Перевод имущества организации в собственность физических лиц
Организация (ООО, два учредителя, муж и жена) построила нежилое помещение. Здание находится в собственности ООО с ноября 2008 года, а земля под ним с марта 2009 года. Земля была выкуплена у города за 13600 рублей, а кадастровая стоимость 96000 рублей. Организация хочет закрыть ООО и открыть ИП. Сейчас мы находимся на ЕНВД и УСН 6% (сдача помещения в аренду). Как поступить с землей и зданием при ликвидации ООО, чтобы заплатить меньше налогов? Можно ли продать здание и землю одному из учредителей по балансовой стоимости или даже ниже ( по сути самому себе). Какие есть варианты?
Недвижимое имущество, находящееся на балансе организации может быть переведено в собственность учредителей организации тремя законными способами: — через договор купли продажи; — путем передачи одному из участников общества, при его…
Ответ консультанта
Недвижимое имущество, находящееся на балансе организации может быть переведено в собственность учредителей организации тремя законными способами:
— через договор купли продажи;
— путем передачи одному из участников общества, при его выходе из общества в качестве оплаты действительной стоимости его доли
— путем распределения между участниками, при ликвидации общества.
Рассмотрим каждый из вариантов:
Реализация по договору купли продажи.
Общество вправе реализовать свое имущество любому физическому лицу, в том числе и одному из своих участников. Передача имущества происходит в данном случае по договору купли продажи. Выручка от реализации имущества признается доходом организации в момент поступления денежных средств на счет или в кассу организации и облагается УСН , по ставке 6% (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Решение ВАС РФ от 20.01.2006 N 4294/05, Письма Минфина России от 18.12.2008 N 03-11-04/2/197 (п. 2), от 21.07.2008 N 03-11-04/2/108).
Если затраты на строительство здания и на землю были ранее учтены организацией в составе расходов, при применении УСН 15%, данные расходы придется исключить из книги доходов и расходов прошлых периодов, пересчитать налоговую базу уплатить недоимку по налогу и пени (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Это придется делать даже если в момент продажи земли и здания ООО применяет УСН (доходы 6%) (Письма Минфина России от 26.03.2009 N 03-11-06/2/50, от 26.03.2009 N 03-11-06/2/51, от 27.02.2009 N 03-11-06/2/30).
Цена реализации в договоре купли – продажи между физическим лицом (учредителем) и ООО может быть установлена участниками сделки по их соглашению. Законодательство не запрещает установление балансовой или кадастровой цены.
Преимущества данной схемы:
- Простота и скорость в ее осуществлении, для регистрирующего органа достаточно представления договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме.
- Осуществление расчетов между контрагентами на момент регистрации договора и перехода права собственности не требуется, следовательно, есть возможность пролонгации расчетов, а соответственно и возможность отсрочить уплату налогов.
- Нет необходимости обращения в регистрирующие налоговые органы для внесения изменений в ЕГРЮЛ.
- Нет необходимости составлять бухгалтерскую отчетность.
- У покупателей – физических лиц, учредителей никаких налоговых обязательств, при применении данной схемы, не возникает.
Налоговые риски и недостатки:
Покупатель (учредитель) и продавец (ООО) могут быть признаны налоговыми органами взаимозависимыми лицами. При существенном отклонении договорной цены от рыночной, и при выявлении взаимозависимости у налоговых органов есть право доначисления налоговых платежей по двум основаниям:
- получение физическим лицом – учредителем дохода в виде материальной выходы от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у организации , являющейся взаимозависимой по отношению к налогоплательщику (пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ). Доходом физического лица в данном случае будет признаваться превышение цены реализации идентичного имущества над ценой реализации, указанной в договоре купли-продажи. Облагаться такая разница будет по ставке 13% — п.1 ст. 224 НК РФ
- корректировка налоговыми органами цены, указанной в договоре купли-продажи с учетом рыночного уровня цен (п. 2 ст. 40 НК РФ). В этом случае, организации может быть доначислен налог, уплачиваемый в связи с применением УСН.
Несмотря на вышеперечисленные риски, на практике налоговые органы нечасто использовали такое право при подобных сделках. .
Помимо этого, существует практическая трудность в определении реальной рыночной стоимости имущества, т.к. до сих пор для налоговых органов не разработано никакого алгоритма определения рыночной стоимости недвижимого имущества, кроме, сравнительного. Так как существенное количество сделок регистрируется с занижением в договоре рыночной цены, при сравнении с ними, выявить реальную цену, с которой следует рассчитывать налог очень сложно.
Передача недвижимого имущества организации одному из участников общества, при его выходе из общества в качестве оплаты действительной стоимости его доли.
Согласно ст. 94 ГК РФ, участник общества вправе выйти из него путем отчуждения обществу своей доли в его уставном капитале. В этом случае ему должна быть выплачена действительная стоимость его доли или выдано имущество, соответствующее такой стоимости, в порядке, способом и в сроки, которые предусмотрены Федеральным законом от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и уставом общества. При выходе участника из общества действительная стоимость его доли в уставном капитале определяется на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, — п. 4 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации». Чтобы передать вышедшему участнику земельный участок и здание, общество принимает решения о выплате действительной стоимости долю участнику, путем передачи ему недвижимого имущества. Основанием для такой передачи, является данное решение и акт передачи имущества выбывшему участнику.
При передаче имущества по данной схеме у общества, как и в случае продажи, возникает обязанность исключить расходы на недвижимость из принятых расходов прошлых лет, пересчитать налоговую базу и доплатить налог и пени. Более никаких налоговых обязательств не у общества возникает.
Налоговые обязательства, по уплате НДФЛ со стоимости доли по ставке 13% в данном случае возникают у выбывшего участника (п.1 ст. 210 НК РФ, п.1 ст. 224 НК РФ). Общество в данном случае признается налоговым агентом и обязано передать в налоговый орган сведения о полученном доходе – п.5 ст. 226 НК РФ. Уплата налога бывшим участником производится на основании налогового уведомления, полученного от инспекции в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 228 Кодекса. Декларацию 3НДФЛ в данном случае самостоятельно подавать участнику не нужно.
Преимущества данной схемы:
- Нет необходимости ликвидировать общество, а соответственно, подвергать общество проверке, проводить сверки с налоговыми органами и уплачивать возможные недоимки и штрафы прошлых лет.
- Требуется однократное обращение в налоговые органы для внесения изменений в ЕГРЮЛ.
Риски и недостатки:
- У общества, находящегося на УСН возникает необходимость ведения бухучета и формирования бухгалтерской отчетности для определения действительной стоимости доли.
- В налоговом законодательстве до сих пор нет ясности относительно того, как рассчитывать налог при выплате участнику действительной стоимости доли путем передачи участнику имущества общества. Так как действительная стоимость доли рассчитывается по данным бухгалтерского учета, а недвижимость находится на учете организации по цене ее приобретения, и, как правило, ее переоценка не производится, рыночная стоимость переданного имущества существенно отличается от балансовой. По существующей практике организация, как налоговый агент обычно указывает в справке 2НДФЛ, сумму дохода, равную действительной стоимости доли по данным бухгалтерской отчетности. Эту же сумму, налоговый орган дублирует в уведомлении, высылаемом участнику общества. Однако, в последние годы Минфин и налоговые органы считают, что расчет должен производиться с рыночной стоимости передаваемого имущества – ст. 40 НК РФ ст. 211 НК РФ, как при получении дохода в натуральной форме (Письмо Минфина России от 09.09.2011 N 03-04-05/4-647.
Распределение имущества между участниками, при ликвидации общества.
При ликвидации общества, его имущество после расчетов с кредиторами подлежит распределению между его участниками. Имущество распределяется между участниками пропорционально их долям. Налоговые обязательства общества и его участников те же, что во второй схеме.
Преимущества данной схемы:
Никаких преимуществ по сравнению с предыдущими схемами, на наш взгляд не наблюдается.
Риски и недостатки:
- Длительная процедура ликвидации общества (срок не определен)
- Возможны выездные проверки — п.11 ст. 89 НК РФ и соответственно, возникновение новых налоговых обязательств, связанных ч выявлением недоимок и наложением штрафов.
- Необходимость ведения бухучета, назначения ликвидационной комиссии, поиск и уведомление кредиторов, составление ликвидационного баланса.
- Многократность обращения в налоговые органы для проведения регистрационных действий, связанных и ликвидацией общества.
- Расчет налога на доходы физических лиц при получении имущества в собственность участников требуется производить исходя их его рыночной стоимости (письмо Минфина от 9 сентября 2011 г. N 03-04-05/4-647, Письмо Минфина от 29.01.2010 N 03-04-05/2-16 и проч.).
Как видно из приведенных схем, самым выгодным и менее трудоемким вариантом для ООО и его участников является первый вариант – реализация через договор купли-продажи одному из участников общества. Основным налоговым риском при этом является взаимозависимость участника и общества. С нашей точки зрения выходом является совмещение первых двух схем. Один из участников общества выходит из него, оставляя свои долю обществу либо продав (подарив ее) другому участнику или третьему лицу. Данные вносятся в ЕГРЮЛ. После этого, общество реализует свое недвижимое имущество вышедшему участнику через договор купли продажи по цене, согласованной сторонами, например, кадастровой. Таким образом, исчезает явная взаимозависимость между покупателем – бывшим участником и продавцом ООО, а соответственно и возможность корректировки цены договора и начисления недоимок и пеней налоговыми органами.
Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ. (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).
Оганджанянц Светлана Викторовна
Уважаемые посетители нашего сайта!
Каждая налоговая консультация индивидуальна, требует внимания, обращения к нормативным актам и специализированной литературе. Часто требуется тщательный юридический анализ первичных документов.
Из уважения к Вам и Вашим проблемам, мы не даем консультаций по телефону. На звонки отвечает секретарь, который не является специалистом по налоговым вопросам.
ВОПРОС-ОТВЕТ
Здравствуйте. Хочу сдавать квартиру и нежилое помещение. Каку форму уплаты налогов выбрать?
