Агентский договор с риэлтором на что обратить внимание
Перейти к содержимому

Агентский договор с риэлтором на что обратить внимание

  • автор:

Управление Роспотребнадзора по Рес.

Основной контингент потребителей риэлторских услуг составляют физические лица, поэтому к клиенту — физическому лицу будут применяться правила Закона РФ «О защите прав потребителей».

При заключении договоров с агентствами недвижимости: внимание необходимо обратить на предмет заключаемого договора и размер вознаграждения за оказанные услуги. Условия и порядок оказания конкретной услуги во многом зависит от того, какой именно договор заключает исполнитель с заказчиком (агентский, поручения или оказания услуг), поскольку от этого зависит объем прав и обязанностей сторон в договоре. Если из названия договора не следует, к какому виду он относится, то необходимо обратить внимание на обязанности исполнителя. В случае если цена будет не согласована, заказчик должен будет оплатить услуги по цене, обычно взимаемой за аналогичные услуги при сравнимых обстоятельствах.

Цена, определенная таким образом, может не соответствовать ожиданиям, которые были у сторон при заключении договора. В результате, заказчик будет обязан заплатить за услуги больше, чем рассчитывал. . Как правило, в стоимость оказываемой риэлтерской услуги по поиску объекта недвижимости для купли-продажи или найма, включается стоимость так называемых сопутствующих услуг по совершению сделки (подготовка документов, консультации и т.д.), но исполнители могут прямо не прописывать, что именно они обязаны сделать в интересах заказчика, кроме поиска объекта недвижимости.

Таким образом, Заказчику необходимо обращать особое внимание на предмет заключаемого договора и объем прав и обязанностей исполнителя, т.е., что именно в рамках заключаемого договора обязан совершить исполнитель. Потребитель должен помнить, что согласно п. 3 ст. 16 Закона, исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные платные работы, услуги.

Потребитель вправе отказаться от их оплаты, а если они оплачены, потребовать от исполнителя возврата уплаченных за такие работы (услуги) сумм, которые не являются предметом договора и стоимость которых включена в его цену (например, подготовка договора, если предметом договора является только услуга по поиску объекта недвижимости).

Необходимо обращать внимание, на то, что условия договора, заключаемого с исполнителем, могут в значительной степени ущемлять права потребителей. Так риэлтерские агентства не указывают сроки оказания услуг, в связи с чем в договорах отсутствуют условия об ответственности исполнителя услуг за его нарушение. Так же следует обратить внимание на риски, связанные с полнотой исполнения риэлтерскими агентствами услуг и на условия о подсудности споров. Нередко риэлтерские агентства закрепляют в договорах условие о рассмотрении споров по договору в суде по месту нахождения ответчика, что может существенно затруднить и даже сделать невозможным судебный порядок защиты своих интересов клиентом. У потребителя существует право требования изменить данное условие договора, так как законодательством РФ предусмотрена альтернативная подсудность по выбору истца, следовательно, включение риэлтерскими агентствами в договор положения о подсудности спора только по месту нахождения ответчика может рассматриваться как ущемляющее установленные законом права потребителя.. Статьёй 32 Закона предусмотрена возможность расторжения потребителем договора на оказание риэлтерских услуг в одностороннем порядке в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Установление запретов или ограничений в реализации данного права является незаконным. . Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна представить риэлторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риэлтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риэлтором и оплатить его услуги.

Поэтому все «пожелания» клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре.. Риэлторская фирма должна представить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо совершить риэлтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и представление интересов клиента в суде.

Требование о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре. Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами, то договор будет считаться исполненным риэлтором, если он передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены в газо-, электро- и водоснабжению. В этих случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риэлторская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли — продажи и потребовать· возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы; потребовать замены квартиры ненадлежащего качества на жильё,· соответствующее договору. Существенное нарушение требований качества будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре. Клиент также вправе получить жильё, свободное от прав третьих лиц, за исключением случая, когда он согласился принять его, обремененное правами третьих лиц. В обязанности потребителя риэлторских услуг входит: обязанность оплатить услуги риэлторской фирме, а также передать риэлтору имущество (например, квартиру для продажи) качества, оговоренного с риэлтором. Например, он должен предупредить риэлтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры. При несоблюдении данного требования риэлтор вправе отказаться от исполнения договора риэлторских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это должно быть обязательно предусмотрено договором на оказание риэлторских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться)

Уважаемые жители Республики Алтай, в случае нарушения ваших прав, как потребителей услуг, Вы можете обратиться в Управление Роспотребнадзора по Республике Алтай по адресу: г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,173 тел. 8 (38822) 6-43-84:

© 2023 Управление Роспотребнадзора по Республике Алтай
Joomla! is Free Software released under the GNU General Public License.
Mobile version by Mobile Joomla!

Агентский договор с риэлтором на что обратить внимание

Сегодняшнее состояние рынка вторичного жилья в Казани характеризуется как «рынок покупателя». Это значит, что предложение превышает спрос и продать квартиру быстро и по хорошей цене довольно сложно.

Многие продавцы в надежде выгодно реализовать свое имущество обращаться за помощью к профессиональным риэлторам.

Прежде чем обратиться к риэлтору и подписать с ним договор об оказании услуг, необходимо четко сформулировать свои интересы: за какие деньги и в какие сроки вы хотите реализовать свою квартиру. Далее следует разобраться с тем, какой набор услуг и на каких условиях предлагает то или иное агентство. Немаловажно выяснить и репутацию агентства, поинтересоваться квалификацией его сотрудников. Рассмотрим стандартную сделку по продаже квартиры в Казани на вторичном рынке жилья, в случае если вы решили обратиться к специалистам по недвижимости.

Документальное сопровождение сделки

Поскольку типовых образцов договоров, которыми сопровождается продажа квартир, законодательно не утверждено, агентства разрабатывают их самостоятельно, опираясь на своих юристов и их трактовку положений Гражданского и Жилищного кодексов.

«Действительно, законодательством не утверждена какая-то единая и обязательная форма договоров между риэлтором и клиентом. Каждое агентство самостоятельно определяет их содержание, — подтверждает президент Гильдии риэлторов РТ, директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев. – Однако еще в 2011 году группа юристов Гильдии риэлторов РТ разработала договорную базу с клиентами, рекомендованную для членов Гильдии и для всех остальных агентств недвижимости. Эти договора, полностью соответствуют положениям действующего законодательства, как говорится, «от и до» отражают сегодняшнюю практику проведения сделок. Эти документы не только прошли юридическую экспертизу, но и успешно применяются на практике, их легитимность доказана в ходе судебных разбирательств. От работы с этими типовыми договорами многие ощутили положительный эффект – работать стало спокойнее, клиенты проявляют больше доверия, ведь документы составлены таким образом, что они одинаково защищают и интересы риэлтора, и интересы клиента».

Читаем агентский договор

Если вы обратились в агентство недвижимости с целью продать квартиру, то, скорее всего, вам предложат заключить агентский договор.

Агентский, как и многие другие договоры, содержит ряд утвержденных Гражданским кодексом существенных условий, без которых такой договор может быть признан недействительным. Рассмотрим их подробнее.

Преамбула

Раздел «наименование сторон», кроме Ф.И.О. подписантов, должен обязательно содержать сведения о юридическом лице, то есть его полное или краткое наименование согласно Уставу организации. Договор может быть подписан от имени генерального директора или агента, который в дальнейшем будет вести сделку. Во втором случае важно, чтобы агент имел доверенность на подписание такого рода документов. При этом доверенность не должна быть просрочена и выдается тем же генеральным директором.

Предмет договора

В этом разделе указывается вид услуги. В рассматриваемом в нашей статье случае – это действия по продаже объекта недвижимости. Помимо этого, данный пункт договора содержит полное описание объекта и его стоимость с учетом агентского вознаграждения.

«Если продавец заявляет стоимость квартиры существенно выше рыночной, я бы рекомендовал агентствам недвижимости провести с клиентом, что называется «разъяснительную работу»: показать аналогичные объекты, чтобы не выставлять свою квартиру за нереальную цену», — комментирует Руслан Садреев. — Цена должна соответствовать рыночной. Если она чуть выше, то через некоторое время, если квартира не продается, нужно провести переговоры с клиентом и снизить цену. Это может быть отражено в дополнительном соглашении к договору».

