На какой счет отнести обеспечительный платеж по договору аренды

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды – это пункт договора, где стороны прописывают сумму, вносимую арендатором в качестве обеспечения возможной в будущем компенсации за причиненный им вред имуществу арендодателя или неустойки за неисполнение других договоренностей (например, за задержку арендной платы). Расскажем, как прописать условие об обеспечительном платеже в договоре аренды, приведем пример, а также рассмотрим проводки по получению и перечислению обеспечительного платежа и иные моменты.

• Обеспечительный или гарантийный платеж в договоре аренды — что это
• Договор аренды с обеспечительным платежом: образец
  • Пример условия об обеспечительном платеже в договоре аренды

  Обеспечительный или гарантийный платеж в договоре аренды — что это

  Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ). Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д. Включив в текст соглашения условие об обеспечительной сумме, лицо, сдающее помещение, страхует себя от непредвиденных затрат на ремонт (восстановление) принадлежащего ему имущества, испорченного арендатором.

  Таким образом, обеспечительный платеж — это сумма, которую арендатор передает арендодателю на случай нарушения условий договора: невнесения платежей, порчи имущества и пр.

  Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:

  • порча имущества по вине арендатора,
  • задержка арендной платы или ее части,
  • погашение арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор аренды.

  Арендатор передает лицу, предоставившему ему помещение, обеспечительный платеж при подписании договора либо в иной срок, указанный сторонами в соглашении.

  Когда наступают прописанные в тексте договора обстоятельства, обеспечительная сумма или ее часть изымается арендодателем, а арендатор должен пополнить ее до первоначально оговоренной величины.

  Договор аренды с обеспечительным платежом: образец

  Законодатель не устанавливает формулировку для внесения в текст арендного договора условия об обеспечительном платеже. Для того чтобы оно было изложено правильно, нужно учесть следующие моменты:

  • Величина обеспечительной суммы и порядок ее увеличения или уменьшения.
  • Порядок внесения взносов в обеспечительный платеж.
  • Срок передачи гарантийной суммы арендодателю.
  • Ситуации, при возникновении которых средства из обеспечения будут изыматься в счет покрытия убытков (затрат).
  • Правила возврата суммы обеспечения арендатору.

  Величина гарантийного платежа устанавливается по соглашению сторон, законодатель никак ее не регулирует. Например, если данная сумма используется для уплаты за последний месяц действия соглашения об аренде, то она обычно равна одному месячному арендному платежу.

  Обеспечительный платеж может устанавливаться и в виде определенной фиксированной суммы.

  Чем тщательнее в договоре прописано условие о гарантийном платеже, тем меньше вероятность возникновения споров и разногласий у сторон.

  Пример условия об обеспечительном платеже в договоре аренды

  пункт 4. Обеспечительный платеж

  4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору Арендатор не позднее 3 банковских дней с момента подписания договора, перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы, установленной п. 3.1 настоящего Договора.

  Проценты или любого рода иные компенсации за предоставление обеспечительного платежа Арендатору не причитаются.

  4.2. В случае надлежащего исполнения Арендатором условий настоящего Договора, сумма обеспечительного платежа зачисляется в счет арендной платы за последний месяц аренды по настоящему Договору.

  4.3. Если Арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по настоящему Договору, или иным образом причиняет убытки или ущерб Арендодателю, Арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа любые суммы, причитающиеся с Арендатора или просроченные Арендатором платежи.

  4.4. При удержании обеспечительного платежа, Арендатору направляется письменное уведомление с приложением расчета удержанных сумм. В каждом случае такого удержания Арендатор, в течение 5 календарных дней с момента получения от Арендодателя уведомления об удержании, обязан восстановить обеспечительный платеж до равного сумме ежемесячной арендной платы на дату восстановления обеспечительного платежа.

  4.5. При повышении размера арендной платы, сумма обеспечительного платежа увеличивается пропорционально увеличению суммы арендной платы. Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя разницу между первоначальной суммой и измененной суммой обеспечительного платежа в течение 3 (трех) банковских дней с даты изменения размера арендной платы.

  Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

  Если договорные условия арендатором нарушены не были, обеспечительный платеж при расторжении договора аренды ему возвращается, при условии, что иное не предусмотрено сторонами соглашения (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

  В отношении возврата суммы гарантийного платежа в тексте договора могут быть прописаны следующие условия:

  • Денежное обеспечение идет в счет погашения платы за последний месяц договора аренды.
  • Обеспечение по завершении соглашения об аренде подлежит возврату в пользу арендатора в установленный договором срок.

  Если обязанность возврата или зачета обеспечительной суммы в счет последнего месяца аренды договором не установлена, применяется положение ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ, обязывающее арендодателю вернуть указанную сумму арендатору. При этом срок возврата не может превышать 7 дней с момента предъявления арендатором письменного требования к арендодателю о возврате суммы обеспечения (ч. 2 ст. 314 ГК РФ).

  Еще один нюанс, который должен учитываться при определении условий возврата (невозврата) — это налогообложение.

  Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то эта операция не несет никаких налоговых последствий. Но если арендодатель оставляет эту сумму у себя (в качестве штрафа, арендной платы и т.д.), он должен учесть ее как свой доход, а соответственно и уплатить с нее налог.

  Обеспечительный платеж по договору аренды: проводки

  В случае, когда договор аренды с обеспечительным платежом заключается между юридическими лицами, он будет отражаться в бухгалтерии обеих сторон:

  • На счете 76, до момента возврата или зачета платежа, как кредиторская (у арендодателя) или дебиторская задолженность (у арендатора).
  • Одновременно обеспечительную сумму следует учесть на забалансовом счете: у арендодателя это счет 008 «Обеспечения полученные», у арендатора — счет 009 «Обеспечения выданные». При возврате суммы арендатору, или ее зачете она списывается с забалансовых счетов.

  Рекомендуем полезный материал от «КонсультантПлюс» об учете обеспечительного платежа по договору аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

  Перечисление/возврат обеспечительного платежа и его удержание арендодателем оформляется у арендатора следующими проводками:

  Перечислена сумма обеспечения арендодателю

  По окончании срока договора сумма обеспечения возвращена арендатору

  Зачет обеспечения в счет арендной платы:

  Стоимость аренды за текущий месяц

  Обеспечительный платеж зачтен в счет аренды

  Арендодатель удержал штраф за нарушение арендатором условий договора

  Когда заключается договор аренды нежилого помещения, обеспечительный платеж может предусматриваться одним из его пунктов. Обеспечительный платеж – это «гарантийная» сумма, выраженная в денежном виде, которую одна из сторон договора перечисляет другой, и которая изымается в случае нарушения договорных условий или наступления определенных обстоятельств.

  Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
  Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

  

  Автор статьи

  Специализация: Гражданское право — работа с недвижимостью. договорная работа, наследственное право, банкротство.

  Окончила в 2005 г. Тверской государственный университет, юридический факультет, специальность-юриспруденция.

  Юрист в сфере недвижимости:составление договоров, регистрация в Росреестре прав и сделок,оформление наследственных прав,
  сопровождение сделок с недвижимым имуществом,судебный опыт по делам,связанным с признанием прав на недвижимость.
  Имеется опыт работы помощником арбитражного управляющего.

  Учет обеспечительного платежа в бухгалтерии

  

  Выполнение обязательств может покрываться (обеспечиваться) разными способами, предусмотренными законом и заключенным договором (п. 1 ст. 329 ГК). Обеспечительный платеж — распространенный способ обеспечения обязательств, используемый компаниями при аренде, предоставлении услуг, поставках продукции. В статье рассмотрим обеспечительный платеж, учет в бухгалтерии.

