Наем и аренда — в чем разница
Решили сдать жилье и обезопасить себя договором? Внимательно проверьте документ: даже незначительные на первый взгляд неточности в формулировках могут доставить проблем. Сегодня разбираемся, чем отличается наем от аренды.
- Стороны договора
- Условия расторжения
- Сроки заключения
- Как составить договор
Недавно в нашей маленькой дружной компании вышел нешуточный спор.
Маша сдает однокомнатную квартиру в центре. Женя заметил, что риелтор оформила договор с квартиросъемщиками неверно. По его мнению, необходимо было составить договор найма помещения, а она указала аренду.
Маша, как истинный филолог, сослалась на то, что наем и аренда по отношению к жилью — одно и то же, поэтому все правильно.
С одной стороны, Маша права: и наем, и аренда помещения — это передача жилья во временное пользование от одного лица другому. С другой стороны — юридической — есть существенные различия.
Слово «копейка» появилось при Иване Грозном, так как на монетах был изображен князь с копьем в руке.
Другой факт
Стороны договора
Все зависит от статуса человека, который снимает жилье.
Если собственник сдает помещение обыкновенному человеку, который в документах именуется как физическое лицо, речь идет о найме. В этом случае хозяин может сдать исключительно жилое помещение. В документах он будет фигурировать как наймодатель, а квартиросъемщика называют нанимателем.
Если же «временным хозяином» помещения решит стать юридическое лицо, заключают документ об аренде. Права и обязанности сторон в этом случае регулирует статья 671 ГК РФ .
Решили арендовать помещение и открыть бизнес, но не хватает финансов? Совкомбанк поможет.
Если вы горите идеей об открытии своего бизнеса, мы можем помочь! В Совкомбанке доступны кредиты для предпринимателей до 30 млн рублей. Вы составили бизнес-план и знаете, сколько средств понадобится для открытия собственного бизнеса? Смело рассчитывайте кредит и ежемесячный платеж на специальном калькуляторе!
Боитесь сдавать квартиру юрлицу ? Не переживайте , арендатор имеет право только проживать в вашей квартире , он не сможет ее использовать в коммерческих целях. Часто организации снимают жилье для командированных сотрудников .
Условия расторжения
Что делать, если люди подписали документ на определенный срок, но успели « поссориться » за это время? Если одна из сторон хочет расторгнуть договор аренды, она обращается в суд. Основанием может послужить несоблюдение установленных законом условий, а также нарушение условий, указанных в договоре, — согласно ст. 619 ГК РФ.
С договором найма все гораздо проще. Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ , если квартиросъемщик решит съехать, ему просто нужно письменно поставить в известность наймодателя за три месяца.
А вот хозяину выселить жильцов против их воли ранее даты, указанной в договоре, сложнее. Он сможет сделать это в следующих случаях:
- если квартиросъемщик не платит за жилье в течение 6 месяцев. Сроки могут разниться: иногда в договоре прописывают другие сроки, а при краткосрочном съеме максимальные полгода заменяются двумя месяцами;
- при порче или уничтожении имущества в жилом помещении;
- если использовали квартиру не по назначению;
- при нарушении прав соседей.
Последние пункты касаются как самого нанимателя, так и других людей, за которых он отвечает в пределах данной квартиры.
Договор в этом случае стороны расторгают через суд.
Что такое аренда и наем квартиры?
Какая разница между арендой и наймом квартиры? Какие налоги платятся?
Сергей Булахов
Консультаций: 12
Содержание
- Основное отличие
- Сроки
- Условия расторжения договоров аренды и найма
- Налоги
Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ («Аренда») и гл. 35 («Наем жилого помещения») Гражданского кодекса РФ.
Основное отличие
Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.
Сроки
Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
Условия расторжения договоров аренды и найма
Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):
- в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Налоги
Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.
По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.
Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.
В чем различие между договором найма и аренды
Вы захотели снять квартиру. Наймодатель предлагает вам подписать договор аренды. Вы подписываете и переводите деньги за месяц. Через пару дней приходят родители собственника и говорят, что у него не было права сдавать квартиру в аренду и пытаются вас выселить. Вы хотите вызвать наймодателя в суд, но понимаете, что подписали договор аренды, а не найма. В конце концов, вас выселяют.
