Мировой рынок недвижимости: когда цены станут «как прежде»?
Мировой рынок недвижимости «сломался». За десять лет цены на квадратный метр во многих странах выросли в полтора — два — три раза, а за последний год Америка показала рекордный рост почти на 20% в долларах, Россия — на 20% в рублях, и тенденция не меняется. Что происходит с квадратным метром и когда все это закончится?
10 лет подъема рынка
Стоимость жилья во многих странах мира выросла за последние десять лет как минимум в полтора раза.
Таблица: immigrantinvest.com по информации от www.money.co.uk Средние заработные платы за тот же период выросли совсем не так ощутимо, как метры: к примеру, в Израиле за десять лет недвижимость подорожала на 345%, а зарплата увеличилась лишь на 17,5%, в Швейцарии недвижимость дорожала на 165,5%, а зарплаты росла на 2,4%, в Германии недвижимость росла в цене на 162%, а зарплаты увеличилась на 14,2%. Теперь между поколениями бэби-бумеров и поколением Z настоящая «имущественная пропасть»: первые владеют недвижимостью, а вторые просто не могут позволить себе покупку. А вот что происходило за эти десять лет со стоимостью недвижимости в России, а точнее, в ее главном городе-индикаторе — Москве:
На графике представлен рост стоимости квадратного метра в столице за последние 20 лет, но посмотрим на последние десять лет и увидим прирост на 84,6%. При этом средняя зарплата выросла, по данным Росстата, на 158%. Звучит неплохо, но график реальных доходов, которыми располагало население России в последние годы, отнюдь не похож на восходящую прямую:
Все дело в постоянно растущей инфляции и обесценивании рубля. Итог: недвижимость дорожает, реальные доходы растут непропорционально — и новые метры становятся все менее доступными.
Пандемия как фактор роста
Во время пандемии рост цен на недвижимость во всем мире только ускорился, и темпы сохраняются. За второй квартал 2021 года более 33% мировых рынков недвижимости показали рост на 10% и более, и наращивание темпов началось именно с введения повсеместных локдаунов, то есть с третьего квартала 2020 года. При этом сообщается, что основными причинами этого стали низкие ставки по ипотечным кредитам в сочетании с недостаточным уровнем предложения. По данным Knight Frank, за второй квартал 2021 года в 55 странах мира жилье подорожало в среднем на 9,2%, при этом в тройке лидеров за этот период Турция, Новая Зеландия и США. А Россия — на десятом месте.
Рынок недвижимости сегодня
Сегодня рубль обесценивается, инфляция растет, продукты питания дорожают. В ЦБ РФ резюмируют, что с начала пандемии жилье в России выросло в цене на 39%. Казалось бы, условия по льготной ипотеке урезаны, количество предложения растет, застройщики вводят в эксплуатацию новые метры — все должно вызвать снижение спроса. Но этого не происходит, и цены продолжают ползти вверх. Причина — в росте инфляции и желании людей таким образом (через вложение в недвижимость) спасти свои накопления от обесценивания. Инфляция — причина удорожания недвижимости во всем мире. Она растет и в Америке, и в Германии, и в России. В связи с этим фондовые рынки ожидают коррекции, а аналитик Джереми Грэнтем, который предсказал разрыв пузыря доткомов в 2000-м, говорит, что сегодня ситуация на рынке еще «более безумная».
В Москве квартиры дорожают, но теряют в площади
По данным Realiste, с января по ноябрь 2021-го цены за квадратный метр в Москве выросли на 21,6%. При этом цена за квартиру в среднем прибавила 9,5%. И нашими аналитиками была замечена интересная тенденция: метраж средней продаваемой квартиры за это время уменьшился на 10%, а в ряде районов — на 30%. Это связано с тем, что застройщики начали заявлять более низкий метраж на типовые квартиры, а собственники стали дробить жилье, чтоб проще продавать и получать бóльшую прибыль. На таблице ниже представлены данные от ИИ Realiste, показывающие, как снижается средняя площадь продаваемой в Москве двушки в разных районах за десять месяцев 2021 года.
