Налог с продажи жилья. Часто задаваемые вопросы
Здесь мы постарались ответить наиболее часто задаваемые вопросы, связанные с налогами при продаже квартиры, дома и земельных участков. Вы также можете:
Как налоговая инспекция узнает, что я продал квартиру/дом/землю?
Все сделки с жильем/землей регистрируются в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. А эта служба в свою очередь передает в налоговые органы информацию обо всех сделках с недвижимостью.
Я продал квартиру, которой владел более трех лет, но налоговая инспекция все равно прислала мне извещение о неуплате налога. Что же мне делать?
Во-первых, проверьте, что Вы действительно владели квартирой более 3-х лет с точки зрения налогового органа. Особенности расчета трехлетнего срока подробно описаны в нашей статье: Как рассчитывается трехлетний срок владения жильем?.
Во-вторых, убедитесь, что к Вашей ситуации применяется именно трехлетний срок владения жильем для его безналоговой продажи (подробнее о минимальном сроке владения жильем написано в нашей статье: Минимальный срок владения
Если Вы убедились, что Вы владели квартирой более минимального срока, то не стоит волноваться, это просто ошибка налогового органа (и в целом довольно типичная ситуация). В налоговый орган поступают лишь ограниченные данные о сделках с недвижимостью, и поэтому налоговая инспекция не всегда может правильно оценить срок нахождения недвижимости в собственности. Соответственно, из-за этого требование заплатить налог иногда посылается гражданам, которые владели жильем более минимального срока. В данном случае Вам стоит отправить в налоговый орган объяснительную в произвольной форме с приложением документов, подтверждающих трехгодичный срок владения недвижимостью на момент продажи.
Я потерял документы, которые подтверждали расходы на приобретение квартиры. Что теперь делать?
В большинстве случаев можно найти способ получить копии документов. Например:
- копии договора могут быть получены в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии;
- в банке могут быть запрошены копии платежных поручений или выписка со счета, подтверждающая оплату жилья.
Продали квартиру (долю в квартире), которой владел несовершеннолетний ребенок. Нужно ли подавать декларацию и платить налог?
Да, родителям (или другим официальным представителям ребенка) необходимо составить и подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ от его имени, а также уплатить налога на доходы от продажи имущества (если он есть).
Стандартным налоговым вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.) можно пользоваться один раз в жизни?
Нет, вычетом при продаже жилья можно пользоваться неограниченное количество раз (однократность вычета применяется только к вычету при покупке жилья). Единственным ограничением является то, что в рамках одного календарного года суммарный вычет от продажи всех объектов жилья/земли не может превышать 1 млн.руб.
Может ли за меня подать декларацию моя жена (или другой родственник)?
Ваша жена (или другой родственник) может подать декларацию, только если у нее есть нотариальная доверенность от Вашего имени. Однако, она всегда может отправить декларацию от Вашего имени почтой (см. Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?).
Я пропустил срок подачи декларации. Что мне теперь будет?
Это зависит от того, должны Вы заплатить налог по результатам декларации или нет. Если Вы не должны платить налога, то самое худшее, что Вас ждет – штраф в размере 1000 руб. Если Вы должны заплатить налог, то здесь уже возможны серьезные штрафы/пени, которые зависят от размера налога к уплате (подробная информация представлена в нашей статье Штрафы за неуплату налога на доходы или задержку/неподачу декларации 3-НДФЛ).
Мне сказали, что в 2016 году нельзя продавать недвижимость дешевле кадастровой стоимости. Это так?
Продавать недвижимость Вы можете за любую стоимость. Однако, для жилья, приобретенного после 1 января 2016 года, действует следующее правило: если стоимость продажи объекта меньше 70% от кадастровой стоимости, то Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости (цена в договоре не будет играть роли). Подробнее этот вопрос рассмотрен в нашей статье: Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость.
