Ипотека с завышением без первоначального взноса что это такое

Ипотека с завышением без первоначального взноса

Ипотека с завышением — явление, при котором в договоре купли-продажи указывается намерено преувеличенная рыночная стоимость залогового объекта. В основном эту схему используют люди, не располагающие средствами для первоначального взноса или желающие выручить дополнительную сумму на собственные нужды.

Правда, завышение оценки квартиры для оформления ипотеки при неграмотном использовании чревато последствиями, поэтому целесообразно обратиться за квалифицированной помощью к проверенным кредитным брокерам компании Royal Finance.

Как происходит?

Чтобы банк одобрил ипотеку, недостаточно просто изъявить желание приобрести недвижимость по заявленной цене. Финансово-кредитное учреждение, рассматривая заявку потенциального заемщика, требует от него отчет об оценке объекта, составляемый независимыми экспертами и содержащий исчерпывающую информацию об объекте, начиная с инфраструктуры района и заканчивая состоянием жилья.

Завышение цены при покупке квартиры в ипотеку возможно только в том случае, если покупатель договорится с продавцом. После этого в договоре прописывается «нужная» стоимость объекта, а сумма превышения указывается как уже переданная владельцу недвижимости в качестве аванса. Чтобы лучше понять принцип схемы, необходимо рассмотреть ее на примере:

1. Квартира продается примерно за 1 млн. рублей и если ее приобретают с использованием ипотечного кредита, необходимо внести первоначальный взнос (20% от цены) — 200 тыс. рублей.
2. Покупатель договаривается с владельцем о том, что ему уже был передан задаток, о чем составляется соответствующая расписка (авансовое соглашение). Она должна быть написана грамотно, поскольку при наличии ошибок банк может заподозрить завышение.
3. Авансовое соглашение передается в финучреждение как доказательство того, что заемщик имеет средства на первоначальный взнос по ипотеке.
4. Далее банк выдает кредит, который должен покрывать «стартовую» сумму, хотя фактически покупатель ничего продавцу не передает.

Как взять?

Прежде всего, необходимо найти продавца, который будет готов на такую сделку. Далее следует обратиться к специалистам, способным правильно оформить документы на ипотеку и помочь на всех этапах такой процедуры. Ипотечные брокеры компании «Роял Финанс» досконально изучают кредитную историю клиента, оказывают содействие по сбору бумаг, находят независимых экспертов, которые оценят недвижимость с завышением, и подбирают выгодный ипотечный продукт.

Сотрудничество с нами позволит вам сэкономить собственное время, деньги и быстрее приобрести жилье в ипотеку без аккредитационного платежа. Наши специалисты — профессионалы своего дела, которые хорошо разбираются в ипотечном кредитовании. При их поддержке вы минуете «подводные камни» и не допустите ошибок, которые могут негативно повлиять на решение банковских работников.

Последствия завышения стоимости недвижимости

Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке имеет свои риски и не исключает ответственности продавца и покупателя. Первому нужно понимать, что авансовое соглашение является официальным документом и может использоваться для востребования возврата средств, которые он фактически не получал. Если суд признает сделку по ипотеке недействительной, то продавцу придется возвращать контрагенту полную сумму с завышением. Еще один риск для продавца — увеличение налогового бремени. Поскольку чем выше цена продажи, тем больше налог.

Лица, выбирающие ипотеку с завышением, тоже несут риски, которые необходимо тщательно взвесить:

1. Выявление несостыковок. В каждом банке знают о данной схеме и служба внутренней безопасности тщательно проверяет оценочный отчет. Если будут найдены ошибки и несоответствия, в переводе денег на покупку жилья будет отказано.
2. Судебные разбирательства. Не все собственники жилья отличаются добросовестностью, а потому всегда присутствует шанс столкнуться с одним из них, что приведет к значительным финансовым потерям. Ведь продавец, имеющий на руках долговую расписку, имеет право обратиться в суд за истребованием долга.
3. Уголовное преследование. Если банк раскроет схему с завышением стоимости квартиры и принципиально подойдет к этому вопросу, покупателю, как и продавцу, грозит уголовная ответственность.

