в результате стандартизации рынка ИЖС, стимулирования спроса через ипотечные программы с господдержкой и реализации других мер поддержки.
2. Уровень одобрения заявок по льготной ипотеке на новостройки в декабре достиг 72%, по рыночным ипотечным программам – 62%. В среднем в 2021 году было одобрено 67% заявок по льготной ипотеке и 60% по рыночным программам.
3. С начала 2021 года ставки предложения по рыночным ипотечным программам выросли на 1,7-1,9 п.п. до 9,7-9,8%, в первые недели 2022 года рост ставок продолжился. Ставки по программам с господдержкой практически не изменились, так как при росте ключевой ставки увеличение стоимости фондирования компенсируется ростом субсидии для кредиторов.
Объем выданных кредитов
В 2021 году количество выданных ипотечных кредитов увеличилось на 8% к 2020 году, обновив рекорд ипотечного рынка. Причины роста: низкие процентные ставки по кредитам, продление льготной ипотеки на новостройки, а также расширение охвата по программе «Семейная ипотека» (распространена на семьи с одним ребенком). В 2021 году двадцатка крупнейших ипотечных банков выдала 1,9 млн кредитов (+8% к 2020 году) на сумму 5,6 трлн рублей (+30%): по рыночным программам выдано 1,3 млн кредитов на сумму 4 трлн рублей (в том числе на ИЖС выдано 9,5 тысяч кредитов на 30 млрд рублей), по программам с господдержкой выдано 523 тысяч кредитов на 1,6 трлн рублей, в том числе по льготной ипотеке на новостройки – 326 тысяч кредитов на 1 трлн рублей (+3%).
По итогам 2021 года в пятерке крупнейших банков по объему выданных кредитов произошли изменения: банк «Дом.РФ» вошел в пятерку лидеров, поднявшись на одну строчку; Альфа-банк и банк «Открытие» поднялись на одну строчку и заняли третье и четвертое места соответственно. Россельхозбанк, занимавший третье место, опустился на шестое (объем выдаваемых банком кредитов снизился на 26% к 2020 году).
В декабре 2021 года 20 крупнейших банков выдали 188 тысяч кредитов (-7% к декабрю 2020 года, +22% к ноябрю 2021 года) на сумму 636 млрд рублей (+17% к декабрю 2020 года, +26% к ноябрю 2021 года).
В декабре в пятерке банков-лидеров по отношению к ноябрю 2021 года произошли изменения: банк «Открытие» с поднялся на одну строчку и занял пятое место, Совкомбанк опустился на шестое место.
Заявки
В среднем по всем программам в 2021 году уровень одобрения составил 61%, в том числе по рыночным программам – 60%, по льготной ипотеке на новостройки уровень одобрения стабильно выше, чем по другим программам, и в среднем составляет 67%.
С сентября по льготным ипотечным программам наблюдался стабильный рост уровня одобрения, в декабре он достиг максимального значения за год — 72%.
Ставки
В декабре 2021 года средневзвешенные ставки продолжили рост по рыночным программам в среднем на 0,3-0,7 п.п. к ноябрю 2021 года, в годовом выражении рост составил 1,7-1,9 п.п.
Максимальный рост ставки по всем рыночным программам показал Совкомбанк (+1,4 п.п. на новостройки, +1,5 п.п. на готовое жилье и рефинансирование). Семь из двадцати крупнейших банков оставили ставки без изменений. «Ак Барс» – единственный банк, снизивший ставку на новостройки на 0,3 п.п.
По программам с господдержкой средние ставки остались практически без изменений. По льготной ипотеке на новостройки ставка снизилась на 0,17 п.п.
