Что считается вторичным жильем для ипотеки

Что такое вторичное жилье и как его правильно выбрать

Купить квартиру и не ждать годами, пока построят дом, можно. Для этого существует рынок вторички. Такое жилье можно найти как в старом доме, так и в новостройке — подробности в статье.

• Разберемся с понятиями
• Как выбрать квартиру на вторичном рынке
  • Выбираем район
  • Выбираем тип дома
  • Выбираем квартиру

  При покупке первички люди часто не знают, как будет выглядеть их будущий дом, и видели его только на рекламном буклете от продавца. Зато с документами все более-менее понятно: человек покупает новое жилье, становясь его первым собственником. Чистота сделки не вызывает сомнений, при условии что выбран надежный застройщик с хорошей репутацией.

  Со вторичкой наоборот: человек сразу видит окружающую инфраструктуру, может оценить состояние дома и даже познакомиться с соседями. Однако история квартиры — кто и сколько раз ее перепродавал, дарил или наследовал — требует тщательной проверки.

  Из-за этого многие не хотят связываться со вторичным жильем, опасаясь купить «кота в мешке». Историй о том, как после сделки объявляется еще один собственник, по сети гуляет немало. Но не все так сложно и страшно, как кажется на первый взгляд.

  Мнение эксперта

  Мария Румянцева

  Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума ПРОНедвижимость, эксперт рынка российской и зарубежной недвижимости

  Даже при самых тщательных проверках есть вероятность, что «из прошлого» появится неучтенный собственник, который предъявит права на жилье. В этом случае решать, кому достанется квартира, будет суд. Как показала практика, если помимо требуемых документов покупатель спорной квартиры предоставит суду договор с агентством недвижимости, которое помогало приобретать квартиру, то, скорее всего, его признают «добросовестным покупателем» и квартира достанется ему. В этом случае суд руководствуется следующим: если покупатель официально обращается к профессионалам и оплачивает их услуги, в том числе по проверке квартиры, то он предпринял «все возможное» для проведения юридически и финансово правильной сделки купли-продажи жилья. Кроме того, грамотные риелторы предлагают покупателю застраховать титул квартиры — в этом случае страховая компания проведет дополнительную проверку чистоты сделки. Если и после этого возникнет спор и суд все-таки отберет жилье у покупателя, страховая возместит его стоимость.

  Разберемся с понятиями

  В недвижимости существуют такие понятия, как первичное и вторичное жилье. Когда вы покупаете жилье от застройщика, право собственности на которое еще никому не принадлежит, — это первичка, а когда у другого собственника (юридическое или физическое лицо, государство) — вторичка. Многие считают, что понятие «вторичное жилье» — синоним старого фонда. Это не так.

  Личная история Несколько лет назад мои друзья купили квартиру в строящемся доме в спальном районе Петербурга. Когда дом построили и пришла пора переезда, Катя с Димой поняли, что жить там не хотят. Причин было много: неразвитая инфраструктура, вокруг грязь и пыль от строящихся поблизости домов, постоянный шум ремонта от соседей. Они решили продать свою новенькую однушку, а взамен подыскать квартиру в уже сложившемся районе и обжитом доме — на рынке вторичного жилья.

  Пример Кати с Димой показывает, что и в новостройках можно купить вторичку. Ребята приобрели квартиру на первичном рынке — напрямую от застройщика еще на этапе котлована. После того, как они получили ключи и вступили в собственность, жилье перешло в разряд вторичного. Некоторые зарабатывают на этом: покупают квартиру в стройке, когда цена низкая, затем делают ремонт и перепродают по более высокой стоимости. Даже с учетом уплаты налога сумма дохода получается приличная. Но большая часть квартир на вторичном рынке — это, конечно, давно обжитые дома, квартиры в которых не раз сменили собственников. Круговорот людей накладывает отпечаток не только на состояние жилья, но и на его юридическую историю.

  Россия — единственная страна, которая чеканила платиновые монеты для регулярного обращения. Платину ценили за то, что она не плавится во время пожаров.

  Другой факт

  Как выбрать квартиру на вторичном рынке

  Одно из главных преимуществ вторички в том, что вы приобретаете уже готовое жилье. Однако это не избавляет от сложностей выбора — предстоит учесть массу нюансов. Если вы не знаете, как подступиться к выбору квартиры, предлагаем пошаговый алгоритм действий.

  Выбираем район

  • Транспортная доступность

  Близость к месту работы или учебы детей имеет большое значение. Если вы передвигаетесь на машине, оцените удобство развязок и подъезда к дому, загруженность дорог, наличие мест для парковки во дворе или хотя бы неподалеку.

  Если предпочитаете общественный транспорт, узнайте места ближайших остановок, номера маршрутов и оцените их удобство для себя.

  Проверьте наличие поблизости школ, детских садов, поликлиники, продуктовых магазинов. Этот список у каждого свой. Кому-то важно жить недалеко от спортзала с бассейном, другому — подальше от шумных городских заведений, вроде баров и ресторанов.

  Жить рядом с загруженной трассой или неподалеку от действующего промышленного предприятия не самая хорошая идея. Шум, пыль, грязный воздух — все это не приносит пользы здоровью.

  Понятно, что в городе могут быть сложности с зелеными парками. Но покупать квартиру, окна которой выходят на трубы заводской котельной, точно не стоит — намучаетесь сами, а если потом решите продать, сделать это будет сложно.

  Купить квартиру мечты будет проще с ипотекой. Совкомбанк предлагает разные программы, в том числе на вторичное жилье.

  Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

  Выбираем тип дома

  Когда с районом определились, изучите застройку — что за дома составляют его жилой фонд. От того, по какой технологии построен дом, зависит его качество.

  Вот самые распространенные варианты:

  Стены таких домов собраны из железобетонных панелей. Несмотря на схожую технологию строительства, панельные дома отличаются. Их качество зависит от серии конкретного дома.

  Лучшей в сегменте считается 137 серия, здесь просторные квартиры с большими кухнями. В рейтинге «панелек» последние с конца — знаменитые петербургские дома-«корабли»: маленькая площадь, высокая слышимость, низкие потолки и отсутствие подоконников — вот неполный перечень неудобств такого жилья.

  Современные панельные дома уже более высокого качества. Да, в них по-прежнему не лучшая звукоизоляция, но уже гораздо теплее и просторнее. Большая часть домов, которые строятся в спальных районах крупных городов, — панельные.

  Такие дома строят из железобетона — это смесь стали и бетона. Прочность материала позволяет возводить высотки.

  Главное достоинство монолитного дома в том, что внутри нет несущих стен, эту функцию выполняет каркас здания. Благодаря этому есть возможность сделать в квартире планировку по своему усмотрению, не опасаясь сносить межкомнатные перегородки. Этот факт не отменяет обязательности согласования перепланировки.

  К недостаткам относят плохую теплоизоляцию. Стены монолитных домов требуют дополнительного утепления и принудительной вентиляции, поскольку железобетон не пропускает воздух и создает эффект парника.

  Самый дорогой тип застройки, который влияет и на стоимость жилья, — из кирпича. Этот материал отлично удерживает тепло, но при этом «дышит», что обеспечивает зданию хорошую вентиляцию. Также жители отмечают хорошую звукоизоляцию.

  С перепланировкой в таких домах дела обстоят плохо, поэтому изменить пространство квартиры под себя вряд ли получится.

  Современные застройщики часто используют смешанную технологию строительства. Отсюда большое количество кирпично-монолитных домов. Смысл в том, что каркас дома выполнен из железобетона, а отделка из кирпича. Это улучшает тепло- и звукоизоляцию дома.

  • «Хрущевки» и «брежневки»

  Знаменитые «хрущевки» и «брежневки» строили из панелей, блоков или кирпича. В основном это пяти- и девятиэтажные дома (часто без лифта) — зависит от года и типа постройки. В них маленькие кухни и комнатки, низкие потолки, плохая звуко- и теплоизоляция.

  Главное преимущество этого типа жилья сегодня — местоположение. Старые пятиэтажки занимают выгодные места рядом с метро в сложившихся районах города. Рядом, как правило, всегда есть пусть небольшой, но уютный зеленый двор и детская площадка.

  Еще один хорошо знакомый тип постройки — сталинские дома. Их ценят за надежность конструкции и качество материалов. Однако «сталинки» бывают разные. Их строили для высшего руководства и для рядовых сотрудников. Понятно, что хорошим качеством отличаются первые из них.

  Как правило, это просторные многокомнатные квартиры с высокими потолками и толстыми стенами. В таких домах тепло и практически отсутствует слышимость между соседями.

  Выбираем квартиру

  Район выбран, с типом дома тоже определились. Приступаем к поиску квартиры. Первым делом изучите рынок, чтобы понять, что и за какие деньги в настоящий момент продается и что подходит под ваши параметры.

  Сначала предстоит отсмотреть десятки, а то и сотни вариантов из тысяч объявлений. Поиск на популярных сайтах покупки недвижимости удобно организован. Если вам принципиален тип дома, о котором говорили выше, то обязательно введите этот параметр в настройках поиска.

  Помимо этого сразу укажите:

  • количество комнат;
  • общую площадь жилья;
  • размер кухни;
  • раздельный или совмещенный санузел;
  • этаж;
  • наличие или отсутствие лифта.

  Чтобы отсеять ненужные варианты, укажите сумму, на которую рассчитываете. Нет смысла тратить время на просмотр объявлений, которые не подходят по цене.

  Кроме главных параметров можно выбирать удаленность от метро, тип продажи (прямая или альтернативная), год постройки дома и многое другое. Играйте настройками по вашему усмотрению, сохраняйте понравившиеся объявления, звоните по указанным телефонам, чтобы задать возникающие вопросы и записаться на просмотр.

  Любую квартиру можно освежить с помощью ремонта. А купить все необходимое поможет карта «Халва» от Совкомбанка. У Халвы тысячи партнеров, среди которых крупнейшие строительные магазины. Выбирайте понравившиеся товары и оплачивайте их Халвой в рассрочку. Оформить карту можно онлайн.

  152 458₽ кешбэк
  владельцы Халвы получили вчера

  • Просмотр квартир

  Просмотр лучше планировать на дневное время. Также удобно за один раз смотреть несколько вариантов квартир — вы сможете их сравнить и лишний раз прогуляться по выбранному району от дома к дому.

  На просмотрах важно не стесняться задавать вопросы, трогать, смотреть и изучать (с разрешения владельца квартиры или риелтора) все, что вас заинтересовало или насторожило.

  Чтобы не растеряться и не забыть о важном, составьте список вопросов или используйте наши рекомендации.

  Чек-лист: на что обращать внимание при выборе вторичного жилья

  1. Если ремонт не входит в ваши планы, тщательно изучите внешнее состояние квартиры. Узнайте, когда хозяин в последний раз делал ремонт. Осмотрите стены, пол и потолок на наличие дефектов.
  2. Проверьте состояние и герметичность окон: как открываются, все ли работают, не дует ли из закрытого окна.
  3. Обязательно проверьте напор воды. Если к квартире два стояка, то попросите разрешение открыть кран в обоих.
  4. Осмотрите сантехнику: нет ли протечек и пятен ржавчины. Не стесняйтесь проверить трубы — нет ничего страшного, если вы с разрешения владельца заглянете под ванну или раковину. Не забудьте про батареи.
  5. Визуально изучите состояние розеток и выключателей, нет ли вокруг оплавления пластика или следов возгорания. Попробуйте включить и выключить свет, чтобы узнать, нет ли перепадов электричества.
  6. Если у хозяина есть документ с планировкой квартиры, сверьте план с реальностью. В квартире должно быть все по проекту. Если была перепланировка, попросите документы о ее согласовании.
  7. Тщательно осмотрите санузлы, особенно ванную комнату. Это помещение с повышенной влажностью, там не должно быть неприятного, затхлого, прелого запаха. Внимательно изучите углы на потолке: если на плитке плесень можно смыть перед приходом покупателя, то о труднодоступных местах обычно забывают.
  8. Проверьте работоспособность вентиляции. Для этого достаточно поднести к вентиляционной решетке лист бумаги — он должен «прильнуть» к ней.
  9. Если вы покупаете квартиру с мебелью или там остается кухонный гарнитур, осмотрите его состояние. Не стесняйтесь открыть хотя бы пару шкафчиков и проверить, нет ли там следов борьбы с насекомыми (крем, мелок, ловушки).
  10. Изучите вид из окон. Узнайте, нет ли внизу шумного бара или круглосуточного магазина. Если вам важно расположение дома по сторонам света, спросите у владельца, в какое время дня в квартиру заглядывает солнце.

  Кроме перечисленного осмотрите состояние подъезда, почтовых ящиков и лифтов, загляните на черную лестницу. Обойдите вокруг дома и посмотрите на состояние соседских окон, чтобы хотя бы примерно нарисовать портрет людей, которые здесь живут. Узнайте, где находится мусоросборная камера или где стоят контейнеры.

  Совет: попросите у владельца разрешения сделать несколько фотографий жилья. Так вы сможете вернуться к просмотру еще раз и не запутаться в вариантах квартир.

  Проверка документов перед сделкой со вторичкой

  Когда выбор сделан, проверьте документы на квартиру — это самый важный и ответственный шаг во всей цепочке действий.

  1. Уточните, кто собственник жилья, проверьте его (или их) документы. Если квартиру продает доверенное лицо, у него должна быть оформлена доверенность — проверьте ее подлинность.
  2. Попросите показать правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, справка о приватизации, договор дарения, документы о вступлении в наследство.
  3. Если среди собственников квартиры есть дети, продать квартиру можно только с разрешения органов опеки.
  4. Когда квартиру, купленную в браке, продает один из супругов, он должен предоставить нотариально заверенное согласие на сделку от второго.
  5. Проверьте, нет ли на недвижимости обременений. Это может быть ипотека, арест или действующий договор аренды с жильцами, которые там живут.
  6. Если в квартире была сделана перепланировка, попросите предоставить документы о ее законности.
  7. Проверьте квитанции о квартплате и за капитальный ремонт.

  Это общий список документов, которые нужно проверить. Полный перечень зависит от конкретной ситуации.

  Что еще нужно сделать, покупая квартиру на вторичном рынке

  Мария Румянцева

  Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума ПРОНедвижимость, эксперт рынка российской и зарубежной недвижимости

  • кто раньше владел квартирой;
  • состав семьи, их состояние здоровья и вменяемость;
  • как оплачивалась покупка;
  • сколько она тогда стоила.