Риски по ипотеке с завышением без первоначального взноса реальны и участие в такой схеме может привести к плачевным последствиям, что подтверждают примеры из судебной практики и отзывы пострадавших. Чтобы избежать проблем с законом, стоит обратиться к специалистам по ипотечному кредитованию, которые смогут подобрать кредитные программы, не требующие первоначального взноса. Сотрудничество Royal Finance с ведущими банками страны позволяет им быть в курсе всех актуальных ипотечных продуктов и находить выход даже в сложных ситуациях.

Ипотека на строительство без первоначального взноса

Обратите внимание на новый продукт — Ипотеку на строительство частного дома. При такой ипотеке стоимость недвижимости будет складываться из затрат на строительство, а завышение строительной сметы встречается очень часто. Более подробно о такой ипотеке читайте в нашей статье: Ипотека на строительство.

Что будет, если завысить стоимость квартиры при продаже

Самый верный способ обзавестись жильем, если нет средств на его покупку, — взять ипотеку. Но как быть, если денег не хватает даже на первоначальный взнос? Есть одна схема, которая позволяет решить эту проблему, но при этом может создать массу других.

• Как определяют стоимость недвижимости при ипотеке
• Для чего завышают стоимость жилья
• Как проходит сделка с завышением стоимости недвижимости
• Чем опасно завышение стоимости квартиры при ипотеке для покупателя
• Стоит ли продавцу соглашаться на такую сделку

Ксения решила переехать с Дальнего Востока в Москву. А чтобы не переплачивать за съем жилья в мегаполисе, собралась сначала продать квартиру на малой родине. По предварительным подсчетам вырученных денег должно хватить на первоначальный взнос по ипотеке и обустройство на новом месте. С момента выставления жилья на продажу к хозяйке наведалось несколько потенциальных покупателей, но до сделки так и не дошло. Все им не так: то цена слишком высокая, то окна не на ту сторону выходят, то первый этаж не устраивает, то состояние подъезда. Наконец нашлась семейная пара, которой квартира пришлась по душе. Александр и Светлана готовы купить ее хоть сейчас, да вот незадача — денег на первоначальный взнос по ипотеке не скопили. Поэтому они попросили собственницу о «небольшой услуге»: завысить стоимость жилья по договору на 18%. В этом случае Ксения получит всю сумму от банка. Девушка задумалась. С одной стороны, хочется поскорее продать свою «двушку» и переехать в столицу. С другой — идея покупателей звучит как что-то незаконное и небезопасное.

Несмотря на то, что такие сделки практикуют, последствия действительно могут быть не самые приятные. Причем для обеих сторон. Гораздо разумнее — заранее позаботиться о накоплениях. А чтобы поскорее собрать нужную сумму, лучше хранить деньги на вкладе с выгодной ставкой.

Заставьте свои сбережения работать и приносить вам пассивный доход! В Совкомбанке есть линейка вкладов с гибкими условиями — вы сможете подобрать подходящий вариант. Высокая ставка убережет деньги от инфляции и поможет быстрее накопить на крупные покупки. Подайте заявку онлайн!

Как определяют стоимость недвижимости при ипотеке

• год постройки;
• себестоимость жилья, то есть расходы застройщика;
• цены на аналогичные предложения;
• вероятность подорожания или удешевления;
• состояние и расположение квартиры : размеры, количество комнат, ремонт, этажность;
• состояние дома и подъезда;
• локацию, в которой расположен дом: статус населенного пункта, престижность района, развитость инфраструктуры, экологию и так далее.

По итогу оценки формируется отчет. Клиент получает на руки акт, в котором указана рассчитанная рыночная стоимость недвижимости. Этот документ он должен предоставить кредитору на этапе согласования объекта залога.

Бывает, что клиентам дают карт-бланш на выбор оценщика, но некоторые банки принимают отчеты только от аккредитованных организаций. Если в первом случае договориться о завышении цены вполне возможно, то во втором специалист вряд ли захочет подвергать риску деловые отношения с партнером.

Традиция обозначать денежные единицы перечеркнутыми буквами появилась в Древнем Риме, чтобы не путать их обозначение с обычными буквами и цифрами.

