Что такое залоговая стоимость объекта недвижимости

Оценка залоговой стоимости и ее роль в ипотечном жилищном кредитовании Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Текст научной работы на тему «Оценка залоговой стоимости и ее роль в ипотечном жилищном кредитовании»

ОЦЕНКА ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ И ЕЕ РОЛЬ В ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ

Левина Л.И., к.э.н., профессор Волжский университет им.В.Н.Татищева, Тольятти

Особое значение в системе жилищного ипотечного кредитования придается оценке залоговой стоимости. Исследование роли оценки в системе жилищного кредитования осуществлено многими авторами в следующих направлениях. Во-первых, с целью определения требований, предъявляемых к оценке стоимости залога. Во-вторых, классификация систем жилищного кредитования на типы, виды и модели дает возможность определить место оценки посредством формирования подсистемы оценки залоговой стоимости. В — третьих, немаловажным является исследование оценки в системе жилищного ипотечного кредитования.

Залоговая стоимость — стоимость недвижимого имущества, используемого в целях обеспечения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в случае невозврата кредита. Недвижимость в данном случае является для кредитора гарантией возврата средств. Величина залоговой стоимости учитывается при определении размера выдаваемого кредита [4].

На наш взгляд, в определении залоговой стоимости понимается цена залога, а не затраты и труд на создание объекта недвижимости (стоимость). То есть: денежную сумму, предлагаемую или уплаченную за объект оценки или ее аналог в конкретной ситуации. Поэтому далее, говоря о залоговой стоимости при ипотечном жилищном кредитовании, будет имеется ввиду цена объекта залога, сформированная в результате существующего спроса и предложения на рынке недвижимости.

Следует отметить, что стоимость объекта залога не имеет однозначного определения ни в практике ипотечного кредитования, ни в научной литературе. Таким образом, оценщики при определении стоимости недвижимости, являющейся обеспечением исполнения обязательств, одновременно определяют «рыночную стоимость» и «ликвидационную стоимость» или «стоимость ограниченной реализации».

Определение стоимости ограниченной реализации соответствует определению рыночной стоимости за исключением того, что совершение сделки произойдет в будущем, в момент, определенный клиентом, при этом не будет достаточного периода времени для должного маркетинга, определяющего характер имущества и состояние рынка. Стоимость ограниченной реализации рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи.

Фактически оценщики, применяя стандартные методы оценки в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов определяют рыночную стоимость объекта оценки. Далее, прислушиваясь к экспертному мнению риэлтера, оценщик применяет к полученной рыночной стоимости поправочный коэффициент, который составляет 0,6-0,9. Не говоря о возможной необъективности экспертного мнения риэлтера, диапазон применяемого поправочного коэффициента представляется необоснованно широким и не имеет под собой никакого исследовательского доказательства.

Недооценка места залоговой стоимости в Государственных стандартах обусловила появление весьма распространенной точки зрения о необходимости ее замены ликвидационной стоимостью. Ликвидационная стоимость (стоимость при вынужденной продаже) — это стоимость по которой объект мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок его реализации был короче «разумно долгого» для данного типа объекта на данном рынке, а так же стоимость, по которой активы (сумма активов), которые составляют объект оценки, могли бы быть реализованы на открытом рынке в обусловленный срок. Но изложенный выше подход совершенно не соответствует нормативному акту Банка России, в соответствии с которым «понятие обеспеченности

ссуд» гласит, что «к обеспечению II категории качества могут быть отнесены: залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества и (или) оборудования при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога и (или) иных достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней с момента возникновения основания взыскания на залог при условии, что вся юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав, а также при условии, что указанный предмет (предметы) залога застрахованы залогодателем в пользу кредитной организации, принявшей их в качестве залога по ссуде (ссудам)». Кроме того, использование ликвидационной стоимости для оформления банковского кредита прямо ущемляет интересы заемщиков, приводя к повсеместно встречающемуся их недокредитованию [2].

Обращение к российским законодательным и нормативным актам также не дает основания для утверждения о наличии однозначного толкования термина «залоговой стоимости». Постановление Правительства РФ от 6 июля 2000г. № 319 «Об утверждении стандартов оценки» вообще отсутствует термин «залоговая стоимость». Поскольку указанное постановление определяет обозначенные в нем стандарты оценки, как обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, использование ранее действующих стандартов приостановлено.