Структура выданных кредитов
По итогам 2021 года доля кредитов на рефинансирование снизилась до 11% (-3 п.п. к 2020 году) в связи с уменьшением спроса на продукт из-за роста ставок и сокращения доли нерефинансированного портфеля. Одновременно выросла доля ипотеки на вторичном рынке на 5 п.п. до 59%. В структуре выдаваемых ипотечных кредитов доля льготной ипотеки на новостройки замещается «Семейной ипотекой»: доля льготной ипотеки снизилась на 2 п.п., а доля «Семейной ипотеки» выросла на 2 п.п. Доля кредитов на земельные участки и индивидуальные жилые дома не изменилась по отношению к 2020 году и составила 2% в общем количестве выданных кредитов, в том числе 0,5% в количественном выражении – кредиты на ИЖС. Доля кредитов под залог имеющейся недвижимости также осталась без изменений и составила 1%.
В 2021 году среди двадцатки крупнейших банков наибольшая доля кредитов на новостройки в объеме собственных выданных кредитов была у МКБ (69%). Лидерами по доле выданных на вторичном рынке кредитов стали Сбербанк и АТБ (68% от выдач). По доле кредитов на рефинансирование ипотеки лидирует «ЮниКредит банк» (59% выданных кредитов). Наибольшая доля кредитов на готовые жилые дома и ИЖС – у Россельхозбанка (25% от выданных банком кредитов).
Продуктовые разрезы
Новостройки
Доля кредитов на новостройки в общем количестве выданных кредитов двадцаткой крупнейших банков составила 27% (-1 п.п. к 2020 г.), в объеме – 35% (+1 п.п.). Всего двадцатка банков выдала 496 тысяч кредитов (+3% к 2020 году) на новостройки на 1,9 трлн рублей (+33%). Доля выдачи льготной ипотеки на новостройки составила 66% от объема выданных кредитов на первичном рынке в количественном выражении и 52% в денежном выражении.
В пятерке банков-лидеров по отношению к 2020 году произошли изменения: банк «Дом.РФ» вошел в пятерку лидеров и занял четвертое место рейтинга, поднявшись сразу на три строчки. ТОП-5 банков обеспечивают 84% объема выдачи ипотеки на новостройки.
В декабре 2021 года доля кредитов на новостройки в общем количестве выданных кредитов среди двадцати банков составила 29% (+4 п.п к декабрю 2020 года, +0,8 п.п. к ноябрю 2021 года), в объеме – 36% (+4,6 п.п. к декабрю 2020 года, -0,1 п.п. к ноябрю 2021 года). Выдано 54 тысячи кредитов (+6% к декабрю 2020 года, +26% к ноябрю 2021 года) на 227 млрд рублей (+35% к декабрю 2020 года, +26% к ноябрю 2021 года). Доля «Льготной ипотеки» на новостройки составила 49% в количественном выражении и 26% в денежном.
В пятерку банков-лидеров вошел МКБ, поднявшись на одну строчку рейтинга.
Вторичный рынок
Доля кредитов на готовое жилье составила 59% в количественном выражении (+5 п.п. к 2020 году) и 54% в денежном (+5 п.п.). Двадцатка крупнейших банков выдала 1,1 млн кредитов на вторичном рынке (+20% к декабрю 2020 года) на 3 трлн рублей (+42%). В пятерку лидеров вошел Альфа-банк: банк поднялся на три строчки и занял третье место рейтинга благодаря увеличению объема выданных кредитов на готовое жилье в два раза. Пять крупнейших банков обеспечивают 89% всех выданных кредитов на готовое жилье. Доля кредитов на готовое жилье составила 63% в количественном выражении (+6,8 п.п к декабрю 2020 года, +1,3 п.п. к ноябрю 2021 года) и 57% в денежном (+5,4 п.п. к декабрю 2020 года, +2,2 п.п. к ноябрю 2021 года).
В декабре 2021 года двадцатка банков выдала 118 тысяч кредитов (+4% к декабрю 2020 года, +25% к ноябрю 2021 года) на 363 млрд рублей (+30% к декабрю 2020 года, +31% к ноябрю 2021 года). Пятерка банков-лидеров не изменилась. Банк «Открытие» поднялся на одну строчку и занял четвертое место рейтинга.
