Счет эскроу и аккредитив в чем разница

Эскроу vs аккредитив: отличия, особенности банкротства

Широкий перечень имущества, большой выбор эскроу-агентов и специальные правила при банкротстве – эти преимущества выделяют договор условного депонирования. Однако специалисты до сих пор сомневаются в том, была ли необходимость вносить в Гражданский кодекс РФ этот тип договора. Эксперт в области гражданского и банковского права Максим Башкатов и эксперт по договорному и обязательственному праву Артем Карапетов подробно рассмотрели актуальные вопросы договора эскроу.

Время прочтения: 8 минут

Договор условного депонирования изначально был введен в Гражданский кодекс РФ как один из подвидов договора хранения. Однако правоприменительная практика показала, что эскроу зарекомендовал себя в качестве меры по обеспечению исполнения обязательств, отмечает преподаватель юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, руководитель направления «Правовое развитие» в Фонде «Центр стратегических разработок» Максим Башкатов.

Широко договор счета эскроу рассчитывают применять при строительстве жилья с привлечением средств граждан. Застройщики теперь вынуждены аккумулировать средства дольщиков на эскроу-счетах, согласно вступившим в силу поправкам в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов » и отдельные законодательные акты РФ. Право использовать эти деньги они получат только после исполнения обязательств перед клиентами. Вступили в силу также изменения, которые позволяют «распаковывать» счета эскроу при сдаче жилья в эксплуатацию, а не при оформлении в собственность.

«В значительной степени ту задачу, которую выполняет договор счета эскроу, можно было реализовывать и раньше через заключение смешанных и непоименованных договоров. Но на практике такая модель сталкивалась бы с серьезными проблемами. Если говорить о вещах, теоретически можно было бы использовать договор хранения со всевозможными агентскими усложнениями. Но, например, для бездокументарных ценных бумаг или для наличных денег эта задача усложнялась бы», – отмечает доктор юридических наук, директор юридического института «М-Логос», профессор ВШЭ Артем Карапетов.

Одним из очевидных конкурентов для договора счета эскроу является аккредитив – более традиционный договорный инструмент и своеобразный способ обеспечения. Специалист выделил основные отлития двух типов договоров:

• Аккредитив был возможен только в случае, если эскроу-агентом является банк (стороны не могли привлекать в этом качестве адвоката, нотариуса или других). Однако, например, в европейских странах небанковские организации широко привлекаются в качестве эскроу-агентов;
• Эскроу, в отличие от стандартизированного аккредитива, – трехсторонний договор, который позволяет настраивать отношения сторон (все участвуют в разработке условий);
• Договор счета эскроу позволяет сторонам структурировать их отношения таким образом, чтобы риск банкротства банка лежал не на должнике, а на кредиторе. Обе стороны также могут выбирать сам банк-посредник. Тогда как аккредитив этого не позволяет, и внесение на счет кредитной организации суммы покрытия не означает исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

«Эскроу – это модель, при которой депонирование денег в банке означает, что должник исполнил обязательства. И если впоследствии банк обанкротится – это проблема кредитора. Конечно, должник может поручиться по долгу банка и встать в положение поручителя. Эту опцию стороны могут как выбрать, так и нет. Иначе говоря, эскроу денежных средств позволяет более гибким образом структурировать эти отношения», – резюмирует Артем Карапетов.

Эскроу в различных вариантах банкротства

Западные аналоги эскроу-агентов предполагают, что имущество, которое находится у них, иммунизировано от взысканий, например, при банкротстве. Однако, отмечает Максим Башкатов, специалисты опасаются, что в случае с отечественными договорами конструкцию могут легко использовать для мошенничеств и вывода активов. Препятствий для этого в Гражданском кодексе РФ, по словам эксперта, практически нет, кроме нормы о сроке договора.

Договор условного депонирования предполагает, что эскроу-агент отделяет полученное на эскроу имущество от своего таким образом, чтобы третьи лица всегда понимали – что входит в имущественную массу эскроу-агента, а что – нет.

«Наше право в целом негативно относится к ситуациям, когда имеет место скрытый траст. То есть когда некое имущество находится формально в собственности агента, а потом при банкротстве оказывается, что это не его полноценная экономическая собственность, а элемент имущества третьего лица. В Германии действует институт тройханд, который позволяет структурировать своеобразный траст с некоторыми изменениями. При банкротстве такого тройханда может оказаться, что некое имущество не попадает в его массу. Отечественное право пока отвергает эту идею», – поясняет Артем Карапетов.

Положение депонента, эскроу-агента и бенефициара в условиях банкротства зависит от обстоятельств, а также от выбранного сторонами агента. Существует несколько видов счетов, которые используются для отделения имущества в эскроу:

• Номинальный счет – это конструкция, которая появилась в ГК РФ в результате реформы. Ее цель в том, чтобы отделить деньги держателя счета от его собственных. Таким образом, нельзя будет обратиться по долгам владельца счета для взыскания этих средств. Используется номинальный счет, когда эскроу-агентом выступает не банк, а например, адвокат;
• Публичный депозитный счет – этот тип счета используется для обособления средств нотариуса, если его привлекают в качестве эскроу-агента, от депонированного имущества;
• Корреспондентский счет банка – здесь сосредотачиваются средства, которые перечисляет депонент банку, выбранному сторонами эскроу-агентом. Особенность в том, что на корсчете они естественным образом смешиваются с другими денежным средствами банка. Однако законом учитывается, что средства на счете эскроу – это не активы, а пассивы кредитной организации;
• Отдельный счет в депозитарии – применяется для обособления ценных бумаг эскроу-агентом. Такая формализация позволяет всем третьим лицам понять, какие акции принадлежат агенту в экономическом смысле в случае банкротства, а какие нет.

Поддержать строгую логику обособления, когда эскроу-агентом является банк, не всегда удается. Однако несмотря на то, что стороны в этом случае несут повышенные риски при банкротстве банка, эту ситуацию стоит воспринимать как неизбежную для всех иных вариантов, подчеркивает Артем Карапетов. Дело в том, что кредитная организация по сути выступает как финальный агент. Например, даже когда посредником выступает адвокат или нотариус, стороны могут столкнуться с риском банкротства банка, в котором эскроу-агент открыл номинальный счет.

Законодательная ошибка

Специфическая ситуация при банкротстве банка сложилась с нотариусом в качестве эскроу-агента. Согласно законодательству о нотариате, поверенные учитывают деньги, переданные им по договору эскроу, на публичном депозитном счете. Однако, по словам Артема Карапетова, в законодательстве о банкротстве предусмотрено, что в случае банкротства кредитной организации деньги, депонированные в этом банке на публичном депозитном счете, в конкурсную массу банка не попадают. Очевидная и логическая ошибка законодателя, отмечает эксперт, была в каком-то смысле исправлена Верховным Судом РФ (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 7 мая 2018 г. №305- ЭС17-16841(12) по делу №А40-31573/2016). Данную норму о договоре эскроу в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)», пояснил суд, нужно понимать не буквально – деньги все-таки попадают в конкурсную массу и не сепарируются.

«Вопрос в том, что при банкротстве банка нотариусы получают приоритет и удовлетворяют свои требования вперед всех очередей, что мне кажется неправильным и не вполне логичным. Нотариусы, по сути, – посредники, тогда почему бизнесмены, которые использовали публично-депозитный счет, получат приоритет перед другими кредиторами банка? Я не предлагаю мультиплицировать это решение на всех эскроу-агентов, а изменить ситуацию и приравнять нотариуса к остальным», – отмечает Артем Карапетов.

Подробнее о договоре условного депонирования в российском праве – в открытом диалоге Максима Башкатова и Артема Карапетова.

Отличия эскроу и аккредитива по сделкам с недвижимостью

Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.

Летом 2017 года в Гражданский Кодекс РФ введена новая норма, которая касается договоров депонирования или эскроу (от 26.07.2017 N 212-ФЗ). Эти соглашения внедрялись в России с 2014 года, но с 2017 года эскроу-счета начали активно применяться при заключении сделок, особенно в долевом строительстве.

Условия выполнения сделки напоминают аккредитив. В обоих случаях в заключении соглашения принимают участие три стороны – покупатель или заказчик, продавец или исполнитель, а также банк. Но несмотря на схожесть, между эскроу-счетами и аккредитивом есть существенные различия.

Какие изменения были внесены в законодательство?

Указанный Закон внес изменения в раздел об условных счетах и ​​вводит новую концепцию «условного депонирования», которая ранее не была предусмотрена законодательством:

1. Процедура определения права собственности на денежные средства на счете условного депонирования уже установлена. До даты, когда должен произойти перевод средств, деньги на счете условного депонирования принадлежат вкладчику, а после этой даты – бенефициару;
2. В отличие от депозитных счетов, по договорам условного депонирования могут быть депонированы не только денежные средства, но и бездокументарные ценные бумаги, а также любые другие движимые активы. Например, инструменты условного депонирования могут использоваться в сделках по продаже и передаче акций;
3. В то время как в отношении счета условного депонирования функции агента условного депонирования могут выполнять только банки, любое лицо может быть агентом условного депонирования в соответствии с договором условного депонирования. Если депонированы безналичные средства, и у депозитного агента нет статуса банка, должен использоваться номинальный депозитный счет агента (не целевой депозитный счет).
4. Депонированные активы не могут быть арестованы для удовлетворения требований кредиторов вкладчика или агента по условному депонированию. В то же время кредиторы бенефициара могут реализовать его право требовать передачи депонированных активов у агента условного депонирования.
5. Поправки к Закону о банкротстве предусматривают, что банкротство вкладчика не мешает агенту по условному депонированию передавать активы бенефициару для выполнения обязательств вкладчика. Таким образом, депонированные активы не подлежат включению в состав имущества банкротства должника (если только основания для передачи активов бенефициару не возникают в течение шести месяцев с начала процедуры банкротства).

Какие изменения в аккредитивах?

Закон также изменяет положения об аккредитивах (ст.867 ГК РФ):

1. Понятие «переводной аккредитив» впервые введено в ГК РФ;
2. Переводной аккредитив позволяет бенефициару указать другое лицо, в пользу которого будет выполнен аккредитив (второй бенефициар фондов), без правил замены лиц в обязательстве, применяемом в этом случае;
3. По умолчанию аккредитив считается безотзывным. До этого считалось, что любой аккредитив может быть отзывным, если стороны не определили другое в положениях договора.

Изменив и закрепив нормы, которые касаются эскроу-счетов и аккредитива, Законодатель обозначил основные отличия этих двух похожих соглашений. Вкратце укажем основные различия между ними.

Чем отличается эскроу и аккредитив?

Существенное отличие счетов депонирования от аккредитива в том, что первые более гибкие, они просты в оформлении. Аккредитив строго регламентирован законодательством, стороны сделки ограничены в существенных изменениях условий сделки.

Но несмотря на это преимущество, эскроу имеют следующие недостатки:

1. Не все банки имеют право оказывать услуги по открытию эскроу-счетов, их в России на текущий момент не более трех десятков. А вот оформление аккредитива является одним из предлагаемых финансовых продуктов практически каждого банка;
2. Размер суммы, которая гарантировано возвращается собственнику при банкротстве финансового учреждения, ограничена 10 млн р. Для сделок с дорогой недвижимостью этого может быть недостаточно;
3. Эскроу счета надежно защищены, но до тех пор, пока злоумышленникам не удастся привлечь к преступлению сотрудника банка. Аккредитив более надежен, меньше зависит от человеческого фактора;

Кроме того, если в случае с счетом депонирования посредником может выступать как банк, так и нотариус, а также юридические и другие организации и лица, при аккредитиве в качестве посредника допускается только банк. В последнем случае можно передать только деньги, эскроу-счета можно использовать для передачи как денег, так ценных бумаг, движимого имущества.

Аккредитив оформляется заявлением или соглашением в простой письменной форме. Договор депонирования нужно заверять у нотариуса, простая письменная форма допускается для безналичных средств и бездокументарных ценных бумаг.

Другие отличия аккредитива от эскроу

В обеих формах есть существенная разница по срокам. Так, аккредитив не имеет каких-либо ограничений, а договор депонирования не может действовать более 5 лет.

Оба договора активно применяются при покупке недвижимости, оформлении ипотеки, а также в договорах, которые касаются взаимных обязательств. Но к счетам эскроу также прибегают в корпоративных сделках, которые касаются слияния и поглощения, а также при страховании и строительстве.

Для справки! С 1 июля 2019 года применение эскроу-счетов при долевом участии в строительстве обязательно.

Нужно отдавать отчет, что до закрытия сделки деньги находятся у посредника, в частности, в банке. Но его могут лишать лицензии, он также не застрахован от банкротства. В таких случаях при аккредитиве риски ложатся на плательщика, который внес необходимую сумму (письмо Президиума ВАС от 15.01.1999 № 39).

При эскроу-счетах все наоборот. Риски несет та сторона, которая вправе требовать от банка доступ к средствам при выполнении всех указанных в договоре условий. Например, в треугольнике дольщик, застройщик и банк в случае несостоятельности финансовой организации именно застройщик несет материальные потери. Именно он будет обращаться за получением страховой суммы, ограниченной 10 млн р.

Есть и отличия в формировании ценовой политики. Для аккредитива финансовая организация выводит стоимость услуги, назначает какой-то тариф. При определении стоимости во время заключения эскроу-счетов учитывается сложность сделки, и кто выступает в роли посредника. И только если это банк или нотариус, применяются фиксированные тарифы. Если обращаются к другим организациям и физическим лицам – стоимость может быть различной.

Особенности эскроу-договоров

При заключении соглашения условного депонирования предприятие или физическое лицо может выбрать независимую сторону. Именно через нее будут передаваться как деньги, так и имущество (ст.926.1 ГК РФ). При этом соглашение условного депонирования защищает имущественные интересы обеих сторон.

Важно знать! Третья сторона обязана проконтролировать выполнение условий договора обоими участниками.

К заключению договора эскроу прибегают в тех случаях, если стороны исполняют взятые на себя обязательства не одновременно, их действия не совпадают по времени. В сделках с недвижимостью это не редкость, особенно при участии в долевом строительстве. Деньги отданы, а жилье застройщик обязуется предоставить через 2-3 года.

К договору эскроу в таких случаях прибегают по двум причинам:

1. Стороны не готовы идти на риск нести существенные финансовые потери;
2. Такие требования действующего законодательства, как в случае с Законом о долевом строительстве (ФЗ-214 со всеми изменениями).

В последнем случае и ведется речь об участии в долевом строительстве. Норма, которая обязывает стороны, дольщика и строительную компанию, вступать в договорные отношения только с подписанием эскроу-счета.

Как это работает?

В заключении договора принимает участие три стороны, а именно:

1. Лицо-депонент – покупатель, дольщик, заказчик и другие юридические и физические лица, перечисляющие деньги за товар или услугу, которые будут поставлены в будущем;
2. Бенефициар – продавец, строительная компания, исполнитель и другие юридические и физические лица, которые обязуется исполнить услугу или поставить товар в соответствии с условиями договора;
3. Эскроу-агент – банк, нотариус, юридическая или другая организация, физическое лицо, принимающие деньги или имущество и обязующиеся их передать бенефициару, если он выполнит условия договора.

Для справки! Если бенефициар не исполнит условия договора, деньги или имущество возвращаются депоненту. Само соглашение регламентируется ст.926.1 ГК РФ.

В сделках с недвижимостью, особенно при долевом участии, это означает, что застройщик или продавец обязуется передать квартиру или другой жилой/нежилой объект в указанный срок. Со строящимся домом это означает, что жилое или другое помещение до этого времени будет введено в эксплуатацию и передано дольщику.

Весь принцип осуществления сделок по таким договорам регламентирован ст. 860.7 ГК РФ. При этом застройщиков обязан привлекать средства дольщиков на основании в порядке ст.ст. 15.4-15.5 Закона о долевом строительстве.

В этих нормах указано следующее:

1. Привлечение денег на долевое строительство осуществляется через эскроу-счета;
2. В качестве агента используется банк;
3. Деньги на эскроу-счета вносятся только после регистрации соглашения о долевом участии;
4. На эти средства не начисляется процент;
5. После предоставления доказательств исполнения со своей стороны условий соглашения, застройщику переводятся деньги в течение десятидневного срока.

Важно знать! Эскроу-агент может отказаться от трехстороннего договора в одностороннем порядке, если деньги по договору поступят позднее, чем через три месяца после его заключения.

Обратите внимание, что в долевом участии в качестве агента привлекается только банк, а не любой другой агент в виде нотариуса, юридической компании и т.п, как это допускается для эскроу в общем случае. В таком локальном случае наблюдается схожесть условного депонирования и аккредитива.

В каких случаях расторгается?

Эскроу-договор может расторгаться как на основании положений ГК РФ, так и Закона о долевом строительстве. В первом случае основания регламентированы ст.860.10, а именно:

1. По истечению срока соглашения;
2. В результате его прекращения по другим законным причинам.

Этот счет не может закрываться по заявлению о закрытии счета или при отсутствии денежных операций в течение двух лет. Основания для закрытия, которые предусмотрены ст. 859 (п.п.1-2) на эскроу не распространяются.

Выше указывалось, что стороны могут предусматривать и другие условия закрытия счета. То есть, депонент и бенефициар могут прописать все те основания для закрытия эскроу, которые посчитают нужными. Именно они и будут регламентировать дальнейшие отношения между сторонами.

Если договорные отношения между сторонами прекращаются, эскроу-агент обязан вернуть деньги депоненту. Операция совершается на основании полученных данных, что соглашение расторгнуто. Для этого депонент обязан предоставить соответствующую выписку из госреестра.

Главное отличие эскроу от аккредитива

Заключается оно в том, что эскроу-агент обязан проверить соблюдение условий сделки. При аккредитиве банк также выплачивает деньги бенефициару после предоставления ему необходимых по условиям сделки документов. Разница в том, что в этом случае он проверяет именно наличие всех справок, выписок и других бумаг, указанных в соглашении.

А вот эскроу-агент осуществляет полный контроль над выполнением сделки – с самого ее начала до полного завершения. Ответственность за сохранность средств лежит на нем. И при ошибке, если деньги переданы необоснованно или преждевременно, он обязан компенсировать пострадавшей стороне материальный ущерб в полном объеме.

По этой причине не все банки готовы обслуживать эскроу-счета, а кроме того, не каждый из них будет аккредитован Центробанком. Поэтому если при аккредитиве нужно тщательно проверять финансовые учреждения на предмет надежности, в случае с эскроу эту функцию выполнил Банк России, резко ограничивший кредиторов, которые могут работать с этими счетами.

Кроме того, если во время действий эскроу-договора (а значит, деньги или имущество уже переданы агенту) против депонента началась процедура банкротства, управляющий не сможет включить депонированное имущество или средства в конкурсную массу (ч. 1 ст. 73.3 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Аналогичная норма содержится в Гражданском Кодексе (ст. 926.7.)

Исключение – основания для передачи этих средств не наступили в течение полугода после начала конкурсного производства. При аккредитиве подобные условия отсутствуют, и деньги, которые находятся в банке, управляющий может включать в конкурсную массу.

Счёт эскроу и аккредитив: что выгодней?

Самые удобные варианты расчётов при покупке квартиры — аккредитив и счёт эскроу. Разбираемся, какой вариант обходится дешевле.

Поделиться

Особенности форм расчётов

Счёт эскроу и аккредитив не являются сложными финансовыми инструментами. Речь идёт об одном и той же схеме, связанной с депонированием денег до завершения сделки. Но у каждой есть нюансы.

Схема расчётов с эскроу:

1. Покупатель недвижимости кладёт деньги на счёт эскроу.
2. Происходит сделка купли-продажи и передача документов на регистрацию в Росреестр.
3. После получения выписки из ЕГРН, а также подписания акта приёма-передачи, продавец приходит в банк с документами и отдаёт их на проверку.
4. Убедившись в том, что сделка завершена, банк выдаёт продавцу деньги со счёта эскроу или переводит по реквизитам.

Счёт эскроу – трехсторонняя схема. В ней участвует продавец квартиры, покупатель и эскроу-агент (в России только банк, за рубежом юркомпании и другие лица). «При эскроу риски минимизированы тем, что счет закрывается при участии двух сторон сделки. Напротив аккредитив может быть отозван, как покупателем, так и самим банком», – отмечает кредитный эксперт, директор по развитию ООО «Бинкор» Роман Семенов.

Схема расчётов с аккредитивом:

1. Покупатель и продавец квартиры заключают договор о том, что они будут производить расчёты по аккредитиву.
2. Покупатель приходит в банк и подаёт заявление на оформление аккредитива, а также депонирует деньги.
3. Банк открывает аккредитив и передаёт его продавцу: по сути заполняет бланк с номером, где указывается вид аккредитива (безотзывной), условие оплаты и подтверждается факт, что деньги внесены.
4. После регистрации сделки в Росреестре, продавец передаёт документы, подтверждающие сделку, в банк вместе с бланком аккредитива.
5. Если всё в порядке, банк переводит деньги на его счёт (исполняет аккредитив).

При выборе эскроу ответственность за проведение расчётов лежит на банке. При аккредитиве, финансовое учреждение выступает только как посредник и гарант передачи денег от покупателя продавцу.

«Рисков при таких расчётах гораздо меньше, чем при использовании банковской ячейки, либо иных форм, где нет отложенного по времени платежа», – считает вице-президент QBF Владимир Масленников.

Плюсы и минусы

Депонирование стоимости квартиры заранее снижает риски при расчётах. Деньги не передаются из рук в руки, их не нужно проверять на подлинность и опасаться, что продавец скроется до завершения сделки.

Банк не выполнит аккредитив, и не выдаст деньги со счёта эскроу, пока не убедится в том, что продавец выполнил обязательства (покупатель их считай уже выполнил, когда депонировал деньги). Если сделка сорвётся, деньги останутся в банке, а потом будут отданы покупателю.

• по закону с 1 июля 2019 года покупатели жилья в новостройке обязаны использовать только эту схему расчётов с застройщиком;
• в большинстве банков при оплате по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) открытие и обслуживание эскроу происходит бесплатно;
• средства материнского капитала в 2020 году разрешили направлять на эскроу счета (раньше это было запрещено);
• счета защищены от ареста, в случае проблем у покупателя и в отдельных случаях у банка (то есть продавец гарантированно получит деньги за проданную недвижимость);
• счет эскроу закрывается в присутствии двух сторон сделки, а аккредитив может быть отозван одной из сторон или банком;
• способ однозначно признается риелторами одним из лучших в случае, когда предстоит цепочка сделок, в том числе с выдачей ипотеки.

Счета эскроу обязательны не для всех сделок с первичкой. Такой вариант расчётов прописан законом только, если дом не построен минимум на 30%, а квартир продано менее 10%. В остальных случаях разрешено использовать и другие варианты расчётов (например, перевод денег на счёт застройщика).

• можно выбрать банк самостоятельно (при эскроу обычно это делает застройщик);
• быстрое оформление: некоторые банкиры настолько поднаторели в открытии аккредитивов по ДДУ, что готовы делать это в мобильном приложении (например, такой сервис есть в Сбере);
• дополнительное документальное подтверждение в виде бланка аккредитива;
• открывается на срок до 1 года (выгодно для сделок, оформление которых затягивается по разным причинам).

У схем расчётов с депонированием средств есть и недостатки. Они рассчитаны на знающих людей. У некоторых одни мудрёные названия могут вызвать панику.

Кроме того, если речь не идёт о покупке жилья по ДДУ, услуги банков платные и их оформлением (заключением договоров, открытием счетов, аккредитивов) придётся заниматься заранее. Это целая процедура, которая потребует внимания, времени и денег. «Основным минусом аккредитива является невозможность провести сложные «цепочки». То есть, когда в «цепочке» 3 и более объектов, чтобы провести через аккредитив – придётся открывать два и более аккредитивов, чтобы прописать различные условия для перечисления. Это дополнительные затраты. Дешевле и проще провести сделку через банковскую ячейку», – советует независимый эксперт по недвижимости Александр Кисилёв.

Расходы

Затраты на проведение расчётов при сделках с недвижимостью важная статья бюджета, прежде всего, покупателя. Хотя редко, но бывают сделки, по которым эти расходы делятся пополам или включаются в цену квартиры.

Во что обходится открытие и обслуживание счёта эскроу:

• по ДДУ бесплатно (см. таблицу внизу);
• при покупке жилья на вторичном рынке эскроу будет стоить минимум 3-5 тыс. рублей.

Итого сумма затрат: от 0 до 3-5 тыс. рублей.

Найти банк, который откроет эскроу не по ДДУ, будет непросто. В основном все работают с застройщиками. Кроме того, учтите, что счета открываются только в российских рублях, в валюте оплата невозможна.

Тарифы российских банков на открытие счетов эскроу

Банк	Тариф на открытие счёта	Приём, проверка и передача документов
Сбер	по ДДУ бесплатно, по остальным сделкам: 0,7% годовых	по ДДУ бесплатно, по остальным сделкам: 0,2% от суммы платежа, min 5 тыс. руб.
Россельхозбанк	3 тыс. рублей
ВТБ	по ДДУ бесплатно
Газпромбанк
Санкт-Петербург

Во что обходятся аккредитивы:

• бесплатных вариантов расчётов по ДДУ – не бывает;
• затраты на открытие аккредитива очень разные, вплоть до нулевых, при выполнении определённых требований банка, но максимальные суммы не превышают 9 тыс. рублей (в среднем от 1-3,5 тыс. рублей).

Итого сумма затрат: от 0 до 9 тыс. рублей.

Как видим аккредитивные схемы расчётов обходятся немного дороже, чем счета эскроу, которые активно навязывает государство с 2019 года. Не забываем также, что помимо комиссии за аккредитив, возможны и дополнительные расходы за перевод средств на счёт продавца.

Тарифы банков на открытие и обслуживание аккредитива по сделкам с недвижимостью

Банк	Размер комиссии банка за открытие аккредитива	Размер комиссии за обслуживание аккредитива (извещение, исполнение и пр.)
Сбер	в среднем от 1,5 тыс. руб. до 5 тыс. руб. за одну операцию (0,2% от суммы сделки)	бесплатно
Открытие	от 1 тыс. руб., 0,15% от суммы	бесплатно
ВТБ	9 тыс. руб.	бесплатно
Газпромбанк	1,5 тыс. руб.	1,5 тыс. руб.
Райффайзенбанк	при сумме аккредитива до 1 млн – бесплатно, всё что выше – 2-3,5 тыс. руб.	бесплатно
Уралсиб	бесплатно, если недвижимость покупается в рамках ипотеки банка – 990 руб.	бесплатно

Резюме

При покупке недвижимости на первичном рынке банки готовы обслуживать клиентов по счетам эскроу без комиссий и дополнительных платежей. Но обратиться можно не в любой банк, а только в тот, у кого есть право работы с застройщиками (списки регулярно обновляются на сайте Банка России).

При покупке вторички придётся раскошелиться минимум на 1-9 тыс. рублей только за обслуживание сделки. Аккредитивы могут обойтись бесплатно только в нескольких крупных банках, да и то при выполнении определённых условий.

Варианты расчётов с использованием аккредитивов или счетов эскроу могут снизить только очевидные риски при оплате недвижимости. Можно не опасаться, что всучат фальшивые купюры или только часть суммы либо не заплатят. Однако существуют и другие риски, связанные с расторжением договора купли-продажи, формальной проверкой документов банком и многим другим.

Реклама от партнера

• Особенности форм расчётов
• Плюсы и минусы
• Расходы
• Резюме

Счёт эскроу и аккредитив – в чем отличия между ними?

Счёт эскроу и аккредитив используются для расчётов по сделкам купли-продажи недвижимости. Оба способа гарантируют защиту средств, но в то же время обладают некоторыми различиями, которые стоит учитывать. О том, что это за способы расчёта и какой из них выбрать, рассказываем в материале.

Лучшие предложения недвижимости

Показать другие проекты в районе Пресненский квартиры 2 квартал 2027 от 660 000 м² ₽
Показать другие проекты в районе Юг квартиры 4 квартал 2025 от 380 000 м² ₽
Показать другие проекты в районе Даниловский квартиры 4 квартал 2023 от 380 000 м² ₽

Определение и описание

Эскроу-счёт

Эскроу-счёт – это банковский счёт, на котором хранятся деньги покупателя, предназначенные для дальнейшего расчёта с застройщиком после выполнения всех обязательств. До тех пор, пока условия договора не выполнены, или же договор не расторгнут, стороны не могут использовать эти средства.

Сейчас такой способ расчёта используют при долевом строительстве: средства дольщиков на эскроу-счёте заблокированы до сдачи объекта. Уже в зависимости от результата строительства они перечисляются или застройщику, или обратно покупателю.

Аккредитив

Аккредитив – специальный банковский счёт, предназначенный для хранения денег вплоть до предоставления продавцом доказательств исполнения всех условий договора. Такой способ используют при покупке квартир на вторичном рынке. В этом случае банк выступает лишь посредником и берёт за это комиссию – от 0,1 до 0,6% от суммы платежа.

Основные различия аккредитива и эскроу-счёта

При оформлении аккредитива устанавливаются обязательные условия – только после их исполнения продавец сможет получить деньги. Для закрытия такого счёта будет достаточно одной стороны сделки.

В отличие от аккредитива эскроу-счёт можно закрыть только в присутствии всех сторон. А также в случае с аккредитивом банк не несёт ответственность за сделку, а всего лишь выполняет роль посредника.

В условиях получения денег

При составлении договора долевого участия (ДДУ) обязательно указывается срок, в течение которого будут выполнены все условия. Как только застройщик выполнит свои обязательства, банк перечислит ему деньги дольщиков. Если же условия не выполнены, банк закрывает счёт и возвращает средства покупателю. Однако если строительство затягивается, сроки действия договора могут быть продлены с согласия всех участников сделки.

Что касается аккредитива, то здесь банк выступает своеобразным гарантом надёжности сделки: покупатель знает, что получит товар, а продавец уверен в получении денег. Такой счёт используют только для безналичного платежа.

Пример оформления гостиной в ЖК «Космо 4/22»

В степени защищенности средств

Деньги на эскроу-счёте и аккредитиве застрахованы:

• на эскроу-счёте для сделок с недвижимостью до 10 млн рублей;
• на аккредитиве до 1,4 млн рублей.

Это значит, что по закону покупатели смогут вернуть деньги, если сделка не состоится. Однако важно понимать: если дольщик приобрел, например, две квартиры, по 8 млн рублей каждая, то общая сумма возврата составит 10 млн рублей, а не 16 млн рублей.

В стоимости

Открытие и обслуживание счёта эскроу:

• при составлении ДДУ – бесплатно;
• при покупке квартиры на вторичном рынке – минимум 3 000-5 000 рублей.

Открытие и обслуживание аккредитива:

• при составлении ДДУ — платно; в среднем от 1 000-3 500 тысяч рублей до максимум 9 000 рублей;
• бесплатное обслуживание возможно при выполнении определённых требований банка;
• есть вероятность дополнительных расходов за перевод средств на счёт продавца.

В процедуре оформления

Процесс оформления аккредитива и эскроу-счёта отличается. Для открытия аккредитива покупателю, который перечисляет на него свои средства, достаточно просто написать заявление. В то время как для открытия эскроу-счёта необходимо заключить договор и указать условия передачи денег с участием трёх сторон: банка, продавца и покупателя.

Однако в процедуре оформления есть и сходство – в договоре купли-продажи квартиры обязательно должны быть сведения о том, как и при каких условиях продавец получит средства с аккредитива или со счёта эскроу.

Использование формы аккредитива не всегда удобно из-за правил, указанных в нормативных регулирующих документах. Эскроу-счёт, наоборот, более гибкий, его основным регулятором является договор, в котором прописаны условия выполнения сделки.

В ответственности сторон

Счёт эскроу накладывает серьёзные обязательства на банк – он несёт ответственность за результат, а, следовательно, и за соблюдение абсолютно всех условий.

В случае с аккредитивом банки не должны сверять его условия и условия основного контракта – это задача сторон договора, то есть продавца и покупателя, причём в большей степени бенефициара.

Обычно при открытии счёта эскроу застройщик выбирает банк, который его кредитует. При открытии аккредитива это право остается за покупателем.

В механизме использования

Аккредитив – это механический способ расчётов, для использования которого необходимо точно определить основания, когда средства будут перечислены продавцу. Это могут быть предоставленные покупателем документы, например, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности. А также акт приёма-передачи, справка с отсутствием зарегистрированных лиц и другие документы.

Осуществление платежей через эскроу-счёт также требует вышеупомянутых документов, однако в этом случае роль банка существенно увеличивается. В его обязанности будет входить проверка исполнения договора купли-продажи, а это значит, что условия получения денежных средств могут быть более сложными.

Из-за большей ответственности перед сторонами не многие банки предоставляют эскроу-счета, потому что им гораздо проще использовать аккредитивы, в которых их роль как посредника невелика.

Home-office с гостиной в ЖК Hide

Лучшие предложения недвижимости

Показать другие проекты в районе Пресненский квартиры 3 квартал 2025 от 540 000 м² ₽
Показать другие проекты в районе Мещанский квартиры 1 квартал 2025 от 1 070 000 м² ₽
Показать другие проекты в районе Красносельский апартаменты 4 квартал 2023 от 510 000 м² ₽

Другие отличия

Открыть аккредитив имеет право любой банк. А счёт эскроу для расчётов по ДДУ, согласно 214-ФЗ, могут открыть только уполномоченные банки из реестра ЦБ. Все условия аккредитива фиксируются перед сделкой и их нельзя изменить. Когда речь идет о счёте эскроу, то можно вносить правки даже в процессе сделки – если все стороны согласны.

Помимо этого, эскроу-счёт можно закрыть только в присутствии всех сторон сделки, потому что банк защищает интересы не только покупателя, но и продавца. А для закрытия аккредитива достаточно присутствия одной из сторон или банка, поэтому покупатель может сделать это в любой момент.

Кроме того, если у гражданина имеются задолженности по штрафам или неуплата по налогам, лучше выбрать счёт эскроу – потому что его нельзя арестовать. В случае с аккредитивом приставы имеют право принудительно списать средства со счёта, арестовать их или приостановить операции.

Ещё одно важное отличие в том, что за использование счёта эскроу банк не берёт комиссию, а за хранение денег на аккредитиве проценты могут составлять около 0,1–0,6% от суммы платежа за каждую операцию.

Вывод: что и когда выбрать?

Использование эскроу-счёта выгодно участникам долевого строительства – таким образом деньги дольщиков находятся в безопасности вплоть до завершения стройки и передачи прав собственности на квартиру. Кроме того, для застройщика работа по эскроу-счёту стала обязательной с 1 июля 2019 в соответствии с 214-ФЗ.

При этом для покупки недвижимости, а также для заключения ипотечных сделок, договоров поставки и купли-продажи другого ценного имущества, например, автомобиля или акций подойдут как аккредитив, так и эскроу-счёт.

Возможно ли одновременное использование?

По закону можно использовать одновременно и аккредитив, и эскроу-счёт, например, если нужно оплатить недвижимость по частям. Однако важно понимать, что это может усложнить сделку, потому что потребуется гораздо больше времени и сил на согласование документов, взаимодействие с банками и другие этапы.

Но в случае, когда деньги получают два разных человека, может быть удобнее использовать оба способа расчёта.

Пошаговая инструкция, как поменять аккредитив на эскроу

Перейти с аккредитива на эскроу-счёт достаточно просто. Алгоритм действий такой:

1. Прийти в отделение банка с паспортом и написать заявление об отказе от аккредитива.
2. После этого, согласно установленным срокам, вам вернутся деньги, которые вы сможете положить на эскроу-счёт.

Заключение

Выбирая между эскроу-счётом и аккредитивом, ориентируйтесь на то, важно ли вам, чтобы банк контролировал сделку «от» и «до». А также необходимо учитывать – что именно вы покупаете: квартиру, машину или драгоценные металлы. Если вы планируете приобрести новостройку – позвоните по номеру +7 (499) 955-59-71. Наши эксперты ответят на все ваши вопросы и возьмут все юридические вопросы на себя.