Что такое bts аренда

Build-to-Suit, или строительство склада под клиента

Build-to-Suit (BTS) — создание объекта для конкретного клиента. Если перевести название этой модели дословно, получится «строить, чтобы удовлетворяло требованиям», и это достаточно емкое описание. При возведении здания учитывается предназначение будущей постройки, цели компании-заказчика и особенности земельного участка, являющегося строительной площадкой. На русском технологию часто называют «строительством под ключ».

Такая модель сотрудничества пока не очень популярна в России, в отличие от западных стран. Этому поспособствовали следующие факторы:

• сложность процедуры государственного оформления недвижимости;
• коррупция в регистрирующих органах;
• низкий уровень осведомленности населения об услуге.

В связи со всеми этими сложностями, технология в нашей стране используется только по отношению к складским помещениям. Заказчик вполне может отказаться покупать, или взять в аренду склад уже после его возведения, и тогда предложение будет превышать спрос. Чтобы избежать таких рисков, подписывается BTS-договор, в котором оговариваются все требования к конструкции, сроки, а также обязанности сторон. Стоимость каждого этапа строительства должна быть указана в смете.

Кому подойдут склады Build-To-Suit

Технология лучше всего подходит для возведения складов нестандартной комплектации:

• Помещения с особой планировкой. К примеру, заказчику нужно, чтобы рядом находились холодные и теплые склады, а также морозильные камеры. В обычных складских помещениях такая возможность не предусмотрена.
• Склады с нестандартными коммуникациями. Клиенту может понадобиться холодильный склад с необычной системой воздухообмена, например.
• Здания со специальным оборудованием. Часто для полноценного функционирования склада нужна специализированная техника, например, кран-балка или прочие встроенные подъемные устройства.

В случае отказа от сотрудничества застройщик почти наверняка не сможет реализовать помещение на вторичном рынке. Именно поэтому договоры заключаются только с теми заказчиками, которые успели заработать репутацию или имеют хорошие перспективы для развития. Фирма-исполнитель обязана просчитывать все риски, чтобы гарантированно окупить расходы и заработать на услуге.

Выгоды для заказчика

Если бы такая модель была выгодна только застройщикам, спрос на нее полностью отсутствовал бы. Однако, клиенты также получают несколько важных преимуществ:

• Отсутствует необходимость проводить перепланировку помещения, чтобы оно соответствовало всем требованиям. Не нужно будет тратить на это время и деньги.
• Заказчикам достается современное здание, оборудованное всем необходимым для эффективной работы предприятия. К оговоренному сроку оно будет полностью готово к эксплуатации.
• Если клиенту нужно нестандартное складское помещение, Build-To-Suit позволит ему сэкономить до 50% по сравнению с покупкой здания на вторичном рынке и его дальнейшей перепланировкой.
• Данная модель позволяет рассчитать положение дел в компании в будущем и построить дополнительные помещения на перспективу.
• Эта технология достаточно экономична в долгосрочной перспективе. Стоимость возведения BTS-здания в среднем в 2 раза дешевле по сравнению с обычными складами в расчете на 1 квадратный метр. В целом, создание таких зданий выгоднее примерно на 40%.
• В случае недостатка денежных средств можно обратиться в любой банк. Там охотно выдают кредиты на проекты, которые связаны со строительством. Вероятность отказа крайне мала.

Недостатки подобных проектов

Естественно, недостатки у системы Build-To-Suit также присутствуют. В первую очередь, это вышеупомянутая невостребованность таких зданий при повторной продаже. Помещение построено для конкретного заказчика с учетом всех его требований, и вероятность найти человека с такими же потребностями невелика. Поэтому склады могут стоять без дела по несколько лет, пока новый арендатор или владелец не найдется.

Однако, эта проблема решаема. Сейчас появляется все больше каталогов недвижимости и банков информации о продаваемых зданиях. С каждым годом становится все проще подобрать даже узкопрофильное помещение. Не стоит забывать и о выгоде от использования складов под ключ. Чем дольше оно находится во владении у перспективной компании, тем больше она сэкономит.

В целом, технология BTS крайне удобна и для застройщиков, и для заказчика. Если заранее оговорить все условия, подписав соответствующий договор, обе стороны останутся в плюсе. В ближайшие годы все больше россиян узнают о такой модели, и ее популярность должна начать расти. По крайней мере, именно так происходило в западных странах.

© 2020 m3terminal.ru Все права охраняются законом Разработка сайта — IMS

Общая информация о формате аренды BUILT-TO-SUIT

Так как формат built-to-suit не получил ясного русскоязычного наименования, для упрощения в текстах его обозначают аббревиатурой латинских букв BTS. Иногда русифицируют словосочетанием «строительство под ключ», но это название упускает важные составляющие данного формата. Отсутствие понятного русского наименования отчасти стало причиной того, что существует неясность и в расшифровке термина и явления.

Что такое built-to-suit

Built-to-suit — это строительство здания под требования заказчика, при этом оплачивается только его последующая аренда. Назначение здания, как правило, складское или промышленное. В сделке фигурируют заказчик (производственная, торговая или логистическая компания) и девелопер (обладающий опытом строительства индустриальных объектов и управления ими). Когда объект готов, эти стороны превращаются в арендатора и арендодателя.

Типовые складские комплексы для аренды брокеры называют «спекулятивными площадями». Они строятся девелоперами и заполняются арендаторами по следующей схеме. Есть земельный участок, на нем строится типовое здание складского назначения. При проектировании технические характеристики (нагрузки, высота потолков, расстояния колонн, число ворот и т.п.) определяются согласно стандартам классификаций складских помещений. Туда заводятся коммуникации по максимальным лимитам, полученным от монополистов. Поиск клиентов на аренду помещений и подписание договоров происходит на завершающих стадиях строительства или после ввода в эксплуатацию.

При формате built-to-suit потенциальный арендатор сам выбирает того, кто построит ему здание по тем техническим характеристикам, которые требуются для нужд именно его коммерческой деятельности. Расходы на строительство берет на себя девелопер, который компенсирует свои затраты в течение длительного периода времени, сдавая в аренду данному конкретному заказчику готовый построенный объект.

Преимущества формата built-to-suit

Преимущества формата BTS делятся на три группы: технические, экономические и процедурные.

• Технические преимущества выражаются в том, что заказчик получает объект, четко выполняющий требования по параметрам помещения. Директору производства не нужно ломать голову, как разместить длинный конвейер в квадратном здании и как утилизировать «лишние» квадратные метры. При built-to-suit ему построят удлиненное здание, с воротами загрузки-разгрузки в местах соответствующих узлов производства. Логисту не нужно выгонять электрокары на улицу к привозному генератору, так как розетки для подзарядки погрузочных устройств по built-to-suit проекту расположены рядом с воротами и имеют нужное напряжение до 96 вольт . Нельзя сказать, что built-to-suit кардинально отличаются от спекулятивных складов, однако в них нет ненужных заказчику элементов, и площади используются максимально эффективно. Не нужно переделывать уже существующее: требования по размещению оборудования, зонированию пространства, экономии ресурсов, безопасности или особым температурным условиям учитываются на начальном этапе проектирования.
• Экономические преимущества очевидны и для заказчика, и для девелопера. Для заказчика аренда в проекте built-to-suit обходится, по подсчетам брокерских агентств, на 20-30 процентов дешевле, чем аренда в готовом объекте или покупка построенного здания. В дополнение, нет затрат на доработку, так как см. пункт выше. Для девелопера наличие гарантированного арендатора снижает риски и уменьшает срок окупаемости строительства;
• Процессуальные преимущества уменьшают накладные расходы арендатора в ходе возведения, отделки и подготовки здания. Все проблемы и вопросы с подрядчиками решает девелопер, денежные и временные затраты полностью находятся в его ведении. Участие заказчика необходимо только для решения ключевых стратегических вопросов на начальном этапе.

Для какой деятельности подойдет формат built-to-suit

Рекомендуем обратить внимание на этот формат производственным компаниям с нестандартным оборудованием. Если вы используете высокий экструдер, то найти готовое здание с нужной высотой потолков сложно. Так же трудно подобрать подходящий готовый объект при производственной необходимости задействовать оборудование с большой подъемной способностью: старые здания или стандартные спекулятивные индустриальные комплексы не предусматривают, как правило, возможности установки многотонных кран-балок ни на стены, ни на пол.

Объекты built-to-suit в полной мере удовлетворяют компании, которым нужны склад и производство на одной площадке. Распределение сегментов производственного процесса зависит только от текущих требований и стратегических перспектив компании. Никто не навязывает избыточные квадратные метры в помещении.

Экономически выгоднее строительство built-to-suit производствам или дистрибьюторским компаниям, где производственному процессу или для хранения требуются низкая температура, повышенный уровень влажности или дополнительное химическое вмешательство. Аренда склада-морозильника стоит дорого, и площади в аренду предлагаются гигантские (от 5 тысяч кв. метров). А в проекте built to suit можно предусмотреть морозильный отсек площадью до 100-200 кв. метров и использовать его в одном здании с площадями с комнатной температурой.

Логистическим компаниям или торговым операторам, использующим современное оборудование лучше строить built-to-suit, так как существующие складские комплексы требуют значительных вложений для модернизации. И в них невыгодно и физически невозможно установить ультрасовременное оборудование. Складской комплекс российского обувного оператора «Центробувь» оборудован высокоточными полами, которые позволяют реализовать узкопроходную технологию стеллажного хранения. Без строительства именно под данную систему хранения реализация проекта была бы невозможна.

Сельскохозяйственным и пищевым производствам формат built-to-suit решает вопрос с санитарно-эпидемиологическим контролем. Помещение сразу строится с кафелем, перегородками, световыми окнами, системами вентиляции и прочими особенностями.

Девелоперы, которые предлагают формат built-to-suit

В 2015 году в черте Санкт-Петербурга активно работала компания «А Девелопмент». Технопарки в Ленинградской области предлагают в основном данный формат: «ЮИТ Горелово», индустриальные парки «Кола» и «Приневский» группы компаний «Теллус», «Гатчина Нанопарк» и технопарк «Левобережный» «Киришской Сервисной компании». Из промышленных территорий, образовавшихся из производственных предприятий Санкт-Петербурга, строительство в формате built-to-suit предлагает «Восков Технопарк» сейчас находящийся под управлением Jensen Group.

Анна Куценко
«Восков Технопарк»

Build-to-suit

Build-to-suit (BTS) – это современный механизм строительства различных видов зданий под конкретные технические требования резидента. При этом последний обязуется оплатить все необходимые строительные работы, а также заключить договор долгосрочной аренды или купли-продажи. При такой схеме сотрудничества резидент финансирует работы, а девелопер организовывает весь процесс проектирования и строительства объекта по техническому заданию. В результате, резидент получает в оговоренные сроки готовое производственное здание, которое максимально соответствует его требованиям.

Развитие схемы build-to-suit?

Представленный метод строительства производственных и складских объектов давно используется в мировой практике. Опыт показал, что сотрудничество по схеме build-to-suit позволяет сократить затраты девелоперов и резидентов, а также позволяет устранить малоэффективные спекулятивные проекты.

Активному развитию BTS поспособствовали нижеследующие факторы:

— перенасыщение рынка недвижимости спекулятивными малоэффективными проектами;

— развитие технологий, которые предъявляют уникальные требования к производственным сооружениям;

— объект, построенный по данной схеме, позволяет в согласованные сроки получить продукт, полностью адаптируемый под технологические процессы резидента.

Build-to-suit в России

В настоящее время схема BTS на территории Российской Федерации только набирает обороты. Быстро развивающийся отечественный рынок складской и производственной недвижимости создает все необходимые условия для формирования и применения технологий формата BTS. Многие девелоперские компании обладают достаточными ресурсами для качественной реализации объектов любого масштаба. Детальный анализ существующего рынка недвижимости указывает, что в скором времени возникнет существенный дефицит качественного предложения, который неизбежно вызовет активное развитие взаимодействия по схеме build-to-suit. Данная схема позволяет резиденту получить в оговоренные сроки объект, который соответствует всем техническим требованиям, избежав при этом перечня процедур связанных со строительством, особенно удобен такой подход для компаний, которые не имеют определенного опыта в этой сфере деятельности. Экономия может достигать порядка 15-20%.

Какое помещение формата BTS?

Коммерческое помещение формата build-to-suit должно соответствовать техническим требованиям компании-заказчика. Объект, построенный по технологии BTS, должен гарантировать достижение основной цели любого коммерческого предприятия – полностью адаптируемый под технологические процессы резидента, сокращение расходов и привлечение дополнительной прибыли. Строительство здания рассчитано на долгосрочный период эксплуатации с возможностью его дальнейшего приобретения одной компанией. Девелопер несет полную ответственность за реализацию проекта.

При реализации на практике проекта строительства девелопер учитывает следующие особенности:

— основное предназначение будущей постройки;

— главные цели компании-резидента;

— особенности земельного участка.

Особенности разработки проектов по схеме BTS

Для качественной реализации проекта в формате BTS девелоперы соблюдают основные принципы:

1. Привлечение к разработке проекта профессионалов, которые обладают необходимым опытом в реализации объектов;

2. Применение только высококачественных материалов и современных технологий;

3. Детальная проработка единой концепции проекта;

4. Соблюдение требований заказчика к техническому оснащению, конфигурации помещений, архитектуре и планировке;

5. Сокращение затрат на реализацию проекта за счет современных технологий.

Достоинства BTS

Основной положительной стороной использования технологии build-to-suit является:

• получение резидентом объекта в согласованный срок (что позволяет прогнозировать получение прибыли);
• получение объекта полностью адаптированного под технологические процессы резидента.

Заключение договора аренды или договора купли-продажи готового к использованию здания осуществляется на взаимовыгодных условиях, как для арендатора, так и для девелопера. Сравнительно со стандартными ценами на рынке недвижимого имущества, себестоимость строительства 1 м.кв. по методике BTS существенно ниже.

Недостатки схемы BTS

Главным недостатком проектов, которые реализуются в рамках build-to-suit, является вялый спрос на такие производственные помещения. Помещению или зданию, которое полностью подстроено под конкретные производственные задачи, достаточно сложно найти нового хозяина. Кроме того очень часто предыдущие владельцы обустраивают недвижимость так, что оно обретает специфических характеристик, которые могут не подходить следующему арендатору или владельцу.

НОВОСТИ И СТАТЬИ

События последних 3 лет существенно повлияли на покупательское поведение, в том числе на рост электронной торговли, что отразилось как на самих ритейлерах, так и на складских и торговых комплексах. Участники ежегодного делового завтрака BestBreakfast обсудили перспективы и возможные точки роста для ритейла, торговой и складской недвижимости, а также поделились опытом, как девелоперам и ритейлерам получить максимальную выгоду от изменений, какую стратегию развития выбрать и к каким трендам присмотреться внимательнее.

15 сентября в Москве состоялась XVIII Ежегодная складская конференция, в которой приняло участие руководство «Теллус-Групп». Мероприятие посетили 620 человек, а количество просмотров онлайн-трансляции достигло 1000. Ведущие эксперты провели макроэкономический обзор, представили свежие аналитические данные и поделились прогнозами относительно дальнейших перспектив развития e-commerce, логистики и рынка складской недвижимости в России.

Гибкость и принципы sharing economy активно становятся частью общих ценностей как для инвесторов и собственников коммерческой недвижимости, так и для компаний-арендаторов. При этом растёт также и запрос на комфорт и work-life balance и как следствие всё больше классических форматов коммерческой недвижимости становятся многофункциональными.

Tellus group (812) 334-82-03

Санкт-Петербург, Чкаловский проспект, д.50
лит. А

Что представляет собой объект Built-to-suit (BTS)

Складская коммерческая нелдвижимость built-to-suit — это строительство объекта для конкретного клиента, которое учитывает его требования и особенности бизнеса. Эта схема отношений, которая устанавливается между девелопером и клиентом, уже стала очень распространенной в Западной Европе. В России такие отношения находятся только на начальном этапе. На сегодняшний день на отечественном рынке распространены в основном спекулятивные складские помещения, а проекты built-to-suit не имеют широкого распространения.

BTS представляет собой не только возведение, но и ремонт, и модернизацию объектов владельца для нужд заказчика. Потенциальный арендатор обязан будет оплатить работы по строительству или доработке только построенного объекта недвижимости и подписать с владельцем новый договор аренды.

По технологии built-to-suit позволяется строительство объектов, которые достаточно быстро окупаются и за относительно небольшую сумму решают проблемы по складированию и логистике для многих компаний. В тех условиях, когда цены на аренду и цены на готовые складские помещения постоянно растут, это очень актуально. По подсчетам экспертов, при строительстве BTS стоимость одного квадратного метра может быть сопоставима с пятилетней арендой подобного здания.

Аренда коммерческой недвижимости в Москве, которая имеет формат build-to-suit, сейчас почти недоступна, но в Западной Европе такая технология строительства помещений складов широко распространена.

Преимущества строительства по системе build-to-suit заключаются в том, что:
1. Компания строит складское помещение, учитывая конкретно свои потребности, в итоге она получает нужный ей объект в нужном месте с удобными для нее инженерно-техническими характеристиками и параметрами, которые рассчитаны на развитие бизнеса.
2. Проекты, построенные по технологии built-to-suit намного более выгодны, чем аренда и покупка коммерческой недвижимости. Экономия должна составить примерно тридцать-сорок процентов. Себестоимость строительства складских помещений такого формата в полтора-два раза меньше стоимости одного квадратного метра на рынке складских помещений.
3. От начала и до конца проект находится под ведением девелопера, а клиент лишь контролирует процесс и принимает решения по важным вопросам.
4. Параметры, которые предлагает рынок помещений для аренды, редко совпадают с требованиями компаний, которые нуждаются в складе или помещении для производства. Аренде склада build-to-suit избавит свою компанию от лишних расходов, идущих на доработки. Таким образом, можно сэкономить до двадцати процентов на арендной ставке.
5. Девелоперу нет необходимости вести поиск арендатора для своего объекта, арендатор находит его сам.
6. Чрезвычайно важно, что в BTS почти нет противоречий между заказчиком и исполнителем, которые могут быть вызваны несоответствием ожиданий заказчика с теми параметрами, которые может предложить исполнитель.

Терминалы Qiwi

Финансы и технологии