Если ооо продает недвижимость какие налоги нужно платить

15 ноября 2023 Регистрация Войти
4 декабря 2023

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

15 ноября 2023

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение ООО на УСНО (объект налогообложения — доходы) имеет единственного участника. На балансе ООО есть здание и два земельных участка, которые компания приобрела в ходе своей деятельности (около 20 лет назад, в период применения ЕНВД). Участник ООО желает получить эти объекты в свою единоличную собственность. Выдача в качестве дивидендов не рассматривается. Какие варианты передачи объектов с баланса участнику возможны? Какие налоговые обязательства возникают у ООО и единственного участника? Если происходит продажа, то по какой цене ООО должно продать имущество?

ООО на УСНО (объект налогообложения — доходы) имеет единственного участника. На балансе ООО есть здание и два земельных участка, которые компания приобрела в ходе своей деятельности (около 20 лет назад, в период применения ЕНВД). Участник ООО желает получить эти объекты в свою единоличную собственность. Выдача в качестве дивидендов не рассматривается. Какие варианты передачи объектов с баланса участнику возможны? Какие налоговые обязательства возникают у ООО и единственного участника? Если происходит продажа, то по какой цене ООО должно продать имущество?

12 мая 2021

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Организация может безвозмездно передать имущество учредителю или реализовать его по договору купли-продажи. Налоговые последствия в каждом из случаев представлены ниже.

Обоснование позиции:

Договор купли-продажи

В случае, если организация решит передать учредителю имущество по договору купли-продажи, ей необходимо будет заплатить 6% с выручки (цены) сделки: выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.20 НК РФ).
При этом положения ст. 346.18 НК РФ не обязывают формировать налоговую базу в отношении доходов от реализации недвижимости, полученных в денежной форме, исходя из ее рыночной цены или кадастровой стоимости, равно как не определяют и последствий продажи земли ниже соответствующих значений.
То есть при расчете налоговых обязательств по УСН учитываются фактически полученные налогоплательщиком доходы, установленные договором купли-продажи и подтвержденные первичными документами (ст. 346.24 НК РФ). Таким образом, налоговую базу по УСН будет формировать доход в размере цены, согласованной сторонами в договоре купли-продажи. Необходимость доначисления дохода до кадастровой стоимости объекта продажи в общем случае отсутствует (Вопрос: Налогообложение при продаже ИП на УСН коммерческой недвижимости (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2020 г.).
При этом согласно п. 1 ст. 346.17 НК РФ датой получения доходов при нахождении на УСН признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод), а какие-либо расходы для целей налогообложения организация, применяющая УСН с объектом «доходы», признать не может.
У приобретателя за плату имущества физического лица доходов, облагаемых НДФЛ, не возникает.
Что касается цены продажи, то в общем случае стороны сделки вправе установить любую стоимость объекта недвижимости (кадастровую, рыночную, остаточную или иную). Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда цены регулируются законом (ст. 424 ГК РФ).
Вместе с тем в данном случае при установлении цены в договоре следует учесть, что речь идет о взаимозависимых лицах.