Популярные вопросы о налогах при продаже квартиры
Да, с доходов от продажи квартиры нужно заплатить налог (НДФЛ), если она находится в собственности меньше минимального срока владения (от 3 до 5 лет). Еще одним важным условием является получение дохода. Например, если квартира куплена за 3 млн рублей и продана за такую же сумму, налог не взимается.
Как определить минимальный срок владения, если квартира получена по программе реновации?
При продаже недвижимости, полученной по программе реновации, минимальный срок владения определяется с момента получения старой квартирой. Например, если вы владели квартирой в течение 10 лет, а после этого стали участником программы и получили жилье в новом доме, минимальный срок владения будет составлять 10 лет.
В какие сроки надо заплатить налог с продажи недвижимости?
Подать налоговую декларацию необходимо до 30 апреля года, который следует за годом продажи.
В каких случаях можно не платить налог при продаже квартиры?
Продать квартиру без уплаты налога можно, если она получена в подарок, как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации и при этом находилась в собственности более 3 лет. В остальных случаях для того, чтобы освободиться от налога придется подождать 5 лет.
Все, что вам нужно знать о налогах на недвижимость в Грузии
Купить недвижимость в Грузии довольно просто. Минимум бюрократии, несколько часов на оформление и вы собственник понравившейся недвижимости.
Время чтения: 1 минут
Обновления: 10 Nov, 2023
Оглавление
Купить недвижимость в Грузии довольно просто. Минимум бюрократии, несколько часов на оформление и вы собственник понравившейся недвижимости. Яркое доказательство этого тот факт что по рейтингу всемирного банка, Грузия заняла 5-ое место в критерии легкости регистрации недвижимости.
Однако является ли только регистрация новоприобретенного имущества выполненной работой?
Нет это не так. Есть еще одна вещь, которая неизбежна после этапа покупки недвижимости. Давайте поговорим о налогах, особенно о налогах, которыми облагаются владельцы недвижимости в Грузии.
Есть хорошие и плохие новости для вас как владельца недвижимости в Грузии. Начнем с плохих новостей.
Плохая новость: после того, как вы станете владельцем недвижимости в Грузии, вы будете облагаться несколькими возможными налогами.
Хорошие новости: налоги низкие и их легко администрировать
Как работает налог на недвижимость в Грузии?
Владельцы недвижимости в Грузии облагаются следующими налогами:
- Налог на имущество
- Подоходный налог
- НДС (в некоторых случаях)
Давайте рассмотрим их один за другим.
1. Налог на имущество
Кто платит налог на имущество и в каком размере?
Если вы владеете недвижимостью в Грузии (квартира, дом, вилла, коммерческая площадь, земля), вы облагаетесь налогом на недвижимость, который составляет 1% от рыночной стоимости недвижимости, которой вы владеете. Налог на имущество уплачивается ежегодно. Рыночная стоимость недвижимости должна быть определена вами. Официальный аудит не требуется. Службы доходов Грузии доверяют вашей оценке по рыночной цене.
Исключения по налогу на имущество
Если ваш общий годовой доход не превышает 40 000 лари (около 17 000 долларов США), то вы освобождаетесь от налога на любую собственность, которой вы владеете в Грузии.
Земля облагается налогом по другой ставке. Вы платите 0,24 лари (0,08 доллара США) в год в качестве налога на имущество за любой 1 кв. м несельскохозяйственной земли, которой вы владеете в Грузии. (Примечание: в Грузии иностранцам не разрешается владеть сельскохозяйственными землями)
Когда и где я должен заплатить налог на недвижимость?
Срок подачи декларации по налогу на имущество – 1 октября каждого года. Годовую декларацию по налогу на имущество необходимо подавать один раз в год (после окончания года) на сайте Службы доходов Грузии. Доступ предоставляется налоговой службой путем посещения их филиала. Вы также можете быть представлены другим лицом по доверенности). После подачи декларации вы можете оплатить налог на имущество, отправив средства со своего счета в грузинском банке на счет государственного казначейства (номер счета 101001000).