  • Что такое обеспечительный платеж
    • Учет обеспечительного платежа на текущий момент
    • Если арендатор не применяет упрощенный порядок

    Что такое обеспечительный платеж

    Речь идет о конкретной сумме, которая гарантирует исполнение обязательств, прописанных в соглашении при наступлении соответствующих оговоренных в нем же обстоятельств. В качестве такого платежа могут выступать денежные средства, ценные бумаги, надлежащие обязательства.

    По закону существуют определенные условия, при которых данный платеж может остаться у получателя либо возвращаться второй стороне, выплатившей его. По отношению к нему применимы нормы ст. 381 ГК.

    Обеспечительный платеж не связывается с задатком, так как возвращается заплатившей стороне, если выполняются условия соглашения. Задаток является частью оплаты, вносится заблаговременно, гарантирует последующую оплату, а при не исполнении договорных условий не возвращается!

    Обеспечительный платеж используют, чтобы обеспечить выполнение условий по оплате за аренду, товары, работу, услуги и др. Если это предусмотрено соглашением, обеспечительный платеж может засчитываться как оплата за работу, аренду, услуги. Бухгалтерия отображает его проводками при наличии соответствующего договора, заключенного официально.

    При каких условиях обеспечительный платеж не возвращается? Ответ на этот вопрос есть в «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный демодоступ и бесплатно переходите в Готовое решение.

    Учет обеспечительного платежа на текущий момент

    Ситуация, связанная с его учетом, на сегодня до конца не разрешена. Кодекс не содержит никаких правил по его учету для налога на прибыль.

    По НК не учитывать в доходах и расходах можно лишь задаток с залогом. Минфин же полагает, что, поскольку залог (ст. 334 ГК) и обеспечительный платеж имеют некую единую правовую основу, то платеж тоже не нужно учитывать в доходах, расходах. На этот факт ведомство указывает в письме № 03-03-06/1/31325от 31.05.2016. Таким образом Минфин оправдывает законность своей позиции.

    Если он пошел в счет оплаты аренды, компенсации ущерба либо неустойки (по действующему договору), тогда в доходы (расходы) его включать не следует. Отображать нужно лишь размер арендного платежа (ущерба, неустойки).

    Что изменится в учете с 2023 года

    Именно с января 2023 г. на вполне законной основе обеспечительный платеж будут относить к доходам (расходам), не учитываемым для целей налога на прибыль. Основание: п. 4, 5 ст. 1 ФЗ № 96 от 16.04.2022.

    Следовательно, с 2023 г. арендатор, который внес обеспечительный платеж, не будет учитывать его в расходах. Арендодатель, который получил его, не будет причислять его к доходам.

    Особенности начисления НДС с обеспечительного платежа

    Начислять НДС следует, если по договору платеж нужно зачесть в оплату товаров (работ, услуг), облагаемых НДС. Об этом свидетельствует пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 162 НК, а также разъяснения Минфина (письмо № 03-07-11/45889 от 03.07.2018). Тогда:

    1. Продавец начисляет НДС в день (на дату) внесения оплаты, оформляя при этом счет-фактуру для аванса.
    2. Покупатель может принять к вычету выставленный продавцом НДС по оформленному счету-фактуре.

    НДС не начисляют:

    • при возврате платежа покупателю либо когда его зачли как неустойку (кроме случаев, когда под неустойкой «конспирируют» оплату) либо как компенсацию ущерба;
    • на дату отчисления платежа согласно предварительному соглашению при получении (поступлении) оплаты до заключения основного договора (если его засчитают впоследствии как платеж по основному договору, то сумму по предварительному соглашению нужно будет включить в базу налога).

    Проводки при аренде у арендатора на упрощенном порядке

    При перечислении обеспечит. платежа (далее по тексту – ОП) расход признавать не нужно. Следует причислить данную сумму к дебиторской задолженности. Собственно платеж учитывают на автономном субсчете, который открывают к счету, используемому для расчетов с арендодателем. Попутно его отображают на соответствующем забалансовом сч. 009.