Стоимость услуг и порядок их оплаты

Агентский договор возмездный, соответственно, стоимость услуг по договору также относится к разряду его существенных условий. Без их полного указания регулировать взаимоотношения будет сложно. Некоторые агентства предпочитают фиксированную оплату, некоторые оговаривают процент от сделки.

Сумма вознаграждения агентства в Казани в среднем составляет от 50 до 100 тыс. рублей в зависимости от стоимости объекта, его ликвидности, сложности оформления документов и т.д.

Что касается порядка оплаты, то, например, типовым договором, разработанным Гильдией риэлторов РТ, предусмотрено, что вознаграждение агенту выплачивается не позднее дня выполнения им своих обязанностей по договору. Это может быть сделано как в наличной, так и безналичной форме.

«Услуги, как правило, оплачиваются по факту их полного оказания — после подписания акта выполненных работ, — поясняет Руслан Садреев. Услугу оплачивает ее заказчик, то есть продавец квартиры, который обратился в агентство. Бывают ситуации, когда риэлторы требуют заплатить за свои услуги еще и покупателя квартиры, не имеющего с агентством договорных отношений. На мой взгляд, навязывать оплату услуг покупателю – неправильно».

Обязательства

В договоре прописываются права и обязанности обеих сторон – агента и заказчика.

Так, агент, в частности, обязуется:

— изучать складывающуюся конъюнктуру рынка недвижимости в целях наиболее выгодного продвижения объекта, информировать клиента о ходе этой работы;

— распространять информацию об объекте недвижимости в печатных и электронных средствах массовой информации;

— осуществлять поиск и самостоятельный отбор покупателей объекта недвижимости, в том числе осуществлять просмотры объекта недвижимости потенциальным покупателям, вести с ними переговоры об условиях предстоящей сделки;

— организовать подготовку к проведению сделки, включая: первичный анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости; присутствие при подписании необходимых документов;

— провести все необходимые действия для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости;

— координировать денежные расчеты.

«Таким образом, основная обязанность по договору – это выполнение агентских услуг по поиску покупателей на объект недвижимости, принадлежащий собственнику, сбор необходимых документов. При необходимости в этот же договор включается услуга по подбору для продавца альтернативной квартиры», — уточняет Садреев.

В свою очередь, заказчик в течение срока действия договора не в праве разглашать третьим лицам предмет договора и заключать аналогичные договоры с другими агентствами.

«Агентский договор подразумевает эксклюзивность. Это очень важный момент, на который стоит обратить внимание. Согласно Гражданскому кодексу, агентский договор не может заключаться с несколькими организациями. В противном случае грозит неустойка. Поэтому если заключить такой договор с непрофессиональным, ненадежным, «серым» риэлтором или агентством, тогда можно потерять время», — обращает внимание Руслан Садреев.

Ответственность

Юристы, которые специализируются на имущественных спорах, советуют не ограничиваться общими фразами, а закреплять в договоре ответственность агентства за срыв сделки и оговаривать объемы этой ответственности в рамках, предусмотренных ст. 329 ГК РФ. Аналогичным образом следует оговорить ответственность агентства в случае оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц.

Ответственность же клиента, как правило, оговаривается в виде четких штрафных санкций за нарушение договора. Так, в случае отказа от договора с агентством придется заплатить неустойку — половину суммы агентского вознаграждения плюс возместить понесенные риэлтором расходы, связанные с выполнением его обязательств по продаже недвижимости.

Срок действия и порядок расторжения

У договора обязательно должен быть срок действия. Если агентство предлагает подписать договор, где срок действия не оговорен, а ограничен формулировкой «до выполнения обязательств» — это крайне невыгодно клиенту. Если в договоре при этом предусмотрены штрафные санкции за досрочное расторжение договора – такой документ юристы подписывать не рекомендуют. То есть не стоит заключать договор на длительный срок, ведь проще потом перезаключить договор, чем не иметь возможности отказаться от услуг агентства.

По словам Руслана Садреева, чаще всего договор заключается на три месяца, если речь идет о квартире, если же о загородной недвижимости, то и на более длительный срок.

«Договор должен содержать условия его расторжения, — говорит эксперт. В договорах, рекомендованных Гильдией, указано, что его можно досрочно расторгнуть путем письменного уведомления другой стороны за 30 календарных дней до даты расторжения. Штрафные санкции в этом случае не налагаются. Стоит остерегаться договоров, которые заключаются сроком на год без права досрочного расторжения. Однако если дело дойдет до суда такой документ может быть признан недействительным».

Дополнительные рекомендации

Клиент, он же заказчик услуги в агентстве, должен обязательно настаивать на условии документального закрепления каждой оказанной услуги, указанной в договоре. Таким документом может быть расписка в получении денег или документов и прочее. Если перечень услуг грамотно прописан в договоре – то легко посмотреть, каким именно документом подтверждается выполнение каждой услуги.

Второй экземпляр договора и всех документов, подтверждающих оказание услуги, подписанный сторонами, должен обязательно оставаться у клиента. С этими бумагами на руках, в случае возникновения конфликтной ситуации, можно будет доказать или опровергнуть факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору. Без них сделать это будет проблематично.

В идеале от агентства следует добиваться четкого указания в договоре сроков исполнения по каждому виду услуг. Тогда клиенту легче контролировать ход исполнения договора, а любые нарушения сроков, возникающие по ходу оформления сделки, будут четко видны.

Если агентство предлагает пошаговое снижение цены на объект, в договоре желательно оговорить график такого снижения. О том, что первоначальная стоимость квартиры может указываться выше среднерыночной мы уже упоминали.

Обязательно следует уточнить размер рекламных услуг, которые агентство оказывает в счет будущего вознаграждения за сделку – объем, периодичность и размещение соответствующей информации.

При внесении любых денежных средств необходимо получить у агентства подтверждающий документ, в котором кроме суммы указано назначение платежа.

В завершение следует еще раз проверить, в какой момент заканчиваются обязательства агентства. Регистрацией сделки дело не заканчивается. Итоговым документом, как правило, будет акт выполненных работ, означающий окончание договорных отношений с агентством.

При возникновении любых сомнений в положениях договора нужно обязательно требовать разъяснений от агентства или воспользоваться помощью стороннего юриста.

В уважающих себя агентствах недвижимости, которые имеют многолетнюю практику в таком непростом сегменте как продажа квартир, правилом хорошего тона является предварительное информирование клиентов о деталях своей работы и применяемом документообороте. То есть еще до момента подписания каких-либо документов договор можно получить на руки и показать его любому независимому юристу или консультанту. Если агентство в этом отказывает – нужно разворачиваться и уходить.

Разбираем договор с риелтором

Решили взять в помощники риелтора, чтобы побыстрее продать квартиру, – при заключении с ним договора вчитайтесь в каждое слово и даже союз. Иначе недвижимость вы не продадите, а вот кругленькую сумму риелтору в карман положите

Разбираем договор с риелтором

Что должно быть в договоре с риелтором: универсальные советы

Елизавета Фурсова, адвокат, руководитель практики трудового права и старший юрист практики разрешения споров Lidings:

Начать стоит с того, что «риелторский договор» не поименован в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ). Поэтому нет единых правил составления такого договора. Естественно, нет и стандартной формы.

Не верьте риелтору, который дает вам договор и говорит, что это установленная законом форма и в нее нельзя вносить изменения. В таком случае лучше закончить разговор и поискать другого специалиста.

На практике договор с риелтором квалифицируют как агентский договор 1 либо договор возмездного оказания услуг 2 . Они регулируются разными нормами: возмездное оказание услуг – гл. 39 ГК РФ, агентирование – гл. 52 ГК РФ. Соответственно, их условия будут отличаться.

Но хотя это разные договоры, универсальные советы дать можно.

Права и обязанности риелтора. Уточните, что должен сделать риелтор и в отношении какого объекта недвижимости. Четко пропишите его обязанности: поиск покупателей, показ квартиры, проверка документов, юридическое сопровождение сделки и т.д. Отдельно укажите, выполнение каких обязанностей входит в фиксированную стоимость услуг – это те услуги, которые риелтор должен оказать независимо от того, выйдете вы на сделку или нет.

Также уточните права риелтора: может ли он показывать квартиру потенциальным покупателям без собственника, рассчитывать на компенсацию расходов и т.д.

Порядок оплаты. Суммы, подлежащие выплате риелтору, должны быть до копеечки прописаны на этапе заключения договора. Нельзя оставлять это для дальнейшего согласования сторон, поскольку есть риск, что риелтор запросит слишком высокую цену.

Так, в договоре должны быть указаны:

  • минимальная фиксированная стоимость услуг риелтора;
  • проценты от суммы сделки, которые получит риелтор, и условия их выплаты;
  • компенсация расходов риелтора (исключительно при условии их предварительного согласования и документального подтверждения);
  • сроки выплаты сумм. Вполне справедливо, если встречным условием риелтор установит неустойку за просрочку оплаты. Размер неустойки стоит обсудить. Адекватная неустойка – 0,1% от суммы задолженности в день.

Условия оплаты недвижимости. Желательно указать ценовой диапазон или минимальную и максимальную цену недвижимости. Также пропишите, готовы ли вы купить или продать квартиру с привлечением заемных средств (ипотека, кредит) и материнского капитала. Возможно, вы согласны на рассрочку (что, кстати, рискованно). Либо, наоборот, ни один из этих вариантов вас не интересует. Потом при желании подобные условия можно изменить, заключив дополнительное соглашение.

Отказ от договора. Пропишите возможность одностороннего отказа от договора, если риелтор нарушает его условия и не исполняет свои обязанности. В случае если заключен договор возмездного оказания услуг, ограничивать ваше право на односторонний отказ риелтор не может, поскольку оно прямо предусмотрено ст. 782 ГК РФ.

Срок действия договора. Ваш договор перестанет действовать в назначенный день. Если к этой дате риелтор не найдет покупателя, вы расстанетесь с ним и сможете обратиться к другому специалисту. Это куда проще, чем пытаться расторгнуть договор, потому что в нем нет условия о сроке действия.

Дмитрий Игумнов, управляющий партнер юридической компании «Игумнов Групп»:

Предмет договора. Независимо от того, как оформлен договор с риелтором (как возмездное оказание услуг, договор поручения или агентский договор), его предмет должен быть обязательно обозначен. Например, «продажа трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <. >, кадастровый номер 00:000000:000, за цену не ниже <. >рублей».

Условие о предмете является существенным для любого гражданско-правового договора. Его указание необходимо для того, чтобы договор считался заключенным (ст. 432 ГК РФ). Без этого существенного условия договор заключенным не признается и не порождает прав и обязанностей сторон (ст. 307, п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Чаще с риелтором подписывается агентский договор. В нем необходимо согласовать:

  • юридические действия, которые обязан совершить риелтор (заключить договор купли-продажи, подать документы в МФЦ для регистрации перехода права собственности и т.д.);
  • фактические действия, которые обязан совершить риелтор (поиск покупателя).

Также нужно указать лицо, от имени которого будут совершаться эти действия, – собственник недвижимости или риелтор (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Действия, которые вправе осуществлять риелтор, можно подробно расписать. А можно ограничиться указанием на общие полномочия риелтора: найти покупателя, оформить сделку, принять платеж и т.д.

Вита Галайба, генеральный директор ООО «Верхневолжское юридическое бюро», член Ассоциации юристов России:

Договор на бумаге. Порой риелтор работает «на честном слове» без договора или заключает его, а после совершения сделки уничтожает. Безусловно, отношусь я к этому крайне негативно, поскольку «честное слово» риелтора не имеет юридической силы.

Всегда настаивайте на заключении договора на бумаге и требуйте свой экземпляр. Иначе вы можете потерять не только деньги, но и недвижимость. Без письменного договора доказать договоренности намного сложнее.

Характеристика недвижимости. Важно четко прописать условия продажи или покупки недвижимости и указать характеристики объекта. К примеру, если речь идет о продаже квартиры, то понадобится выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, чтобы из нее перенести данные в договор. Помимо прочего такая выписка содержит описание объекта: кадастровый номер, вид, наименование, площадь, этаж, разрешенное использование и т.д.

Условия выплаты вознаграждения. Кроме суммы вознаграждения в договоре важно прописать, что она выплачивается только после предоставления акта об оказанных услугах и подписания его сторонами.

Когда предусмотрено внесение аванса, нужно включить в договор условие о его возврате в том случае, если риелтор не выполнит свои обязанности или исполнит их ненадлежащим образом.

Часто клиенты оплачивают расходы, связанные с предпродажным оформлением. Обязательно пропишите, что риелтор обязан предоставить отчет о расходах и их документальное подтверждение.

Александр Латыев, партнер юридической фирмы INTELLECT, руководитель практики «Недвижимость, энергетика и ЖКХ», к.ю.н.:

Детальное описание действий риелтора. При возникновении спора будет сложно восстановить устные договоренности и прийти к удовлетворяющему всех результату. Поэтому так важно как можно конкретнее описать в договоре взаимоотношения сторон.

Деятельность риелторов каждый представляет по-своему. На практике мы видим разброс их обязанностей – от размещения объявлений (хотя это уже редкость из-за распространения сервисов онлайн-объявлений) до сопровождения сделки «под ключ», включая юридическую поддержку. В договоре следует определить, что входит в обязанности риелтора, а что – нет. В противном случае стороны могут превратно представлять объем прав и обязанностей друг друга.

Также стоит предусмотреть сценарий на случай, если сделка не состоится из-за клиента: передумал продавать недвижимость, не понравился покупатель, нашел другого покупателя. Вариантов таких условий множество. Главное, чтобы они были четко сформулированы в договоре.

Наконец, риелтор не может искать покупателя до бесконечности. Укажите в договоре срок, чтобы он не действовал вечность.

Алексей Подпалый, генеральный директор ООО «Федеральное кадастровое агентство»:

Проверка документов и сопровождение сделки. Казалось бы, какие могут быть ошибки в документах на недвижимость, если они получены надлежащим образом? Тем не менее мы сталкиваемся с ситуациями, когда объект недвижимость выставляют на продажу, но документы либо не полностью ему соответствуют, либо устарели. Причины могут быть разные: собственники сделали перепланировку квартиры, провели реконструкцию дома или изменили границы земельного участка, что не было отражено в документах. Бывает, что документы получены много-много лет назад и нуждаются в обновлении в силу изменений в системе ведения кадастра и регистрации прав.

Необходимо проверить документы на пригодность. Если найдены несоответствия, придется подготовить документы к сделке, чтобы у нотариуса в случае ее нотариального удостоверения и регистратора Росреестра не возникли вопросы. Возможно, надо будет провести кадастровые работы, подать заявление на исправление ошибок, запросить данные из ЕГРН.

Документы подготовлены, и покупатель найден – пора выходить на сделку. На этом этапе риелтор должен знать гражданское законодательство, разбираться в особенностях нотариальных сделок, нюансах работы с долями и собственностью несовершеннолетних. Успешность перехода права на недвижимость от продавца к покупателю будет зависеть от правильности и полноты комплекта документов.

Финальный этап – подача документов в Росреестр, перевод или закладка в банк денег за недвижимость, отслеживание перехода права к новому собственнику в Росреестре и получение выписки из ЕГРН, в которой должно быть отражено зарегистрированное право на объект.

Если собственнику обещана сделка «под ключ», вышеперечисленные действия берет на себя риелтор, и они должны быть зафиксированы в договоре как обязательные.

Филипп Покровский, адвокат Адвокатской палаты Санкт-Петербурга, глава Адвокатской консультации № 70 Санкт-Петербургской объединенной коллегии адвокатов:

Соответствие договора закону. Договор с риелтором должен быть не только «удобным для клиента», но и соответствовать закону – точнее, требованиям гл. 52 ГК РФ, если заключен агентский договор.

  • Предмет договора (ст. 1005 ГК РФ). По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. В договоре важно зафиксировать, от своего имени или от имени принципала (клиента) будет действовать агент (риелтор).
  • Агентское вознаграждение (ст. 1006 ГК РФ). Если сумма в договоре не прописана, то вознаграждение выплачивается в размере, определяемом согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ. То есть риелтор получит столько, сколько обычно взымается при сравнимых обстоятельствах.
  • Отчеты агента (ст. 1008 ГК РФ). Даже если в договоре отчеты не упомянуты, риелтор обязан предоставлять их по мере исполнения договора или передать по окончании его действия.

Сомнительные условия договора с риелтором

Старший юрист Lidings Елизавета Фурсова:

Условие об эксклюзивности. Иногда риелторы в договоре устанавливают, что клиент не вправе обращаться к другим риелторам либо самостоятельно купить или продать квартиру. Такое условие может быть в агентском договоре, но не в договоре возмездного оказания услуг.

Выплата вознаграждения риелтору независимо от результата. Правомерность такого условия зависит от того, как сформулирован предмет договора. Если клиент платит за поиск покупателей, а не за продажу, то условие о выплате вознаграждения за «поисковую деятельность» правомерно, когда риелтор действительно искал покупателей. Когда же в договоре говорится о продаже квартиры и при этом прописано условие о выплате вознаграждения без привязки к результату, может случиться так, что недобросовестный риелтор квартиру не продаст, но деньги потребует.

Абстрактные условия. Если положения договора не дают точного представления об объеме прав и обязанностей сторон, то они наверняка вызовут споры. Например, когда окажется, что ожидания клиента не совпали с работой, проделанной риелтором.

Не определено существо отношений риелтора и клиента. Когда договор оформлен как агентский, обязательно должно быть указано, действует риелтор от своего имени или от имени клиента. Если это не прописано, то и неясно, кто несет ответственность перед третьими лицами.

Слишком широкие возможности риелтора. Должны насторожить права, позволяющие риелтору совершать любые действия от имени клиента либо требовать любую сумму вознаграждения или компенсации расходов. Если подобные права отражены в договоре, будет сложно их оспорить и доказать обратное.

Условия о задатке и удержании. Такие условия являются ничтожными, их не должно быть в договоре.

Адвокат Филипп Покровский:

Обязанность оплатить расходы без иных условий. В договоре можно встретить условие о компенсации клиентом расходов, которые несет риелтор в целях исполнения договора. На первый взгляд такое положение не вызывает вопросов. Однако его лучше конкретизировать. В частности, стоит указать, на что именно может тратиться риелтор – к примеру, на размещение объявления о продаже недвижимости.

Важно, чтобы перечень расходов был исчерпывающим и не включал фразы «и иные необходимые расходы». Иначе после исполнения договора риелтор может выставить кругленькую сумму. Другой вариант – прописать, что все траты он должен согласовывать с клиентом.

Смена стоимости недвижимости. Установленное в договоре право риелтора менять стоимость недвижимости без согласования с клиентом может вылиться в негативные последствия. Например, квартира продана дороже, чем договаривались. А раз вознаграждение риелтора было поставлено в зависимость от стоимости объекта недвижимости, он получил больше, чем планировалось.

Юрист Дмитрий Игумнов:

Плата за отказ от договора. На исполнение договора риелтором могут влиять разные факторы: покупательская способность, конъюнктура рынка, свойства объекта, цена предложения и т.д. Поэтому если недвижимость продать не получилось, клиент может в одностороннем порядке расторгнуть договор, оплатив лишь расходы риелтора (если договор оформлен как возмездное оказание услуг). Аналогичная ситуация может возникнуть, когда клиент сам нашел покупателя и договор утратил актуальность.

Чтобы не работать бесплатно, некоторые риелторы предусматривают в договоре условие о выплате клиентом полной стоимости услуг и неустойки при одностороннем отказе от договора. Такое условие незаконно и может изрядно потрепать нервы клиенту.

Так, в одном деле клиент отказался от исполнения договора с агентством недвижимости и выразил желание погасить понесенные расходы. Агентство выставило счет: вознаграждение – 12 000 долларов, неустойка – 500 долларов. В договоре было предусмотрено, что при одностороннем отказе от него клиент обязан выплатить полную сумму вознаграждения и неустойку. В суде клиент защитился от этих требований, но времени и нервов на восстановление справедливости ушло предостаточно.

Передача прав третьим лицам. Сомнительными выглядят условия, по которым риелтор может передавать свои права и обязанности третьим лицам без согласования с клиентом. Хотя законом это прямо не запрещено. Но ведь при обращении к риелтору вы рассчитываете на его квалификацию и репутацию. Передача дела третьему лицу, например по субагентскому договору, может повлечь не тот результат, на который вы рассчитывали. Впрочем, отвечать за него будет риелтор.

Юрист Алексей Подпалый:

Аванс за работу. Когда в договоре прописывается требование о внесении аванса либо указывается, что вознаграждение риелтору полагается независимо от результата, это как минимум несправедливо. Исходя из специфики работы риелтора плату он должен получить после завершения сделки. Если клиент внес аванс, то рискует попрощаться с ним, даже если риелтор не приложил должных усилий для продажи недвижимости и сделка не состоялась в оговоренные сроки.

В некоторых договорах риелторы прописывают, что вознаграждение выплачивается, если они находят покупателей. Но данное условие кажется сомнительным, так как конечная цель собственника – продажа недвижимости. И достигает он ее только при переходе прав к новому собственнику и получении платы.

Юрист Вита Галайба:

Двоякие положения. Не допускайте включения в договор условий, которые могут быть по-разному истолкованы. Избегайте таких слов, как «может быть», «предположительно» и «иные». Не играйтесь с союзами «и/или». Все это приводит к двоякому толкованию положений договора, спорам и убыткам.

Юрист Александр Латыев:

Псевдосомнительные условия. Бывает, пункт договора кажется сомнительным, но на самом деле он имеет логические и даже законные основания. Например, риелтор заинтересован в получении прибыли, а не в бесплатной работе, поэтому в договоре появляется условие об эксклюзивности. Такое условие закон разрешает включать в агентские договоры (ст. 1007 ГК РФ), но у клиента оно может вызвать негодование: «Как так, мне запрещают своим имуществом распоряжаться?!» Нет, не запрещают, но и риелтор не должен страдать, поэтому и предусматривает пункт о сохранении права на свое вознаграждение или хотя бы его часть.

5 условий, которые обязательно надо проверить в договоре с риелтором

Алина Шакалова, адвокат ГФ «Первомайский» Краснодарской краевой коллегии адвокатов:

1. Предмет договора и описание результата, который риелтор должен достичь. Например, регистрация перехода права собственности к покупателю.

2. Стоимость услуг риелтора. Сумма должна быть четко обозначена в договоре – процент от цены квартиры или твердая денежная сумма.

3. Порядок оплаты услуг. Оптимальным вариантом является полная оплата услуг после регистрации перехода прав собственности к покупателю.

4. Условие о доверенности. Если договор предусматривает оформление нотариальной доверенности, внимательно ознакомитесь с полномочиями, которые вы предоставляете риелтору.

5. Условие об эксклюзивности. Старайтесь избегать такого условия, если не хотите, чтобы вас ограничили в заключении аналогичных договоров с другими риелторами либо в самостоятельном поиске покупателя или продавца.

Зачем нужен юрист при продаже и покупке недвижимости

Адвокат Филипп Покровский:

Перед совершением сделки важно провести скрупулезный юридический анализ. Очевидно, что для этого нужен юрист, который:

  • проверит юридическую чистоту недвижимости: наличие обременений, не сдается ли объект по договору найма, нет ли там зарегистрированных граждан. Изучит историю перехода объекта от одного собственника к другому, удостоверится в наличии надлежащего комплекта документов;
  • проверит юридическую чистоту сторон сделки: приобретение недвижимости в браке, наличие банкротного производства и пр.

Эти действия необходимы для минимизации рисков, в том числе связанных с признанием сделки недействительной. Например, возможно оспаривание подозрительной сделки в рамках банкротства, если должник совершил ее в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ). Продажа квартиры может оказаться именно такой сделкой.

Разбираем реальный договор с риелтором о продаже квартиры

Эксперты проанализировали спорные положения агентского договора на продажу квартиры, который использует московское агентство недвижимости.

Старший юрист Lidings Елизавета Фурсова:

1. «В силу Договора Клиент поручает, а Агентство обязуется совершить от имени и за счет Клиента либо от своего имени и за счет Клиента следующие юридические и иные действия…».

Либо от имени клиента, либо от имени агентства – в договоре должен быть указан только один вариант, так как ст. 1005 ГК РФ предусматривает различные последствия в зависимости от того, от чьего имени совершается сделка.

2. «Потребительские характеристики недвижимости указываются при необходимости».

