Недвижимость как объект предпринимательской деятельности

Недвижимое имущество используемое в предпринимательской деятельности

Подборка наиболее важных документов по запросу Недвижимое имущество используемое в предпринимательской деятельности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Недвижимость:
210.00.13.11.111
3-НДФЛ при продаже недвижимости
Агентский договор на продажу недвижимости
Акт обследования здания
Амортизация зданий
Показать все

Недвижимость:
210.00.13.11.111
3-НДФЛ при продаже недвижимости
Агентский договор на продажу недвижимости
Акт обследования здания
Амортизация зданий
Показать все

Предпринимательская деятельность:
18210102020011000110
Антикризисные меры
Антикризисные меры коронавирус
Виды деятельности патент
ГК РФ предпринимательская деятельность
Показать все

Судебная практика

Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(АО «Центр экономических экспертиз «Налоги и финансовое право») По мнению ИФНС, предприниматель неправомерно не включил в налоговую базу по УСН доход, полученный от реализации объекта недвижимости, используемого в предпринимательской деятельности.

Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Налоговый орган доначислил налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, в связи с неотражением суммы дохода, полученного предпринимателем от реализации объекта недвижимого имущества. Суд признал решение налогового органа законным, указал, что спорный объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности и доход от ее реализации относится к доходу от коммерческой деятельности предпринимателя. Суд отметил, что налогоплательщик не представил доказательства, подтверждающие использование объекта недвижимости в личных целях, имущество является нежилым, реализация недвижимого имущества является основным заявленным видом деятельности предпринимателя.

Недвижимость как имущественная основа предпринимательской деятельности тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Довлатова, Елена Владимировна

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Довлатова, Елена Владимировна

ГЛАВА 1. ИМУЩЕСТВО, НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОНЯТИЙ

§1. Понятие имущества. Основные экономические и юридические критерии определения имущества.

§2. Недвижимое имущество: понятие, признаки, соотнесение с иными категориями вещей.

§ 3. Земля как особый объект недвижимости, используемый в предпринимательской деятельности.

§4. Особенности регулирования «единого объекта недвижимости» и объектов недвижимости, связанных «единой судьбой».

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СОЗДАНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ОСНОВЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

§1. Способы обособления имущества юридического лица в целях осуществления предпринимательской деятельности.

§2. Особенности приобретения юридическим лицом права собственности на недвижимое имущество для осуществления предпринимательской деятельности.

§3. Использование права хозяйственного ведения и оперативного управления как способ обособления недвижимого имущества в целях осуществления предпринимательской деятельности.

§4. Приобретение и осуществление обязательственных прав на недвижимое имущество как инструмент формирования юридическим лицом основы предпринимательской деятельности.

ГЛАВА 3. УЧЕТ И РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК НЕОБХОДИМОЕ УСЛОВИЕ ВКЛЮЧЕНИЯ ЕГО В ХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ОБОРОТ

§1. Бухгалтерский учет и бухгалтерская инвентаризация объектов недвижимого имущества в предпринимательской деятельности.

§2. Техническая инвентаризация объектов недвижимости и ее роль в осуществлении предпринимательской деятельности с использованием недвижимого имущества.

§3. Формирование технологических комплексов и регистрация прав на сложные объекты при включении их в хозяйственный оборот.

§4. Регистрация прав на объекты недвижимого имущества как публично-правовой механизм регулирования предпринимательства и оборота недвижимости.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Недвижимость как имущественная основа предпринимательской деятельности»

Актуальность темы исследования. Чем выше уровень развития бизнеса, тем более актуальным становится формирование имущественной основы предпринимательства, поскольку она является не только мерой обеспечения ответственности по обязательствам хозяйствующего субъекта, но и средством капитализации активов. Проведение экономической реформы во всех областях деятельности неразрывно связано с развитием и в некоторых сферах укрупнением бизнеса и, как следствие, с проблемами оборота недвижимого имущества. В процессе становления бизнеса, приведения его к рыночным параметрам, для субъекта предпринимательской деятельности первым по значимости встает вопрос, связанный с определением правового статуса используемого недвижимого имущества.

Недвижимое имущество отличается ото всех вещей, поименованных в ст. 128 ГК РФ тем, что обладает, как правило, значительной стоимостью по сравнению с другими видами имущества, требует серьезных затрат на его содержание.

Что касается возможности сохранения недвижимого имущества, закрепления прав владения, пользования и распоряжения, также существует множество проблем, т.к. недвижимое имущество нельзя удерживать, например, в депозитарии банка, как другую ценную вещь — предмет роскоши, ценную бумагу, деньги и др. Отсюда, единственным способом закрепления права на недвижимое имущество за легальным пользователем или обладателем является четкая правовая регламентация при совершения сделок с недвижимым имуществом и юридическое закрепление права на вновь создаваемое недвижимое имущество.

В силу перечисленных выше причин — значительная стоимость недвижимого имущества и невозможность удержания его легальным обладателем, кроме как путем закрепления права на имущество, остро встает вопрос участия государства в правовом регулировании оборота недвижимости. Именно в процессе осуществления предпринимательской деятельности имущество оказывается включенным в хозяйственный оборот, и как следствие, подверженным злоупотреблением правом.

Необходимость существования особого правового режима в отношении недвижимости прослеживается и в историческом контексте и при анализе оборота недвижимости в других правовых системах.

Анализ существующего правового регулирования различного рода сделок в целях формировании имущества предприятий на территории Российской Федерации, проблем, возникающих в процессе их осуществления, а также разработка рекомендаций, позволяющих устранить некоторые существующие недостатки в этой сфере, представляются особенно актуальными.

Состояние научной разработанности проблемы. В настоящее время проблема определения недвижимого имущества и его оборота занимает серьезное место в научных исследованиях. Созданный при Президенте Российской Федерации совет по кодификации законодательства разработал Концепцию1 о недвижимом имуществе, в которой обозначен ряд серьезных теоретических положений, связанных с правовым регулированием оборота недвижимости и регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также предложены пути решения наиболее сложных задач, возникающих в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Однако следует отметить, что количество работ в данной области, по сравнению с другими направлениями юридической науки, незначительно. Долгое время российские и советские ученые не акцентировали внимание на последних достижениях зарубежных исследователей по причине отсутствия в СССР права частной собственности на недвижимость и ее оборота. В большой степени это касалось имущества предприятий, которые до недавнего времени все без исключения были государственными. С развитием частной собственности на недвижимое имущество и частного предпринимательства возникла необходимость в

1 См Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, Исслед Центр частного права // Под общ ред В В Витрянского, 0,М Козырь, А А Маковской М , Статут 2004 теоретических разработках. Принятые в начале 90-х годов законы о приватизации и предпринимательской деятельности, а также экономические концепции развития отдельных отраслей хозяйственной деятельности, стимулировали бурное развитие частного предпринимательства, что привело к необходимости правого регулирования отношений по поводу недвижимого имущества, для предприятий различных организационно-правовых форм.

При наличии значительного количества работ в области исследования сделок с недвижимым имуществом с точки зрения осуществления гражданских прав, в юридической литературе практически не встречается исследований на тему использования имущества в целях предпринимательской деятельности и совершенствования публично-правовых институтов, регулирующих оборот недвижимости в целях развития бизнеса.

Отсутствуют работы по изучению правового регулирования учета недвижимого имущества в интересах предпринимательства, его бухгалтерской и технической инвентаризации, оценки стоимости недвижимости, отражении сведений о недвижимом имуществе в документах организации, расходовании средств на содержание. Так, например, ни один нормативно-правовой акт, за исключением Налогового кодекса Российской Федерации не дает сколько-нибудь точного определения капитальному и текущему ремонту недвижимого имущества, что, несомненно, важно для владельца недвижимости -предпринимателя, планирующего расходы на содержание имущества и уплату налогов.