Другой факт

Для чего завышают стоимость жилья

Мнение эксперта

Мария Румянцева
Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость»

На рынке недвижимости есть схема покупки квартиры по ипотеке при отсутствии у покупателя денег на первоначальный взнос . Схема не совсем легальная, но, тем не менее, она работает, когда собственник квартиры на вторичном рынке очень хочет ее продать по рыночной стоимости , а у потенциального покупателя нет финансовых средств, но есть желание как-нибудь это жилье приобрести. «Завышайка», как называют схему риелторы, позволяет показать банку, предоставляющему кредит, что покупатель якобы выплатил (и продавец получил) первоначальный взнос .

Вне зависимости от того, по какой программе покупатель планирует оформить ипотеку (с господдержкой или без), одно из неукоснительных условий, к которому он должен подготовиться заранее, — наличие первоначального взноса . Различаться может только его размер. В основном это 15–20% от стоимости жилья, в редких случаях достаточно взять на себя 10% от суммы. Для банков стартовый платеж — это некая гарантия того, что заемщик ответственно отнесется к своим долговым обязательствам. Если покупатель уже отдал продавцу крупную сумму, то в случае отказа от внесения платежей он лишится не только квартиры , но и уплаченных денег. Вряд ли кто-то пойдет на это без крайней нужды.

Ксения продает квартиру за 6 млн рублей. Александр и Светлана планируют оформить ипотеку в Совкомбанке — привлекает процентная ставка. Первоначальный взнос — всего 15%. То есть банк переведет продавцу 5,1 млн рублей (85%), а остальные 900 тысяч покупатели должны выплатить самостоятельно. Это немного, если сравнивать с другими ипотечными программами, но, чтобы накопить такую сумму, нужно время. Общий доход супругов — 80 тысяч рублей. Ежемесячно на съем жилья они тратят 25 тысяч рублей, на коммуналку и повседневные нужды — около 43 тысяч. Выходит, что откладывать Саша и Света могут только 12 тысяч в месяц. При таком раскладе копить придется дольше шести лет. За это время, даже без учета возможного повышения арендной платы, Саша и Света заплатят арендодателю как минимум 1,86 млн рублей — почти треть от стоимости квартиры , которую они собираются купить. Естественно, перспектива вкладывать эти деньги в собственное жилье выглядит гораздо приятнее.

Для проведения сделки без первоначального взноса стоимость продаваемого имущества завышают настолько, чтобы части, которую оплачивает банк (85%), хватило на покупку. То есть сам заемщик ничего не платит продавцу . А если поднять цену выше, чем это необходимо, то можно получить «лишние» деньги под низкий ипотечный процент.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: что это такое, выгода и риски продавца и покупателя

Банковские программы ипотечного кредитования стали оптимальным решением для многих россиян, желающих приобрести квартиру, но не имеющих достаточно средств на покупку. Одно из условий ипотечного займа — внесение определенной суммы в качестве первоначального взноса.

Но даже на первый взнос не каждый нуждающийся в жилье может скопить деньги. Некоторые находят выход, используя схему с завышением стоимости квартиры. Разбираемся, что такое завышение цены ипотечного жилья, какая от этого выгода для заемщика и какие существуют риски для участников сделки.

Завышенная цена квартиры при ипотеке — риск для покупателя и продавца.

Для чего банку нужен первоначальный взнос

Первоначальный взнос — сумма в размере определенного процента от стоимости квартиры или дома, которую заемщик должен выплатить банку при оформлении ипотечного кредита.

Этот платеж, обычно в достаточно крупном размере, говорит кредитору о способности заемщика своевременно выплачивать кредит. Таким образом вы повышаете свои шансы на одобрение кредита.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Ипотека с завышением стоимости квартиры привлекает заемщиков, не имеющих возможности оплатить предварительный взнос. Схема с завышением цены позволяет оформить кредит на более выгодных условиях.

Суть ипотеки с завышением: покупатель договаривается с продавцом об увеличении стоимости квартиры по договору купли-продажи. Сумму завышают на размер первоначального взноса по ипотеке. Разницу заемщик использует в собственных целях, обычно вносит в банк первый платеж по кредиту.

После регистрации сделки банк выплачивает продавцу оставшуюся часть суммы, то есть реальную стоимость квартиры. Это схема незаконна и связана с определенными рисками покупателя и продавца.

Зачем завышают стоимость недвижимости при ипотеке

Ипотека с завышением привлекает заемщика по разным причинам. Основной мотив — нет денег на первоначальный взнос. А кто-то хочет использовать разницу между фиктивной и реальной стоимостью жилья в иных целях.

Другие причины для завышения цены:

• сделать ремонт в квартире;
• закрыть долги по коммуналке;
• потратить на текущие расходы.

Разница между реальной и фактической стоимостью тратится на первый взнос. Фото: primeni.ru

Какую стоимость квартиры завышают

Размер ипотечного кредита — это стоимость квартиры, дома или другой жилой недвижимости. Стоит учесть, что существует несколько видов стоимости жилья.

Виды стоимости недвижимости:

• рыночная стоимость — цена, которая устанавливается на рынке в определенный период времени;
• инвестиционная стоимость — цена, которую потенциальный покупатель готов заплатить за конкретный объект недвижимости; ;
• ликвидационная стоимость — цена, которую продавец готов принять, в случае срочной продажи квартиры;
• кадастровая стоимость — цена, установленная в ходе государственной оценки. Используется при расчете налогов.

В нашем случае актуальны кадастровая и рыночная стоимости. При завышении цены ипотечной квартиры фигурирует рыночная стоимость, так как на рынок ориентируются и банки, рассчитывая размер ипотечного займа.

Кадастровая стоимость определяется специалистами региональных отделений Росреестра или лицензированными оценщиками. При расчете кадастра применяют специальные формулы и коэффициенты, установленные для каждого региона РФ.

Обычно кадастровая стоимость ниже, чем рыночная, но случается и обратный расклад. Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог.

Так происходит потому что государственные оценщики не выезжают на место и не осматривают квартиру. Их оценка может не учитывать ряд важных характеристик: состояние жилья, ее удаленность от дороги и т. д. Это и приводит к ошибкам.

Как оценивается стоимость недвижимости при ипотеке

Вы внимательно изучили рынок и выбрали подходящую квартиру для покупки в ипотеку. Учтите, банк не ограничится словесной информацией о стоимости выбранного жилья. Помимо других документов кредитор затребует отчет об оценке квартиры.

Отчет выглядит как прошитый альбом формата А4. Документ составляет специалист оценочной компании. Обратите внимание, компания или лицензированный оценщик должны быть аккредитованы вашим банком.

Основные позиции оценочного отчета:

• инфраструктура района, в котором приобретается жилье;
• состояние дома и квартиры (прилагаются цветные фотографии);
• сравнительный анализ аналогичных предложений на рынке;
• стоимость объекта недвижимости;
• другое.

Эта и другая информация, размещенная в оценочном отчете необходима специалистам, чтобы они составили объективное заключение о том, выгодно ли банку вас кредитовать.

Расходы на услуги оценщика и составление отчета оплачиваются по соглашению сторон. Случается, что оценкой занимается продавец, к примеру, если приобретается квартира с несогласованной перепланировкой.

В отчете прописываются все используемые для процедуры источники данных.

Когда завышение лучше не делать

1. Не завышайте стоимость квартиры, если вы не имеете стабильного дохода. При неоднократных просрочках платежей, можно не только остаться без квартиры, но и попасть под следствие.
2. Кроме этого, опасно завышать цену дорогостоящей недвижимости: при отсутствии конкурентных сравнений, оценочная компания вряд ли признает заведомо завышенную стоимость.
3. Откажитесь от завышения цены квартиры, если вы не уверены в том, что продавец не передаст информацию о ваших договоренностях третьим лицам. В их числе может оказаться банк.

Стоит напомнить, что завышение стоимости квартиры при ипотеке — схема неправомерная. Поэтому обе стороны сделки должны понимать, какие риски могут возникнуть в результате такой договоренности.

Риски продавца

Отдадите больше, чем получите

По каким-либо причинам сделку купли-продажи квартиры признали недействительной. Продавец получает обратно свою собственность, а взамен ему возвращают деньги, вырученные от ее продажи.

