Как арендовать помещение для бизнеса

Как арендовать помещение для бизнеса?

Аренда коммерческого помещения, расположенного на территории жилого дома, обеспечивает предпринимателю стабильный приток заинтересованных людей. Его задача заключается в том, чтобы превратить этих людей в стабильную целевую аудиторию, которая потом превратится в постоянных покупателей. Звучит заманчиво, не правда ли? Но и тут есть свои нюансы. Например, многие думают, что поток людей повышает вероятность использования услуг или приобретения товаров. Это не всегда так. К примеру, людей может быть 1000, а зайдут всего два, потому что у предприниматель торгует строительными материалами, и те два человека просто решили зайти и посмотреть, как вообще дела с ассортиментом.

Арендовать помещение нужно правильно. Как это сделать – читайте в этой статье.

Проверьте, подходит ли помещение

Действующее законодательство гласит, что аренда являет собой передачу имущества в пользование на определенное количество времени с оплатой наличным или безналичным способом. Для законной аренды помещения требуется предварительное заключение договора. Тем не менее, перед началом согласования условий не менее важно правильно определиться с самим помещением.

Каждый арендатор обязан понимать, что коммерческая недвижимость является одним из бизнес-инструментов. Соответственно, если этот инструмент не удовлетворяет запросы предпринимателя, нужно отказываться. Причем сразу, а не надеяться, что дело спасет идеально составленный договор аренды. Среди распространенных причин необоснованной потери денежных средств можно выделить аренду большего количества квадратных метров, чем того требовалось.

Удобство месторасположения

Территориально помещение должно располагаться в правильном месте. Напрасно ожидать, что в салон красоты, открытый недалеко от промзоны, сразу же выстроится очередь из клиентов. Аналогично обстоят дела и с продуктовыми магазинами: для чего вообще открывать пятый киоск, когда уже четыре есть всего в минуте ходьбы?

Продуктовый магазин также характеризуется своими логистическими особенностями. Ведь для разгрузки и новых товаров требуется отдельная зона для подъезда грузового транспорта. А если машина не сможет вписаться, грузчикам придется далеко носить продукты. Подобный магазин вряд ли обречен на длительное существование, так как он рискует закрыться ввиду сложной схемы поставки товаров. Надо хотя бы ознакомиться с перечнем предложений, внимательно рассмотреть фотографии. Найти примеры можно по этой ссылке: https://incom-kras.ru/udachnii/nedvizhimost/kommercheskaya-nedvizhimost/.

Законодательные требования к помещениям под аренду

Некоторые разновидности коммерческой деятельности, для которых и организовывается аренда помещений, сопряжены законодательными требованиями. Конкретные примеры рассмотрены ниже.

1. Жилые помещения запрещено арендовать под склады, офисы, салоны красоты и прочие нужды.
2. В коммерческих площадях, выделенных под организацию заведений общественного питания, должна присутствовать собственная вытяжная система вентиляции. Причем трубы, через которые проходит дым, должны располагаться на расстоянии от одного метра. Если эти нормы не выполнить, новое заведение так и не откроется.
3. Начиная с 2021 года, на территории подвальных помещений нельзя располагать склад, мастерскую, производство и любые заведения, связанные с детским досугом. Поэтому подвал уж точно не подойдет под детский кружок.
4. Некоторые органы региональной власти наделены правом установления дополнительных требований. К примеру, на территории Москвы запрещается торговать алкоголем в розницу, если в радиусе сотни метров от главного входа в магазин располагаются библиотеки, детские и студенческие учреждения.

Заранее арендатор должен убедиться в полном соответствии помещения установленным требованиям, исходя из спектра деятельности. Важно это потому, что в случае несоответствия помещения бизнесу, риски берет на себя арендатор. Когда предприниматель снял помещение, начал продавать алкоголь, а потом понял, что здесь запрещено им торговать, ответственность ложится именно на него.

Даже при обращении в суд с просьбой компенсировать денежные средства, потраченные на аренду или ремонт, у арендатора не будет даже малейших шансов на возврат. Такого мнения придерживается Высший арбитражный суд.

