Как продать нежилое помещение которое принадлежит физическому лицу

Как безопасно купить или продать нежилое помещение

Офисы, склады, торговые помещения — все эти объекты недвижимости относятся к понятию «нежилое помещение» и могут принадлежать как юридическим, так и физическим лицам, использующим недвижимость в коммерческих и иных целях. Многие рассматривают покупку нежилого помещения как выгодный вариант инвестирования и извлечения прибыли, например, от сдачи помещения в аренду. Но, как и любая сделка с недвижимостью, купля-продажа нежилого помещения требует внимательной подготовки, проверки документов и грамотно составленного договора.

Сделка по купле-продаже нежилого помещения может быть заключена в простой письменной или нотариально удостоверенной форме. Нотариальная форма сделки представляется наиболее надежной, поскольку нотариус гарантирует законность сделки и соблюдение прав и интересов участников сделки в равной степени. Кроме того, профессиональная деятельность нотариуса застрахована, и в случае его ошибки ущерб, причиненный участнику сделки, будет компенсирован в полном объеме.

Удостоверяя договор, нотариус:

· устанавливает личности граждан и представителей физических и юридических лиц;

· проверяет правоспособность юридических лиц, дееспособность граждан, полномочия представителей;

· разъясняет сторонам сделки смысл, значение и последствия заключаемого договора;

· проверяет соответствие намерений сторон требованиям закона, соответствие воли сторон волеизъявлению.

Кроме того, нотариус помогает подготовить проект договора купли-продажи с учетом не только требований закона, но и пожеланий каждой из сторон сделки. Важно, чтобы договор купли-продажи содержал все существенные условия, иначе он будет считаться незаключенным.

К существенным условиям договора купли-продажи нежилого помещения относятся:

· предмет договора — описание объекта купли-продажи;

· цена недвижимости, о которой договорились стороны сделки.

Есть и другие важные условия, которые следует предусмотреть в соглашении, чтобы в будущем не возникло спорных моментов: обременения, если они есть, сроки и порядок передачи имущества покупателю, способ расчета по сделке и другие. Кстати, о способе расчетов. Одним из наиболее безопасных вариантов расчета является депозит нотариуса, поскольку нотариус переводит деньги продавцу сразу после регистрации перехода права собственности в Росреестре, то есть после того, как покупатель станет полноправным собственником имущества. Плюс публичный депозитный счет нотариуса защищен от возможных проблем банка — отзыва лицензии, банкротства и т.д., при прекращении деятельности банка граждане в любом случае получат свои деньги.

Переход права собственности на нежилое помещение необходимо зарегистрировать в Росреестре. Документы на регистрацию по нотариально удостоверенным договорам направляет нотариус. Нотариально удостоверенный договор продажи нежилого помещения процедуру регистрации проходит быстрее, чем обычная сделка. Если документы поданы в ЕГРН в электронном виде, то срок регистрации составляет всего 1 день. При заключении сделки в простой письменной форме оформлением документов занимаются стороны договора: необходимо самостоятельно подготовить пакет документов, написать заявление о регистрации и обратиться в МФЦ.

Как продать нежилое помещение быстро?

Готовы быстро выкупить коммерческую недвижимость на территории Москвы и Подмосковья на расстоянии до 50 км от МКАДа на выгодных условиях. Работаем с разными собственниками — с юридическими и физическими лицами, с компаниями и ИП. Принимаем решение быстро: аргументированный ответ вы получите в течение 24 часов после обращения к нам. Аванс по сделке — в течение 72 часов. С нами выгодно: срочный выкуп коммерческой недвижимости проводится по 95% от рыночной стоимости.

Недвижимость в собственности — это один из основных активов бизнеса. Речь может идти об офисе, здании склада, парковочном месте, магазине. Иногда у владельца нет прав на всё имущество, однако есть выделенная доля (или её можно выделить). Во всех этих случаях такое имущество может стать средством получения денег в короткий срок при должном подходе.