Теоретическую основу диссертационного исследования составляют труды ученых, сферы научных интересов которых так или иначе касались недвижимого имущества или общих начал имущественного оборота. В их числе труды М.В. Абрамовой, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, А.Г. Быкова, В.В. Витрянского, Е.П. Губина, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, Д.И. Дедова, В.А. Дозорцева, B.C. Ема, И.В. Ершовой, Ю.Г. Жарикова, A.A. Завьялова, О.С. Иоффе, С.А. Карелиной, Е.А. Киндеевой, О.М. Козырь, O.A. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, М.И. Кулагина, В.А. Лапача, П.Г. Лахно, A.A. Маковской, А.Л. Маковского, И.Б. Новицкого, С.А. Паращука, М.Г. Пискуновой, К.П.

Победоносцева, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, С.А. Сосны, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Е.А. Флейшица, P.O. Халфиной, В.М. Хвостова, Б.Б. Черепахина, В.В. Чубарова, И.С. Шиткиной, A.M. Эрделевского, В.Ф. Яковлева и других ученых.

Поскольку в диссертационном исследовании понятие недвижимости рассматривалось и в историческом развитии, автор в ходе работы изучил труды таких крупных российских ученых как И.Н. Берштейн, И.Л. Брауде, В.П. Грибанов, A.C. Звоницкий, Д.И. Мейер, E.H. Носов, И.С. Перетерский, К.П. Победоносцев, В.И. Серебровский, В.И. Синайский, Н.С. Суворов, Г.Ф. Шершеневич, В.Н. Шретер и другие.

За рубежом изучение недвижимого имущества и включение его в оборот в целях предпринимательской деятельности имеет долгую историю. Становление российского законодательства о недвижимости обусловило необходимость в изучении теории и практики управления объектами недвижимости и его правового регулирования в тех странах, где законодательство о недвижимости сформировалось на основе практики его использования в предпринимательской деятельности, а описание объекта недвижимости имеет четкую структуру. При использовании достижений зарубежных ученых Е. Беккера, А. Бринца, В Захариа, Р Зома, Р. Иеринга, Р.Саватье, Ф.Савиньи, Дж.Смита и других были сформулированы выводы о тенденциях развитии законодательства о недвижимости в других правовых системах.

В работе использованы материалы и источники различных областей знаний, в том числе философии, физики, экономики, обществознания.

Объектом исследования является система правоотношений, возникающих по поводу формирования объектов недвижимости, владения, пользования и распоряжения ими в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Целью исследования является обобщение российского и зарубежного теоретического и практического опыта правового регулирования использования недвижимого имущества в предпринимательской деятельности и определения путей совершенствования законодательства в области оборота недвижимости и повышения эффективности использования недвижимости как объекта предпринимательских правовых отношений.

Предметом исследования является состояние и правовые механизмы совершенствования регулирования оборота недвижимого имущества в целях предпринимательской деятельности, а также оценка возможности системного подхода к построению нормативно-правовой базы, регулирующей оборот недвижимости при формировании имущественной основы деятельности предприятия.

В соответствии с указанной целью были поставлены следующие задачи: определение объема понятий «недвижимое имущество», «объект недвижимости» и некоторых других на основе изучения работ отечественных и зарубежных авторов; изучение существующего нормативного регулирования оборота недвижимости с целью определения его целостности и внутренней непротиворечивости, связанного с первоначальным приобретением прав на создаваемое имущество и по передаче прав на уже созданное имущество в процессе осуществления предпринимательской деятельности; изучение результатов практической деятельности государственных и муниципальных органов власти по передаче недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности в частную с целью развития предпринимательства как основы стабильной деятельности региона; установление оптимального соотношения между публично-правовым и частно-правовым регулированием сделок с недвижимостью; определение возможности изучения и применения международного опыта решения проблем в сфере регулирования оборота недвижимого имущества в Российской Федерации.

Научная новизна выводов и положений заключается в том, что в работе сделана попытка комплексного исследования особенностей и проблем правового регулирования оборота недвижимого имущества с целью создания имущественной основы для различных субъектов предпринимательской деятельности. Проанализированы, с точки зрения предпринимательской деятельности, ряд способов приобретения имущества в собственность предприятий, на ином вещном праве, а также на основе осуществления обязательственных прав. Показана необходимость правового регулирования таких аспектов управления .недвижим имуществом как бухгалтерский и технический учет.

На защиту выносятся следующие новые или содержащие элемент новизны положения:

1. Предложена классификация недвижимого имущества, используемая в целях предпринимательской деятельности, с точки зрения инвестиционной и коммерческой привлекательности объектов. Классификацию объектов недвижимости для их понимания как объектов предпринимательского права предложено основывать на следующих критериях: происхождение (вновь создаваемый объект, реконструируемый и т.п.), назначение (коммерческое или для осуществления социальных функций), масштаб (комплексная застройка, отдельное строение, сооружение, водопроводные сети и т.п.), готовность к использованию (стадия строительства или реконструкции), оборотоспособность (коммерческая привлекательность, возможность быстрой реализации).

2. Аргументирована позиция, согласно которой нельзя рассматривать имущество безотносительно к субъекту и его правам на него, т.к. имущество вне субъекта не может быть включено в оборот и перестает быть интересным с точки зрения предпринимательства.

3. Показана необходимость формирования технологических и иных комплексов на этапе технической инвентаризации в целях регистрации сложного объекта и включения его в оборот как единого объекта недвижимого имущества, исходя их предполагаемых целей использования объекта. Данные бухгалтерского учета в отношении отражения сформированного сложного объекта должны быть скорректированы в соответствии с необходимостью учитывать вновь сформированный объект как одну единицу учета.

4. Обоснована необходимость внесения изменений в действующее законодательство, а именно в Налоговый Кодекс РФ, позволяющих учитывать затраты на содержание недвижимого имущества с момента заключения сделки, направленной на передачу недвижимого имущества, до момента завершения регистрации права нового правообладателя в целях реализации предпринимательской деятельности. Показано почему следует позволить предпринимателям включать в состав затрат издержки на содержание недвижимости в «переходный» период при условии последующей регистрации прав на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

6. Предложен механизм перезаключения договоров аренды земли и оформления иных прав на земельные участки при покупке недвижимости в случаях, когда собственники земли и расположенной на ней недвижимости не совпадают в одном лице, в целях реализации идеи «единого объекта» или «единой судьбы» объекта недвижимости, стабилизации имущественного оборота и развития предпринимательской деятельности

7. Вскрыта необходимость законодательного регулирования методики определения субъекта права собственности при возведении нового объекта недвижимости. Существующий порядок определяет необходимость оказаться первым заявителем в органах по регистрации прав на недвижимое имущество, что негативно сказывается на предпринимательской деятельности и влечет за собой злоупотребление правом.

8. Обоснована необходимость внесения изменений в ст. 28 Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые позволят предпринимателю избежать многократного обращения в судебные инстанции, сначала за установлением факта владения имуществом, а затем, за признанием права на основании уже состоявшегося решения о признании факта. Определен необходимый перечень документов, который позволил бы с высокой степенью достоверности подтвердить не только факт владения имуществом, но и право владельца на это имущество.