Рефинансирование
Доля кредитов на рефинансирование составила 11% в количественном выражении (-3 п.п. к 2020 года) и 9% в денежном (-5 п.п.). На рефинансирование выдано 204 тысячи кредитов (-18% к 2020 году) на 495 млрд рублей (-15%). Ставки по ипотечному портфелю в течение года снижались как за счет выдачи новых ипотечных кредитов, так и за счет рефинансирования старых. К концу 2021 года спрос на рефинансирование практически исчерпан в результате роста процентных ставок предложения и снижения выгоды от рефинансирования.
Доля внутреннего рефинансирования составила 2,2% от всех кредитов, выданных на рефинансирование ипотеки (11 млрд рублей). В пятерку лидеров за 2021 год вошел банк «Открытие», переместившись с седьмого на четвертое место рейтинга. Сбербанк поднялся на одну строчку и занял третье место. Пять крупнейших банков обеспечивают 73% всех выданных кредитов на рефинансирование ипотеки. Доля кредитов на рефинансирование ипотеки – 5% в количественном выражении (-10,1 п.п к декабрю 2020 года, -1,9 п.п. к ноябрю 2021 года) и 4% в денежном (-9,7 п.п. к декабрю 2020 года, -1,4 п.п. к ноябрю 2021 года).
В декабре 2021 года двадцатка крупнейших банков выдала 10 тысяч кредитов на рефинансирование (-69% к декабрю 2020 года, -11% к ноябрю 2021 года) на 26 млрд рублей (-66% к декабрю 2020 года, -6% к ноябрю 2021 года). Банк «Дом.РФ» поднялся на третье место рейтинга. В пятерку лидеров вошел Альфа-банк.
Земельные участки и индивидуальные жилые дома
Доля кредитов на земельные участки, готовые индивидуальные жилые дома и ИЖС составила 2% от общего количества выданных кредитов (-0,4 п.п. к 2020 году) и 2,2% от объема выдач (+0,1 п.п.). ТОП-20 банков выдали 37 тысяч кредитов (-11% к 2020 году) на 121 млрд рублей (+36%). На индивидуальное жилищное строительство выдано 9,5 тысяч кредитов на 30 млрд рублей (0,5% в общем объеме выданных ипотечных кредитов); 27,6 тысяч кредитов на 90,8 млрд рублей выдано на готовые дома (1,6% от общего объема выданных кредитов).
Пять крупнейших банков обеспечивают 87% объема всех выданных кредитов на жилые дома и ИЖС.
Доля кредитов на ИЖС и жилые дома – 2% в количественном выражении (-0,2 п.п к декабрю 2020 года, +0,1 п.п. к ноябрю 2021 года) и 2,5% в денежном (+0,6 п.п. к декабрю 2020 года, +0,2 п.п. к ноябрю 2021 года).
В декабре двадцатка крупнеших банков выдала 3,8 тысяч кредитов (-15% к декабрю 2020 года, +28% к ноябрю 2021 года) на 15,9 млрд рублей(+56% к декабрю 2020 года, +40% к ноябрю 2021 года): 3 тысячи кредитов на 13 млрд рублей выдано на жилые дома (2% общего объема выдачи кредитов), 0,8 тысяч кредитов на 2,9 млрд рублей банки выдали на ИЖС (0,6% общего объема выдачи кредитов).
Кредиты по госпрограммам
Доля кредитов по программам с господдержкой в общем количестве выданных кредитов составила 28% (+0,6 п.п. к 2020 году), в объеме выдачи – 29% (-2 п.п.). Двадцатка крупнейших банков выдала 523 тысячи кредитов (+10% к декабрю 2020 года) по программам с господдержкой на 1,6 трлн рублей. (+22% к декабрю 2020 года). 62% всех выданных по программам с господдержкой кредитов пришлось на льготную ипотеку на новостройки, 19% — на «Семейную ипотеку». Рост доли по «Семейной ипотеке» (+7 п.п.) связан с повышением спроса на программу после изменения её условий (с июля программой может воспользоваться семья с одним ребенком).