Сделки между взаимозависимыми лицами

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 105.1 НК РФ в целях налогообложения взаимозависимыми лицами признаются физические лица в случае, если они прямо и (или) косвенно участвуют в такой организации и доля такого участия составляет более 25%. Соответственно, единственный учредитель и общество являются взаимозависимыми лицами.
Пунктом 1 ст. 105.3 НК РФ установлено, что в случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с разделом V.1 НК РФ сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.
В то же время согласно п. 3 ст. 105.3 НК РФ при определении налоговой базы с учетом цены товара (работы, услуги), примененной сторонами сделки для целей налогообложения (далее — цена, примененная в сделке), указанная цена признается рыночной, если федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России), не доказано обратное.
При этом из п. 1 ст. 105.17 НК РФ следует, что контроль соответствия цен и проверка полноты и правильности исчисления и уплаты налогов в связи с их применением проводятся ФНС России в отношении контролируемых сделок между взаимозависимыми лицами в рамках специальных проверок. Контроль соответствия цен по таким сделкам рыночным ценам не может быть предметом выездных и камеральных проверок, проводимых территориальными налоговыми органами. Иначе говоря, не любая сделка между взаимозависимыми лицами может привести к корректировке налоговой базы у сторон сделки. Такие последствия могут наступить только в случаях, когда такая сделка признается контролируемой в соответствии с критериями, которые установлены НК РФ.
В частности, сделки между вышеуказанными взаимозависимыми лицами являются контролируемыми, если хотя бы одна из сторон сделки освобождена от обязанностей налогоплательщика налога на прибыль организаций, при этом другая сторона (стороны) сделки не освобождена (не освобождены) от этих обязанностей (подп. 4 п. 2 ст. 105.14 НК РФ), а физическое лицо не признается плательщиками налога на прибыль организаций на основании п. 1 ст. 246 НК РФ. Одновременно следует принимать во внимание, что согласно п. 3 ст. 105.14 НК РФ сделки, предусмотренные (в том числе) подп. 4 п. 2 ст. 105.14 НК РФ, признаются контролируемыми, если сумма доходов по сделкам между указанными лицами за соответствующий календарный год превышает 60 млн. руб. (смотрите письмо Минфина России от 09.02.2015 N 03-01-18/5309).
То есть сделка между организацией и учредителем может быть отнесена к контролируемой сделке лишь в том случае, если сумма доходов по всем сделкам между учредителем и ООО за соответствующий календарный год будет превышать 60 млн. рублей (смотрите подробнее в ответе на Вопрос: Единственный учредитель сдает организации (ООО) в аренду торговое оборудование как индивидуальный предприниматель и облагает эти доходы по УСН. Организация находится на ЕНВД и УСН. Стоимость договора — 200 000 руб. в месяц. Каковы налоговые риски в плане установления цены аренды для учредителя? Является ли эта сделка контролируемой? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2018 г.)).
В свою очередь, ФНС России в письме от 16.09.2014 N ЕД-4-2/18674@ разъяснила, что положения НК РФ лишь разграничивают полномочия в части налогового контроля цен в сделках по уровням системы налоговых органов в РФ:
— проверка соответствия цен в контролируемых сделках осуществляется непосредственно ФНС России;
— проверка цен в сделках между взаимозависимыми лицами, но которые не признаются контролируемыми, может проводиться территориальными налоговыми органами в ходе камеральной или выездной налоговой проверки.
Причем многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, указывающими на несоответствие между оформлением сделки и содержанием финансово-хозяйственной операции (взаимозависимость сторон сделки, создание организации незадолго до совершения хозяйственной операции, использование особых форм расчетов и сроков платежей и т.п. В частности, когда цена сделки многократно (в десятки раз) занижена относительно рыночного уровня). Смотрите Энциклопедию решений. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами.
Согласно п. 4 ст. 85 НК РФ органы, осуществляющие государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение десяти дней со дня соответствующей регистрации, а также ежегодно до 15 февраля представлять указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года и (или) за иные периоды, определенные взаимодействующими органами (организациями, должностными лицами).
Форма для подачи сведений о зарегистрированных правах на недвижимость (в т.ч. на земельные участки) и сделках с ней, правообладателях и соответствующих объектах, порядок ее заполнения и формат утверждены приказом ФНС России от 10.04.2017 N ММВ-7-21/302@. В течение пяти рабочих дней со дня поступления сведений из отделений Росреестра налоговый орган обязан поставить нового (старого) собственника на учет (снять с учета) по месту нахождения принадлежащего недвижимого имущества. Причем в форме предусмотрен такой реквизит, как цена сделки, явившейся основанием регистрации права. Смотрите также Энциклопедию решений. Постановка физических лиц на учет в налоговом органе (снятие с учета) по месту нахождения недвижимого имущества; Энциклопедию решений. Постановка на учет в налоговом органе физических лиц, не относящихся к индивидуальным предпринимателям, на основе информации соответствующих органов.
Иными словами, налоговый орган будет обладать соответствующей информацией о сделке. Поэтому цена договора должна быть установлена с учетом этих особенностей. Приближение цены к рыночной минимизирует налоговые риски.