Теоретическая и практическая значимость диссертации определяется ее направленностью на решение проблем, связанных с нормативным закреплением на федеральном уровне статуса объекта недвижимости и определения значимости недвижимого имущества в процессе формирования имущественной основы бизнеса. Показаны научные подходы, лежащие в основе противоречий трактовки понятия недвижимого имущества. Обобщены способы формирования имущества предприятия с использованием различных правовых институтов.

Практическая значимость работы определяется ее актуальностью для представительных и исполнительных органов власти, осуществляющих законотворческую и другую нормативно-правовую деятельность в сфере оборота недвижимого имущества и формированию имущества вновь создаваемых и реорганизуемых предприятий различных отраслей экономики. Интерес к работе может быть проявлен хозяйствующими субъектами, в той мере, которая касается многообразия создания имущественной основы бизнеса и способов управления недвижимостью с использованием известных правовых механизмов.

Основные теоретические положения и выводы могут быть использованы в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского, административного, предпринимательского права, в системе повышения квалификации преподавательских и управленческих кадров, при подготовке кадров, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество, а также в научно-исследовательских разработках по проблемам осуществления операций с недвижимым имуществом и управления недвижимым имуществом в предпринимательских целях.

Результаты работы могут быть использованы для дальнейшего развития оборота недвижимого имущества, поскольку развитие бизнеса в большой степени определяет изменение законодательства о недвижимом имуществе.

Недвижимость как объект предпринимательских правоотношений Салихова Марьям Ариповна

Актуальность темы исследования. Сегодня можно говорить о том, что российский рынок недвижимости, который начал формироваться в начале девяностых годов, состоялся. Имеется устоявшийся объем спроса и предложения различных объектов недвижимости. В сфере услуг по операциям с недвижимостью сложился круг государственных и, что особенно важно, негосударственных коммерческих структур, в которых работают профессионалы, специализирующиеся на операциях с недвижимостью. Начался этап развития и преобразований в сфере государственных структур, чья деятельность непосредственно связана с рынком недвижимости. Все чаще внедряются в практику частные и смешанные схемы финансирования застройки новых жилищных кварталов.

Актуальность темы обусловлена необходимостью совершенствования правового регулирования оборота недвижимости в Российской Федерации — особого сектора в сфере предпринимательства. Однако дальнейшее продвижение реформ и развитие экономики страны затруднено из-за проблем создания рынка недвижимости, что является следствием сохранения государственной монополии на землю, устаревшей системы управления элементами недвижимости, отсутствия у потенциальных участников рынка и должностных лиц всестороннего понимания сущности недвижимости и базовой роли рынка недвижимости в новой экономической системе.

Становление и развитие рынка недвижимости в значительной мере сдерживается отсутствием необходимых нормативно-правовых условий.

В настоящее время федеральные законы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об оценочной деятельности, об ипотеке (залоге недвижимости) приняты и вступили в силу. Создание надежно действующего механизма правового обеспечения и устойчивого развития рынка недвижимости требует еще принятия Земельного кодекса РФ, в полном объеме Налогового кодекса РФ, введения в действие главы 17 ГК РФ и других.

Законодательная база рыночного оборота недвижимости находится еще в стадии разработки, что требует безотлагательного научного осмысления действующего механизма правового регулирования предпринимательских отношений, объектом которых является недвижимость.

Степень научной разработанности темы. В настоящее время информационный дефицит о недвижимости значительно ослабляет возможности российских предпринимателей, которые не владеют достаточным опытом осуществления гражданско-правовых сделок с недвижимостью. Опубликованные в нашей стране работы иностранных авторов Фридмана Дж., Ордуэя Ник., Харисона Генри С, Макдональда Ф., Солариса Д. и других, — лишь малая часть трудов, в которых нуждаются потенциальные участники сделок с недвижимостью. Особый интерес для диссертанта представляло «Контрактное право. Мировая практика. Собрание документов в 3-х томах». М., 1992, третий том которого полностью посвящен недвижимости. Книга составлена на основе лучших образцов западного контрактного права, охватывающего практически всю область правового регулирования отношений в сфере предпринимательства, объектом которого является и недвижимое имущество.

Научную разработанность в России данная тема имеет благодаря работам ученых-юристов Брагинского М.И., Беляевой З.С., Булатецкого Ю.Е., Бусова В.И., Витрянского В.В., Волкова Н.Г., Гонгало В.М., Гри-шаева СП., Егиазарова В.А., Ерофеева Б.В., Жарикова Ю.Г., Иванова А.П., Иконницкой И.А., Красновой О.И., Козлова В.И., Крашенинникова П.В., Лаптева В.В., Лугова В.А., Маслова Н.В., Масевич М.Г., Самончик О.А., Сиротина И.А., Трубникова П.Я., Улюкаева В.Х., Фат-кудинова З.М., Черноморца А.Е., Чубукова Г.В., Шерстобитова А.Е., Яковлева В.Ф. и других, где нашли отражение самые разнообразные аспекты данной проблемы. Ими на основе сравнительного анализа действующих норм гражданского, земельного и других отраслей законодательства показаны общие правила совершения сделок с недвижимым имуществом.

Российское законодательство, регулирующее связанные с недвижимостью правоотношения, в последние годы, развиваясь, впитывает мировой опыт. Однако отечественная практика сталкивается нередко с упрощенной трактовкой договорных отношений, предметом которых является недвижимость.

Недостатки теории, законодательства и практики в области недвижимости как объекта предпринимательской деятельности в нашей стране сложились исторически. Несмотря на то, что деление вещей на движимые и недвижимые берет свое начало от римского права и последнее получило детальную регламентацию в буржуазном праве, в том числе российском дореволюционном 1 , термин «недвижимость» в советском праве отсутствовал.

1 См.: Свод законов гражданских. ТомX, Ч.І, С.384-400.

В сущности, право на недвижимое имущество как на особый объект гражданско-правовых отношений является новым для сегодняшнего российского общества.

Нормативно-правовую и источниковедческую базу диссертации составляют Конституция РФ, ГК РФ, Таможенный кодекс РФ, Арбитражный процессуальный кодексы РФ, Земельный кодекс РСФСР, Жилищный кодекс РСФСР, относящиеся к теме федеральные законы. Детальному исследованию были подвергнуты федеральные законы, так же подзаконные акты. Для сравнения автор приводит как законодательные источники, так и существующую практику зарубежных рыночных государств. Исследование опирается на документы международного права, закрепляющие принципы и нормы права собственности на недвижимое имущество. Расширили теоретический аспект исследуемого вопроса материалы научных конференций, семинаров, посвященных проблемам реформирования экономики, государственного регулирования недвижимостью. Эмпирической базой исследования явилось изучение текущих материалов работы Государственной Думы РФ, постановления Пленумов и Президиумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда РФ, других государственных органов и общественных организаций.

Основная цель диссертационного исследования — анализ существующих правовых подходов в решении задач рыночного оборота с недвижимостью в экономике Российской Федерации, а также обобщение опыта, в том числе международного правового регулирования предпринимательской деятельности с недвижимостью.

Для достижения поставленной цели диссертант решала следующие задачи:

проанализировать правовое обеспечение гарантий прав на недвижимость собственников и иных правообладателей в РФ;

изучить практику демонополизации и развития конкуренции на рынке недвижимости и создания единых объектов недвижимости;

рассмотреть имеющиеся правовые условия для купли-продажи, аренды, ипотеки недвижимости;

исследовать становление и развитие нормативно-правовой базы регулирования оценочной деятельности в отношении недвижимости;

изучить в комплексе правовое обеспечение предпринимательской деятельности с недвижимостью и практику оформления гражданско-правовых сделок.

Объект исследования — общественные отношения, возникающие между субъектами предпринимательской деятельности на рынке с недвижимостью, а также правовые последствия выбора различных форм гражданско-правовых сделок. Значительное внимание уделено роли государственных органов в правовом регулировании перехода прав собственности на недвижимость, законности осуществления предпринимательских сделок с ней.

Предметом исследования выступает взаимосвязь нормативных источников Российской Федерации и состояния предпринимательской деятельности с недвижимостью, которая выявляет, с одной стороны, недостаточную разработанность понятийного аппарата, серьезные противоречия законодательных актов и частое отсутствие механизмов для реализации этих актов, а с другой — неиспользованный потенциал российских предпринимательских структур.

Методологической и теоретической основой темы исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по гражданскому, земельному, административному праву. Методологическую основу

исследования составил системный подход к проблеме предпринима
тельского оборота недвижимости в условиях рыночной экономики. Ме
тодологическая проработанность темы стала возможной благодаря об
щенаучному диалектико-материалистическому методу научного позна
ния. В работе использованы сравнительно-правовой, логический и сис
темно-правовой методы. Теоретическую основу диссертации обогатили
труды ученых-теоретиков: С.С.Алексеева, Г.В.Атаманчука,
Д.Б.Горохова, Е.А.Галиновской, С.Э.Жилинского, Г.В.Мальцева,
М.Н.Марченко, Б.И.Пугинского, Е.А.Суханова, Т.М.Шамба,

А.И.Экимова и других.

Научная новизна диссертации определяется тем, что она является комплексным исследованием предпринимательской деятельности с недвижимостью в Российской Федерации, включающим правовое регулирование и применение новейших форм и методов, выработанных международной практикой, на территории нашей страны.

В результате удалось:

выявить общие закономерности развития рынка недвижимости, присущие экономически развитым государствам, а также особенности российского рынка недвижимости с целью прогнозирования дальнейшего развития отечественного законодательства в этой сфере;

обосновать необходимость быстрейшего развития государственных контрольных органов на всех уровнях за соблюдением субъектами рынка недвижимости законов страны, особенно на местном муниципальном уровне;

научно аргументировать оценку соотношения ГК РФ и специальных федеральных законов о недвижимости, в том числе о земле, включая анализ правовой природы субъектов предпринимательской деятельности, связанной с недвижимостью;

определить основные направления развития законодательства о недвижимости, разработать концепцию реформирования государственных органов и создания общественных организаций, содействующих становлению рынка недвижимости;

выработать рекомендации по заключению и исполнению договоров купли-продажи, по обеспечению экономической безопасности этой гражданско-правовой сделки;

разработать и обосновать рекомендации по правовому обеспечению деятельности риэлторских, оценочных и других организаций на формирующемся в России рынке недвижимости.

На защиту выносятся следующие основные положения:

представлена концепция, которая выявляет степень правового обеспечения регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации с помощью трех основных системообразующих федеральных законов: «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Только внутреннее единство и непротиворечивость норм данных законов и принятых на их основе целой серии подзаконных актов, регламентирующих предпринимательскую деятельность с недвижимостью, позволят надлежащим образом урегулировать отношения в этом новом секторе рыночной экономики нашей страны;

обосновывается необходимость всестороннего, комплексного исследования правового режима земли как особого объекта права владения, пользования и распоряжения. Юридическая многоаспектность правовых форм воздействия человека на земельные участки требует привлечения к изучению этой проблемы не только юристов разных отраслей права (конституционного, гражданского, административного,

земельного, экологического и т.д.), но и специалистов в области землеустройства, экономистов, финансистов;

разработаны основные направления правового обеспечения нормального функционирования рынка недвижимости и уточнены первоочередные задачи для стимулирования ее рыночного оборота, а также защиты законных прав и интересов субъектов предпринимательской деятельности с недвижимостью;

показаны особенности гражданско-правовых сделок с основными видами недвижимости, чаще всего выступающими объектами предпринимательской деятельности. Если земельное и экологическое право нацелены на защиту земли как среды обитания флоры и фауны и проживания самого человека, то гражданское, а тем более предпринимательское право оставляют пользование недвижимостью на усмотрение автономной воли собственника — субъекта права, которая нередко может вступать в противоречие с публичными, общественными интересами;

выявлены противоречия и пробелы в гражданском законодательстве и принятых специальных федеральных законах, регулирующих рыночный оборот недвижимости в стране. Они особенно ярко проявляются на фоне все возрастающей роли гражданского законодательства в правовом обеспечении рационального использования сельскохозяйственных земель и отсутствия соответствующих норм в действующем Зе-

мельном кодексе РСФСР;

— выработаны предложения по дальнейшему совершенствованию
имеющихся и принятию новых законодательных актов, регламенти
рующих рынок недвижимости. Суть их заключается в том, чтобы зако
нодательно определить правовой статус государственной недвижимо
сти: кто представляет субъекта права собственности — государства на
нее. Обосновывается, что таким представителем может быть государст-

венное казначейство. Пока же в связи с отсутствием определенности многие федеральные министерства и ведомства стремятся монополизировать разработку проектов правовых норм и выполнение административных функций на рынке недвижимости и, таким образом, защитить свои ведомственные интересы в ущерб интересам граждан и цели развития рынка недвижимости для общей пользы;

сформулированы конкретные рекомендации по проведению организационных и финансово-материальных мероприятий, направленных на становление и развитие рыночных отношений с недвижимостью. Они заключаются, во-первых, в проведении инвентаризации государственной недвижимости, в том числе земли. Во-вторых, в осуществлении в разумных пределах передачи земли из государственной собственности в собственность муниципальных образований. В-третьих, в установлении принципов управления государственной и муниципальной недвижимостью. В-четвертых, в отделении функций государства и их органов как собственников от их административных функций на рынке недвижимости;

разработаны предложения по совершенствованию административных служб в органах местного самоуправления, занимающихся вопросами государственного контроля рыночного оборота недвижимости, а также рекомендации в адрес соответствующих федеральных органов. Речь идет, в частности, о создании на местном уровне системы административных служб с привлечением представителей от профессиональных общественных организаций (ассоциаций риэлторов, предпринимательских союзов, оценщиков недвижимости и других) по обеспечению рынка недвижимости. Потребность в системном развитии законодательства о рынке недвижимости требует создания специального департамента в рамках Министерства юстиции РФ с полномочиями коорди-

нации нормотворческой деятельности всех ведомств в этом направлении. Неотлагательно подготовить и принять следующие федеральные законы: «О передаче части государственных земель в собственность местного самоуправления»,» «О правовом зонировании на местном уровне», «О налогообложении недвижимости». В последнем законе следует сделать упор на том, что предметом обложения налогом является объект, но не владелец недвижимости. Высшему Арбитражному Суду РФ целесообразно продолжить практику обобщения опыта по комплексному рассмотрению дел, связанных с гражданско-правовым оборотом объектов недвижимости.

Практическая значимость диссертации определяется ее актуальностью для органов государства и местного самоуправления, государственных и частных юридических лиц, граждан, испытывающих потребность в купле-продаже, аренде, ипотеке недвижимости. Материалы диссертационной работы помогут государственным служащим и хозяйствующим субъектам осмыслить значение и освоить практику заключения сделок с недвижимостью, сравнивая российское законодательство и законодательство развитых зарубежных стран. Диссертационный материал может быть использован в учебных целях при преподавании курсов «Гражданского права», «Коммерческого права», «Предпринимательского права» и других юридических дисциплин, а также для чтения спецкурса «Недвижимость как объект гражданско-правовых сделок в предпринимательской деятельности». Диссертация может быть полезна при разработке нормативных актов, связанных с регулированием недвижимости в рыночных условиях, для законодательных и исполнительных органов субъектов Российской Федерации.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации обсуждены и одобрены на заседании кафедры коммерческого

права, методическом и научно-практическом семинаре Института коммерческого права Московского государственного университета коммерции, а также применяются диссертантом в своей практической работе. ‘

Автор выступала с докладами и сообщениями по теме диссертации на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов Московского государственного университета коммерции, тезисы которых опубликованы в научных сборниках.

Структура диссертации включает введение, две главы, заключение, список использованных законодательных, иных нормативных актов и литературных источников.

Экономические и правовые аспекты понятия «недвижимости»

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость. Она, с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания и сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех форм и видов собственности, а с другой — выступает основой существования граждан, их непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и т.п., находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и личных нужд граждан, служат предметами потребления, и они же, применяемые в целях систематического извлечения прибыли, служат объектами предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 130 п.1 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено не только физическими свойствами вещей, но и необходимостью установления различий в правовом режиме, специальной регламентации их участия в имущественном гражданском обороте.

Характерно, что в советский период «недвижимость» ассоциировалась с частной собственностью. В ГК РСФСР (1964г.), принятом «в период развернутого строительства коммунизма», ничего не говорилось о недвижимом имуществе, хотя фактически во все годы советской власти недвижимость существовала как объективная данность.

Анализируя п.1 ст. 130 ГК РФ нельзя не обратить внимания на нечеткость определения «недвижимой вещи», для чего задействованы в правовом смысле сугубо самодостаточные термины: «недвижимое имущество», «недвижимость» и «вещь». Надо отметить, что в научной литературе уже давно ведется дискуссия по этой проблеме. Интересные суждения высказали Апресова Н.Г., Адиханов Ф.Х., Лаптев В.В., Суханов А.Е., Сыродоев Н.А., Чубуков Г.В. и другие1 .

«Вещь» в гражданском праве, прежде всего, обозначает «материальный, физически осязаемый предмет, имеющий экономическую форму товара и потому являющийся объектом гражданского оборота. Вещью являются также «наличные деньги и ценные бумаги»2. Что касается понятия «недвижимой вещи», то круг ее объектов ограничен. К ней относятся земельные участки, участки недр и лесов, обособленные водные объекты, участки континентального шельфа, богатства морской экономической зоны и другие природные ресурсы, которые, как правило, не являются результатами труда, за исключением, например, мелиоративных земель и искусственных лесопосадок, тоже относящихся к категории вещи. В праве РФ оборотоспособность этих видов вещей определяется законодательством о земле и других природных ресурсах. Исторический опыт страны свидетельствует о том, что «недвижимые вещи» могут на долгие годы выпадать по воле законодателей из гражданского оборота.

Однако «недвижимая вещь» в ГК РФ как бы состоит из двух компонентов: «недвижимого имущества» и «недвижимости». «Имущество», как трактует Суханов А.Е., это «совокупность принадлежащих субъекту гражданского права вещей, имущественных прав и обязанностей»1. В состав имущества включаются не только вещи, но и имущественные права, в том числе права корпоративного характера (вытекающие из членства в коммерческих и некоторых некоммерческих организациях), права требования и пользования обязательственно-правового характера (вытекающие из сделок и некоторых других юридических фактов, входящих в содержание обязательств) и, наконец, имущественные права (правомочия), находящиеся в составе исключительных прав.

Более того, понятие имущества в гражданском праве многозначно. Оно трактуется не только как наличие имущества, то есть актив имущества в виде вещей и имущественных прав (ст. 128 и 237 ГК РФ), но и как имущественные комплексы, то есть комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемые по общему назначению как единое целое. В качестве примера можно привести предприятие, которое включает в себя: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информация; другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ). Как видим, в него включаются и пассивы, а именно обязанности (долги).

Профессиональные участники рынка недвижимости и их статус

Рынок недвижимости, как функционирующая реальность, представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических и правовых отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения проявляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в доверительное управление, в аренду и т.д. Рынок недвижимости выступает в качестве средства перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями с помощью экономических методов на основе конкурентного спроса и предложения.

В настоящее время рынок недвижимости в Российской Федерации характеризуется продолжающимся увеличением объема недвижимости, вовлеченной в гражданский оборот. В результате приватизации созданы условия для вовлечения в рыночный оборот большей части жилищного фонда и объектов производственной сферы. На начало 1998 года удельный вес частного жилищного фонда составил 55%, объектов производственной сферы — 70% . Сейчас эти показатели еще больше выросли.

К особенностям рынка недвижимости относится, прежде всего, конъюнктура спроса на объекты недвижимости. Она во многом определяется, географическими условиями (местонахождением объекта на территории города, района, области, иного субъекта РФ). Затем — историческими факторами, которые связаны с временем постройки дома. Например, построено здание до революции, в послевоенный период -знаменитые «сталинки», «хрущевки», «брежневки» или в современный -«элитные», «муниципальные». Величина спроса зависит и от состояния инфраструктуры в месте расположения объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). К сожалению, в настоящее время сложилось положение, когда предложение значительно превышает спрос на рынке недвижимости из-за отсутствия достаточных денежных средств у потенциальных покупателей.

Вторая особенность та, что все сделки на рынке недвижимости проходят государственную регистрацию, о чем говорилось выше в параграфе 2. Третья особенность заключается в том, что вложению капитала в недвижимость сопутствуют еще дополнительно три вида расходов: затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.); налог на владение недвижимостью; сборы на сделки с недвижимостью.

Рынок недвижимости это функционирующая в установленной правовой среде система. Правда, быстрое формирование и развитие рынка недвижимости в Российской Федерации затрудняется: во-первых, искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними; во-вторых, слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости и, в-третьих, недостаточной развитостью рыночной инфраструктуры. Вместе с тем, уже сформировался определенный круг участников рынка недвижимости, сложились соответствующие механизмы взаимосвязи между ними, определились лидеры. Можно обозначить наиболее активных участников рынка недвижимости, естественно, не претендуя на полноту, ибо этот сегмент рынка находится в стадии активного развития, и в его предпринимательскую деятельность вовлекаются все новые организации.

По мнению диссертанта, состав активных участников рынка недвижимости можно условно разделить на семь групп в зависимости от предмета их деятельности и влияния на рынок. К первой группе относятся домостроительные комбинаты, жилищно-строительные, дачные и гаражные кооперативы, государственные и муниципальные организации, как собственники недвижимости, принадлежащей государству или муниципальным образованиям.

Во вторую группу выделены собственники частной недвижимости так называемого вторичного рынка, то есть квартир, домов, дач, магазинов, фабрик, заводов и прочих, которые приватизированы или выкуплены. При этом под собственниками понимаются как физические, так и юридические лица (акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, товарищества собственников жилья). Так, Федеральный закон от 15 июня 1996г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» предусматривает различные виды хозяйственной деятельности товарищества, вплоть до сдачи в аренду, наем либо продажи недвижимого имущества1.

Эти две группы активных участников выступают, как правило, в роли потенциальных продавцов и покупателей.

Особенности купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи — основной вид гражданско-правовых договоров, применяемых в имущественном обороте, в частности в предпринимательстве. Договор продажи недвижимости — одна из разновидностей договора купли-продажи. Часть вторая ГК РФ содержит специальный параграф 7 главы 30, посвященный продаже недвижимости, который определяет особенности договора купли-продажи этих объектов. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете содержит такие сведения, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, то есть данные о расположении недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор — незаключенным.