Если сделка оформлялась с завышением стоимости жилья, то продавец будет обязан отдать покупателю не ту сумму, которую получил по факту, а именно ту, которая указана в договоре купли-продажи.

Потеряете время, если покупателю откажут в ипотеке

Часто случается, что банк дает займ в размере 80-90% от рыночной стоимости, указанной в оценочном отчете. То есть, чтобы получить сумму полностью, придется договариваться с оценщиками. Оценщики, аккредитованные банком, на это не пойдут.

Или банк может вовсе не одобрить ипотеку. В любом случае, продавец должен терпеливо ждать результата переговоров заемщика и кредитора, потому что сторонами сделки уже был подписан предварительный договор купли-продажи.

Станете соучастником мошенничества

Продажа квартиры по завышенной цене — по сути, обман банка. Участвуя в подобной сделке, нельзя остаться не причастным к мошеннической схеме. Продавец недвижимости так же, как и покупатель, отвечает перед законом.

А закон гласит, что нельзя предоставлять в банк заведомо недостоверные сведения. Если кредитор обнаружит нарушение, то обеим сторонам сделки придется выплатить большой штраф. Более того, продавец и покупатель могут получить реальный срок.

Заплатите больше налогов

Размер налога с продажи жилья зависит от того, сколько лет продавец владел недвижимостью. Если этот срок менее 3 или 5 лет, то придется заплатить НДФЛ 13% с учетом суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.

То есть продавец заплатит налог и с тех денег, которые он фактически не получал. Покупатель, наоборот, сэкономят, так как сможет вернуть 13% от этой суммы после регистрации права собственности на квартиру.

Риски покупателя

Откажут в ипотеке и занесут в черный список

Выявить подлог в документах за счет завышения стоимости квартиры могут еще на стадии рассмотрения долгового соглашения в банке. Специалисты финансово-кредитной организации имеют опыт в подобных делах.

К примеру, банковские сотрудники смогут обнаружить ложные данные при сравнении кадастровой и рыночной стоимости недвижимости. В этом случае заемщику не только откажут в кредите, но и занесут в «черный» список.

Продавец не отдаст сумму завышения

Вся сумма по договору купли-продажи жилья при ипотеке перечисляется банком на счет продавца. В том числе и сумма, на которую была завышена стоимость недвижимости.

Недобросовестный продавец может не вернуть «лишние» деньги. В этом случае покупатель никак не докажет, что продавец должен ему какие-то средства.

Уголовная ответственность по факту мошенничества

Заемщик может оказаться в ситуации, когда платежи по ипотеке становятся для него неподъемными. Рано или поздно банк инициирует возврат кредита.

Тогда неминуемо вскроется факт предоставления заемщиком заведомо ложных документов. За подобные нарушения заемщика ждет наказание вплоть до открытия уголовного дела.

Выявление недостоверной информации при подаче документов в банк грозит заемщику судом.

Как уменьшить риски

Несмотря на очевидные риски, находятся ипотечные заемщики, которые используют схему завышения стоимости недвижимости. Участники сделки стараются свести к минимуму свои потери. К примеру, составляют расписки.

Первая расписка предназначается исключительно для финансово-кредитной организации. В документе указывается, что продавец получил от покупателя авансовый платеж в размере, который требует банк.

Во второй расписке говорится, что реального перечисления денежных средств не производилось. Этот документ составляется для продавца и покупателя. Так остается шанс обезопасить обе стороны в случае срыва сделки.

Во многом безопасность купли-продажи жилья с завышением стоимости зависит от надежности, как продавца, так и покупателя. Если возможно найдите участника сделки, заслуживающего доверие. Это может быть родственник, знакомый, коллега по работе.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Ипотека с завышением без первоначального взноса кажется очень удобным решением гарантированно получить жилищный заем без предварительного вложения личных накоплений. Но это лишь иллюзия, ведь в реальности подобная схема может обернуться очень крупными неприятностями как для собственника, так и для покупателя недвижимости.

Зачем завышают стоимость квартиры при ипотеке

Чаще всего продажа квартиры с завышением происходит, когда покупатель не располагает средствами на первоначальный взнос, но все равно намеревается получить кредит на покупку жилья. Не для всех заемщиков и не всегда доступны ипотечные программы, в которых можно обойтись без первого взноса, а если и доступны, то на очень невыгодных условиях.

Зачем финансовым организациям вообще нужен первый взнос? Традиционно его размер, по требованиям разных банков, составляет от 10% стоимости квадратных метров. Чем выше он будет, тем лучше. С точки зрения кредитора, первоначальный взнос – это подтверждение дисциплины заемщика, его способности копить деньги, грамотно распоряжаться своими финансами. Если он смог собрать деньги на него, то вероятнее всего и в будущем будет исправно платить по кредиту, хотя бы ради того, чтобы его накопления не пропали впустую.

Завышение цены на квартиру для первоначального взноса – это, по сути, попытка ввести банк в заблуждение относительно своей финансовой состоятельности. На практике такая схема реализуется следующим образом.

Покупатель объясняет продавцу ситуацию и просит его в соглашении купли-продажи умышленно завысить стоимость жилья. Эта разница в цене будет равняться 10-20% – величине первоначального взноса. Далее он якобы передает продавцу указанную сумму и выполняет, таким образом, задачу по оплате взноса. Расписка о получении денег при завышении стоимости квартиры, составляемая продавцом, служит ее подтверждением. После одобрения ипотеки ему будет перечислен «остаток» суммы, которая и составит полную стоимость недвижимости.

Уже на этом этапе легко прослеживаются определенные недобросовестные действия со стороны покупателя и будущего заемщика. Вина продавца здесь также присутствует – ведь он пишет заведомо фиктивную расписку. То есть, в данной ситуации налицо сговор с целью обмануть банк, нарушив его требования.

Казалось бы, не каждый продавец согласится на завышение стоимости при продаже. Обычно на это идут собственники, жилье которых долго не продается или желающие как можно скорее заключить сделку.

Среди других причин, по которым используется ипотека с завышением, – желание потратить разницу в деньгах нецелевым способом. Самый безобидный из них – ремонт в новой, приобретенной квартире. Однако встречаются и люди, стремящиеся с помощью лишних средств погасить имеющиеся долги, направить на повседневные расходы и т.д.

Какая стоимость завышается

Выяснив, что такое завышение по ипотеке, нужно разобраться и в том, какая конкретно стоимость завышается. Она бывает:

• кадастровой;
• ликвидационной;
• инвестиционной;
• рыночной.

В рядовых операциях купли-продажи недвижимости фигурируют только кадастровая и рыночная. Первая формируется на основе экспертной оценки Росреестра каждые три-пять лет и в течение этого срока остается неизменной. При операциях с недвижимостью она служит своеобразным регулятором цены – стоимость недвижимости при продаже по возможности не должна слишком сильно превышать кадастровую или быть значительно ниже.

По вышеупомянутой схеме квартиры продаются по завышенной рыночной стоимости, поскольку она более объективно описывает ценность того или иного недвижимого объекта. Рыночная цена учитывает и те характеристики, которые не берутся к сведению при формировании кадастровой: окружающую инфраструктуру, состояние ремонта и т.д. На нее же ориентируются и банки, принимая решение об одобрении – квартира должна быть ликвидной.

Как проходит оценка недвижимости

Схема приобретения квартиры с завышением стоимости способна дать сбой еще и по той причине, что при согласовании ипотеки обязательно проводится независимая оценка выбранного объекта. Для одобрения заявки это непременное условие. Если разница между установленной экспертом и выдвинутой продавцом ценами будет слишком заметна, банк может и отказать в выдаче кредита.

Обратиться за оценкой можно в любое экспертное бюро, но нередко банки предпочитают сотрудничать только с имеющими аккредитацию организациями. Как бы там ни было, оценщика в обязательном порядке придется согласовывать с кредитором.

В оценочном заключении обычно указываются:

• уровень развития инфраструктуры района, где расположен объект;
• внутреннее состояние квартиры, подтвержденное фотоснимками;
• сколько стоят похожие объекты на рынке;
• непосредственно рыночная цена квартиры.

Теоретически мнение оценщика может не совпадать с мнением владельца, который по личным причинам считает, что его жилье стоит дороже. В обычной ситуации окончательное решение будет зависеть от покупателя – переплачивать или поискать другой вариант. Но в случае с завышением цены на квартиру для ипотеки последней инстанцией остается банк.

Если банк все же согласится на кредитование такой покупки, есть небольшой шанс, что сделка пройдет гладко. Однако тогда, когда заемщик не справится со своими обязанностями, и недвижимость будет изъята за долги, умышленное увеличение стоимости квартиры может всплыть наружу, и заемщик рискует оказаться участником уголовного дела.

Завышение стоимости квартиры: риски продавца и покупателя

Незаконный характер договора – это основное, чем опасно завышение стоимости квартиры для продавца и покупателя. Последствия для его участников могут быть самыми разными, зависимо от того, на каком этапе произойдет выявление сговора между ними: от срыва сделки до уголовного преследования за мошенничество.

В целом же основные риски продавца можно свести к следующим:

Потеря времени. Всегда остается вероятность, что банк не одобрит заявку на получение кредита. За это время продавец может упустить других покупателей. Нередко кредиторы вообще одобряют заем не в полном размере стоимости жилья, указанной в оценочном заключении, а в размере его 80-90%. Договориться же с оценщиками, тем более аккредитованными, вряд ли получится.

Возврат денег. Может случиться так, что в будущем по стечению обстоятельств соглашение купли-продажи будет расторгнуто. По итогу этого расторжения продавец должен вернуть покупателю полученные от него деньги в объеме, указанном в договоре. В них входит и так называемый «первоначальный взнос». Это значит, что продавцу придется возвратить больше, чем он фактически получил. Доказать обратное, даже через суд, невозможно. Как вариант, стороны могут составить для себя дополнительное соглашение, в котором указать, что покупатель одалживает у продавца деньги на первый взнос. Однако и его могут признать притворным, а результат останется прежним.

Большие налоги. Если имеет квартиру в собственности до трех лет, ему придется выплатить налог с ее продажи. При сделках с завышением стоимости квартиры его сумма будет формироваться не из фактически полученных на руки денег, а, исходя из данных, указанных в ДКП. Получается, что доплачивать придется и за несуществующую прибыль.

Соучастие в мошенничестве. Самое серьезное, чем чревато завышение стоимости, – обвинение сторон в мошенничестве. Согласно закону, подача в банк заведомо ложной информации при получении кредита наказуема. Минимум, что грозит участникам такой схемы – это довольно крупный штраф. В особо сложных ситуациях, когда будет открыто уголовное дело, они рискуют получить сроки.

Что касается покупателя, то он может столкнуться с такими последствиями:

Отказ в ипотеке. Если завышенная стоимость квартиры в договоре будет выявлена еще на этапе согласования выдачи кредита, обвинение в мошенничестве заемщику не грозит, но это не значит, что последствия для него будут легкими. Во-первых, в ипотеке ему гарантированно откажут. Во-вторых, его имя будут занесено в черный список, и получить жилищный заем где бы то ни было он больше не сможет.

Продавец присвоит разницу. Вернуть деньги при завышении стоимости квартиры, если оно произошло на самом деле, а не в качестве несуществующего первого взноса, может быть проблематично. Если продавец откажется возвращать разницу, то доказать обратное не получится никак, ведь истинным считается то, что указано в договоре купли-продажи.

Уголовная ответственность. Если заемщик не смог накопить на первоначальный взнос, высока вероятность, что он не потянет и кредитную нагрузку, или же обстоятельства сложатся не самым лучшим для его платежеспособности образом. Если при обычном изъятии квартиры за долги он рискует только потерять деньги, то тогда, когда выяснится факт завышения цены, может столкнуться с обвинением в мошенничестве.

Последний пункт в вопросе завышения цены квартиры решающий. Заемщик останется без квартиры – это раз, потеряет деньги – два, — получит очень большой штраф или реальный срок – три. Поэтому стоит дважды подумать, стоит ли реализовать эту схему на практике.