    • ДТ 76 субсч. «Расчеты с арендодателем по ОП» КТ 51 – внесение платежа по арендному договору;
    • ДТ 009 – его сумма;
    • ДТ 68 субсч. «Расчеты по НДС» КТ 76 субсч. «Расчеты по НДС с выдан. авансов» – вычет НДС с ОП (если по договору он зачтен в арендную плату, а также есть счет-фактура от арендодателя);
    • ДТ 76 субсч. «Расчеты с арендодателем по аренд оплате» КТ 76 субсч. «Расчеты с арендодателем по ОП» – ОП зачтен в арендную плату (на дату зачета);
    • ДТ 51 КТ 76 субсч. «Расчеты с арендодателем по ОП» – возврат ОП (на дату возврата);
    • КТ 009 – списание ОП;
    • ДТ 76 субсч. «Расчеты по НДС с выдан. авансов» КТ 68 субсч. «Расчеты по НДС» – восстановление ранее принятого к вычету НДС.

    Если арендатор не применяет упрощенный порядок

    1. Обеспечит. платеж перечислили после того, как признали арендное обязательство. Тогда его снижают на сумму данного перечисления, делая те же проводки, что и при упрощенном порядке.

    2. Обеспечит. платеж перечислили тогда, когда предоставили арендованное имущество, либо до этого. Сумму причисляют к факт. стоимости права использования актива и делают проводки:

    • ДТ 08 субсч. «Право использования актива» КТ 76 – арендные обязательства (аналогично при включении ОП в стоимость права использования актива);
    • ДТ 01 субсч. «Право использования актива» КТ 08 субсч. «Право использования актива» – учтено право использования.

    Проводки при операционной аренде у арендодателя

    При поступлении платежа его причисляют к кредиторской задолженности (а не к доходам!). При этом учитывают его на автономном счете и одновременно отображают на забалансовом сч. 008:

    • ДТ 51 КТ 76 субсч. «Расчеты с арендатором по ОП» — получение ОП по арендному договору;
    • ДТ 008 – его сумма.

    Если он зачтен в счет ущерба (неустойки) делают такие проводки:

    • ДТ 76 субсч. «Расчеты по претензиям» КТ 91 субсч. «Проч. доходы» — неустойка, начисленная по арендному договору;
    • ДТ 76 субсч. «Расчеты с арендатором по ОП» КТ 76 субсч. «Расчеты по претензиям» – ОП зачтен как компенсация ущерба (неустойки);
    • КТ 008 – списание ОП с забаланс. учета.

    Проводки при финансовой аренде у арендодателя

    При учете руководствуются следующими правилами:

    1. Если платеж поступил в счет оплаты аренды до ее начала, то его учитывают как аванс в кредитор. задолженности. Для этого используют автономный счет.
    2. Если аренда началась либо его внесли после передачи объекта аренды, платеж снижает чистую стоимость арендной инвестиции в бух. балансе.
    3. Если он зачтен в счет компенсации ущерба, погашения неустойки, то его отображают так же, как и при операционной аренде.

    Учет платежа, полученного на УСН

    Отображают его так:

    1. Если его не зачли в счет оплаты, то к доходам его не причисляют (на дату поступления). Тогда он рассматривается как залог, не признаваемый доходом на дату поступления. А при оставлении ОП для целей компенсации ущерба, его следует причислять к внереализационным доходам, соответственно, на момент зачета.
    2. Если его зачли в счет оплаты, то его причисляют к доходам на дату поступления. Тогда он рассматривается как аванс, учитываемый в периоде получения. К примеру, в арендном договоре стороны могут оговорить вариант, при котором ОП будет засчитываться как оплата аренды за последний месяц. Тогда он воспринимается как доход в виде арендной платы.

    Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
    Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

    Проводки при начислении и уплате арендной платы

    

    Рассмотрим особенности учета арендной платы и переданного в аренду имущества у арендодателя и у арендатора. Будьте внимательны: с 2022 года некоторые договоры аренды нужно учитывать по новым правилам (ФСБУ 25/2018) и в соответствии с новыми схемами корреспонденции счетов.

    «Семь новых ФСБУ: Аренда, НМА, ОС, Капвложения, Документооборот, Запасы, Инвентаризация» самый экспертный курс Клерка, помогающий разобраться со сложными официальными требованиями и внедрить их в работу в своей организации. Обучение очень удобное: понятные видео лекции, тесты, примеры в 1С, онлайн-встречи с преподавателями, ответы на все ваши вопросы в закрытом чате. Посмотреть программу обучения

    Условия, включаемые в договор аренды (в т. ч. обеспечительный платеж)

    • описание предмета, передаваемого арендатору, с указанием признаков, позволяющих однозначно идентифицировать объект;
    • срок передачи в пользование, учитывая при этом, что договор аренды недвижимости, заключаемый на промежуток времени, превышающий 1 год, нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ);
    • размер и порядок осуществления арендных платежей;
    • условия предоставления и возврата имущества;
    • условия использования, в т. ч. возможность передачи в субаренду и производства улучшений имущества за счет арендодателя;
    • последующий выкуп предмета аренды;
    • ответственность сторон договора.

    Все расходы по содержанию переданного в аренду имущества несет арендатор. На него же возлагаются и обязательства по поддержанию имущества в состоянии пригодности к эксплуатации. Но в отношении осуществления капитального ремонта, выполняемого арендатором, в договоре необходимо упоминание о нем, поскольку если право делать этот ремонт не делегируется арендатору, то обязанность его производить ложится на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

    Договором может предусматриваться уплата при его заключении в адрес арендодателя денежного обеспечения, расцениваемого как страховка от возможного ущерба, причиняемого арендатором. Наличие условия об обеспечительном платеже в договоре аренды потребует дополнительных бухгалтерских проводок как у передающей, так и у получающей стороны.

    Проводки при сдаче в аренду помещения или оборудования у арендодателя

    С 2022 года учет аренды должен осуществляться по новым правилам — в соответствии с ФСБУ 25/2018 «Аренда».

    Узнайте всё о новых ФСБУ из курса повышения квалификации «Кардинальные изменения в учете: пять новых ФСБУ»! Топовые спикеры Клерка расскажут о всех изменениях в учете и о том, как настроить его по новым требованиям.

    Завершив обучение, вы получите удостоверение о повышении квалификации на 120 ак.часов, которое будет указано в государственном реестре ФИС ФРДО Рособрнадзора.

    Новые знания помогут вам стать ещё лучше, торопитесь и записывайтесь на курс прямо сейчас.

    При этом бухгалтерские проводки по аренде помещения (равно как и других ОС) у арендодателя будут зависеть от того, квалифицируется аренда как операционная или неоперационная (финансовая).

    При операционной аренде схема бухгалтерских проводок и в 2022 году привычная. Передача имущества в такую аренду и возврат из нее не требует от арендодателя каких-либо дополнительных бухгалтерских проводок, кроме выделения таких объектов в аналитике на счете обычного их учета.

    Начисление платы за аренду осуществляется, как правило, помесячно последним числом и отражается записью Дт 62 Кт 91 (90). Счет 91 используется, если сдача в аренду оказывается не основным видом деятельности для арендодателя, что обычно имеет место чаще.

    Одновременно в дебет счета 91 (90) относятся суммы:

    • НДС по реализации — Дт 91 (90) Кт 68;
    • имеющихся расходов в виде амортизации, начисляемой по переданному в аренду объекту (Дт 91 (90) Кт 02) и затрат на капремонт, если его в этом месяце делает арендодатель (Дт 91 (90) Кт 23 (60, 69, 70)).

    Поступление платежей по аренде будет записываться как Дт 51 Кт 62.

    Обеспечительный платеж при его получении отражается проводкой Дт 51 Кт 76, а при возврате — Дт 76 Кт 51. Кроме того, при поступлении платежа на его сумму возникает запись на забалансовом счете 008, а в момент возврата обеспечения здесь будет сделана запись о списании. Если же в счет суммы обеспечения засчитывается неуплаченная арендная плата, то это зафиксируется записью Дт 76 Кт 62; погашение иных претензий отразится проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой в корреспонденции этого счета.

    Улучшения имущества (как отделимые, так и неотделимые), сделанные с согласия арендодателя и оплачиваемые им арендатору, будут либо включены в учетную стоимость предмета аренды, либо учтутся как самостоятельный объект (Дт 08 Кт 60), стоимость которого будет сопровождаться учетом НДС, начисляемого при передаче арендатором (Дт 19 Кт 60).

    Что касается неоперационной аренды, то схема проводок по ней будет, как при лизинге.

    Учет арендной платы у арендатора — проводки

    У арендатора проводки по учету факта аренды помещения или оборудования с 2022 года (по ФСБУ 25/2018) также могут идти по двум схемам. Первая схема (как раньше) — с отражением стоимости этого имущества (в оценке, предоставленной арендодателем) за балансом на счете 001. Списать оттуда эту сумму нужно будет в момент возврата.

    При таком способе для начисления арендной платы проводки арендатор сделает такие:

    • Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 60 — на величину платы за аренду без НДС;
    • Дт 19 Кт 60 — в части НДС, относящегося к плате за аренду.

    Выбор счета, указываемого по дебету первой из проводок, определит цель использования объекта, ради которой он и брался в аренду. Счет 91 здесь появится в случае передачи имущества в субаренду.

    Платеж арендодателю отразится как Дт 60 Кт 51.

    Перечисление обеспечительного платежа зафиксируется проводкой Дт 76 Кт 51, а его возврат арендодателем как Дт 51 Кт 76. Одновременно этот платеж при его оплате будет показан на забалансовом счете 009, а при возврате — списан с него. Использование обеспечения на погашение долга по арендным платежам отразится проводкой Дт 60 Кт 76, а возмещение иных претензий — проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой по дебету и кредиту этого счета.

    Расходы на содержание и ремонт арендованного имущества будут учитываться так же, как и по объектам, находящимся у арендатора в собственности.

    Улучшения, вносимые в арендованный объект, будут отражаться записью Дт 08 Кт 60 (23, 69, 70). В случае компенсации расходов по ним арендодателем появятся проводки по реализации произведенных затрат: Дт 62 Кт 91 (90), Дт 91 (90) Кт 68, Дт 91 (90) Кт 08. Отделимые улучшения, не передаваемые арендодателю, возникнут в учете арендатора как самостоятельная единица основных средств (Дт 08 Кт 60 (23, 69, 70) и Дт 01 Кт 08) с начислением по ней амортизации на протяжении срока действия договора на аренду (Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 02).

    Если способ с забалансовым учетом использовать нельзя (не выполняются вышеуказанные условия), арендатор должен отразить право пользования активом и обязательство по аренде (п. 10 ФСБУ 25/2018).

    Итоги

    Договор на аренду имущества, заключаемый между юрлицами, содержит ряд положений, влияющих на связанные с арендой проводки. К числу таких положений относятся размер платежей за аренду и порядок их оплаты, предоставление или непредоставление возможности передачи в субаренду и внесения улучшений в имущество за счет арендодателя, осуществление капремонта арендатором, использование обеспечения. С 2022 года выбирать способ бухучета аренды нужно строго с учетом требований нового ФСБУ 25/2018.

    • арендная плата
    • бухгалтерские проводки
    • бухгалтерский учет

    Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды

    

    Обеспечительный платеж в договоре аренды предназначен для компенсации потерь арендодателя, возникающих у него в случае неисполнения арендатором своих обязательств, предусмотренных соглашением об аренде. Рассмотрим особенности этого платежа.

    Вам помогут документы и бланки:

    • Роль обеспечений в договорных отношениях
    • Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?
    • Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж
    • Использование гарантийного платежа по договору аренды
    • Возврат гарантийного взноса по договору аренды
    • Налогообложение гарантийного платежа
    • Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС
    • Бухучет обеспечительного платежа
    • Итоги

    Роль обеспечений в договорных отношениях

    Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

    • неустойкой,
    • залогом,
    • удержанием вещи,
    • поручительством,
    • гарантией независимой стороны,
    • задатком,
    • обеспечительным (гарантийным) платежом.

    Обеспечительный платеж — понятие новое для ГК РФ, введенное в него только с 01.06.2015 (закон «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ). Смысл его заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

    Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

    Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

    Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:

    • составляется в отношении дорогостоящего имущества;
    • отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
    • действует в течение достаточно продолжительного времени.

    То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

    • от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
    • непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
    • несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

    В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

    • конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
    • объем средств, вносимых в обеспечение;
    • порядок:
      • внесения платежа,
      • его использования,
      • пополнения на использованную сумму,
      • изменения размера,
      • возврата.

      В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

      Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

      В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

      • срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
      • вид средств для оплаты и способ их внесения.

      От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

      При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

      Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

      Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

      Использование гарантийного платежа по договору аренды

      Используется гарантийный платеж в 2 случаях:

      • на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
      • на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

      При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды. От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа. То есть приобретает значимость установление сторонами договора порядка уведомления об использовании средств обеспечения на погашение ущерба.

      Возврат гарантийного взноса по договору аренды

      Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

      • возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
      • распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
      • переход прав на обеспечение к арендодателю.

      Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

      Налогообложение гарантийного платежа

      В части обложения налогом на прибыль гарантийный платеж расценивается так же, как обеспечение в виде залога, задатка (письма Минфина России от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325, от 18.02.2016 № 03-03-06/1/8968, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360), поэтому на протяжении срока действия договора он не считается:

      • доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
      • расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).

      В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.

      Все подробности бухгалтерского и налогового учета обеспечительного платежа по договору аренды рассмотрели эксперты КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к этой системе, получите его бесплатно на временной основе.

      Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС

      Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:

      • Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письма от 03.07.2018 № 03-07-11/45889, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС:
        • у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137);
        • у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.

        Таким образом, существует неопределенность не только в отношении необходимости начисления НДС с суммы обеспечительного платежа, но и в смысловой оценке этого платежа для целей обложения НДС.

        Бухучет обеспечительного платежа

        С 2022 года учет аренды ведется строго в соответствии с ФСБУ 25/2018. При этом подход к отражению в учете обеспечительных сумм меняется. Новые правила подробно рассмотрены в Путеводителях от КонсультантПлюс: для арендатора, для арендодателя. Смотреть материалы системы можно бесплатно, оформив пробный доступ.

        Схема учета обеспечительного платежа до 2022 года следующая. Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:

        • дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
        • кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

        У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.

        Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:

        Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;

        Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.

        Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;

        Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,

        где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.

        Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:

        • на счете 009 — у арендатора;
        • на счете 008 — у арендодателя.

        Подробнее об использовании указанных забалансовых счетов читайте в материале «Забалансовые обязательства организации — это».

        Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:

        где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.

        В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):

        Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:

        Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:

        В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:

        Дт 76ар Кт 76об;

        Дт 76об Кт 76ар,

        где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.

        С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.

        Итоги

        Обеспечительный платеж, предусматриваемый в соглашении об аренде, предназначается для компенсации потерь арендодателя при невыполнении арендатором своих обязательств. Его конкретное предназначение, объем, особенности внесения, использования, возврата регулируются положениями договора. Для налога на прибыль такой платеж не учитывается, но в ситуациях, увязывающих его с расчетами по арендной плате, может попадать под НДС. В бухучете обеспечительный платеж с 2022 года отражают с учетом нового ФСБУ 25/2018.

        Похожие публикации:

        1. Авторизация в транзакцию сколько по времени
        2. Какие товары в тренде 2023
        3. Премьер в какой пакет входит
        4. Сколько стоит минт