Ипотека или потребительский кредит: что выгоднее
Законом не запрещено расходование средств потребительского кредита на любые цели. Выданные банком деньги можно потратить на оплату обучения, турпоездки, автомобиля, покупку жилья. В чем разница между кредитом и ипотекой, и в какой ситуации можно взять кредит — разбираемся вместе.
Команда Райффайзен Банка
Разница между кредитом и ипотекой
Ипотека — и есть кредит. Ее отличие в том, что ипотека является строго целевым займом, выдаваемым на приобретение жилья. При этом сам объект недвижимости выступает в качестве залога по кредитному договору и находится под обременением банка до окончания выплат. Ограничений по типу жилой недвижимости нет. Ипотеку можно взять на первичное или вторичное жилье в городе, сельской местности. Более того, ее можно оформить на строящийся дом, включая многоквартирные дома или возводимую недвижимость в частном секторе.
Потребительский кредит выдается на произвольные цели. Банк не регламентирует расходование предоставленных заемщику денег и не требует передать в залог недвижимость, на которую вы потратили кредитные средства. Да, для получения кредита свыше установленного банком лимита, а это может быть и 300, и 600, и даже 1000 тыс. рублей в зависимости от банка и категории клиента, может потребоваться залог, но в качестве него можно использовать не только недвижимое, но и движимое имущество, производственный объект или привлечь поручителя.
Получается, что потребительский кредит проще, ведь он позволяет свободно распоряжаться и полученными деньгами, и купленной квартирой? С одной стороны, это так. Но есть и другие нюансы.
Срок кредитования
Ипотека выдается на срок до 30 лет. Максимально возможный срок кредитования зависит от возраста заемщика и может быть скорректирован. При подаче заявки на ипотеку заемщик может сам выбрать необходимый период кредитования. Досрочное погашение позволяет сократить срок ипотеки.
Потребительский кредит также можно гасить досрочно и взять на нужное число лет, но возможный срок кредитования для таких банковских продуктов меньше. Как правило, стандартный потребительский кредит можно оформить на срок до 5 лет, нецелевой под залог недвижимости — до 15 лет максимально.
Процентные ставки
По потребительскому кредиту они выше. Здесь играет роль и отсутствие обязательного залога, и более короткий период кредитования, и более лояльные требования к заемщику.
Ипотеку получить сложнее. Для ее одобрения необходимо:
- подтвердить доходы, иметь официальное место работы
- предоставить созаемщика и сведения о его доходах в том числе
- застраховать жизнь титульного заемщика и приобретаемую недвижимость
- передать приобретаемую недвижимость в залог банку
Но именно эти требования повышают защищенность сделки и гарантируют банку возврат выданной суммы в полном объеме. Если заемщик не сможет рассчитаться по кредиту, банк продаст квартиру. Это позволяет предложить более низкие ставки на весь период кредитования.
Рефинансирование
Рефинансирование кредита по более выгодной ставке доступно и для потребительского, и для целевого займа на покупку жилья.
Однако рефинансировать потребительский кредит по новым ипотечным программам не получится. Основное условие рефинансирования — целевое использование на приобретение жилой недвижимости, указанное в кредитном договоре. Пустить полученные в ипотеку средства на погашение текущей задолженности по кредитам тоже нельзя: вся сумма передается на оплату недвижимости и не может расходоваться на иные цели.
Так можно ли брать простой кредит на покупку недвижимости?
Можно. Никто не ограничивает ваше право получить финансирование сделки за счет кредитных средств. Вы можете запросить любую сумму в рамках существующих предложений банков, предоставив только паспорт, если вам необходима минимальная сумма кредита, или подтверждение доходов, если вы претендуете на более крупную сумму. При этом, взять несколько минимальных кредитов в разных банках нельзя. При подаче заявки проводится обязательная проверка существующих долговых обязательств, и при наличии непогашенных задолженностей запрашивается подтверждение доходов. Если совокупная нагрузка по текущим и планируемому кредиту превышает 65% от общего дохода заявителя, в кредите может быть отказано.
Как альтернатива, существуют программы ускоренного кредитования на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья. В этом случае на приобретаемую недвижимость обременение на накладывается, кредит можно получить в размере 75% стоимости залогового объекта.
Когда стоит взять простой кредит, а не ипотеку
- Если на покупку не хватает не более 1 млн рублей. Кредит оформить проще — не надо предоставлять документы на квартиру, оформлять страховки.
- Если вам не хватает на первоначальный взнос. Но здесь необходимо рассчитать финансовую нагрузку так, чтобы вы смогли платить и по кредиту, и по ипотеке. Более того, банк может отклонить заявку на ипотеку, если вы вносите первоначальный взнос только заемными средствами без использования своих накоплений.
- Если обмениваете квартиру. При продаже одной квартиры и покупке другой может не хватать совсем немного. Чтобы не оформлять ипотеку на 3 — 4 месяца, пока идут сделки, вы можете взять кредит на оплату резервного взноса продавцу новой квартиры, если такая договоренность достигнута.
Почему ипотека все же удобнее
- Кроме возможности получения льготной ставки и в целом более дешевой стоимости ипотечного кредита на жилье, он является более гибким и доступным продуктом, чем потребительский. Выбрать квартиру несложно: банки формируют собственные базы проверенных объектов недвижимости, для которых не требуется дополнительное одобрение.
- При подаче заявления на ипотеку с потенциальным заемщиком работает менеджер, который разъясняет нюансы оформления документов и представляет сведения об услугах банка, позволяющих решить все вопросы по ипотеке дистанционно: подобрать срок и примерный ежемесячный платеж с помощью калькулятора, заказать проверку объекта, составление договора, регистрацию сделки онлайн.
- Длительный срок ипотеки позволяет более гибко управлять семейным бюджетом: использовать досрочное погашение, снижая ежемесячный платеж или сокращая срок договора для уменьшения переплаты и сопутствующих расходов.
Райффайзен Банк предлагает ипотеку на приобретение недвижимости в новостройках и вторичном фонде. Гарантированная ставка на весь период действия фиксирует стоимость жилья, защищая от роста цен на недвижимость. Подберите программу на покупку дома, земельного участка, квартиры или подайте заявку на рефинансирование текущей ипотеки.
Что такое ипотека
Ипотека — это целевой заем на покупку недвижимости, который предоставляет банк. Он отличается крупной суммой и длительным сроком.
Также важно наличие залога, так как нельзя выдать миллионы без гарантии возврата. Наличия подтверждающих платежеспособность документов недостаточно, а залог в виде приобретаемого имущества устраивает все стороны и выступает гарантом возврата долга.
В чем разница между ипотекой и кредитом
Основное отличие ипотеки — оформление залога. В качестве гарантии выступает приобретаемая или имеющаяся недвижимость: квартира, апартаменты, дом или земельный участок . Так как залог становится гарантией выплат, банк предлагает клиенту более лояльные условия по сравнению с потребительскими кредитами. Процентная ставка по ипотеке всегда ниже, чем по обычному кредиту, а сроки больше — соответственно и ежемесячный платеж можно сделать минимальным, комфортным для заемщика.
Другая особенность ипотеки — более длительный процесс одобрения и оформления. Поскольку суммы крупные, а сделки с недвижимостью требуют времени, оформить ипотеку, как обычный кредит, за полчаса, не получится. Если это сделка на вторичном рынке, нужно собрать документы по объекту недвижимости, оформить отчет об оценке и страховку. Если предмет покупки строящееся жилье, вам потребуется договор с застройщиком и по желанию — полис страхования жизни. Некоторые банки предлагают упростить и ускорить оформление ипотеки — для этого нужно воспользоваться онлайн-сервисами, и тогда сделку можно совершить даже не выходя из дома.
Ипотека — социально значимая банковская услуга, и в России действуют разные программы господдержки ипотечных заемщиков. Они отличаются сниженной льготной ставкой, которую субсидирует государство. Ставки по таким программам
могут стартовать от 1-2%. Важно соответствовать требованиям к заемщикам: это могут быть льготы для семей с детьми, жителей определенных регионов, людей определенных профессий. Чаще всего программы господдержки распространяются на покупку строящегося жилья.
Как работает ипотека
Ипотечный заем выдается во всех банках примерно по одному алгоритму.
Клиент подает заявку. В ней указывается цель и желаемая сумма кредитования. Обязательно указать, что планируется приобрести — жилье на первичном или вторичном рынке, рефинансировать имеющийся заем с квартирой в качестве залога.
Банк изучает документы. Проверяет вашу кредитоспособность, учитывая доход, наличие задолженности по другим кредитам , изучает трудовой стаж, семейное положение и пр. Если кредитор решит, что заемщик справится с долговой нагрузкой по запрашиваемому кредиту, он может одобрить заявку.
Заемщик ищет подходящее жильё. Самостоятельно изучает имеющиеся варианты в рамках одобренной суммы. Если это покупка вторичного жилья, нужно будет заказать отчет об оценке, определяющий рыночную стоимость недвижимости.
Если банк одобряет объект недвижимости, можно готовиться к сделке. Заемщику нужно оформить страховку. Для вторичного жилья нужно застраховать сам объект от риска гибели и повреждения, а также жизнь заемщика. В течение первых трех лет с момента регистрации права собственности потребуется и страхование риска потери права собственности (титула). Если приобретается жилье на этапе строительства, на сделку нужно только страхование жизни. Далее проводится сделка. Продавец и покупатель подписывают соответствующий договор. С банком подписывается кредитный договор. При этом, можно воспользоваться сервисом «Дистанционная сделка»
и сделать все не выходя из дома. Страховать недвижимость от гибели и повреждения клиент обязан в силу закона, а вот страхование жизни заемщика и титула являются добровольными видами страхования, но их наличие чаще всего помогает снизить процентную ставку.
Далее в случае со вторичным жильем необходимо сразу зарегистрировать право собственности. Проще всего воспользоваться сервисом «Электронная регистрация»
. Банк готовит документы, сам передает их в Росреестр. Все происходит онлайн, клиенту никуда не придётся ходить.
Это упрощенная схема, в каждом договоре будут свои нюансы. Программы и условия различаются в зависимости от:
Что такое ипотека?
Ипотека – одна из самых востребованных форм кредитования. Это шанс для многих стать владельцем собственной недвижимости, в том числе с участием в программах господдержки, позволяющих снизить стоимость приобретаемого жилья. Рассказываем, что такое ипотека в 2022 году, кто, что и как может купить.
Что такое ипотека
Ипотека – это кредит на покупку недвижимости. Он выдается под процент, ставка которого определяется с учетом правил ЦБ РФ, политики банка и действующих мер социальной поддержки. Ипотеку можно оформить неограниченное число раз, в том числе – рефинансировать текущие целевые кредитные договоры. Кредит выдается под залог приобретаемого объекта.
Кто может взять ипотеку
Взять ипотеку может гражданин России в возрасте от 18 до 65 лет для работников в найме и до 75 для владельцев бизнеса. Верхняя граница возраста устанавливается в привязке к дате окончания действия договора. Если вы берете ипотеку на 10 лет, следовательно, на момент подачи заявки вам должно быть не более 55 или 65 лет соответственно.
Законом не установлено ограничений по полу, семейному положению, социальному статусу, роду деятельности и иным характеристикам потенциального заемщика.
Ипотеку может оформить:
- Человек, работающий в найме, как индивидуальный предприниматель или самозанятый, владелец бизнеса.
- Работник бюджетной сферы, госслужащий, сотрудник коммерческой организации.
- Гражданин, состоящий в официальном или гражданском браке, незамужний одинокий человек, родитель-одиночка.
При этом банки вправе самостоятельно оценивать заемщика с учетом его доходов, кредитной истории, материального и социального положения, и принимать решение об одобрении заявки, поскольку финансовые убытки в случае невыплаты заемщиком кредита несет именно банк.
Какую недвижимость можно взять в ипотеку
Приобрести можно только жилую недвижимость, включенную в Росреестр, расположенную на территории любого из субъектов РФ. Это может быть квартира или апартаменты, частный дом с земельным участком.
Поскольку предмет сделки выступает в качестве залога по ипотеке, недвижимость должна быть ликвидной, а именно:
- Соответствовать требованиям к категории недвижимости, оснащенности для проживания людей.
- Не находиться в залоге, под арестом, под обременением третьих лиц.
- Не относиться к категории ветхого или аварийного жилья.
Право собственности должно быть зарегистрировано на продавца, взаимоотношения с супругами, несовершеннолетними – урегулированы. На момент совершения сделки прописанных в этом доме или квартире быть не должно.
Разрешено приобретать первичное и вторичное жилье.
Какие документы необходимы
Для подачи заявки в банк необходимо предоставить документы, удостоверяющие личность, подтверждающие доход. К ним относятся:
- гражданский паспорт;
- СНИЛС;
- справка о доходах.
Работники в найме подтверждают доходы справкой по форме 2-НДФЛ, ИП – налоговой декларацией.
При необходимости банк может запросить дополнительные документы. Для уточнения вашей платежеспособности могут потребоваться свидетельство о браке и о рождении детей, ИНН.
Если заявка будет одобрена, для совершения сделки потребуются документы на объект – сведения праве собственности, оценочной стоимости для вторичной недвижимости, а также данные продавца.
На какую сумму кредита можно рассчитывать
Сумма ипотечного кредита определяется индивидуально и имеет прямую связь с доходами потенциального заемщика. При расчете банк учитывает:
- ежемесячный доход заемщика;
- наличие созаемщика или поручителя, их доходы;
- возраст заемщика в привязке к максимальному сроку действия программы;
- размер первоначального взноса;
- возможность участия заемщика в программах господдержки с учетом лимитов этих программ.
Максимальная сумма ипотечного кредита устанавливается с учетом правил ЦБ РФ, действующих мер социальной поддержки населения, финансовой политики банка.
Чтобы узнать, на какую сумму вам могут одобрить кредит, ознакомьтесь с ипотечными программами МТС Банка.
На какой срок выгоднее брать ипотеку
Срок зависит от выбранной программы и может составлять до 30 лет. Чем дольше вы пользуетесь деньгами банка, тем больше процентов начисляется, следовательно – стоимость квартиры или дома растет. При этом:
- Оформление ипотеки на максимальный срок позволяет снизить ежемесячный платеж. Если вы берете 10 млн рублей на 10 лет, при ставке 9,9% годовых вам нужно будет платить около 136 тыс. рублей в месяц. Если эта же сумма будет распределена на 15 лет, ежемесячный платеж при такое же ставке сократится до 106 тыс. рублей.
- Чем дольше срок, тем больше можно получить от банка. Если вы готовы тратить на ипотеку примерно 52 тыс. рублей в месяц, вы можете взять около 4 млн рублей на срок 10 лет по ставке 9,9% годовых. Если вы возьмете кредит на 15 лет, этот же ежемесячный платеж позволит взять ипотеку уже на 5 млн рублей.
- Ипотеку можно погашать досрочно, уменьшая ежемесячный платеж или срок кредитования. Поэтому иногда удобнее заключить договор на максимальный срок, чтобы более гибко управлять своими средствами, а не тянуться из последних сил для погашения регулярного платежа.
Нужен ли первоначальный взнос
Да, большинство программ, включая программы господдержки, требуют предоставления первоначального взноса, который устанавливается как часть стоимости договора купли-продажи недвижимости, погашаемая собственными средствами заемщика. Размер первоначального взноса зависит от программы кредитования.
Первоначальный взнос можно заменить залогом. Если у вас есть недвижимость в собственности, она может стать дополнительным обеспечением по кредиту. Также в счет первоначального взноса можно зачесть сертификат на маткапитал или средства субсидии для военных. Максимальная сумма первоначального взноса не ограничена.
Процентная ставка
Процентная ставка по ипотеке зависит от ключевой ставки ЦБ РФ и не может быть ниже нее. Если ставка повышается, это приводит к росту стоимости кредитов для населения, если снижается – наоборот. При этом в отношении уже выданных займов банк не вправе менять условия в одностороннем порядке: для изменения ставки должны быть основания, не противоречащие федеральному законодательству, а также согласие сторон, за исключением форс-мажора.
У каждого банка есть несколько программ, процентная ставка по которым зависит от базовой, принятой данным кредитно-финансовым учреждением. Договоры, не подпадающие по условия специальных мер поддержки или персональные скидки клиентов, заключаются с базовой ставкой. Так в МТС Банке есть программы для семей, на покупку жилья в новостройке, для IT-специалистов и другие.
В чем разница между ипотекой и кредитом?
Кредит можно взять на любые цели, в том числе – на покупку недвижимости. Такой договор не обязывает тратить все средства именно на новую квартиру. Потребительские кредиты могут быть выданы без залога, но их срок и сумма меньше, а ставка – выше. Например, чтобы получить до 10 млн рублей на срок более 5 лет, необходимо предоставить залог – квартиру, которая уже есть у вас в собственности. Приобретаемая недвижимость не подойдет.
Ипотека — это строго целевой кредит на жилье. Его основное условие – недвижимость, которая куплена с помощью этого кредита, передается в залог банку. Благодаря этому ипотека выдается на длительный срок и большую сумму, а ее ставка обычно ниже, чем проценты по потребительскому кредиту. Расходовать деньги на другие цели нельзя.
Как работает ипотека?
Как и любой другой кредит. Вы берете деньги в банке и постепенно возвращаете их с процентами. При этом объект недвижимости, который вы купили на эти деньги, находится под обременением банка до окончательного расчета по договору. В этот период переход собственности возможен только с согласия банка.
Виды ипотечных кредитов
В зависимости от условий договора с банком, порядка начисления процентов, господдержки, типа недвижимости, можно выделить такие виды ипотеки:
- под залог недвижимого имущества заемщика или под залог приобретаемого объекта;
- с господдержкой;
- на первичное или вторичное жилье;
- на коммунальные квартиры и недвижимость в частном секторе;
- с первоначальным взносом и без;
- для людей и определенным видом деятельности (военные, IT);
- с плавающей и фиксированной ставкой;
- с аннуитетным или дифференцированным графиком платежей;
- рублевые и валютные и другие.
Преимущества и недостатки ипотечного кредитования
К недостаткам ипотечного кредитования относят удорожание стоимости жилья из-за процентов по кредиту. Но квартиры дорожают и на фоне инфляции, а плата за съемное жилье часто бывает равна размеру ежемесячного вноса по ипотеке. Только в случае аренды вы платите за чужую квартиру, а с ипотекой – за свою, стоимость которой уже зафиксирована и защищена от инфляции.
Кроме того, ипотека дает право на имущественный вычет: семья из двух человек может вернуть 1,3 млн рублей. Вы можете использовать господдержку для снижения ставки и зачета субсидий в счет оплаты ипотечного договора, плюс можете сократить переплату через досрочное погашение.
Остались вопросы
Получите консультацию по номеру 8 800 250 05 20, напишите в чат-бот или обратитесь в ближайший офис МТС Банка
Дом в кредит: как получить и на что потратить льготную ипотеку на ИЖС
РБК
21 июля 2021
Поделиться в соцсетях
В декабре 2020 года в России запустили льготную ипотечную программу для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). К пилотной программе «Дом. РФ» в начале июля присоединился Сбербанк. До конца года правительство совместно с Центробанком и кредитными организациями разработает специальную ипотечную программу, которая может быть распространена среди широкого числа банков. Разбираемся, что можно построить с помощью льготного кредита и у каких подрядчиков.
Льготная ипотека на свой дом
Льготная ипотека на ИЖС по ставке до 6,5% годовых является пилотной программой «Дом. РФ». Субсидии банкам на сниженную ставку институт жилищного развития выделяет из своей прибыли. «Пилот» запустили в декабре 2020 года в банке «Дом. РФ». Льготный кредит по ставке от 6,1% можно было получить на покупку и строительство частного дома.
Сейчас льготная ипотека на ИЖС по ставке 6,1% в банке завершена в связи с исчерпанием лимита, который «Дом. РФ» выделял банку на субсидирование ставок, сообщила банка «Дом. РФ». В рамках «пилота» планировали выдать кредитов на 2,2 млрд руб. На субсидии институт развития направил 300 млн руб. При этом механизмы, отработанные в рамках пилотной программы (например, порядок расчета через аккредитив), сейчас банк использует по другим своим ипотечным программам ИЖС.
«В банке оформить жилищный кредит на строительство индивидуального загородного дома можно в рамках семейной ипотеки на ИЖС по ставке от 4,7%, а также в рамках классической ипотеки на ИЖС по ставке от 9%. Ипотечные программы позволяют приобрести как готовый дом, так и земельный участок для последующего строительства (включая деревянное домостроение) с привлечением аккредитованных банком подрядных организаций», — уточнил директор ипотечного бизнеса банка «Дом. РФ» Игорь Ларин.
На этапе строительства залогом по кредиту будет являться земельный участок, а после завершения стройки и оформления собственности на дом — земельный участок и жилой дом. Выбрать строительную компанию можно на сайте банка «Дом. РФ» в разделе ИЖС, где размещен список аккредитованных подрядчиков. Также заемщик может выбрать своего подрядчика. «Если компания еще не проходила проверку, то наш менеджер свяжется с представителем для получения необходимых документов и прохождения всех процедур аккредитации», — добавил Игорь Ларин.
Условия получения кредита в Сбербанке
Теперь оформить льготный кредит на строительство и покупку дома в рамках пилотной программы «Дом. РФ» можно только в Сбербанке. Программа действует до 1 октября 2021 года. Льготная ставка по кредиту — 6% годовых. Если заемщик покупает частный дом у застройщика, который строит за счет кредитных средств Сбербанка, то ставка начинается от 4,6% годовых.
Есть требования и к самой ипотеке. Для Москвы, , Московской и Ленинградской областей максимальный размер кредита может достигать 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб. Максимальный срок кредитования — 20 лет, первоначальный взнос — от 20%.
Сам земельный участок, на котором строится дом, должен быть в собственности. В качестве залога может выступать земельный участок. Дополнительного обеспечения на время строительства не требуется, если сумма кредита не превысит 3 млн руб., а для Москвы, , Московской и Ленинградской областей — 6 млн руб. или если дом и земля будут приобретены у застройщиков, находящихся на проектном финансировании. Страхование недвижимости — обязательно.
Рассчитать платеж по льготной ипотеке можно с помощью ипотечного калькулятора от Сбербанка. Например, при стоимости дома 5 млн руб., минимальном 20%-ном первоначальном взносе 1 млн руб. и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит 28,8 тыс. руб. Также заемщик может получить налоговый вычет (основной и по процентам) 635,9 тыс. руб. — его сумму калькулятор рассчитывает автоматически.
На что потратить льготный кредит
Льготный кредит в Сбербанке можно оформить на строительство жилого дома. При этом стройкой по договору подряда должна заниматься подрядная организация из списка рекомендованных Сбербанком. На данный момент таких организаций 65. К примеру, в Московской области зарегистрированы два подрядчика — это и . Первый занимается строительством домов из блока, бруса и кирпича. На сайте представлены готовые варианты. Диапазон цен в каталоге проектов — от 1,7 до 13,1 млн руб. Также подрядчик строит по индивидуальным проектам.
Строительная компания «Мастер» предлагает каркасные и каменные дома, а также дома из бруса. Например, минимальная стоимость каркасника — 1,2 млн руб. за 50 кв. м (базовый комплект), максимальная — 5,2 млн руб. за 280 кв. м. Стоимость дома из блоков в среднем составляет 4–5 млн руб. Также компания строит по индивидуальным проектам.
В рамках программы «Льготное строительство дома» можно приобрести земельный участок и строящийся жилой дом в коттеджных поселках, которые возводятся за счет кредитных средств Сбербанка. «Выбрать подходящие дома и участки в коттеджных поселках после старта продаж у застройщиков можно на DomClick.ru», — уточнили в Сбербанка. Купить дом на вторичном рынке жилья в рамках программы нельзя.