Чтобы такого не произошло, разобрались чем отличается договор найма от договора аренды:
В чем отличие договора найма от аренды
Разница между договором аренды и договором найма — в людях кто заключает договор. Договор аренды можно заключить между физическим лицом и юридическим. С договором найма такое не работает: он заключается между двумя физическими лицами. При этом к помещению по договору найма больше требований: оно должно быть приспособлено для жизни и быть изолированным. По договору аренды можно сдать заброшенный завод — и это нормально. По договору найма нужно предупредить за 3 месяца собственника о расторжении договора. Это регулируется пунктом 1 ст. 687 Гражданского кодекса РФ. А в договоре аренды — только через суд, если не были прописаны подробно внесудебный порядок расторжения договора.
Частые проблемы при оформлении договора найма
Ситуация: вы подписали договор с собственником, получили ключи от квартиры и заселились. Через две недели приезжает второй собственник, родственники наймодателя или другой представитель. Они говорят, что не хотят, чтобы вы снимали квартиру и выселились. Вы собираетесь идти в суд, но он становится на сторону других собственников. Выявляются следующие тонкие моменты: жена была полноправным участником сделки, но нет ее согласия, у представителя закончился срок действия доверенности, а у квартиры не один собственник, а вся семья из пяти человек.
Разберемся в каждой ситуации по отдельности:
На что обратить внимания в документах собственника
Если вы хотите снять квартиру по договору найма — можно столкнуться с несколькими проблемами. Собственников у квартиры может быть несколько, наймодатель может быть в браке и тогда нужно согласие второй половинки или вместо собственника договор подписывает его представитель. Рассмотрим эти ситуации:
Один собственник
Проверьте в начале данные из трех документов: паспорт, свидетельство о регистрации права собственности и СНИЛС. Номер и серия паспорта, номера ранее выданных паспортов, фамилия собственника, номер СНИЛС должны быть актуальными в свидетельстве о регистрации права собственности. Может сложиться такая ситуация, что собственник сменил фамилию после свадьбы и не занес изменения в ЕГРН. Тогда стоит попросить свидетельство о браке либо о расторжении. Еще одна из ситуаций: собственник отнес паспорт для замены в МФЦ, а в свидетельстве указан старый номер паспорта. На последней странице паспорта указывается данные о ранее выданных паспортах. Если серия и номер совпали — все хорошо. Если номер не сходится — стоит насторожиться. Возможно, перед вами мошенник.
Сведения о ранее выданных паспортах
Обратите внимание: если квартира куплена до 15 июля 2016 года, тогда спрашивайте свидетельство о регистрации права собственности. Если квартира куплена после 15 июля — спрашивайте выписку из ЕГРН.
Несколько собственников
Если в квартире несколько собственников — все они должны подписаться в договоре найма. Неважно, 1/4 или 3/4 принадлежат другим собственникам. Также как и в ситуации с одним собственником — все собственники долей должны расписаться в согласии о сдачи квартиры в найм.
Предмет договора. В этом после нужно перечислить всех собственников квартиры.
Чем больше собственников у квартиры, тем выше шанс, что кто-то из собственников может передумать сдавать квартиру в найм. Тогда у вас больше шансов к выселению.
Как проверить есть ли на квартиру ипотека
Ситуация: вы сняли квартиру, заключили договор найма и переехали. Через некоторое время вы видите постановление суда об изъятии квартиры в пользу банка. Оказалось, что квартира в которой вы живете куплена по ипотеке. Через несколько дней вы снова ищете квартиру.
Чтобы избежать такой ситуации, проверяйте и расспрашивайте собственника. Нет ли ипотеки на квартиру, как в договоре банка прописано условия пользования жилплощадью. Банки могут ограничить права собственника и запретить заключать договор найма.
Ситуация: вы спрашиваете у собственника есть ли ипотека на квартиру. Он отвечает, что она есть и прописана в договоре. Собственник говорит, что ваш ежемесячный перевод — равносилен погашению ипотеки в месяц. Получается чем исправней вы платите за квартиру, тем спокойней будет и вам и собственнику.
