Не квартира, а жилое помещение «всего» за 5 миллионов. Как продавцы и покупатели недвижимости в Сочи дурят друг друга
Кто не мечтает о недвижимости на берегу моря? Особенно сейчас, во время пандемии, спрос на квадратные метры в приморских городах вырос в сотни раз. Россияне поняли, что границы могут в любое время закрыть и долго не открывать, и тогда недвижимость в Болгарии, Италии, Испании надолго может оказаться недоступной. Другое дело свои, родные курорты: Сочи, Геленджик, Анапа. Москвичи массово скупают квартиры на побережье, чтобы сдавать. Жители других регионов продают последнее, берут ипотеки и приезжают в Сочи для счастливой жизни. Будет ли она счастливой у всех, разбиралась корреспондент 93.RU.
Честным риелторам в Сочи делать нечего
В Сочи завершено расследование уголовного дела, возбужденного в отношении 60-летнего местного жителя, по части 4 статьи 159 УК РФ «Мошенничество». По версии следствия, обвиняемый заключил предварительные договоры купли-продажи квартир в строящемся доме, расположенном в Хостинском районе. Получив деньги, в общей сумме более 3,5 миллионов рублей, сочинец перепродал квартиры третьим лицам. Также установлено, что фигурант, под предлогом предоставления в собственность жилых помещений уже в другом строящемся доме, получил еще около 7 миллионов рублей. После этого земельный участок со строящимся домовладением перепродал третьим лицам. Это только одно из многих сообщений об обмане приезжих покупателей. Рынок недвижимости в Сочи — это уникальный, ни на что не похожий организм. Не все риелторы понимают сочинские схемы, а что говорить о покупателях. Они совершенно бездумно готовы отдавать свои кровные сомнительным продавцам, покупать жилые гаражи, жилые помещения и апартаменты без собственности.
Риелтор с 20-летним стажем в Сибири Анна Федотова тоже ехала в Сочи за счастливой жизнью, наслушавшись рассказов местных коллег о том, что искать покупателей не нужно, они идут сами, да еще и деньги несут нормальные. Риелторы могут накинуть сверху хозяйской цены пару миллионов на объект — знают, что всё равно продадут. Спрос намного превысил предложение.
— Я ехала окрыленная, думала сейчас заработаю себе на безбедную жизнь. Но очень быстро я поняла, что все мои навыки и знания в Сочи вообще не пригодятся, и продавать именно в Сочи я не умею, — рассказала Анна.
Для того, чтобы «врубиться» в специфику местного рынка недвижимости, она устроилась в агентство недвижимости. Проработала полгода в одном, полгода — в другом, но так и не смогла влиться в ряды сочинских риелторов. Прежде всего потому, что она привыкла работать честно, чтобы потом ей не было стыдно. Анна говорит, что обращение в известное агентство не дает гарантии того, что заветные квадратные метры будут законные. При этом найти недвижимость в Сочи без риелторов практически невозможно. Хотя на известных сайтах, где продается недвижимость, полно объявлений, цены на квартиры там указываются не выше общероссийских, только почти все объявления, как говорят риелторы, — «фонари», а проще — фейки.
— Такого нет в других городах, я всегда продавала квартиры и дома через Avito, ЦИАН. В Сочи — главное заманить покупателя. Утверждать, что квартира за 2 миллиона рублей у моря ждет его, осталось только приехать и внести деньги. Покупатель приезжает и узнает, что квартира продана. И ему предлагают жилое помещение 20 квадратов в спальном районе за 5–6 миллионов рублей. И человек вынужден согласиться, он ведь уже приехал, — рассказала Анна. Она советует не заниматься покупкой квартиры в Сочи дистанционно, приехать и на месте смотреть варианты. А иначе — либо район «в 10 минутах» от моря окажется отдаленным, либо квартира проблемная.
— Вообще я советую всем желающим переехать в Сочи — сначала здесь пожить, понять специфику города, изучить все районы, а потом принимать решение. Я возвращаюсь домой, этот город не для меня. Нет элементарного сервиса, медицины, не хватает школ и детских садов, пробки. А главное, нужно понять, что в Сочи высокооплачиваемую работу не найдешь. Здесь нет предприятий, только туристическая отрасль, но там платят копейки, — говорит Анна.
Что касается покупки недвижимости дистанционно, то через объявления можно нарваться на откровенных мошенников, которые требуют предоплату за то, чтобы они сняли квартиру с продажи. Поэтому все обсуждения только лично и после осмотра квартиры. Хотя бывают и такие случаи, когда риелтор лично взял у покупателя задаток, но потом на сделку не вышел и вообще потерялся.
Сколько стоит вид на море
В Сочи стоимость жилья увеличивается, если есть вид на море. Покупатель представляет, как каждое утро подходит к панорамному окну или выходит на балкон и пьет кофе, любуясь морскими просторами. На деле оказывается: чтобы увидеть из окна море, нужно встать на цыпочки.
— Я продавала такую квартиру, с видом на море, и именно из-за вида она была дороже почти на миллион рублей, чем такая же, но с видом на горы. При этом реально перед окном стоял другой дом. Если рост позволяет, то поверх крыши действительно можно увидеть море. С моим ростом море я видела только с табуретки, — рассказала Анна.
Покупателей из Кузбасса такой вид на морские просторы вполне устроил, квартиру в многоквартирном доме на землях ИЖС они купили в ипотеку. В кузбасском отделении банка никак не могли понять, как может 17 квадратных метров стоить 3 миллиона рублей? Спустя год цена этой квартиры уже 6–7 миллионов рублей, и вид на море всё еще ценится.
— Понимаете, в чём моя проблема? Я должна людям рассказывать, что это не квартиры, а жилые помещения, но о рисках заикаться не могу, иначе не продам и не проживу. Моя совесть этого не позволяет. Ведь у человека могут быть проблемы. Такой дом построен в лучшем случае на землях ИЖС, а то и СНТ, в эксплуатацию введен решением суда. Всем жильцам выделены доли. То есть схема очень мутная и незаконная. Такие дома снести — раз плюнуть. Достаточно подать в суд и признать его самостроем, — говорит риелтор Анна.
При этом к некоторым покупателям она так проникалась, что рассказывала все подводные камни покупки жилого помещения, они охали и ахали, но всё равно приобретали его. Покупатели без всяких сомнений подписывают предварительные договоры, договоры инвестирования или договоры о намерениях. Это касается тех квартир, которые еще не построены. При этом такие договоры особой юридической силы не несут, а если дом так и не построят, то вы не можете считаться обманутым дольщиком.
Анна отметила, что из-за нехватки земли для строительства и запрета на строительство, застройщики нашли еще один вариант зарабатывания денег: они покупают заброшенные санатории, реконструируют их, делят на апартаменты и продают. Поскольку у здания есть собственник, застройщик действует по доверенности. Апартаменты продают, но деньги собственнику отдают не в полной мере, застройщик пропадает вместе с деньгами, а собственник выселяет покупателей. Впрочем, не нужно делать из покупателей «бедных овечек». Они иногда бывают хитрее продавцов.
Издание «Лента.ру» пишет о «самом экстравагантном разводе 2021 года» в Сочи, который был организован покупателями жилья. Схема такая: продавец и покупатель недвижимости договорились, что сумма в договоре купли-продажи будет неполная — 5 миллионов вместо 20 миллионов рублей. Покупатель внес задаток — миллион рублей, при этом в договоре задатка была указана полная стоимость объекта. Перед сделкой покупатели потребовали от продавца либо отразить всю стоимость квартиры в договоре купли-продажи, либо вернуть задаток в двойном размере за срыв сделки. Продавцу пришлось выбирать: либо отдать задаток и штраф в размере миллиона рублей, либо продать квартиру по реальной цене в 20 миллионов рублей, но при этом заплатить около 3 миллионов рублей налога.
