На что можно взять ипотеку

Что такое ипотека и нужна ли она вам

Прежде чем брать ипотечный кредит, нужно разобраться, что это такое и насколько безопасно во все это ввязываться. Вы узнаете, как банки решают, кому давать деньги на покупку жилья, а кому нет, и посчитаете, какой ипотечный кредит можете себе позволить.

Иллюстрации: Егор Шатохин

Что вы узнаете

1. Что такое ипотека и как это все устроено.
2. В чем выгода ипотеки.
3. Почему ипотека может вам не подойти.
4. Какого заемщика ждут банки и на какую недвижимость дадут кредит.
5. Как понять, готовы ли вы к ипотеке.

Что такое ипотечное кредитование и ипотека

Ипотечный кредит — это кредит на покупку недвижимости, которая остается у банка в залоге. Представьте, что вы хотите купить холодильник и просите у банка на это деньги. Он соглашается, но с условием: «Если не вернешь долг — заберу холодильник». Так работает ипотечное кредитование. Банк дает деньги в долг, но на всякий случай оставляет за собой право продать купленную недвижимость, если заемщик не расплатится. Таким образом банк получит свои деньги обратно.

Часто ипотечный кредит называют ипотекой, но это не одно и то же . Ипотека — это вид залога. Банк дает вам кредит на покупку недвижимости, а вы отдаете эту недвижимость банку в ипотеку — то есть закладываете ее. Недвижимость будет в залоге у банка до тех пор, пока не погасите кредит. При этом она будет принадлежать не банку, а вам. Банк просто ограничит вас в некоторых правах и запретит проводить сделки без своего одобрения.

Большинству людей привычнее использовать слова «ипотека» и «ипотечный кредит» как синонимы, и мы не будем с этим спорить. Вы уже знаете, в чем различие, поэтому в дальнейших уроках мы позволим себе называть ипотечный кредит ипотекой.

В ипотечном кредитовании две стороны, у каждой свой интерес и выгода. Одна из сторон сделки — банк, который выдает кредит. Он же залогодержатель. Как мы уже сказали, банк имеет право забрать недвижимость и продать ее, если поймет, что у заемщика больше нет возможности выплачивать долг. Вырученными деньгами банк покроет свои издержки, а все, что останется, отдаст заемщику. Но это крайний случай. Даже в сложных ситуациях с банком можно договориться, главное — не скрываться.

У банка нет цели забрать вашу квартиру, чтобы потом ее продать: у него другой бизнес. Банк зарабатывает на процентах, и ему выгодно, чтобы вы пользовались деньгами как можно дольше и возвращали их без проблем. Тогда эти деньги банк даст в долг кому-то другому. Если своевременно гасить долг, проблем от банка можно не ждать.

Вторая сторона сделки — это покупатель, то есть вы. В ипотечной сделке вы будете выступать в двух ролях: заемщиком, то есть тем, кто берет у банка деньги в долг под процент, и залогодателем — тем, кто предоставляет купленную недвижимость в залог.

Ипотека свяжет вас с банком на долгие годы, поэтому к таким отношениям нужно хорошо подготовиться: прикинуть свой бюджет, просчитать выгоду и возможные риски.

Почему ипотека может быть выгодной

Ипотека — это не плохо и не хорошо. Это просто финансовый инструмент, который помогает решить определенную задачу. Вот в чем ее сила.

Вы покупаете жилье, на которое нет денег. Покупка квартиры — крупнейшая инвестиция в жизни человека, но у большинства на нее недостаточно денег. При должной финансовой дисциплине на квартиру реально накопить, но откладывать придется много лет, особенно если часть денег будет уходить на съем жилья. И есть вероятность, что за это время желаемая недвижимость подорожает.

Ипотечная схема позволяет не откладывать деньги на покупку жилья слишком долго: достаточно накопить на первоначальный взнос, а остальную сумму можно взять в долг у банка. Покупаете и живете сейчас, а платите потом.

Ставка по ипотеке ниже, чем по обычному кредиту. Когда вы берете у банка деньги в долг, на остаток долга каждый месяц начисляются проценты. Ипотечный кредит обычно выдается под более низкий процент, чем потребительский, но банк все равно не прогадает. Чем дольше вы пользуетесь его деньгами, пусть даже по более низкой ставке, тем больше заплатите процентов. Ипотечный кредит можно оформить на срок до 30 лет.

С потребительским кредитом иначе: обычно его выдают максимум на 7—10 лет и под более высокий процент — ставка порою в два раза выше ипотечной. Так банк страхует себя от риска невозврата долга, ведь он не берет в залог купленную недвижимость и не сможет в случае чего ее продать.

Если у вас есть немного денег на первоначальный взнос и возможность отдавать долг в течение долгого времени — ипотека может быть оптимальным решением. Долг размазывается на весь срок кредита, благодаря этому снижается ежемесячный платеж. Можно взять крупную сумму и отдавать много лет, не слишком урезая свой бюджет и качество жизни.

Можно получить субсидию от государства на покупку квартиры. Государство готово помочь с покупкой квартиры: дать денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Для этого придуманы разные программы: материнский капитал, льготная ипотека для семей с детьми, субсидия для молодых семей, специальные программы для врачей, учителей и военных, деньги многодетным семьям на погашение ипотеки. Например, в Санкт-Петербурге учителя могут оформить льготную ипотеку: педагог самостоятельно оплачивает 20% стоимости квартиры и получает беспроцентную рассрочку оплаты 60% стоимости квартиры на 10 лет или до увольнения из бюджетной организации.

У всех этих программ разные условия, некоторые программы можно использовать одновременно. В ближайших уроках мы подробно разберем льготные программы, по которым можно взять ипотеку по сниженным ставкам, и расскажем, под какую из них вы подходите.

Цена вашей недвижимости замораживается. Когда вы берете квартиру в ипотеку, для вас она перестает дорожать: вы годами перечисляете банку фиксированные ежемесячные платежи и не беспокоитесь, что квартиры на рынке дорожают.

Инфляция работает на вас и потихоньку съедает долг. За последние 20 лет инфляция составила 500%. Если ее темпы сохранятся, то 20 000 Р в месяц через 20 лет будут восприниматься как 4000 Р . Чем дольше гасите долг, тем более дешевые рубли отдаете банку. Но, с другой стороны, тем больше процентов платите.

Как правило, зарплата растет вслед за инфляцией. Поэтому сегодня ипотечные платежи могут забирать половину вашего заработка, а спустя годы — лишь незначительную его часть.

В отличие от аренды, часть денег можно вернуть. Если вы не справитесь с нагрузкой и решите продать ипотечную квартиру, то даже в этой ситуации можно вернуть часть потраченных денег: банк заберет только сумму долга, а остальные вырученные деньги достанутся вам. А вот деньги, отданные за съем жилья, вернуть не получится.

Кроме того, при покупке квартиры у вас возникнет право вернуть часть денег за счет имущественного вычета. Сумма возврата может составить 650 тысяч рублей: 260 тысяч — за квартиру, 390 тысяч — по ипотечным процентам. В одном из следующих уроков мы пошагово расскажем, как получить вычет.