Брак
Узнайте не состоит ли собственник в браке. Ситуация такая: супруг или супруга после заключения брака также имеет права собственника на квартиру. Поэтому для заключения договора найма вам нужно согласие второй половинки. Такое согласие подписывается у нотариуса.
Нотариальное согласие супруга. Здесь про покупку, но такой же можно сделать и на отчуждение прав
Если у собственника заключен брачный договор — все условия по передачи имущества тоже должны быть в нем прописаны.
Представитель
Иногда бывает так, что собственник не может быть на месте при подписании договора: уехал жить на острова, завален кучей работы или проходит лечение заграницей. В этом случае за него договор найма может подписать представитель. Для этого оформляется доверенность от собственника.
Доверенность
Что проверить: смотрите на паспортные данные: они должны совпадать у собственника и у представителя. После проверьте на какое время выдана доверенность. Если не стоит срока действия, но есть дата — доверенность действует год. Если не стоит дата — доверенность недействительна. Также проверьте права представителя: может ли он принимать оплату за квартиру или имеет ли право на подписание договора.
Кроме доверенности представитель может придти и с другим договором: агентский договор, договор комиссии и другие. Их нужно проверить аналогично доверенности: паспортные данные, время действия и что может делать представитель.
Глава 58 — Гражданского кодекса
1. По договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество во владение и пользование за плату на определенный срок.
2. Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора аренды (аренды).
Статья 760. Предмет договора аренды
1. Предметом договора аренды может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребительская вещь).
Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть предметом договора аренды.
2. Предметом договора аренды могут быть имущественные права.
3. Особенности найма отдельных видов имущества устанавливаются этим Кодексом и другим законом.
Статья 761. Право передачи имущества в найм
1. Право передачи имущества в найм имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права.
2. арендодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора аренды.
Статья 762. Плата за наем (аренду) имущества
1. По наем (аренду) имущества с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.
Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, которые имеют существенное значение.
2. Плата за наем (аренду) имущества может вноситься по выбору сторон в денежной или натуральной форме. Форма платы за наем (аренду) имущества устанавливается договором найма.
3. Законом или договором может быть установлен периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за наем (аренду) имущества.
4. Наниматель вправе требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась.
5. Плата за наем (аренду) имущества вносится ежемесячно, если иное не установлено договором.
6. Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
Статья 763. Срок договора аренды
1. Договор найма заключается на срок, установленный договором.
2. Если срок найма не установлен, договор найма считается заключенным на неопределенный срок.
Любая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за три месяца. Договором или законом может быть установлен другой срок для предупреждения об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора аренды отдельных видов имущества.
Если до истечения установленного законом максимального срока найма ни одна из сторон не отказалась от договора, заключенного на неопределенный срок, он прекращается с истечением максимального срока договора.
Договор найма, срок которого превышает установленный законом максимальный срок, считается заключенным на срок, который соответствует максимальному сроку.
Статья 764. Правовые последствия продолжения владения и / или пользования имуществом после истечения срока договора найма
1. Если наниматель продолжает владеть и / или пользоваться имуществом после истечения срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя в течение месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.
Статья 765. Передача имущества арендатору
1. Наймодатель обязан передать нанимателю имущество немедленно или в срок, установленный договором найма.
Статья 766. Правовые последствия непередачи имущества арендатору
1. Если арендодатель не передает арендатору имущество, Арендатор имеет право по своему выбору:
- требовать от арендодателя передачи имущества и возмещения убытков, причиненных задержкой;
- отказаться от договора аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.
Статья 767. Качество вещи, переданной в найм
1. Арендодатель обязан передать арендатору вещь в комплекте и в состоянии, которые отвечают условиям договора аренды и ее назначению.
2. Наймодатель обязан предупредить нанимателя об особых свойствах и недостатках вещи, которые ему известны и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества нанимателя или других лиц или привести к повреждению самой вещи во время владения и / или пользования ею.
3. Арендатор обязан в присутствии арендодателя проверить исправность вещи. Если Арендатор в момент передачи вещи во владение не убедится в ее исправности, вещь считается переданной ему в надлежащем состоянии.
Статья 768. Гарантия качества вещи, переданной в найм
1. Арендодатель может гарантировать качество вещи на протяжении всего срока найма.
