Статья 18 Закона Украины О жилищно-коммунальных услугах. Услуги по управлению многоквартирным домом
1. Управление многоквартирным домом управляющим осуществляется на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, который заключается в соответствии с типовым договором.
2. Управляющий ведет отдельный учет доходов и расходов (учетную карту) по каждому многоквартирного дома, находящегося в его управлении, и обеспечивает совладельцам многоквартирного дома свободный доступ к этой информации по их дома в порядке, предусмотренном договором.
3. В случае если по поручению совладельцев управляющий осуществляет накопление средств на реконструкцию, реставрацию, проведение капитального ремонта, технического перевооружения общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет в аренду, устанавливает сервитут в отношении общего имущества многоквартирного дома или если управляющий заключил договоры с исполнителями коммунальных услуг от имени и за счет совладельцев (кроме случая заключения коллективного договора о предоставлении коммунальных услуг), управляющий обязан открыть для приема платежей и проведения расчетов по каждому многоквартирным домом, находящимся в его управлении, отдельный банковский счет и обеспечить совладельцам многоквартирного дома свободный доступ к информации о движении средств на соответствующем счете.
Средства такого счета является собственностью совладельцев многоквартирного дома и используются исключительно по целевому назначению.
4. В случае если договором о предоставлении услуг по управлению предусмотрена обязанность управляющего заключить договор страхования своей ответственности за ущерб, причиненный общему имуществу, правам и законным интересам совладельцев многоквартирного дома в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения управляющим своих обязанностей, управляющий в течение одного месяца после заключения договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом (или внесение изменений в него) обязан заключить такой договор страхования сроком не менее чем на срок действия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом и своевременно его продолжать (заключать новый).
5. Управляющий — юридическое лицо обязан иметь в штате не менее одного наемного работника, прошедшего профессиональную аттестацию на соответствие квалификационным требованиям профессии «менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)».
Управляющий — физическое лицо — предприниматель обязан самостоятельно пройти профессиональную аттестацию или иметь в штате по трудовому договору не менее одного наемного работника, прошедшего профессиональную аттестацию на соответствие квалификационным требованиям профессии «менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)».
Порядок осуществления профессиональной аттестации управляющих по профессии «менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)» и перечень критериев, которым должны соответствовать предприятия, учреждения, организации, осуществляющие такую профессиональную аттестацию, устанавливаются Кабинетом Министров Украины.
6. Доходы от использования общего имущества многоквартирного дома и установления сервитутов направляются на капитальный ремонт (замену) общего имущества многоквартирного дома, если иное не установлено договором на оказание услуг по управлению многоквартирным домом или решением совладельцев многоквартирного дома или объединения совладельцев многоквартирного дома.
7. В случае невыполнения управляющим требований настоящего Закона и договора совладельцы многоквартирного дома или объединения совладельцев многоквартирного дома имеют право требовать досрочного прекращения договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом.
8. В случае прекращения действия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом управляющий многоквартирного дома обязан не позднее дня, следующего за днем прекращения действия договора, передать новому управляющему многоквартирного дома или лицу, уполномоченному совладельцами или объединением совладельцев многоквартирного дома:
1) имеющуюся техническую документацию на такой дом по перечню, определенному центральным органом исполнительной власти, который обеспечивает формирование и реализацию государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
2) информацию о выполненных работах по техническому обслуживанию и ремонту конструктивных элементов многоквартирного дома и инженерных систем за срок действия договора, но не более трех последних лет
3) информацию о возникновении аварийных ситуаций и технических неисправностей в разрезе конструктивных элементов и инженерных систем за срок действия договора, но не более трех последних лет
4) данные бухгалтерского учета доходов и расходов на содержание многоквартирного дома за срок действия договора, но не более трех последних лет
5) иное имущество, переданное управляющему многоквартирного дома по решению совладельцев.
В случае прекращения действия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом остаток средств, которые учитываются на день прекращения договора управления на отдельных банковских счетах, открытых управляющим согласно части третьей настоящей статьи, а также на текущем счете со специальным режимом использования, открытом в соответствии с частью пятой статьи 14 настоящего Закона, возвращается каждому из совладельцев, которые вносили соответствующую плату, если иное не предусмотрено договором или решением совладельцев. В части остатков средств, образовавшихся за счет доходов от использования общего имущества многоквартирного дома, средства возвращаются пропорционально доле совладельца многоквартирного дома.
