Что такое перегрев. Объясняем простыми словами
Перегрев — ситуация, когда темпы роста отдельного рынка или экономики в целом приобретают взрывной неподконтрольный характер.
При этом данный рост не подкреплён никакими фундаментальными факторами (то есть причин для роста нет, или они уже давно себя исчерпали).
Проще говоря, экономика или отдельный её сегмент так сильно растёт, что быстро приближается к черте, за которой дальнейший устойчивый рост исчерпывает себя и становится невозможным.
Как правило, перегрев заканчивается рецессией (умеренным снижением цен и их приближением к фундаментально обоснованным значениям) или обвалом — то есть резким глубоким падением, сопровождаемым паникой.
Пример употребления на «Секрете»
«Период пандемии спровоцировал появление большого количества новых онлайн-марафонов. Их годовая прибыль исчисляется десятками и сотнями миллионов рублей, так как организаторы продают готовый продукт не одному, а десяткам тысяч людей одновременно. Оборотной стороной роста спроса на онлайн-марафоны в пандемию стала усилившаяся конкуренция и, как следствие, перегрев этого рынка».
(Директор «ЮMoney» Иван Глазачев — о росте спроса на онлайн-марафоны.)
Нюансы
Когда происходит перегрев рынка, как правило, цены интенсивно растут. Сначала это происходит по какой-то причине. В какой-то момент интенсивный рост цены уже не подкрепляется никакими объективными факторами, а происходит по инерции.
Аналитик «Сбер управление активами» Антон Тарасов отметил, что понятие перегрева с точки зрения экономического смысла схоже с понятием «пузырь». Перегрев — это стадия, которая предшествует образованию полноценного пузыря.
Чаще всего «перегреваются» отдельные рынки в рамках экономики в целом.
Например, перегрев рынка недвижимости на российском рынке, когда цены на жильё активно росли в течение 2020-го и первой половины 2021 года из-за увеличения доступности ипотеки. Или перегрев потребительского рынка, признаки которого Минфин впервые увидел в октябре 2021 года.
Основные причины перегрева — снижение процентной ставки и увеличение доступности капитала. Из-за этого бизнес активно наращивает инвестиции и увеличивает кредитную нагрузку. Поэтому, чтобы предотвратить перегрев, государства повышают ключевую ставку, тем самым уменьшая спрос на деньги и приток новых инвестиций, объяснил Тарасов.
Факт
Признаки перегрева экономики: высокий уровень инфляции, повышенные темпы роста ВВП и увеличение дефицита бюджета.
Льготная ипотека может перегреть рынок недвижимости — ЦБ РФ
Банк России опасается рисков перегрева рынка в случае продления программы льготной ипотеки на покупку жилья у застройщиков под 6,5% и очередного кризиса. Об этом заявил директор департамента обеспечения банковского надзора Центробанка Александр Данилов в интервью «РИА Новости». По словам Данилова, пока нет опасений появления пузыря на ипотечном рынке и волноваться не стоит. Потенциальные риски связаны с тем, что быстрое увеличение объемов выдач кредитов может вести к росту цен на жилье, создавая риски перегрева, пояснил эксперт. В рамках льготной программы по состоянию на начало сентября было выдано около 400 млрд руб. при общем лимите 900 млрд руб., что не так много с учетом того, что весь ипотечный кредитный портфель банков — около 8,5 трлн руб., сказал Данилов. Он напомнил, что в рамках этой программы есть требования о первоначальном взносе в размере не менее 15%, а ставка субсидируется на всем сроке кредита.
На данный момент официального решения о продлении программы льготной ипотеки нет. Ранее глава Сбербанка Герман Греф допустил завершение программы льготной ипотеки. Правительство пока не определилось относительно продления программы субсидирования, но глава Минстроя Владимир Якушев допустил продление ипотеки под 6,5% в 2021 году. В Сбербанке также отметили локальный перегрев на рынке недвижимости и рост цен из-за льготной ипотеки. Некоторые эксперты высказывают опасения появления ипотечного пузыря. Ранее о подобных рисках заявляли в Минфине. Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», причин для появления пузыря на ипотечном рынке не видят.
Центробанк сообщил о признаках перегрева рынка жилья
Во втором квартале этого года объем ипотечного портфеля в России составил 15,7 трлн руб., что на 7% превосходит результат первого квартала. В первые три месяца 2023 года рост портфеля был зафиксирован на отметке 4,2%. Ускорение темпов роста ипотечного кредитования во втором квартале свидетельствует о перегреве рынка, говорится в аналитическом обзоре Центробанка России. Всего во втором квартале было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 1,8 трлн руб., это на 39% превосходит результат первого квартала 2023 года, говорится в обзоре. Выдачи в сегменте неДДУ росли в основном за счет активного
спроса на готовое жилье от застройщика (по нашим оценкам,
66%, или 76 млрд руб. к первому кварталу 2023 года), а также на ИЖС (82%, 129 млрд руб.). Выдачи ипотеки на вторичном рынке жилья выросли на 30%.
Одной из причин такого ускорения ипотечного кредитования стал рост инвестиционного спроса на фоне снижения курса рубля, считают в ЦБ. В ЦБ ожидают рост ипотечных ставок по несубсидируемым программам после роста ключевой ставки, это может
привести к снижению темпов роста во втором полугодии. В ЦБ также отметили, что доля ипотечных кредитов с просрочкой 90+ дней сохраняется на низком уровне (0,6%). Но из-за возросших риск-аппетитов банков качество новых выдач невысокое, что создает риски для финансовой стабильности. Представитель ЦБ назвал одними из рисков для рынка жилья нераспроданность квартир в новостройках, увеличение объемов кредитования застройщиков при исчерпании возможностей стимулирования спроса за счет льготной ипотеки.
- Центробанк назвал регионы с самыми высокими и низкими ставками по ипотеке
- Условия по льготной ипотеке могут изменить. Что это значит для рынка
- Как банки меняли ставки по ипотеке после роста ключевой ставки
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Рассуждения о «перегреве» рынка недвижимости в России не имеет под собой оснований
Граждане нашей страны, несмотря на повышение ключевой ставки до 12 % и жесткую политику Центробанка, активно берут кредиты. В июле этот показатель даже ускорился по сравнению с высокими цифрами июня: 1,47 трлн и 1,53 трлн рублей соответственно. Выросли как ипотека, так и потребительский заем, а повышения ключевой ставки оказалось недостаточно, чтобы сдержать кредитный бум. Сложвишаяся ситуация вызывает опасение о перегреве экономики, а Центробанк взволнован по поводу того, что слишком много в стране выдаётся ипотечных кредитов.
По итогам второго квартала темпы роста ипотеки ускорились до 7% с 4,2% в первом квартале, что свидетельствует о признаках его перегрева.
«Ипотека демонстрирует признаки перегрева: в 2к23 темпы роста существенно ускорились по сравнению с 1к23 (до +7,0 с +4,2%), почти достигнув рекордного уровня конца прошлого года (+7,2% в 4к22)», — сообщается в аналитическом обзоре банковского сектора, подготовленного Центробанком РФ.
Как отмечается, одной из причин такого ускорения стал рост инвестиционного спроса на фоне снижения курса рубля. При этом, во втором квартале было выдано ипотеки на 1,8 триллиона рублей, что на 39% выше первого квартала.
«Более активно росли выдачи в сегменте готового жилья… которые во втором квартале 2023 года достигли 1,1 триллиона рублей. (+46% к первому кварталу 2023 года). Выдачи ипотеки на строящееся жилье (ДДУ), практически полностью обеспеченные господдержкой, составили 0,6 трлн руб. (+29%)», — заявили в Центробанке РФ.
В регуляторе планируют поднять первоначальный взнос на треть, до 20%, а также уменьшить субсидии банкам на 0,5 процентного пункта.
Общий объем выданных населению кредитов в июле вырос на 500 млрд — до 30,5 трлн рублей. По сравнению с тем же месяцем прошлого года рост составил 18,2%, а к июню — 1,8%.
Число ипотечных кредитов увеличилось на 2,5%, а спрос на ипотеку с господдержкой (льготной и семейной) вырос на 12%, или почти на 40 млрд рублей. Участились ссуды на индивидуальное жилищное строительство — 17% против 10% от общего объема годом ранее. Все остальные варианты этого вида кредитования умеренно сократились, но за счет вышеупомянутых категорий всё же был зарегистрирован заметный подъем. Общий размер портфеля достиг 15,9 трлн рублей. Доля проблемных кредитов в этой сфере остается низкой — 0,6%.
Но рассуждения о так называемом «перегреве» рынка недвижимости в России, которых придерживаются некоторые аналитики, не имеет под собой оснований.
По итогам первого полугодия объем нераспроданного жилья составил 70,9 млн кв. м жилья, или 70% от всего строящегося жилья. В годовом выражении показатель вырос на 11,1 млн кв. м, или на 18,5%. Об этом сообщает аналитически центр банка Дом.РФ.
Как отмечается, объем нераспроданного жилья практически не изменился с весны. Так, в апреле в стадии строительства находилось 98 млн кв. м жилья. Из этого объема 27,6 млн кв. м в продажу не поступало (объем, который застройщики придерживают), еще почти 42 млн кв. м было не продано.
По состоянию на июль объем строящегося жилья составил 101,1 млн кв. м (+2% с начала года и +4% в годовом выражении), что стало максимальным значением с начала 2020 года.
При этом объем нераспроданного жилья составил 70,9 млн кв. м, или 70% от общего объема строящегося жилья. За год показатель вырос на 11,1 млн кв. м (+18,5%), за месяц он увеличился на 0,6 млн кв. м (+0,9%). Таким образом, на 1 июля распродано лишь около 30% объемов новостроек.
Продажи жилья в стадии строительства снижаются с середины 2022 года на фоне активного, опережающего спрос вывода на рынок проектов и новых корпусов. В среднем за 2020–2021 годы показатель находился на уровне 40%.
Как говорят аналитики, текущий уровень продаж соответствует нормальной модели проектного финансирования, так как, до середины прошлого года спрос на новостройки значительно опережал предложение. В итоге, это привело к тому, что практически все квартиры продавались на инвестиционной фазе, до ввода жилья в эксплуатацию.
В 16 крупнейших городах России нераспроданное жильё — это не менее 53% из того объёма, который уже построен или на этапе возведения, причём в 14 городах этот показатель превышает 60%. С точки зрения опрошенных «ИНФОРМЕРом» экспертов, стоит ориентироваться на эти цифры, а не на то, сколько выдается жилищных кредитов.
Более того, государство может масштабировать во всех регионах страны программу реновации и переселения из аварийного жилья. Также результативным для экономики был бы даже выход на точку безубыточности при таких государственных инвестициях.
Дело в том, что объекты жилья обладают мультипликативным эффектом для других отраслей экономики: будь это собственник или арендатор. В своем жилье — это и приобретение техники, мебели и прочее, в результате чего спрос в экономике на каждый рубль, который потрачен на жильё, даёт несколько рублей в других секторах экономики.
Механизм экономической мультипликации прекрасно известен правительству РФ. Остаётся надеяться, что они не будут слушать доводы монетаристов. Работа таких программ как «Семейная ипотека», «Льготная ипотека», с процентными ставками в 6% и 8% уже показали свою эффективность. Также решают важные социальные вопросы программы «Дальневосточной ипотеки» со ставкой 2% и «Ипотеки для ИТ-специалистов» — с 5%.
Как ни крути, но борьба с инфляцией является той целью, ради которой во второй половине года ЦБ РФ и Минфин РФ намерены ограничить выдачу ипотеки. И здесь не только пострадает строительство, но и другие секторы экономики. И это при том, что президент России Владимир Путин обещал, что «Будем работать, будем продолжать. Здесь есть только один момент, на который обращает внимание Центробанк — это качество заемщиков».
«ИНФОРМЕР» будет с интересом наблюдать за тем, что будет твориться на рынке строительства, а также за действиями Центробанка.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий! и в название канала закрепи новыую ссылку на канал