Аккредитив при покупке недвижимости что это такое

Аккредитив при покупке недвижимости что это такое

27 ОКТЯБРЯ 2021
Как устроен аккредитив в недвижимости

Сделки с недвижимостью — это всегда большие суммы и высокий риск. Как быть, если вы хотите купить недвижимость, но не можете проверить контрагента? Проще всего использовать аккредитив — специальную форму расчётов, при которой деньги покупателя хранятся в банке до тех пор, пока продавец не предоставит документы о переходе собственности.

Аккредитив — это форма расчётов, при которой покупатель и продавец недвижимости чувствуют себя в безопасности и получают гарантии: покупатель — что не заплатит за фиктивную сделку, а продавец — что получит деньги, если передаст право собственности на недвижимость.

Как происходит расчет при помощи аккредитива

Процедура проходит так: две стороны договариваются о цене и заключают договор. Затем покупатель идёт в банк и просит его открыть аккредитив. Банк списывает со счёта покупателя сумму сделки и замораживает её: покупатель не может снять эти деньги и не заплатить. Деньги вернутся к покупателю, только если сделка не состоится. Покупатель платит банку комиссию за открытие аккредитива.

Использование аккредитива в сделке даёт гарантию продавцу, что у покупателя есть деньги и он не откажется от совершения сделки. Продавец получает уведомление о том, что в его пользу открыт аккредитив. Когда сделку о покупке недвижимости зарегистрируют в Росреестре, он передаёт в банк документы, которые подтверждают, что права собственности перешли от него к покупателю. Например, оригинал или нотариально заверенную копию договора, зарегистрированного в Росреестре, или оригинал выписки из ЕГРН, подтверждающий регистрацию.

Банк проверяет документы продавца и, если всё в порядке, отправляет ему деньги. В итоге обе стороны выполняют обязательства и сделка проходит безопасно: продавец получает деньги, покупатель — право собственности.

Если банк видит, что с документами что-то не так, то замороженные деньги возвращаются на счёт покупателя.

«Обычно объясняю так: это электронная банковская ячейка»

Мы обратились к генеральному директору инвестиционной компании «Природа Инвест-Риэлт» Елене Меркуловой, чтобы обсудить, как она использует аккредитив для покупки жилой недвижимости и для продажи этих объектов физическим лицам.

Компания «Природа Инвест-Риэлт» занимается инвестициями, в том числе в жилую недвижимость: компания покупает квартиры, а затем продаёт их физическим лицам. Получается, что они участвуют в сделках с аккредитивами в обеих ролях: открывают аккредитивы как покупатель-юридическое лицо, потом становятся продавцом, в пользу которого открывают аккредитив физические лица.

«Аккредитивы используем всегда покрытые и безотзывные. Мы как клиенты Сбербанка можем сделать всё через Сбер Бизнес: подгружаем в клиент-банк заявление на открытие аккредитива и договор, по которому будем платить. Сотрудник банка проверяет документы, и деньги с нашего счёта резервируются для оплаты. Когда получаем документ с регистрацией Росреестра, аккредитив раскрывается — деньги уходят продавцу».

Елена Меркулова
Директор компании «Природа Инвест-Риэлт»

Когда «Природа Инвест-Риэлт» выступает в роли продавца, то сделка проходит так: их находит покупатель-физлицо, затем они вместе согласуют договор. Когда об условиях договорились, покупатель идёт открывать аккредитив в своём банке. Когда сделку регистрируют, «Природа Инвест-Риэлт» отправляет документы в банк и получает деньги.

«С клиентами пользуемся только аккредитивной формой расчёта. Иногда клиенты не знакомы с этим термином, поэтому мы хорошо научились объяснять, что это такое. Обычно говорю так: это электронная банковская ячейка, на которую попадают деньги, замораживаются на время, и мы, как продавцы, не получим их, пока сделку не зарегистрируют в Росреестре».

Елена Меркулова
Директор компании «Природа Инвест-Риэлт»
Какие есть альтернативы?

У аккредитива есть несколько альтернатив. Первая — обычный платёж. Его главная проблема — неравномерные условия: платёж всегда будет невыгодным и более рискованным для одной из сторон. Если стороны договорятся платить большой аванс, то рискует покупатель, а если платить после регистрации сделки — рискует продавец.

Вторая альтернатива — банковская ячейка. Это традиционный метод работы с крупными суммами: клиент оставляет деньги на оплату сделки в банковской ячейке, и продавец может забрать их, когда сделку зарегистрируют. Сложность с банковской ячейкой в том, что покупателю нужно снять всю сумму наличными и находиться в банке, чтобы открыть ячейку, это отнимает время. Продавцу тоже потребуется приехать в банк, чтобы забрать деньги.

Третья альтернатива — депозит нотариуса. Сделка проходит так: стороны обращаются к нотариусу, он заверяет договор и размещает деньги на своём счёте, пока сделку не зарегистрируют. Это самая дорогая альтернатива, к тому же уйдёт время на поиск нотариуса.

Минус платежа – риски для одной из сторон сделки

«Когда мы только начинали на рынке недвижимости, то рассматривали разные инструменты, но почти сразу решили, что максимально будем работать через аккредитивы. Ещё буквально два года назад даже не все риэлторы знали такую форму расчётов, но сейчас для 60−70% рынка это норма».

Аккредитив при покупке недвижимости — что это такое?

В 90-х годах прошлого столетия большой популярностью пользовалась передача денег с использованием банковских ячеек. Такой способ взаиморасчетов в основном использовали при выполнении финансовых обязательств по договору купли-продажи объектов недвижимости. Однако на сегодняшний день количество сделок с использованием ячеек постепенно сводится к нулю. На смену им приходят безналичные формы расчетов, одним из которых является аккредитив.

Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.

Аккредитив простыми словами

По сути такой способ оплаты покупки практически ничем не отличается от банковской ячейки. Отличие состоит лишь в способе передачи денежных средств: в ячейку закладывают наличные, через аккредитив переводят безнал.

Как использовать аккредитив при покупке квартиры

Покупка или продажа недвижимости через аккредитив — отличный способ защиты от мошенничества. В данном случае продавец квартиры не может получить деньги до тех пор, пока переход права собственности по договору купли-продажи не будет зарегистрирован. Кроме того, перевод денег со счета покупателя на аккредитив и с аккредитива на счет продавца легко можно будет подтвердить выписками по счетам.

Расчеты через аккредитив используются при оформлении следующих видов договоров:

• договор купли-продажи объекта недвижимости;
• договор уступки права требования.

В большинстве случаев процесс расчетов по сделке осуществляется в одном и том же банке. Но на практике допускается участие двух разных кредитных организаций: банка-эмитента и банка-исполнителя.

Виды аккредитивов

Аккредитив бывает трёх основных видов:

• отзывной и безотзывной : в зависимости от того, имеет ли плательщик право в любой момент отозвать внесенные на банковский счет деньги;
• акцептный и безакцептный : в данном случае под акцептом понимается согласие плательщика на перевод денег;
• покрытый или непокрытый : имеется в виду наличие фактического перевода на аккредитив.

При расчетах по сделкам с недвижимостью используется безотзывный безакцептный покрытый аккредитив.

Условия оформления аккредитива

Чаще всего задают два вопроса: кто открывает аккредитив, покупатель или продавец?

Аккредитив всегда открывает покупатель квартиры в пользу собственника продаваемого объекта

И кто платит за аккредитив, покупатель или продавец?

Чаще всего комиссия за открытие аккредитива оплачивается покупателем

Оформление аккредитива начинается с подачи заявления. Покупатель приходит в банк и подписывает заявление на открытие аккредитива, указывает сроки его действия и перечисляет условия перевода денежных средств на счет продавца.

Продавец объекта недвижимости не обязан присутствовать во время подписания заявления на открытие аккредитива. Все данные о собственнике продаваемого объекта, его банковских реквизитах, может передать покупатель. Однако, если доверия между сторонами нет, продавец имеет право лично удостовериться в корректности условий аккредитива, счета продавца и получить копию заявления на открытие аккредитива.

Теперь поговорим про основные понятия:

• срок аккредитива : данное условие устанавливается по согласованию сторон;
• сумма аккредитива : в большинстве случаев сумма аккредитива равна стоимости квартиры, однако, если жилое помещение приобретается в рассрочку, на аккредитив переводится только первоначальный взнос.

Как продавцу снять деньги со счета

Условие исполнения аккредитива всегда указывается в заявлении на открытие аккредитива. В нем в обязательном порядке указывается перечень документов, которые продавец должен предоставить для получения денежных средств.

Чаще всего продавцу необходимо предоставить сотруднику банка документы, подтверждающие регистрацию перехода права: выписку из ЕГРН.

Процедура раскрытия аккредитива

Важно понимать, что деньги на аккредитиве замораживаются на указанный в заявлении период времени. Это означает, что покупатель не может просто так прийти в банк и снять денежные средства со счета.

Как только право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре, продавец квартиры приносит в банк документы\. подтверждающие этот факт. Сотрудник банка проверяет документы на их соответствие условиям аккредитива. После проверки документов выдается распоряжение о раскрытии аккредитива.

Плюсы и минусы аккредитива

К перечню основных преимуществ аккредитива можно отнести:

1. отсутствие необходимости приносить на сделку крупную денежную сумму наличными;
2. продавцу квартиры не нужно пересчитывать сумму и проверять каждую купюру на подлинность;
3. высокая степень безопасности сделки (так как банк выступает в качестве гаранта, обе стороны сделки надежно защищены от мошенничества);
4. фиксация факта передачи денежных средств (все транзакции сохраняются).

Минусов у аккредитива немного. Но для понимания полной картины их необходимо перечислить:

1. получить деньги может конкретный человек. Это означает, что если у квартиры несколько собственников, придется оформлять несколько аккредитивов для каждого из них, если между ними не будет соглашения о том, что денежные средства может получить один из собственников.
2. за обналичивание денежных средств со счета может взиматься комиссия.

Стоит учесть, что стоимость аккредитива зачастую значительно ниже стоимости аренды банковской ячейки. Безналичный расчет на сегодняшний день считается наиболее оптимальным способом передачи денежных средств.

Покупка квартиры через аккредитив: за и против

В последние два года вместо наличных расчетов при продажах и покупках все чаще используется аккредитив или услуга безопасных расчетов (предлагаемая Сбербанком и ВТБ). Давайте поговорим об аккредитивах. Это банковский счет, на который покупатель кладет всю сумму, подлежащую оплате за недвижимость. Средства блокируются до тех пор, пока продавец не докажет банку, что он выполнил свои обязательства по договору купли-продажи, т.е. передал покупателю права собственности. Аккредитивы — это методы безналичного расчета, которые обычно открываются либо в банке, где происходит вся процедура сделки, либо в другом банковском учреждении, удобном для обеих сторон.

Какими бывают аккредитивы

Тип аккредитива важен при покупке недвижимости, он должен быть безотзывным, безакцептным, покрытым.

Особенности открытия аккредитива

Покупатель недвижимости обращается в банк и заключает с ним соглашение о предоставлении аккредитивного счета, который имеет определенные правила.
В договоре прописывают:

• Сумму вложения — равна стоимости недвижимости по договору купли-продажи.
• Условия раскрытия — какие бумаги нужно предоставить продавцу для получения денег. Основное условие — предоставление Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющей государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру. При необходимости можно указать и дополнительные документы, например, паспорт с отсутствием регистрации или выписку из домовой книги.
• Срок действия счета — стороны сами устанавливают временной период. Банк предлагает 60 дней.
• Полные реквизиты счета Продавца, на который будет переведена денежная сумма при раскрытии аккредитива.

Желательно, чтобы продавец имел счет в том же банке, чтобы ускорить и избежать комиссии за операцию перевода. Ему необязательно физически присутствовать при открытии аккредитива, но крайне важно, чтобы в договоре были правильно указаны реквизиты счета Продавца для перечисления.