Данное положение создает неопределенность: будут характеристики указаны или нет? Лучше убрать «при необходимости» и прописать в договоре характеристики объекта.

3. «Агентство обязуется подобрать покупателя для продажи Клиентом недвижимости».

Указание на общие полномочия дает возможность риелтору совершать довольно широкий круг действий. Клиенту будет сложно оспорить их, если он останется недоволен результатом (п. 2 ст. 1005 ГК РФ).

4. «Агентство обязуется организовать совершение Клиентом сделки по продаже недвижимости».

Неясно, что включает в себя «организация совершения сделки». В пункте договора о правах и обязанностях указан только контроль за оформлением документов. Иными словами, клиенту придется готовить документы для сделки самостоятельно, поскольку договор не предусматривает такой обязанности агентства.

Адвокат Алина Шакалова:

Надо конкретизировать, что подразумевается под организацией совершения сделки: какие услуги должны быть оказаны и какой результат получен. Рекомендую следующую формулировку: «Организовать сделку по отчуждению объекта недвижимости, в том числе подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности. Результатом оказанных услуг будет являться государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на квартиру».

5. «Клиент гарантирует, что недвижимость не обременена правами третьих лиц, не находится в споре, не заложена и под запретом (арестом) не состоит, задолженностей, которые могли бы порождать основание для признания его банкротом, не имеется».

Старший юрист Lidings Елизавета Фурсова:

Если клиент продает недвижимость в ипотеке, т.е. в залоге, то это считается обременением правами третьего лица (банка). Клиентам, продающим ипотечную недвижимость, необходимо быть внимательными.

6. «Клиент сообщает, что является валютным и налоговым резидентом».

Старший юрист Lidings Елизавета Фурсова и адвокат Филипп Покровский:

Все мы валютные и налоговые резиденты. Вопрос только – какой страны. Более того, валютное и налоговое резидентство – не тождественные понятия. Можно быть налоговым резидентом одной страны, а валютным – другой. Для целей уплаты налогов имеет значение только налоговое резидентство. Поэтому лучше прописать так: «Клиент подтверждает, что является налоговым резидентом РФ».

7. «Стороны исходят из того, что на их отношения распространяются требования глав 49 (Поручение) и 52 (Агентирование) ГК РФ. Агентство предоставляет Клиенту промежуточные и окончательные отчеты, а Клиент подписывает составленные Агентством Акты о принятии промежуточного отчета по настоящему Договору (Приложение № 2) в приемлемой для Сторон форме (лично, по факсу, с помощью сканера по электронной почте). Акт о принятии окончательного отчета должен (Приложение № 3) быть подписан Клиентом или его законным представителем собственноручно. Агентство имеет право не прикладывать к отчетам доказательства расходов, произведенных Агентством за счет Клиента».

Старший юрист Lidings Елизавета Фурсова:

В договоре не предусмотрены сроки составления отчетов и периодичность их предоставления. Возможность подачи возражений на отчеты указана в договоре далее, но там определен срок в 1 день, что не способствует полноценной реализации права. Обычно стороны отводят 5–7 рабочих дней для подписания отчетов.

Адвокат Филипп Покровский:

Такое условие можно изменить с опорой на п. 2 ст. 1008 ГК РФ. Тут уже стоит исходить из доверия к риелтору.

В договоре установлено право, а не обязанность риелтора документально подтверждать расходы. Так появляется риск использования риелтором денежных средств клиента не по назначению и возникновения непредвиденных трат.

8. «Минимальное вознаграждение Агентства по Договору составляет: 30 000 рублей 00 копеек. НДС не облагается. Вознаграждение Агентства выплачивается только в том случае, если Агентство выполнило п. 2 или 3 Договора. При этом размер вознаграждения Агентства может быть изменен по соглашению сторон».

Адвокат Филипп Покровский:

В данном случае минимальное вознаграждение – это сумма, которую получит агентство, даже если не доведет сделку до конца. То есть такое вознаграждение станет запасным аэродромом для агентства, когда покупателя они найдут, но сделка так и не состоится.

Старший юрист Lidings Елизавета Фурсова:

Довольно рискованный пункт, который умаляет права клиента. Он предполагает, что вознаграждение в 30 000 рублей выплачивается только за то, что агентство подбирает покупателей. При этом договором не предусмотрен четкий порядок определения итоговой стоимости услуг.

Обратите внимание на союз «или». Он указывает, что риелтор получит вознаграждение независимо от того, состоится ли сделка. Союз «или» необходимо убрать. Клиенту следует настаивать на том, что вознаграждение должно быть выплачено только при одновременном соблюдении обоих условий – покупатель найден и сделка проведена.

В документе хромает юридическая техника. Очевидно, агентство хотело прописать, что их услуги по поиску и подбору покупателей оплачиваются независимо от результата, а в случае продажи квартиры они могут претендовать на процент. При обсуждении договора предлагайте именно такие условия, чтобы потом не возникло разногласий.

Юрист Александр Латыев:

Из данной формулировки невозможно понять, должен ли потенциальный покупатель хотя бы выразить намерение совершить сделку, чтобы у клиента возникла обязанность по выплате вознаграждения.

Юрист Дмитрий Игумнов:

Я трактую данное положение так: если агентство нашло потенциального покупателя, то клиент должен выплатить минимальное вознаграждение.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Поэтому в нашем случае совершение агентством действий, т.е. достижение с потенциальным покупателем договоренности о заключении сделки, повлечет необходимость выплаты клиентом вознаграждения, даже если сделка не состоится.

Во избежание разногласий лучше согласовать оплату каждого совершенного действия, по результатам которого агентство представляет клиенту отчет (ст. 1008 ГК РФ). Конечная цель договора может быть не достигнута – на такой случай необходимо предусмотреть частичную оплату.

9. «Агентство обязуется организовать рекламные мероприятия, совершить юридические и иные действия, направленные на поиск Покупателя недвижимости».

Адвокат Филипп Покровский:

Нужно указать, за чей счет проводятся рекламные мероприятия и каков порядок их оплаты.

Старший юрист Lidings Елизавета Фурсова:

10. «Агентство обязано разъяснить Клиенту порядок совершения сделки по продаже недвижимости и порядок осуществления государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи, обеспечить в соответствии с законодательством РФ контроль за юридическим оформлением всех документов и безопасное осуществление взаиморасчетов между Клиентом и его контрагентами».

Есть риск, что агентство не сделает ничего, поскольку такие формулировки не предполагают оформление документов для сделки и регистрацию изменений в ЕГРН. Также неясно, как будет обеспечиваться безопасное осуществление взаиморасчетов: через аккредитив (зачем тогда вообще риелтор нужен?), или агентство выдаст обеспечение. Фактически риелтор не может это обеспечить.

11. «Агентство обязуется информировать Клиента о ходе исполнения Договора».

Условия об информировании толком не прописаны: не указаны сроки и периодичность, форма отчета.

12. «Агентство вправе от имени и за счет Клиента заключить соглашение об авансе (или задатке) с подобранным Агентством покупателем недвижимости. При этом сумма, внесенная в качестве аванса, может быть учтена в счет стоимости вознаграждения Агентства в последующем без каких-либо дополнительных распоряжений со стороны клиента».

Соглашение о задатке будет ничтожно, поскольку Закон о защите прав потребителей (далее – ЗоЗПП) не предусматривает возможность заключения такого соглашения с потребителем (ст. 37 ЗоЗПП). Это ухудшило бы положение клиента, что также запрещено законом (ст. 16 ЗоЗПП). В совокупности с тем, что окончательная стоимость услуг не определена, такое положение договора создает условия для злоупотребления правами со стороны агентства.

13. «Агентство вправе приостановить свою деятельность или отказаться от исполнения Договора в одностороннем порядке в случае ненадлежащего исполнения Клиентом своих обязательств по Договору».

Односторонний отказ от агентского договора допустим, только когда он бессрочный (ст. 1010 ГК РФ). Если в договоре установлен срок, такое условие ничтожно.

14. «Агентство вправе обеспечивать исполнение обязательств Клиента перед Агентством (включая ответственность Клиента) с помощью удержания находящихся у Агентства вещей Клиента (денежных средств, документов и т.п., за исключением документов, удостоверяющих личность) в соответствии с положениями статей Гражданского кодекса РФ: ст. 12 (Способы защиты гражданских прав); ст. 14 (Самозащита гражданских прав); п. 1 ст. 329 (Способы обеспечения исполнения обязательств); ст. 359 (Основы удержания); ст. 360 (Удовлетворение требований за счет удерживаемого имущества)».

