Как правильно расторгнуть договор аренды нежилого помещения

Как правильно разорвать договор аренды помещения

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету. Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66. Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ. Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам.

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра. Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск. Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

— 87 409 рублей арендной платы;

— 47 527 рублей пени;

— 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

Что будет с депозитом и расходами на ремонт

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

1. С какой даты прекращается договор аренды.
2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как правильно расторгнуть договор аренды?

Необходимость расторжения договора аренды может появиться по различным причинам и на любом из этапов договорных взаимоотношений. Общие положения по вопросу прописаны в главе 29 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ). Чтобы обезопасить себя от возникновения неприятных сюрпризов в будущем, мы рекомендуем ознакомиться с ними предварительно, на этапе заключения договора.

Причины для прекращения договора аренды

Договор аренды считается расторгнутым в том случае, если его срок действия истек. Закон предусматривает порядок его досрочного расторжения по инициативе одной или двух сторон. Для этой процедуры существует ряд оснований:

• обоюдное, добровольное решение обеих сторон;
• желание одной их сторон по той причине, которая прописана в договоре;
• желание одной из сторон по решению судебного заседания.

Первый вариант является наиболее простым. В такой ситуации участники процесса не имеют друг к другу претензий и не заинтересованы привлекать сторонних лиц. Во втором и третьем случаях нужно действовать по установленному законом алгоритму.

Со стороны арендатора

Статья 620 ГК РФ разрешает арендатору потребовать досрочного расторжения договора в том случае, если арендодатель:

• не предоставляет условия для использования арендованного имущества;
• не уведомил о том, что имущество имеет какие-либо недостатки;
• не сделал имущество пригодным для жилья (отсутствие ремонта и т.д.);
• игнорирует просьбы о ремонте, если это входит в список его обязанностей;
• любым образом препятствует использованию объекта договора.

Данный перечень может быть дополнен другими обстоятельствами в том случае, если они были изложены в самом договоре аренды в момент его заключения.

По инициативе арендодателя

Условия для расторжения договора аренда офиса, другого жилого или нежилого помещения по инициативе арендодателя регулируются статьей 619 ГК РФ, в том числе:

• нарушение указанных правил использования имуществом;
• регулярное нанесение ему вреда (в материальной форме);
• использование имущества не по его прямому назначению;
• отсутствие внесения оплаты за аренду 2 и более раза подряд.

Начать процедуру расторжения арендодатель может при единственном условии – после уведомления об этом арендатора. На этом этапе обычно собственник имущества направляют уведомление о необходимости выполнить обязательства в отведенный срок.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды

Независимо от инициатора, а также причины принятия решения, факт информирования второй стороны является обязательным. Для этого в юридической практике существует такое понятие, как письмо о расторжении, на основе которого затем составляется соглашение о расторжении договора.

Соглашение о расторжении договора аренды жилого/нежилого помещения (в том числе, офиса) – это документ, согласно которому стороны прекращают выполнение своих обязательств по обоюдному согласию без привлечения органов судебной власти.

Какая информация указывается в соглашении

Досрочное расторжение договора аренды предусматривает наличие следующих обязательных элементов в соглашении:

1. Личная информация об участниках процесса (ФИО, данные паспорта – для физических лиц; наименование, реквизиты – для юридических лиц).
2. Дата и причины для прекращения действия договора аренды.
3. Порядок приема/передачи имущества (составляется акт приема передачи).
4. Факт отсутствия претензий сторон. Если они есть, необходимо установить сроки, во время которых требуется их решить (например, выплатить задолженность за аренду, урегулировать другие спорные ситуации до факта расторжения).

Письмо о расторжении можно дополнить следующими документами: договор аренды (копия), уведомление о решении прекратить действие договора (направляется на первом этапе одной из сторон), акт приема передачи имущества с оценкой его состояния.

Законодательством не предусмотрен образец письма соглашения, поэтому оно составляется в добровольной и максимально удобной для сторон форме. Предоставление акта приема передачи дает возможность минимизировать вероятность возникновения споров, связанных с качеством имущества, которое арендатор вернул арендодателю.

В документе необходимо указать личные данные, информацию по объекту, его состояние. Также в акте приема передачи следует зафиксировать отсутствие претензий.

Досрочное расторжение договора

При рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды, стоит выделить несколько вариантов развития событий. Их суть зависит от того, в каком порядке будет принято решение: по согласованию сторон, в судебном порядке или при условии неограниченного срока действия договора.

По соглашению сторон

Расторжение договора аренды осуществляется в том случае, если стороны не предоставляют друг к другу претензий, а также отказываются привлекать к вопросу третьих лиц. Сроки определяются сторонами в индивидуальном порядке.

Расторжение договора осуществляется в таком порядке:

• составление и передача стороне уведомления о расторжении договора;
• получение согласия, заключение соглашения по схеме, предложенной выше.

ВАЖНО! В соглашении следует указать условия составления акта приема передачи (в том числе, оно может заменять данный документ). Отметим, что дата составления такого акта не должна быть позже, чем дата прекращения действия договора.

При неограниченном сроке действия

В пункте 2 статьи 610 ГК РФ сказано, что при неограниченном сроке действия договора отказ от него возможен в одностороннем порядке (арендатором или арендодателем) в любой удобный момент.

Для правомерного осуществления процедуры арендатор должен предупредить арендодателя (или, наоборот) об этом не менее, чем за 30 дней. Если рассматривать в качестве объекта недвижимое имущество, этот период увеличивается до трех месяцев.

Сроки могут оговариваться до его вступления в силу. По их истечению стороны считаются свободными от обязательств по аренде. В суд обращаться не обязательно.

После того, как наниматель будет уведомлен о прекращении договора, он обязан освободить помещение и согласовать сроки его передачи арендодателю. Именно в этот момент осуществляется подписание акта приема передачи. Пока этого не произошло, арендатор следует своим обязательствам по погашению арендной платы даже в том случае, если сам договор аренды по факту считается расторгнутым.

ВАЖНО! Факт передачи ключей от квартиры, офиса и другого помещения третьему лицу без оформления акта приема передачи не является фактом сдачи имущества.

В судебном порядке

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ , если одна из сторон (арендатор или арендодатель) отказывается добровольно расторгнуть договор (или не дает ответа в установленный законодательством срок), у второй стороны есть право обратиться в суд.

Процесс расторжения договора является идентичным с тем, который имеет место при соглашении сторон, однако для этого процесса характерен третий этап – подача искового заявления в орган судебной власти по месту прописки (юридического адреса):

• если в качестве арендатора и арендодателя выступают физические лица, то вопросом будет заниматься районный суд (требования к иску – статья 131 Гражданского процессуального кодекса РФ);
• если речь идет о споре, который возник между ИП или юридическим лицом, ситуация будет рассматриваться арбитражем (требования к иску – статья 125 Агропромышленного кодекса РФ).

Иск должен содержать следующую информацию: наименование суда, данные об арендаторе и арендодателе, суть вопроса, условия договора аренды, содержание исковых требований. Пакет документов должен содержать доказательства, которые подтверждают необходимость проведения судебного заседания. Такими доказательствами могут быть: копия договора, уведомление о том, что ответчик получил экземпляр документа, подтверждения об отправке письма по почте (чеки, квитанции), акты, банковские выписки (в том случае, если имеет место задолженность по арендной плате) и прочее.

Этот список является не полным и может быть расширен. По закону, стороны по своей инициативе могут представлять любые доказательства, которые подтверждают их позицию (показания свидетелей, мнение экспертов, образцы других документов).

ВАЖНО! Истец должен оплатить государственную пошлину по ставке, которая установлена в рамках вопросов не имущественного характера в Налоговом кодексе РФ.

Решение суда

Сроки рассмотрения дела в суде отличаются. Гражданский суд имеет право рассматривать вопрос в срок не более 2 месяцев. Для арбитража этот период увеличивается до 3 месяцев. Первоначальной датой считается дата получения иска. Если арендатор не выполнил возложенные на него обязательства, с него может взыскаться штраф в виде упущенной выгоды или неустойки в одностороннем порядке.

Рассмотрим обязательные условия для составления уведомления о решении суда.

1. Условие первое . Документ направляется в срок не позже 30 календарных дней до даты расторжения. В некоторых случаях срок может быть продлен до трех месяцев.
2. Условие второе . Уведомление о расторжении должно иметь перечень доказательств и, при невозможности его вручить лично, быть направлено по почте.
3. Условие третье . В соглашении в обязательном порядке должна быть указаны правовые основания, подкрепленные ссылками на действующие нормативные акты.

Процесс расторжения

Некоторые случаи расторжения были рассмотрены выше. Сейчас мы поговорим об особенностях прекращения договора, если он был заключен на период более 1 года . Арендодатель обязан попасть на прием к представителю Росреестра для того, чтобы им была проведена запись об отмене данного вида аренды в ЕГРН. Сделать это можно так:

• с помощью регионального офиса Росреестр по месту жительства;
• через центр предоставления государственных услуг МФЦ;
• в онлайн режиме посредством информационного портала «Госуслуги»;
• благодаря услуге Почта России (пакет документов, который подлежит отправке, должен быть заверен нотариусом).