2. Подоходный налог
Подоходный налог платят физические лица, которые сдают или продают недвижимость в Грузии. Таким образом, есть два разных случая, когда может возникнуть подоходный налог. Давайте обсудим их обоих по отдельности
- Подоходный налог на сдачу в аренду недвижимости
- Подоходный налог от продажи недвижимости
Какова ставка налога на прибыль от АРЕНДЫ недвижимости в Грузии?
Существует два сценария, при которых применяются разные ставки подоходного налога на сдачу в аренду недвижимости. Сценарии различаются, сдаете ли вы свою недвижимость частному лицу (в основном для проживания) или бизнесу (в основном в качестве офиса).
Сценарий №1: Аренда физическому лицу
Доход, полученный от сдачи в аренду вашей недвижимости в Грузии физическому лицу для проживания (долгосрочная или краткосрочная аренда), облагается подоходным налогом по ставке 5%. Вы не можете вычесть расходы в этом случае.
Если, например, вы тратите какую-то сумму на содержание своей квартиры, вы не можете списывать ее и платить налог из дельты. Налог в размере 5% рассчитывается со всего дохода, который вы получаете, сдавая в аренду свою недвижимость в Грузии для проживания.
Сценарий №2: Аренда для бизнеса
Доход, полученный владельцем недвижимости при сдаче квартиры в аренду бизнесу, облагается подоходным налогом по ставке 20%. В этом случае любые ваши расходы могут быть отнесены на расходы, а 20% рассчитываются из оставшейся дельты.
Важное замечание: Если вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя в Грузии, вы обязаны платить налог с дохода, который вы получаете в этом сценарии (налог 20%). Однако, если вы арендуете квартиру как физическое лицо (без формы собственности), то компания, которая арендует у вас недвижимость, должна платить и декларировать налог от вашего имени.
Налог на прибыль от ПРОДАЖИ недвижимости
Период ожидания в 2 года освобождает вас от подоходного налога на прирост капитала. Любая недвижимость, которой вы владеете более 2 лет, не облагается налогом. Это означает, что если вы покупаете недвижимость и владеете ею не менее 2 лет, вы платите 0% подоходного налога после ее продажи. Налоги будут применяться к разнице в цене покупки и продажи, только если вы продадите свою недвижимость в течение двух лет с момента ее покупки.
Какова ставка подоходный налог на продажу недвижимости в Грузии?
Если вы продаете недвижимость в течение двух лет после ее покупки, у нас снова есть два возможных сценария:
Сценарий №1: Продажа жилой недвижимости (дома или квартиры)
Ставка налога составляет 5% и рассчитывается с разницы между ценой покупки и продажи недвижимости. Пример облегчит задачу:
Вы купили недвижимость за 120 000 долларов США
и вы продали его за 150 000 в течение двух лет
налог рассчитывается из 150 000 – 120 000 = 30 000.
А 5% от 30 000 долларов это 1500 долларов.
Дополнительные налоги не взимаются.
Сценарий №2: Продажа коммерческой недвижимости (офис, земельный участок под инвестиции и т.д.)
Ставка налога составляет 20%. Когда вы владеете коммерческой недвижимостью и продаете ее в течение двух лет, вы платите 20% от разницы. То же, что и в предыдущем примере:
Вы купили недвижимость за 120 000 долларов США и
вы продали его за 150 000 в течение двух лет
налог рассчитывается из 150 000 – 120 000 = 30 000.
А 20% от 30 000 долларов это 6000 долларов.
Дополнительные налоги не взимаются.
Когда и где мне нужно платить подоходный налог на продажу недвижимости в Грузии?
Крайний срок декларирования доходов от сдачи в аренду или продажи недвижимости – 1 апреля каждого года. Это означает, что после окончания года у вас есть 3 полных месяца, чтобы задекларировать свой доход и заплатить налоги в налоговую службу.
Как и в случае с налогами на имущество, описанными выше, вам необходимо отправить декларацию через личную страницу на сайте налоговой службы. Получить доступ можно посетив отделение, либо прислав доверенность с нотариально заверенной доверенностью.
После того, как декларация заполнена и подана, вы можете оплатить налог и отправить точную сумму со своего банковского счета в Грузии на счет государственного казначейства (номер счета 101001000).
Исключения для подоходного налога на продажу недвижимости в Грузии?
Если вы сдаете свою недвижимость в аренду как физическое лицо для бизнеса, вам не нужно беспокоиться о заполнении налогов. Предприятие, которое арендует вашу недвижимость, будет декларировать и платить налоги от вашего имени.
3. НДС (налог на добавленную стоимость) для владельцев недвижимости в Грузии.
Как правило, когда бизнес достигает порога оборота в 100 000 лари за последний скользящий 12-месячный период, он должен зарегистрироваться в качестве плательщика НДС в Грузии.
Работает ли данная регуляция и для владельцев недвижимости?
Да и Нет одновременно. Давайте снова возьмем два сценария:
Аренда
Если ваш доход от аренды за последние 12 месяцев превышает 100 000 лари, то вы (как физическое лицо) подлежите обязательной регистрации плательщиком НДС и должны будете платить НДС с дохода, который вы получаете от аренды.
Продажа
НДС при продаже квартиры уплачивается только в том случае, если вы продаете как бизнес. Это означает, что покупка и продажа квартир – это ваше дело. Для физических лиц, продающих свою недвижимость, нет необходимости регистрироваться для уплаты НДС или платить.
Сколько составляет ставка НДС?
Ставка НДС в Грузии 18%.
Когда и где мне нужно платить НДС?
Крайний срок подачи декларации по НДС – 15-е число каждого месяца. Таким образом, в отличие от налога на имущество или подоходного налога с физических лиц, НДС декларируется и уплачивается ежемесячно.
И опять же, как и в случае с налогами на имущество, описанными выше, вам необходимо отправить декларацию через личную страницу на сайте налоговой службы. Получить доступ можно посетив отделение, либо прислав доверенность с нотариально заверенной доверенностью.
После того, как декларация заполнена и подана, вы можете оплатить налог и отправить точную сумму со своего банковского счета в Грузии на счет государственного казначейства (номер счета 101001000).
В PB Services мы команда профессионалов в сфере недвижимости и налогообложения. Мы можем помочь вам с налогообложением недвижимости и структурировать ваши налоги, чтобы минимизировать затраты и увеличить ваши инвестиции в недвижимость.
Свяжитесь с нами ниже, заказав бесплатную 30-минутную консультацию или просто отправьте нам электронное письмо. Отвечаем в течение нескольких минут.
Как узнает налоговая о продаже квартиры
Реализация недвижимости несет получение прибыли для продавца. А это значит, что с дохода в ряде случаев придется заплатить налог. Это обстоятельство вызывает много вопросов и сомнений. Разбираем основные заблуждения и ошибки собственников в вопросе уплаты налогов после продажи квартиры.
Занижение цены недвижимости
Одно из самых распространенных заблуждений, которое часто применяют на практике для уменьшения размера налогов при продаже недвижимости — занижение ее стоимости. Так, еще 5-10 лет назад при продаже квартир в элитных новых домах в центре Тюмени в договоре купли-продажи могла была указана стоимость всего в один миллион рублей. И даже если такими сделками интересовалась налоговая, собственники всегда могли сказать, что имеют право устанавливать ту цену, которую хотят.
Однако теперь такая схема утратила всякий смысл, поскольку налог рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Для этого ее умножают на коэффициент 0,7. На эту цену и стоит ориентироваться при оформлении договора. Если указанная в нем стоимость будет выше, налоговая база будет рассчитываться, исходя из нее. Исключение — владение жилой недвижимостью более 5 лет. В этом случае при продаже налог с доходов платить не нужно.
Отказ от услуг юриста
Хотя риелторы и в курсе основных законодательных актов, все же, не стоит пренебрегать помощью профессиональных юристов. Они грамотно проконсультируют вас относительно всех налоговых тонкостей и помогут правильно оформить все необходимые бумаги. Альтернативный вариант — сотрудничество с надежным агентством недвижимости. Например, наша компания предлагает комплексное юридическое сопровождение сделки.