Это положение относится, прежде всего, к Государственному стандарту РФ единой системы оценки имущества, определяющему понятие «залоговая стоимость имущества» -эта стоимость имущества в целях обеспечения банковского кредита. Подобная интерпретация не выделяла особенностей залоговой стоимости, структурные особенности и позволяла применять для указанных целей, как рыночную, ликвидационную так и залоговую стоимость. Очевидно, подобные обстоятельства явились основанием для отсутствия понятия залоговой стоимости в российских стандартах, обязательных для применения.

В этой связи вполне уместна ссылка Стандарта 4 МСО «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечение долговых обязательств» на то, что рыночная стоимость является краеугольным камнем работы оценщика. Ее определение российскими законодательными и нормативными актами следующие: « Рыночная стоимость объектов оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства» [1].

Таким образом, рыночная стоимость может быть определена при наличии следующих условий:

— рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

— покупатель и продавец свободно, независимо друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход и полнее удовлетворить потребности;

— имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателем;

— оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

Перечисленные условия, при которых определяется рыночная стоимость, вполне уместны при обращении заемщика к оценщику с заказом на оценку. Однако подобное толкование стоимости для целей залогового обеспечения не в полной мере устраивает кредитора, пытающегося определить статус такого обеспечения и в этой связи на

проведение оценки на основе стоимости, отличной от рыночной. Основным его аргументом является наличие определенного рода ограничений:

— ограниченный срок реализации предмета залога (согласно нормативным актам Банка России — 180 дней);

— количественные ограничения размеров обязательств по кредитной сделке, в которые согласно закону об ипотеки включаются непогашенная сумма кредита, проценты за кредит за весь период кредитования, издержки кредитора в связи с продажей предмета залога, в том числе упущенная выгода.

В данной связи для целей формирования резерва под возможные потери по ссудам используется понятие «справедливой стоимости залога», то есть такой его цены, по которой залогодатель, в случае если бы он являлся бы продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в течении 180 календарных дней.

В дополнение к приведенному списку возможных к применению видов стоимости для целей залогового кредитования МСО рекомендует и инвестиционную стоимость -стоимость объекта оценки, определяемую исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

На приоритет ликвидационной стоимости как базы для определения стоимости залога указывает область применения стандарта: если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Причем, не принимая во внимание при этом ряда обстоятельств.

Во-первых, срок реализации жилой недвижимости, обозначенный нормативными актами Банка России (180 дней), как свидетельствует практика, вполне достаточен для ее реализации, поэтому о меньшем сроке экспозиции для аналогичных сроков объектов не может быть и речи. Тем более, что говоря об общенациональной системе ипотечного кредитования, имеют в виду не уникальное жилье в качестве объекта залога, а обычную недвижимость, рассчитанную на среднего по уровню доходов россиянина.

Во-вторых, процедура определения вероятности погашения кредита, проводимая кредитором, предусматривает этап проверки достаточности обеспечения, на котором стоимость обеспечения, являющаяся результатом заключения оценщика, сопоставляется с величиной обязательств кредитора, то есть с суммарной величиной ссуды, процентов за кредит, издержек кредитора в связи с реализацией предмета залога.

В-третьих, не учитывается тот факт, что заказчиком на оценку предмета залога является не кредитор, а заемщик, а именно его стоимость оценивается и подлежит реализации.

Кроме того, согласно Федеральному закону «Об ипотеке» стоимость, подлежащая залогу, является предметом договоренности между кредитором и заемщиком. В основу понятия залоговой стоимости и ее отождествления с ликвидационной положен короткий срок реализации предмета залога. Согласиться с подобным утверждением вряд ли возможно, так как целью оценки стоимости залога является не продажа предмета залога в короткие сроки, а надежность (гарантия) выплат в погашение ссуды, стоимостью передаваемой в залог недвижимости.

Обобщение требований, предъявляемых российскими законодательными и нормативными актами к оценке стоимости жилья, для целей ипотеки, подтверждает заключение об отсутствии понятия залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования, требований об ее замене ликвидационной стоимостью также отсутствует.

Сравнительный анализ, предъявляемых требований к оценке стоимости залога недвижимости, позволяет выделить два основных элемента, положенных в основу формирования залоговой стоимости: достаточность обеспечения и ликвидность залога.