Это значит, что, к примеру, в районе Таганской площади средняя двушки, которая продавалась в декабре 2020 года, была около 62 кв. м, а теперь она составляет 32,5 кв. м, в Китай-городе средняя двухкомнатная уменьшилась с 46 кв. м до 26 кв. м, а в районе Горки Ленинские — с 72,5 кв. м до 46,4 кв. м.
Что будет с мировым рынком недвижимости?
Во всем мире ожидается рост ставок по ипотеке, банки планируют ужесточать условия выдачи кредитов. Все это должно скорректировать рынок на незначительные процентные пункты, снизить спрос, увеличить предложение и стать основой для некоторого снижения цен. Но мировые эксперты сходятся в том, что жилье не станет более доступным. Снижение темпов роста рынка не приведет к его откату, а уровень средней заработной платы не вырастет пропорционально рынку. Таким образом, рынок снизит темп, но не вернется обратно, то есть ждать снижения стоимости недвижимости до доковидных показателей не стоит. Также стоит заметить, что недвижимость будут покупать богатые, то есть произойдет перемещение денег с расчетных счетов и сберегательных ячеек в недвижимость. При этом основная масса людей станет покупать медленнее. Именно поэтому бизнес-класс и элитная недвижимость будут расти в цене быстрее стандарт-класса.
. и с российским?
На сегодня рынок первичной недвижимости в крупных городах России немного «притормозил», добравшись до максимума. Вторичка продолжает расти, но у застройщиков уже можно получить скидку на покупку жилья в новостройках или принять участие в акции. До этой осени такого не наблюдалось, спрос был без того высоким из-за льготной ипотеки. Тем не менее, по данным Realiste, ноябрь станет пиковым по показателям цен за квадратный метр. В декабре будет традиционно самое большое количество сделок в году, несмотря на уровень цен. Понимание, что «как прежде уже не будет», постепенно придет ко всем, и желающие приобрести недвижимость станут покупать ее на тех условиях, которые есть сейчас. Этому поспособствует и тот факт, что девелоперы сделают условия покупки более интересными в преддверии праздников. В результате, по нашим данным, общий рост цен за квадратный метр за 2021 год составит около 22–24%, а средний метраж жилья еще уменьшится — в целом на 20%. По окончании года ожидается увеличение сроков продажи, но сохранение цен на прежнем высоком уровне. В этих условиях неминуемо случится рост ипотечного кредитования и, соответственно, повышение уровня закредитованности населения. Короткий совет: если у вас на депозитах находятся крупные суммы, лучше переместить этот капитал в недвижимость. Не стоит хранить деньги «в деньгах», так как сейчас очень сильная инфляция. Однако, если накоплений нет, брать ипотеку уже не стоит.
Алексей Гальцев основатель IT-компании Realiste
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Почему растут цены на квартиры?
2020-ый год можно смело назвать самым неоднозначным за всю историю рынка недвижимости. Такого стремительного роста цен мы еще видели. Те, кто приобрел свою квартиру в 2018-2019 годах, могут с наслаждением зайти на ЦИАН или Авито и увидеть увеличение цены на 15-20% (или даже больше). Но в то же время пандемия ударила по рынку — многие стройки замораживались, старты продаж откладывались.
Нет какого-то одного фактора, который повлиял на увеличение спроса и рост цен. Причин небывалых изменений на рынке недвижимости — много. Мы выделим главные:
Эскроу счета
1-го июля 2019 года в силу вступили поправки к 214 ФЗ об эскроу счетах. С этого момента все деньги, которые покупатель платит застройщику, не сразу переходят на счет компании, а замораживаются на специальном счету, откуда их можно снять только после окончания строительства. Эта процедура позволяет обезопасить покупателей —у них будет возможность вернуть деньги, если компания-застройщик будет признана банкротом и стройка заморозится.
Раньше компании могли продать часть квартир на уровне котлована и выручить средства для начала строительства без обращения в банк. Теперь застройщики обязаны строить либо на собственные деньги, либо брать кредит.
Стало абсолютно невыгодно продавать недостроенные квартиры со скидками. Деньги на счет компании все равно поступят только после сдачи объекта. Застройщики начали брать кредиты и платить проценты — что и увеличило себестоимость строительства.
Уже летом 2019 года компании перестали активно выпускать объекты в продажу — кто-то дожидался конца строительства, кто-то искал возможности начать стройку. По старым правилам можно было допродать квартиры только в тех жилых комплексах, которые уже построены на 30%.
Таким образом, эскроу счёта убили некогда существовавшие огромные скидки на старте продаж, затормозили вывод новых объектов на рынок и увеличили себестоимость строительства. Предложение упало, спрос же начал расти из-за дефицита недвижимости на рынке.
Валюта и рубль
Марта 2020-го знаменит не только началом локдауна, но и вошедшим в историю “черным понедельником” 9-го марта. Именно в этот день Россия официально вышла из ОПЕК.
ОПЕК — организация стран-экспортеров нефти. Члены организации распределяют между собой квоты на добычу, тем самым контролируя цены на нефть.
Эту организацию часто называют картелью, потому что подозревают в манипуляциях с ценами на свою продукцию в ущерб потребителей. Вступление в ОПЕК в 2016 не способствовало росту авторитета России среди индустриально развитых стран (в ОПЕК входят, в основном, развивающиеся страны).
Однако разрывать сделку с ОПЕК в разгар лихорадки на мировом валютном рынке из-за коронавируса было довольно рискованным шагом, который обернулся неминуемым падением рубля.
Отказавшись от ограничений на нефтедобычу, Россия вышла из ОПЕК. Представители Саудовской Аравии, опасаясь увеличения доли российской нефти на рынке, скидками и выгодными предложениями “переманили” к себе часть клиентов и нарастили добычу в ответ.
Чем больше добыча, тем ниже цены на нефть! Вслед за ценами на нефть — упала и стоимость рубля на мировом рынке.
Для рынка недвижимости рост доллара и евро всегда оборачивается ростом цен на всю импортную продукцию — на строительные и отделочные материалы. Найти замены или аналоги не всегда возможно, поэтому цены на недвижимость продолжили расти. Застройщики просто не хотели лишиться части прибыли и ставили цены выше.
Девальвация курса рубля также вынудила многих перевести денежные накопления в более стабильную валюту — в квадратные метры. В марте было зафиксировано рекордное количество сделок по продаже недвижимости в крупных городах.
Пандемия
В марте 2020-го случился полный локдаун, поэтому большая часть рабочих из Таджикистана и Узбекистана были отправлены домой. Строительство некоторых объектов было полностью или частично остановлено.
В качестве поддержки экономики в конце апреля государство ввело субсидированную ипотеку с легендарно низкой процентной ставкой — 6,5% и даже ниже. Это абсолютно беспрецедентное явление — в 2014-м году ипотечную ставку тоже снижали, но лишь до 12-ти %. Также государство выделило около 12 млрд рублей на субсидирование ставки по банковским кредитам для застройщиков.
Затем были легализованы удаленные сделки по покупке недвижимости. Это позволило застройщикам и банкам полностью перевести продажи в онлайн, чтобы не подвергать покупателей и продавцов рискам.. Первая такая сделка в России была проведена 15 апреля. Низкие ставки и удаленная процедура покупки квартиры спровоцировали новую волну спроса на недвижимость.
Программа субсидированной ипотеки действует до 1-го июня 2021 года — еще можно успеть взять ипотеку под низкий процент. Не нужно думать, что высокие цены перекроют выгоду от низкой ставки — о ценах прошлого года уже можно забыть!
Налог на денежные вклады
Весной 2020-го президент сообщил о планах установить новый налог на денежные вклады. Вскоре государственная дума приняла закон о взимании налогов с процентов по вкладам. С 1-го января 2021 года он вступил в силу. Новый налог распространяется на вклады более 1-го миллиона.
Естественно, многие решили перевести деньги из процентных вкладов в другой источник доходов. А так как самый популярный в России инструмент инвестиций — это недвижимость, миллионы с банковских счетов начали вкладывать в покупку квартир.
К концу года наконец-то появились новые старты продаж у застройщиков. Летом и осенью 2020 года мы наблюдали настоящий аншлаг — люди спешили как можно быстрее избавиться от денег, которые быстро обесцениваются.
Да, низких цен на старте не было, но все быстро поняли, что цен 2019 года уже не вернёшь. А ипотека выгоднее не будет!
Выводы
Итак, мы видим 4 фактора, которые привели к тому, что цены на недвижимость выросли — эскроу счета, падение рубля, субсидированная ипотека и новый налог на денежные вклады.
Выводы можно сделать следующие:
1. Спрос все еще на высоком уровне. В течение лета и осени многие задумались о переезде из регионов в большие города, чтобы найти работу. Кто-то, наоборот, уезжает из мегаполисов в пригороды или южные регионы — все это выгодно для рынка.
2. Количество сделок только растет. Действует льготная ипотека, программы по семейной и сельской ипотеке (например, на квартиры в некоторых пригородах), не у всех еще использован материнский капитал. Поэтому резкого спада спроса точно не будет — соответственно, цены будут расти и дальше.
3. Цены точно не будут падать так же стремительно, как росли. Поэтому ждать удачного момента, чтобы приобрести квартиру дешевле, не стоит.
4. Возможно, поздней весной или летом рост цен немного остановится, но точно не встанет на месте.
Рост цен на вторичное жилье: причины и перспективы
Цены на вторичное жилье в крупных городах России вновь стали активно расти, а дисконт начал резко снижаться. По сравнению с маем прошлого года, средняя цена за квадратный метр вторичного жилья в России выросла всего на 3,7%. А в конце прошлого месяца этот рост составил 0,5%. Об этом 14 мая «Известиям» сообщили в федеральной компании «Этажи». Краснодар при этом занял седьмое место среди субъектов РФ по росту средней цены квадратного метра на вторичное жилье (1,7%).
410 открытий
Можем сказать, что у Этажей» достаточно хорошая аналитическая база, так как это одна из самых крупных федеральных сетей агентств недвижимости. Нет основания не доверять их рейтингам, хотя некоторых и удивили такие цифры.
Если мы посмотрим на данные, представленные «Неагентом», то увидим тот же тренд на повышение цен. Он начался с конца прошлого года. Уже в ноябре 2022 года тренд на рост стоимости вторичной недвижимости был очевиден.
Давайте вместе разберемся, почему растут цены в представленных городах-миллионниках.
1. Шок проходит, а квартиры для перепродажи выставили на рынок
Нам кажется, что настал момент, когда у людей прошел шок. И те инвестиционные квартиры, которые были приобретены в 2020 или 2021 годах для перепродажи, были выставлены на рынок. Эти инвесторы не подверглись панике, когда началась СВО, и поэтому четко знают, сколько им нужно в сухом остатке для реинвестирования данных денежных средств. Например, сколько им нужно, чтобы реализовать спекулятивную стратегию точечно в объекты курортной недвижимости.
На наш взгляд, именно в таких проектах можно получить достойный доход. И мы с нашими инвесторами также разрабатываем долгосрочные стратегии, чтобы не вестись на общую панику, избегать информационного шума и получать реальный результат.
2. На вторичном рынке появляются бывшие новостройки
Рост цен на вторичном рынке жилья можно объяснить появлением объектов нового фонда, которые предлагают современный ремонт, новые стандарты качества и доступ к современной инфраструктуре, соответствующей концепции «15-минутного города». Эти новые объекты отвечают повышенным требованиям покупателей, которые все больше ценят комфорт, удобство и качество жизни. Благодаря присутствию современных удобств и улучшенной инфраструктуры вблизи дома, такие объекты становятся привлекательным выбором для покупателей, что способствует повышению их цен.
3. Недвижимость не теряет своей популярности
Мы никуда не ушли от того, что люди как продавали, так и продают, и как покупали, так и покупают квартиры и в рамках вторичного рынка, и в рамках рынка новостроек. В любом случае кто-то съезжается, кто-то разъезжается, кто-то улучшает свои жилищные условия. Здесь мы понимаем, что рынок вторичной недвижимости подтягивается за рынком новостроек.
Тенденцию можно проследить на примере Краснодара. Потому что Краснодар — достаточно привлекательный город и для переезда, и для покупки недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынках. По данным «РИА», он вошел в ТОП-3 города по росту населения в абсолютных цифрах. В связи с последними событиями подорожание жилья замедлилось и где-то даже приостановилось. Но сейчас спрос восстанавливается, люди отошли от шока. Средняя цена квадратного метра в однокомнатной квартире в апреле 2023 года возросла на 34,35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 1,13% по сравнению с прошлым месяцем.
В Краснодаре мы также можем выделить косвенные факторы роста цен на недвижимость.
Например, вымывание лотов дешевой недвижимости среди панельных домов в таких микрорайонах как Градостроители и Восточно-Кругликовский. Это связано с тем, что был такой одномоментный пиковый спрос от тех, кто приехал с новых регионов Российской Федерации. Это покупатели с сертификатами на приобретение недвижимости из Херсона. Тут было достаточно хорошее количество сделок. И в принципе за номинал сертификата, если он был выдан на двоих людей, добавив немного, можно было приобрести однокомнатную квартиру в панельном доме. Если сертификат был выдан на одного, то можно было приобрести студию с небольшим добавлением своих денежных средств. То есть лоты, которые подходили в ценовой диапазон под этот запрос, активно распродались.
Давайте теперь вместе рассмотрим, как росли цены на «вторичку» с 2022 года
В конце 2021 года рост цен на новостройки был стремительным. И уже тогда было понимание, что в 2022 году новостройка точно не будет расти, даже если бы не было СВО. Рынок вторичного жилья, напротив, практически не менялся в 2021 году. Цены росли в основном на новый фонд, и, можно сказать, что вторичная недвижимость здесь несколько копила потенциал, рост происходит кратно меньше. Новостройка по темпам с 2020 года, а особенно в 2021 обгоняет рынок вторичного жилья в процентном соотношении.
Когда началась СВО, большинство людей сначала находилось в шоковом состоянии, и на март 2022 года мы видим цену 98,1 тыс. рублей за квадратный метр, а в апреле и вовсе 91 тыс. рублей за квадратный метр. Затем люди опомнились, и, как это бывает, когда у нас в стране происходит какая-то неразбериха, пошли покупать бетон: в мае цена составляла уже 114,3 тыс. рублей за квадратный метр, а в июне и июле того же года — 121,3 тыс. рублей и 124,3 тыс. рублей соответственно.
Потом мы можем наблюдать кратковременную паузу и к ноябрю 2022 года небольшую коррекцию по рынку. С этого времени мы уже видим плавный рост на рынке недвижимости.
Какие мы видим перспективы на рынке вторичной недвижимости Краснодара и Краснодарского края?
Это рост продолжится, мы даже думаем, что спрос немного сместится с первичного на вторичный фонд жилья. Так как сейчас «вторичка» не сильно отличается по процентной ставке от новостроек и имеет преимущество — дом уже будет сдан, но при этом можно купить хорошую квартиру в хорошем жилом комплексе, который был построен недавно уже по концепции комплексного развития территории и имеет всю необходимую инфраструктуру во дворе.
Также ожидаемо, что будут выдавать сертификаты жителям Запорожской области. Это тоже, на наш взгляд, вызовет некий рост цен из-за кратковременного спроса на покупку квартир за эти сертификаты.
Также хотелось бы обозначить тенденцию, которая касается курортной недвижимости. Новороссийск и Анапа имеют очень маленький квартирный фонд новостроек в продаже и, соответственно, там пользуется спросом как вторичное, так и новое жилье. И вторичное жилье, которое находится возле моря, по-прежнему растет в цене. Да, также была некая коррекция в 2022 году, но сейчас мы уже видим хороший тренд на рост цен на вторичное жилье и в Новороссийске, и в Анапе.
В Геленджике та же самая история, но с одним исключением — там нет нового фонда вообще. Рынок живет только вторичными предложениями, следовательно, как спрос, так и цена на этом рынке продолжат расти.
Что касается Сочи, город будет уходить в делюкс и элит- сегмент, что также в свою очередь приведет к росту стоимости на рынке вторичного жилья. Так как доступных предложений в Сочи с каждым годом будет становиться все меньше и меньше.
Сейчас — это лучшее время для того, чтобы начать строить свой семейный капитал, так как цены постоянно растут.
Если вы хотите знать, как зарабатывать на инвестициях в недвижимость, как добиться комфорта для своей семьи и не проиграть на этом рынке — следите за нашими текстами и обращайтесь за консультацией.
Почему цены на жилье растут так быстро?
За последние несколько лет цены на жилье в России практически удвоились. При этом государство продолжает поддерживать строительную отрасль программами льготной ипотеки. Но не в них ли причина роста цен? Может, если их отменить, стремительный рост цен прекратится и жилье станет реально доступным для людей?
Отвечает директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов:
Программы господдержки ипотеки действуют уже более трех лет. Они поддержали рынок недвижимости и строительную отрасль в сложный «ковидный» период, а также в прошлом году, не допустив большой «просадки» рынка. Однако, как и у любой «шоковой терапии», у этих программ есть свои побочные эффекты.
Основным из таких побочных эффектов является рост цен: по данным Сбериндекса, с начала 2020 года стоимость жилья в рублях на первичном рынке выросла в среднем более чем на 80%. На мой взгляд, это говорит о перегреве, который трудно объяснить экономическими факторами.
Бросается в глаза, что рост цен на первичном рынке сильно опережает «вторичку» (+56% с начала 2020 года), где программы господдержки не действуют. Если в начале 2020 года «разлет» цен со «вторичкой» составлял 25%, то к концу 2022 года он увеличился до 46%. Это едва ли можно объяснить ростом качества нового строительства.
В целом динамика цен на жилье сильно опережает инфляцию (+27% с 2020 года), поэтому аргументы про рост себестоимости строительства не выглядят достаточно убедительными. Безусловно, какие-то материалы или работы подорожали больше, чем показатель инфляции, но другие, наоборот, даже потеряли в цене.
Ну и самое главное, что должно волновать всех — рост цен существенно опережает рост зарплат (+39% с 2020 года). Для наглядности, если в начале 2020 года среднестатистическая квартира площадью 50 м 2 стоила около 6 средних по России годовых зарплат, то теперь — более 8. В итоге получается, что доступность жилья не увеличивается: рост стоимости квартиры нивелирует те преимущества, которые дает снижение ставок по ипотеке.
Видя, что стандартных льготных ставок по госпрограммам стало недостаточно для стимулирования роста рынка, застройщики пошли на различные ухищрения, предлагая околонулевые процентные ставки. В этой схеме ежемесячный платеж для клиента снижался за счет того, что квартира продавалась с завышением цены относительно рыночной на 20-30%, а эта разница включалась в тело кредита и, по сути, компенсировала банку его «выпадающие» процентные доходы.
При этом такая схема несет риски для покупателя, особенно в первые несколько лет: если по каким-то причинам человеку понадобится срочно продать квартиру, то он вряд ли сможет это сделать без убытков. Например, квартира реально стоит 10 млн рублей, у человека есть 2 млн рублей своих денег, а ипотека нужна на 8 млн рублей. Однако, по программе «льготной ипотеки от застройщика» квартиру ему продадут не за 10, а за 13 млн рублей, при этом кредит составит 11 млн рублей. Если цены не вырастут и покупателю нужно будет продать квартиру за ее реальную рыночную цену (10 млн рублей), он не только потеряет 2 млн рублей первоначального взноса, но еще и останется должен банку 1 млн рублей.
При этом зачастую новые заемщики финансово менее обеспеченные — мы видим, что около 40% ипотеки на «первичке» выдается людям, которые тратят свыше 80% дохода на обслуживание долга.
Все это говорит о том, что потенциал такого рода искусственного поддержания спроса практически сошел на нет. Доступность приобретения квартир может повыситься за счет «здоровой» коррекции цен, отражающей реальный спрос на рынке, а также честного снижения ставок, без «второго дна». А программы господдержки должны быть социально направленными и применяться разумно, чтобы не приводить к дисбалансам. Особенно мы выступаем против разного рода схем, когда люди даже не понимают, какие риски они несут.
Банк России уже объявил, что будет вводить для банков повышенное резервирование по кредитам, которые выданы по ставкам существенно ниже рыночных, что подразумевает завышение цены квартиры. Если банк пускается «во все тяжкие», то ему придется создавать повышенные резервы. Это существенно снизит для банков привлекательность таких схем, а значит, поможет уберечь граждан от дополнительных рисков.
Наши меры не касаются заемщиков — это регулирование направлено на банки. По уже заключенным договорам для граждан ничего не изменится, но мы рассчитываем, что наши меры приведут к снижению рисков в будущем, стабилизируют ситуацию на рынке и повысят доступность жилья.
Мнение эксперта Александра Данилова может не совпадать с позицией редакции