В пятерку банков-лидеров вошел Альфа-банк, поднявшись на три позиции и заняв третье место. С апреля 2021 года банк начал выдавать кредиты по программе «Семейная ипотека».
Пятерка банков лидеров обеспечила 83% общего объема выданных кредитов с господдержкой.
Ипотечный портфель
На 1 января 2022 года объем ипотечного портфеля двадцати банков (с учетом секьюритизации) составил 13,4 трлн рублей, 6,5 млн действующих ипотечных заемщиков. Средний остаток задолженности по ипотечному кредиту – 2 млн рублей. Темп прироста ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27,9%.
Доля программ с господдержкой в общем объеме портфеля крупнейших банков составила 20,2%: льготная ипотека на новостройки составила 51,2% портфеля программ с господдержкой и 10,4% от общего портфеля, «Семейная ипотека» составила 26,8% портфеля программ с господдержкой и 5,4% общего портфеля.
На 1 января двадцатка ипотечных банков секьюритизировала портфель на сумму 868,4 млрд рублей (6,5% от общего объема портфеля), из которых 22,4 млрд рублей – собственная секьюритизация банков, 846 млрд рублей – объем секьюритизации через АО «Дом.РФ». Наибольший объем секьюритизации у ВТБ – 480,2 млрд рублей (18% всего портфеля банка). Доля банка в общем портфеле секьюритизированных кредитов составила 55%.
Предыдущее исследование читайте здесь.
Подешевеет ли ипотека в 2021 году
Несмотря на пандемию, 2020 год стал рекордным для рынка ипотеки. Уже по итогам десяти месяцев объем выданной ипотеки составил 3,25 трлн руб. — это больше, чем за весь рекордный до сих пор 2018 год (3,01 трлн руб.). Согласно прогнозу «Дом.РФ», по итогам 2020 года может быть выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн руб. В ВТБ считают, что эта цифра будет еще выше — на уровне 4 трлн руб. Такие показатели стали возможны, в первую очередь, благодаря льготной ипотеке и общему снижению ставок: с 8,84% годовых в начале 2020 года до 7,3% в конце года. Спросили у экспертов, ждать ли дальнейшего снижения ипотечных ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году.
Возможно небольшое снижение ставок
По мнению аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в 2021 году столь же значительного, как в 2020-м, снижения ставок по ипотеке не произойдет. «Центробанк сообщал о наличии пространства для дальнейшей корректировки ключевой ставки в меньшую сторону, поэтому в 2021 году возможно снижение ставок — однако падение вряд ли превысит 0,5 п. п.», — прогнозирует главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Аналогичную точку зрения озвучили в двух рейтинговых агентствах — НКР и «Эксперт РА». «В случае сохранения мягкой монетарной политики в первом полугодии 2021 года средние ставки новых выдач ипотеки с учетом программы господдержки могут достигнуть исторически низких значений в 7%», — считает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин. При отсутствии значительного изменения уровня инфляции и сохранении текущей политики регулятора в первом полугодии 2021 года ставки могут еще опуститься — до 7%, согласилась с коллегой младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая не видит предпосылок для дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам. «Ставки по кредитам напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ, которая в ближайшее время, скорее всего, не изменится. Таким образом, ставки по ипотеке останутся на прежнем уровне: от 5,85% до 6,5% для первичного жилья и от 7,8% до 9% для вторичного», — пояснила она. Более того, ситуация может кардинально измениться во второй половине 2021 года после окончания действия программы льготной ипотеки под 6,5% — ипотека может начать дорожать, не исключают аналитики. «Если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется, то во второй половине года можно ожидать некоторого роста средневзвешенной ставки по рынку — до 7,5–8%», — предположила Екатерина Щурихина.