  Если при покупке жилья использовали материнский капитал и среди собственников есть несовершеннолетние, то вопрос продажи придется согласовать с опекой.

  Бывает, что квартиру приобретают по «занижайке». Это схема, когда в договоре купли-продажи указывают меньшую сумму, чем получил продавец. В таком случае при проверке сделки у налоговой могут возникнуть вопросы о неуплате налогов.

  Далее проверяются долги и банкротство собственников, долги по квартплате, наложены ли обременения на квартиру и как их можно снять.

  Покупка квартиры на вторичном рынке — дело непростое. Мало выбрать подходящее жилье, важно тщательно проверить большое количество документов. Надеемся, наша статья поможет вам подготовиться к сделке.

  Ипотека на вторичное жилье: брать или не брать

  Благодаря доступному жилищному кредитованию многие россияне могут решить квартирный вопрос уже сегодня. При оформлении жилищного кредита необходимо учесть множество факторов: требования банка к заемщику, сопутствующие расходы, порядок оформления сделки.

  Сам объект недвижимости, который покупатель планирует взять в кредит, тоже влияет на условия займа. Ипотека на вторичку имеет свои особенности, которые придется учесть будущему заемщику. Далее вы узнаете, какие требования банки предъявляют к приобретаемой вторичной недвижимости, какие условия предлагают разные кредиторы и как проходит сделка купли-продажи вторички по ипотеке.

  Что должен знать будущий заемщик при покупке вторички

  При сравнении вторичной недвижимости с новостройками обнаруживается ряд весомых плюсов:

  

  • можно переехать в квартиру и жить сразу после оформления договора купли-продажи;
  • жилье расположено в районе с готовой инфраструктурой, все магазины-школы-поликлиники уже построены;
  • стоимость квадратного метра значительно ниже. Можно позволить себе купить двушку по цене новой однокомнатной квартиры. Это особенно важно для заемщиков с ограниченным доходом и семей с детьми;
  • нет опасности, что в первый год жизни стены пойдут трещинами или обнаружится другой строительный брак;
  • первые 2-3 года в новостройке часто сопряжены с регулярными звуками ремонта со всех сторон. Если вы покупаете вторичную квартиру, вероятность столкнуться с соседским ремонтом значительно ниже;
  • на вторичном рынке нет проблемы долгостроев. Не нужно проверять подноготную застройщика и с замиранием сердца следить за ходом стройки;
  • всегда есть возможность поторговаться с продавцом и выиграть несколько сотен тысяч рублей. При заключении сделки с застройщиком такой вариант невозможен.

  Кроме преимуществ, у вторичного жилья есть свои недостатки:

  • банк не гарантирует полную юридическую чистоту квартиры, которую выбирает клиент. Если вдруг третьи лица отсудят у вас ипотечную недвижимость, есть вероятность остаться без жилья и с крупным долгом по кредиту. Историю операций с недвижимостью можно узнать самостоятельно, заказав выписку по квартире из Росреестра. Однако для полной уверенности в будущем стоит оплатить титульную страховку на 3 года. Дело в том, что жилищные претензии имеют срок давности. По истечению 3-х лет третьи лица даже при наличии претензий не смогут отсудить жилье у нового собственника;
  • процентные ставки выше, чем при покупке новостроек;
  • нельзя воспользоваться программой «Ипотека под 6%», поскольку эта льгота рассчитана только на семьи, которые выбрали готовое или строящееся жилье от застройщика;
  • минимальный первоначальный взнос составляет 15% от стоимости объекта. При покупке новостройки можно найти специальные предложения со сниженным первоначальным взносом;
  • выбор на вторичном рынке ограничен, бывает сложно подобрать квартиру по нужным параметрам;
  • наличие неузаконенных перепланировок может стать препятствием к одобрению ипотечного кредита.

  Наиболее весомым преимуществом вторички продолжает оставаться доступная стоимость при более высоком уровне безопасности покупки. Всегда можно найти старую квартиру и сделать в ней качественный ремонт со временем. За аналогичную сумму на рынке новостроек обычно продают объекты на этапе строительства, что может быть рискованно. Поэтому спрос на вторичное жилье растет. В связи с вступлением в силу поправок к ФЗ-214 для многих квартиры от застройщика могут стать непозволительной роскошью.

  Порядок оформления ипотеки на вторичное жилье

  Точный план действий поможет будущему заемщику правильно распределить свои силы на пути к приобретению собственной недвижимости. Пошаговый алгоритм получения займа на вторичное жилье:

  

  1. Выберите банк для подачи заявки. Для этого нужно оценить собственные возможности и сравнить условия кредитования у разных кредиторов. Стоит учитывать, что в крупных банках более строгие требования к заемщикам. Менее маститые кредитные организации могут предлагать более выгодные ставки по ипотеке.
  2. Подготовьте набор документов для подачи заявки в банк. Учтите, что справки и заверенные копии имеют срок годности. Поэтому собирать документы лучше непосредственно перед походом в банк. Также рекомендуем указывать в анкете желаемую сумму кредита с небольшим запасом. Нередко банки одобряют займы на меньшую сумму, чем рассчитывает заемщик, и это может стать неприятным сюрпризом.
  3. Если банк одобряет заявку, можно приступить к поиску недвижимости. Банк дает на это от 1 до 3 месяцев после получения одобрения. Следует уточнить, какие требования предъявляет кредитор к залоговой недвижимости.
  4. Готовим документы по недвижимости для банка. Предварительно следует самостоятельно или через посредника проверить юридическую чистоту выбранного объекта.
  5. После того, как банк одобрил объект покупки, остается назначить дату сделки. Оформление ипотеки при этом проходит параллельно с оформлением сделки купли-продажи. Деньги за проданную недвижимость продавец получает после того, как в Росреестре будет зарегистрирована закладная на квартиру, договор ипотеки и переход права собственности к новому владельцу на основании договора купли-продажи. В качестве способа расчета наиболее удобен аккредитив. Другой вариант расчета с продавцом — банковская ячейка с ограниченным правом доступа.

  После полного погашения ипотеки собственнику потребуется совершить еще одно действие — снять с квартиры банковское обременение. Для этого нужно будет после перечисления последнего платежа заказать в банке справку о полном погашении задолженности и забрать закладную с отметкой кредитора. Необходимые для снятия обременения документы нужно подать в Росреестр. После того, как обременение будет снято, владелец сможет беспрепятственно совершать со своей недвижимостью любые сделки и операции.

  Банки требуют от будущих клиентов стандартный пакет документов для подачи заявки:

  • паспорт, СНИЛС и другие личные документы;
  • Свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей при их наличии;
  • копия трудовой книжки для подтверждения трудового стажа;
  • подтверждение доходов по форме банка с печатью работодателя либо стандартная справка 2-НДФЛ за последние 3-6 месяцев.

  В качестве дополнительных документов от заемщика могут потребовать диплом об образовании, свидетельство собственности на имеющуюся недвижимость и так далее. Для тех, кто не любит собирать объемные папки с бумагами, банки предлагают программы кредитования по двум документам. Например, паспорт и второй документ, удостоверяющий личность. Однако кредит без подтверждения дохода — повышенный риск для кредитора. Поэтому там и порог первоначального взноса выше, и ставки менее выгодны. Если нет желания заниматься бумажной работой, наймите ипотечного брокера. Он поможет выбрать банк, обеспечит быструю подачу заявки и сэкономит вам немало денег и времени.

  На каких условиях происходит оформление ипотеки

  Чтобы выгодно купить вторичное жилье по ипотеке, нужно не только хорошо поторговаться с продавцом, но и правильно выбрать банк. Вот актуальные программы кредитования от надежных банков:

  Банк	Ставка	Срок	Первоначальный взнос	Особые условия
  Сбербанк	от 9,2%	до 30 лет	от 15%	0,5% скидка зарплатным клиентам
  Газпромбанк	от 9,5%	до 30 лет	от 10%	при покупке таунхауса взнос от 20%
  Россельхозбанк	от 9,3%	до 30 лет	от 15%	аннуитет или дифференцированная схема выплат
  Росбанк	от 8,75%	до 25 лет	от 15%	0,5% скидка зарплатным клиентам
  СМП банк	от 9,79%	до 25лет	от 10%	ипотека по двум документам от 12,2%
  СМП банк	от 9,79%	до 25лет	от 10%	ипотека по двум документам от 12,2%

  Некоторые нюансы, которые следует учесть при выборе банка:

  • если заемщик планирует воспользоваться определенной государственной льготой, нужно уточнить, оформляют ли данный вид субсидии в выбранном банке. Например, в качестве первоначального взноса материнский капитал принимают только крупные банки. Зато погасить ранее полученную ипотеку материнским капиталом можно у многих кредиторов;
  • почти все банки заинтересованы в удержании проверенных клиентов. На это направлена скидка заемщикам, которые получают зарплату на карту данного банка. Однако не каждый, кто получает зарплату на банковскую карту, является зарплатным клиентом. Только если у работодателя и банка заключен договор о сотрудничестве, клиент официально является зарплатным и может рассчитывать на скидку 0,5% или даже больше;
  • перед подачей заявки нужно уточнить как можно более подробно сведения о дополнительных расходах по ипотеке. Возможные затраты: комиссия за выдачу кредита, комиссия за обналичивание средств, расходы на оценщика (обязательно), расходы на оформление определенных документов. По закону банки не имеют права взимать с клиентов комиссии за выдачу займов, однако многие кредиторы пользуются доверчивостью заемщиков и зарабатывают на этом.

  Требования банка к жилью для ипотеки

  Специалисты в области жилищного кредитования рекомендуют сперва получить одобрение заявки, затем искать подходящую недвижимость на вторичном рынке. Кредиторы более охотно выдают займы на приобретение новостроек, потому что такой объект в будущем проще продать. Старое жилье проверяется по следующим критериям:

  • квартиры в аварийных, малоэтажных и деревянных домах не подходят для ипотеки;
  • в помещении должна быть отдельная кухня и санузел;
  • объект должен быть расположен в том же регионе, где работает банк;
  • жилье в черте города проще оформить в кредит, чем загородную недвижимость;
  • нежелательно наличие незаконных перепланировок в приобретаемой квартире.

  Кредит на вторичную недвижимость — дело вполне обыденное и выгодное для покупателя. Главное правильно выбрать банк и тщательно подготовиться к сделке. Если вы планируете покупать вторичку в Санкт-Петербурге и Ленобласти, обращайтесь в агентство «Ипотекарь». Мы обеспечим вам выгодный кредит и быстрое оформление недвижимости в собственность.

  Как происходит покупка вторичной квартиры в ипотеку

  Банковские программы ипотечного кредитования разрешают покупку жилья на вторичном рынке. Это доступный и распространенный способ приобретения собственного жилья.

  Команда Райффайзен Банка

  Ипотека подразумевает выдачу кредита под залог приобретаемой квартиры. Чтобы банк одобрил ипотеку на вторичное жилье, нужно ответственно подойти к выбору объекта и подготовке документов. Покупка квартиры на вторичном рынке отличается от сделки на первичном. На что обратить внимание?

  Что такое вторичное жилье

  К вторичному рынку относят все квартиры, у которых есть собственник. При этом неважно, живет он в этой квартире или нет. Как только дом сдан в эксплуатацию и владелец оформил право собственности, жилье автоматически переводится во вторичный фонд.

  У вторичного жилья есть свои плюсы:

  • цена на некоторые объекты ниже;
  • можно купить квартиру с ремонтом;
  • не надо ждать окончания строительства, можно переехать сразу после оформления договора купли-продажи;
  • зарегистрироваться можно тоже сразу: приписаться к поликлинике, оформить детей в детский сад или школу по месту прописки, получить социальные льготы можно без ожидания;
  • жильё на вторичном рынке находится в районах с развитой инфраструктурой.

  Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

  При подборе объекта недвижимости нужно проверить:

  • Документы на право собственности. До внесения задатка и каких-либо договоренностей запросите у продавца свидетельство о праве собственности. В нем указано, кто настоящий владелец и на каком основании возникло право. Внимательно сравните паспортные данные с указанными в документе.
  • Выписку из ЕГРН. Этот документ расскажет об истории квартиры: сколько раз она продавалась, есть ли обременения, была ли она под арестом, нет ли запрета на совершение сделок. Если за последние 3 года в отношении жилья проводились какие-либо споры или судебные разбирательства, возможно, продавец не является законным владельцем. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРН, значит после приватизации никаких сделок с объектом не совершалось.
  • Состояние квартиры и возможные перепланировки. Запросите у продавца справку из БТИ и кадастровый паспорт. Сравните схему на документе с реальной планировкой. Если были проведены какие-то изменения без согласования с архитектурным отделом — это административное нарушение. При продаже и переоформлении возникнут проблемы. В справке из БТИ обратите внимание на дату ввода дома в эксплуатацию.
  • Выписку из домовой книги. В документе указано, сколько человек прописано в квартире, есть ли несовершеннолетние дети. При продаже квартиры продавцу нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если есть дети — разрешение органов опеки и отказ от выделения доли.

  Требования к квартире

  При выдаче ипотеки на вторичное жилье банки выдвигают ряд требований к объекту недвижимости. Подозрения вызывает недвижимость, если она:

  • продавалась много раз или участвовала более чем в 2 сделках за последний год
  • оформлена в наследство до истечения 6 месяцев
  • находится в собственности у нескольких лиц
  • находится в доме, который предназначен под снос, реконструкцию или относится к аварийному фонду

  Ипотека оформляется только на жилую недвижимость в городской и сельской местности на территории РФ. Банки создают свои базы данных предложений, подходящих под условия ипотеки, вы можете выбрать квартиру в одной из них.

  Этапы получения ипотеки на вторичное жилье

  Покупка жилья на вторичном рынке проходит в несколько этапов:

  • Подача предварительной заявки. Чтобы получить предварительное одобрение ипотеки — оформите заявку на сайте банка. В форме укажите ФИО, паспортные данные, сведения о доходах и приложите подтверждающий документ. Для физлиц это справка 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, для ИП — налоговая декларация за последний отчетный период, для пенсионеров — выписка со счета о пенсионных начислениях. При оценке потенциального заемщика банки учитывают кредитную историю, платежеспособность, возраст, существующие кредитные нагрузки. В течение 3 дней банк рассмотрит заявку и вынесет предварительное решение.
  • Поиск жилья и сбор пакета документов. Когда квартира найдена, необходимо заявить о ней сведения в банк и подтвердить ипотеку. Понадобятся личные документы заемщика, продавца и документы на квартиру, договор купли-продажи. На этом этапе проводят оценку жилья. Для этого привлекают независимого эксперта. От правильности заполнения документов, полноты пакета и достоверности оценки объекта недвижимости будет зависеть окончательное решение банка.
  • Заключение сделки по ипотеке. Стороны подписывают договор купли-продажи. Заемщик заключает договор с банком. На его основании ему на счет поступают деньги, которые после регистрации кредитного договора в Росреестре следует передать продавцу. Это можно сделать лично, сняв деньги со счета, или через Сервис Безопасных Расчетов банка.Регистрация прав собственности и наложение обременения. Заемщик оформляет свидетельство о праве собственности, после чего банк оформляет приобретенное жилье в залог. Квартира будет под обременением до полного погашения займа.

  Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

  Договор ипотечного кредитования составляет банк на основании документов, которые предоставляет заемщик. Помимо личных документов, нужно предоставить:

  • паспорт, справки о доходах созаемщика и поручителя, если они участвуют в сделке
  • паспорт продавца, справку о составе его семьи, согласие второго супруга на продажу квартиры
  • свидетельство права собственности и документ, подтверждающий его (договор купли-продажи, наследования, дарения), выписку из ЕГРН
  • справки из БТИ и об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, кадастровый паспорт на жилье
  • разрешение органов опеки, если у продавца есть малолетние дети
  • договор купли-продажи
  • подтверждение отсутствия обременения на квартире
  • заключение оценочной экспертизы

  Риски при покупке вторичного жилья

  При покупке квартиры на вторичном рынке большая часть ответственности ложится на заемщика. Он должен тщательно проверить продавца и юридическую чистоту объекта. Если продавец окажется мошенником, заемщик останется без жилья, при этом нужно будет продолжать вносить платежи по кредиту. Можно заказать проверку чистоты объекта в банке или застраховать титул — это поможет избежать неприятностей, если продавец нечестен.

  Основные моменты вы можете проверить сами:

  • Подлинность паспорта продавца. Проверка доступна на сайте МВД.
  • Если сделку оформляет доверенное лицо, проверьте подлинность доверенности. Обратитесь к нотариусу, который заверял доверенность, или посмотрите информацию в базе Федеральной нотариальной палаты.
  • Порядок возникновения права собственности: приватизация, приобретение, наследование, получение в дар. Если квартира куплена с привлечением маткапитала, должен быть оформлен отказ несовершеннолетнего от доли. Если квартира была приватизирована, и на момент приватизации в ней были прописаны несовершеннолетние, также необходим отказ от права требования выделения доли, вне зависимости от того, сколько сейчас детям лет. Если квартира получена в наследство, право должно быть оформлено не ранее, чем через 6 месяцев с момента появления наследства.
  • Не прописаны ли в квартире люди, которые пропали без вести или отбывают срок тюремного заключения. Спустя некоторое время они могут заявить права на свою долю.
  • Сколько собственников зарегистрировано. Если их несколько, нужно получить согласие от каждого. В противном случае на основании их прав собственности сделка может быть оспорена.
  • Статус дома. Если он предназначен под снос, то вы рискуете остаться без жилья. Если дом старше 20 лет, уточните в ТСЖ, когда проводился последний капитальный ремонт, планируется ли замена каких-либо коммуникаций.

  При покупке недвижимости в ипотеку на вторичном рынке большую роль играют технические характеристики объекта и юридическая чистота документов. Чем выше ликвидность недвижимости, тем больше шансов на получение ипотечного кредита.

  Как взять ипотеку на вторичное жилье?

  Покупка квартиры – это одна из самых крупных сделок в жизни практически любого человека. В некоторых случаях гораздо удобнее приобрести жилье на вторичном рынке.

  

  Что такое вторичный рынок жилья?

  

  Обычно под вторичным рынком жилья (или «вторичкой») понимаются квартиры в полностью готовых домах, на которые уже зарегистрировано право собственности. При этом сам дом может принадлежать как к старому жилому фонду, так и быть построенным недавно. Основное отличие сделок с «вторичкой» заключается в том, что в этом случае продавцом выступает непосредственно собственник (обычно физическое лицо). При продаже «первички» стороной является застройщик.

  В чем плюсы покупки квартиры на вторичном рынке?

  • Наличие сложившейся социальной инфраструктуры;
  • Возможность покупки квартиры с готовым ремонтом;
  • Готовность к въезду почти сразу после покупки;
  • Возможность снизить стоимость квартиры путем переговоров с продавцом;
  • Подбор квартиры с подходящим социальным статусом и соседями.

  

  Какие недостатки у вторичного жилья?

  • Планировка вторичного жилья становится неудобной и неактуальной с течением времени;
  • Подъезды и коммуникации на вторичном рынке жилья, а также внешний вид дома устаревают. Кроме того, старому дому может потребоваться капитальный ремонт, которые требует внимания и дополнительных средств;
  • Квартиры на вторичном рынке, как правило, приобретались не один раз. Поэтому перед покупкой обязательно надо проверять «чистоту» квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников.

  Как купить квартиру на вторичном рынке?

  Существует большое многообразие форматов сделок, которые позволяют приобрести жилье на вторичном рынке, в частности:

  • Обычная купля-продажа;
  • Альтернативная продажа квартиры;
  • Мена;
  • Рента;
  • Дарственная.

  При покупке квартиры можно использовать как собственные, так и заемные средства. Наиболее распространенным источником денежных средств является ипотечный кредит.

  Какие особенности приобретения квартиры на вторичном рынке существуют?

  

  Покупка жилья на вторичном рынке сопровождается некоторыми рисками, которые обязательно нужно учитывать перед заключением сделки.

  Основные сложности могут быть связаны с оспариванием права собственности после сделки. Например, если при продаже такой квартиры не были учтены права несовершеннолетних граждан или наследников, они в будущем могут оспорить ваше право на квартиру в суде.

  Для того, чтобы избежать такого исхода, необходимо внимательно подойти к изучению документов и убедиться, что при совершении покупки учтены интересы всех собственников (включая супругов, детей и недееспособных граждан).

  При наличии сомнений можно воспользоваться титульным страхованием, которое будет гарантировать возврат денежных средств при оспаривании сделки в суде.

  Кроме того, отдельная категория рисков связана с состоянием дома. Перед подписанием договора стоит проверить, не относится ли многоквартирный дом к аварийному фонду и не включен ли он в программу расселения.

  Узнать, признан ли многоквартирный дом аварийным, можно на портале Фонда содействия реформированию ЖКХ, а также в нашей инструкции о том, как переселиться из аварийного дома.

  Как оформить ипотеку на квартиру на вторичном рынке?

  Приобрести квартиру на вторичном рынке в ипотеку возможно, но для этого необходимо совершить следующие шаги:

  

  Шаг 1. Проведите анализ имеющихся предложений среди банков, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, чтобы подобрать для себя самую выгодную ипотечную ставку, а также срок кредитования и комфортный ипотечный платеж;

  Шаг 2. Подайте предварительную заявку на одобрение ипотечного кредита в выбранный банк или в несколько кредитных организаций одновременно. Как правило, к заявке придется приложить документы, подтверждающие вашу платежеспособность (для граждан – справка о доходах и удержанных суммах налога, бывшая 2-НДФЛ, для предпринимателей – налоговая декларация, а для пенсионеров – выписка с пенсионного счета). Срок ответа от банка зависит от установленных сроков, как правило, принятие решения потребует от 3-5 рабочих дней;

  Шаг 3. После предварительного одобрения ипотеки можно выбирать квартиру. Конечно выбрать квартиру можно и раньше, но в этом случае может произойти ситуация, при которой квартира выбрана, задаток внесен, а ипотеку не одобрили. Поэтому лучше подстраховаться и предварительно одобрить ипотечный кредит заранее;

  Шаг 4. После того, как квартира выбрана, сообщите в банк о том, что квартира найдена и планируется заключение сделки. На данном этапе должна произойти оценка квартиры силами независимого эксперта. Кроме того, на этом этапе банк проверяет все документы на квартиру;

  Самый главный документ для подтверждения факта покупки – это подготовленный договор купли-продажи. В нем в обязательном порядке должны быть прописаны основные характеристики квартиры – расположение, площадь, а также основные данные продавца и покупателя – фамилия имя отчество, адрес, паспортные данные.

  Шаг 5. В обозначенный день покупатель и продавец встречаются в банке, в котором одобрена ипотека у покупателя. В кредитном учреждении подписывается ипотечный договор между покупателем и банком, а затем подписывается договор купли-продажи между продавцом и покупателем. Кредитные средства и личные средства покупателя замораживаются на специальном арендованном счете (банковская ячейка);

  Шаг 6. После подписания документов в кредитной организации необходимо зарегистрировать право собственности и залог в Росреестре. Это можно сделать самостоятельно через МФЦ или в электронном виде через банк. Если вы выбрали второй вариант, то после того, как регистрация права собственности и залога на квартиру завершены, сторонам сделки придет уведомление не почту о завершении процесса. В данный момент средства с арендованного счета поступают на счет продавца;

  Шаг 7. После того, как сделка зарегистрирована, средства получены продавцом, происходит финальный этап – передача ключей новому собственнику и подписание акта приема квартиры. Как правило, дата въезда покупателем оговаривается еще до заключения сделки, но может быть скорректирована в силу жизненных обстоятельств.

  Похожие публикации:

  1. Pcie gen3 что это
  2. Где выложить nft
  3. Как ответить на требование о зарплате ниже среднеотраслевой
  4. Как посчитать налог самозанятого 2021 калькулятор