Это условие ничтожно как умаляющее права потребителя (ст. 16 ЗоЗПП). Во-первых, такой способ удержания не предусмотрен законом. Во-вторых, он противоречит положениям ст. 359 ГК РФ.

15. «Клиент обязуется предоставить Агентству исключительные полномочия на совершение от имени и за счет Клиента всех юридических и иных действий, предусмотренных предметом настоящего Договора, а также обеспечить Агентство необходимыми документами и/или денежными средствами».

Условие об эксклюзивности агента действительно только при указании определенной территории, на которой действуют ограничения (п. 1 ст. 1007 ГК РФ).

16. «Клиент обязуется не предпринимать действий, направленных на продажу недвижимости, минуя Агентство. Не вступать самостоятельно в контакт с Покупателями недвижимости, в том числе с потенциальными или их представителями, без участия Агентства и не поручать таких контактов и переговоров каким-либо третьим лицам».

Юрист Дмитрий Игумнов:

По этому условию клиент должен передать агентству покупателя, которого нашел самостоятельно. В совокупности с условием о минимальном вознаграждении выходит, что клиент может сделать основную часть работы за риелтора (найти покупателя), а потом еще обязан будет выплатить ему вознаграждение.

Если договором предусмотрено право клиента на отказ от его исполнения, то лучше так и сделать, оплатив расходы риелтора. Это куда разумнее, чем выполнить за него основную работу и затем выплатить вознаграждение.

17. «Клиент обязуется рассматривать, принимать и подписывать предоставляемые Агентством Акты о принятии промежуточных отчетов. При наличии обоснованных возражений в срок не позднее 1 рабочего дня с момента получения отчета письменно сообщить о них Агентству».

Адвокат Филипп Покровский:

Стоит увеличить данный срок, поскольку ограничивается возможность клиента в полной мере ознакомиться с отчетами, составить и подать возражения.

18. «Клиент, как субъект персональных данных, в целях выполнения Агентством действий, предусмотренных Договором, а также для контроля качества исполнения Договора и улучшения услуг выражает свое согласие на обработку персональных данных, а именно: сбор, систематизация, накопление, хранение, уточнение, обновление, изменение, использование, раскрытие этой информации для лиц, имеющих прямое или косвенное отношение к сделке с недвижимостью, а также обезличивание, блокирование и уничтожение ранее накопленных персональных данных».

Старший юрист Lidings Елизавета Фурсова:

Такое условие ничтожно (ст. 16 ЗоЗПП). Включение в договор согласия на обработку персональных данных суды уже давно рассматривают как нарушение прав потребителя 3 .

19. «Агентство не несет ответственности по настоящему Договору за упущенную выгоду или любые косвенные или непрямые убытки любого рода независимо от того, что такие убытки были предвидены или рассматривались Сторонами».

Адвокат Филипп Покровский:

Это положение не соответствует ст. 15 ГК РФ. Согласно данной статье лицо, право которого нарушено, вправе требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Законом или договором может быть предусмотрено лишь возмещение убытков в меньшем размере.

Адвокат Алина Шакалова:

Данный пункт суд может признать недействительным, так как он противоречит правовой природе убытков. По общему правилу убытки возмещаются в случае любого нарушения, за которое лицо несет ответственность, независимо от того, оговорено ли право на взыскание убытков применительно к конкретному нарушению (ст. 15, 393 ГК РФ).

Если у вас остались вопросы, вы можете задать их адвокатам, заполнив форму на нашем сайте. Ответ поступит на указанный вами адрес электронной почты.

1 Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2023 г. по делу № 88-10195/2023; определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22 марта 2022 г. № 88-5776/2022; определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 2 марта 2022 г. по делу № 88-4019/2022.

2 Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15 октября 2021 г. по делу № 88-23008/2021; определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 29 июля 2021 г. по делу № 88-17910/2021; определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 1 декабря 2021 г. по делу № 88-20088/2021.

3 Определение Верховного Суда РФ от 5 октября 2018 г. № 306-АД18-16256.

Фото: фотобанк Freepik/@storyset

Договор с агентством недвижимости. На какие пункты агентского договора необходимо обращать особое внимание?

Договор – это средство регулирования деловых отношений и инструмент решения споров. В распоряжении редакции портала metrtv.ru оказалось несколько агентских договоров, которые используются в известных екатеринбургских агентствах. Документы проанализировали юристы и рассказали, каких пунктов в них явно не достает, а какие следует изменить в пользу клиента.

За 20 лет развития рынка недвижимости в Екатеринбурге появилось немало профессиональных и грамотных риэлторов. Однако любой рынок работает в рамках правового поля. Впрочем, в ряде случаев работа риэлтора выходит за рамки обязанностей, закрепленных агентским договором. К примеру, известны случаи, когда специалисты агентства помогали своему клиенту, когда продавец не спешил выезжать из проданной квартиры. Хотя условиями договора это не было оговорено.

Однако нередки случаи, когда возникают конфликтные ситуации. В подавляющем большинстве причина их возникновения кроется в лукавых формулировках договора. И в судебном разбирательстве, клиент, скорее всего, проиграет. Рассмотрим ситуации, когда «слабое звено» договора можно исправить в пользу клиента.

Перечень услуг агентства

Юристы рекомендуют клиентам агентств недвижимости настаивать, чтобы обязанности риэлтора, были подробно и максимально точно изложены в агентском договоре. Ниже приведены формулировки, которые могут быть истолкованы двояко, а также те пункты договоров, которые могут нанести ущерб интересам клиента. Все формулировки являются цитатами договоров, которые используются в работе агентствами недвижимости Екатеринбурга.

Спорные пункты:

1. «Осуществлять поиск и показ Объекта, отвечающего требованиям Клиента».

Как правило, в договорах не прописывается точное количество объектов, которые будут предложены клиенту за время действия договора. Конечно, не исключено, что покупателю понравится первая показанная квартира, и он ее купит. Впрочем, на городских форумах пользователи часто выражают недовольство работой риэлторов, которые, как им кажется, подбирают и проводят показ слишком малого количества объектов. Интересно, что в случае, если клиент самостоятельно найдет объект и приобретет его в период действия договора, то обязан будет выплатить риэлтору его комиссию. То же самое произойдет в случае досрочного расторжения договора по инициативе клиента.

Для сравнения, в агентских договорах московских риэлторских компаний аналогичный пункт звучит следующим образом: «Агентство обязуется обеспечить просмотр Заказчиком не менее __ квартир, отвечающих требованиям, указанным в п.1.2 Договора».

Эксперты рынка считают, что таким пунктом следует дополнить договоры уральских агентств недвижимости.

Людмила Плотникова, юрист УПН:

«Я считаю, что агентства должны писать, что при подборе должно быть показано не менее трех-пяти объектов в течение срока действия договора. В договоре нужно прописывать характеристики объекта, который вы хотите приобрести. Клиенту ведь могут предложить хоть 200 объектов, хоть весь прайс, но ни один из них не подойдет».

Для сужения выборки в Уральской палате недвижимости рекомендуется прописывать все технические особенности искомой квартиры: максимальна цена, район города, количество комнат, общая площадь квартиры, жилая площадь, площадь кухни, наличие балкона/лоджии, этаж, тип дома, наличие стационарного телефона и проч. Однако на практике описание иногда ограничивается только указанием максимальной стоимости искомого объекта, а все детали озвучиваются на словах. А значит, у исполнителя есть возможность подбирать объекты, соответствующие договору, но не удовлетворяющие интересам заказчика.

2. «Подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки».

В данном пункте не раскрывается, кто именно – риэлтор или клиент – будет заниматься сбором справок. Под «подготовкой документов» в данном случае может подразумеваться, как получение всех необходимых документов для сделки за клиента, так и проверка наличия всех предоставленных клиентом справок и даже их укладка в папку в определенной последовательности для подачи документов на регистрацию. Юристы рекомендуют закрепить, кто будет заниматься сбором документом и отразить это в договоре.

3. «Содействие в организации взаиморасчётов между сторонами сделки».

Возможно, риэлтор со стороны покупателя будет лоббировать идею использования банковской ячейки для взаиморасчетов или, как минимум, настаивать на использовании услуги банка для пересчета и проверки банкнот. Так или иначе, но роль риэлтора в процедуре взаиморасчетов не ясна. Будет ли агент по недвижимости пересчитывать сумму или проверять достоверность купюр самостоятельно, и является ли ошибка основанием для снижения размера его вознаграждения или даже основанием для расторжения договора? Эти вопросы остаются открытыми.

4. «Осуществлять комплекс маркетинговых мероприятий, связанных с поиском покупателя на Продаваемый объект и поиском Покупаемого объекта, в т.ч. разрабатывать и размещать рекламу (её виды и объем определяются Риэлтором самостоятельно)»

Реклама продаваемого объекта осуществляется за счет агента, и у него есть соблазн за нее не платить. Например, выставлять объявление только на бесплатных информационных ресурсах. У продавца не возникает сомнений относительно эффективности объявлений на этих сайтах, пока покупатели активно звонят и ходят на осмотр. Однако случается, что покупатели не интересуются объектом, продажа затягивается, а риэлтор отказывается размещать объявление на платных площадках. И тогда отсутствие изначальной договоренности о том, в каких источниках и в каком объеме появится реклама объекта, приведет к конфликту между клиентом и риэлтором.

Для сравнения, в Москве в агентских договорах указывается, на каких именно ресурсах будут размещены объявления и попадут ли они в топ лучших. Также заранее оговаривается количество баннеров и растяжек, которые будут размещены на улицах города.

5. «После подписания договора с покупателем осуществлять совместно с Клиентом поиск вариантов Покупаемого объекта».

Данный пункт – это выдержка из договора на обмен квартиры (подразумевает продажу квартиры клиента и приобретение другой). В идеале две сделки по отчуждению и покупке должны проводиться с минимальным интервалом, желательно в один день. Однако в соответствии с приведенным выше пунктом, поиск объекта для покупки должен в день подписания договора купли-продажи только начинаться. Отметим, что в Екатеринбурге взаиморасчеты между сторонами происходят в момент подписания договора. Таким образом, клиент рискует остаться наедине с деньгами от продажи квартиры на несколько недель или даже месяцев. А учитывая темпы роста цен на жилье в Екатеринбурге, через несколько месяцев поиска может оказаться, что денег на покупку желаемого жилья уже не хватает.

Людмила Плотникова, юрист УПН:

«Бывают случаи, когда агентство должно продать и одновременно купить какой-то объект. Например, в 2011 году был случай, когда квартиру продали и ничего не купили до 2013 года. За это время цены взлетели, и купить сейчас за эту сумму уже ничего нельзя. Эта ситуация является вопиющим случаем – неисполнением обязательств агентством недвижимости. Как агентство выходило на сделку, понимая, что у него клиент остается с деньгами на руках? В таких случаях, при установлении вины агентства, выносится решение по возврату комиссии агентством в полном объеме».

Чтобы не остаться на долгий срок с наличными, следует зафиксировать в договоре срок, в течение которого должна быть совершена встречная сделка. Кроме того, может быть предусмотрена ответственность агента за обесценение вырученной от продажи суммы (например, выплата неустойки, которая равна ставке рефинансирования ЦБ).

В отдельную категорию можно отнести пункты, которых в агентских договорах нет. Все эти пункты связаны с проверкой истории квартиры. Риэлторы считают, что прописать в договоре комплекс мер для проверки юридической чистоты квартиры невозможно, поскольку термина «юридическая чистота» официально не существует. Конечно, агентство недвижимости – не Министерство внутренних дел. И агенты ограничены в возможностях получения информации. Однако ничто не мешает клиенту агентства недвижимости настаивать на включение в договор следующих обязанностей риэлтора:

1. Получение риэлтором информации об обременении объекта – запрос справки из ЕГРП;
2. Получение риэлтором информации о наличии задолженности на коммунальные услуги;
3. Получение риэлтором информации о зарегистрированных в квартире лицах – запрос информации в паспортном столе;
4. Проверка собственников квартиры, а также лиц, зарегистрированных в Квартире, на предмет учета в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Список неполный, и в каждом cлучае он может быть дополнен.

Отметим, что на словах обычно риэлторы обещают произвести эти действия, и многие на самом деле это делают, однако из-за большой ответственности исполнителя в большинстве агентских договорах эти пункты не зафиксированы.

Вознаграждение риэлтора

1. «Оплата вознаграждения Риэлтора производится путем __% предоплаты, либо после подписания настоящего договора, либо после подписания договора с покупателем Объекта. По соглашению сторон вознаграждение может выплачиваться в ином порядке».

При покупке и подборе квартиры клиенту нужно быть готовым внести предоплату за услуги риэлтора. Таким образом, часть гонорара необходимо выплатить до совершения работы. Притом, если за срок действия договора клиент не успеет выбрать квартиру, то не факт, что агент вернет предоплату, так как услуга частично оказана, риэлтор потратил время и понес расходы. Поэтому клиенту рекомендуется прописать в договоре, что агент получит комиссию только после регистрации права собственности в управлении Росреестра. Или указать, в каких случаях предоплата возвращается.

2. «Клиент обязуется оплатить вознаграждение Риэлтора по настоящему договору в размере __ от стоимости жилья».

Как правило, комиссия агентства недвижимости в Екатеринбурге составляет 3-5% от стоимости объекта. Специалисты рекомендуют указывать в договоре размер вознаграждения в виде фиксированной суммы. В противном случае, риэлтор может быть заинтересован в предложении клиенту самых дорогостоящих объектов.

3. «В случае продажи Объекта по цене, превышающей сумму, указанную в п.1.1. договора, Риэлтор получает __% разницы»

Определение текущей рыночной стоимости объекта – это одна из обязанностей риэлтора. Оценка эта неофициальная, а, скорее, практическая. Считается, что риэлтор ее может дать, основываясь на собственном опыте и знании текущей рыночной ситуации. Если договор предполагает, что риэлтор получит процент от разницы между первоначальной ценой и ценой реализации, то у агента появляется соблазн изначально занизить стоимость квартиры. А уже потом, по договоренности с продавцом, поднять цену и забрать часть этой разницы себе.

4. «Риэлтор обязуется предоставить Клиенту возможность осмотреть не менее (рекомендуемое количество не менее 3-5 вариантов) __ вариантов, полностью соответствующих требованиям к Объекту. В случае отказа Клиента от всех предложенных вариантов, последний обязуется оплатить вознаграждение Риэлтора по настоящему договору в размере__ ».

Если клиенту все предложенные варианты не понравятся, а квартира выбрана и куплена не будет, то он все равно должен будет выплатить часть вознаграждения агентству недвижимости. В договоре на покупку мелким шрифтом указано, что рекомендуемый размер комиссии – 6-15 тыс. рублей. Отметим, что подобную практику дополнительных вознаграждений проводят не все агентства. При заключении договора можно прописать минимальный размер вознаграждения, либо обратиться в другую компанию, где платить за показ трех-пяти квартир платить не нужно.

5. «Клиент вносит частичный платеж за Объект в размере __ в момент подписания настоящего договора и дополнительный частичный платеж за Объект в размере не более __ по требованию Риэлтора, при внесении частичного платежа продавцам (правообладателям) Объекта или их представителям».

При заключении договора владелец соглашается выставить на продажу свой объект по большей стоимости, чем он планировал. Разница между желаемой ценой и ценой реализации становится комиссией риэлтора. Когда покупатель находит подходящий объект, то риэлтор предлагает сразу же внести аванс, чтобы объект был снят с продажи и не предлагался другим лицам. Аванс передается на хранение в агентство недвижимости, которое представляет сторону продавца. Считается, что риэлторской компании передавать деньги на хранение до сделки надежнее, чем физическому лицу, которое может скрыться с полученными средствами в неизвестном направлении.

Впрочем, если перед выходом на сделку покупатель меняет решение о покупке, то вернуть аванс будет непросто. Дело в том, что услуга была частично оказана (объект снят с продажи, не велся поиск других покупателей, собраны необходимые справки), и клиент должен выплатить вознаграждение. Эта сумма берется из аванса.

Людмила Плотникова, юрист УПН:

«Предположим, я решила приобрести жилье и внесла аванс для приобретения квартиры. Агентство готовило для меня пакет документов для получения кредита на покупку этой квартиры, меня водили в банк, помогали составлять заявление. Мне банк одобрил кредит, продавцы готовы выходить на сделку, оформили все необходимые документы, агентство подготовило договор купли-продажи. Меня уведомляют о дате выхода на сделку. Но я в последний момент решила, что эта квартира мне не подходит. В этой ситуации применяются нормы Гражданского Кодекса, согласно которым, заказчик вправе отказаться от предоставления услуги, но работу, которую выполнило агентство, необходимо оплатить пропорционально объему выполненных работ».

В соответствии с рекомендацией УПН, у агентской комиссии следующая структура (3-5% от стоимости объекта агентского вознаграждения недвижимости принимаются за 100%):

Услуга Доля услуги в вознаграждении агента
снятие объекта с продажи 10%
не совершение действий, направленных на приобретение выбранного объекта третьим лицом 25%
подготовка необходимые документы для оформления сделки, в том числе разрешение от органов опеки и попечительства, если это необходимо для отчуждения квартиры 40%
предоставить всю необходимую информацию о документах, имеющих значение при регистрации сделки 10%
снятие с регистрационного учета все лица, проживающие в объекте, до подписания договора купли-продажи 10%
оформление доверенности от владельца квартиры для получения аванса на объект 5%

Таким образом, риэлтор сможет доказать, что услуга, к примеру, была оказана на 85% и потребовать выплаты вознаграждения. Правда, не ясно, сможет ли специалист по недвижимости доказать в суде, что он правомерно удерживал аванс. Скорее всего, суд предложит риэлтору вернуть клиенту аванс. А чтобы риэлтору взыскать с бывшего клиента фактически понесенные убытки, придется выступить со встречным иском.

Срок действия договора

В договоре на оказание услуг обязательно должен быть указан срок его действия, а также условия продления этого срока и расторжения договора. Эксперты рекомендуют заключать договор не более чем на три месяца.

Людмила Плотникова, юрист УПН:

«Необходимо обращать внимание на срок действия договора. Заключать договор на шесть месяцев и более мы бы не рекомендовали. Достаточно трех – четырех месяцев. Если вас все устраивает: как агентство работает, какие действия совершают, какая реклама выходит, – то можно продлить договор, либо прекратить его в связи с истечением срока действия».

Расторжение договора

Агентские договоры на оказание услуг могут быть расторгнуты досрочно без штрафных санкций только в трех случаях:

1. Действие непреодолимой силы (форс-мажор);
2. Смерть собственника или утрата им дееспособности;
3. Акты органов государственной власти (местного самоуправления), исключающие возможность исполнения обязательств по договору.

В остальных случаях при одностороннем расторжении договора предусмотрены штрафные санкции. Как правило, размер штрафа равен сумме вознаграждения риэлтора. Впрочем, юристы уверены, что предусмотренные штрафные санкции не правомерны.

Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»:

«У нас есть такое понятие как «отказ исполнения договора на оказание услуг». В соответствии с 32 статьей Закона «О защите прав потребителей», что заказчик услуги может в любое время отказаться от договора на оказание услуг и потребовать возврата денежных средств за вычетом фактически понесенных расходов. Однако в случае желания клиента расторгнуть договор, агентства недвижимости обычно применяют штрафные санкции за то, что договор расторгается в одностороннем порядке. Это неправильно. Если есть фактически понесенные расходы, подтвержденные платежными документами, то агентство имеет право вычитать. Если расходы не подтверждены платежными документами, то взыскивать с клиента какие-либо суммы неправомерно».

Клиент может настаивать, чтобы штрафные санкции за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке были заменены на выплату фактически понесенных риэлтором расходов (которые, кстати, должны быть подтверждены платежными документами).

Ответственность по договору

Как утверждают юристы, в Екатеринбурге риэлторы несут ответственность перед клиентами только в трех случаях:

1. Отказа от выполнения обязательств по договору (карается выплатой штрафа);
2. Утери документов (риэлтор самостоятельно восстанавливает документы, штрафы не предусмотрены).
3. Продажа объекта третьим лицам (возврат покупателю переданных средств на покупку объекта и выплата неустойки в размере ставки рефинансирования ЦБ).

Если клиент не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру, которая была выбрана с помощью риэлтора, или возникнут другие сложности с объектом, в соответствии с договором клиенту спросить с агента по недвижимости будет нечего. Однако Гражданский кодекс предусматривает ответственность исполнителя за некачественно оказанную услугу. А так как результат услуги риэлтора – это приобретение клиентом квартиры, а клиент остался без купленного жилья, то считается, что услуга оказана не была.

Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»:

««Покупатель обратился в агентство недвижимости, агент подобрал ему квартиру. После заключения договора купли-продажи оказалось, что данная квартира находится в залоге у банка. Проблема в том, что агентство недвижимости не несет ответственности за недвижимость, которую предлагает своему клиенту, и сразу с себя всю ответственность снимает. Но Гражданским кодексом предусмотрено, что по договору купли-продажи квартира не должна быть обременена, не должна находиться в аресте, то есть должна быть свободной от прав третьих лиц. Каким образом агентство проверяло документы – история умалчивает. Покупатель хоть и добросовестный, но он обязан эту недвижимость вернуть. В том случае, убытки взыскали с агентства с недвижимости, клиенту вернули уплаченное вознаграждение риэлтору».

Даже если риэлтор имеет безупречную репутацию и рекомендован всеми друзьями и знакомыми, договор на оказание услуг, где соблюден баланс интересов обеих сторон, стоит прописать как можно тщательнее. Это поможет не только сохранить деловые отношения с риэлтором, но и не разрушить дружеские.

Подписаться на еженедельную email- рассылку
Подписывайтесь на новости:

Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

  • Как продать квартиру самому?
  • Безопасность после покупки квартиры
  • Документы для покупки комнаты
  • Продать квартиру с риэлтером и без
  • Документы для покупки квартиры
  • Как согласовать продажу жилья в собственности несовершеннолетнего с органами опеки
  • Как узаконить перепланировку
  • Как подготовить квартиру к продаже
  • Как продать заложенную квартиру
  • Мошеннические схемы в купле-продаже квартир
  • Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи?
  • Совместная, долевая собственость
  • «Подводные камни» в сделках с комнатами
  • Купля — продажа залоговой квартиры
  • «Подводные камни» при приватизации жилых помещений
  • «Подводные камни» при обменных сделках
  • Как продать долю в квартире
  • Выдача сведений из ЕГРП: варианты получения информации
  • Последствия покупки квартиры, где не выполнено нотариальное обязательство по наделению детей долями
  • Раздел недвижимости при разводе
  • Покупка квартиры по доверенности
  • Специфика расчетов при покупке квартиры
  • Договор с агентством недвижимости. На какие пункты агентского договора необходимо обращать особое внимание?
  • Шесть шагов для проверки юридической «чистоты» квартиры
  • Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?
  • Продажа по договору дарения
  • Продажа унаследованной квартиры
  • Как восстановить потерянные документы на квартиру?

Комментарии юриста:

  • Совместная и долевая собственность
  • Порядок пользования квартирой несколькими сособственниками
  • «Лукавые» формулировки агентских договоров
  • Юридическая практика выселения бывших членов семьи
  • Идеальная доля и определение порядка пользования жильем
  • Виды мошенничества на рынке недвижимости
  • «Подводные камни» покупки приватизированной квартиры
  • Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника
  • Продажа квартиры. Недействительная сделка.
  • Как в случае развода разделить квартиру супругов?
  • Как продать долю в квартире?
  • Юридическая «чистота» сделки с недвижимостью
  • Может ли сособственник квартиры лишить доли другого сособственника?
  • Признание жильца утратившим право пользования жилым помещением

Адреса и телефоны:

  • Росреестр (ФРС — регистрационная палата)
  • БТИ
  • Отделы по учету и распределению жилья районных администраций
  • Органы опеки и попечительства
  • ОГУ «Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства»
  • ЗАГСы
  • Отделы УФМС РФ по Свердловской области в г. Екатеринбург (паспортно-визовые службы)
  • Районные налоговые инспекции
  • Комитет по Жилищной политике, приватизации, продаже и обмену жилья, высвобождения земельных участков под застройку.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *