Эскроу счета что это

Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора. Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры. Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу

1. Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
2. Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
3. Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
5. Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
6. Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
7. Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
8. Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
9. После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
10. Покупатель оформляет жилье в собственность.

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.

Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Преимущества эскроу

• Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
• В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
• Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
• Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
• Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
• Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам

Недостатки эскроу

• Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
• До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
• Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты

Комментарии экспертов

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:

— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.

За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.

Эскроу-счет

Про эскроу-счета в России широко начали говорить в 2019 году. Тогда же был введен закон, что отныне любая покупка квартиры с договором долевого участия (ДДУ), состоится только по такому принципу. Новая мера возникла неспроста: в стране стало слишком много обманутых дольщиков. Новаторский механизм должен минимизировать риски покупателей. Вместе с экспертами рассказываем про особенности счетов эскроу в банке.

Что такое эскроу-счет простыми словами

— Эскроу — специальный банковский счет, который используется для того, чтобы снизить риски при оплате услуги. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Вторая сторона договора получит эти деньги только после того, как выполнит свои обязательства. Если говорить применительно к рынку недвижимости, то обязательство — ввод дома в эксплуатацию, — объясняет руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

Закон о переходе застройщиков на эскроу-счета вступил в силу в июле 2019 года. До июля 2020 года раскрытие счетов — то есть передача денег застройщику — происходила только после того, как клиент оформлял все документы на недвижимость. Сейчас деньги переводят компаниям, когда они получили разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для простого покупателя это не играет никакой роли.

— Если дом в эксплуатацию по каким-то причинам не введен, сроки задержаны и покупатель с этим не согласен, то деньги со счета эскроу возвращаются непосредственно ему, — говорит коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» Александр Козлов.

Кстати, эскроу-счет используют не только при оформлении договора долевого участия. Для чего он еще нужен, «КП» объяснила налоговый консультант Марина Агафонова. Эскроу используются для:

• купли-продажи недвижимости и земельных участков;
• купли-продажи товаров, работ, услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности;
• покупки и продажи акций, долей участия.

Если вы решите открыть подобный счет в банке, то наверняка столкнетесь и с другими профессиональными терминами, которые не встретишь в бытовой речи. Мы попросили простыми словами объяснить понятия руководителя юридической фирмы «КОДЕСТ» Юлию Кочаровскую.

Депонент — лицо, которое вкладывает деньги. Если говорить о недвижимости — покупатель квартиры.
Бенефициар — лицо, которое получит эти деньги, но только при достижении определенных обстоятельств.

— Дольщик кладет деньги на эскроу-счет, а бенефициар — застройщик — получит их только после регистрации договора купли-продажи квартиры. Если он обанкротится, деньги не пропадут, арест на них не наложить и не списать, — пояснила юрист.

это интересно
Банковская ячейка

Что такое банковская ячейка, когда и зачем она нужна. Эксперт рассказывает, как ее арендовать и правильно пользоваться.

Как открыть эскроу-счет в банке

Порядок действий схож с открытием обычного банковского счета. Главные нюансы в том, что нужно установить условие, при котором деньги получит вторая сторона. Если речь о покупке квартиры по ДДУ, то процесс в большей степени автоматизирован.

Определиться с целью

Сегодня эскроу в России в обязательном порядке используют при покупке недвижимости по договору долевого участия. Но вы можете также открыть подобный счет и при прочих сделках, о которых упоминали выше.

Выбрать банк

Не все российские банки оказывают подобную услугу. У одних нет на это разрешение ЦБ, другие намеренно его не получают по своим бизнес-мотивам. Есть важный нюанс, если говорить про эскроу относительно покупки с ДДУ. Открыть такой счет можете только в банке, который является эскроу-агентом объекта, где вы собрались приобрести недвижимость.

Открыть расчетный счет

Сначала вы должны завести в выбранном банке расчетный счет. Отметим, что это правило не действует, если речь про договоры долевого участия.

Оплатить комиссию

Если мы говорим про эскроу безотносительно покупки квартиры по ДДУ, то придется заплатить за обслуживание такого счета. Ставки у всех разные, но не фиксированные. Банки берут определенный процент с той суммы, которую вы размещаете у них. При покупке квартиры у застройщика оплачивать ничего не нужно.