Подача нулевой декларации
Эта ошибка не грозит какими-либо материальными потерями, но вынуждает людей тратить время на ненужные действия. Если собственность была продана после пяти лет владения, налог платить не нужно. Это значит, что и нулевую декларацию подавать в инспекцию тоже не нужно.
Отсутствие оплаты при переуступке
Многие ошибочно полагают, что если право собственности еще не возникло, то при проведении сделки по переуступке налог платить не нужно. На самом деле, такая обязанность есть. При этом 13% будет взыскано лишь с разницы, которая возникает между стоимостью недвижимости по переуступке и долевому договору. Например, если вы приобрели долю за 1 млн рублей, а переуступили за 1 млн 200 тыс., налог нужно будет заплатить только с 200 тыс., которые вы получите в качестве прибыли.
Путаница с 3- и 5-летним сроком
Как уже упоминалось, налог при продаже платить не нужно, если недвижимость находится в собственности более пяти лет. Однако в некоторых ситуациях эта обязанность не возникает и при владении жильем больше трех лет.
- Самый распространенный вариант — право собственности возникло в результате договора дарения или получения наследства от родственников первого порядка. К ним относятся родители, дедушки и бабушки, родные братья и сестры, а также супруг или супруга.
- Право владения возникло в результате приватизации.
- Недвижимость перешла на основании пожизненной ренты.
- Реализуемая собственность является единственной у вас и вашего супруга/супруги.
Неверный расчет налога
Если вы решили продать недвижимость до окончания 3-5-летнего срока, то налог придется платить. Именно на этом этапе часто возникают проблемы, поскольку важно правильно рассчитать налогооблагаемую сумму. Основное правило — необходимо полученные при реализации доходы вычесть из расходов, понесенных на приобретение недвижимости. Например, вы купили квартиру за 5 млн, а продали за 6 млн. Прибыль в этом случае составила 1 млн: именно с этой суммы и придется заплатить налог.
Также есть ситуации, когда налог платить не придется. Например, если вы продали квартиру за ту же цену, что и купили. Вторая ситуация, освобождающая от уплаты налога, — если собственность была реализована по стоимости более низкой, чем приобретена. Однако, в этих случаях декларацию все равно придется подавать.
Неверное понимание принципа «доходы минус расходы»
Узнав о том, что платить налог надо лишь с прибыли от продажи квартиры, многие собственники ошибочно переносят этот принцип на иные сделки. Продав одну квартиру и потратив средства от ее реализации на приобретение другого жилья, считают, что никакой прибыли не получили. На самом деле, объединять по этому принципу две разные сделки нельзя. Если при продаже недвижимости у вас возникает обязанность по внесению налога, его нужно заплатить. А на что вы потратите полученные от продажи деньги, значения уже не имеет. Покупка новой квартиры — новая сделка, поэтому на налогообложение по предыдущей не влияет.
Путаница с жилой и нежилой недвижимостью
Все указанные выше правила действуют только в отношении жилой недвижимости. У нежилой свои особенности. В этом случае будет отсутствовать правило относительно 3-5-летнего срока. Особенно это актуально для владельцев апартаментов: они к жилой недвижимости не относятся.
Несколько собственников — один налог
Не стоит забывать, что если у квартиры или дома несколько владельцев, то платить налог должен будет каждый из них соразмерно своей доле. Если один из собственников заплатит налог, а другие нет, то к уклонившимся будут применены штрафы.
Попытка скрыть продажу от налоговой
Не стоит думать, что если декларация не будет подана, налоговая не узнает о факте продажи квартиры. Абсолютно все сделки проходят обязательную регистрацию в Росреестре, автоматически данные передаются и в ФНС. Когда факт сокрытия информации будет выявлен, налоговая может либо обязать вас подать декларацию, либо начислит налог автоматически. Дополнительно может быть выставлен штраф за то, что сведения не были переданы вовремя и самостоятельно.