Статья 18 ЗУ О жилищно-коммунальных услугах на русском языке с изменениями 2023 год №2189-VIII от 09.11.2017, редакция от 01.05.2021
Услуги по управлению мкд что это
Рабочее время:
с 8: 00 до 17: 00
Перерыв:
с 12: 00 до 13: 00
Выходные дни:
суббота, воскресенье
Сизова Марина Владимировна
Глава Петровского городского поселения Гаврилово-Посадского муниципального района
Официальные страницы в социальных сетях:
Главная » ЖКХ » Что такое управление многоквартирным домом?
Что такое управление многоквартирным домом?
Управление многоквартирным домом (далее — МКД) – это согласованная деятельность собственников жилья по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, которая должна обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.
Управление МКД регламентируется постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
Положениями ст. 161 Жилищного Кодекса РФ предусмотрены 3 способа управления МКД:
1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в доме.
МКД может управляться только одной управляющей организацией.
В МКД может быть создано только одно ТСЖ.
Что входит в понятие «Общее имущество»?
Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в данном доме, в частности:
— лестницы, лифты, коридоры, колясочные, чердаки, подвалы, крыши;
— внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств;
— внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений;
— внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
— внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях;
— земельный участок, на котором расположен МКД, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, является внешняя стена МКД.
Границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью
Состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме на основании техпаспорта дома и утверждается решением общего собрания собственников помещений.
Собственники обязаны содержать общее имущество на собственные средства путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с требованиями Жилищного Кодекса РФ, «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа2006 г. N 491 (далее Правила).
Собственник обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в МКД.
Собственники нежилых помещений в МКД в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
ВНИМАНИЕ! В соответствие со ст. 165 ЖК РФ: Органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.
Органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию:
— о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг,
— о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах,
— о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур,
— о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов,
— о производственных программах и об инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг,
— о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций,
— о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг (лиц, осуществляющих предоставление коммунальных услуг) с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение,
— о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.
Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о тарифах на коммунальные ресурсы, в соответствие со стандартом раскрытия информации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 г. №731 (с 01.12.2014 г. – от 27.09.2014 г. № 988).
Контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации осуществляется государственной жилищной инспекцией.
Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль
Основанием для проведения проверки органами государственного надзора и муниципального контроля является заявление граждан о фактах нарушения обязательных требований к порядку принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о создании ТСЖ, уставу ТСЖ и внесенным в него изменениям, порядку принятия собственниками помещений решения о выборе управляющей организации, порядку утверждения условий договора управления и его заключения, а также нарушения управляющей организацией обязательств по договору управления.
В случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания ТСЖ, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения, органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований ЖК РФ, и о признании договора управления данным домом недействительным.
Орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений, председателя совета МКД, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива о невыполнении управляющей организацией своих обязательств организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок.
Жилищные услуги
К жилищным услугам относят услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД.
Данный вид услуг регламентируется следующими документами:
— Жилищным Кодексом Российской Федерации;
— постановлением Правительства РФ от 13.05.2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее — Правила);
— постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Плата за жилое помещение для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
Плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт.
Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствие с требованиями законодательства, включая, в том числе, оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг и п.т.
Размер платы за жилое помещение определяется в зависимости от способа управления МКД.
Способ управления
Размер платы
Основание
Устанавливается общим собранием собственников помещений с учетом предложений управляющей организации не менее, чем на 1 год.
п. 31 Правил N 491
Устанавливается органом местного самоуправления в случае, если собственники не установили на общем собрании размер платы
Определяется органами управления товарищества или кооператива на основе сметы доходов и расходов, если иное не определено Уставом
п. 33 Правил N 491
Непосредственное
управление
собственниками помещений
Соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с организациями, оказывающими услуги
Устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса
п. 34 Правил N 491
ВНИМАНИЕ!
В соответствии с законодательством РФ именно собственники помещений несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества.