Совет директоров Центрального банка на последнем заседании в 2020 году принял решение сохранить ставку на уровне 4,25%. Такое решение, по мнению аналитиков, было ожидаемым для рынка. Продолжить смягчение политики ЦБ помешал рост инфляции, но с восстановлением экономики новое снижение может не понадобиться.
Льготная ипотека — 2021
Льготная ипотека под 6,5% в 2021 году останется драйвером развития рынка жилья. Спрос на нее продлится столько, сколько будет действовать программа. Однако такого ажиотажа, как в 2020 году, уже не будет. «В ноябре 2020 года покупательская активность несколько снизилась. Уменьшение спроса связано с сокращением предложения и ростом цен. В 2021 году эти факторы продолжат действовать, и мы ожидаем снижения спроса на ипотеку в пределах 10–15%», — прогнозирует Мария Литинецкая из «Метриум» Значительная часть спроса на льготную ипотеку, как и на жилищные кредиты в целом, реализовалась с опережением в 2020 году на фоне низких ставок и первоначально ограниченного срока действия госпрограммы (до 1 ноября 2020 года), поэтому нового рекорда рынок в 2021 году не поставит, согласна Екатерина Щурихина. «Снижению объемов выдач как минимум на 10–15% будут способствовать ограниченный платежеспособный спрос вследствие падения доходов населения и завершение льготной госпрограммы», — считает эксперт. В НКР также прогнозируют снижение ипотечных выдач в 2021 году до 3,6–3,7 трлн руб. против 4 трлн руб. в 2020 году. Читайте также Льготная ипотека под 6,5%: реальные ставки, условия, нюансы
Цены на жилье и ипотечный пузырь
В 2021 году, как ожидают эксперты, не будет и серьезного роста цен на жилье. В этом году высокий спрос на льготную ипотеку привел к росту цен до 20%. В связи с этим покупатели уже не торопятся взять кредит, а закладывают на выбор проекта большее время. «Новый виток ажиотажного спроса возможен только в ситуации с ростом ключевой ставки — тогда оформление кредита до 1 июля действительно будет иметь большое значение. В этом случае цены станут повышаться активнее. Однако по итогам всего 2021 года мы ждем прирост на уровне 6–8%», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН. Если же ключевая ставка останется на прежнем уровне или будет снижаться, то выгода от льготной ипотеки снизится, а часть клиентов уйдет на зачастую более доступный вторичный рынок, добавила она. Рисков появления ипотечного пузыря в 2021 году эксперты не видят. Однако может вырасти доля просроченных кредитов. «Сейчас на рынке наблюдается перегрев из-за продления льготной госпрограммы. Активный спрос на первичное жилье провоцирует рост цен на недвижимость, уменьшая выгоду потенциального заемщика от снижения ставок. Кроме того, условия по льготной ипотеке достаточно лояльные, что могло привлечь на рынок граждан, финансово не готовых к таким долгосрочным обязательствам, как ипотека», — отметила Екатерина Щурихина. По ее мнению, рост просрочки в 2021 году будет наблюдаться не столько из-за бума 2020 года, сколько из-за того, что часть реструктурированных на фоне пандемии ипотек не вернется в график. «Однако данный рост будет умеренным», — считает эксперт. В НКР ожидают, что доля наиболее проблемных ссуд в ипотечном портфеле банков по итогам 2021 года может вырасти с текущих 1,4–1,5% до 2%. Читайте также Банк России зафиксировал рекордный объем просроченной ипотеки
Ипотека на вторичку
Несмотря на отсутствие льготных программ, вторичный рынок в России формирует основной объем ипотечных выдач. По оценкам «Дом.РФ», на него приходится примерно 70% всех выдач. Такие же цифры приводят в ЦИАН. По их данным, семь из десяти кредитных сделок на рынке жилья заключаются на покупку уже готовых объектов. «Поэтому даже при сохранении более высоких ставок в сравнении с первичкой ипотека на вторичном рынке продолжит пользоваться спросом и, вероятно, снова начнет наращивать свою долю на рынке от общего числа сделок», — полагает ведущий аналитик ЦИАН. Причина — рекордный рост цен на первичном рынке. По оценкам ЦИАН, из всех городов-миллионников (16 городов) всего в трех стоимость 1 кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном, — это Москва, Самара и Омск. Поэтому выгода от покупки новостройки под более низкую ставку уже не так очевидна — во многих случаях выгоднее рассматривать уже готовый рынок — разница в стоимости объекта перекроет переплату из-за более высокой ставки, пояснила эксперт. В компании «Инком-Недвижимость», напротив, прогнозируют снижение спроса на ипотеку, включая кредиты на вторичное жилье. «Основные факторы, которые могут на это повлиять, — нестабильность в сфере экономики, неуверенность наших сограждан в завтрашнем дне, а также общее снижение их платежеспособности. Вследствие этого некоторые потенциальные покупатели жилья могут отложить выход на сделку, опасаясь не справиться с кредитным бременем», — считает руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-Недвижимости» Ирина Векшина. По ее мнению, ниже нынешнего уровня ставки по ипотечным кредитам на вторичное жилье опускаться не будут.
ИЖС — новый драйвер развития
Новый импульс развития в 2021 году может получить кредитование загородного жилья, в том числе строительство жилых домов. Сейчас оптимальный момент для разработки новых программ льготного кредитования на частные дома. Многие россияне в пандемию арендовали дома и почувствовали, оценили жизнь за городом, считает ведущий аналитик ЦИАН. «К тому же развитие ИЖС поможет в первую очередь регионам. Льготная ипотека на первичном рынке фактически «не сработала» в трети регионов, в том числе из-за низкого объема новостроек. Поэтому льготная ипотека на строительство или приобретение дома — это возможный сценарий для развития социальных программ для регионов в первую очередь», — добавила она. В «Дом.РФ» назвали индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) новой точкой роста рынка жилья на ближайшие пять — десять лет. Сейчас кредиты в этом сегменте почти не выдаются: из 1,5 млн выданных ипотек на частные дома приходится менее 20 тыс. Кроме того, в планах нарастить ежегодный объем индивидуального строительства с текущих 26 млн кв. м до 50 млн кв. м. Для этого должна быть создана соответствующая программа развития ИЖС. Сейчас «Дом.РФ» совместно с правительством и Минстроем России готовит специальную дорожную карту. В частности, предлагается распространить принципы проектного финансирования и эскроу-счетов на загородный рынок и запустить льготную ипотечную программу. С начала декабря институт жилищного развития запустил пилотную программу льготной ипотеки на частные дома для молодых семей. Аналогичной позиции придерживаются в Сбере. Для развития ИЖС нужен готовый коробочный продукт, который позволил бы купить дом или таунхаус с необходимой инфраструктурой. Также необходимо перенести на загородный рынок механизм эскроу-счетов и одновременно с этим создать льготный ипотечный продукт. Читайте также В России заработала ипотека на дома для молодежи
Крупные банки начали повышать ставки по ипотеке
Резкий подъем ключевой ставки ЦБ начинает переноситься в стоимость кредитов: три крупных банка — Газпромбанк, Росбанк и «Уралсиб» — уже ухудшили условия по ипотеке, заметил РБК. Рост ставок продолжится, считают эксперты
Фото: Наталья Селиверстова / РИА Новости
- Газпромбанк поднял ставку по ипотеке на новостройки и готовое жилье как минимум на 0,5 п.п. — до 12,3% для кредитов на сумму от 10 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и для сумм от 5 млн руб. в остальных регионах, следует из информации на его сайте. На 21 июня базовый уровень ставок по рыночным ипотечным программам в Газпромбанке составлял 11,7%, показывают данные «Дом.РФ». В Газпромбанке не ответили на запрос РБК.
- Росбанк увеличил ставки по рыночным ипотечным программам на 0,5 п.п., сообщил директор департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. «Актуальная ставка на новостройку вне программ от 12,15%, на вторичное жилье базовая ставка такая же, 12,15%», — уточнил он.
- «Уралсиб» повысил ставки по рыночным ипотечным программам на 0,2–0,3 п.п., следует из информации в тарифных планах банка. По кредитам на сумму до 6 млн руб. процент вырос с 12,29 до 12,59% годовых, по ссудам от 6 млн руб. — с 11,79 до 11,99%. В «Уралсибе» отказались от комментариев.
- Телеграм-канал «Ипотека и недвижимость» сообщил о предстоящем повышении ипотечных ставок в банке «Открытие», не раскрыв деталей. Представитель кредитной организации подтвердил РБК, что такие планы есть. Он уточнил, что пересмотр условий затронет «классические ипотечные продукты», но не льготные программы.
- Лидеры сегмента — Сбербанк и ВТБ — пока условия по ипотеке не меняли. В «Сбере» базовая ставка по рыночным программам на 26 июля составляла 10,6% для новостроек и 10,9% для готового жилья. ВТБ предлагает кредиты на жилье по рыночным программам под 10,9% годовых.
Чего ждать дальше
21 июля Банк России вернулся к ужесточению денежно-кредитной политики. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина не исключила, что рост ставки продолжится. Крупные банки вслед за решением регулятора анонсировали увеличение доходности вкладов, писал РБК. Пересмотр условий по необеспеченным кредитам и ипотеке многие игроки не комментировали, но некоторые допускали подъем ставок.
Рост стоимости ипотеки — естественная реакция на изменение ставки ЦБ, говорит Мамонов из Росбанка. Он напоминает, что для банков уже увеличилась стоимость фондирования: участники рынка до этого повысили доходность вкладов. Хотя ставка ЦБ была неизменной с сентября прошлого года, кредитные организации провели как минимум две волны пересмотра ипотечных ставок: в конце прошлого года и весной этого.
По данным «Дом.РФ», на 21 июля средняя ставка по нельготной ипотеке в топ-20 банках составляла 11,06% для новостроек и 11,17% для вторичного рынка (.pdf).
Ставки по рыночным программам будут повышаться примерно на те же 100 базисных пунктов, что и ключевая, считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Сбербанк и ВТБ могут повременить с повышением в целях удержания большого числа клиентов», — допускает аналитик.
Решение ЦБ по ставке превзошло ожидания рынка и пока не учтено в их предложениях по продуктам, говорит заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов НКР Егор Лопатин: «Банки ранее закладывали в своей политике повышение ставки на 0,5 п.п. В случае дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики до конца года можно ждать соответствующего роста ставок».
Ухудшение условий по ипотечным кредитам скажется на выдачах, считают опрошенные РБК эксперты. «Ставки по вторичке на уровне 10–11% не рассматриваются как заградительные. Однако 12–13% — пограничное значение ставок, выше которого спрос на ипотеку будет сдержанным», — аргументирует Носова.
Тем не менее значительную долю в выдачах ипотеки занимают льготные программы, отмечает Лопатин: «Они останутся драйвером роста сегмента, ведь ставки по ним пока не повышались. К тому же часть заемщиков может пойти на вторичный рынок, где при схожих ставках цена за квадратный метр ниже». По данным «Дом.РФ», на 21 июля средняя ставка по льготной ипотеке на новостройки в топ-20 банках составляла 7,44%, по семейной ипотеке — 5,42%
По оценкам Frank RG, за январь—июнь российские банки одобрили населению ипотеку на 3,07 трлн руб., что в 1,6 раза превышает результат за аналогичный период прошлого года. Объем выдач на 12,7% больше докризисного результата первой половины 2021 года, который в целом был рекордным для ипотечного рынка.
ЦБ ожидает, что в 2023 году темпы роста ипотечного кредитования в России составят 17–21% против 13–17%, заложенных ранее в среднесрочный прогноз регулятора. На 1 июля портфель ипотечных ссуд составлял 15,65 трлн руб. (.pdf)