Для прекращения договора арендодателю понадобятся стандартные документы, в том числе: заявление, соглашение, акт приема передачи жилого или нежилого помещения. Обязательно наличие документов, которые подтверждают личности сторон. Согласно статье 333.35 Налогового кодекса РФ государственная пошлина не взимается.

Как быть с безусловным правом на отказ?

По инициативе одной из сторон в момент составления договора можно закрепить в нем право на отказ от аренды, оформленный в досрочном порядке. Что это значит?

Согласно статье 450.1 ГК РФ, документ может быть разорван в одностороннем порядке досудебного рассмотрения дела (частично или полностью), если отказ подлежал правовым аспектам нормативно-законодательной базы. Условия расторжения договора аренды стороны имеют право обсудить и урегулировать самостоятельно, без привлечения третьих лиц. Необходимо понимать, что право на отказ также может быть безусловным, без всякой мотивации, по решению собственника имущества или его нанимателя.

Какие санкции имеют место быть?

При отказе арендатора следовать условиям договора арендодатель может предусмотреть действие штрафных санкций за отказ в одностороннем порядке. Под штрафными санкциями в таком случае принято понимать сумму неустойки, которая удерживается с платежа по аренде. Позиция суда в этом случае является неоднозначной.

1. Вариант первый . Чаще всего судьи выносят решение о том, что штраф за использование права нанимателя отказаться от соблюдения условий договора, не является правомерным, так как нарушение законодательства ответчиком отсутствует. А порядок применения таких санкций противоречит самой природе неустойки, которая имеет место при прямом нарушении лица своих обязательств.
2. Вариант второй . Иногда орган судебной власти выносит противоположное решение и не видит нарушения нормативно-законодательной базы в том, чтобы применить по отношению к арендатору неустойку за досрочный отказ в аренде. Если рассматривать порядок отношений сторон с точки зрения предпринимательской деятельности, это верная позиция. Однако чаще всего арендатором является физическое лицо, то есть гражданин.

ВАЖНО! Дополнительные штрафные санкции могут быть применены в виде возмещения ущерба в случае, если после сдачи помещения в нем были зафиксированы какие-либо нарушения (материального характера), требующие дальнейшего ремонта.

Депозит – удержание денежных средств

Как в предыдущем случае, в случае расторжения арендных взаимоотношений нанимателем арендодатель может потребовать обеспечить погашение денежных обязательств на месяц вперед (то есть, еще за один месяц аренды имущества). В соответствии со статьей 310 ГК РФ, эта сумма депозита может быть прописана в самом договоре и оставаться фиксированной на время его действия (оставаться неизменной при изменении порядка оплаты). Соответственно, вопрос регулируется не в суде.

Особенности аренды жилого помещения

Довольно остро стоит вопрос и о найме жилого помещения. Договор, который заключен с физическим лицом (гражданином) должен быть расторгнут исключительно по решению суда. Для этого законодательством предусмотрено несколько оснований:

• отсутствие оплаты за жилье в течение полугода и более;
• нанесение порчи имущества арендатором или другими людьми, за действие которых он несет прямую ответственность.

Согласно судебному постановлению, наниматель может получить право ликвидировать (полностью или частично) последствия содеянных ним нарушений в опреденном порядке. Отведенный срок – не более одного года. Факт расторжения договора аренды будет отсрочен и пересмотрен по завершению. Иных основания для расторжения юридических взаимоотношений у арендатора нет. При заключении договора с юридическим лицом возможно внесение ряда дополнительных поправок, которые также подлежат согласованию и оговариваются в индивидуальном порядке.

Делаем выводы

Досрочное расторжение договора аренды является сложной процедурой, требует особых знаний и навыков в области юриспруденции. После нее обязательства обеих сторон по отношению друг к другу прекращаются. То есть, арендодатель имеет право не предоставлять в прямое пользование свое имущество (квартиру, офис, помещение) арендатору. Наниматель должен его освободить, не выполняя никаких дополнительных требований по инициативе собственника (внесение оплаты и т.д.).

За помощью Вы можете обратиться к квалифицированным юристам юридического кабинета братьев Болтуновых +7 (495) 120-08-48

Как арендатору досрочно расторгнуть договор аренды

Во многих видах бизнеса от места и помещения, где его ведут, может зависеть успех и прибыльность проекта.

Но мало найти хороший объект и договориться о выгодных условиях — надо уметь выйти из договора, когда потребуется и с минимальными потерями.

У предпринимателя есть три варианта:

1. Прописать в соглашении право арендатора на досрочное прекращение в одностороннем порядке. Это должен быть понятный, однозначный и внесудебный механизм выхода из договора.
2. Договориться с арендодателем. Если право арендатора на прекращение аренды досрочно по своему желанию в договоре не прописано, можно попробовать договориться с арендодателем. Если арендодатель не против, нужно подписать дополнительное соглашение к договору. Если против, уйти просто и без последствий не получится.
3. Обратиться в суд. Если прекратить договор не получается, а арендодатель отказывается идти навстречу, — остается идти в суд.