Всего 3 способа уплаты налогов при сдаче в аренду квартиры, те же правила применимы и к сдаче нежилых помещений: 13 % со всей суммы дохода, доход подтверждается копией договора, декларация…
Здравствуйте! Может ли Налоговая отказать с вычетом НДС принципиалу, у которого Оквэды связаны с розничной и оптовой торговлей строительных материалов, заключившего агентский договор с контрагентом, имеющего только оквэд связанные с…
Налоговый орган вправе отказать в вычетах по налогам, только на основании проведенной им камеральной либо выездной проверки. Одним из наиболее частых отказов в вычетах по НДС и налогу на прибыль…
Здравствуйте! ООО на УСН (доходы минус расходы ) в октябре 2012 г. купило коммерческое помещение , используемое в коммерческих целях, по Договору ипотеки. В течение 5 лет равными платежами мы…
Налогоплательщик, применяющий УСН с объектом «доходы минус расходы», вправе уменьшить полученные доходы, в частности, на следующие расходы: — на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование,…
info@nalogovmalo.ru | +7 (495) 975-91-51
г. Москва, ул. Барклая, д. 18/19 стр.1, 3 этаж, оф. 2
Пн-Пт с 9:30 до 18:00
Продажа недвижимости принадлежащей ООО
В ООО 9 учредителей с равными долями, 5 учредителей хотят продать недвижимое имущество принадлежащее ООО, 4 учредителя против. Имеют ли право продать без нашего согласия, ведь там тогда негде будет работать. Может нам ликвидировать ООО в том составе учредителей, тогда как разделить имущество, принадлежащее ООО.
Читать 3 ответa
Есть ООО с 3-мя соучредителями, из которых двое — родственники. Решено продать объект недвижимости, принадлежащий ООО. Двое соучредителей-родственников утверждают, что третьему соучредителю с продажи недвижимости ничего не достанется, т.к. якобы, в 2015-м году ими для погашения налоговой задолженности была внесена определенная сумма денежных средств, которая теперь подлежит им к возврату. Причем, все эти годы речь о возмещении не поднималась. Есть подозрение, что внесенная ими сумма была давно ими возвращена из бюджета ООО. Как в этом случае быть третьему учредителю?
Читать 3 ответa
ООО принадлежит коммерческая недвижимость. Учредитель (единственный) этого ООО хочет приобрести эту недвижимость как физ. лицо по договору купли-продажи с условием оплаты после перехода права собственности. Могут возникнуть какие-либо проблемы у физ. лица впоследствии, если оплата не будет произведена, а ооо будет ликвидировано.
Читать 19 ответов
Как вернуть деньги по ДКП ООО. В 2013 году я намереваясь приобрести недвижимость внесла продавцу задаток. На что он оформил на меня 40% уставного капитала, после чего оказалось что данная недвижимость не принадлежит данному ООО, а когда-то была у него (ООО) в аренде. И воообще за этим ООО ничего не числится. Я потребовала вернуть деньги, на что получила немотивированный отказ. Обратилась с заявлением в МВД — получила постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. В прокуратуре тоже самое. Прошу по статье 159 ч.4 в отказах пишут не видят по статья 159 часть 3. Дело в суде длится 1,5 года, продавец поясняет, что ни окакой недвижимости и речи не шло, продавал корпоративные права, а в постановлении об отказе написано что продавал недвижимость. Судья говорит что это не доказательство. Адвокаты сотрудничать отказываются. У продавца кум бывший прокурор. Подскажите как быть к кому обратиться?
Читать 5 ответов
До нового года написали письмо в налоговую инспекцию на переход, доход минус 6%. С нового года приостановили деятельность, но в январе продали помещение принадлежащее ООО, заплатили налог 6%. Как распределить дивиденды и какой налог уплатить с дивидендов. Нас два учредителя.
Читать 7 ответов
Я являюсь 100% дольщиком в ООО на котором зарегистрировано несколько объектов недвижимости. Директором назначен другой человек. Сегодня ко мне пришли незнакомые люди и предоставили Свидетельства на право собственности этих недвижимостей, которые принадлежат уже другой организации на основании договора купли-продажи. После этого я связался с директором моего ООО и выяснилось, что он вступил в сговор с мошенниками и продал все недвижимое имущество. (согласно какой-то статье 46) Теперь они мне предлагают аренду или выкуп моего же имущества.
Что делать? Имел ли право директор продать имущество, без моего (учредителя) ведома и согласия? Как все исправить?
Читать 4 ответa
В банкротстве ООО Конкурсным управляющим получено определение арбитражного суда (все три инстанции) о признании сделок по продаже имущества должника-банкрота (объект недвижимости) недействительными и истребовании данного имущества из чужого незаконного владения. На объект наложены меры в виде запрета регистрационных действий решением суда общей юрисдикции, в связи с нахождением последнего собственника под арестом в ожидании приговора с наличием денежных требований от потерпевших.
Вопрос: как конкурсный управляющий на практике должен реализовать решение суда об истребовании имущества? Как обязать ФРС внести изменения в данные о собственнике несмотря на меры в виде ареста имущества подсудимого? Как обязать районный суд снять арест с имущества не принадлежащего подсудимому?
Читать 14 ответов
Как оформить сделку купли — продажи недвижимого имущества, если ООО, кторому принадлежит недвижимость исключено из ЕГРЮЛ.
Читать 3 ответa
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста. В 2001 году между ООО заключен договор купли-продажи объектов недвижимости (складские здания), акт приема передачи. По неизвестной мне причине договор не регистрировался. В договоре указано, имущество принадлежит продавцу на основании права собственности: договор купли-продажи от 1999 г., акт приема передачи. В настоящее время юридически продавец не исключен из ЕГРЮЛ, фактически его нет. У нас на руках оригинал договора, акт, тех паспорт. По данным росреестра объект значится под кадастровым номером. Сведения о правообладателе отсутствуют. Как зарегистрировать право собственности? Спасибо.
Читать 4 ответa
Придется ли платить налог с продажи коммерческой недвижимости принадлежащей ООО более 3 лет?
Читать 3 ответa
Как оптимально продать недв. Принадлежащую ООО учредителям, два участника. За какую минимальную стоимость (балансовая), с минимальным налогооблажением, возможно ли провести оплату приходными ордерами.
Читать 1 ответ
Читать 2 ответa
ООО продает недвижимость, от ооо действует физлицо по доверенности.
Покупает недвижимость физлицо, который хочет выписать доверенность на представителя ООО.
Будет ли представитель ООО считаться в данном случае коммерческим представителем и сможет ли по п.2 ст. 184 ГК РФ провести сделку за обе стороны? Или если покупатель физлицо, то это невозможно и сделка будет приостановлена?
Читать 2 ответa
ООО принадлежит коммерческая недвижимость. Как правильно оформить договор купли-продажи этой недвижимости, как физлицу, на одного из учредителей? Спасибо!
Читать 2 ответa
У меня такой вопрос.
ООО продает гостиничный комплекс (оформлено на ООО, 3 учредителя), после продажи данной недвижимости, должно ли ООО платить какие то налоги?
Читать 1 ответ
Может ли ООО (в частности директор и один из учредителей) продать коммерческую недвижимость, принадлежащую ООО, без согласия второго учредителя. В ООО 2 учредителя с долей по 50%.
Читать 2 ответa
В конце года подходит срок возврата беспроцентного займа бывшему учредителю, вышедшему из состава ООО в начале года. Может ли единственный участник ООО и он же директор принять решение о продажи недвижимости принадлежащей ООО самому себе, с целью вернуть заем бывшему учредителю? Каковы налоговые последствия для ООО?
Читать 1 ответ
ООО у Тер. управления фед. агенства по управлению гос. имуществом посредством аукциона приобретены нежилые здания, которые располагаются на земельном участке, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации и который не являлся предметом договора, а следовательно не может быть передан в право собственности ООО. Из-за всего этого ООО не может оформить право собственности на нежилые здания для того, чтобы выкупить или арендовать данный земельный участок.
В силу же п.1.ст. 552. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
С каким иском необходимо обратиться в Арбитражный суд как быть Обществу в такой ситуации, помогите с судебной практикой в пользу Общества если есть такая?
Читать 1 ответ
Здравствуйте! Куда мне надо обращаться, чтобы узнать какое имущество зарегистрирована на ООО, где я являюсь учредителем фирмы.? могу ли я заказать копию купли — продажи недвижимости, принадлежащий ООО. Спасибо.
Читать 1 ответ
ООО «Радуга», созданное на базе приватизированного государственного предприятия, является землепользователем закрепленного за ним земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования в размере 5 га.
В связи с тем, что по новому Земельному кодексу РФ собственнику зданий, строений, сооружений принадлежит исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, ООО «Радуга» обратилось в земельное управление администрации города с заявлением о продаже ему земельного участка в собственность.
Земельное управление со ссылкой на администрацию города предложило заключить договор аренды на земельный участок площадью 3 га, так как при уточнении границ земельного участка лишь на площади 3 га расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Радуга».
ООО «Радуга» не согласилось с предложенным вариантом и обратилось в суд.
Какое решение вынесет суд? И почему?
Читать 1 ответ
Единственный учредитель ООО со 100% долей в уставном капитале продал все доли другому физическому лицу по договору купли-продажи. Сделка зарегистрирована в соответствии с законодательством. Предприятие действовало и принадлежало первому учредителю более 8 лет. Обороты предприятия были не большие, а основными активами предприятия был объект недвижимости. Должен ли продавший доли бывший учредитель платить налоги или ему предоставляется имущественный вычет, так как он владел предприятием (имуществом) более трех лет? Можете ли Вы помочь грамотно составить деклорацию о доходах?
Читать 1 ответ
Единственный участник ооо продает бизнес путем продажи своей доли (100%). Покупатель не заинтересован в приобретении недвижимости, принадлежащей ооо. Может ли участник перед продажей доли переоформить на себя объекты недвижимости без выкупа? Налоговые последствия для участника и ооо? * Один из объектов был внесен в УК при организации ООО.* Спасибо.
Читать 2 ответa
Как правильно оформить сделку продать недвижимость принадлежащее ООО (система УЕСН-упрощенка доходы за минусом расходы) физ. лицу. Учредитель ООО один. Продажу оформить на физ. лицо который является учредителем ООО этой фирмы которая продает.
Читать 2 ответa
Кто должен принимать решение о продаже недвижимого имущества принадлежащего ооо «Васюки» если само имущество и доли учредителей данного ООО»Васюки» находятся в залоге у банка?
Читать 1 ответ
Нас три участника ООО. Один уезжает и дает доверенность своему представителю на продажу недвижимости, которая принадлежит ооо. Может ли этот представитель обладать правом на созыв и проведение собрания, если в доверенности сказано Осуществлять права участника ООО, иметь право голоса, голосовать на годовых и внеочередных общих собраниях, требовать созыва внеочередного собрания участников, вносить предложения в повестку дня общих собраний, получать информацию о проведении общего собрания, получать информацию и документы при подготовке к общему собранию. В доверенности не прописано, что представитель имеет право созывать и проводить собрание. Прописано только о требовании созыва собрания. Законно ли будет такое собрание и зарегистрирует ли протокол налоговая, если по повестке дня один против, а представитель и другой член за?
Читать 1 ответ
Собираюсь приобрести квартиру в Крыму. По документам она принадлежит ООО, зарегистрированному на Украине, в Киеве.
Мне предлагают следующую схему проведения сделки: сделать нотариальный договор купли-продажи в Киеве, сделать полный расчет по договору и передать мне весь пакет документов на недвижимость, с тем, чтобы я зарегистрировала сделку в Крыму, когда это будет возможным. Стоит ли соглашаться на такую схему сделки? Продавцы настаивают, что это сейчас единственно возможная форма сделки, учитывая, что собственник — украинское ООО. Так ли это? Соглашаться ли на такой вариант? Будет ли легитимным такой договор купли-продажи? Заранее благодарю. Ирина.
Читать 1 ответ
ОАО «Юрга» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Вита» об обязании ответчика демонтировать вывеску со своим фирменным наименованием с козырька здания.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчик приобрел у ОАО «Юрга» право собственности на встроенное нежилое помещение, находящееся в здании, собственником которого является истец. ООО «Вита» полагало, что козырек здания, в котором расположено помещение, принадлежащее ему на праве собственности, является общим имуществом, и разместило на козырьке вывеску со своим наименованием.
Стороны представили в суд договор продажи недвижимости, согласно которому ООО «Вита» приобрело у ОАО «Юрга» право собственности на встроенное нежилое помещение. Однако условие об отчуждении ответчику помещений общего назначения в договоре отсутствовало.
Читать 2 ответa
Физическое лицо-собственник продает коммерческую недвижимость. Земельный участок под объектом также принадлежит этому физическому лицу. Покупатель ООО. Сможем ли мы зарегистрировать сделку, если заключим соглашение о сервитуте на земельный участок или в договоре купли-продажи пропишем право доступа на данный земельный участок. Спасибо.
Читать 1 ответ
Признание сделки недействительной. ООО принадлежал на праве собственности объект недвижимости коммерческого назначения (с наличием свидетельства о регистрации права). В результате директор по договору купли-продажи продал этот объект без согласия участников Общества. В соответствии с условиями договора имущество было передано по акту приема-передачи, переход права собственности к Предприятию был зарегистрирован в ЕГРП. Впоследствии Предприятие перепродало спорный объект гражданину. Имущество было передано покупателю по акту передачи, переход права был зарегистрирован в ЕГРП, однако оплата по договору фактически не производилась. Могут ли участники общества обратиться в суд о признании сделки недействительной? Или они все будут признаны добросовестными покупателями?
Читать 2 ответa
Я приобрёл контрольный пакет акций ОАО. Предыдущие владельцы продали имущество (склады, землю) за бесценок без проведения необходимых процедур (независимая оценка, собрание) в принадлежащую им фирму ООО. А потом её продали другому владельцу. Можно ли пересмотреть договора продажи недвижимости и какой срок исковой давности?
Читать 1 ответ
ООО имеет на праве бессрочного пользования земельный участок 37 га, на нем 8 объектов незавершенного строительства (на эти объекты есть свидетельства на право собственности). В настоящий момент ООО хочет продать эти объекты физическому лицу, и отказаться от участка. При продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ). Соответствующие правила применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.
Может ли покупатель, физическое лицо выкупить в 2012 г. земельные участки под объектами незавершенного строительства и по какой цене?
С уважение Маргарита.
Читать 1 ответ
На мне числилось нежилое помещение (по договору купли-продажи), ранее принадлежащее ООО. Через три года это ООО признали банкротом, а договор купли-продажи недействительным и обязали меня вернуть здание. Сейчас на меня конкурсный управляющий подал в суд с требованием выплатить 15 млн. рублей (ООО за неосновательное обогащение и ущерб). Оценоч. Стоимость БТИ, во время купли продажи была 500 тыс. руб. На данный момент 400 тыс. 1 вопрос: могут ли присудить оплачивать мне такие штрафы, если судом признана сделка недействительной 2) могут ли забрать у меня квартиру (я в ней проживаю с 2 несовершеннолетними детьми_ и дом, который куплен на материнский капитал У меня и детей по 1/3 доли.
Читать 1 ответ
Между нами и ООО заключен договор о предоставлении торговой площади в аренду. По сути нам сдается земельный участок принадлежащий администрации города, которая в свою очередь заключила договор аренды с ООО. Павильон стоящей на данном земельном участке принадлежит нам на основании договора купли-продажи. Как объект недвижимости павильон не зарегистрирован. Имеем ли мы право требовать от ООО установление размера арендной платы в размере арендной платы, установленной администрацией города, а также перерасчета ранее уплаченных платежей? В настоящее время администрация не может с нами заключить договор, т.к. ведется судебный процесс в отношении расторжения с ООО договора.
Читать 1 ответ
Мы Покупатели (юрид. Лицо), хотим приобрести квартиру. Данная квартира принадлежит на праве собственности физ. лицу как объект незавершенного строительства. Нам вручили для ознакомления: 1. Договор купли-продажи с физ. лицом, который явл. собственником.
2. И второй договор с компанием якобы ООО застройщиком, где прописано, что данное ООО обязуется оформить в собственность недвижимость и чтобы мы на ООО перечислили деньги. Правомерно ли это? Ведь мы можем перечислить деньги ООО, а оно обанкротится например, и плакали наши деньги. Что посоветуете?
Читать 2 ответa
По продаже недвижимости принадлежащей юридическому лицу. В ООО фактически два учредителя, здание на балансе предприятия, мы хотим его продать путем уступки доли в уставном капитале и выхода из состава учредителей. Вопрос в следующем, по какой ставке с нас снимут налог, как с дохода (13%) или как с прибыли? Имеем ли мы право уступить свои доли за ту стоимость которую хотим?
Спасибо, ждем ответа.
Читать 1 ответ
Ситуация следующая: заключается агентский Договор между двумя ООО, мы — это агентство недвижимости, контрагент — ООО, которой принадлежит земельный участок, продажа участка будет происходить через смену единственного учредителя этой ООО (продажу 100% долей в уставном капитале). Вопрос — как прописать пункт Договора, который будет гарантировать, что после сделки выплату агентского вознаграждения будет производить учредитель, которому ООО принадлежит на данный момент, а не новому учредителю (покупателю недвижимости). С уважением.
Читать 2 ответa
Вчера я обращалась к вам, но попробую еще раз. 11 лет я и моя семья прожила в доме, в 2010 году объявился собственник. Хотя в 2007 я начала сама приватизацию сделан технический паспорт, есть справка с администрации что этот дом принадлежит моему мужу. Но как то не довели дело до конца. В 2010 году ооо тюменское сделало куплю продажу и через суд стал собственником. Подали иск на выселение моей семьи. Решение на выселение вступило в ноябре 2011 года в декабре 2011 решением суда мы добились о пересмотре решения от 31.08 2010 и это решение отменили, т.к истец ооо тюменское отказалось полностью от всей недвижимости. Получается ООО тюменское не собственник, единственное на руках еще есть свидетельство на право собственности и у меня два вопроса 1. как и каким путем можно аннулировать свидетельство..2. имеют ли право приставы нас выселить. Хотя в решение было вынесено добровольно освободить помещение.
Читать 1 ответ
Являясь директором и участником ООО узнал что в регистрационный орган по недвижимости
и сделок с ним поданы документы на куплю продажу квартиры принадлежащей указанному
ООО. Каким образом возможно препятствовать оформлению незаконной сделки, если
суд назначил рассмотрение моего заявления позже чем сама регистрация сделки?
Читать 1 ответ
Прошу Вас ответить на такой вопрос.
Наше ООО имеет дочернюю фирму (100% уставника принадлежит материнской кампании), которая приобретает в собственность объект недвижимости по договору купли-продажи.
Оплату продавцу производит материнская компания без заключения какого-либо договора.
Планируется перевести данный объект на материнскую компанию, а также ликвидировать дочернюю фирму.
Ответьте пожалуйста, в какой форме может быть произведена такая передача?
В форме какого договора целесообразнее всего решить этот вопрос?
Читать 1 ответ
Нужно ли согласие всех учредителей при продаже недвижимости принадлежащей ооо?
Читать 1 ответ
Нужна ли оценка при продаже объектов недвижимости, принадлежащих ООО?
Читать 1 ответ
Читайте также:
- Продажа ООО ответственность
- Продажа доли в ООО
- Договор продажи ООО
- Продажа ООО без купли-продажи
- Договор купли продажи ООО
- Налоги при продаже ООО
- Документы для продажи ООО
- Договор продажи долей ООО
- Продажа ООО с долгами ответственность
- Продажа доли учредителем ООО
- Продажа уставного капитала в ООО
- Договор купли продажи доли в ООО обществу
- Договор купли продажи доли в ООО
- Продажа ООО оформление
- ООО продажа автомобилей
- ООО продажа алкоголя
- Недвижимость учредителя ООО
- Продажа ООО с лицензией
- Продажа доли в уставном капитале ООО
- Продажа доли уставного капитала ООО
Нюансы продажи нежилого помещения юридическим лицом и особенности оформления договора
К имущественным сделкам купли-продажи допускаются как жилые, так и нежилые помещения.
Специфика проведения сделок различна, и во многом зависит от того, кто продавец и покупатель: физическое или юридическое лицо.
В этой статье о нюансах регистрации таких сделок, о необходимой документации, а также приведена пошаговая инструкция о процедуре продажи нежилого помещения.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !
Скрыть содержание
Особенности
Сделки с объектами, относящимися к нежилому фонду, заключаются в купле/продаже промышленных и коммерческих площадей, зданий и помещений под офисы, культурно-спортивные и оздоровительные комплексы. Кроме непосредственного участия в бизнесе, такие объекты используются для выгодных инвестиций и наращивания прибыли от их приобретения.
При подготовке к сделке недвижимость, принадлежащая компаниям и организациям, требует дополнительных шагов от продавца. Имущество юридического лица принадлежит учредителю, и используется соответственно видам разрешённого использования, что может требовать:
- Подготовки дополнительной технической или разрешительной документации для оформления купли-продажи.
- Подключения к коммуникациям, необходимости перепланировок.
- Фактического раздела нежилого строения или его помещений на отдельные доли, принадлежащие учредителям.
- Представления учредительной документации.
- Согласования купли-продажи с учредителями или советом директоров, на основании открытого голосования, с представлением протокола голосования.
ВАЖНО: отдельно стоящие строения требуют дополнительного оформления и представления документации на землю под зданием.
Пошаговая инструкция по проведению сделки
Основой сделки является заключение и регистрация договора купли-продажи. Но прежде чем оформить переход права собственности, нужно найти покупателя и подготовить пакет документов.
С другой организацией
Как правило, сделки между двумя юридическими лицами совершаются уполномоченными представителями, действующими на основании доверенности, полученной от генерального директора. Она обязательно должна удостоверяться нотариально, согласно нормам статей 185, 185.1 ГК РФ. После просмотра нежилого помещения и проверки его правоспособности изучением документации, стороны приступают к оформлению купли-продажи.
Согласно статье 429 ГК РФ юридические лица, выступающие в роли покупателя и продавца, вправе составить предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В нём указывают:
- Организации, выступающие в роли сторон и уполномоченных лиц, которые представляют стороны сделки.
- Описание объекта недвижимости. Его стоимость и условия участия в сделке.
- Сроки проведения купли-продажи. Ответственность сторон по её проведению.
- Передача и получение аванса.
В ответственность сторон по преимуществу вносятся условия уплаты компенсации за просрочку по сделке или за её срыв контрагентом.
- Скачать бланк ПДКП нежилого помещения между юрлицами
- Скачать образец ПДКП нежилого помещения между юрлицами
ВНИМАНИЕ: по ПДКП недопустимо требовать или передавать полную стоимость недвижимости.
В установленный положением ПДКП срок, стороны составляют основной договор купли-продажи. Он соответствует нормам статьи 549 ГК РФ. Его участниками должны быть те же представители юридических лиц, которые заключали ПДКП. Если такое условие не соблюдается, то необходимо оформить передоверие доверенности, по которой происходит представительство.
Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
- Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).
В основной договор нужно перенести параметры нежилого помещения, подлежащего продаже. Здесь ни в коем случае не допускается замена его параметров или кадастровых характеристик. То же касается стоимости – она должна полностью соответствовать той, которая устанавливалась в ПДКП. Если требуется изменить то или иное положение, составляется дополнительное соглашение.
Дополнительно могут вноситься любые положения, существенные для конкретной сделки. По усмотрению сторон вносят:
- условия страхования объекта;
- страхование сделки;
- удостоверение сделки нотариусом;
- условия расторжения договора.
В завершение даются реквизиты контрагентов, в том числе – ИНН, ОГРН, КПП. Документ подписывается руководителями или их доверенными лицами, чьи паспортные данные так же указываются в документе. Скрепляется печатями организаций. К договору, подписанному сторонами, прилагается пакет документов.
- Скачать бланк договора купли продажи нежилого помещения между юридическими лицами
- Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами
СПРАВКА: расчёт покупателя с продавцом может быть только безналичным. Через бухгалтерию перечисляются денежные средства организации покупателя, которые поступают на лицевой счёт продавца.
С гражданином или ИП
Если покупателем выступает индивидуальный предприниматель или гражданин, процедура остаётся аналогичной, но имеет небольшие изменения. Покупатель так же вправе воспользоваться услугами поверенного, но может участвовать в сделке лично.
Если составляется ПДКП, к нему применяются те же гражданские нормы. Но в самом договоре купли-продажи между, например, ООО и физическим лицом вносятся следующие сведения о покупателе:
- Ф.И.О.;
- год и место рождения;
- серия и номер паспорта;
- кем и когда выдан паспорт;
- место прописки.
Далее договор содержит все существенные положения по организации сделки. В назначенное для заключения сделки число покупатель подходит в компанию, где заключается основной договор купчей на недвижимость.
Основной договор составляется по такому же алгоритму:
- в него переносятся сведения из ПДКП;
- или составляются дополнительные соглашения.
ВАЖНО: в заключение вносятся реквизиты Продавца – юридического лица и паспортные данные покупателя – физического лица. Ставятся подписи сторон и печать продавца.
Производится расчёт по сделке, в результате которого покупатель кладёт на лицевой счёт, указанный в договоре, соразмерную сумму средств. При необходимости – составляет кредитный договор с банком.
Прилагаемая документация
К договору, составленному в трёх экземплярах, продавец прилагает пакет учредительной документации:
- Свидетельство о госрегистрации юридического лица.
- Все учредительные документы, с внесёнными дополнениями и изменениями.
- Свидетельство о присвоении ИНН, выданное ФНС РФ.