СОДЕРЖАНИЕ
Общего имущества собственников помещений в МКД
Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД включают в себя:
1. Расходы на управление (на возмездной основе):
— Расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением МКД;
— Расходы на содержание и эксплуатацию административных помещений, включая расходы на аренду помещений, коммунальные услуги и т.д.;
— Другие расходы, связанные с управлением МКД (почтовые, телефонные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной, копировальной и другой оргтехники, расходы на приобретение программного обеспечения, канцелярских принадлежностей, заказ отчетности и других документов, технической литературы и т.д.).
2. Проведение осмотров общего имущества. Результаты осмотра общего имущества в МКД оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии проверяемого общего имущества требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов.
3. Расходы на содержание и техническое обслуживание внутридомового инженерного оборудования:
— систем холодного водоснабжения,
— горячего водоснабжения и отопления,
— дымоудаления, пожарной сигнализации;
— вентиляционной системы и;
— внутридомового газового оборудования;
— другого оборудования и внутридомовых систем;
— поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем температуру и влажность в таких помещениях, установленные законодательством РФ;
— проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
— обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).
Если собственники помещений в многоквартирном доме до 1 января 2013 г. не обеспечили оснащение МКД общедомовым прибором учета используемого коммунального ресурса, и при этом в доме был установлен такой прибор учета, собственники помещений обязаны оплатить расходы на установку такого прибора учета УК, ТСЖ или поставщику коммунальных ресурсов. Доля расходов собственника на установку общедомового прибора учета определяется исходя из его доли в праве собственности на общее имущество.
При несогласии с указанным в счете размером расходов на установку общедомового прибора учета или отнесенной на него долей расходов собственник помещения вправе обратиться в организацию, осуществившую установку такого прибора учета и выставившую счет, с разногласиями.
Граждане — собственники помещений в МКД производят оплату выставленных счетов в соответствии с частью 12 статьи 13 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» №261-ФЗ.
4. Расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния МКД и придомовой территории:
— уборку мест общего пользования и лифтов;
— дератизацию и дезинсекцию;
— содержание придомовой территории;
— уход за зелеными насаждениями, расположенными на придомовой территории;
— содержание и ремонт малых архитектурных форм и объектов благоустройства, расположенных на придомовой территории и относящихся к общему имуществу;
— вывоз твердых бытовых отходов, в том числе организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации по утилизации таких ламп;
— иные работы, связанные с благоустройством и обеспечением санитарного состояния дома и придомовой территории.
5. Расходы на проведение текущего ремонта:
— фундамента, стен, перегородок, перекрытий, крыши, кровли, подвальных и чердачных помещений, оконных и дверных проемов, лестниц, являющихся общим имуществом в МКД;
— внешней отделки фасада;
— иных работ, связанных с ремонтом конструктивных элементов;
— внутридомового инженерного оборудования.
Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества.
Естественно, что дом дому рознь, поэтому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на основании дефектных ведомостей и смет на необходимые работы на каждый дом. Он должен обеспечивать выполнение тех работ по содержанию и ремонту конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного дома, без которых невозможно полноценное проживание в нем.
Проект перечня услуг и работ представляется собственникам помещений в МКД для утверждения управляющей организацией или ТСЖ, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме — одним из таких собственников.
При этом управляющая организация или ТСЖ по требованию собственников обязаны представить акт обследования технического состояния многоквартирного дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости — заключения экспертных организаций.
Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
При управлении МКД управляющей организацией, она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.
Основным документом, регулирующим отношения между собственниками и управляющей компанией, является договор управления многоквартирным домом.
Договор управления заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Управляющие компании обязаны заключить договор управления с собственниками помещений в многоквартирном доме на условиях, указанных в решении данного общего собрания, в котором должны быть учтены:
а) состав общего имущества данного многоквартирного дома.
Без состава общего имущества конкретно Вашего дома в договоре управления проблематично будет проверить, куда же УК потратила Ваши деньги за «содержание и ремонт»;
б) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
В перечне должна указываться периодичность проведения отдельных работ;
в) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
г) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, например:
— получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;
— проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
— требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
Желательно иметь приложением к договору управления акт технического состояния дома на момент подписания договора.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Утверждение условий договора управления, перечня услуг и работ должно происходить только на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома согласно статьям 45-48 ЖК РФ.
ВНИМАНИЕ! Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения установлен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».
При процедуре согласования тарифа на общем собрании собственников можно будет добавить дополнительные услуги, обеспечивающие повышенный комфорт проживания — охрана многоквартирного дома, улучшенное санитарное состояние придомовой территории и мест общего пользования дома и т.п., стоимость которых будет учтена при разработке тарифа на содержание и ремонт жилья. Обязательные услуги исключению не подлежат,
Согласованный тариф утверждается только решением общего собрания собственников или общего собрания членов ТСЖ (ЖСК).
В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекса) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Вспомните, проводилось ли в Вашем доме общее собрание собственников по повышению платы за «содержание и ремонт жилого помещения»?
Если нет – надо обязательно письменно обратиться в вашу управляющую компанию с требованием обосновать повышение платы за «содержание и ремонт жилого помещения» и утвердить его решением общего собрания собственников.
ПОМНИТЕ – ВЫ, СОБСТВЕННИКИ, ДОЛЖНЫ РЕШАТЬ, СКОЛЬКО ВЫ БУДЕТЕ ПЛАТИТЬ ЗА ЖИЛИЩНЫЕ УСЛУГИ, чтобы не лишиться своей собственности!
ВНИМАНИЕ!
Плата за лифт. Необходимо учитывать, что расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования многоквартирных домов являются составной частью расходов на содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 37, статья 39 и 158 Кодекса, статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, разделы II и III Правил). В связи с этим расходы на содержание лифтового оборудования обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений независимо от положения таких помещений в доме. Такие расходы не являются оплатой за пользование лифтами как средствами транспортировки граждан и грузов.
Сбор и вывоз твердых бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми помещениями в многоквартирном доме, является составной частью деятельности по содержанию общего имущества.
В настоящее время вывоз крупногабаритных отходов (КГО), с придомовых территорий производится управляющими компаниями самостоятельно или на договорной основе с подрядными организациями.
Управляющие компании обязаны производить вывоз КГО с придомовых территорий по мере накопления.
Коммунальные услуги
Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011г. №354 утверждены «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (далее — Правила), которые вступили в силу с 01 сентября 2012г.
Основным является законодательное закрепление понятия коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, а также порядок расчета размера платы за данные услуги.
Правила устанавливают следующие понятия:
«коммунальные услуги» — осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений);
«коммунальные ресурсы» — холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, природный газ, тепловая энергия, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;
«индивидуальный прибор учета» — средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) потребления коммунального ресурса в одном жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме (за исключением жилого помещения в коммунальной квартире), в жилом доме (части жилого дома) или домовладении;
«коллективный (общедомовой) прибор учета» — средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) коммунального ресурса, поданного в многоквартирный дом;
«общий (квартирный) прибор учета» — средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) потребления коммунального ресурса в коммунальной квартире;
«исполнитель» — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги;
«потребитель» — лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги;
«ресурсоснабжающая организация» — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных бытовых вод);
«норматив потребления коммунальной услуги» — количественный показатель объема потребления коммунального ресурса, утверждаемый в установленном порядке органами государственной власти субъектов Российской Федерации и применяемый для расчета размера платы за коммунальную услугу при отсутствии приборов учета, норматив потребления устанавливается как для индивидуального потребления, так и на общедомовые нужды;
«нежилое помещение в многоквартирном доме» — помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 40 Правил потребитель независимо от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставляемые в процессе использования общедомового имущества (далее – коммунальные услуги, предоставленные на ОДН).
Предъявления за коммунальные услуги (отопление, газоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение) на индивидуальное потребление и на ОДН осуществляются отдельными строками в едином платежном документе.
Для удобства потребителей, возможности проведения анализа порядка расчета, а также для проверки начислений в единый платежный документ внесена следующая информация:
— объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных за расчетный период на общедомовые нужды в расчете на каждого потребителя, и размер платы за каждый вид таких коммунальных услуг, определенные в соответствии с п.III Приложения №2 Правил,
— общий объем каждого вида ресурсов на ОДН, предоставленный в многоквартирном доме за расчетный период,
— показания коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса,
— суммарный объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме,
Правила устанавливают:
— права и обязанности исполнителей и потребителей коммунальных услуг,
— порядок контроля качества предоставленных услуг,
— порядок определения размера платы за оказанные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии,
— порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении,
— порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
— порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг.
Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором исполнителя с такой организацией.
Исполнитель обязан обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
Правила дают право:
— исполнителю ограничивать или приостанавливать предоставление коммунальной услуги (за исключением отопления и холодного водоснабжения), предварительно уведомив об этом потребителя в случае наличия у потребителя задолженности, превышающей сумму 3 месячных размеров платы за коммунальную услугу,
— исполнителю, в случае, если потребитель частично оплачивает предоставляемые жилищно-коммунальные услуги, делить полученную от потребителя плату между всеми указанными в платежном документе видами услуг пропорционально размеру каждой платы, указанной в платежном документе,
— потребителю при наличии договора с исполнителем вносить плату за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию в том случае, когда решение о переходе на такой способ расчетов и о дате перехода принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива.
В соответствие с Правилами потребитель не вправе:
а) использовать бытовые машины (приборы, оборудование), мощность подключения которых превышает максимально допустимые нагрузки, рассчитанные исполнителем исходя из технических характеристик внутридомовых инженерных систем и доведенные до сведения потребителей;
б) производить слив теплоносителя из системы отопления без разрешения исполнителя;
в) самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом;
г) самовольно нарушать пломбы на приборах учета и в местах их подключения (крепления), демонтировать приборы учета и осуществлять несанкционированное вмешательство в работу указанных приборов учета;
д) осуществлять регулирование внутриквартирного оборудования, используемого для потребления коммунальной услуги отопления, и совершать иные действия, в результате которых в помещении в многоквартирном доме будет поддерживаться температура воздуха ниже 12 градусов Цельсия;
е) несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы.
Постановлением Правительства РФ от 16.04.2013 г. № 344 внесены изменения в постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (срок начала действия внесенных изменений с 01.06.2013 года), в соответствии с которым:
- распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды,
- определен четкий перечень помещений, входящих в состав общедомового имущества, на которые будет рассчитан норматив на общедомовые нужды по холодному (горячему) водоснабжению;
- при наличии сведений о временно проживающих в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным прибором учета, исполнитель вправе составить акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении. Количество временно проживающих в жилом помещении потребителей определяется на основании заявления гражданина, и (или) на основании составленного уполномоченными органами протокола об административном правонарушении, предусмотренном статьей 19.15 Кодекса РФ об административных правонарушениях;
- в целях стимулирования на оборудование домов и квартир приборами учета, при определении платы для домов и помещений, не оборудованных общим и индивидуальным приборами учета, введен так называемый повышающий коэффициент, который с 01.01.2015 г. составит 1,1, с 01.07.2015 г. – 1,2, с 01.01.2016 г. – 1,4, а с 01.07.2016 г. — 1,5.
- предусмотрена обязанность управляющей организации осуществлять не реже 1 раза в 6 месяцев снятие показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета (распределителей), установленных вне жилых (нежилых) помещений, проверку состояния таких приборов учета.
Кто регулирует тарифы?
Регулирование тарифов на жилищно-коммунальные услуги осуществляется на различных уровнях:
- на федеральном уровне (Федеральная служба по тарифам РФ);
- на региональном уровне (Региональные службы по тарифам);
- органами местного самоуправления;
- гражданами — на жилищные услуги (общим собранием членов ТСЖ, жилищно-строительных кооперативов, либо на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме).
Региональная служба по тарифам осуществляет:
1) установление тарифов на электрическую энергию для поставщиков электроэнергии;
2) установление тарифов на природный газ для поставщиков природного газа;
3) установление тарифов на тепловую энергию для поставщиков тепловой энергии;
4) установление для организаций коммунального комплекса:
— тарифов на холодную воду, водоотведение и очистку сточных вод;
— тарифов на горячую воду.
Органы местного самоуправления осуществляют установление тарифов на товары (работы, услуги) муниципальных предприятий и учреждений.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 15 Правил размер платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном законодательством Российской Федерации.
При расчете исполнителем коммунальных услуг размера платы за коммунальные услуги в соответствии с приложением N 2 к Правилам применяются:
— тариф на холодную воду (руб./куб. м);
— тариф на горячую воду (руб./куб. м);
— тариф на водоотведение (руб./куб. м);
— тариф на электрическую энергию (руб./кВт x час);
— тариф (цена) на газ (руб./куб. м);
— тариф на тепловую энергию (руб./Гкал).
Плата за коммунальные услуги рассчитывается исходя из норматива потребления коммунальных услуг, общей площади помещения (для отопления) или числа граждан, зарегистрированных в жилом помещении, только при отсутствии общедомовых приборов учета в МКД.
При проведении 1 раз в год профилактических работ в соответствии с пунктом 10 Правил, плата за коммунальные услуги при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета снижается на размер стоимости непредоставленных коммунальных услуг.
Помните, управляющие компании должны производить снятие показаний общедомовых приборов учета в присутствии представителей собственников!
ПАМЯТКА ПОТРЕБИТЕЛЮ ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ
Для учета электроэнергии, потребляемой гражданами – потребителями, а также иными потребителями, присоединенными к электрическим сетям напряжением 0,4 кВ и ниже, используются приборы учета класс точности 0,5 – 2,0.
1. Замена счетчика необходима:
— по истечении межповерочного интервала приборов учета электроэнергии класса точности 2,5 (согласно решения Научно-технического комитета Госстандарта России от 12.09.2000г., приборы учета названного класса не подлежат поверке и должны быть последовательно заменены современными счетчиками класса точности 2,0);
— при механическом повреждении корпуса (наличие отверстий, разбито или стекло и т.д.);
— если при включенной нагрузке не вращается диск (не мигает световой индикатор);
— если при полностью отключенной нагрузке диск вращается (самоход, световой индикатор мигает).
— при истечении срока эксплуатации прибора учета.
2. За чей счет производится замена счетчиков электроэнергии?
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Это в равной степени относится и к вопросам ремонта и замены приборов учета электроэнергии.
Постановлением Правительства РФ № 530 от 30.08.2006г. утверждены Правила функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергии. В соответствии с п. 140 указанных Правил энергоснабжающая организация обеспечивает установку, замену в случае выхода из строя, утраты или истечения срока эксплуатации, а также обслуживание приборов учета (поверку, калибровку) за счет граждан, являющихся собственниками данных приборов учета.
3. Установка прибора учета электроэнергии.
Установка, замена прибора учета осуществляется силами собственника жилья или сотрудниками электрокомпании при наличии договора на оказание возмездной услуги на данный вид работ.
Оказываемые услуги по управлению МКД
Для достижения целей управления многоквартирным домом, управляющая организации осуществляет следующие функции:
- Прием, хранение и передачу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491
- Сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учётом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;
- Подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе:
- Разработка с учётом минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее — перечень услуг и работ),
- Расчёт и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ);
- Подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома, а также осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности;
- Подготовка предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора;
- Обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения этих проектов;
- Организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:
- Определение способа оказания услуг и выполнения работ;
- Подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;
- Заключение договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации). К январю 2019 года все собственники жилых помещений в многоквартирных домах, обслуживаемые управляющей организацией, перешли на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями.
- Заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме;
- Ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- Взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;
- Ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством Российской Федерации;
- Обеспечение собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе:
- Предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом;
- Раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731;
- Прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме;
Выполняемые работы по содержанию общего имущества в МКД.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
1. Перечень работ, осуществляемых при проведении технических осмотров:
а) устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; осмотр, очистка и замена регулирующих кранов вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры; набивка сальников, смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров и др.);
б) устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков, воздухосборников, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.), ликвидация воздушных пробок в радиаторах и стояках. Все перечисленные работы проводятся при наличии коммунальной услуги и индивидуальны для каждого многоквартирного дома.
в) устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (смена перегоревших электроламп и выключателей max 4 раза в год, мелкий ремонт электропроводки без замены и др.), тех. обслуживание электрощитов, проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводки;
г) прочистка канализационных труб (лежака и выпуска до 1-го колодца) 2 раза в год, откачка воды из подвалов;
д) проверка исправности канализационных вытяжек и их прочистка 1 раз в квартал;
е) проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах и их прочистка 1 раз в квартал;
ж) уборка мусора, грязи, снега и наледи с кровли 2 раза в год;
з) укрепление и прочистка защитных решеток водоприемных воронок и водостоков;
и) снятие показаний домовых и групповых электросчетчиков.
1.2. Перечень работ, осуществляемых при подготовке дома к эксплуатации в весенне-летний период:
а) укрепление и прочистка водостоков, водосточных труб, колен и воронок;
б) консервация системы центрального отопления;
1.3. Перечень работ, осуществляемых при подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период:
а) ремонт, регулировка, промывка и гидравлическое испытание систем отопления;
б) ревизия запорной арматуры холодного и горячего водоснабжения.
2. Перечень работ по содержанию придомовой территории:
а) в зимний период:
- уборка снега — 3 раза в неделю;
- посыпка территорий противогололедными материалами — 1 раз в день в дни гололеда;
б) в теплый период:
- подметание территории — 3 раза в неделю;
- очистка урн от мусора -3 раза в неделю;
- уборка газонов — 1 раз в месяц; выкашивание газонов – по необходимости;
3. Перечень работ по содержанию лестничных клеток:
а) влажное подметание лестничных площадок и маршей:
- влажное подметание площадок и маршей нижних двух этажей через день;
- еженедельное влажное подметание лестниц и площадок выше 2-го этажа;
б) ежемесячное мытье лестничных маршей и площадок;
в) ежегодное (весной) мытье окон, протирка стен, дверей, плафонов, подоконников, отопительных приборов на лестничной площадке.
4. Перечень работ, связанных с вывозом мусора:
а) вывоз мусора из контейнеров — 1 раз в день (лето), 1 раз в 2 дня (зима);
5. Перечень работ по обеспечению безопасности и санитарного состояния:
а) удаление с крыш снега и наледей 2 раза в сезон;
б) очистка кровли от мусора, грязи, листьев два раза в год — весной и осенью;
в) посыпка территорий песком в зимнее время при наличии гололеда;
г) уборка вспомогательных помещений (подвалов и чердаков) 1 раз в год;
д) дератизация подвалов;
е) обеспечение температурно-влажностного режима подвала, исправление вентиляции, устранение и предотвращение сырости и замачивания фундамента и подвалов.
Примечание. Подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию. Температура воздуха должна быть не ниже +5ºС, относительная влажность воздуха — не выше 60%.
© 2016 «Верис». Все права защищены.
Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.
За что опять платить: графа «управление МКД» в квитанции – что это такое и откуда взялось?
С 2016 года в квитанциях на оплату коммунальных услуг значится графа «Управление МКД». Что за ней скрывается и откуда она взялась, можно узнать из настоящей статьи.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !
Показать содержание
Управление МКД — что это такое в квитанции?
Появление новой строки расходов объясняется преобразованиями в Жилищном кодексе РФ. Прежде то, что подразумевается под «Управлением многоквартирным домом», включалось в пункт «Содержание и текущий ремонт» (ч.2 ст.154 ЖК РФ). По факту, это оплата услуг, предоставляемых организацией. В них включены и административные функции. Всё это должно быть в подробностях описано в договоре, который управляющая компания заключает с собственниками.
Оплата за содержание и ремонт жилого объекта основывается на подробном списке услуг и работ. Подразумевается общедомовое имущество, покрытие ресурсов сюда не входит — для этого в квитанции отдельные строки. На практике, большая часть управляющих компаний формирует список работ и услуг внутри компании, а жильцам оглашается уже общий размер платежа.
Размер суммы за управление многоквартирным домом в 2019 году подразумевает оплату за:
- предоставление горячей и холодной воды по трубопроводной сети;
- слив использованной воды по системе канализации;
- электроэнергию в неограниченном количестве (потребляемую при эксплуатации общего имущества дома);
- постоянное использование газа в необходимом количестве;
- отопление – поступление в помещение тепла в установленном количестве;
- ведение технических документов на дом и их хранение;
- подписание соглашения с подрядчиками на проведение любых работ и контроль за их осуществлением;
- оформление договора с поставщиками воды, тепло- и электроэнергии;
- сбор денег с собственников жилых помещений, предоставление счетов, а также изымание задолженностей с должников за использование услуг;
- контроль оказания жилищно-коммунальных услуг заказчикам;
- услуги диспетчера для жильцов, проведение регистрации жителей;
- выдачу справок по требованию собственника;
- уведомление жильцов об изменении величины оплаты.
Исчерпывающий перечень оплачиваемых работ и услуг, а также правила, по которым возможны изменения этого списка, прописаны в соглашении между жильцами и управляющей организацией и являются решающими его условиями (ст.162 ЖК РФ). Полный список всех мероприятий утверждается на общем совете собственников МКД.
Отличия оплаты совету управления МКД
В многоквартирных домах, в которых не созданы жилищно-строительный или иной жилищный кооператив или товарищество собственников жилья, обязательно избрание из числа собственников совета МКД, служащего посредником между управляющей компанией и жильцам (ст.161.1 ЖК РФ), а также его председателя.
Об отличиях ЖСК, ТСЖ и УК и о том, что лучше выбрать, мы писали тут.
Круг обязанностей совета:
- обеспечение исполнения решений собрания жильцов;
- вынесение на сборе вопросов и предложений по поводу пользования общим имуществом, произведения ремонта;
- организация управления МКД и его контроль;
- отчётность о проделанной работе.
Что касается оплаты работы данного органа: в соответствии с пунктом 8.1 статьи 161.1 Жилищного кодекса, общее собрание собственников имеет право принять решение о выплате премии участникам совета дома, в частности председателю, но в обязанность законом это не ставится, в отличие от выплаты за «Управление МКД». Общее собрание может установить принцип и объём оплаты совету дома, если решение будет подтверждено большинством голосов участников собрания.
Как рассчитать расходы?
Цены за ремонт и содержание жилья, а также общедомового имущества в зависимости от регионов могут различаться. Тарифы не подлежат регулированию со стороны государственных органов или организаций ЖКХ.
Формирование тарифов на многоквартирный дом
Согласно статье 156 Жилищного кодекса РФ, список оказываемых управляющей компанией услуг и их стоимость устанавливаются собственниками на общем собрании. В действительности чаще проходит голосование за тарифы, предложенные представителем организации. Рассчитываются они, исходя из:
- цены топлива;
- стоимости найма рабочих;
- количества средств, затрачиваемых на материалы;
- накладных расходов;
- прибавки с учётом предполагаемой инфляции.
Прибыль управляющей организации находится в пределах 5% от итогового тарифа, потому установление жильцами слишком низких расценок чревато отказом компании от сотрудничества в дальнейшем.
Кроме того, заниженный тариф может негативно сказаться и на состоянии многоквартирного дома. Минимальный уровень сервиса по содержанию и ремонту жилья установлен правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утверждёнными постановлением Госстроя РФ №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003.
Где узнать эти тарифы?
Чтобы самостоятельно проверить тарифы на услуги организации, необходимо обратиться в управляющую компанию и оформить запрос на предоставление документов, подтверждающих выполнение заявленных работ и услуг.
Управляющая организация обязана дать исчерпывающие ответы на все вопросы и показать подтверждающую документацию. В случае отказа предоставить эту информацию, компания понесёт административную ответственность (ст.5.39 КоАП).
Перед жильцами каждого многоквартирного дома становился вопрос о выборе способа управления МКД. О том, что будет, если метод управления не выбран или не реализован, а также что такое непосредственная форма управления — читайте на нашем сайте.
Расчет вознаграждения
Размер платы за управление многоквартирным домом участникам совета определяется самими жильцами на общем собрании и зависит от проделанной работы, ее объема и качества. С назначенного вознаграждения взимаются законодательно предусмотренные налоги и сборы, поэтому лучше включать их в эту сумму. Кто осуществляет расчет, выплаты страховых взносов и подоходного налога с вознаграждения, выбирается при заключении договора с организацией.
В оплату за управление многоквартирным домом включена деятельность управляющей компании, в рамках которой она предоставляет коммунальные услуги, а также выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества. Исполнение разнообразных функций, несущих вспомогательный характер, осуществляется в рамках договора и не является обязанностью.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно !