Ставки по ипотеке вырастут до заградительного уровня
Совет директоров Банка России на заседании 15 сентября принял решение повысить ключевую ставку с 12% до 13% годовых, говорится в сообщении регулятора. Это повышение стало третьим подряд: в июле ЦБ увеличил ставку с 7,5 до 8,5% годовых, а в августе, после того как курс рубля преодолел уровень в 100 к доллару, состоялась внеплановое заседание, на котором ставку подняли сразу на 350 б.п. — до 12%. РБК Петербург собрал комментарии риелторов, застройщиков и банкиров о том, как это скажется на рынке недвижимости и ипотеке. Пропорциональный рост «Рядовые пользователи столкнутся с пропорциональным повышением стоимости кредитных продуктов и ростом привлекательности депозитных программ», — считает директор офиса рыночных исследований и стратегии Росбанка Евгений Кошелев.
«Это решение отразится на рынке моментально, банки не будут долго держать ставку по кредитам на уровне 13,5%, на которой они зафиксировались после предыдущего повышения ключевой ставки ЦБ. Ставки по ипотеке поднимутся еще на 1%», — ожидает генеральный директор «ПИА Недвижимость» (ранее Первое ипотечное агентство) Максим Ельцов.
Евгений Кошелев полагает, что последствия сегодняшнего решения регулятора будут долговременными. «До конца 2024 года ключевая ставка вполне может оставаться двузначной, сдерживая избыточные темпы потребительского и ипотечного кредитования», — полагает Евгений Кошелев. По мнению Максима Ельцова, для вторичного рынка такой уровень ставок можно назвать заградительным. «В лучшем случае, останется до 30% сделок, остальное просто встанет», — прогнозирует эксперт. Он уверен, что практически все люди, которые рассматривают покупку недвижимости в обозримом будущем с использованием кредитных средств, будут рассматривать только рынок строящегося жилья. «Потому что там все еще сохраняются ставки на уровне 5-7% годовых (семейная ипотека и ипотека с господдержкой). Перетекание спроса может толкнуть цены вверх. Я ожидаю, что часть застройщиков скоро начнут подкручивать ценники. Впрочем, возможна и другая стратегия — кто-то наоборот, будет стараться держать цены, чтобы привлечь больше покупателей», — считает Максим Ельцов. Сложнее оформить кредит На первичный рынок будет оказывать воздействие еще один фактор — увеличение минимального порога по первому взносу с 15 до 20% для льготных кредитов с господдержкой. Такое решение правительство РФ приняло 9 сентября, на следующей неделе, 20 сентября оно вступит с силу. Кроме того, с 1 октября 2023 года изменятся условия выдачи ипотечных кредитов — банки начнут применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с небольшим первоначальным взносом или для клиентов с высокой кредитной нагрузкой.
Ипотека на тормозе: как изменится рынок после повышения ставки ЦБ
Повышение ключевой ставки ЦБ сразу на 3,5 п.п., до 12% годовых, произвело сильное впечатление на отечественный фондовый рынок. Менее очевидная ситуация складывается с рынком жилой недвижимости. В норме повышение ставки ведет к взвинчиванию ипотечных ставок, снижению доступности ипотечного кредита и, соответственно, падению или как минимум существенному замедлению цен на недвижимость, что будет неплохо для многих категорий потребителей, но станет плохой новостью для владельцев жилья и строительной индустрии. Что будет в ближней и среднесрочной перспективе с ипотечными ставками, доступностью жилья и ситуацией на строительном рынке — в материале «Известий». Ипотека в последние годы была главной движущей силой российского жилищного рынка. В первом полугодии 2023 года количество выданных кредитов выросло на 51%, а их объем — на 63%. По сравнению с рекордным 2021 годов рост — в 15%. Во многом рынок поддерживается за счет льготной и семейной ипотеки, составляющей около 40% от всех выдач. Но и обычные кредиты стали более доступными для населения, что объясняется в том числе и умеренными ставками. Теперь ситуация другая.
Как изменились ставки в коммерческих банках
Кредитные организации отреагировали в течение нескольких дней после повышения ключевой ставки. Так, ВТБ повысил свои ставки по ипотечным программам на 2 п.п. с 21 августа. С 22 августа аналогичным образом поступил Сбербанк. Отметим, что повышение ставок наблюдалось и в июле — на 0,8–0,9 п.п. Повышение было отмечено более чем в половине банков из топ-30, а средняя ставка по ипотеке тем самым достигла 14%.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин
Тем не менее аналитики указывают, что рост был не настолько большим, как можно было бы ожидать, исходя из действий ЦБ. — В первичной реакции банков на решение ЦБ важно то, что ставки по жилищным кредитам были повышены на 2–2,5 п.п., тогда как ключевая ставка ЦБ выросла за год на 4,5 п.п. (с 7,5 до 12%), — отмечает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Пока участники рынка в свои модели закладывают сценарий, при котором на столь высоких уровнях ключевая ставка продержится не так долго. По словам директора по продажам федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева, рост ипотечных ставок является сложно предсказуемым. Поскольку фактически большинство банков не стали поднимать ипотечные ставки на уровне роста ключевой, средний рост составил около 1,5–2%.
Жилое повышение: выдачи ипотеки пробьют исторический максимум в 2023-м
Насколько рынок близок к перегреву и может ли он работать без льготных программ
— Фактически банковский сектор сейчас занял выжидательную позицию, и дальнейшее изменение ипотечных ставок будет зависеть от действий Центробанка. Если в сентябре будет рост ставки на уровне до 1%, то ипотека вновь может подорожать на 0,5–1%, — полагает эксперт. Стоит добавить, что покупатели воспользовались коротким временным лагом между ростом ставки ЦБ и повышением процентов по ипотеке, чтобы набрать жилищных кредитов. Во второй декаде августа отмечался рост количества займов на десятки процентов.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков
Как изменение ставок повлияет на цены
С начала года цены на жилую недвижимость растут крайне бурно. В секторе новостроек отмечается подъем на 15%, что почти в четыре раза выше уровня инфляции. Лишь немногим отстает вторичный рынок, где за последние семь месяцев рост составил около 10%. Кредитная активность и быстрый рост цен на жилье выглядят как признаки перегрева экономики, против чего и было направлено повышение ключевой ставки. В обстоятельствах, когда ипотека становится более дорогой, цены должны естественным образом замедлять рост. В нынешней ситуации есть, впрочем, свои «но». — На руках у покупателей остаются действующие одобрения, выпущенные еще до недавних изменений в условиях кредитования, — говорит Алексей Попов. — Поэтому статистика за август и даже за сентябрь будет включать в себя выдачи и по новым, и по старым условиям. В последние два месяца на рынке сохраняется стабильно высокий спрос. В таких условиях в первую очередь уходят лоты по более низким ценам, поэтому номинальные цены предложения сейчас растут быстрее, чем в начале года, и этот тренд сохранится еще как минимум несколько недель. Спрос на ипотеку будет неизбежно падать, но произойдет это не немедленно, поясняет Сергей Зайцев. — По нашим расчетам, на перегретом рынке каждый 1% роста ставок снижает спрос на ипотеку в среднем на 10%. Но такое снижение возможно в среднесрочной перспективе, поскольку сейчас, наоборот, рынок крайне активен, причем в части реализации как уже одобренных ипотечных кредитов, так и новых заявок на ипотеку. В августе количество ипотечных консультаций на первичном рынке в России было на 40% больше, чем в июле, а по вторичной и загородной недвижимости — на 15%. Естественно, такой входящий поток в ближайшие месяцы будет подогревать спрос на рынке, — комментирует эксперт.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков
Мало того, даже после коррекции ставок банками фиксируется активность по подачи заявок на ипотеку уже на новых условиях. По словам Зайцева, многие покупатели планируют компенсировать удорожание ипотеки на вторичном рынке дисконтом, на первичном же условия льготных программ сохраняются и часть покупателей ускоряется с решением о покупке, боясь изменений в кредитовании и в сегменте новостроек. — Цены на первичном рынке, скорее всего, будут удерживать занятые позиции, демонстрируя околонулевую динамику в среднесрочной перспективе, удорожание кредитных средств и инфляция будут тормозить их снижение, вторичный же рынок будет традиционно придерживаться первичного, стимулируя продажи дисконтом, — прогнозирует собеседник издания.
Пока не все с домом: ставку льготной ипотеки сохранят, несмотря на рост ключевой
Сколько субсидирование программ может стоить бюджету
Что означает спад активности в ипотеке для строительного сектора
В прошлом году ввод жилья в эксплуатацию установил очередной рекорд, превзойдя отметку 100 млн кв. м. В текущем году фиксируется небольшой спад: по итогам первого полугодия введено 52,1 млн кв. м, что на 0,9% меньше, чем в аналогичный период 2022-го. Однако увеличение ставок ставит сферу жилищного строительства под угрозу. Впрочем, эксперты считают, что в обозримом будущем какого-то значимого эффекта фиксироваться не будет. Как объясняет Алексей Попов, ввод жилья лишь наполовину зависит от строительства многоэтажных домов (в сегменте ИЖС, на который приходится основной вклад в этот показатель, роль ипотеки не так велика). Показатель — отражение ситуации на рынке три-четыре года назад.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков
— Сколько новых проектов тогда было заложено, примерно столько и будет сдано, — говорит специалист «Циан.Аналитики». — Поэтому ожидать его снижения по итогам 2023 года не стоит, а вот в 2024–2026 годах очередные рекордные достижения маловероятны. Во-первых, новых проектов запускалось меньше, чем в 2019–2020. Во-вторых, активность по новому строительству малоэтажного жилья из-за роста себестоимости строительства снижается, а вклад «дачной амнистии» в актуальные показатели ввода каждый следующий год будет ниже, чем на пике реализации программы. По словам Сергея Зайцева, цикл строительства в России — около двух с половиной лет, поэтому до конца года каких-то снижений объемов точно не следует ожидать, а вот в отношении долгосрочных перспектив сфере строительства сейчас нужны гарантии мер по стимулированию спроса в перспективе трех-пяти лет. — По льготным программам перспектива прорисована пока только до 2024 года. Рынку нужна ясность, в ином случае закладка новых проектов будет снижаться. Однако на объеме предложения это скажется только в перспективе двух-трех лет. Есть надежда на то, что всё же застройщики в ближайшем будущем получат эти гарантии, — заключил спикер.
Ставки по ипотеке добрались до 17%
Банки начали повышать ставки по ипотеке. Теперь за кредит на вторичную квартиру в некоторых из них нужно платить более 17% в год. Это должно охладить ипотечный рынок.
Ежемесячные ипотечные платежи выросли за последние полгода в полтора раза. / Сергей Михеев/РГ
После увеличения ключевой ставки до 15% банки вновь пересматривают ипотечные «прейскуранты». С 1 ноября ВТБ поднял ставки по стандартным кредитам сразу на 2,4 процентных пункта. С комплексным страхованием и первым взносом более 20% минимальная ставка составит 16,5% для зарплатных клиентов банка и 16,4% для заемщиков, которые готовы перевести зарплату на карту ВТБ. Одобрения по ипотечным заявкам, полученные до 31 октября, будут действовать до 14 декабря, уточнили в банке.
Правовые аспекты ипотечного кредитования эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»
В Совкомбанке решено повысить ставки по рыночным программам с 5 ноября — на 1 процентный пункт, до 16,4%. Ставки по ипотеке будут в ближайшие дни изменены большинством игроков на рынке, говорит директор «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. Детали будут зависеть от стратегии привлечения пассивов банками.
«Банк ДОМ.РФ не менял условия ипотечного кредитования после повышения ключевой ставки 27 октября, — сообщил вице-президент банка Кирилл Варенцов. — На данный момент банк выдает одобренные до 27 октября кредиты по предложенным в решении банка ставкам». О дальнейших планах в банке не сообщили.
Альфа-Банк увеличил ставки до 16,59%. Причем новые условия применяются в том числе к ранее одобренным заявкам, отмечает директор департамента финансового маркетплейса «Выберу.ру» Анна Романенко.
Банк «Открытие» повышает ставки по большинству своих программ (кредит можно взять по ставке в 16,39%), но сохраняет прежние ставки по ранее одобренным заявкам при выходе на сделку до 30 ноября. Через «Уралсиб» приобрести жилье можно под 16,99%, а при сумме кредита до 6 млн руб. — под 17,29%.
В среднем повышение ставки по стандартным ипотечным программам у большинства банков составляет 2%, говорит гендиректор платформы TYMY Алексей Майстренко.
Ежемесячный ипотечный платеж теперь будет в полтора раза больше, чем полгода назад, когда ставки по рыночным программам были чуть выше 11%. К концу прошлой недели ипотечный кредит на вторичное жилье можно было взять под 14,52% (средневзвешенные ставки крупнейших банков по данным ДОМ.РФ). На новую квартиру — под 14,36%, однако на первичном рынке львиная доля приходится на более дешевые кредиты с господдержкой. Средневзвешенная ставка по льготной ипотеке на новостройки к концу прошлой недели равнялась 7,97%, по «Семейной ипотеке» — 5,95%.
Ипотечные ставки стали заградительными уже при ключевой ставке в 12%, считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. При такой ставке люди на эмоциональном уровне не готовы брать кредит. Повышение ставки ЦБ до 13% в середине сентября на ситуацию на рынке недвижимости уже кардинально не повлияло.
Спрос в последние недели обеспечивали продажи по ранее одобренным заявкам на ипотеку по «старым» ставкам. И было понятно: как только предодобренные кредиты закончатся, продажи пойдут на спад, и этот курс сохраняется. Уже в октябре — ноябре спрос на рынке жилья просядет, что будет давить на цены, говорит Репченко.
Средневзвешенная ставка по выданным кредитам снижается из-за роста популярности программ с господдержкой
В последующие месяцы ожидается снижение активности на рынке ипотечного кредитования, в том числе по льготным программам, отмечается в обзоре ЦБ рынка ипотечного жилищного кредитования. По оперативным данным ДОМ.РФ, даже по программам господдержки в первые три недели октября предоставлено ипотечных кредитов на сумму около 340 млрд руб., что примерно на 27% ниже аналогичного показателя за тот же период сентября.
Романенко отмечает снижение в октябре спроса на льготные ипотечные кредиты на 10% и снижение выдач по этим программам на уровень до 20%. Повлияли как рост ставок, так и повышение первого взноса. При дальнейшем снижении спроса рост стоимости недвижимости будет замедляться, однако застройщики, скорее, будут придерживать интересные варианты квартир, чем уступать в цене, считает Романенко. Поэтому до конца года ожидать коррекции стоимости жилья не стоит.
«Кроме того, наблюдаются тенденции ужесточения правил по льготным ипотечным программам, так как на данный момент они снижают эффект монетарной политики ЦБ, — говорит эксперт. — Ипотечный рынок слабо реагирует на изменения ключевой ставки, что вынуждает регулятора ужесточать денежно-кредитную политику, чтобы сохранить ценовую стабильность. Расходы бюджета на льготные программы в 2024 году существенно увеличатся, поэтому депутаты Госдумы предложили минфину и ЦБ в 2024 году сделать льготную ипотеку более адресной: поднять первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой с 20 до 25%, а также оставить программу только в регионах с низким спросом на недвижимость».
Это уже четвертое повышение ключевой ставки за год, есть основания полагать, что ужесточение денежно-кредитной политики продолжится — вероятно, до конца года мы можем увидеть еще одно повышение, но большинство экспертов говорят о 0,5-1%, говорит Майстренко.
Интересно, что средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам снижается — так, в сентябре она составила 7,92%, это на 0,12 п.п. ниже, чем в августе. Но это объясняется лишь существенным увеличением доли кредитования по программам с государственной поддержкой. Доля льготных кредитов выросла с 60% в августе до 68,3% в сентябре, отмечают в ЦБ.
ЦБ повысил ключевую до 15%: что теперь будет с ипотекой и ставками
Ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время вырастут на 2–2,5 п.п., по льготной ипотеке — подтянутся до предельных уровней у тех банков, которые выдавали кредиты дешевле ставок, закрепленных законодательно
Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС
Совет директоров Банка России на заседании 27 октября принял решение повысить ключевую ставку сразу на 2 п.п., до 15% годовых. Это стало четвертым увеличением подряд. Решение ЦБ оказалось жестче, чем прогнозировали аналитики, большинство из них ожидали рост до 14%. Как столь резкий шаг регулятора скажется на ипотечном спросе и доступности жилья — разбираемся вместе с аналитиками.
Запредельные ставки по ипотеке
Решение регулятора неминуемо приведет к росту ипотечных ставок. По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», уже в ноябре банки могут повысить ставки по ипотеке на 2–2,5 п.п. «После повышения ключевой ставки на 2 п.п., до 15%, ипотечные могут вырасти до 16–16,5%», — считает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. «Банки стали закладывать возможное повышение ставки на 1 п.п. в свои кредитные продукты уже в октябре, после повышения ключевой ставки на 2 п.п. можно ожидать дополнительного роста ставок именно по рыночной ипотеке», — добавил замдиректора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов ожидает большее подорожание по ипотеке. По его мнению, ставки по рыночной ипотеке могут вырасти на 2–2,5 п.п., а по льготной подтянуться до предельных уровней у тех банков, которые кредитовали под меньший процент, чем у льготных ставок, закрепленных законодательно. По словам Юрия Беликова, по рыночной ипотеке ставки становятся запретительными — особенно, если учесть завышенные цены на недвижимость. Похожий прогноз дала старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова: «Ставки по рыночной ипотеке могут повыситься на 2–2,2 п.п., до примерно 16,5%, однако ряд банков еще до сегодняшнего повышения ключевой предлагал более высокие ставки на уровне 17–18%», — указала Носова.
Фото: Белкин Алексей/ ТАСС
Какие ставки по ипотеке сейчас
По данным «Дом.РФ», средние ставки по рыночной ипотеке на конец октября составляют 14,3–14,5%. Однако в реальности ставки выше — 15–16%. Кроме того, ставки увеличились и по льготным программам. Если раньше банки предлагали ставки по льготной ипотеке, которые были ниже предельных значений (например, вместо 6% по семейной ипотеке могли быть 5,5%), то сейчас они достигли предельных значений.
Охлаждение спроса до конца года
После рекордного сентября на рынке жилья уже началось охлаждение: спрос на ипотеку снизился от 10% до 15%. Эта тенденция сохранится в ближайшие месяцы, особенно заметна она будет на вторичном рынке. Несмотря на увеличение первого взноса по льготным программам, именно они будут оставаться драйверами ипотечного рынка, считает замдиректора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР. «За счет этого можно ожидать умеренного снижения спроса и совокупного объема выдачи в ипотечном сегменте в четвертом квартале», — сказал Егор Лопатин. Давление на спрос по рыночной ипотеке будут оказывать не только выросшие до заградительных значений ставки, но и повышение банковских надбавок по ипотеке с низким первым взносом и для слишком закредитованных россиян, поясняет управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА». «А с закредитованностью сейчас все весьма пессимистично. Таким образом, ипотечные выдачи будут изменяться и по объему, и по структуре, которая некоторое время может оставаться неустойчивой», — отметил эксперт.
Фото: Конанков Максим/ ТАСС
Наблюдавшийся в августе-сентябре всплеск спроса будет сходить на нет, согласна Наталия Пырьева. «Однако нет оснований ожидать резкого обвала спроса — в ноябре сделки продолжат идти, поскольку сейчас есть заемщики, которые ждут одобрения кредитов в банках по сегодняшним условиям. Тот же принцип, что и в августе-сентябре, но, вероятно, с меньшей активностью, потому что ставки уже гораздо выше», — пояснила эксперт. Но говорить о том, что ипотека на вторичном рынке будет полностью парализована, преждевременно, считают эксперты. Несмотря на высокие ставки (двукратная разница по сравнению с льготными), вторичное жилье может оказаться выгоднее для покупателей. «Запредельно высокие цены на новостройки могут вынудить покупателей переключиться на вторичку, пусть и с более высокими ипотечными ставками, где собственники с большей готовностью будут предлагать скидки, нежели застройщики», — пояснила Наталия Пырьева. Похожую точку зрения высказала Ирина Носова. По ее словам, в ближайшее время именно выдача ипотеки на вторичку снизится значительнее, так как ставки «действительно выглядят пугающими». «Однако через пару-тройку месяцев население психологически начнет привыкать к новым реалиям и выдачи постепенно будут восстанавливаться, хотя тех рекордных объемов мы еще долго не увидим», — полагает эксперт. «Ипотека на вторичку не будет полностью парализована, в этом сегменте могут проходить сделки с повышенным первоначальным взносом, менее чувствительные к уровню ставок. Но доля вторички в выдачах будет сокращаться», — добавил Юрий Беликов.
Ипотечные итоги 2023 года будут рекордными, несмотря на высокие ставки
Несмотря на рост ипотечных ставок на протяжении нескольких месяцев, ипотечные выдачи на протяжении года росли. Всего, по данным правительства, в России с января по сентябрь было выдано 1,4 млн ипотечных кредитов, что на 62% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост по льготной ипотеке оказался еще сильнее, чем по рыночной, — на 84%. По всем льготным программам было выдано 657,3 тыс. кредитов. По итогам 2023 года также ожидается рекордная выдача ипотеки. Согласно прогнозу «Дом.РФ», в 2023 году всего будет выдано 1,7 млн кредитов на 6,3–6,5 трлн руб. Предыдущий рекорд был установлен в 2021 году.
К каким еще последствиям приведет рост ключевой ставки
Помимо общего снижения спроса на жилье, решение регулятора будет иметь и другие последствия. По мнению экспертов, продолжит расти доля нераспроданного жилья, но даже в такой ситуации они не ждут заметного снижения цен на новостройки. «Из долгосрочных последствий как минимум вероятно увеличение фонда нереализованных и простаивающих площадей, потому что застройщики еще не перешли на стадию принятия происходящих на рынке изменений и падения платежеспособного спроса. И до стадии торга дело пока не дошло, поскольку, чтобы ее диагностировать, надо наблюдать снижение цен», — отмечает Юрий Беликов. Что касается возможной заморозки строительства имеющихся объектов, то пока такие риски незначительные, добавила Ирина Носова. «Застройщики понимают, что те темпы продаж, которые были в последние полтора-два года, в ближайшее время недостижимы. Но коррекция цен возможна и логична, хотя о значительных дисконтах речи нет — максимум 5–10% и то в случае необходимости быстрой продажи», — добавила эксперт. Меры, которые принимает регулятор для сбалансирования рынка, снижения рисков надувания пузыря и охлаждения цен на новостройки, пока желаемого результата не дают, отмечает Наталия Пырьева. «Цены растут, объемы ипотечного кредитования тоже, но и доля непроданных квартир также повышается. Ситуация выглядит накаленной, но сильных потрясений я пока не ожидаю», — сказала она.
- ЦБ ужесточил правила выдачи ипотеки: что это значит для покупателей жилья
- Условия по льготной ипотеке ужесточили. Чем это грозит рынку жилья
- Охладить рынок: как ЦБ ограничивает выдачу ипотеки и что еще может
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»