Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Кадастровый учет и регистрация прав:
- Административная ответственность кадастрового инженера
- Аренда обременение
- Виды кадастровых карт
- Внесение изменений в ЕГРН
- Внесение сведений о ранее учтенном земельном участке
- Показать все
- Кадастровый учет и регистрация прав:
- Административная ответственность кадастрового инженера
- Аренда обременение
- Виды кадастровых карт
- Внесение изменений в ЕГРН
- Внесение сведений о ранее учтенном земельном участке
- Показать все
- Жилье:
- Акт приема передачи квартиры по договору дарения
- Акт приема передачи квартиры после ремонта
- Амортизация жилого фонда
- Амортизация квартир в бухгалтерском учете
- Апартаменты это
- Показать все
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2023) Законодательством не установлены какие-либо запреты или ограничения относительно цены продаваемой квартиры, в том числе на ее продажу по цене ниже кадастровой стоимости. Однако существуют определенные особенности исчисления НДФЛ с доходов от продажи квартиры (при отсутствии у продавца права на освобождение от его уплаты), если такой доход меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Готовое решение: В каких случаях недвижимость можно продать по цене ниже кадастровой или рыночной стоимости
(КонсультантПлюс, 2023) 1. В каких случаях недвижимость (в том числе земельные участки, дома, квартиры) можно продать по цене ниже кадастровой стоимости
Нормативные акты
«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 04.08.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 26.10.2023) 2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Можно ли продавать квартиру ниже кадастровой стоимости?
Можно ли продать квартиру ниже её кадастровой стоимости? Стоит ли идти на подобный риск? Что будет, если данное деяние вскроется налоговой инспекцией? Ответы на эти и другие вопросы в нашей сегодняшней статье.
Собираетесь продавать квартиру и покупать новое жильё? Ознакомьтесь с нашим рейтингом агентств недвижимости и выберите лучшую компанию для сопровождения вашей сделки. Купить новую квартиру вам поможет рейтинг новостроек.
В России при получении её гражданами доходов применяется налог НДФЛ в размере 13%. Этот налог вы платите, в том числе, при продаже собственности — квартиры, автомобиля и пр. Многие продавцы стремятся занизить стоимость квартиры в договоре, чтобы уменьшить налог.
Что такое кадастровая стоимость квартиры и как её узнать?
Кадастровая стоимость квартиры — это рыночная цена вашей квартиры по версии государства. Она учитывает район, тип вашего дома, площадь квартиры, но не учитывает ряд других особенностей (ремонт, вид из окна и т.п.). Кадастровая стоимость, как правило, ниже реальной рыночной стоимости квартиры.
Узнать кадастровую стоимость квартиры можно бесплатно онлайн, например, в сервисе Росреестра по адресу: https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko. Для этого вам потребуется кадастровый номер квартиры, его можно найти в вашем свидетельстве о регистрации права собственности или выписке ЕГРН на квартиру.
Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?
Да, можно. Человек вправе сам решать за какую стоимость ему продавать своё недвижимое имущество. Однако есть 3 момента:
-
В случае если цена продажи квартиры по договору будет ниже, чем 70% от кадастровой стоимости этой квартиры, то налоговая посчитает налог от кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Основание: п. 2 ст. 214.10 НК РФ.
Пример: кадастровая стоимость квартиры равна 3 млн. рублей. Умножаем 3 млн. рублей на 0,7 и получаем 2,1 млн. рублей. Если вы продадите квартиру дешевле 2,1 млн. рублей, то заплатите 13% от 2,1 млн. рублей, то есть 273 тыс. рублей. Даже если будете продавать эту квартиру за 1 млн. рублей.
В общем, продать квартиру ниже кадастровой стоимости можно, но лучше не рисковать. Если недвижимость в собственности у вас больше 5 лет (а в некоторых случаях больше 3-х лет), то налог по закону вы платить вообще не будете. Подробнее обо всех случаях, когда налог можно законно не платить читайте в статье “Как избежать и не платить налог при продаже квартиры”.
Читайте также другие наши статьи по теме:
- Как быстро и выгодно продать квартиру?
- Когда лучше покупать или продавать квартиру?
- В какое агентство недвижимости лучше обратиться?
Налог с продажи недвижимости и кадастровая стоимость
При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов. Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.
Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года
Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).
Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?
Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года
Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.
Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости
Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.
Пример: В 2020 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей. Кадастровая стоимость не играет роли.
Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости
Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.
Пример: В 2020 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн — 1 млн).
Пример: В 2020 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.
На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).
Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2020 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2020 г.) х 70%).
Как узнать кадастровую стоимость?
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:
- Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
- Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
- Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
- Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
Если кадастровая стоимость не определена?
Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.
Пример: В 2020 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей. По данным ГКН на 1 января 2020 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) — 1 млн руб. (стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости
В статье рассмотрим ситуации, когда квартира продается ниже кадастровой стоимости. Расскажем, как считать налог в подобном случае, можно ли вообще продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости в 2023 году, и какие существуют иные способы снижения подоходного налога от продажи имущества.
Чем грозит продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости
Продажа имущества приносит доход, с которого получатель должен заплатить подоходный налог (гл. 23 НК РФ). В России налоговая ставка составляет 13%. То есть 13% от суммы продажи квартиры и другого имущества должны пойти в бюджет государства. Если квартира продается по реальной цене, не ниже кадастровой, то сложности с расчетом НДФЛ не возникают. Положенные 13% рассчитываются от всей суммы продажи. Продажа имущества ниже кадастровой стоимости не поможет снизить налог, так как в расчет принимается большая из двух стоимостей — либо цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, либо 70% кадастровой стоимости. И если сумма сделки составляет ниже 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога будет учитываться именно 70% от кадастра, а не стоимость, указанная в договоре.
Пример Серов решил продать жилье дешевле кадастровой стоимости — за 1,5 млн, когда по кадастру цена квартиры составляет 3 млн рублей. Серов будет уплачивать налог не с суммы дохода, как указано в договоре, а с 70% от кадастровой стоимости — с 2 100 000 (3 000 000 * 70%).
Рассчитайте свою сумму Калькулятор всех налоговых вычетов
При продаже квартиры выше 70% от кадастровой стоимости учитывается сумма из договора. То есть сравниваются две цены — 70% кадастра и сумма, указанная в договоре купли-продажи. Как мы уже сказали, к расчету берется та, что больше.
Пример Зайцев продал жилое имущество за 4 млн, а кадастровая стоимость объекта ниже и равна 2,5 млн. Таким образом, он продает имущество не ниже, чем 70% от кадастра. Зайцев будет платить 13% от суммы дохода — с 4 млн.
Если кадастровая стоимость изменилась
Порой цена кадастра в течение года меняется, а продажа ниже кадастровой стоимости уже была совершена. В таких случаях за кадастр квартиры берется значение по состоянию на 1 января того года, в котором была совершена сделка.
Пример На 01.01.2023 стоимость дома Захарова в кадастре 5 млн рублей. В апреле 2023 г. он решил продать дом ниже кадастровой стоимости — за 3 млн руб. В сентябре кадастр был обновлен до 7 млн руб. Налог Захарова будет рассчитан с 70% от кадастра по состоянию на начало года, т.е. от 3,5 млн руб. (5 млн * 70%).
В каких случаях налог платить не придется
Иногда с суммы дохода от продажи квартиры не требуется уплачивать налог. Например, если на момент сделки истек минимальный срок владения. Существует два срока владения недвижимостью для продажи без налога: 3 и 5 лет. Каждый из них зависит от способа получения имущества, разница представлена в таблице:
Срок владения 3 года Срок владения 5 лет Квартира получена по договору дарения от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги) или в порядке наследования Во всех других случаях Квартира стала собственностью вследствие приватизации Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй. Обратите внимание! Собственник освобождается от уплаты налога при продаже квартиры после истечения минимального срока владения. Подавать декларацию и отчитываться о доходах не нужно. Кадастровая стоимость здесь значения не имеет.
Как законно уменьшить налог с продажи
Если вы продаете квартиру и должны заплатить налог, то для вас существуют законные способы уменьшить налогооблагаемую базу и заплатить меньший НДФЛ.
Фото: Как уменьшить НДФЛ при продаже жилья
С помощью налогового вычета
Государство позволяет своим резидентам использовать право на имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ). С его помощью разрешается законно уменьшить налогооблагаемую базу на конкретную сумму. Максимальный размер вычета равен 1 000 000 рублей. Ровно на столько получится уменьшить свой доход с продажи (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Таким образом, сумма, которую собственник получил от продажи имущества, уменьшается на 1 000 000 руб. С остатка считается налог к уплате.
Пример Иванов продает квартиру за 3 млн при кадастровой стоимости 5 млн. НДФЛ будет рассчитан от 3,5 млн (5 млн * 70%) и составит 455 тыс. руб. Иванов имеет право уменьшить доход на 1 млн (3 500 000 – 1 000 000), НДФЛ к уплате — 325 тыс. руб.
Также сейчас внесены некоторые изменения в Налоговый Кодекс. Теперь при продаже жилья стоимостью ниже 1 000 000 рублей не нужно подавать декларацию и уплачивать 13% вне зависимости от срока владения жильем.
Уменьшение дохода на расходы
Вместо вычета разрешается уменьшить свой доход на ранее понесенные расходы, связанные с покупкой продаваемого жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для этого необходимо подтвердить расходы документально. Льгота уменьшает доход от продажи квартиры на сумму, которая была затрачена ранее на ее покупку. НДФЛ будет рассчитан с разницы.
Пример Тот же Иванов продает квартиру за 3 млн при кадастровой стоимости 5 млн. НДФЛ будет рассчитан от 3,5 млн (5 млн * 70%). Но Иванов купил эту квартиру за 3,5 млн. Он уменьшит доход на расходы, и 13% платить не придется. При этом декларацию подавать необходимо.
Использовать вычет для уменьшения налогооблагаемой базы допускается только раз в год. В то же время воспользоваться правом уменьшить налог за счет понесенных ранее расходов разрешается по каждому продаваемому объекту недвижимости сколько угодно раз в течение года. Кроме того не забывайте, что вы имеете право перекрыть НДФЛ налоговым вычетом на покупку продаваемой недвижимости или же новой, если будет покупка и продажа в одном году.
Специалист по налогообложению
Чтобы сэкономить на уплате налогов, обращайтесь к нашим экспертам. Они подберут и рассчитают наиболее выгодный вариант снижения налогооблагаемой базы, за два дня сами заполнят вашу декларацию 3-НДФЛ и направят ее в ФНС.