Можете делать с квартирой почти все, что хотите. В собственной, пусть и ипотечной, квартире вы сами решаете, какой ремонт делать, какую мебель и технику покупать. Вы можете заводить животных, растить детей и не бояться, что за разрисованные обои вам выкатят штраф. Квартиру можно даже сдать, обменять или продать — нужно только заручиться согласием банка. Со съемным жильем такой свободы нет: правила устанавливает хозяин квартиры, а он не всегда идет навстречу нанимателям.

Кроме того, когда у вас своя квартира, можно не переживать, что вас внезапно попросят с нее съехать. Выселить из ипотечной квартиры куда сложнее, чем расторгнуть договор аренды. Банку выгодно, чтобы вы жили в квартире и платили проценты, а вот арендодатель в этом не так заинтересован — если он решит поселить в квартире своих детей, продать ее или сдать другим арендаторам по более выгодной цене, то церемониться не будет.

Почему ипотека не всем нравится

Ипотека не идеальна, помимо плюсов у нее есть и минусы. Перед тем как решиться на ипотеку, подумайте, с какими неудобствами вы готовы мириться.

Вы становитесь не так мобильны. Уехать из съемной квартиры, поменять район или даже город намного проще, чем продать ипотечную квартиру и поселиться в новом месте. Если вы привыкли легко передвигаться и часто менять обстановку, ипотечная квартира может вам не подойти. Обычно на нее решаются те, кто хочет надолго обосноваться в каком-то месте.

Приличную квартиру проще снимать, чем взять в ипотеку. Когда на жилье есть 30—40 тысяч рублей, вы встаете перед выбором: снять комфортабельную квартиру в хорошем районе недалеко от метро или взять ипотеку в спальном районе на окраине за те же деньги. Ипотека вряд ли подойдет, если вам важнее жить в комфорте и вы не готовы терпеть неудобства, пусть и ради собственной квартиры.

Риск не справиться с платежами и влезть в долги. Ипотечные кредиты обычно выдают на десятки лет, но никто не гарантирует, что за это время не возникнет ситуация, которая помешает регулярно гасить долг. Банк может пойти навстречу и на время снизить финансовую нагрузку, но это непростой и небыстрый процесс. Со съемным жильем все проще: перестало хватать денег — снимаешь квартиру подешевле.

Большая переплата. Банк начисляет процент за каждый день пользования своими деньгами. Когда вы берете кредит под 9% на 5 лет, вы отдаете банку 20% стоимости квартиры. За 10 лет переплата будет уже в полтора раза, а если возьмете кредит на 20 лет, то за одну квартиру заплатите как за две.

Чтобы сократить переплату, многие заемщики гасят кредит досрочно — направляют на погашение больше денег, чем изначально договаривались с банком. Уменьшается долг, а вместе с ним и проценты, которые нужно заплатить банку. Про выгодные схемы досрочного погашения мы вам еще расскажем.

Нужны деньги на первоначальный взнос и страховку. Когда вы снимаете жилье, ваши первоначальные вложения невелики. Вам понадобятся деньги за первый и последний месяцы аренды и на комиссию агенту. С покупкой квартиры все сложнее: нужно иметь хотя бы 15% от ее стоимости, деньги на оценку, страховку, государственную регистрацию. В случае со съемной квартирой это десятки тысяч рублей, а на ипотеку нужно сразу иметь сотни тысяч, если не миллионы.

Как банки решают, кому давать деньги на покупку жилья, а кому нет

Банки выдают ипотечные кредиты довольно часто и научились отстаивать свои интересы: отточили договоры до совершенства, просчитали прибыли, внесли цену возможной ошибки или форс-мажора в финальную стоимость кредита.

С начала 2020 года в России было выдано около 1,5 млн ипотечных кредитов — это как если бы все жители Екатеринбурга пошли и взяли ипотеку. Но, несмотря на рекордное количество кредитов, банки не будут рисковать и давать деньги всем подряд.

Перед тем как дать в долг крупную сумму, банк оценивает свою выгоду и риски от предстоящей сделки. В первую очередь для него важна надежность заемщика и ликвидность приобретаемой недвижимости. Банку важно убедиться, что вы будете в состоянии за все время сделать 200—300 ипотечных платежей и что если с этим будут проблемы, то купленную квартиру можно будет быстро продать.

Сможете ли вы исправно платить по кредиту. Перед тем как выдать деньги на покупку квартиры, банк должен понять, какую сумму вам можно безопасно одолжить. Это зависит в основном от вашего заработка — чем выше зарплата, тем больше денег вам готовы дать в долг. Поэтому в первую очередь банк убедится, что у вас есть работа и ваш заработок реальный.

Чтобы это понять, банк попросит принести с работы заверенную работодателем копию трудовой книжки и справку о доходах за последние 6—12 месяцев. В трудовой книжке банк обратит внимание на стаж работы. Чем больше стаж, тем больше уверенности, что ваш доход регулярный и вы в силах планировать бюджет на долгий срок.

Наличие другой недвижимости или автомобиля тоже будет плюсом: в случае проблем с платежами вам будет что продать, чтобы погасить кредит.

Банк проверит не только те документы, что вы сами предоставили, но и другую информацию — из разных источников. Например, изучит вашу кредитную историю или позвонит работодателю. У каждого банка есть свой отработанный алгоритм проверки, поэтому не рекомендуем что-то утаивать: нестыковки все равно обнаружатся и испортят картину.

Как выглядит надежный заемщик для банка

Возраст: 27—50 лет. Официально кредит выдают заемщикам от 18 до 60 лет, но обычно банки опасаются выдавать кредиты слишком молодым или, наоборот, пожилым заемщикам. У двадцатилетних финансовое положение еще не такое устойчивое, а не служивших мужчин до 27 лет могут призвать в армию. В более старшем возрасте доходы, как правило, растут, но после 50 лет повышается риск потери работы и снижения доходов.

Работа: государственная или крупная частная компания. Лучше всего, если это работник из стабильной или развивающейся сферы деятельности, например юрист или программист.

Стаж работы: 3—5 лет. Профессионал ценится выше, чем начинающий специалист: в случае увольнения он быстрее найдет новую работу и продолжит платить ипотеку. Банки настороженно относятся к заемщикам, которые часто меняют работу.

Доход: белая зарплата в 2—3 месячных ипотечных взноса. В банках приняты разные соотношения между платежом и доходом, но обычно кредит на покупку жилья дают в том случае, если ежемесячный платеж по нему не превышает половины доходов.

Первоначальный взнос: 20% от стоимости квартиры. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита. Если у заемщика накоплено на квартиру 15—20% от ее стоимости, банк понимает, что у человека все хорошо с финансами.

Активы: автомобиль, квартира. В случае проблем с деньгами заемщик сможет продать имущество и продолжить платить.

Кредитная история: положительная, без просроченных кредитов. Для банка это значит, что заемщик и раньше брал кредиты, знает правила игры и готов их соблюдать.

Есть семья, ребенок. Семья и дети — плюс к надежности заемщика, если это не многодетная семья, а партнер работает. Члены семьи, не приносящие доход, снижают надежность в глазах банка.

Нет судимости и серьезных проблем со здоровьем. Так меньше риск, что заемщик не сможет зарабатывать и платить.

Все эти требования к заемщику могут меняться. Например, если заемщик берет ипотеку в банке, где у него зарплатный проект, условия по стажу могут быть более лояльными. Нехватку стажа может компенсировать оформление ипотеки под залог уже имеющейся недвижимости, высокий — более 50% — первоначальный взнос или надежный созаемщик, то есть человек, который будет гасить кредит вместе с вами. Банк понимает, что идеальный заемщик — редкое явление, поэтому в каждом случае будет принимать индивидуальное решение.

Можно ли будет быстро продать ипотечную недвижимость, чтобы вернуть деньги. Даже если вы идеальный заемщик с большой зарплатой, банку все равно нужно подстраховаться и иметь возможность вернуть свои деньги, если у вас внезапно возникнут трудности с выплатой ипотеки. Для этого нужно, чтобы выбранное вами жилье было ликвидным, то есть пользовалось спросом. Так его можно будет продать без лишних проволочек.

Принято считать, что легче всего продаются однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Хорошо, если жилье расположено недалеко от метро и в районах с хорошей инфраструктурой — садиками, школами, парками, магазинами и больницами. На ликвидность влияет и материал, из которого построен дом: квартиры в кирпичных и монолитных домах покупают охотнее. Качественный ремонт, количество собственников и наличие среди них детей тоже имеют значение. Чем сложнее сделка, тем дольше банку придется искать покупателей.

Представьте, что вы захотели купить квартиру с четырехметровыми потолками, анфиладной планировкой и лепниной. Но есть нюанс: квартира находится в дореволюционном доме, ему больше ста лет. Перекрытия в таком доме деревянные, проводка старая, помимо этого у дома может быть много других проблем. Продать такую квартиру в случае чего банку будет непросто: ценителей винтажной недвижимости в разы меньше, чем тех, кто готов купить новостройку или не самую старую вторичку. Поэтому кредит на покупку такой квартиры могут не одобрить.

Чтобы определить ликвидность недвижимости, банк попросит вас обратиться к специалистам, которые оценят квартиру и подготовят отчет об этой оценке. Так он удостоверится, что жилье продается за адекватную цену и будет пользоваться спросом в течение всего срока ипотечного кредита.

Также банк привлечет юристов и проведет собственную проверку, чтобы понять, нет ли каких-то нарушений или условий, которые смогут затруднить продажу, например незаконных перепланировок или родственников продавца, имеющих право оспорить сделку.

Насколько вы готовы к ипотеке

Ипотека — это финансовый забег на много лет. Поэтому важно еще на старте правильно оценить свои силы. Чтобы это сделать, задайте себе три главных вопроса: сколько денег у вас есть на первоначальный взнос, на какой срок вы готовы взять кредит и какой ежемесячный платеж вы можете себе позволить.

Сколько денег у вас есть на первоначальный взнос. Когда вы показываете банку, что у вас есть деньги на первоначальный взнос, то предстаете перед ним как более надежный заемщик: раз вы смогли накопить на взнос, значит, у вас все хорошо с финансами. По условиям большинства банков для первоначального взноса у вас должно быть минимум 10—15% от стоимости квартиры.

Среднестатистический россиянин старается действовать осторожнее и обычно вносит 20—30% . Логика простая: чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту, ведь вы покупаете часть квартиры на свои деньги и меньше берете в долг у банка. Кроме того, больший первоначальный взнос позволит купить более дорогую недвижимость. Например, 3 млн рублей могут стать половиной взноса за квартиру стоимостью 6 млн, а могут — 15% за квартиру стоимостью 20 млн.

На какой срок вы готовы взять ипотеку. Кто-то спокойно относится к ипотеке на 20 лет и считает это суровыми реалиями жизни, а кто-то с дрожью думает о том, что квартира будет в залоге пять лет, и набирается сил, чтобы расквитаться с долгом как можно раньше.

По части срока все индивидуально. Чем больше срок, тем больше процентов банку заплатит заемщик, но тем меньше будет ежемесячный платеж. Кроме того, у заемщика остается право гасить кредит досрочно и таким образом сокращать срок ипотеки.

Если посмотреть статистику — в среднем в России ипотеку берут на 18 лет, а расплачиваются за 7.

Какой ежемесячный платеж вы можете себе позволить. Банк понимает, что вы не можете весь свой заработок направлять на погашение кредита: должны оставаться деньги и на жизнь. Перед тем как одобрить кредит, банк захочет убедиться, что платежи по нему не пустят вас по миру.

Большинство банков сходятся в том, что на выплату ипотеки не должно уходить более 50% дохода: чем больше платеж, тем меньше заемщик защищен в случае непредвиденных обстоятельств, например потери работы.

Эксперты считают более безопасным вариант, когда ежемесячный платеж не превышает половины от ваших свободных денег — тех, что остаются после оплаты всех счетов и покупки необходимого.

Итоги

1. Ипотека — это возможность купить недвижимость, на которую у вас сейчас нет денег.
2. Купленное жилье принадлежит не банку, а вам. Банк лишь ограничивает вас в некоторых правах и запрещает проводить сделки без его одобрения.
3. Когда вы берете ипотеку, инфляция работает на вас и постепенно съедает долг: чем дольше гасите кредит, тем более дешевые рубли отдаете банку.
4. Ипотека не бесплатна: каждый месяц на остаток долга банк начисляет проценты. При большом сроке переплата по процентам может составить 100%. Вы будто покупаете две квартиры: одну себе, другую банку.
5. Идеальных заемщиков не существует. Шанс получить ипотечный кредит есть у любого, кто может исправно платить по кредиту и покупает обычное жилье.

Что дальше

В следующем уроке мы попробуем финансово подготовиться к ипотеке. Посчитаем, сколько вы можете тратить на ипотеку, чтобы не жить в режиме тотальной экономии. Расскажем, как накопить на первоначальный взнос и не сойти с дистанции. И поведаем о главном лайфхаке ипотечника — генеральной репетиции.

Делимся лайфхаками и главным из курсов Учебника. Чит-коды для реальной жизни — в нашем телеграм-канале: @t_uchebnik.

Как получить ипотечный кредит: пошаговая инструкция

Оформление ипотечного кредита — самый быстрый способ стать владельцем жилья, когда нет возможности купить его сразу. Получение ипотечного кредита совсем не обязательно должно быть сопряжено с бумажной волокитой и длинными очередями. Главное — подойти к делу с умом.

Какое жилье можно взять в ипотеку?

Ипотечный кредит можно использовать для покупки любого жилья: как готового (вторичный рынок), так и строящегося (первичный рынок). Готовое жилье позволяет заселиться сразу после приобретения, но в этом случае ставки по ипотеке могут быть значительно выше. Приобрести строящееся жилье можно по более низким ставкам, но придется подождать до момента ввода дома в эксплуатацию. В последние годы значительная часть новостроек сдается с чистовой отделкой. Заехать в такую квартиру и жить в ней с комфортом можно сразу после окончания строительства. Нет времени читать инструкцию? Просто позвоните на горячую линию консультационного центра ДОМ.РФ, и мы ответим на все ваши вопросы!
Задать вопрос

Как найти подходящее жилье?

Для поиска жилья можно воспользоваться услугами профессиональных риелторов, а можно сделать это самостоятельно с помощью онлайн агрегаторов, таких как Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость.

Могу ли я участвовать в льготных ипотечных программах?

Да, сегодня российским гражданам доступен целых ряд ипотечных программ, которые позволяют взять кредит на покупку жилья на выгодных условиях: Ипотека с господдержкой под 8%
Программа позволяет всем гражданам приобрести строящееся или готовое жилье в ипотеку по ставке не выше 8% до 1 июля 2024 года. Семейная ипотека Семьи, в которых родился первый ребенок или последующие дети, могут взять кредит на квартиру в новостройке по ставке не более 6%. Программа также распространяется на семьи, в которых есть ребенок с инвалидностью. Дальневосточная ипотека Молодые семьи, которые планируют приобрести жилье в Дальневосточном федеральном округе, могут взять кредит на квартиру в новостройке по ставке до 2% или готовое жилье в сельских поселениях, а также взять льготный кредит на строительство дома на любом земельном участке. Сельская ипотека Распространяется на сельские местности страны. Позволяет взять кредит по ставке до 3% на строительство и приобретение частного дома, а также на покупку квартиры в доме не выше 5 этажей. Региональные программы В ряде субъектов реализуются свои собственные ипотечные программы, условия которых определяются на региональном уровне. Ознакомиться с ними и узнать детали можно в администрации вашего региона.

Или просто позвоните на горячую линию консультационного центра ДОМ.РФ, и мы подберем для вас подходящую программу. Подобрать программу

Как убедиться в надежности застройщика?

Проверить репутацию застройщика, ознакомиться со всей документацией, графиком строительства и фотографиями со строительной площадки можно с помощью сервиса наш.дом.рф. Информация, публикуемая на портале, является официальной. Все строительные компании обязаны раскрывать информацию о своих проектах на данном ресурсе.

Нашел подходящее жилье и застройщика. Как подобрать оптимальную ипотеку?

После того, как вы нашли подходящее жилье и рассмотрели существующие льготные ипотечные программы, нужно оценить свои финансовые возможности. Ключевой параметр, на который надо ориентироваться — размер будущего платежа. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях (питание, одежда, отдых). В этом случае даже незначительного ухудшения материального положения будет достаточно, чтобы ипотека стала «неподъемной». В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 35–40% от семейного дохода.

Как выбрать банк для оформления ипотечного кредита?

При выборе банка определяющее значение имеет уровень процентных ставок. Чем ниже, тем лучше. Если вы имеете право на ипотеку с господдержкой, посмотрите какие банки предлагают кредиты на льготных условиях. В остальных случаях можно подобрать подходящий вариант на рыночных условиях. Ознакомиться с предложениями крупнейших банков можно на странице ипотечных ставок. Здесь можно сравнить ставки как по рыночным, так и по льготным государственным программам.

Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?

Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита. Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями. Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.

Какие документы потребуются для оформления ипотеки?

• паспорт;
• второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
• документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка о доходах и удержанных суммах налога, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
• документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
• документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).

Позвонить на горячую линию

На какой срок брать кредит?

Выбор срока кредита влияет на размер ежемесячного платежа. Расчеты показывают, что наиболее оптимальный срок кредита 15–20 лет, поскольку при более долгих сроках платеж уменьшается несущественно, зато заметно вырастает итоговая переплата банку по процентам.

Рассчитать ипотеку на сайте ДОМ.РФ

Покупать ли страховку при оформлении ипотеки?

Страховка в случае с ипотекой бывает двух видов — страхование недвижимости и страхование жизни и здоровья заёмщика. Первая — обязательная по закону, вторая — нет. В обоих случаях стоимость страховки включается в ежемесячный платеж.

От страхования жизни и здоровья можно отказаться и сэкономить некоторую сумму. Но в этом случае банки могут повысить процентную ставку. В таком случае ежемесячный платеж вырастет и сведет экономию к нулю.

Сколько времени займет получение ипотечного кредита?

Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает или звонок от кредитора.

Если решение отрицательное, не стоит отчаиваться и отказываться от мечты о собственном жилье. Нужно спокойно и обстоятельно поговорить с представителем банка и уточнить причины отказа. Часто он вызван банальной нехваткой документов. Их можно прикрепить к делу и отдать заявку на повторное рассмотрение или обратиться в другой банк.

Мне одобрили ипотечный кредит. Что дальше?

Рекомендуется тщательно изучить кредитный договор. Основные пункты кредитного договора оговаривают следующее:

• сумма кредита;
• срок и порядок предоставления кредита заемщику;
• размер процентной ставки;
• срок и порядок уплаты ежемесячных платежей.

Перед тем как поставить подпись, попросите показать вам график платежей — это поможет составить представление о долговой нагрузке и верно распределить свой бюджет. В графике платежей расписано, в какие даты месяца и по какому графику вам нужно будет возвращать кредит. Обратите на эти даты внимание: не стоит выбирать последний день перед зарплатой, когда на карточке уже может быть пусто.

Как оформить право собственности на ипотечную квартиру?

Чтобы оформить право собственности на ипотечную квартиру, необходимо отправить договор и сопутствующие документы на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать самостоятельно, с помощью менеджера банка, работников в многофункциональных центрах госуслуг (МФЦ) или в территориальных подразделениях Росреестра. После этой процедуры данные о праве на собственность вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и покупатель становится законным собственником. По желанию он может получить выписку из ЕГРН, подтверждающую это право.

Правда, пока заемщик полностью не выплатит ипотечный кредит, квартира остается в залоге. Это означает, что собственник имеет право на проживание в квартире, но на другие операции с недвижимостью потребуется согласие банка (например, чтобы прописать в квартире других граждан). При этом ипотечную квартиру с согласия кредитора можно и продать, если у вас возникнет такое желание.

Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?

Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.

Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.

При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.

Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?

Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.

Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.

Как снизить ставку по ипотеке с помощью рефинансирования?

Если ипотечные ставки в стране снижаются и вы понимаете, что переплачиваете по кредиту, можно обратиться в свой банк с просьбой пересмотреть ставку. Банки не всегда идут навстречу, но такая возможность теоретически есть.

В случае отказа можно рефинансировать кредит в другом банке. Фактически это означает выдачу нового кредита на цели погашения старого и может потребовать некоторых расходов (новая оценка предмета залога, повышенная ставка на период оформления залога в пользу нового банка). Поэтому рефинансирование имеет смысл в основном тогда, когда разница между ставкой по имеющемуся кредиту и текущей рыночной ставкой достигает 1% и выше.

Рефинансирование позволяет сократить расходы, перенаправить часть денег с ипотечных платежей на другие нужды, повысить качество и разнообразие текущего потребления семьи. Кроме того, свободные деньги можно вкладывать и в досрочное погашение кредита, что позволит быстрее выплатить ипотеку и сэкономить на переплате по процентам.

Что такое ипотека простыми словами. Все нюансы об ипотечном кредите

Ипотека — главный инструмент решения жилищного вопроса россиян и быстрорастущий рынок кредитования. Вместе с экспертами отвечаем на основные вопросы, связанные с получением и оформлением жилищного кредита.