Безвозмездная передача

Безвозмездность передачи имущества (включая товары) является характерным (но не единственным) признаком договора дарения (ст. 128, 130, п. 1 ст. 572 ГК РФ). При этом подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ установлен запрет на дарение в отношениях между коммерческими организациями, в отличие от дарения физическому лицу. Смотрите Вопрос: Может ли ООО подарить недвижимость своему учредителю — физическому лицу (права на недвижимость зарегистрированы в установленном порядке)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2013 г.)
В соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или ИП (за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 39) в случаях, предусмотренных НК РФ, признается передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе.
При безвозмездной передаче имущества передающая сторона, применяющая УСН, платы или иного встречного предоставления за него не получает (п. 2 ст. 423 ГК РФ) и, следовательно, выручки от реализации не имеет. Кроме того, при безвозмездной передаче имущества у такой передающей стороны не возникает и иной экономической выгоды, признаваемой доходом в целях налогообложения (ст. 41 НК РФ).
Следовательно, безвозмездная передача имущества налогоплательщиком, находящимся на УСН, не включается в базу, облагаемую налогом, уплачиваемым в связи с применением с применением УСН (письма Минфина России от 24.07.2013 N 03-11-06/2/29196, от 27.01.2012 N 03-11-11/13, от 23.10.2009 N 03-11-06/2/222, от 27.10.2008 N 03-11-04/2/161).
Существуют особенности, связанные с передачей основных средств, в т.ч. недвижимого имущества. Однако по условиям вопроса здание и земельный участок находятся в собственности ООО более десяти лет, поэтому данные особенности можно не учитывать*(1).
НДС не начисляется на операции, совершаемые ООО, применяющим УСН, в том числе по безвозмездной передаче имущества.

НДФЛ

Согласно п. 1.1 ст. 224 НК РФ (введен с 1 января 2021 года) налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов для физических лиц — налоговых резидентов РФ в отношении, в частности, доходов в виде стоимости имущества (за исключением ценных бумаг), полученного в порядке дарения.
В 2020 году также действует ст. 214.10 НК РФ, определяющая порядок определения доходов в случае дарения недвижимого имущества. Согласно абзацу первому п. 6 ст. 214.10 НК РФ сумма НДФЛ по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговым ставкам, установленным ст. 224 НК РФ, процентная доля налоговой базы. Однако, как сообщено в письме Минфина России от 29.03.2021 N 03-04-07/22399, особенности определения налоговой базы по НДФЛ, предусмотренные п. 6 ст. 214.10 НК РФ (с учетом кадастровой стоимости объекта), применяются в тех случаях, когда налоговая база определяется налоговым органом. Если же такой доход получен от организации, то именно организация, от которой налогоплательщик получил указанный доход, признается в отношении такого дохода налоговым агентом и обязана исполнять обязанности, предусмотренные для налоговых агентов, в частности, ст. 226 и 230 НК РФ.
При получении налогоплательщиком дохода от организаций в натуральной форме в виде безвозмездно полученного имущества налоговая база по НДФЛ определяется как стоимость такого имущества, исчисленная исходя из его цены, определяемой в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 НК РФ, то есть исходя из рыночной цены. При этом в нее включается соответствующая сумма НДС, акцизов (п. 1 ст. 211 НК РФ).
Если же организация не будет выплачивать одаряемому доходы в денежной форме до конца 2021 года, то она не сможет удержать исчисленный НДФЛ и перечислить его в бюджет, ведь уплата налога за счет средств налоговых агентов не допускается (п. 9 ст. 226 НК РФ). В таком случае она должна будет в установленном порядке, в срок не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить физическому лицу и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать НДФЛ, о суммах дохода, с которого не удержан налог, и сумме неудержанного налога (п. 5 ст. 226 НК РФ). После этого уплату НДФЛ с дохода в натуральной форме осуществит физическое лицо на основании направленного налоговым органом налогового уведомления (п. 6 ст. 228 НК РФ) (Вопрос: Бухгалтерский учет и налогообложение при дарении организацией на ОСН автомобиля физическому лицу (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2020 г.)).
На основании п. 6 ст. 228 НК РФ (в редакции с 1 января 2021 года) уплата налога осуществляется не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога налогоплательщиками, для которых выполнено хотя бы одно из следующих условий:
— сведения о доходах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде, представлены налоговыми агентами в налоговые органы в порядке, установленном п. 5 ст. 226 НК РФ;
— общая сумма налога, исчисленная налоговым органом в порядке, установленном ст. 225 НК РФ, превышает совокупность суммы налога, удержанной налоговыми агентами, и суммы налога, исчисленной налогоплательщиками исходя из налоговой декларации, в отношении доходов налогоплательщика, дата получения которых относится к соответствующему налоговому периоду. Смотрите также Вопрос: На балансе организации (общий режим налогообложения) на 01 счете (субсчет 001) числится земельный участок, принадлежащий ей на праве собственности. Данный земельный участок был приобретен давно (более 50 лет назад). В деятельности организации земельный участок не используется. Руководством было принято решение о передаче участка безвозмездно физическим лицам. (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2018 г.).
Подытожим сказанное.
В случае продажи недвижимости физлицу налог по УСН по ставке шести процентов исходя из цены договора будет уплачивать организация в периоде получения оплаты.
Если же речь пойдет о дарении недвижимости учредителю, НДФЛ по ставке 13 процентов с рыночной стоимости имущества (ст. 211 НК РФ) уплатит физлицо — одаряемый учредитель.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Взаимозависимые лица для целей налогообложения: понятие и порядок признания;
— Энциклопедия решений. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами;
— Энциклопедия решений. Предмет проверки полноты исчисления и уплаты налогов в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами, проводимой ФНС России;
— Энциклопедия решений. Контролируемые сделки;
— Энциклопедия решений. Стороны договора дарения. Запрещение и ограничения дарения;
— Энциклопедия решений. Учет безвозмездной передачи основного средства;
— Энциклопедия решений. Налогообложение при дарении. Учет у дарителя;
— Энциклопедия решений. Налогообложение при дарении. Учет у одаряемого;
— Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости;
— Как выгоднее передать учредителю офис компании: продать, подарить или выдать в качестве дивидендов («Российский налоговый курьер», N 3, февраль 2013 г.);
— Вопрос: Организация (ООО) продает имущество (здание, земельный участок). Каким образом денежные средства за реализованное имущество можно передать учредителю ООО? (ответ Горячей линии ГАРАНТ, январь 2021 г.)
— Вопрос: ООО применяет УСН (налоговая ставка 15%) и ЕНВД. Хочет передать (продать) недвижимое имущество единственному учредителю — физическому лицу, являющемуся также и директором ООО. Имущество было создано и введено в эксплуатацию в 2017 году. Кадастровая стоимость — 26 500 000 руб. Система налогообложения в виде ЕНВД применяется ООО в отношении розничной торговли запчастями. В отношении иных видов деятельности всегда применялась УСН. При регистрации ООО такой вид деятельности, как продажа недвижимости, не заявлялся. Каков порядок налогообложения у сторон при совершении сделки купли-продажи здания магазина? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2018 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Андреева Людмила