Достаточность обеспечения, как правило, определяется на момент оценки риска по

конкретной ссуде с учетом ее прогноза. Критерием достаточности является реальная (рыночная) стоимость залога, компенсирующая кредитору основную сумму долга по ссуде, всех процентов, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав.

Ликвидность (надежность) залога прогнозируется с учетом перспективного состояния конъюнктуры рынка жилья, возможностей изменения индивидуальных особенностей объекта залога, изменений в его местоположении (инфраструктуре).

На самом деле неясность в отношении залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования в научных исследованиях и ее отсутствие либо неоднозначность трактовки в стандартах объясняется рядом моментов.

Во-первых, процесс оценки недвижимости распадается на две части:

— на первом этапе оценщик по заказу заемщика оценивает недвижимость, беря за основу рыночный стандарт стоимости, на данном этапе речь идет все же о текущей оценке;

— далее кредитор вводит различного рода корректировки в полученную раннее стоимость в соответствии с риском кредитной сделки, размером обязательств и т.д.

Стало быть, на первом этапе осуществляется оценка стоимости (рыночной) залога, на втором — определяется самим кредитором лимит кредитования (максимальная сумма кредита, на которую может рассчитывать заемщик), в результате рассчитывается достаточность обеспечения кредита.

Неточность функций оценщика и кредитора обусловила неопределенность цели оценки. Для целей купли-продажи продавца и покупателя интересует рыночная стоимость, т.е. текущая стоимость соответствующего типа собственности, зависящая от соотношения спроса и предложения. Так как в последнее время наметилась тенденция увеличения срока ипотечного кредитования, то проводить оценку объекта недвижимости, служащей залогом, необходимо с учетом длительного срока. Таким образом, на наш взгляд, под залоговой стоимостью при ипотечном жилищном кредитовании следует понимать стоимость, формирующуюся под воздействием спроса и предложения на рынке недвижимости, которая сможет покрыть остаток основного долга, проценты по договору ипотеки и расходы, связанные с возможным взысканием недвижимости по договору залога в течении действия кредитного договора.

Схема организации национальной системы ипотечного жилищного кредитования и соответственно место в ней оценки стоимости в наиболее общем виде выглядит следующим образом.

I. На первичном рынке ипотеки происходит выдача банком кредита на строительство и приобретение жилья под залог. Необходимость в оценке в первом случае возникает у застройщика при получении строительного кредита. Обеспечением кредита служит залог недвижимости, земельного участка, строящегося жилого здания, а следовательно, и оценка перечисленных активов. Во втором случае, покупатель жилья, закладывая его и оформляя договор ипотеки, получает долгосрочный кредит на приобретение жилья у застройщика (продавец вторичного жилья). Оценка возникает на этапе сдачи построенного дома в эксплуатацию и продажи его застройщиком (продажа на вторичном рынке недвижимости).

II. На вторичном рынке ипотеки выданные ипотечные жилищные кредиты рефинансируются:

1) самим кредитором посредством выпуска жилищных облигаций с ипотечным покрытием;

2) посредством продажи жилищных ипотечных кредитов коллективным инвесторам (учредителям доверительного управления ценных бумаг с ипотечным покрытием) через их управляющих (инвестиционные фонды, ПИФы, негосударственные пенсионные фонды). Цели, объекты, субъекты оценки стоимости на данном сегменте ипотечного рынка значительно расширяются, не ограничиваясь оценкой стоимости заложенного

Третьим направлением является исследование роли оценки стоимости в системе жилищного кредитования. Оценка стоимости жилья в системе жилищного кредитования призвана обеспечить измерение объекта залога с точки зрения его приемлемости и достаточности. Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности — количественную.

Понятие оценки как деятельности «эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика» [3] ориентирует, с одной стороны, на количественную оценку жилья как объекта залога. Общим требованием к количественной определенности предмета залога является превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, т.е. — его реальная (рыночная) стоимость должна быть «достаточна для компенсации банку основной суммы долга по ссуде, всех процентов в соответствии с договором, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав».