Расскажу подробно о каждом варианте — именно с точки зрения арендатора.

ПАРТНЕРСКИЙ МАТЕРИАЛ
Я заработала 100 000 рублей на Tinkoff Black
Узнайте, как повторить этот опыт и оформить карту

Хочу знать

Что нужно прописать в договоре аренды

В тексте договора аренды нежилого помещения нужно прописать существенные условия — те, без которых договор будет считаться незаключенным. К ним относятся предмет аренды, цена, срок и другие условия, которые стороны считают важными.

Предмет или объект аренды — что именно передают и принимают по договору. В этом пункте нужно указать индивидуальные признаки помещения, например адрес, площадь, тип, номера комнат, этаж, кадастровый номер.

Цена аренды — сколько арендатор будет платить за пользование помещением. Чаще всего стороны договариваются, что арендатор платит фиксированную сумму раз в месяц, но бывают и другие варианты.

В этом пункте рекомендую прописать:

• что включено в арендную плату. Как минимум оплачиваются ли отдельно коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт — часто их делают переменной частью арендной платы;
• может ли арендодатель увеличивать ставку. Если да, то в каком порядке, например раз в год.

Срок договора. Обычно его привязывают к конкретной дате, например «Договор действует до 15 сентября 2023 года», или периоду — «Одиннадцать месяцев с даты подписания». Здесь есть важный нюанс: срок договора и срок аренды — это разные понятия.

Срок аренды — это период, когда арендатор фактически пользовался помещением. Он определяется датами подписания двух документов: акта приема помещения в аренду и акта возврата помещения из аренды. Договор могут подписать сегодня, а акт приема-передачи — через неделю. На этот нюанс нужно обратить внимание, потому что именно с даты подписания акта, а не договора, начинает начисляться арендная плата.

Хороший раздел о сроке договора

Договор прекращает действовать, когда закончился срок, на который его заключили. Он может продлеваться автоматически, если в нем так и написано. Например, можно использовать такую формулировку: «Если ни одна из сторон не сообщила о прекращении договора, он автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях».

Но если такого условия нет, стороны, в зависимости от ситуации, должны:

1. заключить новый договор;
2. подписать дополнительное соглашение о продлении срока договора;
3. подписать акт возврата помещения и расстаться.

Дата передачи и дата возврата помещения, то есть когда должны быть подписаны соответствующие акты.

Право на досрочное расторжение договора и порядок реализации такого права — то, как одна из сторон, например арендатор, может отказаться от договора и съехать без споров с арендодателем.

Любые другие условия, которые стороны считают существенными. Например, арендатор открывает продуктовый магазин и ему важно, чтобы холодильники всегда работали, иначе товар испортится. Для арендатора логично настоять на включении в договор пункта о бесперебойном энергоснабжении помещения мощностью не меньше определенного объема. Такое условие будет существенным, потому что это важно для арендатора.

Как прекратить договор аренды без суда

По закону арендатору нельзя отказаться от помещения, съехать с него и перестать платить арендную плату, если в договоре не предусмотрена такая возможность. Поэтому сторонам следует подробно обговорить механизм расставания по инициативе арендатора, а потом прописать его в договоре. Только тогда получится прекратить договор аренды без суда.

Обычно положение о порядке расторжения включает в себя три обязательных пункта:

1. Уведомление о расторжении.
2. Арендная плата при расторжении по инициативе арендатора — как платить за последний месяц.
3. Подписание акта возврата помещения.

Уведомление о расторжении. Стороны оговаривают, как арендатору сообщить арендодателю, что он хочет прекратить договор аренды. Например, это может быть письмо, направленное по определенному адресу, или сообщение, пересланное в мессенджере.

В этом же пункте стоит прописать, насколько заранее нужно предупреждать о скором съезде с помещения — за две недели или месяц, или другой удобный срок.

Я считаю оптимальной такую формулировку: «Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке без указания причин отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив Арендодателя заказным письмом (Почтой России, курьерской службой или нарочно) за 30 календарных дней до даты предполагаемого расторжения».

К договору можно приложить образец уведомления арендатора о досрочном прекращении договора

Арендная плата при расторжении договора. Следует прописать, как арендатор должен платить за последний месяц аренды — полностью или пропорционально дням нахождения в помещении.

Возможно, арендодатель не согласится на такие условия. В этом случае можно предусмотреть «плату за отказ от договора» — если арендатор захочет съехать досрочно, он должен будет уплатить компенсацию.

Обычно такая выплата равна стоимости аренды за месяц. Но и в таком случае нужно оформить документы — уведомление, подтверждение оплаты, акт возврата помещения.

Подписание акта возврата помещения. В договоре аренды можно прописать, где и как стороны будут подписывать акт возврата помещения. Можно приложить образец такого акта.

Обратите внимание: арендная плата будет начисляться, даже если арендатор вывез свое имущество и не пользуется помещением. Долг будет расти до тех пор, пока стороны не подпишут акт. Он должен быть оформлен и подписан обеими сторонами обязательно.

Если арендодатель уклоняется от подписания, акт можно подписать в одностороннем порядке в таких случаях:

1. Это прямо прописано в договоре. Например, так: «Арендатор вправе вернуть объект и подписать акт в одностороннем порядке при наступлении таких-то событий…». Но на практике мало кто вносит такую возможность в договор. Только если арендатор — известная компания, которая может ставить такие условия.
2. Арендодатель уклоняется от подписания акта после наступления срока возврата. Тогда арендатор может обратиться в суд с требованием обязать арендодателя принять имущество. При этом нужно собрать доказательства, что арендатор пытался вернуть помещение, а арендодатель эти попытки проигнорировал. Доказательством будет, например, отправленное письменное предложение о возврате помещения и подписании акта, сам акт, подписанный арендатором в одностороннем порядке. В суд можно обращаться через 30 дней после получения арендодателем письма. Если арендодатель откажется расторгать договор до истечения указанного срока, иск можно подавать сразу после получения отказа.

Образец акта возврата помещения при досрочном расторжении договора

Что делать, если в договоре не сказано про досрочное прекращение аренды

Бывает так, что условие о досрочном прекращении договора не прописано или прописано невнятно и соблюсти его невозможно. Удастся ли арендатору досрочно выйти из договора без переплат, зависит, пожалуй, только от сложившихся отношений с арендодателем.

В этом плане были очень показательны события локдауна весной 2020 года. Кто-то вошел в положение арендатора и не начислял арендную плату. Некоторые спокойно прекратили договор, понимая, что пандемия — это форс-мажор, который невозможно было предусмотреть, и что если бизнес не работает, оплачивать аренду просто не из чего.

Часть собственников предоставила рассрочку на оплату аренды. Но были и арендодатели, которые не пошли ни на какие уступки. Они мотивировали это тем, что предпринимательство — деятельность на свой страх и риск, и требовали исполнять принятые по договору обязательства несмотря ни на что. И, объективно говоря, каждый был в чем-то по-своему прав. Поэтому хорошие отношения, конечно, налаживать нужно. Но лучше сразу уделить внимание подписываемому договору, потому что именно к его тексту обращаются стороны, когда у них заканчивается понимание.

Если бизнес хочет съехать с помещения, а в договоре аренды ничего не сказано о возможности расторжения в одностороннем порядке, рекомендую поступить по такому плану.

Начните переговоры с арендодателем: отправьте письмо — оно станет уведомлением о расторжении договора. Опишите сложившуюся ситуацию, попробуйте разъяснить, почему исполнение договора стало неподъемной задачей. Назначьте встречу для переговоров.

Предложите несколько вариантов решения. Например, арендодатель может согласиться дать скидку на месяц-другой, и этого будет достаточно, чтобы не прекращать договор и поддержать бизнес арендатора на плаву.

Закрепите результаты переговоров в дополнительном соглашении к договору. Например, прекратить досрочно или снизить арендную плату.

Оформите акт возврата помещения, если договорились о досрочном расторжении договора. Арендодатель, подписывая такой документ, подтвердит, что получил свое имущество обратно и договор аренды больше не действует.

Как расторгнуть договор через суд

Если по договору его нельзя расторгнуть в одностороннем порядке и все возможности для мирного решения проблемы исчерпаны, остается только суд.

Вот в каких ситуациях арендатор может обратиться в суд и расторгнуть договор аренды досрочно.

Арендодатель не передал помещение арендатору. То есть не явился на подписание акта передачи или акт подписал, но не отдает ключи. Даже в таком случае до обращения в суд нужно письменно потребовать у арендодателя передать имущество.

Если этого не сделать, суд может отказать, так как посчитает, что арендатор не исполнил досудебный порядок. То есть не пытался решить вопрос на переговорах, хотя должен был.

Арендодатель мешает арендатору пользоваться имуществом. Например, не вывозит свои вещи из помещения, и арендатор не может развернуть свою деятельность. Или делает ремонт в смежном помещении или общем тамбуре, из-за чего в арендованное помещение сложно зайти работникам и клиентам арендатора.