Сторонами договора купли-продажи могут быть любые физические и юридические лица. Вместе с тем, ГК РФ предусматривает такие виды договора купли-продажи, в которых либо двумя сторонами, либо одной из сторон являются только субъекты предпринимательской деятельности. В зависимости от состава участников договора ГК РФ выделяет специально такие виды договора купли-продажи, сторонами которых могут выступать только субъекты предпринимательской деятельности.

Купля-продажа объектов недвижимости — не просто купля-продажа товаров народного потребления, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так, покупка земельного участка означает вложение денег в конкретный земельный участок, который затем можно или продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства. Купленные жилой дом или квартиру субъект предпринимательской деятельности может продать через некоторое время по более высокой цене или сдать внаем жильцам. Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход в результате работы предприятия.

Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость, как правило, постоянно растут, что служит причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, концентрации земель в руках владельца, выведения земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышения цен.

Объектами продажи с целью предпринимательской деятельности являются чаще всего нежилые помещения, которые используются под торговые и производственные помещения, склады, конторы, канцелярии. По нашему мнению их можно классифицировать по нескольким признакам. Во-первых, на свободные от обязательств объекты нежилого фонда, находящиеся в государственной, муниципальной или частной собственности. Во-вторых, не свободные от обязательств (включая переданные в доверительное управление, хозяйственное ведение, оперативное управление или пользование) объекты нежилого фонда, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в договорах или иных документах, на передачу которых предусмотрена возможность их изъятия, в том числе и для последующей продажи. В-третьих, на объекты нежилого фонда, предназначенные для реконструкции нежилые здания, сооружения, ангары. В-четвертых, на объекты, которые выходят из-под действия договора аренды.

Недвижимость как имущественная основа предпринимательской деятельности Довлатова Елена Владимировна

Довлатова Елена Владимировна. Недвижимость как имущественная основа предпринимательской деятельности : диссертация . кандидата юридических наук : 12.00.03.- Москва, 2006.- 257 с.: ил. РГБ ОД, 61 07-12/260

ГЛАВА 1. ИМУЩЕСТВО, НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОНЯТИЙ

1. Понятие имущества. Основные экономические и юридические критерии определения имущества 12

2. Недвижимое имущество: понятие, признаки, соотнесение с иными категориями вещей 27

3. Земля как особый объект недвижимости, используемый в предпринимательской деятельности 41

4. Особенности регулирования «единого объекта недвижимости» и объектов недвижимости, связанных «единой судьбой» 52

1. Способы обособления имущества юридического лица в целях осуществления предпринимательской деятельности 62

2. Особенности приобретения юридическим лицом права собственности на недвижимое имущество для осуществления предпринимательской деятельности , 75

3. Использование права хозяйственного ведения и оперативного управления как способ обособления недвижимого имущества в целях осуществления предпринимательской деятельности 143

4. Приобретение и осуществление обязательственных прав на недвижимое имущество как инструмент формирования юридическим лицом основы предпринимательской деятельности 154

1. Бухгалтерский учет и бухгалтерская инвентаризация объектов недвижимого имущества в предпринимательской деятельности 203

2. Техническая инвентаризация объектов недвижимости и ее роль в осуществлении предпринимательской деятельности с использованием недвижимого имущества 216

3. Формирование технологических комплексов и регистрация прав на сложные объекты при включении их в хозяйственный оборот 228

4. Регистрация прав на объекты недвижимого имущества как публично-правовой механизм регулирования предпринимательства и оборота недвижимости 235

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ

Понятие имущества. Основные экономические и юридические критерии определения имущества
Способы обособления имущества юридического лица в целях осуществления предпринимательской деятельности
Бухгалтерский учет и бухгалтерская инвентаризация объектов недвижимого имущества в предпринимательской деятельности

Введение к работе

Теоретическую основу диссертационного исследования составляют труды ученых, сферы научных интересов которых так или иначе касались недвижимого имущества или общих начал имущественного оборота. В их числе труды М.В. Абрамовой, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, А.Г. Быкова, В.В. Витрянского, Е.П. Губина, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, Д.И. Дедова, В.А. Дозорцева, B.C. Ема, И.В. Ершовой, Ю.Г. Жарикова, А.А. Завьялова, О.С. Иоффе, С.А. Карелиной, Е.А. Киндеевой, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, М.И. Кулагина, В.А. Лапача, П.Г. Лахно, А.А. Маковской, А.Л. Маковского, И.Б. Новицкого, С.А. Паращука, М.Г. Пискуновой, К.П. Победоносцева, О.Н. Садикова, АЛ. Сергеева, К.И. Скловского, С.А. Сосны, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Е.А. Флейшица, P.O. Халфиной, В.М. Хвостова, Б.Б. Черепахина, В.В. Чубарова, И.С. Шиткиной, A.M. Эрделевского, В.Ф. Яковлева и других ученых.

Поскольку в диссертационном исследовании понятие недвижимости рассматривалось и в историческом развитии, автор в ходе работы изучил труды таких крупных российских ученых как И.Н. Берштейн, И.Л. Брауде, В.П. Грибанов, А.С. Звоницкий, Д.И. Мейер, Е.Н. Носов, И.С. Перетерский, К.П. Победоносцев, В.И. Серебровский, В.И. Синайский, Н.С. Суворов, Г.Ф. Шершеневич, В.Н. Шретер и другие.

Методологической основой диссертации является комплекс научных методов познания, в том числе: конкретно-исторический, системно-правовой, структурно-функциональный, сравнительно-правовой, логический, диалектический и другие методы исследования. В работе использованы материалы и источники различных областей знаний, в том числе философии, физики, экономики, обществознания.

В соответствии с указанной целью были поставлены следующие задачи:

определение объема понятий «недвижимое имущество», «объект недвижимости» и некоторых других на основе изучения работ отечественных и зарубежных авторов;

изучение существующего нормативного регулирования оборота недвижимости с целью определения его целостности и внутренней непротиворечивости, связанного с первоначальным приобретением прав на создаваемое имущество и по передаче прав на уже созданное имущество в процессе осуществления предпринимательской деятельности; изучение результатов практической деятельности государственных и муниципальных органов власти по передаче недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности в частную с целью развития предпринимательства как основы стабильной деятельности региона; установление оптимального соотношения между публично-правовым и частно-правовым регулированием сделок с недвижимостью; определение возможности изучения и применения международного опыта решения проблем в сфере регулирования оборота недвижимого имущества в Российской Федерации.

Научная новизна выводов и положений заключается в том, что в работе сделана попытка комплексного исследования особенностей и проблем правового регулирования оборота недвижимого имущества с целью создания имущественной основы для различных субъектов предпринимательской деятельности. Проанализированы, с точки зрения предпринимательской деятельности, ряд способов приобретения имущества в собственность предприятий, на ином вещном праве, а также на основе осуществления обязательственных прав. Показана необходимость правового регулирования таких аспектов управления дедвижим имуществом как бухгалтерский и технический учет.

На защиту выносятся следующие новые или содержащие элемент новизны положения: 1. Предложена классификация недвижимого имущества, используемая в целях предпринимательской деятельности, с точки зрения инвестиционной и коммерческой привлекательности объектов. Классификацию объектов недвижимости для их понимания как объектов предпринимательского права предложено основывать на следующих критериях: происхождение (вновь создаваемый объект, реконструируемый и т.п.), назначение (коммерческое или для осуществления социальных функций), масштаб (комплексная застройка, отдельное строение, сооружение, водопроводные сети и т.п.), готовность к использованию (стадия строительства или реконструкции), обороноспособность (коммерческая привлекательность, возможность быстрой реализации).