Квартиры нельзя узаконить, а снести можно
Лилия Морозова в Сочи переехала из Кирова 7 лет назад, работает администратором в ресторане, 6 лет назад она продала квартиру в родном городе и вложила деньги в строительство в Адлерском районе. Удивительно — дом быстро построили и через год заселили, только оказалось, что это не квартиры, а жилые помещения, но и их не удалось узаконить через суд.
— Пять лет мы не можем оформить квартиры и даже участок под домом, по документам он принадлежит какой-то пожилой женщине. Где она — неизвестно, так же как не известно, где застройщик. Он взял с нас все деньги в полной мере и исчез. При этом его и наказывать не за что — дом он построил, мы в нём живем, — рассказала девушка.
При заселении оказалось, что электроэнергия рассчитана на один индивидуальный жилой дом, а не на 12 квартир. Газа и канализации нет, техусловий на подключение к водопроводу — тоже. Жители пять лет обращаются в суды, чтобы дом узаконили, но получают отказы. Пришлось закупать и устанавливать несколько септиков за свой счет, так же как увеличивать мощность электроэнергии.
— И вот теперь мы в засаде. Продать мы не можем наши квартиры, никаких правоустанавливающих документов у нас нет. Я бы с удовольствием отсюда уехала. Ни работы нормальной, ни законности. Началась борьба с самостроями, и мы живем на пороховой бочке: когда придут нас сносить? — плачет девушка.
На такой же пороховой бочке живут владельцы жилых помещений в домах, введенных в эксплуатацию по решению суда, которые оказались в городе Сириус. На новой федеральной территории наводят порядок, сейчас идет проверка всех объектов недвижимости на предмет законности. Юлия Лагутина, которая проживает в Ростове-на-Дону, купила квартиру в многоквартирном доме поселка Мирный несколько лет назад. Летом на несколько недель приезжает с семьей, в остальное время сдает. Она рассказала, что в общем чате старшая по дому написала, что все владельцы квартир должны явиться в прокуратуру Сириуса с правоустанавливающими документами на квартиры.
— Пришлось ехать, везти. У меня есть право собственности по суду на квартиру и на часть земли под домом, получается — у нас у всех доли. Все жители, конечно, гудят об этом, говорят, что все многоквартирники, построенные на ИЖС в Сириусе, снесут. Мы в шоке. Кто нам вернет деньги? Ведь они и сейчас продаются, такие квартиры, — говорит Юлия.
Как говорится, незнание законов не освобождает от ответственности. И уж если в Сочи началась борьба с самостроями, то исключения не должно быть ни для кого.
«Понаехи» из Сочи рванули по домам, узнав, что такое жэпэшки. Как лихорадит рынок недвижимости главного курорта
В Сочи покупатели теперь выбирают квартиры на вторичном рынке. Во-первых, это безопасно, дом стоит много лет и, скорее всего, он законный. Во-вторых, как правило, в районах со старой застройкой есть необходимая инфраструктура и нормальные инженерные сети, чего не скажешь о новых ЖК.
По данным компании «ОНИКС-Недвижимость», в начале ноября 2022 года на продажу было выставлено 23,9 тыс. квартир и апартаментов в многоквартирных домах старой застройки. Особенно много продается 2-комнатных квартир — 32% от общего числа. Часто в таком жилье бывает совмещенный санузел: на продажу выставлено 63,8% квартир с такой планировкой. 16,7% квартир — с двумя и более санузлами.
В 42,9% квартир продавцы указывают на дизайнерский ремонт, а 17% объектов продаются вообще без ремонта. 77% квартир продается в монолитных домах, а в кирпичных — только 6,4%.
Только в 55,5% предложений присутствует упоминание о наземной парковке, а в 34,8% предложений имеется подземный паркинг. Как правило, старая застройка довольно плотная, поэтому припарковать машину в сочинских дворах крайне сложно, а существующие парковки не рассчитаны на такое количество машин.
Кстати, сочинские старые дворы очень уютные, там на веревках сушится белье, а в палисадниках цветут цветы. У подъездов тусуются бабушки, которые по традиции знают всё и обо всех. «Понаехов» здесь, как правило, мало. Все свои. Выросли и постарели на глазах. А главное, такие дворы очень зеленые, обычные панельные пятиэтажки обвиты виноградом, в палисадниках зреют мушмула и алыча.
«Так хочется опять в Сочи, в тепло»
Иркутянка Марина Левицкая год назад приехала в Сочи, мыкалась по съемным квартирам, но решила уже окончательно осесть на курорте. Она влюбилась в эти милые сочинские дворики. Подыскала себе небольшую квартиру в Адлерском районе и поехала в Сибирь продавать свою шикарную четырехкомнатную, с хорошим ремонтом и с видом на залив Ангары. Думала, ее жилье очень быстро с руками оторвут, но не тут-то было.
— В нашем городе продажи почти остановились. Я свою квартиру продаю с лета, за это время ее посмотрели всего четыре раза. Риелторы говорят, что дешевые и небольшие квартиры еще хоть как-то покупают, а дорогими даже не интересуются. Цену сбивать я не могу, тогда я не куплю ничего в Сочи. Вот и зависла здесь и уже не знаю, получится ли мой переезд, — говорит Марина. Сочинская квартира с лета выросла в цене на 2 миллиона, и ее уже продали. Риелторы предлагают другие, меньшие по площади и в других районах. Хорошие варианты буквально утекают сквозь пальцы, в Сочи нормальные квартиры очень трудно найти, сплошные жилые помещения, или жэпэшки, как их называют в Сочи, да апартаменты без регистрации и с дорогущей коммуналкой.
— Поскольку за год я уже поняла, что такое эти жэпэшки, то такое жилье я покупать точно не буду, хотя они дешевле. Думала, может, ипотеку взять и купить в Сочи, но мне ее не одобрили. Видимо, будем ждать, когда политическая ситуация в стране как-то наладится, а потом уже займемся продажей и покупкой. Но так хочется уже опять в Сочи, в тепло. Мне там очень понравилось зимой, — говорит Марина.
«Люди были обескуражены, у нас много сделок отменилось»
Специалист по продажам сочинского застройщика Анна Неустроева продает квартиры площадью 17 квадратных метров не в самом туристическом районе Адлера. Она говорит, что люди покупают такое жилье для того, чтобы вложить и сохранить свои деньги. Кто-то — в качестве инвестиций, поскольку цены на недвижимость в Сочи растут, на разнице можно неплохо заработать. Стоимость такой миниатюрной квартиры — 3 миллиона 367 тысяч рублей в черновом варианте. И ипотеки проходят, утверждает Анна. Можно купить вообще за 2 миллиона 300 тысяч рублей, но на этапе котлована.
— У них статус «нежилое помещение», это почти как апартаменты. Много где на таких объектах ипотека не проходит, у нас она проходит. Это просто исключение, — говорит Анна. В первый месяц после объявления частичной мобилизации спрос на эти объекты упал совсем, люди хотели остаться при своих деньгах, мало ли что будет дальше.
— Они были обескуражены, они не знали, что делать, у нас в первый месяц очень много отменилось сделок. Сейчас всё вернулось в прежний режим, — говорит Анна. Опять же, покупатели в основном приезжие — из Сибири, Урала, с Севера.
Рынок недвижимости Сочи живее всех живых
Попросили президента Гильдии риелторов Сочи Михаила Титова сделать анализ рынка недвижимости курорта для читателей SOCHI1.RU. Если коротко, его лихорадит, причем не только из-за геополитической ситуации, но и из-за арестов 11 тысяч участков по делу нацпарка, по отъему земельных участков у фермеров и предпринимателей, а также из-за возможного расширения федеральной территории Сириус. Но тем не менее рынок вполне живой. Да, продажи идут не так активно, как все привыкли, но они не остановились, как в других регионах страны. У людей нет уверенности в завтрашнем дне, кто-то ушел на СВО, кто-то подался в другие страны. Но Сочи был бы не Сочи, если в нём бы остановились продажи. Раньше здесь было много ипотечников, теперь банки отказывают многим, а вот те счастливчики, у кого есть одобрение, пытаются этим срочно воспользоваться, пока не отобрали. О повышении ставок уже говорят. Многие россияне просто опасаются брать кредиты. По словам Михаила Титова, Сочи в любом случае остается лучшим городом для инвестирования.
— Я сам отказался от хороших условий по покупке недвижимости в Крыму, хотя там очень хорошее предложение и застройщики знакомые. Аэропорт в Симферополе закрыли, и я туда не полетел. Стал смотреть в Краснодаре, там очень много невостребованного жилья. У нас большой плюс, что море рядом, это все-таки Сочи. И квартиры в аренду всегда в цене. У нас девушка ищет по 15 тысяч в месяц, ничего не можем найти. То есть средняя цена где-то в районе 20 тысяч держится на аренду. Даже если ты что-то возьмешь в ипотеку, то есть смысл, что будешь за арендную плату погашать кредит. В Краснодаре конкуренция именно в аренде очень большая, там можно за 10–12 тысяч квартиру снять, поэтому покупать там нецелесообразно, — говорит Михаил.
Еще одна проблема с ипотекой в Сочи — банки ее дают, только если у объекта есть статус квартиры. На курорте таких всего 20–30 процентов, остальные в основном жилые помещения. Под них ипотеку не получишь. Также банки не одобряют ипотеку тем, кто владеет квартирой меньше 5 лет, а если и одобряют, то придется заплатить 13 процентов от стоимости. Если учесть, что цены в Сочи огромные, то 13 процентов — деньги немаленькие. Поднимать цену с учетом уплаты процентов нецелесообразно, можно выпасть из рынка, сейчас большой дисконт и минимальный спрос. И даже на «Авито» и «Циане» можно найти реальных продавцов, а не одни фейковые объявления — «фонари», как это было совсем недавно.
— И все пишут, что торг уместен. То есть они продают и так ниже рынка, еще и торг уместен. Дисконт есть. Мой клиент говорит: «Хочу квартиру, но никуда не тороплюсь, давай смотреть». Я ему говорю: «Предложение такое классное, ты же хотел. Вот есть квартиры с арендаторами, вся цена в договоре». — «Да, мне всё нравится, но пока не горит». У одного не горит, у другого не горит, и в итоге зашел в МФЦ, там народу никого нет, а раньше всё было забито, — говорит Михаил.
Так подешевело или нет?
Но при этом, по словам Михаила Титова, глобально жилье в Сочи дешевле не стало. А всё потому, что цены улетели в космос в начале года, еще до начала спецоперации. Тогда они выросли на 50 процентов и стали просто конскими. До реальной стоимости им падать и падать.
— Вот самый яркий пример: за 5 миллионов рублей я продаю однокомнатную квартиру на 3-м этаже 5-этажного дома, много лет в собственности, абсолютно чистая, никто не прописан никогда. Квартиру сдавали в аренду. Я ее беру на реализацию за 5,5 миллиона. Люди купили, но потом захотели новый, современный дом с консьержем, и продали мы ее уже за 7,5 миллиона. Новые люди берут, живут, радуются, цены продолжают расти. В начале февраля она стоила уже 9 миллионов, — говорит Михаил.
Чувствуете масштабы улета, который произошел всего за пару месяцев? Но сейчас эту квартиру, конечно, за 9 миллионов не продашь, но за 7 миллионов — вполне реально. Новостройки держатся за цены руками и зубами! Ни шагу назад! Импортных материалов нет, своих в Сочи не производят, везти надо, вот из-за всех этих проблем цены на квартиры в новостройках продолжают расти. Купишь за 4 миллиона, продашь за 6, и так далее. Сейчас квадрат в новостройках стоит 350–430 тысяч рублей. И цена будет держаться, потому что таких комплексов мало, строить-то негде.
— Многие умные инвесторы вкладываются еще на уровне котлована и за два-три месяца до сдачи дома начинают эти квартиры продавать, а уже потом, когда это всё введут в эксплуатацию, будет гораздо сложнее — либо нужно искать покупателей, которые согласятся полностью всю сумму в договоре указать. У нас и сейчас объектов много, которые до сих пор строят по договорам инвестирования в нарушение 214-го федерального закона, так они еще и неполную стоимость в договоре указывают. Объект стоимостью 20 миллионов — в договоре указано, что 2 миллиона. Сегодня у застройщика всё хорошо, завтра всё плохо — пострадают, опять же, люди, — говорит Михаил. О том, как покупать жилье по договору инвестирования и строить многоквартирный дом на участке ИЖС, не говорил даже самый ленивый. Но наивные люди всё равно находятся и сейчас.
А что с землей?
А с ней всё плохо. Индивидуальные дома не строят, цена на участки падает. Люди в шоке, читают в интернете, что землю в Сочи отнимают даже у больших предприятий, таких как ферма «Экзархо», «Краснополянская косметика», «Мацеста чай», а уж у простых людей и подавно. Вон по 11 тысячам арестованных участков по делу нацпарка уже активно идут суды по отъему собственности.
— Люди пережили Олимпиаду, когда всё изымали, и сейчас идет передел собственности. Люди ходят, смотрят, сотка сейчас миллион стоит. Кому-то не к спеху, у кого подъезд хороший, коммуникации, они сейчас держат свои объекты. Теоретически можно инвестора найти, построить дом — и тогда в три раза обогатишься, потому что тогда сотка будет стоить не миллион, а 2–3 миллиона. У меня сейчас постоянно идут предложения по коттеджным поселкам, в которых дома стоят 20–30 миллионов. Они тоже не востребованы, потому что люди помнят коттеджи в Сергей-Поле, которые сползли вниз — и им никто ничего не компенсировал, — говорит Михаил. — Остановились продажи земли, которая должна войти в состав федеральной территории «Сириус», а это, на секундочку, 14 населенных пунктов Сочи, в которых проживает 25 тысяч человек. Люди опасаются.
Кстати, те самые «понаехи», которых так не любят местные, сваливают обратно. Здесь они пытались найти какую-то культурную насыщенную жизнь, хорошее медицинское обслуживание, отличное образование для своих детей. У всех разные были запросы, но все они одинаково этого ничего не получили. Розовые очки разбились о сочинский асфальт, по которому часто течет канализация.
— Очень многие из Сочи обратно вернулись в Питер. «Да, здесь можно жить, но я поеду туда, там бизнес сделаю и, возможно, вернусь обратно», — говорят. Кто-то в Москву уезжает, то есть туда, где есть какие-то деньги. Кто-то в Краснодар уехал, кто-то оттуда вернулся, говорят, кубанская станица. Миграция есть, но и сюда люди продолжают приезжать за теплом, за климатом, — говорит Михаил.
50% недавно приезжих прилетели на те самые «фонари» на сайтах объявлений, где им предлагали шикарную квартиру в Сочи всего-то за 5–10 миллионов рублей. В реальности ее цена оказалась 30 миллионов. И эта цена их устроила. Говорят: «Да, нас такие квартиры устраивают, это наш уровень!» На таком подъеме отправляются в свой город продавать хоромы, бизнес, кошку. А уезжают с концами, потому что в их городах сейчас и кошкин дом не продашь — рынок стоит. А в Сочи, кстати, и продавать-то особо нечего, если сейчас начнется всплеск спроса, объектов надолго не хватит. Строить ничего нельзя, вето же. Но тому, кому надо, можно, если осторожно. Но это по секрету. В горы не пойдешь, там нацпарк лютует, границы свои, растерянные за много лет, в кучу собирает. О строительстве современных жилых комплексов с супермаркетами и подземными стоянками речи вообще не идет. Разве что таунхаусы какие да коттеджные поселки, где продают дома по спекулятивной цене, а они иногда превращаются в средства передвижения и уезжают вместе с оползнем с горы вниз. Поэтому советская вторичка рулит и будет рулить. Тогда-то строили на совесть. Не то что сейчас.