Опять же , до обращения в суд нужно потребовать от арендодателя устранить препятствия. А в суде — доказать, что такие препятствия были и арендатор пытался решить все миром.

Если доказательств о препятствиях не будет, суд, скорее всего, откажет арендатору — такое уже случалось в судебной практике.

Арендатору передали помещение с недостатками, из-за которых арендатор не может им пользоваться. Важное условие: о таких недостатках арендатор не знал при заключении договора.

Недостатки могут быть разные. Некоторые означают полную невозможность использования имущества, а некоторые — только затруднения в этом. Например, в помещении нет радиаторов отопления, из-за чего в холодное время года там невозможно находиться и работать.

Характер недостатков помещения нужно доказывать. Для этого нужно провести экспертизу, отчет эксперта будет доказательством в суде. Если арендодатель устранит недостатки — арендатор не сможет расторгнуть договор досрочно.

Был такой случай: арендатор принял помещение у арендодателя. Потом начал доказывать, что оно непригодно по соображениям пожарной безопасности, даже провел соответствующую экспертизу. И потребовал расторгнуть договор из-за непригодности помещения. Но суды отказали: они посчитали, что арендатор не доказал, что на момент заключения договора не знал об этих недостатках.

Арендодатель по договору должен производить капитальный ремонт, но не делает этого. Сразу обращаться в суд по такому поводу не стоит. Как показывает практика, до суда арендатор должен воспользоваться другими правами по защите своих интересов.

Например, провести капремонт за свой счет и требовать с арендодателя зачет его стоимости с арендной платой. В противном случае суд может отказать.

Помещение стало непригодным к использованию и арендатор в этом не виноват. Например, помещение сгорело в результате пожара.

В суде нужно будет доказывать два факта:

• невозможность использования имущества по назначению;
• отсутствие вины арендатора в ухудшении состояния помещения.

Произошло существенное изменение обстоятельств. То есть стороны, подписывая договор, рассчитывали на определенные обстоятельства, но все сильно изменилось.

Изменение обстоятельств: случай из практики

Арендатор въехал в помещение, начал продавать продукты. Через неделю собственник затеял ремонт внешнего фасада помещения. Из-за строительных лесов, мешков и банок с материалами, рабочих снаружи создавалось впечатление, что магазин не работает, и покупатели перестали заходить.

Обстоятельства изменились: арендатор при заключении договора рассчитывал на свободные витрины, которые будут привлекать к нему клиентов. А витрины не были видны из-за ремонта.

Арендатор направил арендодателю письмо о расторжении договора на основании ст. 451 ГК РФ и посчитал, что таким образом расторгнул договор аренды. Но арендодатель не согласился с арендатором и началась судебная тяжба, которая растянулась на несколько лет. В итоге суды признали частичную правоту арендатора, но указали, что арендатор неверно истолковал норму гражданского кодекса и выбрал неправильное основание.

Результат неутешительный: расходы, понесенные арендатором за время судебных процессов, в итоге привели его к банкротству.

В договоре есть основания для его досрочного расторжения арендатором в судебном порядке. В договоре можно прописать, в каких случаях стороны могут разойтись без суда, а в каких — только через суд.

Например, арендатор арендовал помещение под магазин алкогольной продукции. Такая деятельность подлежит обязательному лицензированию. Если арендатору откажут в лицензии, ему не нужно будет это помещение. И стороны прописывают условие — если арендатор не получает лицензию в оговоренный срок, он может расторгнуть договор, но только через суд.

Чтобы дело дошло до суда, арендатору нужно:

1. Написать и отправить арендодателю предложение о расторжении договора. В уведомлении нужно указать основания и предложения досудебного решения вопроса.
2. Дождаться реакции арендодателя — например, получить отказ. Если арендодатель не отвечает — выждать срок, указанный в претензии для ответа. Без соблюдения этой процедуры суд не станет рассматривать спор.
3. Подготовить исковое заявление, собрать и приложить все подтверждающие позицию документы.
4. Уплатить государственную пошлину и подать документы в суд.
5. Пройти все стадии судебного процесса. Если иск удовлетворят, договор будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда.
6. Если ответчик обжалует решение — пройти судебный процесс во второй, апелляционной инстанции. Возможно, потом и в третьей, кассационной инстанции.

Спрогнозировать, сколько точно времени займет судебная тяжба, можно только приблизительно. Для Москвы и такой категории дел, например, это примерно от шести месяцев. Арендную плату нужно будет платить до даты прекращения договора аренды. Что это будет за дата — определит суд.

Запомнить

1. Срок аренды определяется датами подписания двух документов — акта приема помещения в аренду и акта возврата помещения из аренды. Дата в акте приема может не совпасть с датой подписания договора аренды.
2. По закону арендатор не может просто отказаться от договора в одностороннем порядке, съехать с помещения и не платить аренду. Это право нужно прописать в договоре.
3. Если такое право в договоре не прописано, арендатору нужно договориться с арендодателем, как можно расстаться. Принятое решение следует зафиксировать в документах.
4. Если с арендодателем договориться не удалось, для расторжения договора придется обращаться в суд.

Обложка — Portra / iStock

Никита Корсун
Прекращали договор аренды досрочно? С какими сложностями столкнулись?

В краткосрочном договоре аренды (на 11 месяцев), который чаще всего выбирают арендаторы, обычно прописано, что в случае его досрочного расторжения компания должна будет заплатить штраф. А вот долгосрочный договор обычно подразумевает возможность выхода с уведомлением собственника за какой-то период времени — например, три месяца. Если, как верно отмечает автор, в договоре не прописано право арендатора на односторонний отказ от договора, сделать это можно будет только через суд или по соглашению сторон.

Как брокерская компания, которая занимается арендой офисов, мы отлично знаем рынок изнутри и понимаем, что тратить время и деньги на суд ни одной из сторон неинтересно. Выходом может стать субаренда. Этот вариант стал популярным в пандемию и остается таковым в текущей ситуации. Тут главное — чтобы в вашем договоре был пункт о том, что вы как арендатор имеете право передавать помещение или его часть в субаренду. Так, в случае долгосрочного договора вы сможете компенсировать затраты за неиспользуемые офисные площади.

Искать субарендаторов можно через друзей-знакомых, доски объявлений, ну или привлечь брокеров, которые найдут их за вас ��

Подскажите. Если в договоре прописано что я должен уведомить арендатора за 3 месяца о досрочном расторжении договора, и при этом залог уйдет на погашение убытков арендодателя и при этом арендодатель не должен подтверждать убытки! это законно?

Добрый день!Меня зовут, Ольга!Был подписан договор аренды долгосрочный на 5 лет,ТЦ новый и мы два года ждали пока его наконец откроют.Мы зашли 3.12.2022 года как ювелирный бренд преум класса и ТЦ обещал хорошие якоря и отличный трафик.По итогу трафик ужасный(Мы с каждым месяцем все хуже и хуже продаем,одни нулевые дни.Уже два раза писали письма.Первое письмо просили о скидке арендной платы и безвозмездной рекламе,т.к.ТЦ новый и ничего не делается для привлечения трафика.На первое письмо ответа не последовало,на второе письмо нам ответили отказом на все,что мы просили.Они нам обещают замену,но в этот ТЦ никто идти не хочет,хотим обратиться в суд.Есть ли у нас шансы выйти из этого ТЦ?Да,кстати ремонт мы делали сами за свой счет.Спасибо заранее за ответ!

Если Арендодатель попросил выехать с помещения в связи с продажей магазина а соглашения не дал? Только акт о возврате, какие мои действия?

Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения?

Помещения для различного рода бизнеса обычно арендуют, а не покупают. Это может быть что угодно: офис, торговая точка, пункт приёма заказов или же производство. В любом случае, каждому ответственному предпринимателю нужно знать всё про расторжение договора аренды нежилого помещения, как это делать правильно и с наименьшими потерями.

Что о досрочном расторжении говорится в законе?

Расторгнуть договор аренды можно всего тремя способами: по инициативе одного из участников сделки, по обоюдному согласию или с помощью суда. В гражданском кодексе Российской Федерации упомянуты они все.

• Если в вашем договоре арендатору разрешено досрочно отказаться от аренды, направив уведомление, то вам пригодятся п. 2 ст. 450 и ст. 620 ГК РФ.
• Если же аренда бессрочна и отказаться можно в любой момент, то п. 2 ст. 610 ГК РФ. Когда разногласий нет, в силе п. 1 ст. 450 ГК РФ.
• Обстоятельства, при которых одна из сторон сделки может разорвать договор в судебном порядке, обозначены в ст. 620 ГК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Лучшие помещения для вашего бизнеса:

Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
730 000 000 ₽

Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
220 000 000 ₽

Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит

42 000 000 ₽

Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, сувениры

2 324 000 ₽ / месяц

Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры

137 600 000 ₽

Полежаевская Хорошево Лот 3105 Магазин, свободное, кофейня, аптека, кафе, пункт выдачи, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры

37 600 000 ₽

Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры

230 000 000 ₽

Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
30 500 000 ₽

Лот 8670 Магазин, алко-маркет, бижутерия, сувениры
45 000 000 ₽

Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека, бижутерия, сувениры
49 500 000 ₽

Условия досрочного расторжения договора

Договор аренды можно досрочно расторгнуть. Происходит это как по желанию одной из сторон, так и по обоюдному согласию. Но просто так, без причин, обычно это сделать трудно. Рассмотрим, какие могут быть основания и условия у съемщика, и у того, кто сдает помещение.