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ассоциации «Содружество» Мельникова Елена

26 апреля 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) В п. 3 ст. 346.16 НК РФ говорится, что в случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств и нематериальных активов до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов при нахождении на УСН (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком)) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу. Этот пересчет делается за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) по правилам, установленным для налога на прибыль. При этом уплачиваются дополнительная сумма налога и пени.
В письмах Минфина России от 11.04.2016 N 03-03-06/3/20413 и от 14.04.2014 N 03-11-06/2/16837 отмечено, что согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Соответственно, возникает обязанность пересчета. Смотрите также материалы:
— Вопрос: Продажа основного средства на УСН в случае, если расходы в периоде приобретения не учитывались при налогообложении. Возможно ли учесть в расходах суммы амортизации и остаточную стоимость выбывающего в связи с реализацией основного средства? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2021 г.)
— Вопрос: Продажа основного средства на УСН в случае, если расходы в периоде приобретения не учитывались при налогообложении (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2020 г.);
— И снова о продаже ИП-«упрощенцем» имущества, приобретенного до перехода на УСНО (Д.Ю. Гусаров, журнал «Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение», N 8, август 2020 г.).
Как мы поняли, в данном случае ОС были приобретены в период применения ЕНВД, в расходах их стоимость не учитывалась, срок нахождения ОС в собственности — более 20 лет, а в настоящее время организация применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». Поэтому пересчет производить не нужно, а остаточную стоимость в любом случае нельзя было бы учесть в затратах в силу применяемого объекта налогообложения «доходы», который не предусматривает учет расходов в принципе.

Особенности налогообложения при передача недвижимости ООО участнику

В последнее время нередки ситуации, когда необходимо осуществить перевод недвижимого имущества, числящегося в собственности общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) в собственность участника этого ООО (физического лица).

Сделка по отчуждению недвижимости будет облагаться налогами. Причем платить их обязан не только продавец, но, и в некоторых случаях, покупатель.

Налогами, которые необходимо уплатить при осуществлении сделки с недвижимостью могут быть:

Налогообложение сделки по отчуждению имущества будет зависеть:

от системы налогообложения, применяемой ООО;
от способа передачи недвижимого имущества от ООО его участнику.

Продажа недвижимости ООО применяющего Общую систему налогообложения (далее – ОСНО):

При реализации имущества участнику ООО, применяющее ОСНО, обязано уплатить: НДС с цены реализации 20 % (не применимо к реализации земельных участков пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ)

Налог на прибыль 20% (цена реализации может быть уменьшена на расходы, связанные с реализацией имущества)

Продажа недвижимости ООО применяющего Упрощенную систему налогообложения (далее – УСН):

При реализации недвижимого имущества участнику, ООО, применяющее УСН, обязано уплатить:

«доход» 6% или «доход-расход» 15% с сумм поступившей оплаты за реализованную недвижимость (кассовый метод).

В облагаемый доход от продажи включаются только фактически поступившие от покупателя-участника суммы на дату их поступления (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Дата передачи объекта по акту, дата регистрации перехода права собственности тут роли играть не будут.

Передача недвижимости ООО по договору дарения

При передаче недвижимости по договору дарения, ООО, применяющее ОСНО, обязано уплатить:

НДС с цены реализации 20 % (не применимо к реализации земельных участков пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ)

Если ООО применяет УСН облагаемого дохода при безвозмездной передаче не возникает.

Покупатель (участник) обязан уплатить НДФЛ с рыночной стоимости полученного по договору дарения недвижимого имущества.

Передача имущества ООО его участнику в случае ликвидации Общества

В случае передачи недвижимого имущества ООО его участнику при ликвидации у ООО налоговой базы не возникает.

Доход, подлежащий налогообложению, возникает у участника, получившего имущество после ликвидации.

Доход участника, подлежащий налогообложению НДФЛ, определяется из рыночной стоимости полученного после ликвидации недвижимого имущества. В качестве минимального рыночного уровня цены недвижимого имущества могут быть использованы данные о кадастровой стоимости такого имущества.

Вывод

Существует несколько способов передать недвижимость, которая принадлежит ООО в собственность его участника. Нами рассмотрены самые общие способы передачи имущества ООО его участнику.

Каждая сделка имеет свои особенности в зависимости от условий хозяйствования и сложившейся ситуации.

Эксперты ООО «ПромСтройАудит Консалт» готовы проанализировать Вашу ситуацию и ответить на все возникающие вопросы.

Налог с продажи коммерческой недвижимости ООО

На ООО есть недвижимость. Хотим ее продать с выводом вырученных средств на физическое лицо. ООО на УСН. Какой налог мы заплатим с продажи недвижимости и выводом средств на физическое лицо?

Вадим Ткаченко
Консультаций: 7

Все зависит от упрощенной системы налогообложения, так как она может быть двух видов:

2) «доходы минус расходы».

Также надо будет поднять первоначальный договор купли-продажи, по которому организация принимала на учет и получала в собственность недвижимость. За основу будет браться указанная в нем сумма.

Если недвижимость продается ниже рыночной стоимости и ниже кадастровой стоимости, у налоговых органов возникнут вопросы. Если вы на 6%, то вы все равно заплатите с дохода со всей сделки, если 15%, вы можете уменьшить и налог будет либо минимальным, либо его не будет (если вы не получили доход).

Еще один момент – оценка. При продаже недвижимости обязательно нужно провести оценку рыночной стоимости, и полученную сумму включить в договор купли-продажи.

Что касается вывода денежных средств, то такого понятия в российском законодательстве нет. Тут много будет зависеть от того, кто является учредителем. Если это стороннее лицо, с ним надо заключить договор об оказании соответствующих услуг, и он получит за это вознаграждение. В любом случае налог, который платит физическое лицо, составляет 13%.

Продажа недвижимости ООО

Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах

Иногда собственники бизнеса хотят продать недвижимость, которое принадлежит ООО . Существует несколько способов проведения такой сделки. Рассмотрим их и выберем самый выгодный для учредителей.

Стандартный способ продажи недвижимости ООО

При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.

Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.

Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.

Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.

После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.

— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;

— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

При УСН «Доходы» — 6% от цены реализации.

При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой реализации объекта и расходами на его приобретение (строительство).

Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.

Пример

ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:

НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.

Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.

При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.

Продажа недвижимости вместе с самим ООО

Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.

Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:

Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.

Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.

При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.

Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).

Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?

В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.

Для физических лиц:

— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);

— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).

Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).

Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.

Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.

Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.

Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО

Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.

Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.

Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст. 171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.

Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.

Вывод

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.

Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.

Если ооо продает недвижимость какие налоги нужно платить