Меняю пыль на пальмы: что купить на юге по цене скромной в Новосибирске (есть варианты с бассейном)
Переехать к морю — едва ли не самая популярная мечта в России. Бодрее звучит, пожалуй, только переехать к морю с большим чемоданом денег, чтобы устроиться поудобнее. Недавно мы писали о наших земляках, которые бросили здесь всё и отправились на русские юга — они рассказали, сколько нужно накопить и какие минусы не видны на первый взгляд. Если начать думать о жизни, например, в Сочи всерьез, быстро становится понятно, что главный вопрос в любом переезде — финансовый. НГС узнал, что можно купить у моря по цене бюджетной, средней и дорогой квартиры в Новосибирске. Посмотрите, на что вам хватит.
По данным «Жилфонда», средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Новосибирске на вторичном рынке составляет рублей (против рублей год назад). Конечно, не как в пандемию в Сочи, но и здесь квартиры подорожали за год на 25%. Ждет ли нас кризис жилья — НГС рассказали эксперты. Для примера, средняя квартира обходится сибирякам в рублей.
Для сравнения мы возьмем город Сочи и его отдаленные районы. Именно его чаще всего рассматривают жители северных мегаполисов для жизни. Средняя цена квадратного метра там заметно выше, чем в Сибири, — рублей. По данным портала Domofond.ru за март 2021 года, средняя цена квартиры на вторичном рынке Сочи — рублей.
Что же можно купить у моря по цене скромной однокомнатной квартиры в Новосибирске — оказалось, кое-какие варианты всё же есть. Мы сравнили цены на разные категории квартир — от самых бюджетных до дорогих. На рынке недвижимости Сочи много фейковых объявлений, мы старались подбирать максимально реальные варианты.
От 800 000 до 1,5 млн рублей
Начнем с самого бюджетного жилья в Новосибирске, например, у вас есть студия на . стоят рублей. Квартира уже с ремонтом и отдельным санузлом.
Такой дешевой квартиры в Сочи не нашлось, ближе всего к этой цене студия в 12 квадратных метров в микрорайоне Хоста, на улице Ручей Видный. Стоит такая малышка рублей. Расположена она на втором этаже трехэтажного монолитного дома. В объявлении написано, что в квартире сделан косметический ремонт.
Повышаем цену — слева, на фото ниже, вид из студии (15,5 метра) в новом доме в Лазаревском районе Сочи за рублей. Квартира продается без ремонта, зато пляжи (как подчеркивается в объявлении, чистейшие) в шаговой доступности.
Стать обладателем такого вида из окна можно, например, продав квартиру в Новосибирске на улице Березовой за рублей. Это студия в 20 квадратов со свежим ремонтом в стиле лофт в новом микрорайоне. В цену входит мебель и техника.
От 2 до 2,5 млн рублей
Поднимаем ставки — бывшая комната в 23 квадрата в пансионате «Южная ночь» превращается в уютную студию опять же в Лазаревском районе за рублей. Дом построен в 2009 году и до настоящего момента эксплуатировался как пансионат. В связи с реорганизацией его решено было распродать поквартирно. Из плюсов — вид на горы и 100 метров до моря.
Всего на 300 тысяч дешевле в Новосибирске на звучной улице Романтиков продается студия (24 квадрата) в новом кирпичном доме с дизайнерским ремонтом и двумя окнами. В ней, в отличие от квартиры на морях, сделан неплохой ремонт.
На фото видно, что квартира свободной планировки немного смахивает на общежитие, но, если убрать кровати, выйдет очень даже ничего. Объекты по аналогичной стоимости в Новосибирске выигрывают по площади и наполнению.
От 3 до 4,5 млн рублей
Подбираемся к центру Сочи, там на бюджет рублей мы можем рассматривать, например, вот эту комнату в 16 квадратов с удобствами. Зато место шикарное — до вокзала.
За эти деньги в центре Новосибирска почти ничего нет. Но если добавить 400 тысяч рублей — можно купить уже апартаменты на улице Ядринцевской сразу с ремонтом и площадью .
Предлагаем совсем шикануть и подумать о . Например, на Красном в Новосибирске ждет своего хозяина квартира в старом фонде 60 квадратов за рублей.
В Сочи за эти деньги можно купить всего 40 квадратов, правда, из окон видно кусочек моря.
«Потрясающий вид — днем на море, вечером на ночной Сочи», — расписывает достоинства своей квартиры собственник. Жилой комплекс находится в езды от центра, квартира хоть и маленькая, но двухуровневая с высокими потолками.
От 5,7 до 10,2 млн
Переходим к жилью подороже. Если еще повысить чек — за рублей можно выбрать уже небольшую «трешку» (45,5 квадрата) на улице Высокогорной в городе Сочи. Квартира расположена на этаже и имеет «великолепные видовые характеристики». Есть даже небольшой французский балкончик. Владелец уверяет, что в ней можно сделать второй этаж и фактически получить квартиру в 90 квадратов.
За эти деньги почти в центре Новосибирска можно купить небольшую (62 квадрата) «трешку» в старом фонде. Всего пешком до входа в метро Гагаринская, за рублей вы получите неплохой ремонт и вполне ухоженный двор.
«Квартира двухуровневая, с видом на горы и спортивную площадку (зоны детских горок, стадион и тренажеры). Рядом остановка общественного транспорта, магазины, два детских сада, физико-математический лицей , цирк, Зимний театр, парк Фрунзе, Черноморская набережная. Выполнен хороший ремонт в светлых тонах. Низкие коммунальные платежи, так как установлен индивидуальный газовый котел. Нет проблем с парковкой. На первом этаже просторная кухня-гостиная, раздельный санузел с душевой кабиной, кладовка. На втором этаже три изолированные комнаты, санузел. До моря и центральной набережной пешком», — пишет собственник недвижимости на юге в объявлении.
Я управляю агентством недвижимости в Сочи. В этой статье расскажу, как здесь устроен рынок недвижимости, выгодно ли еще инвестировать в Черноморское побережье Кавказа, чего стоит опасаться и правду ли говорят о том, что весь город застроен незаконно.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Какая бывает недвижимость в Сочи
Рынок недвижимости Сочи состоит не только из новых жилых комплексов и домов советской эпохи. Еще есть комплексы апартаментов и жилые помещения — это характерный именно для Сочи статус недвижимости.
Жилые комплексы — это многоквартирные дома с привычными квартирами. Их можно приобрести в ипотеку, использовать материнский капитал или военный сертификат, а также оформить постоянную регистрацию. Квартиры в жилых комплексах покупают для жизни и инвестиций — перепродажи и сдачи в аренду.
Комплексы апартаментов выглядят как отели. Апартаменты — это отельный номер, который иногда дополнен кухней и функционально не отличается от квартиры. Но у апартаментов статус нежилого помещения, и с этим связаны свои особенности. Например, там нельзя оформить постоянную регистрацию. Апартаменты обычно приобретают, когда хозяева хотят какое-то время жить там сами, а когда уезжают — сдавать жилье.
Жилые помещения — это помещения в доме, который построен на земле для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садоводства. Проще говоря, дом возведен на земле для частных домов и дач, а потом через суд дом разделен на помещения. Застройщики пользуются пробелом в гражданском кодексе и могут доказать, что если при строительстве соблюдены нормы безопасности, а сама постройка не нарушает чьи-то права, то все законно. Статус у такой недвижимости — жилое помещение.
- Например, в августе 2013 года администрация Сочи судилась с местным предпринимателем, который на шести сотках садоводческого участка построил девятиэтажный жилой дом. Суд посчитал, что раз здание не создает проблем соседям, не представляет угрозы и построено по правилам, то все в порядке. В результате дом не признали самостроем, а за предпринимателем закрепили право собственности. Суд постановил «сохранить в реконструированном состоянии» многоквартирный жилой дом.