Собрать документы

В случае покупки жилья, вам понадобится проект договора долевого участия. Все бумаги получите у застройщика, которые продает вам квартиру. Также нужен паспорт. Если вы по своей инициативе открываете эскроу, то перечень необходимых документов вам дадут в банке. Среди них договор-основание (в каком случае бенефициар получит деньги), серия заявлений, образцы подписей.

Перевести деньги на счет

Процедура ничем не отличается от классических способов положить деньги в банк. Если вы берете ипотеку, то деньги также поступят на эскроу. После этого необходимо отправиться в Росреестр и зарегистрировать договор долевого участия.

Плюсы эскроу-счета

По просьбе «КП» адвокат Эльдар Керимов выделил основные плюсы счетов эскроу.

• Гарантия получения денег застройщиком, при полном исполнении своих обязательств.
• В случае расторжения сделки, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются покупателю.
• Возможность для сторон прописать в договоре, какие документы станут для банка доказательством совершения сделки.
• Счет эскроу нельзя арестовать, а на денежные средства обратить взыскание — долги по налогам, штрафам, алиментам и т. д.
• Исключен риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика, защита интересов покупателя от долгостроя.

— Главный плюс — 100% гарантия от недостроя. Дома, строящиеся по эскроу, уже профинансированы банком. Работы будут вестись вне зависимости от спроса в моменте. Еще одним косвенным плюсом системы эскроу стало усиление контроля за качеством строящихся объектов и их экономикой. Банки понимают, что в случае банкротства застройщика им придётся выполнять обязательства перед дольщиками, поэтому они не пропускают на рынок слабые и некачественные проекты, — добавил руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

это интересно
Долевое участие в строительстве

Разбираемся в вопросах долевого участия в строительстве в 2023 году: как закон защищает дольщиков, и какие есть гарантии безопасности

Минусы эскроу-счета

Когда нововведение входило в федеральное законодательство, то казалось, что от него будут лишь плюсы. Но опрошенные «Комсомолкой» эксперты смогли назвать и минусы счетов-эскроу. Адвокат Эльдар Керимов перечисляет такие нюансы.

1. До перевода застройщику деньги заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор. Законное основание для расторжения — неисполнение обязательств застройщиком. То есть просто так вернуть деньги «потому что передумал», уже нельзя.
2. Не все банки в России имеют лицензию для работы со счетами эскроу.
3. Если это не сделка по договору долевого участия, то лицо, которое вносит депозит, должно заплатить комиссию — обычно 0,7-1%.
4. Повышение цен на новостройки, поскольку застройщики на период строительства вынуждены кредитоваться у банков.

— При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, не начисляются. Это означает, что вы потеряете, как минимум, на инфляции. Важно отметить, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные проценты по ипотеке никто не компенсирует, — добавил руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

— В первую очередь минусы счетов эскроу почувствовали застройщики, которым приходилось пересчитывать финмодели и подстраиваться под новую систему финансирования. Также усложнилась процедура уступки прав по договору долевого участия. Для покупателей, которые предпочитали прокручивать свой капитал на недвижимости, а не на депозитах или акциях, процедура эскроу усложнила перепродажу, — отмечает коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» Александр Козлов.

Популярные вопросы и ответы

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив?

Для гарантированных расчетов также применяются такие финансовые инструменты как аккредитив и банковская ячейка.

Банковская ячейка — это аренда сейфа в банке. Наиболее часто применяется при приобретении недвижимости. Покупатель арендует у банка сейфовую ячейку и кладет туда наличные деньги. После госрегистрации перехода права, продавец предъявляет банку договор купли-продажи и забирает деньги.

Аккредитив — обязательство банка перевести средства клиента получателю, когда тот выполнит ранее оговоренное условие. Аккредитивы применяют в торговых сделках коммерческие организации. Банк становится посредником в сделках. Если продавец подтвердит поставку, ему переведут деньги.

