Ипотека что нужно знать подводные камни

Подводные камни ипотечного кредита

Ипотека традиционно относится к числу наиболее сложных для восприятия клиентами финансовых продуктов. Обусловлено это тем, что на ее условия влияет несколько ключевых параметров, и некоторые из них для рядового заемщика могут быть неочевидны.

Рассмотрим наиболее распространенные подводные камни ипотеки.

Необходимость покупки дополнительных услуг

В большинстве банков минимальные ипотечные ставки действуют при условии оплаты заемщиком стоимости дополнительных опций. Это может быть единовременный платеж за снижение ставки, плата за использование сервисов безопасных расчетов и электронной регистрации, подключение коллективной страховки и т.д. Чтобы на этапе подписания договора их наличие не стало для вас неприятной неожиданностью, заранее изучите тарифы банков и стоимость предлагаемых «допов», а затем произведите расчет, что будет для вас выгоднее: согласиться на них или же отказаться.

Например, вы планируете оформить ипотеку сроком на 20 лет на сумму 6 млн рублей по ставке 10% годовых. Примерный ежемесячный аннуитетный платеж при таких параметрах составит 57,9 тыс. рублей, а переплата за весь срок — 7,88 млн рублей. Банк предлагает снизить ставку до 8,5% годовых при условии оплаты единовременного платежа в размере 4% от суммы кредита (240 тыс. рублей). В этом случае примерный аннуитетный платеж составит 52 тыс. рублей, а переплата — 6,49 млн рублей. Таким образом, при подключении этой опции экономия при условии возврата кредита в установленный срок составит 1,15 млн рублей. Если же вы оформите кредит на десять лет, то разница в ежемесячном платеже при подключении опции и без нее составит порядка 5 тыс. рублей, а экономия на переплате — 350 тыс. рублей. В таком случае целесообразнее будет отказаться от «допа», особенно если вы планируете гасить долг досрочно. При досрочных погашениях такая комиссия банками не пересчитывается и вернуть стоимость единовременного платежа не удастся.

Незамеченные скидки

Помимо дополнительных опций, которые банк может предложить заемщику на этапе подготовки к сделке, в тарифах могут встречаться условия, выбор которых на этапе подачи заявки также может помочь сэкономить на будущей ипотеке. Так, скидку к ставке можно получить при оформлении кредита на крупную сумму с определенным первоначальным взносом, за подачу заявки и документов онлайн, при подтверждении дохода выпиской из ПФР и т.д. Поэтому перед обращением в банк важно внимательно изучить тарифы, чтобы потом не было обидно из-за того, что вы могли на чем-то сэкономить и не сделали этого.

Например, оформляя ипотеку на 20 лет по стандартной программе банка на покупку строящегося жилья по ставке 10% годовых, вы будете ежемесячно выплачивать 57,9 тыс. рублей. Если же подадите заявку по партнерской программе банка и застройщика, то в первый год кредита процентная ставка может составить 3% годовых, а далее — увеличиться до базовой величины (10% годовых). В таком случае размер платежа в первый год снизится до 33,3 тыс. рублей, что позволит сэкономить на итоговой переплате.

Плавающие условия

В настоящее время большинство банков выдают ипотеку по фиксированным ставкам. Однако у некоторых игроков встречается вариант кредитования с комбинированной ставкой, когда определенную часть времени заемщик будет платить кредит по фиксированной ставке, а затем она начинает «плавать» в зависимости от изменения индикатора, к которому привязана (ключевая ставка, ставка межбанковского рынка и т.д.). Ключевая опасность такой ипотеки заключается в том, что заемщик не может заранее точно рассчитать размер своего ежемесячного платежа. Когда кредит оформляется по фиксированной ставке, размер платежей сразу известен и при хорошей платежной дисциплине заемщика может меняться в дальнейшем лишь в меньшую сторону, если он будет осуществлять досрочное погашение и выберет такой вариант корректировки графика. В случае же с ипотекой с плавающей ставкой размер ежемесячного платежа будет меняться каждый раз, когда будет меняться индикатор, к которому привязана ставка. В случае его резкого увеличения ставка по ипотеке также вырастет существенно, что несет большой кредитный риск как для заемщика, так и для банка.

Допустим, вы оформляете ипотеку на сумму 6 млн рублей сроком на 20 лет по ставке 10% годовых на первые десять лет кредита. С 11-го года ставка повышается до уровня 11% годовых. Досрочное погашение и его периодичность не учитываем. График погашения — аннуитетный. В этом случае первые десять лет платеж составит 57,9 тыс. рублей, а с 11-го года вырастет до 60,3 тыс. рублей. Итоговая переплата по такому кредиту составит 8,2 млн рублей. При фиксированной же на 20 лет ставке (10% годовых) ежемесячный платеж составит 57,9 тыс. рублей, а переплата — 7,9 млн рублей.

Вместо размера платежа «плавать» может срок кредита (например, при повышении индикатора он может увеличиться с 20 до 22 лет, а платеж при этом останется фиксированным), что также несет для заемщика повышенный риск неопределенности, поскольку корректно спрогнозировать размер своей будущей финансовой нагрузки в момент оформления кредита крайне сложно. Таким образом, выгодна плавающая ипотека может быть, только если кредит берется на небольшой срок, в экономике наблюдается макроэкономическая стабильность и нет предпосылок для роста тех индикаторов, к которым привязываются ставки.

Требования банка к залогу

Еще один подводный камень, с которым можно столкнуться при оформлении ипотеки, — это требования, которые банк устанавливает к ее обеспечению. В настоящее время большинство кредитных организаций выдают ипотеку только на аккредитованные ими квартиры, и приобретение неаккредитованного объекта может увеличить время рассмотрения заявки или вообще повлечь за собой отказ банка. Поэтому, если вы хотите купить определенную квартиру, но дом не аккредитован в банке, нужно уточнить перечень необходимых документов, собрать и предоставить их кредитору максимально быстро. Также нужно иметь в виду и то, что некоторые банки могут дать заемщику дисконт к ставке при аккредитации объекта, и использовать такую преференцию.

Например, при покупке недвижимости с витрины «ДомКлик» в СберБанке можно получить скидку к ставке в размере 0,3 процентного пункта. Дисконт может быть предоставлен в том числе если выбранного заемщиком жилья на момент подачи заявки на витрине нет, но продавец разместит объявление там и банк одобрит объект.

Нужно учитывать и то, что большинство банков принимают ипотечные страховки только от аккредитованных ими страховых компаний и полис другой компании (например, той, где вы являетесь постоянным клиентом) может не подойти. В связи с этим перед приобретением страховки важно убедиться, что она соответствует требованиям банка и покрывает все необходимые риски. Перечень аккредитованных страховых компаний можно найти на официальных сайтах банков. При этом в зависимости от особенностей своей кредитной политики разные банки могут предъявлять различные требования к количеству и стоимости необходимых страховок

Например, покупателям вторичного жилья часто бывает неочевидно, что помимо страхования залога и личного страхования банк может обязать их для получения выгодной ставки оформить еще и титульное страхование. Связано это с тем, что при покупке квартиры у физического лица основной риск заключается в возможной потере права собственности на нее в дальнейшем. Причины могут быть разными: мошенничество с документами, появление «скрытых» собственников, недееспособность продавца, которую он впоследствии сможет доказать, и т. д. Титульное страхование покрывает риск утраты права собственности на квартиру после оформления сделки, и пренебрегать его покупкой не стоит, поскольку в среднем надбавка к ставке по ипотеке за отказ от него составляет примерно 2–4 п. п.

Для некоторых заемщиков сюрпризом может стать и то, что после оформления приобретаемой недвижимости в залог банка они не смогут распоряжаться ею по своему усмотрению в полной мере. Сюда относятся возможные ограничения на сдачу квартиры в аренду, проведение перепланировок и т. д., которые каждый банк по своему усмотрению может прописывать в ипотечном договоре.

Так, в соответствии с действующим законодательством, залогодатель (заемщик) вправе передавать заложенное имущество во временное владение и пользование другим лицам без согласия залогодержателя (банка), но только если иное не прописано в договоре ипотеки. Это означает, что, рассматривая возможность сдачи ипотечной квартиры в аренду, первым делом следует изучить условия своего кредитного договора и, если там есть такой пункт, обратиться в банк с целью получения его согласия. Как правило, при наличии у заемщика хорошей платежной дисциплины и официального договора аренды банк не будет против. Исключением может быть кредит, оформленный с использованием жилищных субсидий от государства, прежде всего материнского капитала, поскольку в таком случае потребуется согласование сдачи квартиры в аренду с органами опеки. Если пренебречь условиями договора и не уведомить кредитора о планируемых действиях с заложенной недвижимостью, он в любой момент может потребовать от заемщика полного возврата долга по договору. И, если это не будет выполнено, приступить к реализации ипотечного жилья с торгов.

Таким образом, чтобы после оформления ипотеки не попасть впросак, нужно внимательно изучать тарифы банков и условия ипотечного договора: в зависимости от кредитной политики банка в нем могут быть предусмотрены различные нюансы.

Подготовила материал Инна Солдатенкова, ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку – единственная возможность приобрести жилье для некоторых людей. Так можно сразу переехать в купленную недвижимость, а оплатить ее полностью только через много лет. Однако, у ипотечного кредита есть подводные камни, которые могут значительно увеличить стоимость недвижимости. Рассказываем финансово важные секреты оформления ипотеки.

Что нужно знать об ипотеке

Ипотека – это долгосрочный кредит, который предоставляет банк, и при этом берет в залог покупаемую недвижимость. Банки дают возможность оформить ипотечное кредитование на многие типы недвижимого имущества, такие как квартира, жилой дом, садовый участок, гаражная постройка и мн. др.

Ипотечное кредитование предоставляется в рамках Федерального закона №102 «Об ипотеке». В нем прописано, что в залог можно оставить не только первичку, но и вторичку. Этот документ также указывает, что для оформления такой сделки покупатель должен предоставить доказательство его способности оплачивать кредит, т.е. предоставить собранные документы с места работы. Кстати, ежемесячный платеж не может быть более 40% дохода заемщика.

Для начала сделки потребуется внести первоначальную сумму, примерно 10-30% всей стоимости. Чем большую сумму вы отдадите банку в первый взнос, тем более лояльны будут условия.

Подводные камни

Получение ипотеки – это большая финансовая ответственность. Долгое время придется ежемесячно выплачивать довольно крупную сумму. При этом банк стремится получить как можно больше выгоды от сделки. Поэтому так важно заранее узнать обо всех подводных камнях ипотеки. Благодаря этим знаниям вы сможете избежать лишних трат, и не потерять приобретенную недвижимость.

Предоставление справки о доходах

Для привлечения клиентов некоторые финансовые организации предлагают оформить ипотечный кредит без предоставления справки о доходах. Однако, это может повлечь неприятные последствия. Клиент все равно должен сказать, сколько зарабатывает и где работает. Служба безопасности банка проверит информацию.

И вот здесь самое интересное – если человек соврал, чтобы получить одобрение банка на сделку, об этом сразу же узнают. Заявка будет отклонена, а клиент – внесен в черный список. Из-за такой ошибки можно лишиться возможности взять заем не только в одном банке, но и во всех других финансовых организациях.

Срок возврата задолженности

Ни один заемщик не хочет переплачивать. Однако, ипотека – это не рассрочка, поэтому переплаты не избежать. Можно только проследить, чтобы сумма переплаты была минимальна. А это напрямую зависит от срока возврата задолженности.

Банк сам рассчитывает, сколько клиенту придется платить ипотеку. За основу расчета берется уровень дохода. Финансовая организация учитывает, что кроме платы за кредит у заемщика должны быть свободные деньги на еду, коммунальные услуги и т.д. Поэтому сумма ежемесячного взноса относительно небольшая.

Из-за этого увеличивается и срок возврата. А чем дольше вы платите, тем больше будет переплата. А если срок возврата будет небольшим, то придется погашать заём внушительными суммами.

Возможные санкции

Все, что могут повлечь просрочка платежей, неправомерное распоряжение приобретенной квартирой, и другие нарушения, отмечено в договоре. Внимательно читайте о санкциях ипотеки:

• возможные меры, применяющиеся в отношении заемщика,
• размер пени за просрочку,
• размер штрафов и условия,
• когда может быть повышен процент.

Кстати, размер санкций не может быть больше 0,5% за 1 сутки несвоевременной оплаты.

«Неожиданные» обязанности заемщика

Чтобы гражданину одобрили ипотечный кредит на квартиру, он должен предоставить доказательства своего соответствия требованиям банка. Обычно к требованиям относятся: гражданство РФ, подходящий возраст, регистрация по месту выдачи денег, достойный уровень дохода. Однако, могут быть «сюрпризы». Например, финансовая организация может потребовать сменить работу или место жительства.

Досрочное расторжение договора

Досрочно погасить ипотеку по закону можно (полностью или частями). Основные преимущества – меньше переплата, перерасчет процентной ставки. Для того, чтобы досрочно расторгнуть договор, нужно за месяц отправить в банк письменное уведомление. Без уведомления задолженность будет списана на общих условиях.

Однако, это работает и в обратную сторону. Если будет много просрочек, банк может начать процедуру расторжения сделки. В этом случае, квартира продается, полученные деньги идут на погашение долга, а остаток возвращается должнику.

Дополнительные затраты

Дополнительная комиссия может взиматься за множество мелких услуг. Чаще всего дополнительная трата – открытие банковского счета. Еще нужно будет оплатить услуги оценщика, оформить страховку имущества, денег, жизни (за свой счет). Невозможно перечислить все, за что банк может дополнительно взимать деньги. Нужно внимательно читать договор.

Приобретаемое имущество

Можно купить квартиру самому или нанять риелтора. Агент обычно берет 5% от стоимости недвижимости. Подвох в том, что в случае с ипотекой банк может диктовать свои условия. Например, он одобрит ипотеку только на квартиру, найденную через его партнерскую компанию.

Также может не быть выбора между первичным и вторичным жильем. Некоторые банки дают ипотеку только на квартиры в новостройках, а другие не доверяют застройщикам и предлагают купить жилье на вторичном рынке.

Положения ипотечного договора

В договоре ипотеки должны быть прописаны:

• процентная ставка,
• размеры и условия штрафных санкций,
• график, сумма и сроки внесения платежей,
• условия повышения комиссии,
• обязанность оформления страховки, условия при отказе от страховки.

Помните, что у вас такие же права на недвижимость, как у банка. Вы можете не принимать условия финансовой организации, вести переговоры по корректировке договора. Например, предложите включить в положения возможность рефинансирования ипотеки. Этот пункт поможет, если наступит форс-мажор.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Пока ипотека не погашена, квартира считается обремененной залоговым обязательством. Это значит, что вы не сможете полноценно распоряжаться приобретенной недвижимостью. Нельзя сдать квартиру в аренду, выполнить ремонт с перепланировкой, переоформить как нежилую, продавать, обменивать и дарить.

Наш специалист свяжется с вами и ответит на все вопросы. Либо свяжитесь с нами по телефону +7 (900) 555-44-55

Агентство недвижимости в г. Сочи «Aska-Realty.ru»

Ипотека что нужно знать подводные камни

Введите запрос для поиска

Скрыть поиск кредиты

• Новости
• Финансовые организации
• Услуги банков
• Работа
• Имущество
• Финансовый консультант
• О проекте

© 2003-2023 промо-агентство «Приоритет»

При использовании материалов обязательна ссылка на сайт www.finansist-kras.ru

Политика обработки персональных данных . Сайт использует файлы cookie. Если вы не хотите использовать файлы cookie, отключите их в настройках браузера.

Нашли опечатку? Выделите фрагмент и отправьте нажатием Ctrl+Enter.

Заказать обратный звонок

Оставьте заявку и наш администратор свяжется
с Вами в течение 10 минут

Что такое ипотека, ее преимущества и подводные камни

Ипотечный кредит чаще всего оформляют для приобретения жилья. Прежде чем заключать договор, следует знать риски такого кредитования. Нюансы ипотечного займа объяснят нормативные акты.

Суть ипотеки и ее преимущества

Что такое ипотека? Ипотека — это один из видов залога, который остается во владении лица. Так, например, это понятие определено в п. 1 ст. 303 Гражданского кодекса РК. Как один из видов залога ипотека выполняет функцию обеспечения обязательства: если не будет хватать денег на погашения обязательства, оно будет удовлетворено за счет предмета ипотеки.

Ипотечный кредит имеет ряд преимуществ для должника:

• Недвижимость приобретается сразу.
• «Хороший» долг. По словам Bankrate, ипотечный кредит считается «хорошим» долгом. При строгом соблюдении графика и своевременной уплате платежей ипотека повышает кредитный рейтинг.
• Удешевление затрат. Ипотечный кредит преимущественно долгосрочный, поэтому через несколько лет должник станет платить более «дешевыми» деньги за счет инфляции.
• Налоговые льготы. Например, физические лица в Казахстане имеют право, как указано в статье 349 Налогового кодекса РК, на налоговый вычет (снижение налогов) в связи с уплатой кредита по ипотечному жилищному займу.

В зависимости от предмета ипотеки она подразделяется на несколько видов — с поддержкой государства и для определенных категорий граждан.

Что такое ипотека с господдержкой? Она предусматривает возможность выдачи уязвимым категориям населения кредитов по сниженной ставке. При таком кредите недополученные из-за низкой ставки деньги банку компенсирует государство.

Что такое семейная ипотека? В зависимости от условий в банках разные категории семей могут получить ипотеку с более выгодными процентами. К таким категориям могут относятся семьи с определенным количеством детей, семьи с новорожденным ребенком или только созданные семьи.

Что такое сельская ипотека? Она позволяет приобрести с помощью ипотечного кредита недвижимость в сельской местности. Представляется важным работникам — медикам, педагогам, аграриям и представителям других востребованных специальностей.

Опасности ипотеки

Прежде чем заключать с банком кредитный договор, следует четко осознавать, какие подводные камни имеет ипотека. Учтите такие недостатки ипотечного жилищного кредита, как:

• Большая переплата. Должник, кроме тела кредита, платит банку еще и проценты. Из-за высоких годовых ставок и большого срока выплат сумма переплаты может превысить стоимость самой квартиры.
• Долг на многие года. По словам издания Moneycrashers, выплаты по ипотечному кредиту могут продолжаться значительную часть жизни человека.
• Несоответствие цены. Как указывает портал недвижимости WhatHouse, из-за колебаний на рынке цена на квартиру может существенно упасть.
• Ограничения в праве владения. Согласно п. 2 ст. 315 Гражданского кодекса РК, должник имеет право распоряжаться квартирой (продавать, дарить, сдавать в аренду) только с разрешения банка-залогодержателя.

Какие риски ипотеки? Ключевой риск состоит в том, что если должник не способен своевременно выплачивать кредит по графику и не получит реструктуризацию долга от банка, то рискует потерять квартиру.

Согласно статье 20 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества», кредитор имеет право реализовать ипотеку. Согласно статьям 21 и 24 кредитор вправе реализовать ипотеку как в судебном, так и во внесудебном порядке — путем проведения публичных торгов.

Законодатель в п. 2 ст. 21 предусмотрел, что реализация ипотеки не допускается в том случае, если допущенное должником нарушение основного обязательства незначительно (из-за одного пропущенного платежа квартиру не заберут). Тем не менее, учитывая долгосрочность выплат, следует быть уверенным в своей платежеспособности даже через 10−20 лет.

Как снизить риски по ипотеке

Описанными выше рисками можно в некоторой степени управлять. Так издание SMH приводит ряд предложений, которые помогут снизить риски, связанные с ипотечным кредитом:

1. Убедитесь, что можете позволить себе выплаты, если процентные ставки поднимутся с их текущих исторических минимумов. Для этого подсчитайте, каковы будут ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, если ставки по ним вырастут еще на 8%.
2. Подумайте о том, чтобы оформить страховку для защиты доходов, которая будет выплачиваться, если заболеете, попадете в аварию или другим способом потеряете работоспособность или доход.
3. Если больше не можете позволить себе ипотечный кредит по какой-либо причине, например потеряли работу, можете найти арендатора, который поможет с выплатами. Однако сдать в аренду жилье можно только с разрешения банка.
4. Можете купить жилье вместе с членом семьи, а это означает, что ваша доля имущества не перейдет автоматически к другим владельцам в случае вашей смерти. Такие договоренности могут быть гибкими, благодаря чему отдельные лица могут иметь разные доли собственности.

Хорошим способом снизить риски по ипотеке будет первоначальный выбор наиболее выгодных условий кредитования. Это могут быть ипотечные кредиты с льготными условиями.

Что такое льготная ипотека? Льготный ипотечный кредит позволяет получить жилищный заем на более благоприятных условиях. Он имеет более низкую процентную ставку (2−5%) и доступный размер первоначального взноса (не более 10%). По информации Мининдустрии РК, льготные кредиты положены многодетным семьям, лица с инвалидностью 1−2 групп, семьям с детьми с инвалидностью и детям-сиротам.

Ипотечный кредит позволяет приобрести собственное жилье. Условия выплаты кредита требуют от заемщика уверенности в заработке на годы вперед. Не стоит брать ипотеку, если смущает хотя бы одно из ее условий, ведь через несколько лет это может превратиться в большую проблему.