Арендодатель нарушает условия договора аренды что делать

Что ждет арендатора в случае невыполнения условий договора аренды?

При заключении договора аренды сторонам необходимо в строгом порядке выполнять свои обязательства. В случае нарушения любого из условий соглашения одной из сторон вторая вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков, выплату неустойки, расторжения договора, выселения арендатора. Незнание законов, неумение ориентироваться в нормативной документации, пренебрежение возможностью урегулировать ситуацию в досудебном порядке порой достаточно серьезно усугубляют ситуацию.

О том, какие негативные последствия могут произойти из-за несоблюдения условий договора, мы увидим на примере судебного разбирательства Департамента городского имущества города Москвы с компанией «Лунный свет», в течение нескольких лет нарушавшей условия аренды. Ситуация привела к тому, что арендодатель не смог получить выгоды, на которые рассчитывал при подписании договора, и был вынужден обратиться в судебный орган. Дело № А40-169267/16 в Арбитражном суде г. Москвы.

Изучив материалы обеих сторон, суд принял решение удовлетворить все требования истца. Однако арендатор, в свою очередь, привел доводы о несоблюдении условий договора самим истцом.

По мнению ответчика, арендодатель не извещал об изменении арендной платы и завышал арендную ставку. Показания какой из сторон являются наиболее весомыми, сможет ли ответчик доказать свою правоту – рассмотрим поподробнее.

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд с иском к компании «Лунный свет». Истец требовал:

• Взыскать арендную плату и пени, так как арендатор не оплачивал пользование помещением, площадью 559 кв. м, с февраля 2013 г. по июнь 2016 г. Долг компании составил 8,6 млн. рублей, пени – 1,3 млн. рублей;
• Расторгнуть договор аренды;
• Выселить ООО «Лунный Свет» из помещения.

Основанием Департамента для обращения в суд является задолженность арендатора, образовавшаяся вследствие невыплаты арендной платы, предусмотренной в договоре аренды. Ответчик с исковыми требованиями Департамента не согласился и изложил свои доводы в отзыве.

Обстоятельства дела

В марте 2007 года Департамент городского имущества города Москвы предоставил в аренду компании «Лунный Свет» нежилое помещение на ул. Енисейская. Сделка была закреплена сторонами на основании двух документов:

• Договора аренды со сроком действия до 27 марта 2012 года. Договор зарегистрирован в ЕГРН;
• Акта приема-передачи помещения.

Согласно условиям соглашения, компания «Лунный Свет» обязана оплачивать аренду за вычетом НДС каждый месяц до 5-го числа.

Кроме указанных документов, 14 марта 2012 года Департамент и «Лунный Свет» оформили дополнение к договору: компания приняла решение взять в аренду только площадь размером в 295 кв. м.

Доказательства нарушения условий договора

Юридическому лицу выгоднее брать в аренду помещение с меньшей площадью, если позволяют масштабы его деятельности. Но компания «Лунный Свет», подписав дополнительное соглашение к договору, не спешило освобождать ранее занятую площадь. Фактически арендатор продолжал пользоваться площадью 559 кв. м. Какие документы доказывают нарушение юридическим лицом положений дополнительного соглашения от 14 марта 2012 г.?

Во-первых, письмо от 15 марта 2017 г. от генерального директора компании «Лунный Свет», где за его подписью представлена информация об аренде 559 кв. м. Во-вторых, таким документом является акт осмотра от 11 августа 2016 г., подписанный арендатором.

Доводы ответчика

Арендатор не согласился с исковыми требованиями Департамента. Свои возражения ответчик аргументирует следующими доводами:

• Во-первых, указывается на необоснованность завышения арендной ставки;
• По словам ответчика, по договору Департамент мог увеличивать арендную плату не чаще одного раза в год, оповестив об этом письменно компанию. Однако извещения об изменении размера платы компания не получала;
• Ответчик также выразил несогласие со ставкой, установленной с 2014 по 2016 годы, которая не должна была превышать 3 500 рублей за квадратный метр.

На чьей стороне суд?

Изучив доводы истца и ответчика, Арбитражный суд города Москвы принял сторону заявителя. Судья принял во внимание тот факт, что ответчик, компания «Лунный Свет», является микропредприятием, и ставка за аренду в сумме 3 500 рублей за один квадратный метр в качестве имущественной поддержки была действительной с 1 января 2013 г. по 30 июня 2014 г.

Последующее взимание арендной платы производилось согласно Постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. под номером 809-ПП.

С 1 июля по 31 декабря 2014 г. плата рассчитывалась исходя из рыночной ставки в размере 7 149 руб. / кв.м. Ставка была определена на условиях арендного соглашения.

С 1 января по 31 декабря 2015 г. рыночная ставка была равна 7 863 руб./кв.м. С 1 января по 31 декабря 2016 г. ставка увеличилась до 8 650 руб./кв.м.

Кроме того, Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства не получала соответствующего заявления от ответчика.

Также Департамент представил суду все необходимые документы, подтверждающие, что компания «Лунный Свет» была своевременно уведомлена об изменении размеров платы за аренду.

Изучив представленные материалы, суд пришел к выводу, что с февраля 2013 по июнь 2016 годов «Лунный Свет» не выполняло свои обязательства, указанные в договоре аренды, и не платило на протяжении всего этого времени за фактически используемое помещение. В итоге задолженность компании составила 8,6 млн. рублей. Сумма является документально подтвержденной, и ответчик не смог ее опровергнуть ни в письменном отзыве, ни на судебном заседании. Поэтому суд принял решение обязать компанию «Лунный Свет» выплатить арендодателю всю сумму.

Когда с должника взыскиваются пени?

При заключении сделки по аренде помещений в договоре стороны вправе предусмотреть условия выплаты неустойки. Согласно договору аренды между Департаментом и «Лунный Свет», компания обязана выплачивать пени при просрочке или неуплате арендного платежа. Пеня за один просроченный день равна в данном случае 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Условие было предусмотрено в договоре аренды и принято обеими сторонами сделки.

Статьей 330 ГК РФ предусматривает взимание неустоек, если одной из сторон договора не выполняются принятые условия.

Опираясь на пункты договора, истец насчитал пени с 6 июля 2013 по 30 июня 2016 годы в размере 1,3 млн. рублей и представил в суд соответствующий расчет.

Проверив документы и не получив от ответчика опровержения, суд принял решение также удовлетворить требование арендодателя о взыскании неустойки в указанном размере.

Расторжение договора судом

Статьей 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора через суд, если одна из сторон сделки посчитает действия другой стороны как серьезное несоблюдение условий договора. При этом значимым нарушением условий является такая ситуация, возникшая по вине одной из сторон и при которой другая сторона не получает рассчитанную при подписании договора плату (и выгоду соответственно).

Статья 619 ГК РФ дает право арендодателю расторгнуть договор, если арендатор дважды не внес в срок арендную плату.

В договоре между Департаментом и «Лунный Свет» предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть соглашение по односторонней схеме в случае неуплаты за аренду за два периода.

Так как истцом были представлены суду все материалы, подтверждающие неуплату за аренду, а ответчик не смог опровергнуть доводы заявителя, суд счел обстоятельства достаточными, чтобы признать нарушения условий договора значимыми. Поэтому требование арендодателя о расторжении соглашения также решено было удовлетворить.

Требование о выселении арендатора

Согласно статье 622 ГК РФ в случае, если договор аренды прекращается, арендатор возвращает владельцу помещение в том виде, в котором его принимал, либо в установленном договором состоянии.

В рассматриваемой ситуации, когда договор расторгнут, ответчик не имеет права продолжать распоряжаться арендуемым имуществом. На этом основании суд также решил удовлетворить требование арендатора, выселить компанию «Лунный Свет» и предоставить помещение Департаменту городского имущества города Москвы.

Послесловие

Организациям, арендующим помещения, необходимо строго соблюдать условия договора. В случае возникновения проблемной ситуации, которая влечет крупные денежные расходы, а другая сторона сделки намеревается решить вопрос через суд, необходимо принять все возможные меры по урегулированию проблемы в досудебном порядке. Это позволит, во-первых, избежать затрат в виде судебных издержек и начисления пеней, а также даст возможность договориться сторонам сделки о рассрочке платежей, пересмотре условий договора.

В рассматриваемой ситуации можно увидеть недостаточную подготовленность ответчика с юридической точки зрения. Компания не воспользовалась правом, предусмотренным статьей 333 ГК РФ, и не ходатайствовала об уменьшении неустойки. Доводы, приводимые ответчиком, являются необоснованными. Своим решением суд показал, что несоблюдение условий договора не освобождает от обязанности выплаты полной величины арендной платы за период пользования и пеней.

Вопрос-ответ

Вопрос: Что если арендатор занял лишнюю территорию и нарушает условия договора?

Ответ: В соответствии со статьей 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. То есть, в заключенном договоре прописывается не только срок, оплата, но и дополнительные условия, к примеру, если это аренда земельного участка. Статья 615 п.1 ГК РФ также указывает, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договора не определены, в соответствии с назначением имущества. То есть, если выделено под аренду 15 соток земли, то пользоваться арендатор может только ими, даже если это прямо не прописано в договоре.

Если арендатор не соблюдает условия договора, а так же многократно или грубо их нарушает, то к нему применяется статья 619 ГК РФ, досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. Все 4 пункта статьи конкретизируют вину арендатора. Однако, перед тем, как арендодатель захочет расторгнуть договор с арендатором, он должен направить ему письменную претензию, высказав пожелание об урегулировании ситуаций в разумный срок. Разумный срок устанавливается самим арендодателем и должен исходить из сложившейся ситуации. Достижение максимума по разумному сроку считается 30 дней с момента направления претензии.

Вопрос: Как взыскать арендную плату после расторжения Договора аренды?

Ответ: Законодательство предусматривает взыскание арендной платы за весь период пользования имуществом (либо при наличии возможности — владения), о чем указывается непосредственно в Договоре. Досрочное освобождение помещения до истечения срока окончания договора (ст. 619 ГК РФ) не является основанием для отказа от уплаты. В случае, если арендатор не освободил занимаемое помещение, арендодатель имеет право истребовать плату за просрочку, возврата объекта аренды. Судебный иск будет предъявлен со ссылкой на ст. 489, 607, 614, 622, 624 ГК РФ.

Исходя из судебной практики, правовые нормы указывают на обязательства арендатора уплачивать аренду до момента возврата имущества собственнику. Также по некоторым составленным условиям договора аренды оплата начисляется, пока помещение не будет приведено арендатором в надлежащее состояние. Но законодательно данная формальность не является аргументом для признания просрочки по возврату объекта аренды.

Данная ситуация как палка о двух концах. Недобросовестные арендодатели могут умышленно не принимать арендованное имущество, тем самым пытаясь затянуть сроки оформления Акта возврата объекта аренды, преследуя личную выгоду.

Вопрос: Какие неустойки в случае расторжения договора аренды со стороны арендодателя?

Ответ: Досрочно расторгая договор аренды, арендодателю необходимо осознавать всю ответственность, что тем самым, возможно, нанимателю наносятся финансовые убытки. Зачастую, вносится обеспечительный платеж, что подлежит возврату арендатору. Но все претензии сторон по уплате неустойки рассматриваются через обращение в Суд с предоставлением доказательной аргументации. Важно учитывать, что арендодатель обязан предупредить арендатора о своем намерении за три месяца до того, как откажется от договора аренды (ст. ст. 310, 395, 610, 620, 622 ГК).

Понятие договорной неустойки в правовом поле применимо, когда не исполняются надлежащие обязательства, а в данном случае договор аренды расторгается в одностороннем порядке. Сумма неустойки может быть заявлена любой, но Суд придерживается размеров возмещения в соизмеримости последствий и даже может отклонить исковое требование, сославшись на получение арендатором необоснованной выгоды. Меры ответственности применимые к арендодателю предусмотрены Законом «О защите прав потребителей» и главой 25 ГК РФ «Ответственность за нарушение обязательств».

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта

Необходимые документы

• Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо Выписка из ЕГРН, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
• Договор аренды (в случае оценки арендованного имущества, либо оценки частичных прав);
• Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
• Технический паспорт на улучшение;
• Поэтажный план;
• Экспликация помещений к поэтажному плану;
• Кадастровый паспорт земельного участка;
• Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо).

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Почему нам можно доверять?

• • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
• • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
• • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».

Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»

1 раз в месяц

Новости законодательства и финансов

Обновления видеоблога

Неисполнение обязательств по договору аренды

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 15.1.

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, вправе ли арендодатель расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с неуплатой арендатором арендных платежей, если право аренды включено в конкурсную массу арендатора, существует две позиции судов.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения.

Риски арендатора при заключении договора Если в договоре согласовано условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается арендатору в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением его условий арендатором (в частности, неуплатой арендных платежей), а также установлена специальная мера ответственности в виде пени за просрочку внесения арендной платы, возможно возникновение следующей ситуации. Суд, основываясь на буквальном толковании ст. 431 ГК РФ, может взыскать с арендатора задолженность по арендной плате, пени за ее несвоевременное внесение, а также признать правомерным удержание арендодателем обеспечительного платежа, поскольку такое условие было прямо предусмотрено в договоре (Постановление ФАС Уральского округа от 24.02.2011 N Ф09-11175/10-С6 (Определением ВАС РФ от 25.04.2011 N ВАС-4878/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.2010 по делу N А32-9172/2010).

Нормативные акты

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14
«Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора — систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного помещения, заключением договоров субаренды без разрешения арендодателя.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» 23. Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  Энциклопедия решений. Ответственность арендатора за неисполнение обязанностей по договору аренды

  Арендатор несет ответственность за неисполнение возложенных на него обязанностей, в частности, по своевременному внесению арендной платы, надлежащему пользованию имуществом, его своевременному возврату арендодателю по прекращении договора.

  Так, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Критерии существенности просрочки в уплате определяются исходя из правила п. 2 ст.

  450 ГК РФ, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Оценка этих критериев зависит от конкретной ситуации (постановление ФАС Центрального округа от 25.03.2010 по делу N А36-2148/2009). Принимается во внимание и такой критерий как невнесение арендной платы в течение более чем двух раз подряд, который с точки зрения п. 2 ст. 450 и пп.

  3 п. 1 ст. 619 ГК РФ является одним из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (постановление Четырнадцатого ААС от 30.03.2011 N 14АП-1327/11).

  Помимо этого в случае просрочки внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

  Кроме того, если это предусмотрено договором аренды за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты штрафных санкций, в частности неустойки (ст. 330 ГК РФ). При этом с арендатора не может быть взыскана неустойка за просрочку внесения арендной платы, если своевременная оплата аренды оказалась невозможной вследствие просрочки кредитора (п.

  3 ст. 405, ст. 406 ГК РФ). Просрочка кредитора может выражаться, например, в том, что арендодатель вовремя не предоставил оформленный надлежащим образом (подписанный всеми сторонами, согласованный в необходимом случае с уполномоченным государственным органом) договор аренды (см. решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.07.2014 по делу N А40-51182/2014). Просрочка в принятии исполнения, которая влечет невозможность применения к арендатору мер ответственности за нарушение договорных обязательств, может быть связана и с другими обстоятельствами.

  Например, просрочившим считается арендодатель, который не совершил действий, необходимых для принятия арендной платы в соответствии с условиями договора (см. постановление Девятнадцатого ААС от 30.08.2013 N 19АП-3935/13).

  По общему правилу в гражданских правоотношениях применение двойной ответственности в виде имущественных санкций за одно и то же нарушение не допускается. Если договором предусмотрена уплата арендатором неустойки за просрочку в оплате аренды, проценты по ст. 395 ГК РФ на сумму задолженности не начисляются.

  Однако законом или договором аренды могут быть предусмотрены иные правила (п. 4 ст. 395 ГК РФ, п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7, далее — Постановление N 7).

  Отметим, что условие договора аренды, которым предусмотрено, что в случае появления просроченной задолженности по арендной плате и начисленной неустойки в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки за несвоевременную уплату платежа, а затем сумма просроченной задолженности вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора, в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 141, а также постановление АС Поволжского округа от 24.12.2014 N Ф06-18796/13). Это связано с тем, что стороны договора вправе своим соглашением изменить порядок погашения только тех требований, которые названы в ст. 319 ГК РФ (например, установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга) и к числу которых не относятся денежные требования о применении мер гражданско-правовой ответственности (включая уплату неустойки). То же касается процентов за пользование чужими денежными средствами, уплачиваемых в случае просрочки платежа в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п.

  49 Постановления N 7).

  С учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны могут предусмотреть в договоре аренды и иные негативные для арендатора последствия нарушения им договорных обязанностей, в частности несвоевременного внесения арендных платежей.

  Так, договор может предусматривать право арендодателя прекратить подачу электроэнергии в арендуемое помещение в случае неисполнения арендатором своих обязанностей по внесению арендной платы (постановление АС Северо-Кавказского округа от 12.02.2016 N Ф08-42/16).

  В случае несвоевременного возврата имущества по окончании срока аренды арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если в связи с просрочкой в возврате арендодателю причинены убытки (ст. 15 ГК РФ), он вправе потребовать их возмещения в части, не покрытой арендной платой. Кроме того, арендодатель вправе требовать уплаты неустойки за несвоевременный возврат имущества, если она предусмотрена договором аренды. В этом случае неустойка по общему правилу является штрафной, то есть, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.

  Договор аренды может устанавливать иные правила о соотношении убытков и неустойки в такой ситуации (ст. 622 ГК РФ). Те же правовые последствия наступают в случае расторжения договора аренды (п.

  8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).

  Энциклопедия судебной практики

  Энциклопедия решений. Ответственность сторон по договору аренды

  В отношении договора аренды, как и любого гражданско-правового договора, действует правило, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

  Обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества за плату во временное владение и (или) пользование (ст. 606 ГК РФ). Такое предоставление предполагает возможность использовать имущество в соответствии с его назначением в течение срока аренды, поэтому арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п.

  1 ст. 611, п. 1 ст. 616 ГК РФ).

  Обязанности арендатора по договору аренды заключаются в том, чтобы своевременно вносить арендную плату, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, если такие условия в договоре не определены, а также если иное не установлено законом или договором аренды, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 1 ст. 614, п. 1 ст. 615, п. 2 ст.

  Сообразно этим обязанностям нормы ГК РФ об аренде устанавливают ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

  Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

  Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

  Информационный блок » Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки » — это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным гражданско-правовым договорам

  Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства

  Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности

  См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки

  При подготовке Информационного блока «Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки» использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, Ю. Бадалян, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, Р. Габбасовым, Н. Даниловой, П. Ериным, М. Золотых, Ю. Раченковой, М. Рафиковым, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.

  Неисполнение обязательств по договору аренды

  ГК РФ Статья 614. Арендная плата

  Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>

  1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

  Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

  2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

  До 01.01.2024 установлены особенности взимания арендной платы в сфере торговли и общепита с арендаторов, находящихся под контролем лиц из недружественных государств, при соблюдении ряда условий (ФЗ от 08.03.2022 N 46-ФЗ).

  2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

  3) предоставления арендатором определенных услуг;

  4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

  5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

  Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

  3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

  4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

  5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

  Статья 614 ГК РФ. Арендная плата.

  1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

  3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

  5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

  Судебная практика по статье 614 ГК РФ.

  Решение от 25 августа 2023 г. по делу № А76-29961/2022

  Арбитражный суд Челябинской области (АС Челябинской области) — Гражданское

  Суть спора: в связи с неисполнением или ненадлежащем исполнением обязательств из совершения с землей сделок аренды

  Решение от 5 июня 2023 г. по делу № А32-941/2022

  Арбитражный суд Краснодарского края (АС Краснодарского края)

  Решение от 28 апреля 2023 г. по делу № А14-15877/2022

  Арбитражный суд Воронежской области (АС Воронежской области)

  Решение от 21 апреля 2023 г. по делу № А32-60398/2022

  Арбитражный суд Краснодарского края (АС Краснодарского края)

  Решение от 18 апреля 2023 г. по делу № А40-273597/2022

  Арбитражный суд города Москвы (АС города Москвы) — Гражданское
  Суть спора: о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды

  Решение от 17 апреля 2023 г. по делу № А32-55838/2022

  Арбитражный суд Краснодарского края (АС Краснодарского края) — Гражданское

  Суть спора: в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств из совершения сделок с землей

  Споры о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды

  Как и в любом другом случае, при предоставлении имущества во временное владение и пользование за определенную плату по договору аренды, никто не застрахован от нарушений согласованных условий, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. Для того, чтобы разрешить образовавшийся конфликт наиболее эффективным и быстрым способом, вернее всего, обратиться к хорошему адвокату, имеющему опыт работы в указанной сфере.

  Ненадлежащее исполнение или вовсе не исполнение условий заключенного договора аренды может выражаться в огромном количестве нарушений, например:

  — несвоевременное внесение оплаты – одно из самых распространенных явлений. Лучше всего еще на стадии заключения соглашения показать проект подготовленного договора хорошему юристу, для того, чтобы он мог предусмотреть максимально выгодные для вас условия, на случай несвоевременной оплаты или неоплаты со стороны контрагента;

  — вопросы, касающиеся досрочного расторжения договора аренды – как правило, соглашения предусматривают обязательное письменное уведомление контрагента за определенное количество дней, однако, на практике данное условие редко соблюдается;

  — удержание предмета договора по истечении срока действия соглашения без продления – судебная практика идет по такому пути: каждый день просрочки возврата предмета аренды должен оплачиваться, в размере арендной платы, установленной договором. Более того, если договор составляется опытным юристом, он может предусмотреть штраф за несвоевременный возврат или начисление пени за каждый день просрочки;

  — передача предмета аренды, имеющего неоговоренные при передаче недостатки, – зачастую, арендодатель не предупреждает о них, между тем, сделать это – установленная законодательством обязанность;

  — встречаются случаи, когда договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, не проходит эту процедуру, а затем возникают проблемы с его надлежащим исполнением – как правило, арендодатель в этом случае, не знает, как поступить правильно – наш юрист поможет выйти из создавшейся ситуации наиболее оптимальными методами;

  Взыскание убытков и ущерба, связанных с неисполнением и ненадлежащим исполнением заключенного сторонами договора аренда, при обращении к нашим адвокатам, полностью ложится на их плечи. Мы работаем профессионально, оперативно и качественно, делая все возможное для скорейшего разрешения ситуации.

  Статьи по теме:

  1. Куда жаловаться на неисполнение решения суда
  2. Статья 332 УК РФ. Неисполнение приказа
  3. Можно ли ездить на машине снятой с учета по договору купил-продажи ДКП
  4. Переселение из аварийного жилья по договору социального найма
  5. Переход права собственности по договору купли-продажи
  6. Как снять с учета проданную машину по договору купли продажи не имея паспортных данных покупателя
  7. Взыскание долга по договору займа

  Нарушение договора аренды арендодателем

  Положения договора аренды регулируется гражданским законодательством. Обычно в договоре аренды выступают две стороны, но может быть и более, арендодатель и арендатор. При заключении договора аренды стороны обговаривают все существенные условия договора, а также могут договориться и об иных условиях важных для них, не противоречащих закону (например, кто будет нести расходы за капитальный ремонт, иные положения, подробнее по вопросу составления договора аренды читайте по ссылке).

  В последствии стороны могут обнаружить нарушения, недостатки, которые ранее не были обговорены сторонами. Нарушения могут возникать как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.

  ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским делам поможет при нарушении договора аренды арендодателем: профессионально даст совет, составит претензию от имени арендатора, а также разъяснит иные нюансы урегулирования спора. Звоните!

  Нарушение арендодателем договора аренды

  Нарушение арендодателем договора аренды возможно в следующих ситуациях:

  1. Арендодатель не передал имущество арендатору (например, в договоре было обговорено передать 15 кв.м. помещения арендатору либо движимое имущество в аренду, но при фактическом исполнении имущество не было передано либо было передано не всё). Арендатор в данном случае может требовать имущество у арендодателя либо расторжения договора аренды с возмещением убытков.
  2. Передал имущество, которое обремененное правами третьих лиц (например, переданное имущество находится в залоге, под арестом, находится в уголовном розыске). Третьими лицами в данном случае могут выступать различные организации, например, кредитные, либо государственные органы, если, например, имущество находится в розыске. В этом случае, арендатору поможет только суд. В судебном порядке можно будет потребовать недействительность договора аренды и потребовать возмещения убытков.
  3. Переданное имущество не соответствует назначению, для которого арендатор его арендовал (например, имущество которое должен был передать арендодатель в соответствии с договором, должно было использоваться под магазин, но имущество находится в непригодном состоянии для открытия магазина). Арендатор может потребовать предоставить ему другое имущество, пригодное для его деятельности и которое соответствует условиям договора либо расторгнуть договор.
  4. Не регистрирует договор аренды (в гражданском законодательстве предусмотрена государственная регистрация договора об аренде и обязанность лежит на обеих сторонах, однако на практике встречаются ситуации, когда арендодатель уклоняется от регистрации). При уклонении от регистрации договора арендатор может требовать расторжения договора либо в принудительном порядке его зарегистрировать, например, в судебном.
  5. Неправомерное повышение арендной платы (например, когда порядок изменения арендной платы в одностороннем порядке не предусмотрен). Изменения арендной платы возможно только по соглашению сторон, для этого составляются дополнительные соглашения к договору. В одностороннем порядке арендодатель изменить размер платы может крайне редко, только по закону (например, при повышении НДС на 2% с 2019 года, и то с обязательным уведомлением другой стороны). Арендатор может расторгнуть договор либо потребовать уменьшения арендной платы в судебном порядке.
  6. Арендодательне производит капитальный ремонт, который предусмотрен договором (арендодатель должен производить капитальный ремонт имущества, сданного в аренду за свой счёт). Если арендодатель не производит капитальный ремонт, то арендатор может потребовать расторгнуть договор, потребовать уменьшения арендной платы за помещение, либо произвести капитальный ремонт самостоятельно и потребовать возврата денежных средств.

  Это основные нарушения, которые может допустить арендодатель при заключении договора, так и после его заключения. Поэтому при составлении договора аренды, сторонам необходимо обговорить все условия договора и изложить в письменном виде, чтобы в дальнейшем не возникало никаких противоречий (читайте наши выгодные предложения по составлению договора аренды с помощью нашего адвоката).

  Как арендовать помещение для бизнеса?

  Для осуществления предпринимательской деятельности людям необходимо помещение. Помещение они арендуют путём заключения договора аренды с арендодателем. Предпринимательская деятельность бывает разной, это может быть кафе или магазин, и в зависимости от того, какой деятельностью будет заниматься человек, ему необходимо помещение под определенные условия (например, если это кафе, то оно должно быть снабжено необходимыми сан. узлами, что для маленького розничного магазина менее характерно).

  При аренде помещения под бизнес нужно действовать в следующем порядке:

  • посмотреть документы на данное помещение и удостовериться действительно ли арендодатель является собственником данного помещения, которое сдаёт в аренду. В этом случае можно попросить выписку из ЕГРН и другие документы. Также нужно осмотреть помещение, которое планируется под бизнес, соответствует ли оно действительности и документам.
  • самое важное это составить сам договор аренды. В договоре необходимо указать все существенные и важные условия (какое помещение передаётся в аренду, в каком состоянии, размер арендной платы, кто будет отвечать за капитальный ремонт, какого числа вносить арендную плату, другие особые условия для вашего бизнеса, прекращение отношений, судебный и претензионный порядок).
  • запустить бизнес. Условия под каждый бизнес разные, поэтому свои особые условия и предложения нужно обговаривать на стадии заключения договора, чтобы избежать дальнейших рисков и для вас, и для бизнеса. Например, если кафе, то не будут ли против соседей, которые, например, проживают рядом с помещением, если детский садик, то также нужно учесть окружение, чтобы была звукоизоляция, если соседи шумные или напротив очень тихие и рядом детский сад им помешает.

  При исполнении договора аренды всегда могут возникнуть споры, поэтому будьте готовы разрешить их в досудебном порядке, чтобы не тратить время на судебные тяжбы (по ссылке подробнее про судебные споры по договору аренды по ссылке на нашем сайте).

  Претензия арендодателю об отоплении: низкая температура в офисе

  

  Часто на практике между арендодателем и арендатором возникают разногласия из-за выявленных недостатков (например, нет холодной воды, жалуются соседи). В случае возникновения разногласий, стороны могут прийти к соглашению и устранить проблему либо действовать в ином порядке, обычно всё начинается с предъявления требований. При выявлении недостатков арендатор может направить претензию арендодателю с описанием проблемы и дальнейшим её устранением.

  Может возникнуть такая ситуация, арендатор арендовал офис летом, где температура воздуха в помещении его устраивала, со временем с наступлением зимнего периода, включили отопление, но оно либо не функционирует, либо функционирует ненадлежащим образом, что в офисе просто холодно находится, в такой ситуации арендатор должен составить претензию об отоплении и направить её арендодателю.

  На основании законодательства температурный режим должен быть предусмотрен в соответствии с санитарными нормами и правилами, которые предусмотрены для отопления помещения. Соблюдение данных норм обеспечивает безопасность граждан на рабочих местах и в случае данных нарушений можно спокойно обращаться в определенные органы и подавать на них жалобу. Так как арендатор собственником арендуемого помещения не является, то ответственность несёт арендодатель, ведь при передаче имущества в аренду он передавал его в соответствии с теми условиями, пригодными для цели арендатора и соответствующими техническому состоянию. Арендодатель не будет отвечать за недостатки данного помещения, если они были обговорены при заключении договора, в ином случае, он обязан их устранить.

  Для устранения недостатков арендатор составляет письменную претензию на имя арендодателя и направляет её ему заказным письмом либо передаёт лично. В претензии следует также указать адрес получателя. В претензии необходимо указать следующие условия:

  • № и дату договора, что было передано по договору с указанием обеих сторон.
  • Обязанности, прописанные в условиях договора. Проблема, которая возникла у арендатора, основания данной проблемы, возможно приложение каких-либо доказательств.
  • Требования, которые арендатор выдвигает арендодателю. Требование об устранении проблемы либо о расторжении договора.

  Арендодателю следует иметь в виду, что невыполнение условий претензии может повлечь за собой обращение арендатора в суд. Поэтому для дальнейшего сотрудничества с арендатором, арендодателю нужно устранить недостатки, описанные в претензии.

  ПОЛЕЗНО: составить претензию можно самостоятельно, но правильнее обратиться к нашему адвокату, чтобы учесть все нюансы досудебного урегулирования спора между арендатором и арендодателем.

  Как бороться с духотой в офисе?

  Духота в офисе актуальная проблема многих работников, особенно летом. В духоте сосредоточиться на работе очень тяжело, так как начинает клонить в сон либо болеть голова, что сказывается на рабочем процессе. В помещении в крупных компаниях летом могут быть установлены кондиционеры для проветривания помещения, но бывает, что их и нет. Если помещение, в котором планируется работать будет взято в аренду, то сторонам можно обговорить и прописать условия в договоре аренды по технике, которая будет присутствовать в офисе, например, снабжен кабинет кондиционером либо нет, также по окнам открываются они либо нет.

  Вообще с момента передачи помещения в аренду все расходы несёт сам арендатор, за исключением капитального ремонта (если не предусмотрено договором иное). Арендатор может купить и установить систему обветривования в своём помещении, но заранее предупредив арендодателя, и по взаимному соглашению на установку. Установка требует небольшой перепланировки в стене либо наверху, поэтому арендодатель должен быть предупрежден и дать своё согласие.

  Если кондиционер в помещении имеется, но находится не в пригодном состоянии, то можно попросить арендодателю устранить проблему путем направления претензии либо просто обговорив. Также арендатор может предложить устранить своими денежными средствами проблему в дальнейшем потребовав от арендодателя, предоставив чеки, денежные средства (возмещение).

  Читайте также про взыскание арендной платы по незарегистрированному договору по ссылке на основной части сайта.

  

  Автор статьи:

  © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

  Что делать, если выгоняет арендодатель

  Поиск и аренда помещений — вечная головная боль предпринимателей. Когда процесс успешно завершён, облегчённо выдыхать рано. Самые страшные проблемы могут быть впереди. Нечистоплотные арендодатели могут неожиданно выставить за дверь, заблокировать доступ или опечатать помещение вместе с находящимся в нём имуществом. Чтобы этого не произошло, «Секрет» вместе с юристами подготовил гид по общению с собственниками коммерческих помещений.

  Поиск и аренда помещений — вечная головная боль предпринимателей. Когда процесс успешно завершён, расслабляться рано. Самые страшные проблемы могут быть впереди. Нечистоплотные арендодатели могут неожиданно выставить за дверь, заблокировать доступ или опечатать помещение вместе с находящимся в нём имуществом. Чтобы этого не произошло, «Секрет» вместе с юристами подготовил гид по общению с собственниками коммерческих помещений.

  Теория

  1. Изучить договор аренды

  Специфика арендных отношений в том, что многие их аспекты не урегулированы напрямую законодательством. Множество важных положений (порядок расчётов между сторонами, возврат помещений, ремонт, расходы на эксплуатацию) приходится урегулировать непосредственно в договоре аренды. Скорее всего, по многим вопросам договор будет содержать заведомо выигрышную для арендодателя позицию, делающую арендатора почти бесправным.

  Если права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в договоре не содержится, расторжение до истечения срока действия может происходить только в судебном порядке. Ориентироваться предстоит на статью 619 ГК РФ.

  2. Проверить письменное уведомление о расторжении

  Перед расторжением договора арендодатель обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору и о намерении расторгнуть договор.

  3. Понять, почему выгоняют

  Если требования связаны с нарушениями условий договора самим арендатором (например, нарушение сроков перечисления арендной платы, повреждение помещений), дающими право арендодателю досрочно расторгнуть договор в суде на основании статьи 619 Гражданского кодекса или отказаться от него в одностороннем внесудебном порядке на основании положений самого договора, то арендатор должен прекратить соответствующие нарушения.

  4. Поговорить с арендодателем

  Жанна Александрова
  Юрисконсульт «Интерцессии»

  В условиях кризиса арендодателям не выгодно терять арендаторов, так как большое количество торговых и офисных площадей пустует. Поэтому любой конфликт можно попытаться урегулировать мирным способом. В случае задолженности можно договориться о временном снижении арендной ставки, либо об отсрочке, либо об оплате долга за счет обеспечительного платежа.

  5. Заключить новое соглашение

  После устранения нарушения результаты переговоров с арендодателем следует зафиксировать в письменном документе (соглашение, протокол или меморандум). В нём арендодатель подтвердит удовлетворение требований и отсутствие претензий к арендатору в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды.

  6. Ждать повестки в суд и никуда не выезжать

  Андрей Кузьмин
  Старший партнер адвокатского бюро «Титов, Кузьмин и партнёры»

  Если достичь согласия не удалось, необходимо понимать, что без специального условия в договоре арендодатель до расторжения договора не имеет право ограничить вам доступ к помещению и удерживать ваше имущество. В случае таких действий можно обратиться в правоохранительные органы, а также выставить претензию арендодателю с требованием возместить убытки. Пока арендодатель ограничивает проход в помещение, организация не может осуществлять деятельность, что приводит к убыткам.

  Евгений Краснопёров
  Юрист компании «Юристат»

  Требование о расторжении договора может быть заявлено арендодателем в суд только после получения отказа арендатора на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в 30-дневный срок.

  7. Зафиксировать требования арендодателя

  Обменивайтесь сообщениями и уведомлениями в письменной форме, прописанными в договоре способами и только по надлежащим адресам, указанным в соглашении. Если такие условия заранее не обговаривались, ведите общение заказными письмами с уведомлением о вручении, по почте или с помощью курьерской службы, с проставлением отметки о надлежащей доставке уведомления представителю арендодателя (даже если арендодатель сидит в соседней с вами комнате).

  Ни в коем случае не подписывайте не глядя уведомления и акты. Например, арендодатель приносит вам акт о том, что вы ухудшили арендуемое помещение, что не соответствует действительности. Отразите в этом акте, что документ составлен без вашего присутствия, что сторонами не создана комиссия, что вы не ухудшали помещение, а принимали его именно в таком виде и с актом категорически не согласны. После получения таких актов обязательно отправляйте арендодателю письмо, в котором перечислены все факты, не соответствующие действительности и вызвавшие ваше несогласие.

  8. Перестать платить

  На основании статьи 328 ГК РФ арендатор вправе приостановить платить арендную плату в качестве встречного неисполнения обязательств.

  9. Вывезти имущество

  Тимофей Ермак
  Старший партнёр адвокатского бюро «Юрлов и партнёры»

  В случае возникновения конфликтов с арендодателем арендатор находится в невыгодном положении, так как собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество арендатора. Арендодатель при этом ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия гарантией компенсации своих убытков. Есть высокая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения вашего спора судом, а может быть и вообще пропадёт бесследно. Поэтому, если конфликт перешёл в открытую фазу, лучше оперативно вывезти имущество и уведомить собственника об освобождении помещения, чтобы не «попасть» на дополнительные арендные платежи. Если же ваше имущество неправомерно удержано арендатором, можно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о самоуправстве или подать иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

  Михаил Колотов
  Руководитель практики «Земля.Недвижимость.Инвестиции» компании «ЭНСО»

  Если арендодатель опечатал помещение, при отсутствии нарушений рекомендуем смело снимать пломбы, так как никакого правоколового значения это опечатывание не имеет.

  Лада Горелик
  Управляющий партнёр Московской коллегии адвокатов «Горелик и партнёры»

  В случае блокирования доступа в арендуемое помещение (охрана не пускает, сменили замки и прочее) в обязательном порядке вызывайте сотрудников полиции и фиксируйте данный факт в протоколе. Кроме того, необходимо направить арендодателю письмо-претензию, в котором указано, что стоимость вашего оборудования/мебели/товара составляет столько-то, что в настоящий момент арендодатель будет нести ответственность за сохранность вашего имущества, что в силу незаконного отказа в допуске в арендуемое помещение, вы несёте существенные убытки в таком-то размере и что убытки вы намерены взыскивать с арендодателя черед суд.

  Если вам возобновили допуск в арендуемое помещение, не входите в него без представителей владельца. Необходимо создать комиссию и провести инвентаризацию имущества. Если арендодатель или его представители отказываются участвовать в работе комиссии или подписывать акт об инвентаризации имущества, нужно сделать отметки об этом с участием незаинтересованных свидетелей происходящего (не из числа сотрудников вашей фирмы) либо пригласить нотариуса для фиксации происходящего. Желательно также вести видеосъёмку и аудиозапись происходящего.

  10. Обратиться в суд самому

  Александр Баталов
  Советник практики недвижимости и строительства CMS

  Арендатор вправе обратиться в суд с иском к арендодателю об устранении нарушений прав арендатора и препятствий в пользовании помещениями на основании статей 304 и 305 ГК РФ и о возмещении убытков, причинённых этими нарушениями. Письменные и иные доказательства, собранные арендатором, должны быть представлены в суд для обоснования исковых требований.

  Второй вариант — обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора на основании пункта 1 статьи 620 ГК. Если арендатор решает полностью освободить помещения, то предварительно следует зафиксировать текущее состояние (желательно, с приложением фотографий) в форме акта и постараться обеспечить подписание акта со стороны представителей арендодателя. Одновременно арендатору следует искать новые помещений. Расходы на хранение имущества и по поиску и аренде новых помещений могут быть заявлены в качестве убытков, подлежащих возмещению арендодателем одновременно с расторжением договора аренды.

  Практика

  Алексей Гордейчик
  Управляющий группой компаний «Гордейчик и партнёры»

  За последние несколько лет подход судов и законодателя к возможности отступать от прямых предписаний закона, то есть к так называемой «свободе договора», существенно изменился. Теперь разрешено всё, что прямо не запрещено под угрозой недействительности и (или) не связано со злоупотреблением правом, не нарушает прав других лиц, а также публичные интересы. При этом практика по этому поводу не отличается стабильностью. На один прецедент в вашу пользу можно почти всегда найти другой, противоположный по содержанию.

  Есть лишь одна определяющая составляющая. В таких спорах имеет преимущество тот, кто способен обеспечить физической контроль (владение) спорным объектом. Если арендодатель может затруднить доступ в помещение вашим работниками и посетителям, лучше поискать мирный выход, расстаться с наименьшими потерями. Прибегать к методам противостояния, в том числе, правовым следует только в крайних случаях.

  Если же сила на стороне арендатора, то можно начинать просчитывать варианты с удержанием помещения и одновременной судебной защитой от действий хозяина. При этом ни в коем случае не следует забывать аккуратно вносить арендную плату в признаваемой вами части.

  Ольга Косец
  Президент МОО поддержки и защиты малого и среднего бизнеса «Деловые люди»

  У меня есть четыре правила, которыми я руководствуюсь при заключении любых договоров. Первое — читать предоставленный второй стороной договор аренды. Второе — предоставлять свой вариант договора или правки к представленному варианту. Третье — согласовывать даже мельчайшие детали, особенно в части расставаний. Четвёртое — никогда не подписывать договор без предварительной консультации с юристами.

  Самая большая проблема во взаимоотношениях арендодатель-арендатор — в серых схемах оплаты арендных платежей и в договорах «на словах». Если у вас требуют частично оплату в конверте, поверьте, доказывать в суде свою правоту потом будет невозможно. Большинство конфликтных ситуаций возникает именно при таком алгоритме взаимоотношений. У меня есть несколько примеров сложных расставаний с арендаторами. Во всех случаях я, ссылаясь на пункты заключенного договора, действовала по написанному. Арендатор нарушал сроки ежемесячной оплаты на протяжении полугода. Штрафные санкции за просрочку были указаны в договоре, но никогда не применялись. Мы отправили претензионное письмо и уведомили, что согласно договору, компания обязана будет оплатить пени. В случае продолжения нарушения графика платежей договор мы намерены расторгнуть. На наше письмо реакции никакой не последовало. Более того, через некоторое время арендатор перестал выходить на связь и отвечать на телефонные звонки. Оплаты прекратились вовсе.

  На складских площадях, принадлежащих мне лично на правах собственности, оставалось большое количество корпусной мебели, принадлежащей арендатору. Спустя две недели в присутствии трёх моих сотрудников мы вынуждены были вскрыть помещение. Мы составили опись имущества арендатора и акт вскрытия, отправили копии по юридическому адресу компании заказным письмом. Как выяснилось впоследствии, у компании были серьёзные финансовые проблемы. Они уже находились в состоянии судебной тяжбы с арендодателем торговой площади в соседнем ТЦ. Я проанализировала ситуацию по его платёжеспособности и поняла, что самый дешёвый способ для меня — это расстаться с горе-предпринимателем в кратчайшие сроки. Я разрешила вывезти мебель.

  Моя лояльность обусловлена не широкой душой, а финансовым расчётом. Порой сопротивление выходит себе дороже. Я предпочитаю досудебное разрешение конфликта с неполной удовлетворённостью обеих сторон. В описанном мной случае арендатор потерял залог в размере месячной ставки согласно договору, а у меня помещение простояло пустым несколько месяцев, пока мы искали нового клиента.

  Похожие публикации:

  1. Дворники к какой организации относятся
  2. Как отключить самозанятого в сбербанке
  3. Кого нельзя привлекать к работе в выходные и праздничные дни
  4. Сеть bep20 что это