В настоящее время и Сбербанк, и ВТБ самостоятельно запрашивают электронную выписку из ЕГРН, а также раскрывают аккредитивы без участия сторон, связанных со сделкой, если нет дополнительных требований типа предоставления выписки из домовой книги.
Таким образом последовательность действий следующая:

1. Стороны подписывают договор купли-продажи, в котором указано, что расчёт производится через покрытый безотзывной безакцептный аккредитив.
2. Покупатель недвижимости открывает аккредитив (необходим свой паспорт и полные реквизиты счета продавца).
3. Переводит на счёт средства с личного счета или вносит наличные средства.
4. Деньги блокируются до момента перехода права собственности.
5. Документы подаются на регистрацию перехода права собственности в МФЦ или электронно.
6. После регистрации и получения выписки из ЕГРН, документы предоставляются в банк для раскрытия аккредитива.

Стоит ли пользоваться аккредитивом?

• Нет необходимости снимать и перевозить наличные средства.
• Не нужно пересчитывать купюры и проверять их подлинность.
• Есть сторонний гарант в совершении платежа в лице банка.
• Простая процедура расчёта за недвижимость в другом городе.
• Передача денег закреплена документально.

• За аккредитив нужно платить. Обычно это делает покупатель, но можно договориться об обоюдных вложениях. Стоимость порядка 2000-3000 ₽.
• Получателем выступает один человек. Когда собственников несколько и каждый хочет получить деньги на личный счёт, нужно открывать несколько аккредитивов.
• Средства на счёте становятся активами банка, но не входят в страхование вкладов, что чревато рисками при отзыве у банка лицензии.
• Есть вероятность раскрытия аккредитива при предоставлении фальшивых документов от продавца. Банк оценивает только вид, содержание и оформление бумаг. Этого риска нет, если банк сам заказывает Выписку из ЕГРН.

Проводите сделки безопасно!

Аккредитив при купле-продаже квартиры – как происходит расчет

Традиционный, пришедший еще из 90-х, метод передачи денег за квартиру через банковскую ячейку постепенно сдает свои позиции. На смену ему пришел другой способ расчетов при продаже недвижимости – аккредитив. Что это такое и как это работает?

Да, в общем-то, здесь ничего сложного. Те, кто знаком с принципом расчета через банковскую ячейку, быстро поймут и принцип расчета через аккредитив в сделках купли-продажи квартир. Разница тут только в том, что через ячейку передаются наличные деньги, а через аккредитив расчет происходит по безналу. В остальном все почти что то же самое.

Хоть в этом деле и есть несколько специфических финансовых терминов, мы расскажем об этом процессе простыми словами.

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

Что такое аккредитив при покупке квартиры (в том числе в ипотеку)?

Аккредитив в сделках с недвижимостью – это безналичный способ расчетов по договору приобретения квартиры, при котором Продавец получает деньги со специального (аккредитивного) банковского счета только в том случае, если выполнит условие договора (т.е. если продаст квартиру Покупателю).

Суть этой операции в том, что Покупатель квартиры поручает банку перевести определенную сумму денег Продавцу только после того, как тот предоставит документы о выполнении своих обязательств по продаже квартиры.

Аккредитив применяется как при покупке квартир на первичном рынке (в т.ч. при переуступке прав требования), так и на вторичном (в т.ч. при альтернативных сделках – об этом ниже). Его любят применять не только девелоперы и банки, которые выдают ипотеку, но и те Покупатели (особенно в Москве), которые приобретают квартиры за свои деньги.

Эксперты уточняют

Те девелоперы, которые ведут расчеты с дольщиками через эскроу-счета, все равно могут получать на них деньги через аккредитив. То есть дольщик открывает аккредитив, который исполняется банком только после регистрации подписанного Договора долевого участия (ДДУ), и деньги с аккредитива поступают на счет эскроу. Как счет эскроу защищает деньги дольщика рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Расчеты через аккредитив применяют при покупке квартир по разным типам договоров:

• Договору купли-продажи квартиры (ДКП);
• Договору долевого участия (ДДУ);
• Договору уступки права требования.