— Что лучше? Все зависит от статуса участников сделки (юрлицо или физлицо) и ее правовой природы, в частности, предмета договора. Аккредитив чаще используется юридическими лицами и широко применим по договорам поставки. При этом следует иметь ввиду, что банковская ячейка используется для расчетов наличными, а аккредитивы и эскроу-счета — только для безналичных платежей, — объяснил адвокат Эльдар Керимов.

Есть ли особенности у эскроу-счета при покупке квартиры у застройщика?

— Счет эскроу позволяет «блокировать» денежные средства покупателя до момента завершения строительства и получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Единственная особенность заключается только в том, что клиент обязан открыть счет не в удобном для себя банке, а в том, который является эскроу-агентом в конкретном ЖК, — отвечает Вячеслав Приймак.

Можно ли открыть несколько эскроу-счетов?

— Да. Если клиент приобретает несколько объектов — он открывает несколько эскроу-счетов. Никаких ограничений в их количестве не существует, — пояснил Приймак.

Что делать с эскроу, если квартира покупается по переуступке договора долевого участия?

— Если квартира приобретается по переуступке, которая ранее была приобретена через эскроу, то счет не открывается, а переводится уже имеющийся с предыдущего покупателя на нынешнего. Счет остается неизменным, на него внесены деньги, ему присвоен номер и он подлежит раскрытию по факту ввода дома в эксплуатацию. Соответственно осуществляется процедура перевода имеющегося счета, а не открытие нового, — пояснил коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» Александр Козлов.

Мой счет эскроу открыт в банке, который объявил о банкротстве. Что будет с деньгами?

— Часто в последние годы мы слышим о банкротствах или отзыве лицензий тех или иных банков. При этом депозиты граждан в этих ситуациях защищены законом, фиксированные денежные компенсации выплачиваются владельцам счетов в таких банках «Агентством по страхованию вкладов», — пояснила руководитель юридической фирмы «КОДЕСТ» Юлия Кочаровская.

Но если обычный вклад страхуется на сумму до 1,4 млн рублей, то для эскроу-счета этот лимит повышен до 10 млн рублей.

— Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга нет. Здесь значительная часть жилья продаётся дороже этой суммы. Соответственно клиенты потеряют ту часть, которая будет выше 10 миллионов рублей, — выделили еще один минус Вячеслав Приймак.

Зачем понадобилось вводить эскроу-счета при покупке недвижимости по договору долевого участия?

— Закон о долевом строительстве очень важен для нашей страны. Но практика его применения привела к возникновению целой армии обманутых дольщиков. Многие компании использовали средства для строительства не уже оплаченных квартир, а новых домов. Чтобы исключить такую ситуацию было решено использовать эскроу-счета, — пояснила завкафедрой управления недвижимостью и ЖКХ Факультета рыночных технологий РАНХиГС Елена Иванкина.

Эскроу — это эксклюзивная российская практика?

— Механизм эскроу пришёл к нам из стран Запада. Эта система широко используется во время сделок с недвижимостью в США и Великобритании, — пояснил Вячеслав Приймак.

— Эскроу-счета появились в 20-е годы прошлого века в Швейцарии для управления строительством. Затем их использование распространилось по всему миру, — дополнила Елена Иванкина.

Чем отличаются эскроу-счета в России и за рубежом?

— Западная практика показывает, что средства, внесенные на эскроу-счета, могут поэтапно использоваться для финансирования строительства. В России пока поэтапное раскрытие счетов невозможно. Кроме того, в отличие от ряда западных стран, российская практика применения эскроу-счетов не позволяет начислять проценты на средства, находящиеся на данных счетах. В результате в нашей стране их использование приводит к возрастанию стоимости строительства, так как оно осуществляется не на деньги инвесторов, а на банковские кредиты, полученные застройщиком. За кредиты банками начисляются проценты. В итоге выигрывают именно они, так как с одной стороны получают бесплатные депозиты дольщиков, плюс процентный доход с кредитов застройщикам. При этом стоимость строительства повышается, — рассказала Елена Иванкина.

— Счета эскроу в том виде, с которым работают российские застройщики, не имеют ничего общего с общепринятой европейской или американской практикой. Мы взяли название, но изменили механику, — считает Александр Козлов. — На Западе счет эскроу — алгоритм при расчете по любым сделкам, в том числе с недвижимостью. Формально человек выставляет недвижимость на рынок, находит покупателя и существует определенный период — трансферный. Он позволяет любой стороне договора передумать, в зависимости от того, какие условия были поставлены. Мы переняли эту возможность передумать, но ввели на законодательном уровне не как волеизлияние одной из сторон, а как механизм защиты покупателя на период строительства объекта недвижимости.

Эскроу-счет – простыми словами

В последние годы эскроу-счета получили широкое распространение на рынке недвижимости. Этот механизм позволяет избежать рисков, связанных с участием в долевом строительстве, и помогает дополнительно обезопасить сделки на вторичном жилье.

Что такое эскроу счет, для чего его используют?

Эскроу-счет – это специальный банковский счет, на котором размещаются денежные средства дольщиков до момента окончания строительства. Ни покупатель жилья, ни застройщик не могут использовать их до передачи готового жилья или расторжения договора ДДУ. Все строительные работы проводятся на собственные средства застройщика или кредитные средства, которые он получает в банке. Если по какой-то причине строительство многоквартирного дома не будет завершено в срок (например, в связи с банкротством застройщика), дольщик сможет вернуть свои деньги в полном объеме, а также получить дополнительно неустойку (подробнее о способах взыскания неустойки можно прочитать в нашей инструкции: Как взыскать неустойку по ДДУ?).

Это правда, что можно вывести деньги с эскроу-счета в любой момент?

Нет, дольщик может вывести средства со счета, если застройщик не выполнит свои обязательства по договору ДДУ. К числу наиболее распространенных причин, по которым покупатель может потребовать возврата своих вложений, относятся банкротство застройщика, неудовлетворительное качество строительных работ, нарушение сроков передачи готового жилья.

В каком банке можно открыть эскроу-счет?

Одновременно с подготовкой проектной документации застройщик выбирает банк, который будет сопровождать проект строительства многоквартирного дома вплоть до сдачи его в эксплуатацию. Именно в этом банке участники долевого строительства открывают эскроу-счета.

Как открыть счет эскроу?

На первый взгляд может показаться, что эскроу-счета являются чем-то сложным. В действительности после того, как покупатель выбрал подходящее жилье в строящемся доме, вся процедура укладывается в несколько шагов:

1. Обратиться в офис застройщика и подписать договор участия в долевом строительстве;
2. Заключить трехсторонний договор с банком и застройщиком о создании эскроу-счета и дождаться его открытия. Если жилье приобретается в ипотеку, дополнительно с банком заключается договор о выдаче ипотечного кредита;
3. Внести денежные средства на эксроу-счет (в размере первоначального взноса или стоимости квартиры);
4. Ожидать окончания строительства и введения дома в эксплуатацию;
5. После того, как покупатель подписывает акт-приема передачи квартиры, банк переводит деньги с эскроу-счета на специальный счет застройщика;
6. Оформить квартиру в собственность (подробнее о способах оформления жилья в собственность можно прочитать в нашей инструкции: Как оформить квартиру в собственность?).

Какие документы потребуются от дольщика для открытия эскроу-счета?

Для открытия счета потребуются паспорт и оригинал договора участия в долевом строительстве. В случае оформления ипотеки банк также может дополнительные документы, в том числе справку о доходах. Точный перечень необходимо уточнять в непосредственно банке.

Обязательно ли оформлять ипотеку в том же банке, в котором открыт эскроу-счет?

Нет, эскроу-счет и ипотека могут быть оформлены в разных банках. Покупатель квартиры может подать заявку на выдачу кредита в любой банк, предлагающий наиболее выгодные условия.

Как работает эскроу-счет при оформлении ипотеки?

После того, как дольщик заключил договор ДДУ с застройщиком и открыл счет эскроу, он может перейти к оформлению ипотеки. В случае, если заявка на выдачу ипотечного кредита одобрена, после завершения всех документальных формальностей банк безналичным способом переводит средства на эскроу-счет. Они замораживаются до момента завершения строительства или обстоятельств, связанных с банкротством строительной компании или нарушением условий договора.