1. Что такое ипотека
2. Ставки по ипотеке
3. На какое жилье можно оформить ипотеку
4. Основные требования к ипотечному заемщику
5. Созаемщик в ипотеке
6. Расчет ипотеки
7. Дифференцированный или аннуитетный платеж
8. Налоговый вычет по ипотеке
9. Можно ли продать квартиру в ипотеке
10. Ипотечные программы
11. Как взять ипотеку
12. Страхование
13. Рефинансирование
14. Досрочное погашение

Что такое ипотека

Ипотека — это долгосрочный банковский кредит на покупку недвижимости (квартиры, дома, апартаментов) или строительство дома. Помимо того что ипотека выдается под определенную цель, она имеет свои особенности, которые отличают ее от обычного кредита.

Одно из основных отличий — это оформление залога. В качестве гарантии может выступать приобретаемая или уже имеющаяся недвижимость (квартира, дом, апартаменты, земельный участок, гараж). «Отличие ипотеки от обычного кредита в том, что она оформляется под залог приобретаемого или купленного ранее жилья. До момента полного погашения ипотечного кредита недвижимость находится под обременением, собственник не может ее продать, подарить или сделать перепланировку без одобрения банка-кредитора», — пояснила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина.

Ипотеку от обычного кредита отличает сумма, которая берется на покупку жилья. Из-за высокой стоимости недвижимости размер кредита может исчисляться миллионами рублей. Кроме того, ипотека в большинстве случаев оформляется на длительный срок — 20–30 лет.

Закон об ипотеке

Основной закон, регламентирующий выдачу ипотеки в России, — ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который был принят в 1998 году. Периодически в документ вносятся изменения. Кроме того, соответствующие положения об ипотеке содержатся в Жилищном и Земельном кодексах и других нормативно-правовых документах.

Ставки по ипотеке

Ипотеку от других кредитов отличают более низкие ставки. Сами ипотечные ставки можно условно разделить на два вида — рыночные (они зависят напрямую от ключевой ставки ЦБ и, как правило, выше ее значения на 3–4 п.п.) и льготные (по программам с господдержкой и программам от застройщика, они ниже рыночных, даже могут быть ниже ключевой).

На начало сентября 2023 года средняя ставка по рыночным программам составляет:

• на новостройки — 13,76% годовых;
• на вторичное жилье — 13,97%;
• по рефинансированию — 13,85%.

По льготным программам ставки в несколько раз ниже, например:

• по дальневосточной ипотеке — 1,68% (максимум по программе — 2%);
• по IT-ипотеке — 4,5% (максимум — 5%);
• по семейной ипотеке — 5,54% (максимум — 6%);
• по ипотеке с господдержкой —7,57% (максимум — 8%).

Ставки могут быть еще ниже и выше указанных значений. Некоторые застройщики и банки предоставляют скидки по ставкам. В конце лета 2023 года наметился тренд на повышение ипотечных ставок по рыночным программам. Связано это с тем, что в августе ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 3,5 п.п., до 12%. Многие банки увеличили ставки вслед за ключевой.

Ипотечные ставки можно условно разделить на два вида — рыночные и льготные (Фото: Shutterstock)

• Ипотека под 16%: банки массово повышают ставки по кредитам
• Нулевой ипотеки больше нет: какие акции теперь предлагают застройщики
• Поддержка спроса: какие скидки и акции дают банки покупателям жилья

На какое жилье дают ипотеку

Выдавая ипотеку, банк в первую очередь оценивает риски невозврата, поэтому для него важно, на какую именно недвижимость он выдает кредит, отмечает директор по стратегии ФГ «Финам» Ярослав Кабаков. Если заемщик не сможет обслуживать ипотеку, залоговая недвижимость отойдет банку. Поэтому недвижимость должна быть ликвидной и юридически чистой, поясняет он. Банки устанавливают определенные критерии к недвижимости. По словам Ярослава Кабакова, такая недвижимость должна быть:

• пригодной для проживания, не быть аварийной, ветхой или подлежащей сносу;
• без обременений, не быть под арестом, предметом судебных разбирательств и споров;
• если в ней проводилась перепланировка, то она должна быть узаконена. Неузаконенная перепланировка может стать причиной отказа;
• должна быть зарегистрированной; если это частный дом, то необходимо провести межевание и установить все границы.

«Также в недвижимости не должно быть прописанных третьих лиц, особенно несовершеннолетних. Банки все это проверяют, процесс стандартизированный. На мой взгляд, участие банка в сделке снижает риски для покупателя», — добавил директор по стратегии ФГ «Финам».

Сама недвижимость, которая приобретается в ипотеку, может быть как на вторичном, так и на первичном рынке. Если говорить о типах недвижимости, то жилищный кредит можно оформить:

• на квартиру;
• дом;
• строительство дома;
• земельный участок;
• апартаменты;
• долю в недвижимости.

«Можно купить долю в недвижимости в ипотеку, но только на вторичном рынке. Такая недвижимость низколиквидная, поэтому ипотечных программ на покупку доли немного, а сами условия обычно по ним хуже — выше ставка или первый взнос», — отметил Ярослав Кабаков.

Оформить ипотеку можно на новостройку, дом или его строительство, вторичное жилье или апартаменты (Фото: Shutterstock)

Кто может взять ипотеку

Список требований к потенциальному заемщику по ипотеке каждый банк формирует самостоятельно. Но есть общие правила, которым должен соответствовать заемщик:

• быть старше 18 лет (в некоторых банках — от 21 года) и младше 60–75 лет на момент выплаты ипотеки (зависит от программы кредитования и правил банка). Пенсионеры также могут подать заявку на ипотеку, но с условием, что кредит будет выплачен до достижения ими 75 лет, отметили в «Домклик» (входит в Сбербанк);
• быть гражданином России (сейчас также активно развивается ипотечное кредитование иностранных граждан);
• иметь стабильный доход, возможно оформление ипотеки как ИП и самозанятого. В качестве дохода учитываются зарплата, пенсия или доход от аренды другой квартиры. Социальные выплаты и детские пособия в качестве дохода не учитываются, пояснили в «Домклик». «Если дохода для получения ипотеки недостаточно, можно привлечь созаемщика — требования к нему будут такие же, как к титульному заемщику», — отметили там. «При оценке уровня платежеспособности в первую очередь банками оценивается тот факт, что выплаты по ипотечному кредиту не могут превышать 50% от общей суммы доходов заемщика (обычно расчет идет на месяц)», — отметила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом»;
• иметь стаж работы на последнем месте не менее трех — шести месяцев;
• внести первый взнос — это снижает риски банка и уменьшает сумму кредита для заемщика;
• иметь положительную кредитную историю. «Важно отсутствие долгов по текущим кредитам, задолженности ФССП и банкротства. Если клиент соответствует всем этим требованиям, он может оформить ипотечный кредит», — сказал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

Обычно банки предъявляют требования к возрасту и доходу заемщика. Также учитываются кредитная история и наличие работы (Фото: Shutterstock)

Созаемщик в ипотеке: кто может им быть

Оформить ипотеку можно сразу на нескольких человек. Причем это могут быть и люди, которые не связаны брачными или родственными узами. Например, два друга решают инвестировать в новостройку и покупают квартиру в ипотеку. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.

Важная особенность созаемщика в том, что он несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик. Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам.

Расчет ипотеки

Одно из требований выдачи ипотеки — наличие первого взноса. Комфортным минимальным взносом считается сумма от 20% стоимости жилья. Но некоторые банки выдают ипотеку со взносом ниже — 10–15%. «Однако нужно учитывать, что ставка кредитования при таком показателе первоначального взноса будет выше», — предупредила Ирина Бабина.

Ипотека рассчитывается, исходя из основных параметров — ставки, первоначального взноса, типа и стоимости жилья и срока кредитования. Практически все банки имеют на своих сайтах ипотечные калькуляторы, которые позволяют рассчитать ипотеку. Чтобы получить расчет ипотеки, необходимо указать следующие параметры, пояснили в «Домклик»:

• тип жилья. Нужно выбрать тип жилья, на который планируется оформить кредит. От этого зависят доступные программы кредитования, стоимость жилья, а соответственно, и ставки на ипотеку. Например, для покупки недвижимости на первичном рынке доступно больше программ, включая льготную ипотеку;
• ипотечную программу. Для расчета ипотеки также важно выбрать ипотечную программу, так как от этого будут зависеть ставка и доступная сумма кредита;
• стоимость недвижимости. От стоимости недвижимости будут зависеть сумма кредита и также ежемесячный платеж;
• первоначальный взнос. При расчете обязательно нужно указать размер первоначального взноса;
• срок кредита. От срока кредита зависят ежемесячные платежи, а также переплата за пользование кредитом. Как правило, чем меньше срок, тем меньше переплата, но ежемесячный платеж при этом будет больше. На основе указанных данных калькулятор покажет ипотечную ставку, сумму кредита, необходимый доход и ежемесячный платеж.

Примеры расчетов

Вы решили взять квартиру по программе с господдержкой за 5 млн руб. на 15 лет. Для первоначального взноса у вас есть 15% от стоимости недвижимости — 750 тыс. руб. Предварительный расчет покажет, что ежемесячный доход при таких условиях должен быть не меньше 54,8 тыс. руб., а платеж составит 39,1 тыс. руб. в месяц.

Платеж по рыночной ипотеке (ставка 14,7%) при тех же параметрах будет составлять по состоянию на август 2023 года 58,6 тыс. руб., а необходимый доход — 76,1 тыс. руб.

Дифференцированный или аннуитетный платеж

Платеж по любому кредиту состоит из основного долга (тела кредита) и процентов, и ипотека не исключение. Основной долг — это размер кредита. А проценты — это сумма, которую берет банк за пользование кредитом. Распределение этих частей внутри платежа может быть разным — как раз оно и определяет разницу между аннуитетным и дифференцированным платежами, поясняют аналитики «Домклик».

При аннуитете ежемесячный платеж на протяжении всего срока кредитования остается одинаковым, но меняется распределение процента и основного долга внутри платежа. Проценты за пользование начисляются на остаток долга, поэтому в начале кредита процентов больше, а основного долга — меньше. Аннуитетный платеж может измениться при досрочном погашении кредита или выходе на пенсию.

Дифференцированный платеж — это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается. При таком платеже ежемесячные платежи становятся меньше, сумма основного долга в платеже всегда будет одной и той же. А вот проценты, начисляемые на остаток основного долга, будут уменьшаться по мере выплаты кредита. Ежемесячная сумма основного долга считается просто — сумма кредита делится на количество платежей.

Сейчас более популярен аннуитетный платеж — найти кредитный продукт с дифференцированной системой выплат довольно сложно, говорят эксперты. Например, Сбербанк перестал выдавать кредиты с дифференцированными платежами в 2011 году.

• Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни
• Дифференцированный платеж по ипотеке: что надо знать

Размер платежа по ипотеке зависит от суммы кредита, первоначального взноса, срока и ставки (Фото: Shutterstock)

Какие ипотечные программы существуют

С господдержкой (льготная)

Действует до 1 июля 2024 года. С 6 января 2023 года подобный кредит можно взять лишь однажды. Воспользоваться программой может любой совершеннолетний гражданин России.

• Ставка — не более 8%.
• Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для всех остальных регионов — 6 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Возраст заемщика — не менее 18 лет.

Семейная

Распространяется на все семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми (как родными, так и усыновленными), а также на родителей, у которых появился ребенок начиная с 2018 года. Также льготный кредит положен парам, воспитывающим детей-инвалидов. На землях сельских поселений Дальневосточного федерального округа программа затрагивает вторичный рынок. В остальном условия тождественны программе с господдержкой.

• Ставка — не более 6%.
• Максимальная сумма кредита — 12 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Возраст заемщика — от 18 лет.

На строительство дома

Льготная ипотека позволяет получить кредит на строительство дома, в том числе своими силами. Семейная ипотека под 6% допускает лишь возведение коттеджа с привлечением подрядной организации или застройщика. IT-ипотека под 5% распространяется только на первичный рынок (готовые коттеджи и участки с подрядом).

• Ставка — 5–8%.
• Максимальная сумма кредита — 20 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Возраст заемщика — 18–75 лет (на момент выплаты ипотеки).

На вторичное жилье

Льготную ипотеку на вторичном рынке сейчас могут оформлять только семьи с детьми-инвалидами, причем исключительно в регионах, где не строятся новые многоквартирные дома.

• Ставка — 13,97%.
• Максимальная сумма кредита — 50 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 15%.
• Возраст заемщика — не менее 21 года.

Военная

В выдаче военной ипотеки, кроме банка и заемщика, участвует государственная структура Росвоенипотека. В основе данной схемы лежит накопительный механизм (средства на специальный счет начисляются из федерального бюджета), а долг гасит Минобороны.

• Ставка — 5%.
• Максимальная сумма кредита — 3,3 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 5%.
• Возраст заемщика — не менее 21 года.

Сельская

Сельская ипотека подразумевает покупку и строительство жилья на сельских территориях с населением не более 30 тыс. человек.

• Ставка — 2,7%.
• Максимальная сумма кредита — 6 млн руб.
• Максимальный срок — 25 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Возраст заемщика — 21–75 лет.

Дальневосточная

Действует во всех 11 регионах ДФО. Оформить ее могут лишь молодые семьи (супруги не старше 35 лет), одинокие родители до 35 лет с детьми, не достигшими 19 лет, участники программы «Дальневосточный гектар» и региональных программ повышения мобильности, медики и педагоги, проработавшие в ДФО не менее пяти лет, граждане России — вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР и ДНР, которые сейчас проживают в одном из регионов Дальневосточного федерального округа. К последним четырем категориям не применяются требования относительно возраста и семейного положения.

• Ставка — не более 2%.
• Максимальная сумма кредита — 6 млн руб.
• Максимальный срок — 25 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Возраст заемщика — 18–75 лет (на момент погашения ипотеки).

Для молодой семьи

Пары с детьми могут рассчитывать на льготную семейную ипотеку. Кроме того, правительство намерено субсидировать накопление средств на первоначальный взнос молодым людям, арендующим жилье.

• Ставка — 3,7%.
• Максимальная сумма кредита — 12 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Возраст заемщика — не более 35 лет.

Для IT-специалистов

Ипотека для IT-специалистов в первую очередь направлена как на развитие строительной отрасли, так и на удержание в стране высококвалифицированных специалистов.

• Ставка — не более 5%.
• Максимальная сумма кредита — 18 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Возраст заемщика — 18–50 лет.

На коммерческую недвижимость

Суть программы заключается в том, что физические лица смогут оформить ипотеку на покупку коммерческой недвижимости. Раньше такая возможность была только у юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

• Максимальная сумма кредита — 100 млн руб.
• Максимальный срок — 25 лет.
• Размер первоначального взноса — 30%.
• Возраст заемщика — 21–75 лет (на момент погашения ипотеки).

Без подтверждения дохода

Когда потенциальный заемщик не может подтвердить доходы стандартной справкой и копией трудовой книжки, у него есть возможность получить ипотеку по двум документам (паспорт и СНИЛС). Жилищный кредит при таких условиях банки предоставляют как на новостройки, так и на вторичку.

• Максимальная сумма кредита — 30 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Возраст заемщика — 21–70 лет.

Промышленная

Промышленная ипотека — это денежный заем у банка под залог недвижимости. Его может взять бизнес, чтобы приобрести готовую промышленную площадку и быстро запустить производство.

• Ставка — от 3% до 5%.
• Максимальная сумма кредита — 500 млн руб.
• Максимальный срок — 7 лет.
• Размер первоначального взноса — от 15%.

Для самозанятых

В качестве подтверждения платежеспособности самозанятым требуется предоставить справку о состоянии расчетов по налогу на профессиональный доход.

• Максимальная сумма кредита — 12 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 15%.
• Возраст заемщика — не менее 21 года.

Для пенсионеров

Доля ипотечных заемщиков старше 55 лет на рынке составляет не более 3%. Нередко банки вводят ограничения по максимальному возрасту на момент закрытия ипотеки, обычно он не превышает 75 лет.

• Максимальная сумма кредита — 12 млн руб.
• Размер первоначального взноса — от 15%.
• Возраст заемщика — 75 лет (на момент выплаты ипотеки).

Продать ипотечную квартиру можно только с согласия банка (Фото: Shutterstock)

Как взять ипотеку

Какие документы нужны для ипотеки:

• паспорт;
• ИНН;
• СНИЛС;
• военный билет (для мужчин призывного возраста);
• документ, официально подтверждающий доход. Для наемных работников — справка 2-НДФЛ, заверенные копии трудовой книжки и договора, для ИП — свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя и декларация.

«При подаче заявки по любой из ипотечных госпрограмм заемщику нужно подготовить документы, подтверждающие право на льготу. Например, чтобы получить семейную ипотеку, понадобятся копии свидетельств о рождении несовершеннолетних детей (с отметкой о российском гражданстве)», — объясняет исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Как оформить ипотеку:

• клиент предоставляет на рассмотрение в банк заполненную анкету и необходимые документы;
• банк рассматривает заявку от одного до трех рабочих дней, после чего выносит решение;
• в случае положительного решения согласовываются все параметры сделки, договор;
• назначается день сделки, которая проводится в банке;
• документы направляются на регистрацию.

Страхование ипотеки

Наличие страхового полиса на недвижимость — одно из главных требований банков, которые выдают ипотеку. Такой полис дает гарантию банку соблюдения условий кредитования и возврата средств в случае утраты или порчи имущества (залога банка).

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование, или перекредитование — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечный заемщик должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно будет почувствовать сразу.

Налоговый вычет по ипотеке

При покупке квартиры в ипотеку благодаря налоговым вычетам в общей сложности можно вернуть до 650 тыс. руб. Это максимальный размер суммарной налоговой льготы по основной сумме покупки и уплаченным процентам по кредиту. Главные условия для получения вычета — нужно платить подоходный налог и иметь зарегистрированное право собственности на недвижимость.

Максимально возможная сумма для расчета основного имущественного вычета составляет 2 млн руб., от нее отсчитываются 13%, или максимально 260 тыс. руб. При покупке квартиры в ипотеку у заемщика есть право на налоговый вычет за выплаченные банку проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты, но есть и лимит — не более 3 млн руб. Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом — это 13% от суммы базы (выплаченных процентов). Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. руб. Рассчитать сумму вычета по процентам можно онлайн с помощью специализированных сервисов. Обычно они доступны на сайтах банков.

Это правило распространяется на кредиты, которые оформлены после 1 января 2014 года. Для ипотечных кредитов, которые выдавались до этого времени, ограничений по верхнему пределу нет — 13% можно вернуть от всей суммы погашенных процентов. То есть если проценты по оформленной до 2014 года ипотеке составляли 4 млн руб., то можно вернуть 520 тыс. руб. (или 13% от 4 млн руб.).

• Налоговый вычет: что нужно знать при покупке квартиры
• Налоговый вычет по ипотеке: как вернуть деньги за уплаченные проценты

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение. После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры.

Это может быть:

• досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
• продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
• продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
• продажа ипотечного жилья банком.

• Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта
• Как взять ипотеку: инструкция
• Как оформить погашение ипотеки с помощью материнского капитала
• Экономия на кредите: от чего можно отказаться при получении ипотеки

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Что такое ипотека?

Ипотека – одна из самых востребованных форм кредитования. Это шанс для многих стать владельцем собственной недвижимости, в том числе с участием в программах господдержки, позволяющих снизить стоимость приобретаемого жилья. Рассказываем, что такое ипотека в 2022 году, кто, что и как может купить.

Что такое ипотека

Ипотека – это кредит на покупку недвижимости. Он выдается под процент, ставка которого определяется с учетом правил ЦБ РФ, политики банка и действующих мер социальной поддержки. Ипотеку можно оформить неограниченное число раз, в том числе – рефинансировать текущие целевые кредитные договоры. Кредит выдается под залог приобретаемого объекта.

Кто может взять ипотеку

Взять ипотеку может гражданин России в возрасте от 18 до 65 лет для работников в найме и до 75 для владельцев бизнеса. Верхняя граница возраста устанавливается в привязке к дате окончания действия договора. Если вы берете ипотеку на 10 лет, следовательно, на момент подачи заявки вам должно быть не более 55 или 65 лет соответственно.

Законом не установлено ограничений по полу, семейному положению, социальному статусу, роду деятельности и иным характеристикам потенциального заемщика.

Ипотеку может оформить:

• Человек, работающий в найме, как индивидуальный предприниматель или самозанятый, владелец бизнеса.
• Работник бюджетной сферы, госслужащий, сотрудник коммерческой организации.
• Гражданин, состоящий в официальном или гражданском браке, незамужний одинокий человек, родитель-одиночка.

При этом банки вправе самостоятельно оценивать заемщика с учетом его доходов, кредитной истории, материального и социального положения, и принимать решение об одобрении заявки, поскольку финансовые убытки в случае невыплаты заемщиком кредита несет именно банк.

Какую недвижимость можно взять в ипотеку

Приобрести можно только жилую недвижимость, включенную в Росреестр, расположенную на территории любого из субъектов РФ. Это может быть квартира или апартаменты, частный дом с земельным участком.

Поскольку предмет сделки выступает в качестве залога по ипотеке, недвижимость должна быть ликвидной, а именно:

• Соответствовать требованиям к категории недвижимости, оснащенности для проживания людей.
• Не находиться в залоге, под арестом, под обременением третьих лиц.
• Не относиться к категории ветхого или аварийного жилья.

Право собственности должно быть зарегистрировано на продавца, взаимоотношения с супругами, несовершеннолетними – урегулированы. На момент совершения сделки прописанных в этом доме или квартире быть не должно.

Разрешено приобретать первичное и вторичное жилье.

Какие документы необходимы

Для подачи заявки в банк необходимо предоставить документы, удостоверяющие личность, подтверждающие доход. К ним относятся:

• гражданский паспорт;
• СНИЛС;
• справка о доходах.

Работники в найме подтверждают доходы справкой по форме 2-НДФЛ, ИП – налоговой декларацией.

При необходимости банк может запросить дополнительные документы. Для уточнения вашей платежеспособности могут потребоваться свидетельство о браке и о рождении детей, ИНН.

Если заявка будет одобрена, для совершения сделки потребуются документы на объект – сведения праве собственности, оценочной стоимости для вторичной недвижимости, а также данные продавца.

На какую сумму кредита можно рассчитывать

Сумма ипотечного кредита определяется индивидуально и имеет прямую связь с доходами потенциального заемщика. При расчете банк учитывает:

• ежемесячный доход заемщика;
• наличие созаемщика или поручителя, их доходы;
• возраст заемщика в привязке к максимальному сроку действия программы;
• размер первоначального взноса;
• возможность участия заемщика в программах господдержки с учетом лимитов этих программ.

Максимальная сумма ипотечного кредита устанавливается с учетом правил ЦБ РФ, действующих мер социальной поддержки населения, финансовой политики банка.

Чтобы узнать, на какую сумму вам могут одобрить кредит, ознакомьтесь с ипотечными программами МТС Банка.

На какой срок выгоднее брать ипотеку

Срок зависит от выбранной программы и может составлять до 30 лет. Чем дольше вы пользуетесь деньгами банка, тем больше процентов начисляется, следовательно – стоимость квартиры или дома растет. При этом:

• Оформление ипотеки на максимальный срок позволяет снизить ежемесячный платеж. Если вы берете 10 млн рублей на 10 лет, при ставке 9,9% годовых вам нужно будет платить около 136 тыс. рублей в месяц. Если эта же сумма будет распределена на 15 лет, ежемесячный платеж при такое же ставке сократится до 106 тыс. рублей.
• Чем дольше срок, тем больше можно получить от банка. Если вы готовы тратить на ипотеку примерно 52 тыс. рублей в месяц, вы можете взять около 4 млн рублей на срок 10 лет по ставке 9,9% годовых. Если вы возьмете кредит на 15 лет, этот же ежемесячный платеж позволит взять ипотеку уже на 5 млн рублей.
• Ипотеку можно погашать досрочно, уменьшая ежемесячный платеж или срок кредитования. Поэтому иногда удобнее заключить договор на максимальный срок, чтобы более гибко управлять своими средствами, а не тянуться из последних сил для погашения регулярного платежа.

Нужен ли первоначальный взнос

Да, большинство программ, включая программы господдержки, требуют предоставления первоначального взноса, который устанавливается как часть стоимости договора купли-продажи недвижимости, погашаемая собственными средствами заемщика. Размер первоначального взноса зависит от программы кредитования.

Первоначальный взнос можно заменить залогом. Если у вас есть недвижимость в собственности, она может стать дополнительным обеспечением по кредиту. Также в счет первоначального взноса можно зачесть сертификат на маткапитал или средства субсидии для военных. Максимальная сумма первоначального взноса не ограничена.

Процентная ставка

Процентная ставка по ипотеке зависит от ключевой ставки ЦБ РФ и не может быть ниже нее. Если ставка повышается, это приводит к росту стоимости кредитов для населения, если снижается – наоборот. При этом в отношении уже выданных займов банк не вправе менять условия в одностороннем порядке: для изменения ставки должны быть основания, не противоречащие федеральному законодательству, а также согласие сторон, за исключением форс-мажора.

У каждого банка есть несколько программ, процентная ставка по которым зависит от базовой, принятой данным кредитно-финансовым учреждением. Договоры, не подпадающие по условия специальных мер поддержки или персональные скидки клиентов, заключаются с базовой ставкой. Так в МТС Банке есть программы для семей, на покупку жилья в новостройке, для IT-специалистов и другие.

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Кредит можно взять на любые цели, в том числе – на покупку недвижимости. Такой договор не обязывает тратить все средства именно на новую квартиру. Потребительские кредиты могут быть выданы без залога, но их срок и сумма меньше, а ставка – выше. Например, чтобы получить до 10 млн рублей на срок более 5 лет, необходимо предоставить залог – квартиру, которая уже есть у вас в собственности. Приобретаемая недвижимость не подойдет.

Ипотека — это строго целевой кредит на жилье. Его основное условие – недвижимость, которая куплена с помощью этого кредита, передается в залог банку. Благодаря этому ипотека выдается на длительный срок и большую сумму, а ее ставка обычно ниже, чем проценты по потребительскому кредиту. Расходовать деньги на другие цели нельзя.

Как работает ипотека?

Как и любой другой кредит. Вы берете деньги в банке и постепенно возвращаете их с процентами. При этом объект недвижимости, который вы купили на эти деньги, находится под обременением банка до окончательного расчета по договору. В этот период переход собственности возможен только с согласия банка.

Виды ипотечных кредитов

В зависимости от условий договора с банком, порядка начисления процентов, господдержки, типа недвижимости, можно выделить такие виды ипотеки:

• под залог недвижимого имущества заемщика или под залог приобретаемого объекта;
• с господдержкой;
• на первичное или вторичное жилье;
• на коммунальные квартиры и недвижимость в частном секторе;
• с первоначальным взносом и без;
• для людей и определенным видом деятельности (военные, IT);
• с плавающей и фиксированной ставкой;
• с аннуитетным или дифференцированным графиком платежей;
• рублевые и валютные и другие.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

К недостаткам ипотечного кредитования относят удорожание стоимости жилья из-за процентов по кредиту. Но квартиры дорожают и на фоне инфляции, а плата за съемное жилье часто бывает равна размеру ежемесячного вноса по ипотеке. Только в случае аренды вы платите за чужую квартиру, а с ипотекой – за свою, стоимость которой уже зафиксирована и защищена от инфляции.

Кроме того, ипотека дает право на имущественный вычет: семья из двух человек может вернуть 1,3 млн рублей. Вы можете использовать господдержку для снижения ставки и зачета субсидий в счет оплаты ипотечного договора, плюс можете сократить переплату через досрочное погашение.

Остались вопросы

Получите консультацию по номеру 8 800 250 05 20, напишите в чат-бот или обратитесь в ближайший офис МТС Банка