Что будет с недвижимостью в 2023 году

Вторичка растет: что будет с рынком недвижимости до конца 2023 года

Эксперты Банки.ру проанализировали рынок ипотечного кредитования в России в I квартале 2023 года и сравнили его с такими же периодами в 2022 и 2021 годах. Публикуем основные выводы, которые они сделали. Полное исследование можно почитать по ссылке.

Рынок недвижимости в 2023 году: первые выводы

В первые три месяца 2023 года на рынке недвижимости продолжился спад, который был и в 2022 году. Количество сделок уменьшилось. Чаще всего квартиры покупали на вторичном рынке. Его доля в общем количестве сделок увеличилась за год с 79,2% до 83,6%. Причина — в росте стоимости жилья на первичном рынке. За год средняя цена квадратного метра новостроек выросла на 16,5% и составила 127,3 тыс. рублей. Цена «квадрата» на вторичном рынке практически не изменилась — 90,9 тыс. рублей. Из-за роста стоимости недвижимости снизились темпы ипотечного кредитования. В I квартале 2023 года банки выдали 346 тыс. ипотечных кредитов на 1,3 трлн рублей. Это на 4% в денежном выражении и на 12% — в количественном меньше I квартала 2022 года. Более 70% из числа выданных ипотечных кредитов пришлось на вторичный сегмент. «Даже оформляя ипотеку на готовое жилье по более высоким ставкам, в плане итоговой переплаты заемщики могут сэкономить гораздо больше, чем при покупке в ипотеку новостройки», — говорят аналитики. На Банки.ру представлены ипотечные программы большинства российских банков. Вы можете сравнить условия по ипотеке на вторичку и подобрать самое выгодное для вас предложение. Сравнить ставки по ипотеке Средний возраст пользователей, оставивших в I квартале 2023 года заявки на ипотеку в сервисах Банки.ру, составил 36 лет. По сравнению с I кварталом 2022 года он снизился на два года, а с аналогичным периодом 2021-го — на четыре. Средняя сумма, которую запрашивали заемщики, — 3,4 млн рублей. По сравнению с 2021 годом она выросла на 31%, а с 2022-го — на 8%. Средний срок — 15 лет.

Что будет дальше: прогноз экспертов

1. Реальные располагаемые доходы людей снижаются, а долговая нагрузка растет. То есть платежеспособных россиян, которые могут взять ипотеку, становится меньше.
2. Центробанк может повысить ключевую ставку и ужесточить регулирование ипотечного сегмента.
3. Ставки продолжают расти, цены на недвижимость завышены, а требования к первоначальному взносу становятся все жестче.

Госпрограммы могут смягчить эффект, считают аналитики. Поможет и вступление в силу законопроекта о включении в тело кредита стоимости затрат на меблировку.

«Но одновременно это приведет к дальнейшему росту среднего чека по ипотеке, исходя из чего мы прогнозируем сохранение в 2023 году среднемесячных темпов прироста этого показателя на уровне 0,4%», — говорят аналитики.

Рынок будет и дальше смещаться в сторону вторичного сегмента, считают эксперты:

«Мы ожидаем усиления интереса к ипотеке со стороны заемщиков во второй половине года и прежде всего в IV квартале, поскольку традиционно этот период является пиковым в плане спроса, — говорят аналитики. — Но из-за общей экономической напряженности, пересмотра кредитных политик, а также возможного исчерпания к концу года лимитов на льготную ипотеку сезонный фактор будет иметь значительно меньший вес».

Мы регулярно публикуем исследования о рынке недвижимости и прогнозы аналитиков Банки.ру. Почитать их можно по ссылке.

Основные тенденции развития рынка недвижимости в 2023 году

Динамика развития рынка недвижимости оказалась нестабильной в последние годы. Пандемия, локдаун и СВО внесли корректировки практически во все сферы жизни, не обойдя и квартирный вопрос. Строительная отрасль оказалась вынуждена подстраиваться под экономическую и политическую ситуацию в стране, из-за чего цены на недвижимость заметно возросли. Новые обстоятельства коснулись поведения как покупателей, так и застройщиков, прогнозы по развитию строительной отрасли меняются практически ежедневно. И все же, если опираться на уже имеющиеся факторы, можно составить картину тенденций развития рынка недвижимости. Чего же ожидать от него в 2023 году и стоит ли уже сейчас задуматься о покупке квартиры?

Какие факторы повлияют на рынок недвижимости в 2023 году?

Если подводить итоги прошедшего 2022 года, можно заметить, как снизился спрос на недвижимость, на фоне растущего количества предложений. При этом покупателей больше интересовала вторичка, нежели квартиры в новых ЖК. Нестабильное положение в стране и страх «прогореть» при вложении средств в недвижимость стали главными моментами, которые повлияли на спрос покупателей. Как отмечают эксперты, в 2023 году ситуация может измениться и покупка недвижимости станет грамотным вложением средств. Особенно с учетом решения ЦБ о снижении ключевой ставки по ипотеке. Выделяют пять факторов, которые могут в нынешнем году повлиять на развитие рынка недвижимости в РФ:

1. Рост стоимости квартир в новостройках;
2. Новые программы ипотеки;
3. Комплексное строительство;
4. Снижение площади жилья;
5. Повышение спроса на квартиры с чистовой отделкой и мебелью.

Кроме того, рынок первичного жилья вновь вернет свою актуальность, чему способствовало принятие 214-ФЗ о долевом строительстве. Не менее популярной остается арендуемая недвижимость. Рассмотрим подробно каждый фактор, а также почему он окажет свое влияние на строительную отрасль в 2023 году.

Рост цен на квартиры, и сокращение предложения в новостройках

Говоря про основные тенденции развития рынка недвижимости России, первое, о чем стоит упомянуть — это безусловный рост цен на жилье. Экономика страны и переход на проектное финансирование существенно сказались на этой тенденции. А опустившийся спрос на предложения в новостройках лишь «подлил масла в огонь». Чтобы стабилизировать ситуацию, предстоит сократить предложения, чего и стоит ожидать в настоящем году. Снижение цен на недвижимость, конечно, ожидать не стоит, но высока вероятность сокращения темпов роста стоимости за 1 м 2 .

Ипотечное кредитование и субсидированные ставки

Новые условия господдержки способствовали практически формированию тренда на ипотеку со второго полугодия 2022 года. Это направление лишь продолжит развиваться — по прогнозам коммерческих аналитиков, порядка 90% сделок будут закрываться с помощью кредитов. Так, к декабрю прошлого года количество заемщиков, которые обращались в банк за ипотечным кредитованием, выросло до 61 тысячи. А это в два раза больше, в сравнении с маем того же года и показателем в 30,4 тыс. оформленных кредитов. Весной появилось направление, которое также получит развитие в 2023 году — субсидирование ставки по ипотеке в рамках сотрудничества банков и застройщиков. Безопасность сделки делает ее востребованной, с учетом того, насколько сегодня покупатели жилья не хотят рисковать. Несмотря на то, что увеличивается стоимость сделки, минимизируется ежемесячный платеж и снижаются риски, поэтому клиенты банков активно обращаются к субсидированным ставкам.

Продуманная инфраструктура ЖК

Анализ развития рынка недвижимости говорит о еще одной явной тенденции — спросу на продуманную жилую среду. Еще после локдауна в 2020 году, люди стали особенно ценить инфраструктурные объекты, находящиеся в пешем доступе. А уже в январе 2021 в 494-ФЗ и Градостроительный кодекс были внесены изменения, прежде всего, понятие комплексного развития территорий и их благоустройства. Теперь застройщики обязаны при составлении проекта учитывать близость расположения дорог, социальных объектов, зеленых зон. Уходит в прошлое «точечная» застройка, а более актуальной становится застройка микрорайонами со своей инфраструктурой. Строительные компании, которые комплексно развивают территорию ЖК, в 2023 году сохранят свои позиции в топе.

Что не менее важно, покупатели более скрупулезно будут относиться к самим домам. Решающими факторами при оформлении сделки могут стать удобные входные группы, наличие систем безопасности, мест для хранения вещей. Покупателям интересна концепция ЖК, логистика, дизайн зданий, соотношение застройки. Во дворе обязательно должны находиться детские, спортивные площадки, прогулочные аллеи, места для парковки. Теперь для застройщика важно не только продать квадратные метры, но и создать гармоничную среду. Как внутри новостройки, так и за ее пределами. Это переориентирование получит развитие в нынешнем году, в то время, как типовая застройка с нерациональными планировками квартир отойдет на задний план.

Снижение средней площади квартир

Как можно было отметить в последние годы, среди покупателей значительно повысился спрос на квартиры с небольшой площадью. В большинстве своем это были студии, однушки, евродвушки. Что способствовало такой тенденции и к чему она приведет уже в этом году?

В первую очередь, спрос на небольшие квартиры сформировался на фоне роста стоимости квадратного метра. При этом, доходы населения сохранялись практически на том же уровне. Неудивительно, что для потенциального покупателя оптимальной стала покупка жилья с меньшим метражом. Ситуация коснулась не только массового сегмента — квартиры меньшей площади стали лучше продаваться в домах премиум, элит класса. Если еще лет 10 назад такой сегмент ассоциировался с большими, просторными квартирами, то сегодня покупатели делают ставку на функциональность. Мало кто желает платить за лишние метры. Поэтому постепенно начала происходить оптимизация планировочных решений на этапе проектирования.

Застройщикам важно помнить, что такая оптимизация не должна негативно сказываться на условиях проживания в квартире. Если учитываются реальные потребности будущих жильцов, каждый квадрат жилой недвижимости продуман и функционален, такое жилье будет востребованным. Уже в 2022 году средний метраж проданных квартир в Краснодаре опустился на 10% — с 40 до 36 м 2 . И это — нормальная реакция покупателей, которая соотносится с нынешним временем. Люди сегодня стремятся приобретать более ликвидные, доступные лоты, что останется тенденцией, как минимум, двух-трех последующих лет.

Спрос на чистовую отделку и частичную обстановку

Спрос на квартиры с чистовой отделкой будет лишь расти, по мнению аналитиков. Для покупателей подобное приобретение — это сразу несколько плюсов. Ведь они получают не только недвижимость с уже готовым ремонтом, но и возможность практически сразу сдавать квартиру в аренду. За такую покупку приходится переплатить, но это вполне оправдано — из-за роста цен на строительные материалы, ремонт обошелся бы в разы дороже. Застройщик получает скидку за счет объемов закупок, поэтому выгода очевидна.

Другой не менее очевидный тренд — желание покупателей приобретать недвижимость с базовым набором мебели. Какие преимущества у такого выбора?

• Как в случае с материалами, мебель от застройщика выйдет дешевле с учетом массовой закупки;
• Если квартира приобретается в ипотеку, то пакет мебели уже будет учтен в сумме кредита;
• Покупатель экономит силы и время — после получения ключей от нового жилья, можно сразу переезжать или сдавать недвижимость в аренду.

В новостройках сегодня можно встретить все больше предложений с полным или частичным набором мебели. Пока что это, в основном, небольшие студии, так как они являются первоочередным объектом интереса инвесторов. Но уже в 2023 году можно ожидать рост предложений квартир с пакетом мебели.

Рынок первичного и вторичного жилья: что лучше сейчас?

Если оценивать вопрос с точки зрения финансовой выгоды, то предложения на рынке вторички окажутся более привлекательными. Цены на вторичку за последние пару лет упали уже на 10-15%. Но, если учитывать все рассмотренные нами факторы, показывающие развитие рынка недвижимости, можно убедиться в востребованности недвижимости в новостройках. Потенциальным покупателям будут все менее интересны предложения без продуманной инфраструктуры, а также требующие серьезных вложений для ремонта. У застройщиков больше запаса прочности, чему способствует проектное финансирование банков. Это снижает риски при покупке квартиры в возводимых домах, из-за которых ранее покупатели не торопились с заключением сделок, тем самым теряя немало выгоды. Строительство новостроек теперь не сопряжено с количеством заключенных сделок, обращаясь к надежному застройщику, можно не бояться «прогореть», столкнуться с заморозкой проекта. Поэтому рынок первичной недвижимости в ближайшие годы лишь получит развитие, что привлечет немало новых клиентов.

Безопасно ли сегодня покупать недвижимость на этапе застройки?

Как мы уже сказали ранее, принятый Федеральный закон о долевом строительстве 214-ФЗ предоставил клиентам строительных компаний надежные условия покупки. Теперь даже если проект оказывается заморожен, вложения дольщика возвращаются к нему и сохраняется его право на требование передачи объекта. Но стоит учитывать один нюанс — правило касается лишь жилой недвижимости. Если вы запланировали купить апартаменты, являющиеся по закону нежилым объектом недвижимости, сохранится лишь возможность вернуть вложенные средства.

Итоги: стоит ли покупать квартиру прямо сейчас?

После того, как ЦБ анонсировал рост ключевой ставки, можно однозначно говорить о перспективах покупки. Чем раньше вы сделаете вклад в недвижимость, тем более выгодной окажется сделка. Особенно, если в ваших планах покупка квартиры в ипотеку. Благодаря возможностям субсидированной ипотеки, можно добиться практически нулевой ставки. Но при этом наценка на покупку составит около 20-30% от рыночной стоимости недвижимости. Сложно назвать какое-либо из актуальных предложений строительных компаний, сотрудничающих с банками, невыгодным. Нужно отталкиваться от собственных целей и возможностей, на основе которых вы будете выбирать время для покупки жилья.

Перспективы развития рынка недвижимости

Развитие рынка жилой недвижимости в 2023 году, по оценке экспертов, не предвидит очередных ощутимых скачков, наблюдающихся в прошлые годы. Но динамика так же будет зависеть от внешних событий. Если ужесточится контроль за субсидированными ипотечными программами, можно ожидать очередного падения спроса на покупку квартир. Аналитики называют такой период корректировкой рынка — весь 2023 год может пройти под этой корректировкой. А последующее развитие рынка российской недвижимости будет зависеть от экономических и политических условий.

Вторичное жилье ожидаемо подешевеет еще на 5-7%, квартиры же в новостройках будут «удерживать» цены. Просадка может наблюдаться в отдельных дисконтных предложениях строительных компаний. На фоне этого более остро встает вопрос, к какому застройщику обращаться за оформлением сделки на покупку недвижимости. Компания ДАРСТРОЙ предоставляет гарантии для своих клиентов. Наши сотрудники профессионально подходят к своей работе, исключая возможные задержки и переносы сроков сдачи домов.

Что насчет приобретений в инвестиционных целях, тут аналитики рекомендуют временно отложить принятие решений. Нынешний 2023 год может оказаться турбулентным в этом плане, поэтому покупка в целях дальнейшей перепродажи может оказаться для инвестора убыточной. Следует дождаться стабилизации рынка, чтобы появилась возможность приобрести объект с хорошим дисконтом.

Получите консультацию

Не нашли ответа на свой вопрос?
Закажите звонок — наши менеджеры с удовольствием вас проконсультируют

Нажимая кнопку «Отправить» вы подтверждаете свое согласие на обработку персональных данных

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2023 году

В 2022 году ситуация на российском рынке недвижимости развивалась под влиянием обострения геополитической обстановки. По данным Росреестра, наблюдался спад: количество сделок снизилось на 17%, в том числе на первичном рынке — на 21,7%, на вторичном — на 16,2%.
В то же время в общем количестве сделок доля вторички выросла с 82,4% в 2021 году до 83,3% в 2022 году. Несмотря на снижение спроса, средняя цена квадратного метра в России выросла. На первичном рынке цена увеличилась на 28,7%, до 122,3 тыс. рублей, на вторичном — на 27,8%, до 94,4 тыс. рублей. Рассказываем, что ждет рынок жилья в 2023 году и как на нем могут заработать инвесторы.

Текущая ситуация на рынке недвижимости

По мнению экспертов, опрошенных Банки.ру, в 2023 году наметились восстановление рынка недвижимости и рост спроса. По данным девелопера Optima Development, в старых границах Москвы спрос на новостройки в I квартале 2023 года вырос на 1%. При этом объем предложения сократился на 5,4%, а цены на первичное жилье выросли примерно на уровне инфляции. По данным девелоперской группы «Родина», в марте на московском рынке спрос на новостройки увеличился на 32% по сравнению с февралем, но по сравнению с показателем марта 2021 года спрос пока ниже.

Ожидаемые тенденции на рынке недвижимости в 2023 году

По прогнозу Аналитического центра «Банки.ру», существенное оживление спроса на рынке недвижимости может начаться в III–IV кварталах 2023 года. Основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин отмечает, что ситуация в российской экономике стабилизировалась, поэтому покупатели постепенно возвращаются на рынок. По его мнению, сейчас идет процесс адаптации к росту ипотечных ставок. В 2022 году ставки были «экстремально низкими», но сейчас благодаря работе Центробанка ставки по программам с дополнительным субсидированием несколько выросли. Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев уверен, что в ближайшие месяцы положительная динамика на рынке недвижимости укрепится. Негативным событием для рынка, по его мнению, стало ограничение субсидированной ипотеки. Но к падению спроса это не приведет, так как сохраняются льготные госпрограммы и траншевая ипотека, добавляет он.

Инвестиционный рынок жилья

Под понятием «инвестиционные квартиры» подразумевается недвижимость, которая приобретается для сохранения или получения дохода в будущем за счет продажи или сдачи в аренду. По оценке инвестиционной компании «Флип», объем рынка инвестиционных квартир в России в 2022 году составил 1,25 трлн рублей. На Москву и Московскую область пришлись 0,5 трлн рублей, то есть 40% от общего объема. В 2021 году данный показатель в целом по стране превышал 1,55 трлн рублей, то есть за год рынок сократился на 25%. Гендиректор компании «Флип» Евгений Шавнев считает, что в 2023 году резких скачков на рынке инвестиционных квартир не будет. Объем предложения будет варьироваться в пределах 1,1–1,3 трлн рублей, отмечает он.

Анализ рисков и возможностей для инвесторов в 2023 году

06.04.2023 17:32

Также сложно выгодно перепродать квартиры и апартаменты в проектах реконструкции, так как они, как правило, сразу продаются по максимальной цене. Такие лоты подойдут инвесторам-рантье, нацеленным на сдачу жилья в аренду, если застройщик реализует их с ремонтом под ключ. Самым ликвидным и оптимальным активом для любых инвесторов в недвижимость Голев считает двух- и трехкомнатные квартиры евроформата с чистовой отделкой в проектах от опытных девелоперов, где предусмотрена развитая инфраструктура. «Особенно разумно вкладываться в них на этапе строительства, пока цена лотов не достигла пиковых значений», — говорит он. По мнению Щёкина, ставку нужно делать на проекты кластерного типа, то есть те, которые помимо жилых также включают спортивные, оздоровительные, культурно-развлекательные объекты. Эксперт добавляет, что кластерные проекты остаются востребованными и как объекты вторичного рынка жилья. Это следует иметь в виду инвесторам, которые готовы заниматься арендным бизнесом.

Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость

Для инвестиций в недвижимость характерны свои плюсы и минусы.

Плюсы:

• надежный способ сохранения капитала;
• инфляция не сказывается на цене актива (цена, как правило, растет быстрее инфляции);
• возможность получения пассивного дохода (при сдаче в аренду).

Минусы:

• высокий порог входа из-за высокой стоимости объектов;
• долгая окупаемость;
• дополнительные расходы, снижающие доходность (оплата ЖКХ, ремонт, налоги).

Формы инвестирования в недвижимость

Как правило, российские инвесторы придерживаются двух стратегий:

• покупка квартиры для последующей сдачи в аренду;
• покупка с последующей перепродажей.

По оценке Шавнева, эти стратегии используют около 95% российских инвесторов в сфере недвижимости.

Другие стратегии — инвестирование в долю в недвижимости или в паевые инвестиционные фонды (ПИФ).

11.04.2023 18:55

Эксперты считают самым предпочтительным способом инвестирования покупку жилья в собственность. Она позволяет рассчитывать на максимальную доходность, говорит Голев.

В отличие от прочих вариантов, предполагающих получение инвестором только определенного набора прав требования, в случае покупки квартиры он будет иметь актив, который сохранится при любом сценарии, добавляет Щёкин.

Голев называет единственным преимуществом других вариантов инвестирования более низкий порог входа. Начинающим инвесторам с небольшим стартовым капиталом, по его мнению, можно попробовать вложиться в проверенные закрытые ПИФ.

Советы по инвестициям в недвижимость

• Оцените свои финансовые возможности с учетом нестабильной ситуации

Будущему инвестору следует сопоставить размер имеющихся свободных средств, уровень доходов и цены на рынке недвижимости. В результате станет ясно, какие лоты можно купить, в том числе с привлечением заемных средств. Затем необходимо найти вариант с оптимальным соотношением цены и качества, соответствующий выбранной цели: перепродажа, сдача в краткосрочную или долгосрочную аренду.

Если инвестор не имеет необходимой суммы средств для инвестиций, он может взять кредит по одной из льготных ипотечных программ. В настоящее время в России государство предлагает широкий набор ипотечных инструментов: льготная ипотека для всех граждан, семейная для семей с детьми, льготная для специалистов, работающих в сфере информационных технологий.

Стоит ли покупать недвижимость в середине 2023 года. Или лучше переждать?

ЖК «Заречный парк» от девелопера ПИК, источник: https://www.pik.ru/spb/zpark

• Общий фон на рынке недвижимости
• Что будет с ценами и спросом
• Что будет с ипотекой
• Стоит ли покупать недвижимость в 2023 году

Участники рынка недвижимости по итогам пяти месяцев 2023 года так и не смогли сойтись во мнении, началось ли снижение цен на жилье в России. Одни говорят, что стоимость квартир в новостройках как минимум не растет, а на «вторичке» повышается, но не везде. Другие констатируют, что девелоперы стали давать скидки чуть ли не 30%.

Что будет дальше и стоит ли сейчас покупать недвижимость — Novostroy разобрался с экспертами.

Общий фон на рынке недвижимости

Ожидаемого многими падения цен на жилье сейчас нет, отмечает основатель агентства недвижимости Gordashnikova Land Елена Гордашникова.

«Отдельные застройщики действительно дают скидки, но, несмотря на затоваренность рынка новостройками (около 60% квартир в новостройках остаются непроданными), массового падения цен на рынке первичного жилья нет. Предложений на вторичном рынке тоже намного больше, чем в те же периоды прошлого года. Но ощутимого снижения цен также нет, люди предпочитают просто отказываться пока от продажи своих квартир по более низкой стоимости, понимая, что ничего взамен они не смогут купить», — рассказывает эксперт.

Аналитики сервиса «Домклик», считают, что стоимость «вторички» в Москве по итогам марта выросла на 3% к февралю, а в Санкт-Петербурге — на 1%. А вот московская «первичка» в начале весны стагнировала, цены уменьшились на 0,1%. В Санкт-Петербурге цена за квадратный метр новостройки потеряла 0,6%.

Однако уже к началу мая новостройки отыграли по 5,1 и 5,6% соответственно. Вторичное жилье к этому моменту в Москве прибавило еще 1,9% в цене, а в городе не Неве — потеряло 0,25%.

Что будет с ценами и спросом

По мнению исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослава Баджурака, ценовой «пузырь» в ближайшее время будет сдуваться за счет ограничений ЦБ к «экстремально низким» ипотечным ставкам, которые входят в силу с 1 июня 2023 года. Второй фактор, определяющий цены «первички» и «вторички», по мнению эксперта, — это спрос населения на ипотеку.

«По данным нашего финансового маркетплейса, онлайн-спрос потребителей весь первый квартал был ниже аналогичного периода годом раньше. А в марте оказался меньше январского на 3%, — говорит аналитик. — Многие люди заняли выжидательную позицию и откладывают покупку квартиры, тем более в ипотеку. Отметим, что в прежние годы высокий ипотечный сезон начинался как раз в январе-марте и спрос прибавлял. Правда, мы не видим и резкого падения, что позволяет сделать вывод о том, что на рынке найден определенный баланс. Возможно, что в 2023 году мы выйдем на плато и дальнейшая динамика будет плавной. Впрочем, если не произойдет новых геополитических и экономических потрясений».

Эксперт рынка

«Если рассматривать тенденцию на второй и даже третий квартал текущего года, то при сохранении того положительного тренда по спросу, что берет начало в январе, вполне можно ожидать слабого, но оживления рынка, — комментирует эксперт рынка недвижимости, риелтор Виталий Русаков. — Скорее всего, мы увидим это даже ближе к осени, по мере завершения летнего отпускного сезона. Напомним, что с марта и до середины апреля наблюдается четкий растущий тренд спроса «вторичку», чего не скажешь о новостройках. Прирост относительно начала года составил 27%. Впрочем, по сравнению с прошлым годом общий спрос на рынке жилья в столичных городах в среднем снизился на четверть».

Что касается цен, то пока рынок недвижимости нашел баланс, который, как отмечает Русаков, многие ошибочно приняли за стагнацию. «Это типичная консолидация рынка, которая быстро может смениться на восходящий тренд», — полагает эксперт.

Что будет с ипотекой

Средняя ставка, по которой банки одобряли ипотеку на новостройки по итогам апреля (без субсидирования процентов государством) составила 10,6%. На «вторичку» — 10,1%, отмечают эксперты «Выберу.ру». Весь апрель средние проценты хоть и незначительно на 0,1-0,3%, но росли. В мае тоже замечен небольшой прирост. Впрочем, это не коснулось льготных программ.

«По семейной ипотеке, которая сейчас набрала популярность благодаря расширению условий, средние ставки сделок по итогам апреля составили 5%. По госпрограмме (под 8%) за счет дисконтов банков средние проценты – 7,2%. Оговорюсь, что эта средняя “температура” по процентам ещё не отражает изменения правил ЦБ к рынку новостроек. Более чёткую картину мы увидим в третьем квартале», — комментирует Баджурак, добавив, что экономических предпосылок для роста ипотечных ставок в ближайшие месяцы пока нет.

Другого мнения Виталий Русаков: «Пока что шансы на то, что ЦБ РФ будет повышать ставку — высоки. Налицо проблемы с дефицитом государственного бюджета, кратное увеличение расходов. Инфляция при всех стараниях власти будет расти, а значит и будет повышаться ставка кредита».

Девелоперы, при этом, окажутся в трудном положении, полагает аналитик, особенно если учитывать «затоваренность» первичного рынка недвижимости.

«Рост ставок приведет к ухудшению положения дел застройщиков, и тут не поможет никакая субсидированная ипотека, даже под ноль процентов, — комментирует эксперт. — Если ЦБ РФ дальше начнет поднимать ключевую ставку, то тогда застройщики будут поставлены перед непростым выбором: либо сокращать радикально объем рынка (строительства), либо снижать цены».

Стоит ли покупать недвижимость в 2023 году

Конечно, эксперты однозначно отметили, что нет хорошего или плохого времени для приобретения недвижимости. Но сейчас нужно как никогда четко понимать цели покупки и адекватно оценивать ресурсы.

«Если вы собираетесь покупать квартиру в ипотеку и имеете небольшие накопления на первоначальный взнос, то нужно приобретать именно сейчас, после ужесточения условий выдачи ипотеки, могут вырасти и ставки, и минимальный размер первоначального взноса. Если речь идет о покупке жилья за наличные средства, то стоит подождать, полагает эксперт. Вероятнее всего, рынок недвижимости еще скорректируется. Возможно, цены снизятся, и вы сможете вложить свои деньги выгоднее. Плюс ожидается изменение ставки рефинансирования Центробанка, что также может повлиять на рынок», — отмечает Елена Гордашникова.

Недвижимость всегда воспринимается, как надежное средство уберечь деньги от обесценивания из-за инфляции. Но эта схема эффективно работает только при одном условии — если недвижимость как актив приносит доход, добавляет Русаков.

«Тем, у кого нет пока еще своего жилья, я бы не рекомендовал ждать сильного снижения цен, — комментирует эксперт. — Тем же, кто использует недвижимость для среднесрочных инвестиций, предпочтительнее всего брать объекты не в новостройках, где застройщики и так держат всеми силами цены выше рынка, а на вторичном рынке, где уже сейчас имеется масса интересных вариантов и продавцы готовы торговаться».

Двоякую позицию покупателя на рынке отметил и Ярослав Баджурак: «Так как цены на недвижимость пока в целом стагнируют и не снижаются, мы бы рекомендовали подождать и не покупать квартиры как минимум до конца второго квартала. В то же время с 1 июля у банков будет меньше ипотечных продуктов на новостройки с первоначальным взносом до 20%. Это с одной стороны, уменьшит спрос, с другой стороны, усилит давление на цены. И хотя льготные программы останутся с прежними условиями, не исключено, что стоимость квартир уже в начале лета будет меньше. Поэтому всем, кто планирует покупку ипотечной квартиры для себя, стоит рассмотреть вторую половину июня».

Инвесторам, аналитик советует взять паузу. Маржи с недвижимости в 80%, которая наблюдалась на первичном рынке с 2020 года, уже сложно будет достичь.

«По данным ЦБ, из-за схем застройщиков перегрев цен на новостройки в 2023 году в среднем по стране достиг 30%. Значит, будет дальновидно подождать развитие ситуации и дать ценам опуститься “на дно”. Тем более, что сейчас покупка квартиры сравнима с покупкой автомобиля: выехал из автосалона – минус 15% к цене. Разница между ценой покупки “первички” и стоимостью продажи “вторички” в апреле 2023 года почти такая же – 14%», — резюмировал аналитик.

Напомним, задать вопросы о рынке недвижимости экспертам рынка можно бесплатно в специальной форме Novostroy. Журналисты обсудят тему с аналитиками, и потом вы сможете найти ответы в статьях портала.

Статья по данной теме 16 мая 2023

В апреле покупатели заметно охладели к рынку недвижимости. Новостройки в Москве и Петербурге демонстрируют падение спроса относительно марта. Цены при этом продолжают медленный рост.