Таким образом, основное значение оценки стоимости недвижимости при ипотечном жилищном кредитовании — определение достаточности предмета залога для кредитной сделки. Причем, важным обстоятельством является достижение с помощью оценки компромисса между интересами кредитора и заемщика в определении стоимости предмета залога. Интересом кредитора в определении стоимости жилья является уменьшение риска кредитной сделки и соответственно занижение стоимости объекта залога. Интерес заемщика — увеличение величины кредита через увеличение стоимости залога. Определение же стоимости залога по обоюдному соглашению либо с помощью независимого эксперта позволяет достичь баланса интересов в кредитной сделке. Из этого следует, что определение достаточности стоимости залога делает кредитную сделку возможной.

Хотелось бы отметить, что особенности ипотечного кредита создают для кредитора высокую степень риска на протяжении всего периода кредитования, отличающегося долгосрочностью. В подобной ситуации кредитор вынужден на постоянной основе осуществлять не только контроль за сохранностью предмета залога, но и мониторинг конъюнктуры рынка недвижимости, делая при необходимости переоценку предмета залога на предмет достаточности обеспечения. Именно эти обстоятельства обусловливают выделение третьей роли оценки в системе жилищного ипотечного кредитования, а именно

— снижение риска кредитора.

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ» (ред. 22 августа 2004 г.)

2. Гарипов Е.В. Оценка стоимости жилья в управлении риском в операциях ипотечного кредитования // Финансы и кредит. — М.: 2005. — № 20 (188). с. 53-61.

3. Попова О.В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. — М.: Издательство «Альфа-Пресс». 2006.

4. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. — Р н./Д.: Феникс,

Залоговая стоимость

Залоговая стоимость — рыночная стоимость ипотечного кредита.

По-английски: Mortgage value

См. также: Ипотечные кредиты

Финансовый словарь Финам .

Залоговая стоимость

Залоговая стоимость — стоимость актива, используемого в качестве залога.

По-английски: Mortgage value

См. также: Залоги

Финансовый словарь Финам .

• Залоговая стоимость имущества
• Залоговое право

Смотреть что такое «Залоговая стоимость» в других словарях:

• Залоговая стоимость — (collateral value) –стоимость имущества, служащего залогом при получении (предоставлении) кредита. Иногда это называется – залоговая масса … Экономико-математический словарь
• залоговая стоимость — Стоимость имущества, служащего залогом при получении (предоставлении) кредита. Иногда это называется – залоговая масса. [http://slovar lopatnikov.ru/] Тематики экономика EN collateral value … Справочник технического переводчика
• Залоговая стоимость имущества — стоимость имущества в целях обеспечения кредита. См. также: Стоимость имущества Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь
• СТОИМОСТЬ В ОЦЕНКЕ — (англ. appraisal value) – стоимость, выражающая полезность объекта оценки для его настоящего и будущего владельцев, определяемая с учетом временнoго периода, затрат и рисков, связанных с ее получением. В процессе оценки объектов в зависимости от… … Финансово-кредитный энциклопедический словарь
• Стоимость залоговая — (MORTGAGE VALUE) стоимость актива в целях обеспечения ипотечного кредита; также рыночная стоимость ипотечного кредита … Словарь инвестиционных и оценочных терминов
• Оформление договора ипотеки — (см.: Ипотека). Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений статьи 8 Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости) . Оформление ипотеки в настоящее время… … Жилищная энциклопедия
• БЫТОВОЙ МУСОР — (Б.) фракция твердых отходов, которая образуется в коммунальном хозяйстве городов, а также в сельской местности. Особенно большое количество Б.м. образуется в городах. Наибольшее количество Б.м. на одного жителя приходится в США свыше 700 кг в… … Экологический словарь
• Ипотечный кризис в США (2007) — Ипотечный кризис в США (англ. subprime mortgage crisis) финансово экономический кризис, характерными проявлениями которого стали увеличение количества невыплат по ипотечным кредитам с высоким уровнем риска, учащение случаев отчуждения… … Википедия
• Оценка бизнеса — [business valuation] — (точнее — оценка стоимости бизнеса), не только акт, процесс (см. Оценивание), но и результат определения стоимости фирмы, иного бизнеса – любого характера и размера. Если рассматривать оценку (value) как… … Экономико-математический словарь
• оценка бизнеса — (точнее оценка стоимости бизнеса), не только акт, процесс (см. Оценивание), но и результат определения стоимости фирмы, иного бизнеса – любого характера и размера. Если рассматривать оценку (value) как результат процесса оценивания, она может… … Справочник технического переводчика

• Обратная связь: Техподдержка, Реклама на сайте

• �� Путешествия

Экспорт словарей на сайты, сделанные на PHP,

WordPress, MODx.

• Пометить текст и поделитьсяИскать в этом же словареИскать синонимы
• Искать во всех словарях
• Искать в переводах
• Искать в ИнтернетеИскать в этой же категории

Поделиться ссылкой на выделенное

Прямая ссылка:

… Нажмите правой клавишей мыши и выберите «Копировать ссылку»

Методические рекомендации по определению залоговой стоимости земельных участков

Настоящие методические рекомендации по определению залоговой стоимости земельных участков разработаны ЗАО «Квинто-Консалтинг» в рамках проекта по разработке, изданию и распространению методических материалов по различным аспектам оценки земель по заказу Центра ЛАРИС.

В настоящих методических рекомендациях учтен опыт проведения оценочных работ в соответствии с Федеральным Законом №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федральными стандартами оценки ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности .

Настоящая методика предназначена для определения залоговой стоимости земельных участков для участников земельных отношений.

2. Основные понятия

В настоящих методических рекомендациях используются ниже следующие основные понятия.

Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки.

Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Залоговая стоимость – стоимость земельного участка в целях обеспечения кредита.

Залог — способ обеспечения обязательства, при котором кредитор — залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом. (Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I «О залоге»).

Ликвидационная стоимость — стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. То есть период экспозиции оцениваемого земельного участка будет заведомо меньше типичного периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков. В некоторых случаях к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с незаинтересованным продавцом и покупателем или с покупателями, знающими о невыгодном положении продавца.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Безрисковая ставка доходности — ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Дисконтирование — процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

Земельная рента — доход, приносимый земельным участком.

Фактор стоимости — фактор, изменение которого влияет на определяемую стоимость земельного участка.

3. Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения:

• спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;
• спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;
• предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами.

В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков.

Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит оттого, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

В Москве, особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов с исторически сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные земельные участки практически невозможно. Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков. Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне.

Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.

Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Т.о., для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу — доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем.

В центральной части Москвы это соотношение приближается к показателям, характерным для других крупных городов мира. Поэтому потенциал дальнейшего роста цен на земельные участки в центре города сравнительно невелик (исключая земельные участки, предназначенные для строительства высотных зданий), и может быть обусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и цен на недвижимость при улучшении ее потребительских качеств.

Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

• целевое назначение и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
• существующее использование земельного участка.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

При этом, как упоминалось ранее, учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку позволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка. Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов.Прежде всего, это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, т. е. его земельной собственности.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

4. Особенности ипотеки земельных участков

Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Земельные участки, не подлежащие ипотеке

1. Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается.

2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.

При отсутствии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — судом.

2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется.

При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью второй пункта 1 настоящей статьи.

3. Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются Федеральным законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

5. Методы определения залоговой стоимости земельного участка

Залоговая стоимость земельного участка рассчитывается на основании его ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта залога всегда должна быть больше величины кредита, который может быть предоставлен под конкретное обеспечение.

Максимально возможная величина кредита или залоговая стоимость может быть рассчитана по формуле:

где:
К – величина кредита, предоставляемого под залог;
Сл – ликвидационная стоимость объекта оценки;
р – вероятность нарушения заемщиком условий кредитного договора (выраженная десятичной дробью);
S – ежегодная величина расходов, связанных с содержанием объекта залога;
I – расходы банка, связанные со страхованием объекта залога;
Vн – недисконтированная величина расходов, связанных с осуществлением обеспеченных залогом требований;
Fн – недисконтированная величина неустойки, выплачиваемой банку заемщиком в случае нарушения последним условий кредитного договора;
r – номинальная годовая процентная ставка по кредиту (выраженная десятичной дробью);
m – количество периодов начисления процентов в течение года;
w – количество лет кредитования;
a – годовая ставка дисконта (выраженная десятичной дробью).

ПРИМЕР 1: Ликвидационная стоимость земельного участка равна 2 333 181 тыс. руб., номинальная годовая процентная ставка по кредиту составляет 50%, период кредитования 6 месяцев. Ставка дисконта равна 19%.

Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований составляют 699 954 тыс. руб.

Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта залога составляют 0 тыс. руб. Расходы, связанные со страхованием объекта залога составляют 0 тыс. руб. Неустойка, выплачиваемая заемщиком равна 0 тыс. руб.

Вероятность нарушения заемщиком кредитных обязательств определена на уровне 100%.

Максимально возможная величина кредита, рассчитанная по формуле, будет равна:

K = 1 360 456 руб.

Показатель	Символ в формуле	Значение
Ликвидационная стоимость объекта залога, тыс. руб.	Сл.	2 333 181
Номинальная годовая процентная ставка по кредиту	r	50 %
Продолжительность кредитования, лет	w	0,5
Число периодов населения процентов в течение года	m	12
Годовая ставка дисконта	a	19 %
Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта залога, тыс. руб.	S	0
Расходы, связанные со страхованием объекта залога, тыс.руб.	I	0
Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований, тыс.руб.	Vн	699 954
Неустойка, выплачиваемая заемщиком, тыс. руб.	Fн	0
Вероятность нарушения заемщиком кредитных обязательств	p	100 %
Максимально возможная величина кредита	K	1 360 456

ПРИМЕР 2: Ликвидационная стоимость земельного участка равна 18 000 000 тыс. руб., номинальная годовая процентная ставка по кредиту составляет 40%, период кредитования 9 месяцев. Ставка дисконта равна 25%.

Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований составляют 4 000 000 тыс. руб.

Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта залога составляют 150 000 тыс. руб. Расходы, связанные со страхованием объекта залога составляют 180 000 тыс. руб. Неустойка, выплачиваемая заемщиком равна 200 000 тыс. руб.

Вероятность нарушения заемщиком кредитных обязательств определена на уровне 80%.

Максимально возможная величина кредита, рассчитанная по формуле, будет равна:

K = 12 188 770 руб.

Показатель	Символ в формуле	Значение
Ликвидационная стоимость объекта залога, тыс. руб.	Сл.	18 000 000
Номинальная годовая процентная ставка по кредиту	r	40 %
Продолжительность кредитования, лет	w	0,75
Число периодов населения процентов в течение года	m	12
Годовая ставка дисконта	a	25 %
Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта залога, тыс. руб.	S	150 000
Расходы, связанные со страхованием объекта залога, тыс.руб.	I	180 000
Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований, тыс.руб.	Vн	4 000 000
Неустойка, выплачиваемая заемщиком, тыс. руб.	Fн	200 000
Вероятность нарушения заемщиком кредитных обязательств	p	80 %
Максимально возможная величина кредита	K	12 188 770

6. Рекомендации по оценке

Оценка земельного участка должна не противоречить основным принципам оценки рыночной стоимости, указанным выше.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки земельного участка, либо в договоре об оценке земельного участка (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Проведение оценки земельных участков является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с земельными участками, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при передаче земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости земельного участка, в том числе:
• при национализации земельных участков;
• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости земельного участка;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии земельных участков у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки стоимости земельных участков в целях контроля за правильностью уплаты налогов (налога на имущество) в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные требования не распространяются на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.

Основанием для проведения работ по оценке стоимости земельного участка является договор между оценщиком и заказчиком.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка стоимости земельного участка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

• основания заключения договора;
• вид объекта оценки;
• вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
• денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
• сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке должен содержать точное указание на земельный участок и его описание.

В отношении оценки земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

При оценке рыночной стоимости земельного участка должны учитываться его целевое назначение и разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка изменяется с изменением любой из перечисленных его правовых характеристик.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Отчет об оценке должен быть написан общедоступным языком, с пояснениями специальных терминов, содержать развернутые обоснования и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.

В случае, если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть в обязательном порядке указаны:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет об оценке стоимости земельного участка должен помимо обязательных данных включать:

• описание земельного участка и его улучшений, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, обременения правами третьих лиц (см. Приложение);
• фотографии земельного участка и его улучшений;
• характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
• выявление наиболее эффективного использования земельного участка.

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование определяемого вида стоимости земельного участка. Следует избегать помещения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с процедурой определения стоимости.

Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. В договоре может быть предусмотрено, что итоговая величина стоимости земельного участка определяется в виде диапазона величин.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости земельного участка, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же земельного участка, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2018

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества применяется при исчислении налога на имущество, земельного налога, а также налога при продаже недвижимости в случаях, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет.

Кроме использования в целях налогообложения кадастровая стоимость часто помогает определять размер госпошлины при вступлении в наследство, плату за регистрацию недвижимости, страховую сумму, ставок арендной платы.

Залоговая стоимость – это формальная стоимость, определяемая каждым банком самостоятельно по методикам, утверждаемым внутренними нормативными актами. Законодательно же это понятие не закреплено. Термин «залоговая стоимость» отсутствует в законодательстве.

Только в Законе Об ипотеке (залоге недвижимости) упоминается залоговая стоимость применительно к земельному участку:

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.(Ст.67.п.2)

В то же время в Гражданском кодексе (ст.340 п.1) применительно к стоимости предмета залога не используется какой-либо термин:

Стоимость предмета залогаопределяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Залоговая стоимость – это стоимость того имущества, которое послужило залогом при получении кредита.

Залог является в настоящее время одним из самых популярных методов обеспечения заключенных кредитных обязательств. Видов залогового имущества немало, однако наибольшую степень надежности при определении кредитного риска предоставляет залог недвижимости.

Оценка залога позволяет установить правильное соотношение между стоимостью закладываемого имущества и величиной кредита, что впоследствии способствует предотвращению (урегулированию) разногласий между сторонами сделки, которые могут возникнуть при обращении взыскания на предмет залога. Независимую оценку стоимости объекта недвижимости проводит банк.

Предметами залога могут быть: объекты недвижимости (здания, квартиры, земельные участки и др.); машины и оборудование; ценные бумаги (векселя, акции предприятий); товары промышленной и продовольственной группы (продукция высокого качества с длительным сроком хранения), в том числе товары в обороте; имущественные права, которые могут быть отчуждены (например, право на долю в имуществе хозяйственного субъекта), долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права.

Такую услугу как кредит под залог имущества первоначально банки представляли только юридическим лицам, но потом она распространилась и на физические лица. После получения кредита заемщик может продолжать пользоваться заложенным имуществом, но теряет право продавать, дарить, обменивать предмет залога.

Основной целью залоговой работы можно назвать необходимость обеспечения возвратности денежных средств, предоставленных заемщикам по кредитным продуктам. При этом залоговая работа должна строиться на соблюдении следующих важнейших принципов:

-проведение тщательного анализа предмета залога (на основе методик анализа и оценки залогового обеспечения, а также баз данных о конъюнктуре рынка по основным видам имущества, принимаемым в залог);

-наличие качественной нормативно-методической документации, регламентирующей залоговую работу в коммерческом банке (внутренние инструкции по работе с залогами и прочие);

-формирование качественного залогового портфеля банка (в том числе выделение приоритетных видов залогового обеспечения);

-соблюдение единых требований к работе с залогами на всех уровнях структуры банка (в частности, требований к порядку оформ-ления, составу, структуре и качественным характеристикам залогового обеспечения;

-обеспечение максимальной степени сохранности, регулярный контроль состояния и наличия принятого банком в залог имущества совместно с его надлежащим документальным сопровождением.

В основе определения залоговой стоимости лежит принцип замещения, предусматривающий учет поведения покупателей на рынке, которое заключается в том, что за приобретение имущества не платится сумма, большая от минимальной цены имущества такой же полезности, которое продается на рынке.

Одним из методов определения залоговой стоимости является метод чистых активов, основанный на корректировке баланса. Корректировка баланса предприятия проводится в несколько этапов: оценивается обоснованная рыночная стоимость каждого актива баланса в отдельности; определяется текущая стоимость обязательств предприятия; рассчитывается оценочная стоимость собственного капитала предприятия как разница между обоснованной рыночной стоимостью суммы активов предприятия и текущей стоимостью всех его обязательств.

Для того, чтобы была произведена оценка стоимости залогового имущества, очень часто банк может воспользоваться услугами специально привлеченной сторонней организации. Хотя в настоящий момент все более широко используется практика создания внутри собственной структуры специального подразделения, специализирующегося на оценивании залогового имущества. Независимо от того, кем именно проводится оценка, залоговое имущество в процессе рассматривается с учетом рисков для кредитной организации, которые являются характерными именно для этого вида имущества.

Риски, связанные с залоговым имуществом

-Риск повреждения или утери.

Управляемым этот вид риска является потому, что залоговое имущество подвергается страхованию, и в случае утери или определенных повреждений обеспечение кредитных средств все равно будет произведено.

-Риск недостаточно срока экспозиции.

Его можно отнести к условно управляемым, поскольку подобный риск подразумевает собой отдельный вид активов, для которых характерны затруднительные условия реализации по соответствующей стоимости в короткие сроки.

-Риск юридических проблем в оформлении.

Сюда входят различные юридические трудности и препятствия при оформлении залоговых отношений.

-Риск сложности контроля имущества.

Перед заключением договора должна производиться подробная оценка и поиск всех возможных способов контроля, которые впоследствии будут занесены в соответствующие пункты договора.

-Риск низкой ликвидности.

Его расчет является одним из наиболее важных, поскольку ликвидность выступает одним из компонентов, по которым производится расчет залоговой стоимости.

-Риск невозможности взыскания.

Его можно представить, как следствие из риска контроля имущества, поскольку невозможным взыскание может быть в результате трех основных факторов: отсутствия самого предмета залога, отсутствия возможности доступа к его хранению и юридические сложности, касающиеся процесса взыскания.

-Риск признания сделки недействительной.

Возникает преимущественно в результате нарушений в договоре или иных документах, оформляющих залоговые отношения. Избежать этого можно, если при заключении сделки прибегнуть к услугам нотариального заверения.

-Риск неправильно оценки.

Неуправляемым этот риск является ввиду того, что оценка производится один раз при заключении договора, после чего условия продолжат действовать в течение всего срока кредитных обязательств.

Этот риск связан со сложностью прогнозирования величины спроса на данный вид имущества в будущем.

-Риск недостатка информации

Этот риск связан с упущением в процессе оценки до заключения договора отдельных факторов – например, наличия какого-либо дефекта у имущества, его особенностей или наличие прав на него у третьих лиц.

Оценка залога эффективная процедура, необходимая как банку, так и клиенту при проведении сделок по кредитованию. Оценка залога, предметом которого является жилье или транспорт, особенно актуальна также и для юридических лиц в целях расширения деятельности и технического перевооружения действующего предприятия. Оценка предмета залога служит для оформления кредита в банке и получения средств на развитие, расширение деятельности предприятия. Недвижимость, обладая достаточно большой стоимостью часто предлагается в качестве предмета залога. При этом банк проводит независимую оценку стоимости объекта недвижимости.

1 Верстина Н.Г. Планирование ресурсного обеспечения инвестиций в объекты городской недвижимости/ Н.Г. Верстина, Н.Н. Таскаева, Е.М. Акимова // Экономика и предпринимательство. 2013. № 12-2 (41-2). С. 285-290.

2 Ватолин В.В. Инвестиционные проекты как эффективный инструмент реализации государственной стратегии управления оборотом объектов недвижимости // Региональная экономика: теория и практика. 2007. № 11. С. 75-77.

3 Грибовский С.В. К вопросу привлечения небюджетных инвестиций в государственную недвижимость // Вопросы оценки. 2000. № 3. С. 49-52.

4 Григорьева О.Ю. Достоинства и недостатки инвестиций в недвижимость// Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2010. № 8. С. 116-119.

5 Калашникова Е.Ю. Оценка рисков при финансировании инвестиций в недвижимость // Экономический анализ: теория и практика. 2011. № 13. С. 10-18.

6 Луковцева А.К. Формирование инновационного потенциала социально-экономического развития Южного федерального округа Российской Федерации — М. : Дашков и Ко, 2012. 487 с.

7 Ленковец О.М. Инвестиции в недвижимость как важная составляющая экономической системы// Современные аспекты экономики. 2012. № 5 (177). С. 151-153.

8 Матраева Л.В. Распределение прямых иностранных инвестиций в регионы Российской Федерации: проблемы анализа и причины дифференциации. М. : Дашков и Ко, 2013. 192 с.

9 Радыгина С.В. Инвестиции в земельные участки и иные виды недвижимости// Вестник Удмуртского университета. Серия Экономика и право. 2013. № 2-4. С. 84-89.

10 Якушин В. К вопросу об управлении инвестициями на рынке недвижимости// Предпринимательство. 2007. № 1. С. 138-141