2. Если в вещи, которая была передана арендатору с гарантией качества, окажутся недостатки, которые препятствуют ее использованию согласно договора, Арендатор имеет право по своему выбору требовать:
- замены вещи, если это возможно;
- соответствующего уменьшения размера платы за наем вещи;
- безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения затрат на их устранение;
- разрыв договора и возмещение убытков, которые были ему причинены.
Статья 769. Права третьих лиц на вещь, переданную в найм
1. Передача вещи в найм не прекращает и не изменяет прав на нее третьих лиц, в частности права залога.
2. При заключении договора найма наймодатель обязан сообщить нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в аренду. Если наймодатель не уведомил нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в аренду, наниматель имеет право требовать уменьшения размера платы за наем вещи или расторжения договора и возмещения убытков.
Статья 770. Правопреемство в случае изменения собственника вещи, переданной в найм
1. В случае изменения собственника вещи, переданной в найм, к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя.
2. Стороны могут установить в договоре найма, который в случае отчуждения арендодателем вещи договор найма прекращается.
Статья 771. Страхование вещи, переданной в найм
1. Передача в найм вещи, которая была застрахована арендодателем, не прекращает действия договора страхования.
2. Договором или законом может быть установлена обязанность арендатора заключить договор страхования вещи, переданной в найм.
Статья 772. Риск случайного уничтожения или случайного повреждения вещи
1. Наниматель, который задержал возвращение вещи наймодателю, несет риск ее случайного уничтожения или случайного повреждения.
Статья 773. Владение и / или пользование вещью, переданной в аренду
1. Наниматель обязан владеть и / или пользоваться вещью в соответствии с ее назначением и условиями договора.
2. Если наниматель обладает и / или пользуется вещью, переданной ему в аренду, не по ее назначению или с нарушением условий договора найма, наймодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.
3. Наниматель имеет право изменять состояние вещи, переданной ему в аренду, только с согласия наймодателя.
Статья 774. Поднаем
1. Передача нанимателем вещи во владение и пользование другому лицу (поднаем) возможно только с согласия наймодателя, если иное не установлено договором или законом.
2. Срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды.
3. К договору субаренды применяются положения о договоре найма.
Статья 775. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные от пользования вещью, переданной в найм
1. арендатору приналежит право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные им в результате пользования вещью, переданной в найм.
Статья 776. Ремонт вещи, переданной в найм
1. Текущий ремонт вещи, переданной в найм, ведется нанимателем за его счет, если другое не установлено договором или законом.
2. Капитальный ремонт вещи, переданной в найм, ведется арендодателем за его счет, если другое не установлено договором или законом.
Капитальный ремонт ведется в срок, установленный договором. Если срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной потребностью, капитальный ремонт может быть проведен в разумный срок.
3. Если арендодатель не провел капитального ремонта вещи, которая препятствует ее использованию согласно назначению и условиям договора, Арендатор имеет право:
- отремонтировать вещь, причислив стоимость ремонта в счет платы за наем вещи, или требовать возмещения стоимости ремонта;
- требовать разрыва договора и возмещения убытков.
Статья 777. Преобладающие права арендатора
1. Арендатор, который надлежаще исполняет свои обязанности по договору найма, после истечения срока договора имеет преобладающее право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор, который намеревается воспользоваться преобладающим правом на заключение договора аренды на новый срок, обязан сообщить об этом наймодателю до истечения срока договора аренды в срок, установленный договором, а если он не установлен договором, — в разумный срок.
Условия договора аренды на новый срок устанавливаются по договоренности сторон. В случае недостижения договоренности относительно платы и других условий договора преобладающее право арендатора на заключение договора прекращается.
2. Арендатор, который надлежаще исполняет свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в найм, имеет преобладающее право перед другими лицами на ее приобретение.
Статья 778. Улучшение нанимателем вещи, переданной в найм
1. Арендатор может улучшить вещь, которая является предметом договора аренды, лишь по согласию арендодателя.
2. Если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения, Арендатор имеет право на их изъятие.
3. Если улучшение вещи сделано по согласию арендодателя, Арендатор имеет право на возмещение стоимости необходимых затрат или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование вещью.
4. Если в результате улучшения, сделанного по согласию арендодателя, создана новая вещь, Арендатор становится ее совладельцем. Доля арендатора в праве собственности отвечает стоимости его затрат на улучшение вещи, если другое не установлено договором или законом.
5. Если Арендатор без согласия арендодателя сделал улучшения, которые нельзя отделить без вреда для вещи, он не имеет права на возмещение их стоимости.
Статья 779. Последствия ухудшения вещи, переданной в найм
1. Арендатор обязан устранить ухудшение вещи, которые произошли по его вине.
2. В случае невозможности восстановление вещи арендодатель имеет право требовать возмещения причиненных ему убытков.
3. Арендатор не отвечает за ухудшение вещи, если это произошло вследствие нормального ее износа или упущений арендодателя.
Статья 780. Ответственность за вред, причиненный в связи с владением и / или пользованием вещью, переданной в аренду
1. Вред, причиненный третьим лицам в связи с владением и / или пользованием вещью, переданной в аренду, возмещается нанимателем на общих основаниях.
2. Ущерб, причиненный в связи с владением и / или пользованием вещью, возмещается арендодателем, если будет установлено, что это произошло вследствие особых свойств или недостатков вещи, о наличии которых наниматель не был предупрежден наймодателем и о которых он не знал и не мог знать.
Условие договора найма об освобождении наймодателя от ответственности за вред, причиненный вследствие особых свойств или недостатков вещи, о наличии которых наниматель не был предупрежден наймодателем и о которых он не знал и не мог знать, ничтожны.
Статья 781. Прекращение договора аренды
1. Договор найма прекращается в случае смерти физического лица — арендатора, если другое не установлено договором или законом.
2. Договор найма прекращается в случае ликвидации юридического лица, которое было нанимателем или арендодателем.
Статья 782. Право арендодателя отказаться от договора аренды
1. Наймодатель вправе отказаться от договора найма и требовать возврата вещи, если наниматель не вносит плату за наем вещи в течение трех месяцев подряд.
2. В случае отказа арендодателя от договора аренды договор является разорванным с момента получения нанимателем сообщения арендодателя об отказе от договора.
Статья 783. Разрыв договора аренды по требованию арендодателя
1. Наймодатель вправе требовать расторжения договора найма, если:
- наниматель обладает и / или пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;
- наниматель без разрешения наймодателя передал вещь во владение и / или пользование другому лицу;
- наниматель своим небрежной поведением создает угрозу повреждения вещи;
- наниматель не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на нанимателя.
Статья 784. Разрыв договора аренды по требованию арендатора
1. Арендатор имеет право требовать разрыва договора аренды, если:
- наймодатель передал вещь, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи;
- наймодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи.
Статья 785. Обязанности нанимателя в случае прекращения договора найма
1. В случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю дело в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
2. Если наниматель не выполняет обязанности по возврату вещи, наймодатель вправе требовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы за наем вещи за время просрочки.
Статья 786. Исковая давность, которая применяется к требованиям, которые вытекают из договора найма
1. К требованиям о возмещении убытков в связи с повреждением вещи, которая была передана нанимателю, а также к требованиям о возмещении расходов на улучшение вещи применяется исковая давность в один год.
2. Течение исковой давности по требованиям наймодателя начинается с момента возврата вещи нанимателем, а относительно требований нанимателя — с момента прекращения договора найма.
Параграф 2. Прокат
Статья 787. Договор проката
1. По договору проката наймодатель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по передаче вещей в аренду, передает или обязуется передать движимую вещь нанимателю во владение и пользование за плату на определенный срок.
2. Договор проката является договором присоединения. Наймодатель может устанавливать типовые условия договора проката. Типовые условия договора проката не могут нарушать права нанимателей, установленных законом.
Условия договора проката, которые ухудшают положение арендатора по сравнению с установленными типовыйми условиями договора, являются ничтожными.
3. Договор проката является публичным договором.
Статья 788. Предмет договора проката
1. Предметом договора проката является движимое имущество, которое используется для удовлетворения бытовых непроизводственных потребностей.
2. Предмет договора проката может использоваться для производственных потребностей, если это установлено договором.
Статья 789. Плата за прокат вещи
1. Плата за прокат вещи устанавливается по тарифам арендодателя.
Статья 790. Право арендатора на отказ от договора проката
1. Арендатор имеет право отказаться от договора проката и возвратить вещь наймодателю в любое время.
2. Плата за прокат вещи, уплаченная нанимателем за весь срок договора, уменьшается в соответствии с продолжительностью фактического владения и / или пользования вещью.
Статья 791. Особенности договора проката
1. Арендатор не имеет права на заключение договора субаренды.
2. Арендатор не имеет преобладающего права на куплю вещи в случае ее продажи арендодателем.
3. Капитальный и текущий ремонт вещи осуществляет арендодатель за свой счет, если он не докажет, что повреждение вещи произошло по вине арендатора.
Параграф 3. Найм (аренда) земельного участка
Статья 792. договор аренды земельного участка
1. По договору найма (аренды) земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату.
Земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, которые находятся на нем, или без них.
2. Отношения относительно (найма) аренды земельного участка регулируются законом.
Параграф 4. Найм здания или другого капитального сооружения
Статья 793. Форма договора аренды здания или другого капитального сооружения
1. Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) составляется в письменной форме.
2. Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению, кроме договора, предметом которого является имущество государственной или коммунальной собственности, который подлежит нотариальному удостоверению в случае, если он заключен по результатам электронного аукциона сроком более чем на пять лет.
Статья 794. Государственная регистрация права пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального сооружения
1. Право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации в соответствии с законом, за исключением случая, предусмотренного частью второй статьи 793 настоящего Кодекса , если договор, заключенный по результатам электронного аукциона, предметом которого является имущество государственной или коммунальной собственности.
Статья 795. Передача здания или другого капитального сооружения в найм
1. Передача арендатору здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), подписываемым сторонами договора. С этого момента начинается вычисление срока договора аренды, если другое не установлено договором.
2. Возвращение нанимателем предмета договора аренды оформляется соответствующим документом (актом), подписываемым сторонами договора. С этого момента договор найма прекращается.
Статья 796. Предоставление арендатору права пользования земельным участком
1. Одновременно с правом найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) арендатору предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, который прилегает к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма.
2. В договоре аренды стороны могут определить размер земельного участка, который передается арендатору. Если размер земельного участка в договоре не определен, арендатору предоставляется право пользования всем земельным участком, которым владел арендодатель.
3. Если арендодатель не является собственником земельного участка, считается, что собственник земельного участка соглашается на предоставление арендатору права пользования земельным участком, если другое не установлено договором арендодателя с собственником земельного участка.
Статья 797. Плата за пользование
1. Плата, которая взимается с арендатора здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), состоит из платы за пользование им и платы за пользование земельным участком.
Параграф 5. Найм (аренда) транспортного средства
Статья 798. Предмет договора аренды
1. Предметом договора аренды транспортного средства могут быть воздушные, морские, речные судна, а также наземные самоходные транспортные средства и т.п..
2. Договором аренды транспортного средства может быть установлено, что оно передается в найм с экипажем, который его обслуживает.
3. Стороны могут договориться о предоставлении арендодателем арендатору комплекса услуг для обеспечения нормального использования транспортного средства.
Статья 799. Форма договора аренды транспортного средства
1. Договор аренды транспортного средства составляется в письменной форме.
2. Договор аренды транспортного средства с участием физического лица подлежит нотариальному удостоверению.
Статья 800. Деятельность арендатора транспортного средства
1. Арендатор самостоятельно осуществляет использование транспортного средства в своей деятельности и имеет право без согласия арендодателя составлять от своего имени договора перевозки, а также другие договора согласно назначению транспортного средства.
Статья 801. Затраты, связанные с использованием транспортного средства
1. Арендатор обязан поддерживать транспортное средство в надлежащем техническом состоянии.
2. Затраты, связанные с использованием транспортного средства, в том числе с уплатой налогов и других платежей, несет Арендатор.
Статья 802. Страхование транспортного средства
2. Порядок страхования ответственности арендатора за вред, который может быть причинен другому лицу в связи с использованием транспортного средства, устанавливается законом.
Статья 803. Правовые последствия повреждения транспортного средства
1. Арендатор обязан возместить убытки, причиненные в связи с потерей или повреждением транспортного средства, если он не докажет, что это произошло не по его вине.
Статья 804. Правовые последствия причинения вреда другому лицу в связи с использованием транспортного средства
1. Арендатор обязан возместить вред, причиненный другому лицу в связи с использованием транспортного средства, согласно главе 82 этого Кодекса.
Статья 805. Особенности найма транспортного средства с экипажем, который его обслуживает
1. Управление и техническая эксплуатация транспортного средства, переданного в найм с экипажем, ведутся его экипажем. Экипаж не прекращает трудовых отношений с арендодателем. Затраты на содержание экипажа несет арендодатель.
2. Экипаж транспортного средства обязан отказаться от выполнения распоряжений арендатора, если они противоречат условиям договора аренды, условиям использования транспортного средства, а также если они могут быть опасными для экипажа, транспортного средства, прав других лиц.
3. Законом могут устанавливаться также другие особенности договора аренды транспортного средства с экипажем.
Параграф 6. Лизинг
Статья 806. Договор лизинга
1. По договору лизинга одна сторона (лизингодатель) передает или обязуется передать другой стороне (лизингополучателю) во владение и пользование имущество, принадлежащее лизингодателю на праве собственности и приобретенное им без предварительной договоренности с лизингополучателем (прямой лизинг), или имущество, специально приобретенное лизингодателем у продавца (поставщика) в соответствии с установленными лизингополучателем спецификациями и условиями (косвенный лизинг), на определенный срок и за установленную плату (лизинговые платежи).
2. К договору лизинга применяются общие положения про найм (аренду) с учетом особенностей, установленных этим параграфом и законом.
К отношениям, связанным с лизингом, применяются общие положения о купле-продаже и положение о договоре поставки, если другое не установлено законом.
3. Особенности отдельных видов и форм лизинга устанавливаются законом.
Статья 807. Предмет договора лизинга
1. Предметом договора лизинга может быть имущество, определенное индивидуальными признаками, которое соответствует критериям основных средств в соответствии с законодательством.
2. Не могут быть предметом договора лизинга земельные участки и прочие естественные объекты, а также другие вещи, установленные законом.
Статья 808. Ответственность продавца (поставщика) предмета договора лизинга
1. Если согласно договору косвенного лизинга выбор продавца (поставщика) предмета договора лизинга был осуществлен лизингополучателем, продавец (поставщик) несет ответственность перед лизингополучателем за нарушение обязательства относительно качества, комплектности, исправности предмета договора лизинга, его доставки, замены, безвозмездного устранения недостатков, монтажа и запуска в эксплуатацию и т.п. Если выбор продавца (поставщика) предмета договора лизинга был осуществлен лизингодателем, продавец (поставщик) и лизингодатель несут перед лизингополучателем солидарную ответственность по обязательствам относительно продажи (поставки) предмета договора лизинга.
2. Ремонт и техническое обслуживание предмета договора лизинга осуществляются продавцом (поставщиком) на основании договора между лизингополучателем и продавцом (поставщиком).
Статья 809. Риск случайного уничтожения или случайного повреждения предмета договора лизинга
1. Риск случайного уничтожения или случайного повреждения предмета договора лизинга несет лизингополучатель, если другое не установлено договором или законом.
2. Если лизингодатель или продавец (поставщик) просрочили передачу предмета договора лизинга лизингополучателю или лизингополучатель просрочил возвращенияе предмета договора лизинга лизингодателю, риск случайного уничтожения или случайного повреждения несет просрочившая сторона.
Статья 809-1. Последствия признания договора лизинга недействительным
1. В случае признания договора лизинга недействительным или отнесения к ничтожного лизингополучатель обязан немедленно вернуть лизингодателю предмет договора лизинга в состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом лизинговые платежи, уплаченные на момент признания договора лизинга недействительным или отнесения к ничтожного, возврату не подлежат.
Суд, признавая договор лизинга недействительным или устанавливая его ничтожность, по заявлению лизингодателя накладывает арест на предмет такого договора.
2. Если арендатор пользовался или продолжает пользоваться предметом договора лизинга до и / или после даты признания договора лизинга недействительным, лизингополучатель обязан возместить лизингодателю суммы лизинговых платежей за весь соответствующий период пользования.