Эта практика была очень распространена. По моим данным, 75% введенного ранее в Сочи жилья имеют статус «жилое помещение».
В последние годы администрация Сочи пытается прекратить подобные вещи. Согласно новым правилам землепользования и застройки, высота дома на земле для ИЖС не должна превышать 12 метров, а площадь — 300 м². В новых правилах отдельно оговорено, что объекты ИЖС «не предназначены для раздела на самостоятельные объекты недвижимости».
В таких домах часто продают доли. Но эта покупка — кот в мешке по нескольким причинам:
- Когда владелец решит потом продать долю, ему потребуется согласие всех остальных дольщиков.
- Коммуникации в домах, которые построены на земле для ИЖС или садоводства, чаще всего подключены как к частному жилому дому. Это 15 кВт электрической мощности и объем воды, рассчитанный как для одной семьи. Если застройщик не запроектировал и не оплатил дополнительные мощности, то даже когда жильцы будут включать несколько кондиционеров, во всем доме будет отключаться свет.
- Администрация Сочи активно ведет борьбу с самостроем и обращается в суд о сносе незаконных построек. Даже если есть решение суда, которое легализовало многоквартирный дом на земле для ИЖС, сохраняется риск сноса: вышестоящий суд по иску администрации может отменить первичное решение.
Как искать недвижимость
Найти недвижимость в Сочи можно несколькими способами. Далее я расположила их по эффективности — начну с самых бесполезных.
На сайтах с объявлениями. Это «Авито», «Юла», «Циан», «Домклик». Основная проблема здесь — фейковые объявления. В Сочи это частая история: покупатель находит привлекательное объявление и звонит по указанному номеру. Номер телефона сразу попадает в базу риелторов, и спустя пару дней клиента начинают атаковать десятки агентов.
Но это полбеды. Еще покупателю из другого города могут сказать: «Да-да, квартира есть, приезжайте», а уже в Сочи окажется, что квартира «внезапно продана». Риелторы надеются, что покупатель, раз уж он приехал, найдет деньги на более дорогую квартиру. Если денег нет — что ж , не сложилось. При этом никакой первой квартиры не было.
От таких случаев можно защититься. Попросите риелтора показать квартиру по видеосвязи: не снять видео, а именно показать в реальном времени. Еще запросите полный пакет документов.
Фейковые объявления можно сразу отличить от реальных. Вот как это сделать:
- Обратите внимание на дату создания аккаунта. Если он без фото и создан недавно — плохой знак.
- Чаще всего в фейковых объявлениях указывают только улицу, без номера дома.
- Нет возможности написать в чат, можно только звонить.
- Много объемного и красивого текста. Реальные собственники очень редко расписывают все подробности.
- Фотографии не соответствуют реальности. Если не знаете Сочи, можно сравнить фото, например на панорамах Яндекса.
У застройщиков. Найти официальный сайт конкретного жилого комплекса в интернете непросто. Новичок рискует запутаться, так как агентства недвижимости создают сайты-двойники специально, чтобы продавать квартиры от того или иного застройщика. В итоге непонятно, кто продает — застройщик или агентство. Реальные сайты застройщиков указаны на «Дом-рф».
Но подбор квартир напрямую от застройщика в Сочи — далеко не всегда выгодный и логичный вариант. Тому есть причины:
- Можно купить квартиру дешевле — по переуступке от инвестора, который приобрел недвижимость на этапе строительства и сейчас переуступает право новому дольщику. Часто есть предложения от инвесторов с ценой на 1—2 млн рублей ниже цены застройщика.
- Застройщики презентуют свой комплекс только с положительной стороны, хотя у каждого объекта есть и минусы. Это могут быть не только проблемы с документами или самим домом. Менеджеры, заинтересованные в продажах своего объекта, вряд ли скажут, что рядом река и в сильные дожди она выходит из берегов. Или о том, что поблизости очистные сооружения и от них может исходить неприятный запах. Или о частых пробках на выезде из жилого комплекса.
Квартиры в одном и том же жилом комплексе продаются на десятках сайтов, и у всех них вроде бы «официальные» адреса. Разобраться просто невозможно
По объявлениям на балконах. Гости Сочи любят подбирать недвижимость по баннерам на балконах. Думают, что это объявления от собственников и удастся обойтись без агентов. Но в 99% случаев это риелторские растяжки, которые висят, чтобы привлекать клиентов. Поэтому проще сразу позвонить в агентство.
Через знакомых, которые недавно приобрели недвижимость в Сочи. Я сотни раз видела, как именно таким образом люди покупали квартиры в домах под снос, с проблемными документами и коммуникациями. Как правило, знакомые не могут посоветовать ничего толкового, так как сами не разбираются в рынке недвижимости, не знают, как оформляются сделки, и ориентируются только на свой единичный опыт покупки.
Через агентство недвижимости. Услуги агента в Сочи в большинстве случаев оплачивает продавец, для покупателя подбор квартиры будет бесплатным. Поэтому логично не отказывать себе в таком сервисе, особенно если вы находитесь в другом городе. Но помните, что в Сочи огромная конкуренция среди риелторов, и чтобы заполучить клиента, недобросовестные агенты идут на всё: могут занижать цены, показывать красивые фотографии объектов, которых просто не существует.
Главное правило: в Сочи красивого жилья на первой береговой линии за 3 млн рублей просто не может быть.
Если вам предлагают такое — это обман. Чтобы минимизировать риски, лучше проконсультироваться у риелтора. Вот несколько способов узнать о его добросовестности:
- Риелтора и агентство можно проверить на сайте Российской гильдии риелторов или Гильдии риелторов Сочи. Членство в гильдиях для представителей этой профессии не обязательно, но служит минимальной гарантией, что агент или агентство понимают, чем занимаются, и дорожат своей репутацией.
- Посмотреть на соцсети риелтора или агентства. Человек, у которого есть хороший профиль в социальных сетях, вряд ли станет предлагать клиентам проблемные объекты, ведь он потом может получить массу негативных отзывов и потерять доверие подписчиков.
Как выбрать район
Сочи принято делить на четыре района: Лазаревский, Центральный, Хостинский и Адлерский. В этот список относят еще Сириус, но это не совсем верно: сейчас это уже отдельная федеральная территория.
Расскажу о каждом районе подробно.
Лазаревский — это район чистых и широких пляжей, тишины и спокойствия. Его предпочитают те, кто любит размеренную жизнь, но летом хочет быть в эпицентре событий. Здесь есть океанариум, дельфинарий, парк развлечения и отдыха, колесо обозрения и два аквапарка.
Из минусов района — удаленность от центра Сочи, которая обусловлена масштабом Лазаревского: это самый большой район в городе. Из некоторых кварталов до центра Сочи надо ехать на машине по серпантину полтора часа или час на электричке.
Цены на новые квартиры в этом районе значительно ниже средних по Сочи. Посуточная аренда востребована только с мая по октябрь. Зимой в Лазаревском туристов меньше, поэтому жилье в это время в основном сдают на долгие сроки.
Поселок Дагомыс расположен ближе к Сочи, поэтому жизнь здесь не замирает в межсезонье. В Дагомысе потрясающая природа, чистое море и пляжи. Удобный выезд на трассу, но летом бывают пробки: вместо 10 минут дорога в Сочи занимает час.
Центральный — район с развитой инфраструктурой для жизни, красивыми набережными и прогулочными зонами. Здесь сконцентрирована большая часть деловой жизни города и находится единственный крупный торговый центр в Сочи — «Море-молл».
Из минусов Центрального района — пробки в центре города, мало парковок и очень много туристов вне зависимости от сезона. Спальные комплексы расположены в основном в горной части, но на машине там сложнее передвигаться из-за узких дорог.