- Положение о полномочиях руководителя.
- Решение общего собрания участников, акционеров ООО, разрешающее совершение крупной сделки.
- Если сделка не является крупной, то справку о балансовой стоимости активов или справку о балансовой стоимости основных средств.
- Для государственных и муниципальных организаций, владеющих имуществом на праве оперативного управления, письменное согласие вышестоящего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
- Для организаций, созданных на основе приватизации государственных или муниципальных предприятий – выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Если более 25% акций принадлежит государству или муниципалитету, то официальное согласие органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
- Акт об оценке имущества.
- Нотариальная доверенность на представителя – для представителей.
На объект, участвующий в сделке, продавец подаёт следующие документы:
- правоустанавливающий документ;
- свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП;
- техническую документацию из БТИ;
- кадастровую справку об отсутствии арестов и обременений;
- кадастровый паспорт (если собственность не зарегистрирована в ЕГРП).
ВНИМАНИЕ: законный или уполномоченный представитель предъявляет свой гражданский паспорт.
Покупатель предоставляет приложением к договору:
- учредительную документацию – для юридических лиц;
- доверенность – для представителей;
- кредитный договор, если недвижимость оформляется в кредит;
- квитанцию об оплате пошлины.
И покупатель, и продавец предъявляют гражданские паспорта и СНИЛС.
Регистрация сделки
Согласно статье 151 ГК РФ – договор купли-продажи недвижимости обязательно регистрируется в Росреестре. Регистрация начинается с оплаты госпошлины, которая взимается с покупателя. В зависимости от статуса покупателя, пошлина составляет:
- для физ. лиц – 2 тысячи рублей;
- для юр. лиц – 22 тысячи.
Контрагенты подходят в МФЦ совместно, передавая регистратору 3 экземпляра договора, свои паспорта, представители – доверенности. Продавец прилагает:
- правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
- учредительную документацию;
- техническую и кадастровую документацию.
По усмотрению регистратора может быть затребована любая документация, участвовавшая в сделке. Но в таком случае регистратор снимает с оригиналов копии, удостоверяет их.
СПРАВКА: если в положении договора не указано, что он исполняет дополнительно функции акта приёмки, то могут затребовать акт приёма передачи объекта.
- Скачать бланк акта приема-передачи нежилого помещения
- Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения
Стороны сделки получают бланки заявлений и заполняют их. Здесь указываются персональные данные заявителя, кадастровые и технические характеристики приобретённой недвижимости. Так же указывается просьба о передаче права собственности в связи с заключением договора купли-продажи.
Документы подаются под расписку. В расписке указывается их исчерпывающий перечень. Учредительная документация и гражданские паспорта возвращаются после приёма документации. Остальная документация остаётся у регистратора.
Если стороны обратились одновременно, то регистрация должна завершиться в течение 10 дней. Срок повторного визита указывается в расписке. На повторный визит следует подойти с распиской, по которой будет выдана документация о праве собственности на приобретённое нежилое имущество.
Налогообложение
Продажа коммерческой недвижимости облагается налогом, в зависимости от системы налогообложения, по которой отчитывается продавец перед налоговым органом.
Полученный доход учитывается в качестве прибыли, за что требуется официальное отчисление в ФНС. За имущество, находившееся в собственности более трёх лет, налог не взимается.
Покупатель, напротив, может ходатайствовать о налоговых льготах, в связи с понесёнными расходами. Но со дня приобретения объекта ему начисляется имущественный налог. А если он приобрёл отдельно стоящее здание – земельный налог.
Заключение
Для продажи нежилого помещения требуется собрать не только документацию на строение или помещение. Если объект продаёт юридическое лицо – разрешение от учредителей. Купля-продажа оформляется договором, который требуется зарегистрировать в Росреестре. За регистрацию взимается пошлина. По её завершении сделка считается состоявшейся. Полученные по сделке деньги учитываются в качестве прибыли и подлежат отчёту в ФНС РФ.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно !
Продажа собственности юридическим лицом
Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.
- Как происходит продажа недвижимости
- Особенности продажи недвижимости
- Документы для продажи
- Порядок проведения сделки
- Налоги при продаже
Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.
Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.
Обратите внимание: организации могут выступать не только продавцом, но и покупателем недвижимого имущества.
Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?
Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:
- достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
- недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.
В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.
Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. Главная особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.
В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.
Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом
При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:
- Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
- Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
- При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
- Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
- Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
- По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.
Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.
Документы для продажи недвижимости юридическим лицом
Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.
Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.
Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:
- решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
- копия учредительных документов организации;
- свидетельства ОГРН и ИНН;
- выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
- доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
- паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
- документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
- справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
- при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.
Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.
Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.
Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.
Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.
Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:
- приложения к договору;
- акт приема-передачи;
- свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
- справка из БТИ;
- кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
- квитанция об уплате госпошлины.
Порядок проведения сделки с недвижимостью
В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:
- Подтверждение решения о продаже Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.
- Составление договора После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.
- Заключение сделки После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
- Переход права собственности на имущество Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.
После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.
Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом
Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:
- категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
- имеет ли компания статус резидента РФ;
- Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.
Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.
Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:
- величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
- является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.
Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.
Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.
Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».
Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.
В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.