Образец договора купли-продажи квартиры с условием расчета через аккредитив – см. ниже.

Аккредитив может быть открыт в одном банке («банк-эмитент»), а быть исполненным может в другом банке («исполняющий банк»). Хотя, на практике, весь процесс расчетов по сделке купли-продажи квартиры обычно происходит в одном и том же банке.

Аккредитив бывает разных видов:

• отзывный или безотзывный
  – т.е. может или нет Покупатель в процессе действия аккредитива забрать/отозвать размещенные на нем деньги обратно;
• акцептный или безакцептный
  – т.е. требуется или нет дополнительное согласие/акцепт Покупателя на перевод денег Продавцу после выполнения им всех условий;
• покрытый или непокрытый
  – т.е. переведены ли деньги фактически на аккредитивный счет или нет, при этом, платеж в любом случае гарантируется исполняющим банком.

При покупке квартиры применяется безотзывный, безакцептный, покрытый аккредитив.

Выдавая ипотеку, некоторые банки ставят обязательным условием проведение расчетов через свой аккредитивный счет.

Преимущество аккредитивного расчета в сделках с недвижимостью перед расчетом через ячейку еще и в том, что в момент сделки Продавец и Покупатель могут находиться в разных городах. Обычно это бывает при дистанционной сделке (пример по ссылке). Тогда менеджеры банка сами связываются между собой, а регистрация сделки проводится электронно, с помощью созданных цифровых подписей участников.

Теперь подробнее о том, как все это происходит на практике (порядок действий).

. Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Правоустанавливающие документы на квартиру. Какие документы устанавливают право собственности?

Открытие аккредитива при покупке квартиры – сумма, сроки, условия

Аккредитив открывает Покупатель (плательщик) в пользу Продавца (получателя). Это значит, что Покупатель приходит в банк и пишет заявление (по сути – это договор с банком) на открытие аккредитивного счета. В этом заявлении он указывает сумму, срок действия аккредитива, и условия, при которых банк «раскрывает аккредитив», то есть переводит деньги с аккредитивного счета на счет Продавца.

В этом же заявлении указывается и номер счета Продавца, на который ему будут переведены деньги за продажу квартиры. Самому Продавцу при этом присутствовать нет необходимости, но на практике чаще Покупатель в банке пишет заявление в присутствии Продавца, после чего Продавец берет себе копию этого заявления.

Вообще говоря, Продавец может и не стоять за спиной у Покупателя и не давить ему на нервы, а просто потом (до регистрации сделки) обратиться в банк и получить письменное подтверждение/уведомление об открытии аккредитива в его пользу (с указанием суммы, сроков и условий его раскрытия).

Эксперты подсказывают

Не следует путать понятия «открытие аккредитива» и «раскрытие аккредитива». В первом случае речь идет о заявлении Покупателя на открытие специального аккредитивного счета для проведения расчетов по сделке. Во втором случае речь идет о представлении Продавцом в банк документов, которые по условиям аккредитива раскрывают/исполняют его.

В некоторых банках (в Москве, например), можно открыть аккредитив онлайн через интернет.

Образец заявления на открытие аккредитива можно скачать – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Сумма аккредитива равна стоимости квартиры, указанной в Договоре купли-продажи. Исключение бывает в случае, когда квартира покупается в рассрочку – тогда на аккредитивный счет Покупатель переводит только первый взнос.

Срок аккредитива устанавливается по желанию сторон сделки. Этот срок должен быть достаточным (лучше с некоторым запасом) для того, чтобы прошла процедура регистрации перехода права на квартиру (с учетом возможных задержек), и чтобы у Продавца было время на подачу в банк документов для раскрытия аккредитива и перевода с него денег на свой личный счет.

Обычно, при покупке квартиры на вторичке, срок действия аккредитива указывается в пределах 30-60 дней. При покупке новостройки по Договору долевого участия (ДДУ), срок может быть и больше – до 90 дней, например. Связано это с тем, что регистрацией подписанных ДДУ занимается Застройщик, и он может долго собирать очередную партию подписанных договоров, чтобы зарегистрировать их скопом.

Нужно ли прописываться в купленной квартире? Обязательно ли это?

Документы для раскрытия аккредитива

Условия раскрытия (исполнения) аккредитива указываются в том же заявлении на его открытие. В этих условиях перечисляются, какие документы должен представить в банк Продавец, чтобы банк перевел деньги с аккредитивного счета на его личный счет. Как правило, такими документами служат сам договор, по которому покупалась квартира (Договор купли-продажи, Договор долевого участия, Договор уступки прав требования), и/или Выписка из ЕГРН, в которой указан Покупатель уже в качестве собственника квартиры.

Дополнительно, в составе документов для раскрытия аккредитива может быть и Выписка из Домовой книги или Единый жилищный документ, с записями о снятии с регистрационного учета членов семьи Продавца. Там же может быть и паспорт Продавца с отметкой о «выписке» его с адреса проданной квартиры.

Перечень документов для исполнения аккредитива зависит от конкретных условий сделки, и устанавливается по договоренности сторон. Банку все равно, на основании каких документов раскрывать аккредитив Продавцу – какие будут указаны в заявлении, такие банк и примет от Продавца.

Эксперты уточняют

Так как с июля 2022 на всех регистрируемых договорах Росреестр перестал ставить свои штампы (подтверждение здесь), то в условиях раскрытия аккредитива не следует указывать фразы типа «договор… с подписью регистратора, печатью и штампом Росреестра».

Кроме того, в случае электронной регистрации сделки, договор возвращается из Росреестра в электронном виде, и тоже без штампа Росреестра. Это надо иметь в виду при обозначении условий раскрытия аккредитива.

Из-за отмены регистрационных штампов на договорах, основным документом, подтверждающим факт перехода права собственности к Покупателю, осталась только Выписка из ЕГРН, в которой Покупатель указан уже как новый собственник. Эту выписку из реестра теперь тоже включают в условия раскрытия аккредитива, наряду с договором.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

Регистрация сделки и раскрытие аккредитива

После открытия аккредитива Покупатель переводит на него деньги со своего личного счета – то есть аккредитив становится покрытым (или «депонированным»). Деньги на счете «замораживаются» (блокируются банком) и забрать их оттуда по своему желанию Покупатель уже не может (в течение действия заданного срока) – то есть аккредитив безотзывный.

После этого Продавец и Покупатель идут подписывать договор о покупке квартиры (ДКП или ДДУ) и передают его в Росреестр для регистрации сделки. Если сделка проходит на вторичном рынке, то договор передают в МФЦ «Мои документы», на первичном рынке регистрацией ДДУ занимается Застройщик.

Всегда ли сначала открывают аккредитив, а потом подписывают договор о продаже квартиры? Нет, не всегда. Чаще всего делают именно в такой последовательности, но иногда все происходит в обратном порядке – сначала договор, потом открытие аккредитива. Когда такое бывает?

Например, когда квартира покупается в ипотеку. Тогда банку для того, чтобы перевести кредитные деньги на аккредитивный счет, нужно сначала убедиться, что Договор купли-продажи на конкретную одобренную квартиру уже заключен (банку он служит основанием для перевода оплаты).

После регистрации сделки, Продавец приходит в банк со своим оригиналом договора, с Выпиской из ЕГРН (и с другими документами, если о них сказано в условиях аккредитива). Сотрудник банка проверяет документы, и если все соответствует условиям, тут же дает распоряжение на раскрытие аккредитива и перевод денег с него на личный счет Продавца.

Отдельного согласия (акцепта) Покупателя здесь уже не требуется – то есть аккредитив безакцептный.

Образец Договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можно скачать – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Услуги расчетов через аккредитив в крупнейших банках (Сбербанк, ВТБ, и др.) – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Еще кое-что о расчетах через аккредитив в сделках с недвижимостью

Для любителей докопаться до истины, разъясним еще кое-какие нюансы и дадим некоторые дельные советы по части покупки квартиры через аккредитив.

Аккредитивный счет не принадлежит ни Покупателю (плательщику), ни Продавцу (получателю). Этот счет принадлежит самому банку и является, так сказать, «служебным».

Для открытия аккредитива Покупателю, в общем случае, понадобится только свой паспорт и номер счета Продавца (на который потом будут переводиться деньги). Но иногда банк может потребовать и данные договора приобретения недвижимости (см. выше об этом).

В самом Договоре купли-продажи (ДКП) или Договоре долевого участия (ДДУ) в условиях о взаиморасчетах отдельным пунктом должно быть указано, что расчеты за квартиру проходят через аккредитив. Там же можно указать и номер счета Продавца, на который должны поступить деньги от продажи квартиры.

Счет для зачисления денег Продавец, вообще говоря, может открыть в любом банке (не обязательно в том же, где был открыт аккредитив), но обычно все счета для сделки открывают в одном банке. Это не только сокращает время переводов, но и снижает банковские комиссии.

Деньги с аккредитива, вместо самого Продавца, может получить указанное им третье лицо (это должно быть отражено в договоре). Такая возможность удобна, например, в случае отъезда Продавца за рубеж.

Но нужно помнить, что аккредитив может быть открыт и исполнен только для одного бенефициара (выгодоприобретателя), т.е. нельзя по одному аккредитиву перевести деньги частями двум разным получателям (в этом случае открываются два аккредитива – об этом ниже).

Кто платит за аккредитив в сделке покупки-продажи квартиры? Обычно, это расходы Покупателя. Но никто не мешает договориться и разделить эти расходы пополам с Продавцом.

Сколько стоит аккредитив? Совсем немного, примерно столько же, сколько и банковская ячейка. Стоимость аккредитива в Москве, например – порядка 2-4 тыс. руб. Правда, в регионах некоторые банки, например, устанавливают стоимость услуги по открытию аккредитива в процентах от переводимой суммы (0,1% – 0,5%). Это уже значительно дороже и невыгодно для сделки. Тогда лучше поискать другой банк, или использовать другие формы расчета.

Бывает, что аккредитивный счет открывается по заявлению Покупателя (плательщика) не сразу, а на следующий день или даже в течение трех дней. Тогда Продавцу (получателю) для подтверждения нужно взять не только копию заявления, но и получить от банка отдельное уведомление об открытии аккредитива, которое подтверждает этот факт. Дополнительно можно запросить у банка копию платежного поручения, подтверждающего покрытие аккредитива. И только после этого – подавать договор на регистрацию.

Продавцу при этом нужно помнить, что если он не успеет уложиться в срок действия аккредитива с представлением банку документов из Росреестра, то деньги с аккредитивного счета автоматически возвратятся обратно на счет Покупателя. И тогда уже придется решать вопрос с самим Покупателем, и возможно даже через суд.

Правда, всегда есть возможность заранее попросить Покупателя продлить срок действия аккредитива, если ввиду непредвиденных задержек Продавец не успевает его «раскрыть».

Договор с агентством недвижимости. Что нужно знать клиенту? Образцы договоров.

Два аккредитива в сделке одновременно – когда и где применяются

Количество аккредитивов в сделке с жильем может быть и два. Или даже больше. В зависимости от структуры самой сделки.

Например, два аккредитива могут применяться в альтернативной сделке – когда продается одна квартира-1 (допустим, за 100 руб.) и взамен покупается другая квартира-2 (допустим, за 120 руб.). Тогда Покупатель 1-й квартиры открывает один аккредитив сразу на Продавца-2 на 100 руб. (минуя Продавца-1), а сам Продавец-1 открывает второй аккредитив с доплатой в 20 руб. тоже на Продавца-2. В итоге Продавец-2 получает свои 120 руб. за свою квартиру, раскрывая оба аккредитива после регистрации сделки.

Бывает, что хозяева продают свою квартиру (например «трешку»), и вместо нее покупают себе две другие (например, «однушку» и «двушку»). В этом случае тоже открываются два аккредитива аналогичным образом, но уже на двух разных получателей (на Продавца «однушки» и на Продавца «двушки»). Деньги поступают по обоим аккредитивам от Покупателя «трешки» сразу Продавцам «однушки» и «двушки».

А если на эту двойную покупку требуется доплата, то хозяева «трешки» открывает еще и третий аккредитив с необходимой доплатой.

Два аккредитива могут быть открыты и на двух Продавцов – двух собственников одной и той же квартиры, если они владеют недвижимостью в долях и продают каждый свою долю в одной сделке, одновременно. Тогда каждый собственник получает от Покупателя деньги за свою долю с отдельного аккредитива на отдельный счет.

Два аккредитива также применяются и при покупке ипотечной квартиры, которая находится под залогом в банке, и Продавец которой еще не выплатил за нее кредит. Тогда один аккредитив открывается для погашения остатка долга перед банком, а другой – для перевода оставшихся денег Продавцу после снятия обременения. Исполнение этих двух аккредитивов происходит не одновременно, а последовательно, с некоторым разрывом во времени. Пример-кейс такой сделки описан юристом – здесь.

Накануне сделки лучше заранее обратиться в выбранное отделение банка и договориться там об открытии аккредитива. Условия обслуживания в разных банках могут отличаться, а в некоторых отделениях вообще может не быть такой услуги.

Как защититься от потери права собственности на квартиру? Титульное страхование!

Плюсы и минусы аккредитива при купле-продаже квартиры

Преимущества и недостатки денежных расчетов за квартиру через аккредитив обычно сравнивают с использованием банковской ячейки для тех же целей. И здесь, как всегда есть свои плюсы и минусы.

Плюсы аккредитива такие:

• не надо обналичивать и возить большие суммы в банк и из банка (т.е. заниматься инкассацией, как в случае с ячейкой, например);
• не надо пересчитывать большое количество купюр и проверять их подлинность (с применением детекторов);
• не надо прятать и возить с собой ключи от ячейки (а вдруг потеряешь?)
• гарантом платежа выступает банк (высокая степень безопасности расчетов при покупке-продаже квартир);
• аккредитив можно открыть практически в любом отделении банка (а депозитарий с ячейками есть далеко не во всех отделениях);
• есть возможность перевода денег за квартиру в другой банк и даже в другой город;
• документальное доказательство факта передачи нужной суммы по договору от Покупателя Продавцу (подтверждает исполнение условий договора Покупателем).

Минусы аккредитива:

• получателем может быть только один человек (если собственников квартиры несколько, придется открывать несколько аккредитивов);
• банк обязан уведомить налоговую о факте крупной сделки (т.е. Продавцу сложно будет занизить цену договора и скрыть свой доход, а Покупателю, возможно, тоже придется отчитываться о происхождении денег);
• дорогое обналичивание денег со счета получателя (а иногда и вовсе невозможно обналичить сразу крупную сумму);
• риск отзыва лицензии у банка, страховка АСВ на аккредитивы не распространяется (у ячейки здесь преимущество, т.к. содержимое ячеек не контролируется банком и не входит в его активы);
• риск подделки документов для раскрытия аккредитива (сотрудники банка проверяют только вид, состав и оформление документов).

При этом, стоимость аккредитива и банковской ячейки для расчетов по сделкам купли-продажи квартир, примерно одинаковая. Посмотреть и сравнить банковские услуги по обоим типам расчетов можно в разделе СЕРВИСЫ.

Обсуждения документов для раскрытия аккредитива, можно посмотреть на нашем ФОРУМЕ по ссылке.

На всякий случай, есть еще одна альтернатива для проведения взаиморасчетов в сделках с недвижимостью в безналичном виде – это расчеты через депозит нотариуса (подробнее о нем – см. по ссылке).

Ну и напоследок, совет для Покупателя квартиры. После окончательных расчетов с Продавцом, следует взять с него расписку в получении денег за квартиру (для чего это нужно – см. в Глоссарии по ссылке). Сам факт безналичного перевода не всегда может служить доказательством того, что Продавец получил свои деньги за проданную квартиру (такая проблема, например, существует при альтернативных сделках).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).