Цены на квартиры в Центральном районе начинаются от 130 тысяч за 1 м² в спальных микрорайонах и доходят до 2 млн за 1 м² на первой береговой линии. Квартиры под сдачу приносят стабильный доход круглый год.
Улица Навагинская — одно из популярных туристических мест в Центральном районе. Фото: bellena / Shutterstock
Например, евродвушка в Центральном районе Сочи с видом на море стоит 22 млн. Источник: cian.ru
Хостинский — его граница начинается рядом с дендрарием, то есть в месте, которое многие воспринимают как центр Сочи. Административный центр района — местечко Хоста. Здесь много зелени, чистые пляжи, природные парки, хорошо развита социальная инфраструктура. В этом районе протекает несколько рек, есть ущелья, равнины и горы.
Цены на недвижимость в Хостинском районе средние. Здесь хорошо покупать квартиру тем, кто ищет место для жизни в тишине, но не хочет уезжать далеко от центра. Благодаря дублеру Курортного проспекта до центра Сочи отсюда можно доехать за 15 минут.
Есть и минусы. Например, микрорайон Мацеста находится в ущелье, и зимой тут темнее и прохладней, чем в других районах. Дорога к центральной магистрали одна, и утром бывают пробки. Еще есть запах сероводорода от источников — это аромат на любителя.
Адлерский район расположен на равнине между Хостинским районом и Красной Поляной. Здесь находится аэропорт и большой железнодорожный вокзал.
Стоимость недвижимости в спальных районах Адлера начинается от 130 тысяч за 1 м². Ближе к морю квартиры и апартаменты значительно дороже: на первой береговой линии — в среднем по 700 тысяч за 1 м².
Благодаря близости аэропорта, Олимпийского парка, санаторно-курортных зон арендные квартиры в Адлерском районе будут приносить стабильный круглогодичный доход.
Из недостатков Адлерского района: частые пробки по пути из Центрального района Сочи, подтопление некоторых улиц во время дождей, местами плотная хаотичная застройка.
Красная Поляна — это часть Адлера, где расположены лучшие горнолыжные курорты в России, следовательно, это один из самых выгодных и интересных районов для инвестирования и пассивного дохода.
Красной Поляной в Сочи называют как сам одноименный поселок, так и три горнолыжных курорта — «Красная Поляна» (бывший «Горки Город»), «Роза Хутор» и «Газпром». Власти планируют строительство четвертого курорта — «Долина Васта».
Недвижимость для инвестиций расположена преимущественно в поселке или неподалеку от курорта «Красная Поляна». Спрос на аренду есть круглый год. Зимой сюда со всего мира съезжаются любители активного горнолыжного отдыха, а летом — фанаты походов и чистого горного воздуха.
Еще здесь работают казино, проходят развлекательные и спортивные мероприятия, летом открываются туристические маршруты в горы — в общем, поток людей есть всегда.
В Красной Поляне очень много гостевых домов, однако, например, гости с детьми предпочитают квартиры, которых очень мало. Поэтому спрос превышает предложение, цены на аренду высокие. Также в Поляне огромное количество сотрудников курортов, которые тоже снимают квартиры.
Район «Сорокопятка» в Красной Поляне
Цены на аренду жилья в Красной Поляне в мае 2023 года. Источник: sutochno.ru
Сириус — самый молодой город федерального значения в России. Он активно развивается: строится, на мой взгляд, аналог Силиконовой долины. Здесь находятся все олимпийские объекты, просторные пляжи без волнорезов, шестикилометровая прогулочная набережная. Из минусов: мало зелени, много проблемных объектов и хаотичная застройка — частные дома соседствуют с отелями.
Олимпийские объекты — это особые места: стадион «Фишт», малая ледовая арена, ледовый дворец, дворец зимнего спорта. Еще в Сириусе есть парк аттракционов, трасса «Формулы-1», поющие фонтаны, музей ретроавтомобилей и музей СССР.
В последнее время Сириус стал самым популярным районом для жизни и отдыха на Черноморском побережье Кавказа. Здесь высокий спрос на недвижимость и очень мало предложений, поэтому цены в новостройках доходят до 3 млн за 1 м².
Как выбрать квартиру под перепродажу
Если покупаете недвижимость для инвестиций и собираетесь ее потом продать, можно рассчитывать на годовую доходность от 15%. Но доходность зависит от того, насколько ликвидный объект подобран.
Вот на какие моменты необходимо обращать внимание.
Локация. Чем ближе к морю, тем выше спрос на жилье, а следовательно, и его цена. Например, квартира-студия в ста метрах от моря может стоить на 30—40% дороже, чем аналогичная в километре от моря.
Класс объекта: эконом, комфорт, бизнес, элит. Экономкласс в Сочи менее ликвиден, чем, например, комфорт или бизнес. Я же считаю одним из самых интересных сегментов для инвестирования элитную и загородную недвижимость. По оценке экспертов, стоимость жилья в Сочи повысится в 2023 году на 20% по сравнению с предыдущим годом.
Территория комплекса и его функции. Обратите внимание на наличие парковок, детских и спортивных площадок, озеленения и мест отдыха на свежем воздухе. Чем их больше — тем выше цена жилья.
Планировка. Часто она бывает даже важнее площади: много случаев, когда квартира 40 м² лучше спланирована, чем соседняя квартира 50 м². Покупатели ценят удобную планировку, а еще хорошую естественную освещенность: светлая квартира стоит дороже.
Вид из квартиры и этаж. Покупателям это важно: с каждым этажом цена увеличивается на 3—5 тысяч за 1 м². То есть к десятому этажу квадратный метр в квартире подорожает на 30—50 тысяч по сравнению с первым этажом. Если же сравнивать квартиры с видом на море и без него, то квадратный метр в первом случае будет дороже на 20—50 тысяч.
Как выбрать квартиру под сдачу в аренду
Доходность квартир, которые покупают для сдачи в аренду, сильно зависит от сезонности. Средняя стоимость посуточной аренды квартиры-студии в Сочи — 3 тысячи, летом цена может увеличиваться в два-три раза. Однушка в Лазаревском может приносить 60 тысяч в месяц летом и лишь 25 тысяч зимой. Но в центре Сочи, где всегда много туристов, в любое время года однушку в элитном комплексе можно сдать примерно за 60—120 тысяч.
В несезон многие сдают квартиры долгосрочно, в среднем это приносит 30—80 тысяч в месяц, в зависимости от района.
В целом можно рассчитывать на рентабельность от 8 до 14% годовых. Доходность напрямую зависит от вложений: чем дороже квартира, тем выше арендную плату получится установить.
Если надо получать доход от аренды, обращайте внимание на следующие факторы:
Удаленность от моря. Жилье на первой береговой линии обычно сдается посуточно: это выгоднее. Цена за студию может превышать 10 тысяч в сутки. Квартиры в спальных районах, отдаленных от моря, чаще сдаются на длительный срок.
Инфраструктура. Если вы планируете сдавать недвижимость посуточно, то важна близость моря, мест отдыха и развлечений, парков, а также транспортная доступность. Если предпочитаете сдавать в долгосрочную аренду, надо обратить внимание на близость школ, детских садов, остановок общественного транспорта, поликлиник и магазинов. Но сама по себе близость социальных объектов еще ни о чем не говорит: многие арендаторы знают, что сочинские садики и школы переполнены, а инфраструктура в городе не успевает за количеством новых жителей.
Близость основных достопримечательностей курорта. Чем ближе популярные места для отдыха, тем выше стоимость аренды.
Сезонность. Лучше ориентироваться на районы, которые пользуются спросом круглый год. Например, всегда высокий спрос на аренду недвижимости в Красной Поляне, где есть горнолыжные склоны.
Студия 30 м² в новогодние праздники сдается за 30 тысяч в сутки, летом это будет 3—5 тысяч в сутки. Зимой в Красную Поляну съезжаются любители зимних видов спорта, а летом — те, кому нравится гулять в горах, кататься на лошадях, наслаждаться горной прохладой и удивительными видами.