2, Аргументирована позиция, согласно которой нельзя рассматривать имущество безотносительно к субъекту и его правам на него, т.к. имущество вне субъекта не может быть включено в оборот и перестает быть интересным с точки зрения предпринимательства.

5. Обоснована необходимость изменения порядка закрепления прав на недвижимое имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, поскольку, существующая система препятствует развитию предпринимательской деятельности с участием государственных и муниципальных предприятий. Показано, что наличие исключительного порядка в отношении закрепления прав на имущество, передаваемое в хозяйственное ведение и оперативное управление, отрицательно влияет на развитие хозяйственного оборота, не гарантирует кредиторам предприятий, использующих имущество на таком праве, возврат средств, обеспеченных недвижимым имуществом. 6. Предложен механизм перезаключения договоров аренды земли и оформления иных прав на земельные участки при покупке недвижимости в случаях, когда собственники земли и расположенной на ней недвижимости не совпадают в одном лице, в целях реализации идеи «единого объекта» или «единой судьбы» объекта недвижимости, стабилизации имущественного оборота и развития предпринимательской деятельности

9. Обоснована необходимость внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации на предмет возможности учета арендованного имущества на балансе арендатора, как это регулируется сегодня в отношении имущества, переданного в доверительное управление, поскольку существующее положение не отвечает интересам предпринимательской деятельности и затрудняет имущественный оборот, т.к. учет и использование имущества осуществляется разными субъектами. Теоретическая и практическая значимость диссертации определяется ее направленностью на решение проблем, связанных с нормативным закреплением на федеральном уровне статуса объекта недвижимости и определения значимости недвижимого имущества в процессе формирования имущественной основы бизнеса. Показаны научные подходы, лежащие в основе противоречий трактовки понятия недвижимого имущества. Обобщены способы формирования имущества предприятия с использованием различных правовых институтов.

Понятие имущества. Основные экономические и юридические критерии определения имущества

Одной из наиболее сложных проблем, возникающих у субъектов предпринимательской деятельности, является проблема правильного и оптимального определения правового режима имущества, используемого при осуществлении предпринимательской деятельности. На многозначность самого понятия «имущество» указывал Г.Ф. Шершеневич, предлагая различать имущество с экономической точки зрения и юридическое понятие имущества.2 По его мнению, имуществом с экономической точки зрения называется запас благ (вещей и прав на чужие действия), находящийся в обладании известного лица. Юридическое же понятие имущества не совпадает с указанным экономическим. «С юридической точки зрения под имуществом понимается совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится известное лицо, — чисто личные отношения сюда не входят. «Следовательно, содержание имущества с юридической точки зрения, — пишет Г.Ф. Шершеневич, -выражается с одной стороны в а) совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и б) в совокупности прав на чужие действия (это именно и есть то деление имуществ, которое упоминается нашим законом под именем наличного и долгового. ), а с другой стороны а) совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в его обладании, и б) совокупности обязательств, лежащих на нем. Сумма отношений первого рода составляет актив имущества, сумма отношений второго рода — пассив имущества».3

Среди немецких ученых — цивилистов, воззрения которых повлияли на формирование содержания понятия имущества российских ученых, также не существовало единства точек зрения на содержание понятия имущество. Так А. Бринц полагал, что понятие имущества в экономическом аспекте раскрывается как совокупность ценностей (денежных и иных), принадлежащих лицу. Образующие имущество ценности состоят в деньгах или выражаются в деньгах. Отсутствие денежного выражения не позволило бы посчитать чистую стоимость любого имущества, что является обязательным условием определения имущества с экономической точки зрения.

В юридическом плане представление об имуществе как совокупности благ, имеющих ценность (наследство, движимое и недвижимое имущество) не ограничивается стоимостной оценкой, т.е. не все, что подлежит оценке в денежном выражении является имуществом. Важным аспектом в осознании понятия «имущество» является фактическое обладание имуществом. По мнению А. Бринца, не все, что может фактически находится в обладании, является имуществом, поскольку в таком случае имущество утратило бы значительную часть своего правового содержания. Поэтому фактическое наличие имущества у лица не может быть правовым критерием определения имущества. « В имуществе нет ничего, что не стоило бы денег, но не все, что стоит денег, входит в имущество».4

По мнению Г. Дернбурга, имущество есть совокупность благ, принадлежащих конкретному лицу и имеющих денежную стоимость. Составные части имущества могут изменяться, имущество может уменьшаться или увеличиваться. Входящие в состав имущества элементы — это либо телесные вещи, расположенные в пространстве объекты как-то: земельные участки и движимости, либо бестелесные вещи — различного рода права, например, сервитуты, обязательственные права требования, притязания на наследство. Право собственности, как и любое другое право, является бестелесным по Дернбургу, но на практике право собственности нередко отождествляют с самой вещью.

Любопытным представляется его воззрение на сложную вещь как единицу имущества. В раннем издании своих «Пандект» в 1884 году Дернбург проводил сопоставление вещей представляющих собой совокупности отдельных предметов.

4 Совокупность вещей, по его мнению, должна составляться в силу экономической целесообразности, т.е. при наличии необходимости включения в оборот единого целого, составленного из отдельных частей. Определение же экономической целесообразности субъективно, а, следовательно, субъективно и объединение частей в единое целое. «Соединение, писал он, есть физическая реальность, однако единство имеет место только в человеческом представлении».5 Некоторые из таких совокупностей имеют естественное происхождение (например, стадо скота), другие создаются по воле владельцев (библиотека, коллекция картин и т.п.). Дернбург не давал однозначного ответа на вопрос, как следует относиться (регулировать) к таким объектам с правой точки зрения, как к единому объекту или как к множеству телесных предметов. Современное гражданское законодательство не в полной мере восприняло идею объединения отдельных предметов в сложную вещь по Дернбургу. Так на основании ст. 134 ГК РФ сложной вещью является совокупность разнородных вещей, объединенных единым назначением. Следовательно, объединение однородных предметов (вещей) не являются сложной вещью, а являют собой множество отдельных вещей. Идея объединения разнородных вещей на основании экономической целесообразности, с нашей точки зрения, воспринята современным законодательством, т.к. статья 134 ГК РФ указывает на объединение разнородных вещей, предполагающее их совместное использование в обороте по общему назначению. Однако закон не содержит указания на то, в силу чего разнородные вещи могут быть объединены в одно целое. Остается предположить, что речь идет об экономической целесообразности, здравом смысле, хозяйственной необходимости. Все перечисленные категории носят субъективный характер.

Способы обособления имущества юридического лица в целях осуществления предпринимательской деятельности

«Современный взгляд на юридическое лицо основан на понимании его как способе обособления, персонификации имущества».74 Обособление имущества происходит тогда, когда имущество, обособляясь от личности своих учредителей, получает возможность самостоятельного участия в гражданском обороте под собственную имущественную ответственность . Используемое в предпринимательской деятельности имущество, обособляясь от имущества иных лиц, служит мерой обеспечения ответственности по обязательствам предпринимателя, как физического так и юридического лица, оно же является средством для реализации деятельности, определенной уставом.

Надо отметить, что за юридическим лицом закрепляется имущество, которое с точки зрения «удовлетворения потребностей имущественного оборота» выступает правовым инструментом закрепления права собственности на основные фонды (производственное оборудование, землю, здания, машины), нематериальные активы, т.е. все, что используется для ведения предпринимательской деятельности. Обособление имущества происходит не с позиции формы, а с позиции использования этого имущества для ведения бизнеса, т.е. с позиции целесообразности76. Причиной обособления имущества является создание и дальнейшее развитие бизнеса. Рассмотрим возможные способы обособления имущества с целью формирования имущественной основы для осуществления предпринимательской деятельности. Права на недвижимое имущество, как и на любое другое, могут быть приобретены по следующим основаниям: а) приобретение имущества в собственность, б) на ином вещном праве (хозяйственное ведение или оперативное управление), в) на основании договора.

Нам представляется логичным подход, предложенный И.В. Ершовой, когда речь идет о праве собственности как абсолютном праве, о праве хозяйственного ведения и оперативного управления как об абсолютно-относительных правах и о других правах, возникших на основании договоров, как об относительных правах77.

Для формирования имущественной основы в целях ведения предпринимательской деятельности организация или индивидуальный предприниматель могут приобретать имущество в собственность или во временное владение и пользование. За юридическим лицом, если это коммерческая организация, закрепляется (обособляется) имущество, необходимое для реализации целей бизнеса и удовлетворения потребностей имущественного оборота. За некоммерческим юридическим лицом также закрепляется имущество, необходимое для достижения общественно- полезных целей, указанных в уставе. В этом параграфе мы остановимся на возможности обособления имущества коммерческих организаций.78

Юридические лица создаются по воле их учредителей, однако государство (публичная власть) контролирует законность их создания в интересах всех участников имущественного оборота. С точки зрения общественного права, полагал Н.С. Суворов, нельзя отрицать государственное содействие при возникновении юридических лиц, даже если лицо возникло на основании общих правил, установленных государством, без каких-либо специальных разрешений. Государство устанавливает свободные условия

4 возникновения и широкие границы деятельности юридического лица, дает ему свое молчаливое одобрение и допускает свободную деятельность .

Юридическое лицо выступает правовым инструментом закрепления (обособления) имущества и имущественных прав на производственные фонды, оборудование, землю, здания, сооружения, машины и т.п., т.е. всего того, что необходимо для осуществления конкретной предпринимательской деятельности.

Обособление имущества в рамках юридического лица носит формальный характер. Для целей предпринимательства имущество обособляется с точки зрения целесообразности ведения бизнеса.

Использование имущества в предпринимательской деятельности предполагает обязательный учет имущества в соответствии с правилами бухгалтерского учета, определением его стоимости с соблюдением правил оценки и переоценки, а также правил реализации (выбытия) имущества .

Имущество, обособленное для целей предпринимательства от имущества иных лиц, служит основой деятельности и мерой ответственности по обязательствам хозяйствующего субъекта.

Юридическая форма обособления имущества юридических лиц -закрепление его на самостоятельном балансе.81

В зависимости от соотношения прав на имущество участников (учредителей) и самого юридического лица выделяют три модели организаций. Этот принцип деления нашел отражение в Гражданском кодексе РФ.

Бухгалтерский учет и бухгалтерская инвентаризация объектов недвижимого имущества в предпринимательской деятельности

Продолжая разговор о формировании имущественной основы предпринимательской деятельности с использованием недвижимого имущества, одним из наиболее важных, если не первых по значимости с точки зрения успешного ведения бизнеса, является проблема отражения в бухгалтерском учете объектов недвижимости. Правильное отражение объектов недвижимости в учете может способствовать не только дальнейшему развитию предпринимательства, но и вносить существенный вклад в формирование бюджетов различных уровней. «Налоговых поступлений тем больше, чем больше объектов недвижимости вовлекается в имущественный оборот, чем оживленнее рынок недвижимости, стабильности и законности которого способствует четко функционирующая система регистрации»276. Правильное определение налоговой базы и отражение объектов недвижимого имущества в бухгалтерской отчетности в большой степени связано с определение самого объекта недвижимости, отнесение его к основным средствам предприятия.

Определение недвижимого имущества, приведенное в статье 130 ГК РФ, как уже было неоднократно замечено, является недостаточно четким и проработанным, что вызывает определенные трудности в практической деятельности организаций. В то время как, ведение бухгалтерского учета недвижимого имущества регламентируется нормами налогового законодательства, которое по своей сути является публичным и зачастую «не терпит» двусмысленности, а, напротив, требует точных формулировок в целях налогообложения, которыми мы не располагаем исходя из Гражданского кодекса РФ и других нормативных актов. Высокая стоимость объектов недвижимого имущества приводит к существенным налоговым начислениям и платежам, которые могут быть определены с высокой степенью достоверности при точном понимании, например, к какой амортизационной группе относится то или иное сооружение, каким образом и на основании каких документов оно было введено в эксплуатацию и, наконец, является ли данный объект бухгалтерского учета сооружением с точки зрения налогового законодательства. Для ответа на эти и подобные вопросы представляется целесообразным обращаться к положениям Федерального закона «О бухгалтерском учете» и другим нормативным документам, принятым в развитие этого закона. При решении вопроса о квалификации недвижимого имущества используются нормативные акты, содержащие дополнительные параметры и критерии, позволяющие на практике решать вопрос об отнесении к недвижимости тех или иных объектов.

Бухгалтерский учет объектов недвижимого имущества в качестве основных средств осуществляется, прежде всего, на основании следующих нормативно-правовых документов:277 Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 (утв. Приказом Министерства финансов РФ от 30.03.2001 N 26н), Общероссийский классификатор основных фондов (утв. постановлением Государственного комитета Российской Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации от 26 декабря 1994 г. N 359), Постановление Госкомстата РФ от 21 января 2003 г. N 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств», Постановление Госкомстата РФ от 8 декабря 2003 г. N 111 «Об утверждении порядка заполнения и представления форм Федерального государственного статистического наблюдения N 11 «Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов» и N 11 (краткая) «Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций».278

Указанные документы регулируют порядок классификации, учета и отражения в бухгалтерской и статистической отчетности объектов основных средств, в том числе и тех из них, которые обладают признаками недвижимого имущества, обозначенными в Гражданском кодексе РФ.

Классификация основных фондов осуществляется в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов (ОКОФ). ОКОФ является официальным документом, содержащим перечень объектов, которые создаются в различных отраслях промышленности в соответствии с техническими правилами, могут участвовать в имущественном обороте в соответствии с гражданским законодательством и должны учитываться в соответствии с правилами бухгалтерского учета в качестве основных средств,

ОКОФ состоит из нескольких разделов, содержащих перечни видов имущества, некоторые из которых в силу своей физической природы и технических характеристик могут быть отнесены к объектам недвижимого имущества. Данные виды приведены в составе материальных основных фондов: здания (кроме жилых); сооружения; жилища.

К подразделу «Здания (кроме жилых)» относятся здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Недвижимость как объект предпринимательской деятельности

Недвижимое имущество используемое в предпринимательской деятельности

Судебная практика

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Довлатова, Елена Владимировна

Рекомендованный список диссертаций по специальности «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», 12.00.03 шифр ВАК

Правовое регулирование аренды федерального недвижимого имущества 2010 год, кандидат юридических наук Аникин, Антон Сергеевич

Правовой режим недвижимого имущества в предпринимательском обороте 2009 год, кандидат юридических наук Галиуллин, Рамиль Рафкатович

Развитие системы рыночных правоотношений недвижимости в России: опыт межотраслевого исследования 2007 год, доктор юридических наук Сусликов, Владимир Николаевич

Особенности совершения сделок с недвижимостью 2004 год, кандидат юридических наук Прокопьева, Надежда Викторовна