Покупка коммерческой недвижимости: документы и порядок действий
Перечень действий при покупке коммерческой недвижимости, что необходимо сделать и каких специалистов привлекать для оценки рисков
Недвижимость относится к основным средствам бизнеса и его существенным активам. Наличие недвижимости в собственности – это гарантия того, что офис и производство в ближайшее время никуда не потребуется перевозить. Это выгодное вложение денежных средств: в случае трудностей основного бизнеса всегда можно сдать в аренду часть помещений, в случае долгов или банкротства компании – оплатить задолженности не с банковских карт или счетов собственников бизнеса, а продав недвижимость.
Учитывая, что покупка коммерческой недвижимости – весьма дорогостоящее мероприятие, перед покупкой необходимо не только осмотреть объект покупки, но и, как минимум, проанализировать документы на недвижимость.
Анализ документов может проводить штатный или привлеченный юрист, а также юридическая компания. Последний вариант предпочтительнее: юридическая компания представит комплексный взгляд на будущую покупку и детально пропишет риски.
Необходимые действия перед покупкой коммерческой недвижимости
1. Проведение переговоров с продавцом. На этой стадии происходит знакомство, рассказ собственника о недвижимости и предварительное обсуждение основных условий сделки.
2. Осмотр объекта недвижимости будущим покупателем. Это тоже предварительное действие, направленное на осуществление общего анализа при принятии решения: местоположение, планировка, конфигурация забора, размещение ворот и иные особенности объекта могут оказать влияние на принятие решения о покупке.
3. Предоставление продавцом пакета документов на коммерческую недвижимость для проведения анализа документации покупателем. Это существенный этап подготовки к сделке: документация может содержать сведения, о которых продавец не сообщил в силу их незнания либо по иным причинам. Такой анализ позволит избежать подводных камней.
4. Принятие решения о покупке недвижимости и проведение внутренних процедур в компаниях по утверждению сделки. Поскольку стоимость коммерческой недвижимости, как правило, высока, такие сделки могут быть крупными для обеих компаний, для совершения такой сделки необходимо решение собственников.
5. Согласование текста договора купли-продажи, его подписание сторонами самостоятельно либо в присутствии нотариуса.
6. Государственная регистрация перехода права собственности на коммерческую недвижимость. Это обязательное условие в силу закона. Без такой регистрации договор не имеет смысла.
Пакет документов для проведения анализа коммерческой недвижимости
В пакет для анализа коммерческой недвижимости могут входить:
1. Выписка из ЕГРП. Из нее можно узнать, кто собственник недвижимости, имеются ли обременения, категорию разрешенного использования (в отношении земельных участков), какова площадь объекта, основания приобретения актуальным собственником, дату постановки на кадастровый учет, срок владения недвижимостью и иные важные сведения.
2. Документы, на основании которых действующий собственник приобрел недвижимость (договор купли-продажи, протокол торгов и т.д.). Указанные документы будут содержать важные детали в отношении недвижимости: можно узнать, на каких условиях был приобретен действующим собственником объект, каким был объект на момент предыдущей покупки и иное.
3. Договоры и документы по платежам за энергоресурсы и иные услуги, связанные с данной коммерческой недвижимостью: электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение, телефония. Из них можно узнать о наличии либо отсутствии задолженности по платежам за такие услуги, а также получить технические сведения в отношении инженерных сетей: мощности, границы балансовых принадлежностей и иную важную информацию.
4. Кадастровая и техническая документация на участки, здания, строения, сооружения. Эти документы покажут, какие объекты поставлены на кадастровый учет, а какие нет; в отношении каких объектов проведено кадастрирование, а в отношении каких – не проводилось; позволят сделать выводы и рисках споров с владельцами соседних зданий и участков.
Участие иных специалистов (помимо юристов) в анализе приобретаемой коммерческой недвижимости
Помимо правового анализа при покупке недвижимости важно проведение финансового и технического анализа. Технические эксперты осмотрят недвижимость на предмет ее соответствия документации с технической точки зрения, определят, достаточны ли мощности энергоносителей для будущего владельца недвижимости, а также выявят ее скрытые недостатки.
Финансовые эксперты осуществят проверку обоснованности цены договора покупки коммерческой недвижимости и ее соотношение с рыночной ценой. Перед покупкой, помимо правового и технического анализа, часто осуществляется независимая оценка недвижимости.
Вывод
Приобретение коммерческой недвижимости – дорогостоящее финансовое вложение, которое необходимо провести с минимальными правовыми и финансовыми рисками при полной уверенности в отношении достаточности мощностей энергоресурсов, удобства планировок и расположения, соответствия разрешенного вида использования земель назначению такой недвижимости, а также отсутствия обременений (арест, залог и т.д.) и скрытых недостатков (либо их незначительность).
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.
Иные интересные материалы по банкротству и корпоративным спорам:
Покупка нежилого помещения на что обратить внимание
Для успешного развития бизнеса обязательно требуется дополнительная площадь. Некоторые предприниматели предпочитают арендовать помещения (о том, как правильно зарегистрировать договор аренды в Росреестре можно в этой статье), но многие решаются приобрести собственный офис. Покупка коммерческой недвижимости представляет собой важный шаг, последствия которого следует оценивать в долгосрочной перспективе.
Как выбрать подходящее помещение
К коммерческой недвижимости относят любые нежилые объекты, в которых можно разместить бизнес: отель, ресторан, офис или магазин. Сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости имеют много нюансов, успешно разобраться с которыми часто могут только специалисты.
Подбирать объект стоит исходя из целей, для которых он будет использоваться. Если помещение приобретается для ведения собственного бизнеса, можно руководствоваться лишь личными предпочтениями. Но если покупка осуществляется с целью последующей сдачи в аренду, придется подумать о потребностях рынка.
В качестве коммерческой недвижимости можно приобрести не только отдельно стоящее сооружение, но и часть здания или квартиру на нижнем этаже, которую несложно переоборудовать в офис. Прежде, чем заключать сделку, стоит обязательно проверить репутацию продавца, убедившись в отсутствии законных препятствий, которые в будущем могут стать причиной длительных судебных разбирательств.
Юридические нюансы покупки коммерческой недвижимости
После заключения предварительных договоренностей о приобретении недвижимости наступает самый ответственный этап тщательной проверки документации. Следует обратить внимание на несколько важных моментов:
• Коммерческое помещение не должно пребывать в залоге у третьих лиц, например, в качестве гарантии возврата кредита.
• Земля, на которой построено здание, не должна находиться в аренде. В противном случае по окончанию срока аренды владелец земли (муниципалитет) имеет полное право снести здание, независимо от того, кому оно принадлежит.
• Все заранее заключенные договора по объекту недвижимости должны быть расторгнуты.
Заключение договора купли-продажи коммерческого объекта
Договор купли-продажи недвижимости содержит некоторые данные:
• Полное описание объекта недвижимости;
• Стоимость недвижимости (цена может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в любой валюте);
• Сроки и порядки осуществления расчетов;
• Перечень документов, позволяющих подтвердить право собственности на недвижимость со стороны продавца.
Прежде, чем купить коммерческую недвижимость, необходимо точно убедиться в том, что не производилась несанкционированная перепланировка или реконструкция здания. Важно, чтобы любые изменения, касающиеся конструктивных особенностей сооружения, осуществлялись только на законных основаниях. После некоторых видов перепланировки или реконструкции помещение невозможно законно сдать в аренду. Чтобы заключить договор аренды, покупателю придется оформить перепланировку за свой счет и составить акт приема-передачи, о нем подробнее здесь.
При покупке отдельно стоящего объекта недвижимости обязательно обращают внимание на наличие прав продавца на земельный участок, на котором находится реализуемый объект. После приобретения объекта недвижимости права переходят к покупателю в том же объеме, в каком или обладал продавец. Если земля, на которой построен объект недвижимости, взята в аренду, здание невозможно будет использовать в качестве залога по кредиту, а по окончанию срока аренды земли владелец земельного участка может потребовать повышенную арендную плату или пожелать снести здание.
Как провести сделку по покупке
Перед подписанием договора купли-продажи нежилого помещения следует составить предварительный договор, который будет выступать своеобразной гарантией соблюдения оговоренных между сторонами условий. На данной стадии проверяются полномочия продавца или его представителя, покупатель убеждается в юридической чистоте сделки – в законности всех предыдущих сделок, заключенных по поводу приобретаемого помещения, в отсутствии споров по поводу объекта коммерческой недвижимости между предыдущими владельцами.
Особенно тщательно проверяется наличие обременений – аренды или залога. Передача права собственности не влияет на заключенный прежде договор аренды и не может стать причиной для его разрыва, поэтому с предыдущим владельцем обязательно оговаривается порядок получения арендных платежей и передачи гарантийного депозита. Имущество, которое является объектом залога, может быть продано только с позволения залогодержателя.
Договор купли-продажи нежилого помещения подписывают обе стороны. Право собственности на коммерческий объект возникает только после обязательной государственной регистрации в территориальном подразделении Росреестра.
По материалам юридического портала DomiPravo.ru
Покупаем коммерческую недвижимость. Как выбрать и на что обратить внимание
Недвижимость — один из самых надёжных способов сохранить и приумножить свои сбережения. Она слабо зависит от колебаний валют и в последние годы привлекает всё больше инвесторов. Особенно это актуально для зданий нежилого фонда. В сегодняшней статье разберёмся, как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость.
Ищем помещение
Перед началом поиска чётко определите, какие у вас требования к помещению. Для этого достаточно ответить на один вопрос: вы выбираете его для собственного бизнеса или хотите сдавать в аренду? Дело в том, что при выборе недвижимости нужно учитывать специфику бизнеса, для которого она покупается. Если вы хотите сдавать помещения владельцам ПВЗ, вам вряд ли понадобится выкупать весь первый этаж здания — а вот для офисов это отличное решение.
Следующий вопрос: как его найти? Искать подходящий объект удобнее всего в интернете. У большинства брокеров есть специализированные сайты, на которых они размещают всю ключевую информацию о доступных лотах. Если вы читаете этот текст, далеко ходить не надо: просто перейдите в главный раздел сайта, чтобы ознакомиться с каталогом коммерческих помещений.
Ценообразование
Стоимость помещения напрямую зависит от многих факторов. Выделим из них самые главные.
- Местоположение. Золотое правило, применимое к любому городу: чем ближе к центру, тем дороже.
- Площадь объекта. Тут всё довольно очевидно.
- Транспортная доступность. То есть близость к станциям метро, автобусным остановкам и крупным автомобильным развязкам. Чем ближе помещение к этим объектам, тем оно дороже.
- Стадия строительства. Объекты в зданиях на стадии котлована стоят меньше, чем в готовых.
- Расположение внутри жилого комплекса. Помещение на первой линии дороже, чем аналогичное помещение на второй.
- Класс объекта недвижимости. Здесь всё тоже логично: чем выше класс застройки, тем больше придётся заплатить. Всего на современном рынке недвижимости есть четыре категории — эконом, бизнес, премиум и делюкс.
- Внешний вид здания. Чем он хуже, тем больше шансов оттолкнуть потенциальных клиентов. За счёт этого цена снижается.
- Техническое оснащение. К этому параметру относятся мощность отопления и водоснабжения, качество вентиляции, мощность электросетей и канализация.
Лучшие помещения для вашего бизнеса:
Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
730 000 000 ₽
Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
220 000 000 ₽
Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит
42 000 000 ₽
Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, сувениры
2 324 000 ₽ / месяц
Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
137 600 000 ₽
Полежаевская Хорошево Лот 3105 Магазин, свободное, кофейня, аптека, кафе, пункт выдачи, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
37 600 000 ₽
Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
230 000 000 ₽
Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
30 500 000 ₽
Лот 8670 Магазин, алко-маркет, бижутерия, сувениры
45 000 000 ₽
Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека, бижутерия, сувениры
49 500 000 ₽
Пример оформления офиса с панорамными окнами
Выбираем местоположение
Планируете сдавать помещение в аренду? Обязательно узнайте, какая средняя арендная ставка в интересующем вас районе, и насколько в нём высокая конкуренция. Для этого достаточно посмотреть, сколько свободных площадей есть в округе. Их владельцы могут увести от вас потенциальных арендаторов, предложив более выгодные условия.
Ещё один важный момент — объём пешеходного и автомобильного трафика рядом с объектом. Проходимость напрямую влияет на привлекательность помещения для предпринимателей. Отдалённые и безлюдные уголки их вряд ли заинтересуют.
Проанализируйте локальный рынок. Какая ниша пустует в выбранном районе? Правильная стратегия — ориентироваться на игроков, которые смогут её заполнить. Например, если в округе нет ни одной аптеки, ищите помещение, где её можно разместить.
Если покупаете помещение для собственного бизнеса, ориентируйтесь на его специфику. Кофейни или другие заведения общественного питания очень восприимчивы к пешеходной проходимости, а вот к складам эти требования уже не относятся. Узнать, какой объект лучше всего подойдет для вашего дела, можно в нашем блоге.
Учитывайте специфику местного зонирования. Каждый участок города имеет своё назначение, которое определяется местными органами власти. Если вы купили недвижимость для открытия аптеки, но зонирование этого не предусматривает, осуществить задумку не получится. Самый простой способ удостовериться, что всё в порядке — открыть публичную кадастровую карту Росреестра и найти нужный участок c помощью его кадастрового номера.
Этапы покупки
Выбираем и оцениваем объект
Как правильно выбрать помещение для бизнеса? Оптимальным вариантом будет свободная планировка без лишних перегородок. Она даёт арендаторам возможность быть более гибкими в организации пространства. И наоборот — лишние стены потребуют дополнительных затрат на перепланировку.
Оцените техническую оснащённость помещения. Соответствует ли она вашим нуждам или нуждам будущих арендаторов? Проверьте наличие телекоммуникаций и водоснабжения, доступность и мощность электричества, уровень шума, вентиляцию и высоту потолков. Вдобавок к этому для ведения практически любого бизнеса нужна погрузочно-разгрузочная зона. Возможность её организовать станет выигрышным фактором для всех, кто собирается использовать помещение.
Бизнесу, для которого важно привлечение уличного трафика, потребуются окна и вход со стороны улицы и место для размещения вывески Удостоверьтесь, что назначение объекта совпадает с желаемым видом деятельности. Посмотреть это можно в Жилищном кодексе.
Покупка коммерческой недвижимости: что нужно учесть
Любая покупка недвижимости, будь то квартира или коммерция, требует больших капиталовложений и несет некоторые риски. Без проверки помещения и его владельца (или застройщика), вы можете осуществить невыгодную для вас покупку.
Безопаснее покупать такие объекты у застройщиков, так вы будете уверены, что имуществом до вас никто не обладал.
Факторы риска, на которые нужно обратить внимание
Перед покупкой коммерческой недвижимости мы рекомендуем обратить внимание на:
- Юридическую сторону: право собственности владельца имущества или застройщика. Важно, чтобы не было у посторонних лиц спорного права собственности на нежилую площадь. Часто оформления договора купли-продажи коммерческого помещения оформляется по типовому образцу. Обратите внимание на особенности вашего помещения и впишите их в соглашение. Чтобы не было проблем выхода из договора и приобретения права собственности на имущество, заранее продумайте юридические последствия вашей сделки.
- Технические характеристики. Собственники помещений часто «приукрашивают» информацию об объекте. Они могут преувеличивать положительные стороны помещения и не рассказать о недостатках. Если вы рассматриваете покупку помещения в новостройке, рекомендуем обратить внимание на качество построения комплекса в целом, планировку, герметичность окон, исправность инженерных соединений, соответствует ли наполнение реальному положению дел и тому подобное. В случае выявления каких-то отклонений владелец или застройщик обязаны их устранить. Если торговая площадь находится в доме, который давно сдан в эксплуатацию, то проверьте степень износа застройки. Ведь все недостатки, которые вы заметите, могут, на первый взгляд, показаться мелкими, но когда начнутся ремонтные работы, вы не раз о них вспомните.
- Стоимость помещения. Мы рекомендуем просчитать цену, учитывая доход, который вы потенциально будете получать по бизнесу, рыночную цену подобных помещений и расходы, которые вы, вероятно, понесете. Также стоимость помещения вам может рассчитать риэлтор или независимый оценщик.
- Окружение и инфраструктуру рядом. Важно, чтобы коммерческая недвижимость находилась в развитом районе с высокой проходимостью. Перед открытием бизнеса исследуйте возможных конкурентов и заселенность района. Было бы идеально предоставлять те услуги или товары, которые имеют низкую конкуренцию и высокую востребованность жителями и гостями района.
Покупка нежилого помещения — ответственный и серьезный шаг.
Если вы упустите какой-то важный момент, то ваш бизнес, вероятно, потеряет время и прибыль. Всегда важно внимательно отнестись к такому виду соглашения и поэтапно его заключать. Особенно важно выбрать хорошего застройщика. Покупка недвижимости от СГ “Синергия” — это выгодная и безопасная сделка. Наши варианты помещений вы можете посмотреть на нашем сайте ЖК Синергия (Ирпень). За консультацией и помощью обращайтесь к нашим менеджерам!