Одновременно банк открывает отдельный кредитный счет, на который дольщик ежемесячно перечисляет ипотечные платежи.

Кому принадлежат деньги, размещенные на эскроу-счете?

До момента передачи квартиры деньги на эскроу-счете принадлежат дольщику. После того, в банк предоставляются документы, подтверждающие выполнение условий договора ДДУ (акт приема-передачи или выписка из ЕГРН), средства переходят в распоряжение застройщика.

Чем эскроу отличается от аккредитива?

Эскроу-счет является альтернативой аккредивному счету при покупке недвижимости. В обоих случаях перечисление денег происходит только после выполнения продавцом и покупателем определенного набора условий, например, перерегистрации права собственности на квартиру или подписания акта-приема передачи.

Основания для открытия счета. Эскроу-счет создается на основании трехстороннего договора между банком, покупателем и продавцом (чаще всего им выступает застройщик), в котором четко прописываются условия перечисления денежных средств. Аккредитивный счет открывается по заявлению плательщика, в котором прописываются условия закрытия сделки.

Страхование счета. Деньги, размещенные на эскроу-счетах застрахованы Агенством по страхованию вкладов. В случае банкротства кредитной организации средства будут компенсированы в полном объеме (но не более 10 млн рублей). В то же время аккредитивные счета не подпадают под систему страхования вкладов.

Что происходит с эскроу-счетом при банкротстве застройщика?

В этом случае есть несколько сценариев развития событий. Участник долевого строительства может потребовать расторжения договора ДДУ и возврата средств.

Если принято решение о том, что многоквартирный дом будет достраиваться другим застройщиком, и участник долевого строительства с этим согласен, деньги остаются на эскроу-счете до момента передачи готового жилья.

Что произойдет, если обанкротится банк

Средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы. В случае банкротства кредитной организации потери дольщика (но не более 10 млн рублей) будут компенсированы Агентством по страхованию вкладов. Например, если вы приобрели квартиру стоимостью 11 млн рублей с помощью эскроу-счета, вернуть удастся только 10 млн рублей.

Можно ли использовать эскроу-счет для покупки жилья на вторичном рынке?

Чаще всего эскроу-счета используются для приобретения квартир в новостройках, но они также применяются при сделках со вторичным жильем. Они являются альтернативой аккредитивному счету и банковской ячейке и позволяют гарантировать, что стороны выполнят все условия договора купли-продажи.

При использовании эскроу-счета соответствующее условие прописывается в договоре между продавцом и покупателем, после чего они совместно обращаются в банк. Покупатель перечисляет деньги на счет, где они хранятся до момента, когда продавец предоставит документ, подтверждающий переход права собственности (выписку из ЕГРН).

Плюсы и минусы счета эскроу

Эскроу-счета позволяют гарантировать безопасность покупки жилья в строящихся домах и фактически исключить возможность потери денежных средств. При любом исходе дольщики получат готовую недвижимость или вернут вложенные деньги.

Если вы планируете покупку вторичного жилья, несомненным плюсом будет то, что обслуживание эскроу-счетов чаще всего оказывается дешевле аккредитивов. Во многих случаях при оформлении ипотеки на покупку жилья эскроу-счет открывается бесплатно.

Также счет эскроу не может быть арестован за неоплаченные штрафы, налоги или алименты, что создает дополнительные гарантии сохранности денег до момента передачи жилья.

Тем не менее, у покупки жилья с использованием эскроу-счета есть ряд недостатков. Если вы приобретаете квартиру с помощью ипотечного кредита, и застройщик не сможет завершить строительство, проценты, уплаченные банку, вернуть не получится. Кроме того, при покупке квартиры стоимостью более 10 млн рублей сохраняется риск, что не удастся компенсировать полную стоимость жилья.

Что такое эскроу счет

Покупка недостроенной недвижимости сопряжена с определённым риском. Застройщик может затянуть сдачу, обанкротиться или вовсе исчезнуть вместе с деньгами. Эскроу-счёт помогает защитить дольщиков от этих проблем. Даже если что-то пойдет не так, банк сохранит средства покупателя. Разбираемся, что такое эскроу-счета, в чём их преимущества и недостатки.

Что такое эскроу-счёт

Раньше приобретение новостройки проходило так: покупатель перечислял деньги застройщику и ждал, когда ему сообщат о готовности жилья. Фактически всё это время человек был и без денег, и без квартиры – только с договором на руках. Если застройщик банкротился и прекращал работы, на него можно было подать в суд. Но это совсем не гарантировало, что дом будет достроен, а квартира – получена. Так возникала проблема обманутых дольщиков, когда люди оставались без жилья и без денег.

В 2019 году был принят новый закон, решивший эту проблему кардинально. Застройщики больше не могут получать деньги от покупателей напрямую. Средства поступают на отдельный счёт и блокируются до сдачи объекта. Вести работы на эти деньги нельзя. Продавец должен использовать свой капитал или привлечь финансирование, а средства от реализации недвижимости получить можно только после завершения объекта.

Эскроу-счёт – это специальный банковский счёт, который используется для безопасного оформления сделок купли-продажи. Деньги на нём заморожены, пока стороны не выполнят обязательства по договору. До этого момента средства принадлежат покупателю и находятся на счёте, открытом на его имя.

В каком банке можно открыть эскроу-счёт

Услуги открытия специальных счетов предлагают не все банки, а только те, что уполномочены на это ЦБ РФ. Такие организации называют эскроу-агентами. Они должны соответствовать требованиям, которые выдвигает Центробанк для обеспечения сохранности средств.

Если застройщик использует проектное финансирование, покупатели должны открывать счета в банке, кредитующем объект. Все поступления от продажи недвижимости хранятся в одной финансовой организации. Это помогает застройщику получить кредит на более выгодных условиях.

Если дом строят без привлечения проектного финансирования, застройщик сам назначает эскроу-агента. Деньги всех покупателей будут храниться в этой организации. Для дольщиков услуга бесплатная – никаких комиссий за открытие или обслуживание счёта нет согласно закону.

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Эскроу-счета удобны не только для покупки новостроек. Иногда их используют и в других видах сделок, например, при продаже бизнеса или объектов интеллектуальной собственности. Но обычно их применяют для покупки строящегося жилья.

Средства на эскроу-счетах застрахованы на сумму до 10 млн. руб. Даже если банк разорится или прекратит деятельность, деньги не будут потеряны. АСВ защищает средства дольщиков. Их просто переведут в другую организацию. При этом все обязательства по договору продолжат действовать.

В каком банке можно получить ипотечный кредит

Выбор клиента не ограничен: вы не обязаны получать ипотеку в том банке, где открыт эскроу-счёт.

МТС Банк предлагает все виды услуг для физических лиц, в том числе, ипотечное кредитование по выгодной ставке. Подайте заявку на ипотеку онлайн, дождитесь одобрения, а дальнейшие шаги по оформлению вам подскажет персональный менеджер.

Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счёта

1. Покупатель выбирает квартиру и подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
2. Банк, покупатель и продавец оформляют трёхсторонний договор об открытии счёта.
3. Банк оформляет эскроу-счёт на имя покупателя.
4. ДДУ регистрируют в Росреестре.
5. Покупатель перечисляет на счет сумму, указанную в договоре.
6. Банк замораживает (депонирует) средства.
7. Застройщик вводит дом в эксплуатацию.
8. Банк перечисляет деньги продавцу и закрывает эскроу-счет.

Для покупателя этот процесс не несёт никаких дополнительных сложностей. Он просто вносит деньги и ждёт, пока дом достроят. Если все идёт хорошо, дольщики не видят разницы между использованием стандартных счетов и эскроу.

Другое дело, если в ходе строительства возникают сложности. Работы могут заморозить на неопределённый срок из-за юридических или финансовых проблем. Либо человек по личным причинам может передумать покупать квартиру. Например, найдет жилье по более низкой цене или в уже сданном доме. В такой ситуации договор можно расторгнуть. После предъявления соответствующих бумаг банк закроет эскроу-счёт и вернёт деньги покупателю.

Как открыть эскроу-счёт при покупке квартиры в ипотеку

Новостройку можно купить не только за собственные накопления, но и с привлечением кредитных средств. Государство совместно с банками предлагает льготные ставки на строящееся жилье, поэтому такой способ покупки актуален для многих семей. Оформление ипотеки не является препятствием для открытия эскроу-счёта.

Схема покупки остается такой же, как и при использовании собственных средств. После одобрения ипотеки покупатель подписывает договор ДДУ и регистрирует его в Росреестре. Затем этого кредитор перечисляет средства на эскроу-счёт в тот банк, который использует застройщик.

Заёмщик начинает оплачивать ипотеку, а дом тем временем достраивают. После сдачи объекта в эксплуатацию застройщик получает средства, а эскроу-счёт закрывают. Покупатель продолжает платить ипотеку в своем банке.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Для проведения расчётов используются не только счета эскроу, но и аккредитивы и банковские ячейки. Во всех этих вариантах банк выступает гарантом сохранности средств до выполнения условий договора, но между ними есть различия.

Банковская ячейка – это сейф, который можно арендовать. В ходе сделки купли-продажи покупатель закладывает в нее сумму по договору наличными. Продавец должен выполнить условия соглашения, чтобы открыть ячейку и получить деньги. Например, предъявить в банке выписку из ЕГРН или подписанный акт приёма-передачи недвижимости.

Аккредитив – это особая форма расчёта, в которой банк обеспечивает передачу денег при выполнении условий договора. Покупатель открывает счёт, вносит оплату и просит банк оформить аккредитив. Продавец сможет снять средства только при предъявлении доказательств того, что условия выполнены.

Банковская ячейка и аккредитив – способы оплаты, которые удобно использовать при покупке вторичного жилья. Обычно их открывают на короткое время, когда срок исполнения обязательств небольшой. Например, для сделок с недвижимостью обычно требуется договор с отметкой регистрации в Росреестре. Эта процедура занимает в среднем от 2 до 7 дней.

Счета эскроу используют для покупки строящейся недвижимости. Срок ожидания ввода в эксплуатацию может достигать нескольких лет. Ячейка и аккредитив – платные услуги, и использование их в течение длительного времени может быть накладным. Эскроу-счета бесплатны для дольщиков. Плюс средства на них застрахованы на сумму до 10 млн. руб. Для остальных способов расчетов такой опции не предусмотрено.

Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счёт эскроу

Поскольку средства застрахованы Агентством по страхованию вкладов, при банкротстве банка они будут возвращены покупателю на общих основаниях в пределах максимальной страховой суммы в размере 10 млн рублей. Если сумма больше, возврат осуществляется через суд.

Что будет, если обанкротится застройщик

Все средства, хранящиеся на эскроу-счёте, будут возвращены дольщику.

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счёта

У любого финансового продукта есть плюсы и минусы. Вот преимущества открытия счёта эскроу:

• гарантированный возврат денег, если застройщик не сдаст объект.
• страхование суммы до 10 млн. руб., что защищает средства в случае прекращения работы банка.
• полностью бесплатное обслуживание для дольщиков.
• приставы не могут арестовать деньги на счете эскроу, даже если у их владельца имеются задолженности по налогам или штрафам.

При этом у эскроу-счета есть и недостатки, которые нужно учитывать при открытии:

• Это не аналог депозита. За хранение средств проценты не начисляют.
• Нельзя просто снять деньги, потому что они заблокированы банком. Доступ можно получить только при расторжении договора и возврате средств покупателю.
• Если застройщик не сдал дом вовремя, получить обратно можно только деньги со счёта. Если квартира оформлялась в ипотеку, уплаченные за этот срок проценты банк не вернёт.

При покупке новостройки аналогов эскроу-счетам нет. Только они обеспечивают надёжную защиту средств без затрат со стороны покупателя. Тем не менее, важно знать все плюсы и минусы еще до открытия счёта, чтобы избежать сюрпризов в будущем.