После проведения подобной подготовки вы поймете, какое именно помещение нужно, и где его следует арендовать, чтобы полноценно вести бизнес. Только потом уже можно приступать к подготовке договора аренды и согласования условий с арендодателем. Поэтому ни в коем случае не надо недооценивать важность нюансов и тонкостей, связанных с арендой коммерческих помещений.

Как арендовать помещение для бизнеса: практика и лайфхаки

Об открытии собственного дела задумываются многие, но довольно часто идея не доходит до реализации: одной из основных помех становятся сложности с поиском идеального помещения. Требования к коммерческим площадям зависят от целей предпринимателя: для кого-то в приоритете трафик, кому-то для производства принципиальны технические характеристики помещения. Но основной и определяющий критерий – стоимость квадратного метра с учетом всех нюансов. Как в столице найти заветный уголок для открытия нового дела или переезда уже существующего бизнеса? Делимся основными направлениями для поиска.

Город для бизнеса

Многие начинающие предприниматели не знают о рынке городских предложений. Меж тем, на столичных торгах ежедневно реализуются лоты с самыми разными характеристиками: подвал на тихой улочке в спальном районе или первый этаж дома на оживленной магистрали в самом центре Москвы, чердачное помещение в историческом здании или киоск в популярном парке. Лоты можно взять в долгосрочную аренду или купить. Подробная информация по объектам самых разных площадей публикуется на Инвестиционном портале Москвы.

К числу преимуществ этого способа найти место для бизнеса можно отнести отсутствие посредников, юридическую чистоту сделки и специальные программы для малого предпринимательства: часть торгов проходит по льготным условиям, позволяющим сохранять привлекательную арендную ставку даже после завершения жарких торгов.

Рыночная альтернатива

С помощью площадок-агрегаторов также можно подобрать нужное помещение и даже заключить прямой договор с собственником коммерческой недвижимости. Но поиск подходящего помещения на «Авито», «Циане» и «Яндекс.Недвижимость» больше подойдет тем, что располагает достаточным количеством свободного времени и готов без гарантии идеального результата изучить сотни почти идентичных объявлений, совершить десятки телефонных звонков и отлично знаком со всеми подводными камнями рынка. Ну и способен самостоятельно разобраться с юридической чистотой вопроса.

Сделка второго уровня

В последнее время всё более востребованной становится субаренда: небольшую торговую точку можно открыть в здании, где уже работает крупный продуктовый магазин или другой солидный представитель торгового рынка. В чем выгода? Ставка аренды может быть действительно привлекательной, трафик уже досконально изучен основным арендатором, а юристы компании внимательно прочитали документы долгосрочной аренды площадей. Ваша задача – выяснить, точно ли у основного арендатора есть право сдавать другим юридическим лицам во временное пользование «излишки» площадей. Ну и быть морально готовым к тому, что основная цель посетителей – не ваш киоск или павильон, так что на первых порах придётся довольствоваться «случайными» клиентами.

Коммерческий симбиоз

Найти место для ведения бизнеса и одновременно решить вопрос с привлечением первоначальной клиентуры начинающему предпринимателю может помочь вариант совместной аренды. Если вы открываете кофейню, то полезным соседом будет кондитерская, причем не обязательно премиум-класса. Гармонично дополнят друг друга магазин одежды и корнер с аксессуарами.

На практике сосед-предприниматель может свернуть бизнес или сменить локацию, так что следует не только тщательно подбирать партнера по аренде, но и быть готовым к внезапным изменениям в едва стабилизировавшейся ситуации.

Посредничество: кто платит?

Найти заветное помещение можно с помощью риэлторов и им же доверить оформление необходимых документов. Посредникам далеко не всегда платит арендатор: такие расходы, как правило, берет на себя собственник коммерческой недвижимости. Но недорогой такая аренда точно не будет: фирмы-посредники чаще всего не ориентированы на бюджетный сегмент рынка.

Поиск «ногами»

Ещё один способ решить арендный вопрос – выбрать самый подходящий район и досконально изучить приглянувшийся уголок Москвы, неспешно прогулявшись по его улицам и присмотревшись к объявлениям. Временные затраты можете себе представить самостоятельно. Удастся ли в итоге найти подходящее помещение, не возьмется предугадать никто. Но может и повезти!

Опыт бывалых

Резюмируем: у каждого из перечисленных способов найти помещение для собственного дела есть свои преимущества. Но перед принятием дальнейшего плана действий будет полезно изучить практический опыт тех, кто уже прошел этот путь. Например, можно ознакомиться с реальными историями предпринимателей, успешно сотрудничающих с городом.

Как арендовать помещение для бизнеса

От выбора правильного помещения в бизнесе зависит многое: трафик, удобство парковки, расходы на обслуживание и ремонт. Собрали советы юриста и предпринимателей, как арендовать коммерческое помещение с минимальными рисками и избежать ошибок

Владимир Якушечкин

Сдает коммерческие помещения в аренду

Поделиться
Поделиться
Поделиться

От выбора правильного помещения в бизнесе зависит многое: трафик, удобство парковки, расходы на обслуживание и ремонт. Собрали советы юриста и предпринимателей, как арендовать коммерческое помещение с минимальными рисками и избежать ошибок

Владимир Якушечкин

Сдает коммерческие помещения в аренду

Поделиться

От удачно арендованного помещения может зависеть доход бизнеса: кофейне или ларьку с шаурмой важна высокая проходимость, салону красоты — удобная парковка. Коммерческие помещения с правильным расположением и адекватной стоимостью разбирают быстро — за пару недель.

Мы поговорили с юристом по аренде и предпринимателями, которые сдают в аренду коммерческие помещения. Рассказываем, как найти свое помещение, на что обращать внимание при осмотре и как заключить договор аренды.

Как искать помещение

Коммерческое помещение можно искать самостоятельно или через агента по недвижимости.

Самостоятельно. Коммерческие помещения ищут на порталах недвижимости и досках объявлений. Самые популярные:

• «Авито»;
• «Циан»;
• «Яндекс-недвижимость».
• Бизнес-навигатор от корпорации МСП;
• аренда от региональных центров поддержки предпринимательства (на примере Москвы).

Самостоятельный поиск может оказаться долгим: надо ежедневно мониторить сайты с арендой, обзванивать арендодателей, выезжать на точки, вести переговоры. Заложите 2—4 часа в день на эту задачу.

Агент по недвижимости. Агент возьмет поиски на себя, вам останется несколько раз подъехать на точки и выбрать помещение. При выборе агента обращайте внимание на следующее:

1. Хорошо ли агент знает район: может показать народные тропы, считал проходимость в разных точках.
2. Размер комиссии. За свои услуги агент возьмет комиссию — от 50 до 100% стоимости первого месяца аренды. Чаще всего комиссию за свои услуги агент берет с собственника помещения, но возможно, что и с арендатора.

Аренда через агента может сэкономить время и нервы, но не исключено, что обойдется дороже самостоятельной. Какой способ выбрать, зависит от ваших приоритетов.

Расчетный счет для бизнеса

• Бесплатное открытие, онлайн. Реквизиты — в день заявки
• Первые два месяца — бесплатное обслуживание
• Любые платежи ИП и юрлицам внутри банка — 0 ₽

Узнать больше

Что важно при выборе помещения

В этом разделе расскажем, на что нужно обратить внимание при выборе помещения для розничной торговли.

Район. От того, что вы продаете, зависит выбор местоположения помещения:

1. В центре города покупатели — туристы, а аренда дорогая. В центре открывают бары, рестораны, бутики, сувенирные лавки и большие сетевые супермаркеты. Вряд ли лавка с замороженными пельменями будет приносить прибыль и отбивать стоимость аренды.
2. В спальных районах покупатели — обычные жители, а аренда дешевле, чем в центре. В спальных районах продают продукты, свежее мясо, фрукты и овощи, открывают спортклубы, салоны красоты, торговые центры. В спальных районах, скорее всего, будут низкие продажи премиальной одежды и селективных духов.

Можно открыть сразу несколько точек в разных районах города и посмотреть, где продажи будут лучше. Например, Вкусвилл оставляет на раскрутку три месяца: если за это время точка не начинает приносить прибыль, ее закрывают.

Местоположение. Точка должна находиться там, где как можно большему количеству клиентов удобно в ней покупать. Чтобы понять, что значит «удобно», представляем путь жителя спального района: бабушка вышла из подъезда, зашла в банкомат снять наличные с карты, в «Пятерочку» за крупами, а потом к нам — за замороженными пельменями ручной лепки. Если точка будет вписываться в привычный маршрут, скорее всего, покупатели придут.

Если точка находится в хорошем районе, но вдали от проходных мест, в неприметном дворе или арке, на трафик с улицы рассчитывать не стоит.

Проходимость. Некоторым видам бизнеса важна проходимость помещения: например, кофейням, ларькам с шаурмой и прессой. Если вы продаете специфические товары, такие как снаряжение для спортивной стрельбы из лука, проходимость для вас не важна: в такие магазины клиенты приезжают специально ради конкретных товаров.

Чтобы измерить уровень проходимости, нужно в течение недели приходить к помещению трижды в день и считать количество прохожих. Считать нужно только тех, кто проходит прямо возле входа в помещение и может стать потенциальным покупателем товара.

Бабушки вряд ли заинтересуются покупкой кофе с собой, а вот недорогим кошачьим кормом — скорее всего. Чем больше будет потенциальных покупателей, тем выше проходимость.

Соседи и конкуренты. Соседние помещения могут повлиять на продажи: например, продавать ягоды выгодно рядом с крупными сетевиками. Если ваш товар будет сравним в цене, но лучше по качеству, покупатели выберут вас.

Соседи очерчивают круг покупателей — выгодно, если у соседей и вашего бизнеса одинаковая целевая аудитория. Тогда вы будете усиливать трафик в точки друг друга. А вот если соседи совсем из другой среды, это, наоборот, может уменьшить продажи.

Магазин товаров для охоты и рыбалки вряд ли привлечет клиентов, если вокруг только цветочные магазины, модные кафе и студии пилатеса. А вот кондитерской выгодно открываться в такой компании.

Стоимость аренды. Ее каждый месяц придется отдавать из выручки, поэтому в идеале она не должна превышать 30% от дохода. Обычно при подписании договора нужно заплатить обеспечительный платеж и стоимость первого месяца аренды — иногда можно договориться, чтобы сумму разбили на два месяца. Как правило, дают арендные каникулы. О том, из чего складывается стоимость аренды, мы расскажем ниже.

Условия использования. Обращайте внимание на условия в договоре — собственники могут назначать штрафы по своему усмотрению:

1. В договоре возможен штраф за выезд раньше определенного срока.
2. Если арендовать помещение в торговом центре, придется подчиняться его правилам: бывает, что арендодатель штрафует точку на сумму дневной выручки за опоздание на 10 минут.
3. Проверяйте зоны ответственности арендатора и арендодателя — кто будет отвечать за ремонт, вывоз мусора, охрану. По закону за капитальный ремонт должен отвечать арендодатель, а за текущий — арендатор. Лучше прописать в договоре, что именно входит в эти понятия.

Прежде чем подписывать долгосрочный договор, посоветуйтесь с юристами: возможно, им удастся договориться так, чтобы вам было выгоднее арендовать помещение.

Ремонт и общее состояние. Если вас устраивает расположение помещения и стоимость аренды, ремонт может отойти на второй план. Для обычного розничного магазина нужно только освещение и розетки под холодильники.

Состояние помещения имеет значение, только если вы занимаетесь бизнесом, который дополнительно проверяет государство. Например, открываете пекарню с производством, детский сад или медицинский центр.

В таком случае лучше искать помещение, оборудованное под этот вид бизнеса: так вы сэкономите много денег. Чтобы упростить выбор, следует понять свои минимальные требования к помещению: без чего вы работать не сможете, а чем в случае чего готовы пожертвовать.

Например, проходимость для вас очень важна: ради нее вы готовы платить больше за аренду. Или вы ищете помещение, которое соответствует санпинам, в определенном районе города, поэтому готовы снять его с плохим ремонтом и вам неважно, какие там соседи.

Так вам будет проще сузить выбор и сэкономить время на поисках помещения.

Договорились с батюшкой открыть пекарню в храме

Осмотр помещения: на что обратить внимание

Перед осмотром важно составить список характеристик помещения, которые вы будете оценивать. Вы можете составить его сами или воспользоваться нашей заготовкой.

Ниже расскажем, на что обращать внимание при осмотре коммерческого помещения.

Вход в помещение. Покупателям должно быть удобно попадать в помещение. Вход особенно важен для булочных, кофеен, столовых, розничных магазинов.

Зона погрузки и разгрузки. Товар в розничные магазины привозят минимум раз в неделю — его должно быть удобно доставлять в магазин. У грузовиков должен быть свободный доступ к складу.

Парковка. Для некоторых видов бизнеса парковка увеличивает количество клиентов: удобно остановиться возле цветочного, купить букет и сразу отнести его в машину.

Размещение рекламы. Чтобы разместить вывеску на жилом доме, нужно получить разрешение от собрания жильцов дома, а в некоторых городах — еще и от администрации. Иногда за размещение вывески приходится платить ежемесячно. Узнайте условия размещения вывески заранее.

Кондиционеры. Не во всех помещениях можно установить кондиционер на стену, и это может повлиять на качество товаров. Например, если продаете фрукты, летом они могут испортиться без охлаждения.

Электроэнергия. Чтобы в помещении работали холодильники, кондиционеры, электричество, интернет, кассовый аппарат, нужны киловатты энергии. Бывает, что их не хватает, поэтому может сработать автомат защиты от перегрузки и приборы выключатся. Нужно заранее узнать, сколько киловатт есть по договору, — показания замеряет электрик.

Коммуникации. В помещении должна быть хотя бы одна мокрая точка — туалет и раковина для сотрудников. В некоторых случаях мокрых точек должно быть больше: например, детским центрам необходимы минимум три туалета — для мальчиков, девочек и взрослых.

Во время осмотра помещения делайте много фотографий, а потом спокойно заполняйте чек-лист. Это поможет вам принять взвешенное решение при выборе помещения.

Какие документы понадобятся для аренды

При заключении договора аренды понадобится три вида документов: от арендодателя, от арендатора и документы по сделке. Ниже — перечень того, что необходимо предоставить.

Документы от арендодателя:

1. Паспорт человека, который будет подписывать договор.
2. Сведения о компании из ЕГРЮЛ — Единого государственного реестра юридических лиц. Если договор заключает компания, проверяют сведения о ней в ЕГРЮЛ — для этого нужен ИНН или ОГРН. Если договор подписывает новый директор и в ЕГРЮЛ его еще не поменяли, дополнительно нужно решение о назначении на должность.
3. Доверенность. Если договор подписывает доверенное лицо директора, нужна доверенность.
4. Свежая выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Выписку может получить любой желающий на сайте, в ней указана история владения помещением: собственник, есть ли другие зарегистрированные арендаторы или обременения.
5. Технический план помещения. В нем указана подробная схема помещения и площадь. Если эта информация не совпадает с тем, что вам хотят сдать, это повод насторожиться и возможность попросить скидку.
6. Договоры с обслуживающими организациями. Например, с охраной, службами уничтожения насекомых и крыс, службами вывоза мусора. Важно, чтобы договоры были действующими.

Внимательно проверяйте документы арендодателя, даже если сделку помогает заключать агент: разбираться с последствиями в случае обмана придется вам, а не ему.

Документы от арендатора:

1. Паспорт человека, который будет подписывать договор.
2. Сведения о компании из ЕГРЮЛ — Единого государственного реестра юридических лиц. Если договор заключает компания, проверяют сведения о ней в ЕГРЮЛ — для этого нужен ИНН или ОГРН. Если договор подписывает новый директор и в ЕГРЮЛ его еще не поменяли, дополнительно нужно решение о назначении на должность.
3. Доверенность. Если договор подписывает доверенное лицо директора, нужна доверенность.

Документы по сделке:

1. Договор аренды. Этот документ закрепляет сделку и обязанности сторон друг перед другом.
2. Акт даты акта приема-передачи помещения. В акте будет подробно описано состояние помещения и дополнительное оборудование, которое может перейти в аренду: кондиционеры, холодильники, витрины.

Прежде чем подписывать договор, внимательно проверьте документы, прочтите условия и обсудите их с юристом. Это поможет избежать проблем в будущем.

Если вы заключаете договор аренды на 12 месяцев и больше, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно подать заявление в МФЦ и уплатить пошлину. Сделать это может любая из сторон. Пока долгосрочный договор не зарегистрирован в Росреестре, он не вступает в силу — это значит, что стороны не обязаны выполнять обязательства.

Из чего состоит арендная плата

Арендная плата чаще всего состоит из фиксированной части, переменной части и коммунальных услуг. Рассказываем, за что ежемесячно должен платить арендатор.

Фиксированная часть. Это сумма, которую арендатор должен платить по договору вне зависимости от того, сколько он заработает. Цена зависит от площади: чем больше площадь, тем ниже стоимость метра.

В Петербурге в обычном спальном районе в 2021 году средняя цена аренды — 2000—3000 ₽ за квадратный метр. Если место проходное, например возле метро, то 4000 ₽ за квадратный метр. За помещение в цоколе, на крыльце или на втором этаже попросят 1000—1500 ₽. В центре города суммы удваиваются.

Фиксированная сумма зависит от местоположения точки и рыночной цены. Если цена сильно ниже рынка, лучше понять, из-за чего.

Переменная часть. Иногда по договору арендатор платит не только фиксированную часть, но и процент от продаж.

Продуктовый магазин платит арендодателю 100 000 ₽ и 15% от выручки ежемесячно. Если он заработает 600 000 ₽, за аренду нужно будет отдать суммарно 190 000 ₽, если заработает 800 000 ₽ — 220 000 ₽.

Если ваш заработок зависит от сезона — например, летом вы зарабатываете в среднем меньше на 20%, чем осенью и зимой, — договаривайтесь о снижении процента на месяцы спада.

Коммунальные услуги. Чаще всего за коммунальные услуги в коммерческом помещении арендатор платит самостоятельно — есть обязательные услуги, а есть по желанию.

Цветочный магазин в Казани платит:

— 15 000 ₽ за электроэнергию и отопление;

— 4000 ₽ за подачу воды;

— 3000 ₽ за клининг витрин;

— 1500 ₽ за вывоз отходов;

— 1500 ₽ за охрану;

— 1500 ₽ за интернет;

— 1500 ₽ за аренду рекламного места.

Итого: 28 000 ₽ ежемесячно за коммунальные услуги.

Можно договориться с арендодателем, что часть коммунальных услуг он возьмет на себя: например, вывоз мусора, оплату охраны и интернета. Каждый случай индивидуален, и это надо проговаривать с арендодателем до заключения сделки.

Как заключить договор аренды

Чтобы заключить договор аренды, нужно договориться об условиях, внести их в документ и подписать его. Можно взять наш шаблон договора и доработать его под свою ситуацию.

Договор аренды обычно состоит из пяти частей.

Предмет договора. В разделе есть вся информация о помещении: адрес, площадь, кадастровый номер, перечень имущества, которое передается в аренду. В этом разделе важно указать, что помещение сдается в аренду без обременений: на него не наложены аресты, не претендуют другие собственники, оно не сдано другим арендаторам.

Стороны договора. Здесь будут указаны паспортные данные или данные о компаниях, заключающих договор. Если договор заключают представители по доверенности, это тоже может быть указано в разделе.

Срок действия договора. Есть три возможных срока договора:

1. Краткосрочный — на 11 месяцев. Такой договор не подлежит регистрации в Росреестре.
2. Долгосрочный — от 12 месяцев. Долгосрочный договор нужно зарегистрировать в Росреестре, это может сделать и арендатор, и арендодатель.
3. Договор с неопределенным сроком. Такой договор тоже не нужно регистрировать в Росреестре.

Срок аренды стороны выбирают самостоятельно. Как правило, коммерческие помещения собственники сдают надолго.

Способы внесения арендной платы. В этом пункте подробно описывают размер платежа, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно до 10-го числа арендатор перечисляет фиксированную часть платежа на расчетный счет арендодателю, а до 20-го числа — переменную часть платежа на этот же счет.

В этом разделе важно прописать условия повышения арендной платы: например, раз в год не более чем на 15% от стоимости.

Права и обязанности каждой стороны. Обычно в обязанности арендодателя входит предоставление помещения в надлежащем состоянии, капитальный ремонт и обеспечение сопутствующих услуг: водоотведения, электричества, охраны помещения.

В обязанности арендатора входит перечисление платежа каждый месяц и содержание помещения в порядке.

Дополнительно стороны могут договориться о других обязанностях и правах: например, обговорить обязанности при ремонте, добавить штрафы за нарушения, указать порядок досрочного расторжения договора.

Главное правило в заполнении договора — конкретика. Вместо общей фразы «Арендодатель отвечает за капитальный ремонт» лучше написать, что в него входит: «Арендодатель отвечает за капитальный ремонт: исправность вытяжки, коммуникаций, системы вентиляции и т. д.». В таком случае, если в будущем возникнет конфликтная ситуация, договор поможет ее быстро решить.

Риски аренды помещения для бизнеса

При подборе коммерческого помещения нужно учитывать риски. Рассказываем, что может пойти не так для арендатора.

Проблема: помещение под обременением — пользоваться им не получится.

Бывает, что собственник помещения ведет затяжной суд, в результате которого его имущество могут арестовать и забрать, а арендатора попросят освободить помещение.

Арендатор снял помещение в Воронежской области под магазин канцелярских товаров, сделал ремонт, привез шкафы, расставил товар. Через два месяца пришли приставы и наложили арест: помещение опечатывают, пользоваться им нельзя до решения суда.

Если бы арендатор открыл банк исполнительных производств ФССП РФ и ввел фамилию собственника помещения, то увидел бы долги на много миллионов.

Что делать. Чтобы этого избежать, надо проверить помещение перед заключением договора:

1. Запросить выписку из ЕГРН и проверить, есть ли на помещении обременения или зарегистрированные договоры аренды.
2. Проверить на сайте ФССП РФ, есть ли фамилия собственника в списке должников.
3. Внести в договор условие, что арендодателю нельзя передавать помещение третьим лицам на весь срок аренды.

Проблема: арендодатель увеличивает арендную плату, когда захочет.

Если не указать в договоре четкий порядок увеличения арендной платы, придется вести сложные переговоры или съезжать.

Арендатор снял помещение у винотеки и начал продавать сыр. Через год сырная лавка пошла в гору и арендодатели захотели продавать сыр самостоятельно. Расторгнуть договор они не могли, потому что он был заключен на три года, поэтому они решили повысить стоимость аренды на 30%, чтобы арендатор съехал сам.

В договоре было указано, что индексировать арендную плату арендодатель может не чаще раза в год, про конкретный процент индексации стороны заранее не договаривались.

Арендатор мог бы пойти в суд и обвинить арендодателя в злоупотреблении правом, но он не стал бороться и съехал в другое место.

Что делать. Чтобы этого избежать, нужно закрепить в договоре условия пересмотра арендной платы:

1. Арендатор должен добиться, чтобы изменения арендной платы были оговорены заранее или привязаны к уровню инфляции.
2. Арендатор должен проговорить условия изменения арендной платы.

Плохая формулировка	Хорошая формулировка
Арендодатель вправе изменить стоимость арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год	Арендодатель вправе изменять размер арендной платы не более чем на 5% не чаще чем один раз в год. Об увеличении размера арендной платы нужно сообщать за месяц

Судебные разбирательства по делам аренды входят в тройку самых популярных в России: за прошлый год суды рассмотрели более 80 тысяч таких дел. Чтобы не столкнуться с проблемами, выбирайте надежного арендодателя, внимательно составляйте договор и обговаривайте условия расторжения.

Как снять помещение для бизнеса

Для запуска бизнеса предпринимателям часто нужно арендовать помещение. Аренда помещения — это временная передача имущества в пользование за плату. Размер, сроки платежа и порядок выплат согласовываются сторонами — арендодателем и арендатором — и прописываются в договоре.

Что учесть при выборе помещения

1. Подходит ли помещение под ваш бизнес. Для некоторых видов деятельности существуют свои требования. Например:
   • для общепита в жилом доме нужна отдельная вытяжка. Она должна проходить снаружи дома и быть выше уровня крыши как минимум на один метр;
   • для продуктового магазина нужно помещение со статусом нежилого. Еще из требований — склад для хранения товаров, туалет с раковиной для мытья рук, дополнительный санузел, фасовочное помещение для разных групп товаров;
   • для склада важны мощность электроэнергии, искусственное освещение или наличие окон, вентиляция воздуха;
   • для бюро ритуальных услуг помещение должно находиться хотя бы в 50 метрах от жилых и общественных зданий.
2. Оценить удобство локации. Здание с пропускным режимом будет неудобным для клиентов маникюрного салона, но подойдет для офиса. Также важно учесть инфраструктуру — ходит ли общественный транспорт, имеется ли парковка.
3. Определить разрешенные часы работы помещения. Если бизнес требует работы в нестандартные часы, например, ночью, в выходные или праздничные дни, убедитесь, что такие условия включены в договор аренды.
4. Проверить право арендодателя сдавать недвижимость. Убедитесь, что указанная организация или физическое лицо — законные владельцы помещения. Если переговоры ведет представитель, то нужно удостовериться в наличии у него действующей доверенности.
5. Проверить наличие долгов или судебных дел, связанных с недвижимостью или арендодателем. Используйте портал Министерства юстиции РК, чтобы проверить наличие арестов.

Если помещение подходит по всем пунктам, то можно приступить к оформлению договора аренды.

Что прописать в договоре аренды

Правильно составленный договор аренды позволит обезопасить арендатора. Фиксируйте все и используйте точные формулировки.

Предмет аренды

Обговорите заранее, для каких целей арендуется помещение — для офиса или сферы услуг. Обсудите, можно ли переоборудовать помещение под потребности бизнеса, возьмет ли владелец часть расходов на себя, готов ли дать арендные каникулы на период ремонта.

Плата за аренду

Зафиксируйте сумму аренды. Она может быть за всю площадь или за квадратный метр, в тенге или иностранной валюте. Также пропишите порядок уплаты: ежемесячно, раз в квартал, раз в год и каким способом — наличный или безналичный расчет.

Отдельно пропишите условия повышения платы. Например, что арендодатель может повышать арендную плату не более чем на 10% один раз в год. Иначе по закону арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличить плату один раз в год без согласия арендатора.

Чтобы изменить договор аренды, заключаются дополнительные соглашения.

Срок аренды и расторжение

Определите срок действия договора аренды — один год, три года, пять лет. Пропишите будет ли договор продлен, пересмотрен или расторгнут по истечении этого срока. Рассмотрите возможность досрочного расторжения как по взаимному согласию, так и в одностороннем порядке. Просто так съехать и не платить аренду нельзя, это право нужно прописать в договоре.

То, как стороны будут расставаться, надо зафиксировать в документах. Если с арендодателем договориться не удастся, для расторжения договора придется обращаться в суд.

По закону арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор задерживает платеж более чем на два месяца. При этом арендатор все равно будет должен заплатить неустойку.

По закону договор аренды на срок более одного года требует регистрации в ЦОНе. Для арендатора это выгодно тем, что если недвижимость продадут, то новый собственник не сможет его выселить, пока действует договор.

Расходы на техническое обслуживание

Зафиксируйте, кто будет платить за коммуналку, содержание и капитальный ремонт помещения. Зачастую такие расходы ложится на арендатора, но это нужно прописать, чтобы обе стороны осознавали свои финансовые обязательства в течение всего периода аренды.

Как правило, капитальный ремонт делает собственник, текущий под нужды — арендатор.

Дополнительные условия

Включите любые другие условия, которые стороны сочтут важными для договора аренды. Например, арендодатель может иметь право периодически осматривать помещение для оценки его состояния.

Арендатор может прописать право субаренды, чтобы сдать часть арендованных площадей третьему лицу. Нужно прописать порядок этого права — с письменного согласия или просто по факту.

Перед подписанием договора желательно проконсультироваться с юристом.

Кто отвечает перед пожарными инспекторами

Наказать за нарушения пожарной безопасности и санитарных условий могут и арендодателя, и арендатора.

Арендодатель отвечает за общие пожарные меры — ширину эвакуационных выходов, пожарные подъезды, а арендатор — за первичные меры пожарной безопасности (установку огнетушителя, плана эвакуации, локальную сигнализацию и указатели выхода из помещения) или нарушения, появившиеся в результате его работы или перепланировки.

Желательно обязанности по ремонту и оборудованию средствами пожаротушения также прописать в договоре аренды.

Аренда помещения требует тщательного подхода — важно учитывать все детали: задачи бизнеса и требования к нему, локацию, площадь и формат помещения, совпадение интересов сторон, а также внимательность ко всем пунктам договора. Так предприниматель убережет себя от потенциальных проблем в будущем.