Но для этого необходимо учесть особенности продажи такого имущества:

1. Если торговый центр или магазин сдаётся в аренду, наличие арендаторов может стать преимуществом при продаже недвижимости. Это показывает, что собственность способна приносить стабильный доход. Однако подобный вариант для покупателя становится более выгодным, если он заинтересован в таком получении дохода, а отношения с арендодателями сложились выгодные для владельца. В противном случае имеющиеся обязательства перед третьими лицами являются, как правило, недостатком.
2. Если коммерческий или административный объект находится в жилом доме, нужно учитывать мнение соседей. Они не могут запретить заключение сделки купли и продажи объекта. Но с ними возможно нужно будет согласовывать какие-то моменты. Соответственно, это может негативно сказаться на ликвидности такого объекта и на его цене.
3. Стоимость коммерческой недвижимости сильно зависит от проходимости того иного объекта. Например, магазин, расположенный рядом с рынком, будет оцениваться дороже. Однако эти факторы меняются — многое зависит от наличия конкурентов поблизости или от планов застройщика на возведение дома, который закроет обзор. И потенциальные покупатели могут принимать это во внимание.
4. Перед продажей недвижимости желательно разобраться со всеми долгами, которые связаны с таким имуществом. Причём это связано не только с оплатой коммунальных услуг, но и с налогами.
5. Для ускорения сделки по продаже недвижимости собственнику лучше лично всем заниматься, как минимум, на финальном этапе. При участии посредников потенциальные покупатели могут дольше колебаться, больше времени тратить на приём решения.
6. При продаже нежилой недвижимости нужно принимать во внимание спрос на рынке и время года. Больше всего сделок традиционно оформляется в межсезонье. В период новогодних каникул рынок стоит. Вероятность заключения выгодной сделки в конце года тоже низка, так как в нежилой недвижимости больше всего заинтересованы предприятия и ИП, а у них бюджет уже распределён и обычно потрачен.
7. Из корректного установления цены следует 90% успеха. Чрезмерно низкая отпугивает клиентов ничуть не меньше завышенной.

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Как продать нежилое помещение быстро

Собственнику бизнеса могут потребоваться средства в срочном порядке по разным причинам. И при ограничении во времени у него есть 2 варианта:

1. Разобраться во всём самостоятельно. Это означает необходимость своими силами устанавливать цену, давать объявления, составлять описание, делать фото, а иногда и видео объекта. Плюс при этом придётся проводить переговоры с потенциальными покупателями. Повлиять на скорость заключения сделки собственник в большинстве случаев может только одним способом — сильно сбрасывая цену. Однако это способно дать обратный эффект, заставить покупателей сомневаться в таком варианте, дольше проверять юридическую чистоту сделки.
2. Воспользоваться услугой, которую предоставляют многие агентства недвижимости — быстрый выкуп коммерческой недвижимости. По такой схеме можно получить до 95% от стоимости объекта. Причём аванс к владельцу поступит в течение 72 часов после обращения. На заключение сделки требуется около 14 дней, то есть ровно столько, чтобы зафиксировать смену владельца в Росреестре и провести всё официально по документам. Быстрее в любом случае не получится.

Как продать нежилое помещение агентству: руководство по этапам

Если вы решили выбрать второй вариант, действовать нужно последовательно. Ничего сложного в такой задаче нет. Нужно просто следовать инструкции:

1. Убедиться, что вы можете распоряжаться соответствующей недвижимостью, на неё не наложен арест, нет обременений, совладелец не против продажи. При наличии долей собственности других совладельцев необходимо в письменном виде предупредить о своём намерении совершить продажу. Сделать это нужно за месяц, причём желательно — через нотариуса, чтобы у вас было гарантированно доказательство соблюдения права преимущественного выкупа. При его нарушении сделка может быть оспорена. И учтите, что в уведомлении должна быть указана цена не ниже той, по которой вы решили совершить продажу. Иначе нужно будет делать повторное уведомление и ждать ещё месяц.
2. Собрать полный пакет документов на такую собственность. Перечень документов будет указан ниже.
3. Обратиться в наше агентство со всеми документами.
4. Получить конкретное предложение в течение суток. Если вас устраивает цена, нужно только подписать договор, и аванс будет переведён в течение 3 суток.
5. Провести сделку, подписать договор о передаче права собственности на нежилое помещение. Получить полную сумму в течение 14 дней (в среднем, конкретика зависит от загруженности регистрационных органов).

В некоторых случаях у собственников нежилых помещений возникают проблемы с подготовкой документов на такой объект. Можно в подобной ситуации обратиться к нашим сотрудникам. У нас в штате работают опытные агенты, которые очень хорошо знакомы с процедурой такой продажи, понимают, что именно и в какой последовательности нужно делать. Они подскажут, в какие инстанции обращаться, если у вас по разным причинам отсутствуют определённые официальные бумаги, как их восстанавливать при порче и т. д.

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Какие документы нужно предоставить на нежилое помещение

Для совершения сделки купли-продажи нежилого помещения необходимо предоставить следующие документы:

• удостоверение личности владельца (если собственников — несколько, нужно предоставить удостоверения личности на каждого);
• ИНН владельца (если владельцев — несколько, то всё аналогично предыдущему пункту);
• выписка ЕГРН;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности, если оно есть в наличии;
• правоустанавливающий документ, подтверждающий возникновение права собственности на такое имущества. Например, договор купли-продажи;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти документы также предоставляются на собственника, должны подтвердить дееспособность лица и отсутствие препятствий для заключения сделки;
• свидетельство о расторжении брака и документ о разделе имущества. Вместо него может предоставляться письменное согласие от супруга на совершение продажи. Ещё один вариант — брачный договор, в котором установлен раздельный режим владения имущества. Если собственник не состоит в браке, это может подтверждаться написанным им заявлением;
• технический план, поэтажный план, экспликация;
• кадастровый паспорт;
• справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг;
• справка из ФНС РФ. Этот документ подтверждает, что по указанному объекту нет задолженностей по налогу на недвижимость;
• договор страхования, если он оформлялся на нежилую недвижимость;
• результаты оценки, если та проводилась с привлечением независимых экспертов;
• акт приёма-передачи. Он составляется далеко не всегда, поэтому предоставление такого документа необходимо, если это предусмотрено согласно законодательству.

Выше указан стандартный пакет документов, который требуется при продаже нежилого помещения. Однако он может быть расширен в отдельных случаях. Например, если такая собственность принадлежит компании, то нужны документы на данное юридическое лицо. Плюс необходимо предоставить доказательства того, что решение о срочной продаже было принято владельцами фирмы и её руководством.

Поскольку перечень документов, указанный выше, не является исчерпывающим, он может уточняться при взаимодействии с менеджерами нашего агентства. Полный список всех официальных бумаг можно получить у них в течение 24 часов с момента обращения.

От чего зависит цена нежилого помещения?

Цена нежилого помещения определяется целым рядом факторов. Это:

1. Его точное местонахождение. Причём если для жилых квартир важно наличие рядом поликлиник, детсадов, школ, зелёных зон, то есть оценка идёт с позиции комфорта и безопасности проживания, то в отношении коммерческой недвижимости на первый план выступают другие моменты. Это проходимость, привлекательность в аспекте создания витрины, ликвидность. Оценивается также и коммерческий потенциал, то есть то, сколько и каким образом можно получить дохода при использовании такой недвижимости разными способами.
2. Характер объекта, его предназначение. Магазины, склады, офисы, производственные цеха — всё это имеет ценность. Однако при оценке такого имущества оцениваться оно будет по-разному. В отношении магазинов на первом плане оказывается проходимость, удобство для покупателей, известность бренда, который раньше находился в этом же здании (и общее количество привлечённых им посетителей). В отношении складов значение имеют вместительность, безопасность хранения различной продукции, возможность контроля за её состоянием, эффективность проведения погрузочно-разгрузочных работ. В отношении производственных цехов изучается их соответствие современным промышленным стандартам, правилам техники безопасности, необходимость переоборудования и т. д.
3. Площадь объекта. В данном случае взаимосвязь, как правило, прямая. То есть чем больше пространства будет занимать объект, тем дороже он стоит. Но в некоторых случаях оценивается земля, на которой находится недвижимость, а не само здание.
4. Общее состояние недвижимости. В процессе оценки во внимание принимается год сдачи объекта в эксплуатацию, год проведения последнего капитального ремонта. Отдельный акцент делается на общем состоянии коммуникаций, на базовых инженерных системах.
5. Планировка объекта. Важна не только общая площадь такой недвижимости, но и то, насколько грамотно ею распорядились. Плюс во внимание всегда принимается планировка на этаже, если нежилое помещение находится в многоэтажном здании.
6. Наличие подъезда, парковки, закрытой территории, на которой можно оставить машины. Это принципиальный нюанс, особенно для магазинов, офисов, производства.
7. Наличие оборудования. Например, многие нежилые помещения в 2021 году оборудованы кондиционерами или сплит-системами. Также нередко такие объекты оснащаются системой сигнализации, тревожной кнопкой, видеонаблюдением. Периодически могут устанавливаться лежачие полицейские, датчики движения. Чем удобнее пользоваться такой недвижимостью, тем лучше.
8. Вопрос серьёзных недостатков. К таковым относится потребность в ремонте или даже в перепланировке, удалённость от точек транспортной развязки, отсутствие подъезда, плохая криминогенная и (или) экологическая обстановка региона. Всё это учитывается в комплексе.
9. Вопрос ликвидности. Цена квадратного метра крупного промышленного комплекса традиционно будет ниже, поскольку такая недвижимость обладает слабой ликвидностью и требует серьёзных вложений в плане содержания.

Все перечисленные факторы учитываются в комплексе. Они позволяют увидеть общую картину. Но в любом случае точный расчёт сделают наши сотрудники. Они готовы предоставить вам всю информацию на основании запроса (заявки). Также мы выкупаем квартиры, дома, земельные участки, комнаты или доли.

Собираем документы для сделки по коммерческой недвижимости

Перед сделкой купли-продажи недвижимости все бумаги лучше подготовить заранее — это сильно упростит переговоры и избавит обе стороны от лишних нервов. Поэтому в этой статье мы поговорим про то, какие документы нужны для успешной покупки или продажи нежилого помещения, посмотрим, как составить договор, и обсудим, что делать после этого.

О кoммepчecкoй нeдвижимocти

Коммерческая недвижимость — это любые помещения, которые используются для получения прибыли. Их принято делить на пять типов:

• Торговые;
• Складские;
• Производственные;
• Офисные;
• Универсальные.

Всё, о чём мы говорим в этой статье, применимо к сделкам по любым объектам из этого списка.

Лучшие помещения для вашего бизнеса:

Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
730 000 000 ₽

Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
220 000 000 ₽

Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит

42 000 000 ₽

Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, сувениры

2 324 000 ₽ / месяц

Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры

137 600 000 ₽

Полежаевская Хорошево Лот 3105 Магазин, свободное, кофейня, аптека, кафе, пункт выдачи, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры

36 400 000 ₽

Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры

230 000 000 ₽

Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
30 500 000 ₽

Лот 8670 Магазин, алко-маркет, бижутерия, сувениры
45 000 000 ₽

Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека, бижутерия, сувениры
49 500 000 ₽

Кафе-пекарня – вариант коммерческой недвижимости

Что нужно подготовить продавцу

Полезно знать обеим сторонам. Продавцам это позволит избежать лишней беготни и ускорить процесс, а покупателям — обезопасить себя.

Чек-лист для юридических лиц

Список бумаг, необходимых для продавцов-организаций:

Паспорт руководителя и документ о его назначении. Если у компании один учредитель, нужно приложить решение о назначении директора, если несколько — протокол собрания.

Выписка из ЕГРЮЛ. Этот документ подтверждает, что юридическое лицо имеет статус действующего, а также содержит информацию о текущем руководителе. Организация может изменить эти данные в любой момент, поэтому срок действия выписки — один день. Обычно заказывают два экземпляра: первый для начала переговоров, а второй уже для финального подписания документов.

Доверенность, заверенная нотариусом. Полномочия проводить сделки по купле-продажи недвижимости есть только у руководителей компаний, но они могут посылать на переговоры своих представителей. Доверенность подтверждает, что сотрудник выступает от лица организации и наделяет его подпись юридической силой. Документ должен содержать следующую информацию:

• Дата и место оформления;
• Срок действия;
• Паспортные данные доверителя и поверенного;
• Конкретные полномочия представителя;
• Иногда в доверенности указывают точную сумму соглашения.

Устав организации. В нём указаны конкретные полномочия руководителя и сопутствующие ограничения — иногда, например, директору нужно получить согласие всех учредителей, чтобы заключить сделку. В этом случае потребуется приложить протокол собрания, где учредители выражают своё согласие на продажу. Без этого согласия сделку могут оспорить.

Справка о размере сделки. Если стоимость имущества составляет 25%+ от суммы всех активов компании, сделка считается крупной. Чтобы её провести, нужно получить согласие учредителей — уже вне зависимости от положений устава организации.

Решение совета директоров. Потребуется, если у компании несколько руководителей.

Финансовая отчётность. Особенно важный документ: он позволяет узнать о финансовом положении организации и сделать вывод о её благонадёжности в качестве продавца. Если компании грозит банкротство, покупателю лучше отказаться от сделки — при худшем раскладе кредиторы могут отобрать этот объект через суд, выставить его на торги и поделить весь доход между собой. В этом сценарии покупатель остаётся буквально ни с чем.

Как купить нежилое помещение физическому лицу

Чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость, достаточно просто иметь на руках паспорт и нужную сумму денег. Никакой дополнительный статус не нужен. А про все подробности можно узнать здесь — в этой статье рассказываем об основных правилах при покупке нежилых помещений физическими лицами.

Особенности

Физические лица могут участвовать в сделках по коммерческой недвижимости на тех же правах, что и индивидуальные предприниматели и юридические лица. Единственное существенное различие заключается в том, что добавляется аспект брака и все связанные с ним особенности:

• Коммерческая недвижимость считается совместно нажитым имуществом — это важно учитывать при разводе;
• Для любых манипуляций недвижимостью требуется согласие супруга.

Лучшие помещения для вашего бизнеса:

Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
730 000 000 ₽

Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
220 000 000 ₽

Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит

42 000 000 ₽

Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад, бижутерия, бизнес, сувениры

2 324 000 ₽ / месяц

Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры

137 600 000 ₽

Полежаевская Хорошево Лот 3105 Магазин, свободное, кофейня, аптека, кафе, пункт выдачи, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры

36 400 000 ₽

Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры

230 000 000 ₽

Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
30 500 000 ₽

Лот 8670 Магазин, алко-маркет, бижутерия, сувениры
45 000 000 ₽

Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека, бижутерия, сувениры
49 500 000 ₽

Стрит-ритейл на улицах Италии

Можно ли взять ипотеку

Когда дело доходит до коммерческой ипотеки, банки отказываются сотрудничать с физическими лицами. Получить кредит на покупку нежилого помещения могут только организации или индивидуальные предприниматели — поэтому если вы не хотите оформлять ни один из этих статусов, купить желаемый объект получится только на свои деньги или с помощью займов от других людей.

Покупаем коммерческую недвижимость в три шага

Выбираем и оцениваем объект

Первый аспект, который нужно оценить — это локация. Если бизнес живёт за счёт привлечения транзитного трафика, понадобится найти место с высокой проходимостью. Окна и двери самого помещения при этом должны обязательно выходить на улицу, чтобы можно было обустроить витрину.

Если с локацией всё в порядке, переходим к следующему пункту — технической оснащённости объекта. Она должна соответствовать запросам бизнеса, который планируете вести вы или ваши арендаторы. Например, продуктовому магазину нужно больше электроэнергии, чтобы поддерживать работу всех холодильников и морозильных камер — не менее 25 киловатт. А вот клинике или лаборатории помимо электричества понадобятся более крепкие полы, чтобы выдержать высокую концентрацию тяжеловесной аппаратуры.

Проверяем объект

В первую очередь важно убедиться, что вы ведёте переговоры с настоящим владельцем помещения. Для этого запросите у контрагента одно из следующих подтверждений:

• Любой документ, подтверждающий право собственности. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о получении наследства, договор дарения или, например, инвестиционный договор. Все бумаги должны быть с отметкой Росреестра.
• Выписка из ЕГРН. В ней содержится вся ключевая информация об объекте, в том числе и данные о её текущем владельце. Заказать эту выписку можно и самостоятельно — для этого вам понадобится кадастровый номер помещения.

Выписка из ЕГРН также позволит вам узнать, наложены ли на объект какие-либо обременения — арест имущества, ипотечный залог или долгосрочный договор аренды. Ещё один важный момент, которому нужно уделить внимание — потенциальное банкротство продавца. Чтобы проверить благонадёжность контрагента и не лишиться приобретённого имущества в будущем, воспользуйтесь данными из картотеки арбитражных дел или банка данных исполнительных дел. Непогашенные долги, близкие к стоимости объекта — повод насторожиться. Если вы ведёте переговоры с юридическим лицом, закажите выписку из ЕГРЮЛ и убедитесь, что договор подписывает руководитель или его поверенный, и что на сделку дали согласие все совладельцы помещения.

Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения

Договор распечатывают и дают на подписание обеим сторонам. После этого покупатель и продавец подают заявление на регистрацию перехода права собственности — это можно сделать либо через МФЦ, либо напрямую в одном из отделений Росреестра. Сделка считается завершённой только после того, как данные о новом владельце появляются в ЕГРН. Подробнее про покупку объектов коммерческой недвижимости вы можете прочитать в нашей статье — рекомендуем сделать это, чтобы ознакомиться со всеми нюансами процесса.