Бизнес-центр «Stone Дмитровская»

По инициативе арендодателя

Возможные основания для досрочного прекращения договора аренды со стороны владельца коммерческой недвижимости:

• Нарушения при использовании. Либо съёмщик нарушает прописанные в договоре правила эксплуатации помещения, либо использует его не по назначению. Важны неоднократные нарушения правил.
• Существенное ухудшение помещения арендатором. Имеется в виду порча имущества, а не его естественная амортизация.
• Пропуск указанных в договоре сроков внесения арендной платы более 2-х раз подряд.
• Арендатор должен, но не производит своевременный ремонт помещения.

По инициативе арендатора

Возможные основания для досрочного прекращения договора аренды со стороны съемщика:

• арендодатель должен, но не производит своевременный ремонт помещения;
• обнаружились недостатки объекта, о которых съёмщик не знал, и они не были указаны в договоре;
• существенное ухудшение арендованного помещения. Место становится непригодным к использованию из-за внешних обстоятельств;
• владелец недвижимости создаёт препятствия или вообще не даёт использовать арендуемое помещение.

Скачайте образец «Уведомления о расторжении договора аренды»

Окончание договора возможно и по другим причинам, но все они должны быть либо прописаны законодательно, либо упомянуты в документе. Также, как и в предыдущем случае, арендатор должен уведомить собственника о расторжении договора, указав причины.

Можно ли отказаться только от части помещения?

Если вы арендуете недвижимость, то вы не можете просто так решить платить меньше и пользоваться только его частью. Оплата всё равно должна идти в полном объёме. Но выход в данной ситуации есть.

Обратимся опять к гражданскому законодательству. Согласно ст. 450 ГК РФ при обоюдном согласии можно внести в договор изменения. Обычно для этого подписывается дополнительное соглашение, где прописываются изменённые арендуемые площади. Также договор может быть изменён в одностороннем порядке по требованию суда. Имейте в виду, что до обращения в суд нужно известить о вашем желании арендодателя и дождаться либо отрицательного ответа, либо окончания периода, отведённого на его ожидание. По умолчанию истечение срока происходит через 30 дней, если нигде не указано другое.

Компенсация за проведённые улучшения

По закону, согласно ст. 616 ГК РФ, капитальный ремонт арендованного имущества должен делать его владелец. Сроки определяются либо в договоре аренды, либо ремонт делается при срочной необходимости. Если такая необходимость возникла или подошло время, а владелец помещения не ремонтирует его, то вы можете сами это сделать и потребовать возмещения убытков. Но это касается только экстренного и капитального планового ремонта. Текущий же ремонт и расходы на содержание помещения в исправном состоянии несёт арендатор.

По договору аренды могут быть предусмотрены другие нюансы улучшения помещений. Например, может быть прописано, что все улучшения при расторжении договора переходят к арендодателю безвозмездно.

Когда нужно посылать уведомление о расторжении?

Когда одна сторона договора хочет поставить в известность другую о своём желании прекратить этот договор, то составляется уведомление.

Если договор бессрочен, то по п. 2 ст. 610 ГК РФ уведомление направляется за 3 месяца до вашего выезда из арендуемой недвижимости, и всё это время вы должны платить аренду, даже если освободили помещение раньше. Но часто эти сроки прописаны в документе, тогда стоит руководствоваться ими.

Если же ваш договор обозначает сроки аренды, то вам обязательно нужно дождаться ответа на уведомление или убедиться в его отсутствии. Стандартный срок ожидания 30 дней. А затем расторгнуть договор либо по обоюдному согласию, либо через суд. Срок до выезда, за который вы должны предупредить владельца помещения, обычно тоже указан в документе.

Как составить уведомление о желании досрочно расторгнуть договор?

Иногда в договоре прописывается возможность его расторжения в одностороннем порядке без указания причин, тогда достаточно просто послать уведомление заранее, руководствуясь сроками, указанными выше. Но чаще уведомление составляется для дальнейшего судебного разбирательства, тут стоит к его написанию подойти серьезно. Уведомление о расторжении договора аренды составляется в свободной форме, подходящий образец несложно найти. Рассмотрим моменты, которые в нем обязательно должны быть:

• указать реквизиты сторон и договора, лучше ещё описать суть документа;
• чётко выразить желание прекратить аренду и указать основания, послужившие поводом для досрочного расторжения;
• ссылаться на нужные пункты договора или законодательства;
• предложить сроки по оставшимся взаиморасчетам и долгам.