Управление недвижимостью. Важно понимать, кто будет заниматься сдачей квартиры в аренду: рекламой, заселением, выселением и клинингом. В Сочи это может быть нанятый человек или управляющая компания. У апартаментов чаще всего уже есть управляющая компания или же эти задачи решает отельный оператор.
Так, например, на побережье можно купить апартаменты под управлением отельных операторов Radisson, Wyndham, Adagio Le Rond.
Процент, который собственнику надо платить за услуги по ведению арендной квартиры, зависит от объема услуг. Если частный управляющий раз в месяц сверяет данные счетчиков и проверяет состояние квартиры после долгосрочной аренды, то обычно это стоит около 10% от ежемесячной арендной платы.
А если отельный оператор занимается посуточной сдачей ваших апартаментов круглый год, берет ответственность за сохранность вашего имущества, то здесь может доходить до 40% от ежемесячного дохода — но тогда в комиссию уже включена коммуналка и все расходы по уборке, рекламе и так далее.
Коммунальные услуги. За съемное жилье в Сочи платят так же, как во всей России, — аренда плюс коммунальные услуги. Если в доме своя газовая котельная, то коммунальные расходы будут меньше. Там, где нет газа или счетчиков на тепло, плата за отопление значительно выше. Например, в новой двушке в центре все жилищно-коммунальные услуги зимой обходятся в 4,5 тысячи, а в квартире аналогичной площади в старом фонде — в 8 тысяч.
Возможные проблемы с недвижимостью в Сочи
В Сочи есть ряд специфических особенностей, на которые нужно обратить внимание при покупке недвижимости.
Cамострой. В Сочи только за 2022 год выявлено 634 объекта самовольного строительства. Власти отслеживают соцсети, сайты с объявлениями о недвижимости и даже запускают квадрокоптеры. Это вопрос времени, когда весь самострой выявят и примут меры — скорее всего, заставят снести. На сайте администрации опубликован перечень самых крупных самовольных построек.
С июля 2021 года в Сочи введен временный мораторий на строительство многоквартирных домов и апартаментов (гостиниц). Этот режим будет действовать до конца 2023 года, пока не примут новый генплан города. Именно с этого момента стремительно растут цены на недвижимость в Сочи, так как спрос превышает предложение.
Ряд застройщиков успели получить разрешение на строительство многоквартирных домов до введения запрета.
Вот некоторые из застройщиков, которые сейчас возводят многоквартирные дома легально, по федеральному закону № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве:
- ООО «Специализированный застройщик «Корона»;
- ООО «Специализированный застройщик «ЮгСтрой Регион»;
- ООО «Специализированный застройщик «Черномор»;
- AVA Group.
Проверить, законно ли строится дом, можно на сайте администрации Сочи, где публикуются списки выданных разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию.
Подтопление. В новостях иногда показывают, что после проливных дождей весь Сочи затопило. На самом деле все сильно преувеличено. Проблемы наблюдаются только в некоторых районах Кудепсты и Курортного городка.
Плесень в квартирах. Влажный субтропический климат в Сочи способствует разрастанию плесени. С другой стороны, просто так она не появляется: такие проблемы есть в жилых комплексах, которые стояли замороженными какое-то время, или в квартирах, где ремонт был сделан на скорую руку с нарушением строительных норм.
Запах канализации. На туристических форумах до сих пор пишут, что в Сочи неприятно пахнет канализацией. Такая проблема бывает, если рядом с домом стоят очистные сооружения или есть сектор малоэтажной застройки, где септики хозяева сливают как попало.
Проблему запахов нельзя назвать глобальной, но обратить внимание на этот фактор тоже стоит. Если очистные сооружения у нас постепенно модернизируют, то от запаха септиков у самостроев никуда не деться.
Оползни. 12 апреля 2023 года в Центральном районе Сочи сошел оползень в районе многоквартирного дома № 85б в Вишневом переулке — на парковке и отмостке придомовой территории появились трещины.
При покупке частного дома или земли под застройку стоит проверить, сделана ли геологическая экспертиза, также лучше изучить историю местности и посмотреть, не было ли здесь оползней раньше.
Последствия оползня в сочинском поселке Сергей-Поле. Фото пресс-службы администрации Сочи
Как искать недвижимость в Сочи
- Новостройки в Сочи делятся на жилые комплексы, апартаментные комплексы и жилые помещения. С последним видом недвижимости связываться опасно.
- Искать недвижимость в Сочи на популярных рекламных площадках малоэффективно, там слишком много объявлений с несуществующими объектами и заниженными ценами.
- На аренде можно заработать 8—14% годовых. Уровень дохода зависит от уровня вложений: чем дороже квартира, тем больше она будет приносить. В сегодняшнем Сочи хороший доход не обязательно приносят квартиры у моря: например, в районах Сириус и Красная Поляна высокие цены на аренду благодаря близости олимпийских объектов и горнолыжных склонов.
- В Сочи много риелторов, и среди них достаточно недобросовестных агентов. Проверяйте членство в гильдиях, активность риелтора в соцсетях и читайте отзывы.
- Сочи не затапливает каждую весну: проблема потопов сильно преувеличена. Но поинтересоваться, есть ли рядом река и не выходит ли она из берегов, все же стоит.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
Обложка — ivanvislov / Shutterstock
Ольга Изосина
Покупали недвижимость на курортном юге России? Расскажите о своем опыте:
Вы лучше скажите почему цены в Сочи выше Москвы, может ли среднестатистический житель Сочи купить квартиру? Или там зарплаты выше московских? Или продают для москвичей? Что там с работой? Можно ли найти простому трудящемуся вакансии на производстве? Или там работа обслуга туристов?
Roman, работ с московской з/п в Сочи около 10-20% на всем рынке труда. и то, чтобы найти такое предложение, нужно а) быть специалистом космического уровня б) быть с нужными людьми на «вась-вась» в) чтобы планеты выстроились в один ряд, а иногда и г) все вышеперечисленное
Roman, все просто — баланс спроса и предложения. предложения очень мало, а спрос очень большой. откуда спрос? Москва, СПб, другие богатые регионы мечтают о квартире (или доме) у моря.
как обычному сочинцу купить жилье? только продав уже имеющееся. и только вторичка. причём вторичка советская.
Филипп, чтобы вы пришли в комментарии и написали где надо жить конечно.
«Доходность от покупки и перепродажи квартир в Сочи составляет от 15 до 100%» — очень кликбейтно написано.
Есть уверенность, что с нынешних высоких цен будет такой же рост?
Автор статьи
тьфунатебя, уверенности сегодня нет ни у кого и ни в чем. Я думаю вы понимаете о какой неопределенности я говорю.
Ольга, да даже до 24 февраля такие цифры нельзя было гарантировать
Автор статьи
тьфунатебя, до 24 мы их не гарантировали, мы их показывали нашим клиентам. Есть отзывы и реальные кейсы. Их много. Рынок хорошо рос последние годы. Что будет дальше предстоит узнать.
Отредактировано
Ольга, а когда она была, напомните?
тьфунатебя, Ситуация такая, что доходность зависит от способа покупки, потому как такие АН и риелторы накидывают на стоимость Квартиры свою наценку. Разброс цен исчисляется миллионами. Пока их всех не вычистят и будет эта пресловутая «доходность»
Автор статьи
Net, работайте с агенствами, которые продают объекты по официальным прайсом застройщиков и все будет отлично. Никакого разброса не увидите
Ценник как на нормальные объекты в Москве. Аренда сезонная в основном. Качество в основном полный крэп, не видел что б колхозные застрои из Краснодарского края могли в продукт. Из плюсов море/солнце, но многим ли это надо на постоянку? Ждем сдувания пузыря.
Автор статьи
Петр, многие ждут «сдуваемся пузыря» с 2014 года. Просто для информации)
А по качеству согласна. Я считаю, что реально качественного и безопасного в Сочи не много, но они есть и это прекрасные объекты, ничем не уступающие Московским.
А если нужна всесезонная аренда, то просто нужно выбирать соотвествующие локации: цент Сочи, Сириус и Красная поляна. Загрузка круглогодичная от 80%
Ольга, посмотрим как стройка выйдет из текущего кризиса. Пока все выглядит в сторону снижения платежеспособного спроса. Если брать сегмент бизнес в МСК, это будет уже вполне адекватный проект с архитектурой от известного агенства, подземным паркингом, нормальным консьерж сервисом, МОПами уровня ресепшен нормальных отелей, хорошим благоустройством. Много ли таких проектов в Сочи. Ну в целом готов согласиться с тем, что МСК, СПБ и Сочи это единственные годные места для инвеста в недвижимость так как это точки притяжения людей из прочих городов необъятной.
Автор статьи
Петр, да, Москва, Питер и Сочи. Тоже так считаю. Правда в мой список входит ещё Крым и Севастополь. Если новостной фон уладится мы будем там наблюдать рост, как когда то в Сочи. Но все конечно зависит от ситуации в стране и мире.
После недавней статьи я так понял, нужна также информация, как купить в Сочи гараж)
Автор статьи
Системный, с жилыми гаражами не помогу��
Системный, лучше кладовку
Сокращу немного статью
Иногда можно п1 пренебречь
Да в целом интересно было почитать
Автор статьи
Златеника, действительно часто покупают удалённо.
Филипп, Я заметил, что вы всюду всех критикуете. Но главное правило разумной критики — критикуешь — предлагай. Например зачем квартира в Сочи, если можно взять в Х, где то и то лучше.
Как «приехавший» 10 лет назад в Красную поляну и имеющая опыт покупки недвижки в Поляне и в Адлере , и постоянно регулярно мониторив цены — дам несколько комментариев .
Автор очевидно топит за рекламу агентств ( в частности своего ) , но в добросовестности частных риэлторов и агентств могу сомневаться по своему опыту . В большинстве случаев Комиссию не платит продавец , она включена в стоимость, то есть , к реальному прайсу прибавляется минимум 400.000 рублей и доходит до 800.000 ( кто на что горазд) , если брать стоимость обычной однушки около 12млн рублей — да , такая цена за 35-40 кВ метров в среднем доме . В красной поляне ~ 15 млн.
Цены в Адлерском районе , как указал автор от 130.000 за кв. м — не существует в хорошем ( не премиум ) квартирнике или жп. На данный момент это ~ от 300.000 за кв.м
Красная Поляна- От ~ 350.000 — 400.000 за кв.м
Есть большая вероятность удачного поиска самостоятельно , находясь на местности :
Авито — логично искать по реальным рыночным ценам , ставя фильтр поиска «собственник» и ставить частные объявления ( до этого уже имея представление о понравившемся доме или ЖК)
Можно обратиться в любое агентство — вас прокатят и все покажут , но минусы лучше узнавать у потенциальных соседей ( так как в 90 процентах риэлтору из-за конкуренции абсолютно все равно что продавать ). И уже после искать самим собственников , инвесторов или объявления .
В большинстве жк есть чаты собственников , где те скидывают свои объявление о продажах от первого лица ( так что соседи могут быть в курсе о продажах )
Так же , хотелось бы пояснить , что по ФЗ покупатель не будет в Сочи защищен на �� от банкротства компании и от сдачи постройки в срок
Ольга, а еще вопрос на засыпку, есть ли возможность снять квартиру не в гараже долгосрочно? Неужели поголовно хозяева сдают до начала сезона? Или как в Москве можно ли найти бабушку божий одуванчик и снимать комнату, может не все хотят заморочки с поиском посуточно, стоять где то у вокзала, сдал одному и спокойно. Так же и квартиры, может хозяин заграницей и т.п.
Автор статьи
Roman, конечно без проблем можно Снять хорошую квартиру на долгий срок. С этим нет никаких проблем.
Короче можно взять в Лоо и Туапсе, иметь все то же что в Сочи, но в разы дешевле и время все те же 40 минут
Отредактировано
По-моему ЛОо — деревня, а Туапсе вполне город, но там по сути нет особой инфраструктуры, рынка какого-то, там летом ничего не происходит, это не туристическое место. Не знаю- не побегать там
Ну в части природы , да , наверное близко.
Ну если типо просто жить, то Туапсе в целом сойдёт. Будни — Туапсе, на выходных мотаться в Сочи
Автор статьи
Alexandro, да Туапсе тоже можно рассмотреть. Цены ниже чем в Сочи.
Автор статьи
Алексей, 40 минут до Туапсе?) вы проверяли?
Ольга, угу на электричке до Лазеровского района как раз 40, час, правда потом до центра Сочи ещё час
Автор статьи
Алексей, а до Лазаревского да.
Вообще не вижу смысла покупать. Вот арендовать на время приезда — да, вполне.
Ольга вы агентство?Как с вами связаться?
Автор статьи
Ольга, да, в соц сетях Ольга Изосина или в интернете АН Оазис Эстейт
Отредактировано
Ольга, здравствуйте! Мы вот с мужем и детьми думали над тем чтобы перебраться в Сочи (есть удаленная работа, поэтому с ней проблем не будет), но понимаем что квартира, это не то, что мы бы хотели, поэтому смотрим дома, очень много красивых картинок и объявлений на циане, но ценник 7-9 миллионов, это реально? Слишком красивые картинки для такой не грандиозно большой цены. На что обратить внимание? Какие районы лучше? Две дочки школьницы, одна первоклашка, вторая в восьмом классе, обе за движуху, где лучше всего со школами? И тд, помогите сориентироваться, вы явно профессионал своего дела!
П с сравниваем с мо, сами отсюда, каждый раз осматривать ездить не накатаешься
Добрый день! Нужна квартира с бюджетом 3 млн руб. для сдачи в аренду. Возможно ли это?
Елена, моя тетя переехала в Сочи 5 лет назад и тогда в далеком 2018году студию купила за 2,5млн
Автор статьи
Елена, добрый день! Нет, в этом бюджете нет безопасной и надежной недвижимости в Сочи. Даже в отдаленных районах.
Ольга, а какой бюджет хорошей квартиры/аппартаментов для покупки и сдачи в аренду через УК? Заранее спасибо)
Я как-то задумывалась о приобретении квартиры в Сочи под сдачу. Ну и привлекало то, что самой летом там можно будет потусить. Как раз планировала там провести выходные и посмотреть что-то.
Так вот, в выходные ни одно агенство недвижимости трубку не взяло. Начинали перезванивать мне по заявкам на сайтах где-то через неделю-две. А квартиры предлагать уже через полгода, когда я купила небольшие апартаменты в Москве.
Может конечно именно мне так не повезло на компании, которые нашла за короткое время не ориентируясь в городе. Но посмотрев на такую неторопливость, решила что может и к лучшему 🙂
До сих пор иногда звонят .
Ольга, ответ типичного риэлтора. Вопрос про дома — ответ про квартиры с кучей инфы ни о чем.
Автор статьи
Сергей, занимаетесь строительством частных домов в Сочи? Тут дорогая земля и в целом много вопросов с рельефом, коммуникациями, подъездными путями. Дешевле точно не выйдет.
Отредактировано
Ольга, позвоните мне, я вам всё покажу и все документы отправлю,я ничего не скрываю, у меня всё прозрачно.
Сергей, и мне пожалуйста расскажите, очень интересно! Заранее спасибо!
Опергруппа
Сергей, убрали часть комментария в соответствии с первым пунктом правил: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/
Спасибо за информацию
И, кстати , про ЖП : в данном статусе есть риски как и у квартирника , как и у апартаментов . Сириусу и администрации абсолютно все равно на данный момент на законы и судебные решения